Управление жилищным накопительным кооперативом

Сам себе юрист

  • Правовые позиции европейского суда по правам человека
  • Как снизить судебные расходы при подаче иска
  • Фальсификация документов уголовного дела
  • Как добиться проверки заявления
  • Как бороться с неправомерными действиями
  • В случае неисполнения решения суда
  • Как бороться с незаконными решениями суда

Ревизионная комиссия создается в целях осуществления контроля над финансово-хозяйственной деятельностью кооператива общим собранием членов кооператива, последним определяется и порядок ее деятельности.

Что собой представляет жилищный накопительный кооператив и в чем особенности его функционирования?

Жилищный накопительный кооператив, или ЖНК представляет собой потребительский кооператив граждан, который объединяет в себя функционал финансового и жилищно-строительного кооператива. Данная форма объединения граждан является достаточно новой для российского рынка.

Дорогие читатели! Для решения именно Вашей проблемы — звоните на горячую линию или задайте вопрос на сайте. Это бесплатно.

Гражданским кодексом.

Лицензия

Лицензия не нужна, потому что кооператив не ставит своей целью извлечение прибыли. Он не занимается самостоятельно строительством или другими работами, на проведение которых необходимо такое разрешение государства.

ЖК обязан иметь в собственности или арендовать земельный участок.

Срок полномочий правления истекает в день проведения годового итогового собрания всех членов кооператива.

Принцип деятельности

Принцип деятельности ЖНК состоит в приобретении недвижимости или ее строительстве за счет средств, привлеченных гражданами. Примечательно, что организация данного вида способна одновременно выступать в качестве инвестора, застройщика, а также участника долевого строительства.

В соответствии с законодательными нормами покупка в кооперативе осуществляется после внесения первой части от полной стоимости, после чего будущему владельцу нужно подождать ее покупки или строительства. Сумма вносится единовременно или путем накопления до нужного размера. Второй период является расчетным и подразумевает оплату оставшейся части стоимости жилья, которую за него уже внесло объединение. То есть гражданину нужно выплатить задолженность по ссуде с процентами.

Членом кооператива может стать любой гражданин, достигший совершеннолетия. В этих целях нужно обратиться в организацию и написать соответствующее заявление на имя директора. На его основании правление вынесет решение о приеме или отказе. Решение оформляется в письменном виде и вместе с заявлением направляется в ФНС о внесении данных о члене ЖНК.

После прохождения процедуры регистрации налоговые органы предоставят свидетельство и выписку из реестра, после чего гражданин может осуществлять взносы.

В соответствии с законодательством существует несколько видов взносов. Для оформления в организации нужно совершить вступительный взнос. Хозяйственная деятельность компании осуществляется на основании членских взносов. Полученные средства затрачиваются на оплату труда работников организации, аренду офисных помещений и другие важные расходы.

Паевые взносы направляются на приобретение или строительство объекта недвижимости. Они составляют собой паевой фонд, денежные средства из которого могут использоваться только по назначению. Резервный фонд создан для поддержания работы ЖНК в экстренных ситуациях.

Выгодные условия.

Органы управления жилищного кооператива

Каждому члену кооператива самостоятельно принимать участие в деятельности организации затруднительно, необходима единая структура, выражающая общие интересы членов организации и выступающая от их имени в рамках закона. Для выполнения этой задачи участники кооператива избирают специальные органы – органы управления, таким образом участвуя в планировании мероприятий, учете и контроле расходов кооператива, и других важных направлениях деятельности, итогом которой является достижение основной цели.

Органами управления жилищного кооператива являются:

  • общее собрание;
  • конференция;
  • правление;
  • председатель правления.

Каждый из указанных органов имеет свои правила избрания, формирования и деятельности.

Общее собрание и конференция жилищного или жилищно-строительного кооператива.

Виды жилищных кооперативов

По своей специфике кооперативы делятся на три вида: жилищные кооперативы (ЖК), жилищно-строительные (ЖСК), и жилищно-накопительные (ЖНК). Несмотря на то что каждому из них присущи свои характерные особенности, первые две разновидности обладают общими чертами, главной из которых является приобретение гражданами в свою частную собственность какого-то определённого дома. Но если пайщики жилищного кооператива претендуют на уже построенный и сданный в эксплуатацию дом, то жилищно-строительный кооператив предполагает организацию самостоятельной постройки нового здания. Такая форма имеет богатую традицию ещё с советских времён.

И, наконец, третья разновидность – жилищный накопительный кооператив. С первыми двумя он имеет как схожие черты, так и отличия. Он также создаётся для обеспечения его членов жильём, но в этом случае жильё приобретается не в каком-то конкретном, заранее намеченном доме. За счёт накоплений, составленных из паевых взносов, квартиры приобретаются в различных домах, как законченных и сданных в эксплуатацию, так и находящихся в стадии строительства.

С первыми двумя он имеет как схожие черты, так и отличия.

Управление жилищным накопительным кооперативом

Начинаем с понятий, как обычно. Жилищный или жилищно-строительный кооператив (ЖК и ЖСК соответственно, а Жилищный кодекс это ЖК РФ, чтоб не путать аббревиатуры) признается добровольное объединение граждан и в установленных настоящим Кодексом, другими федеральными законами случаях юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом.

В рамках данной статьи мы не касаемся связанных с ЖСК вопросов именно строительства МКД, цель несколько иная у нас.

Из вышеприведённого понятия кооператива (а это ст. 110 ЖК РФ) понятны две связанные цели:

удовлетворение потребностей граждан в жилье;

Ну и первый интересный момент – членами кооператива могут быть юридические лица, которые потребностей в жилье не имеют, в отличие от граждан – членов кооператива. У юридических лиц несколько иные потребности.

В силу ч. 2 ст. 161 ЖК РФ управление кооперативом является одним из трёх способов управления МКД, в указанной норме кооперативы перечислены наряду с ТСЖ. Вот мы и постараемся в рамках статьи осветить некоторые моменты, связанные с выбором данного способа управления.

Во-первых, если МКД введён в эксплуатацию, а после создаётся кооператив (мы не касаемся ЖСК), то «мертвой» становится норма ч. 2 ст. 110 ЖК РФ, где указано, что члены жилищного кооператива своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома, ибо никакого «приобретения» МКД членами кооператива не происходит.

Предположим, собственники на общем собрании приняли решение о выборе способа управления – управление кооперативом. Оспаривать принятое решение можно на общих основаниях, опираясь на ч. 6 ст. 46 ЖК РФ, а реально выход в суд имеет смысл только в том случае, если имеются доказательства ничтожности принятого решения (отсутствие кворума).

Первое, что настораживает: в ряде случаев на общем собрании собственников вопрос о создании кооператива в повестку дня не включается и не обсуждается. Почему? Всё просто: кооператив заранее кто-то создал. И это необязательно собственники помещений в указанном МКД.

А попробовал бы кто создать без общего собрания ТСЖ и управлять домом. А кооператив создать можно, представьте себе, не спрашивая мнения собственников помещений. А теперь почувствуйте разницу: решить на ОСС создать кооператив и выбрать его для управления своим МКД или согласиться с предложением «уже готового кооператива» поуправлять домом. Не смущает ничего?

При этом части 2 и 3 ст. 110 ЖК РФ не требуют обязательного приобретения, строительства или реконструкции МКД. Там указано, что члены кооператива своими средствами участвуют во всём этом. Но закон не содержит требования о том, чтобы в каждом случае имело место что-то из перечисленного. Учитывая ст. 161 ЖК РФ, где один из вариантов способа управления – кооператив, выходит, что управление МКД кооперативом необязательно подразумевает вначале строительство или реконструкцию МКД. Главное – последующее содержание (смысл его раскрыт в ч. 2.2 ст. 161 ЖК РФ).

Идём далее. Следует понимать, что кооператив не является управляющей организацией, то есть договор управления с собственниками помещений в МКД кооператив НЕ заключает.

Жилищный кодекс РФ, перечисляя способы управления МКД, проводит тем самым разграничение, которое даёт основания сделать такой вывод:

Статья 161 ЖК РФ:

2. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать;

управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

управление управляющей организацией.

Соответственно, кооператив – самостоятельный способ управления МКД.

Это согласуется с давно высказанной позицией Президиума ВАС РФ и также ВС РФ, которые неоднократно указывали, что наличие в многоквартирном доме жилищно-строительного кооператива, в том числе созданного до введения ЖК РФ в действие, исключает существование иного способа управления этим домом до принятия собственниками помещений решения о его смене в установленном порядке. (Постановление Президиума ВАС РФ от 22 марта 2011 года № 11333/10, Определение ВС РФ от 10 сентября 2015 года № 305-КГ15-1770 по делу № А40-27092/2014).

При этом согласно ч. 4 ст. 110 ЖК РФ жилищные и жилищно-строительные кооперативы являются потребительскими кооперативами , то есть на них распространяются положения интересной ст. 123.3 ГК РФ:

«1. В течение трёх месяцев после утверждения ежегодного баланса члены потребительского кооператива обязаны покрыть образовавшиеся убытки путем внесения дополнительных взносов. В случае невыполнения этой обязанности кооператив может быть ликвидирован в судебном порядке по требованию кредиторов.

2. Члены потребительского кооператива солидарно несут субсидиарную ответственность по его обязательствам в пределах невнесённой части дополнительного взноса каждого из членов кооператива.».

Как видим, кооператив вполне может подвести своих членов под субсидиарную ответственность. Даже при наличии прямых договоров с РСО не исключается возможность образования кредиторской задолженности перед подрядчиками. А бухгалтерский баланс не обманешь – если имеются убытки, кооператив должен будет их покрыть за счёт дополнительных взносов членов.

При этом ни суд, ни иные органы не вправе диктовать размер таких взносов и порядок их внесения.

Кстати, если говорить о кредиторах, то у кооператива это не только РСО, но и подрядчики.

И получается, что если есть убыток по причине, например, неплатежей «за квартплату», то кооператив может не заниматься истребованием дебиторской задолженности, а вынести на собрание членов кооператива вопрос о покрытии убытков допвзносами. Фактически, деньгами членов будет предложено закрыть чужие долги.

Если вспомнить, что для создания кооператива требуется всего пять лиц (если буквально читать ст. 110 ЖК РФ, то физическое лицо хотя бы одно, а прочие могут быть юрлицами), которые могут и не быть собственниками помещений в МКД, то вполне понятна перспектива – начнётся активная агитация за вступление в члены кооператива. Да, это не ошибка! Членство в кооперативе не зависит от наличия (отсутствия) у лица какого-либо права на недвижимость; судебная практика уже устоялась по данному вопросу.

Следите за руками: если вдуматься в положения ст. 117 ЖК РФ, то видим, что управление легко можно свести к абсурду: достаточно 3 членов кооператива из 5, чтобы собрание членов кооператива состоялось. Учитывая, что ЖК РФ не требует, чтобы члены кооператива имели более 50% площади помещений в МКД, получается, что все вопросы могут решаться при минимальном участии собственников.

Если взглянуть на ч. 1 ст. 111 ЖК РФ, то можем сделать вывод о том, что кооператив может быть организован вообще без участия собственников помещений в существующем МКД! То есть абсолютно посторонние лица могут принять решение о создании кооператива.

Но не стоит путать вопрос создания кооператива и вопрос выбора способа управления; последний вправе решать исключительно собственники помещений в МКД.

Читайте также:  Консультация по брачному договору: бесплатно

Таким образом, возможна ситуация, когда на ОСС приходит некое лицо о предлагает выбрать выбрать уже созданный некими лицами кооператив для управления МКД. Это фактически «мягкий захват» дома.

Из ч. 1 ст. 112 ЖК РФ следует, что она не имеет исключений в ситуации создания кооператива в уже построенных МКД. Соответственно, если выбран способ управления – управление кооперативом, число членов кооператива не может быть больше, чем число квартир в доме.

Это – ключевое отличие кооператива от иных способов управления, поскольку при управлении МКД кооперативом принцип голосования уникальный: один член – один голос.

Формально этот принцип означает равенство голосующих, но не означает «равной квартплаты», ибо никто не отменял требование о пропорциональном бремени несения расходов по площади принадлежащего собственнику помещения.

И ещё – поскольку член кооператива не обязательно собственник помещения в МКД, теоретически есть вероятность того, что пока существует кооператив, управляющий домом, при голосовании будут учитываться и голоса членов-не собственников.

А теперь представьте себе владельца вместительной «трёшки», который удивлённо узнаёт, что его голос на собрании членов кооператива равен голосу «однушки», а кроме того голосуют какие-то незнакомые ему лица (в том числе юридические), которые и не жили в доме никогда, а просто «такие же члены кооператива».

Ну и напоследок. Поскольку целью создания кооператива является управление МКД, а управление кооперативом является самостоятельным способом управления МКД; предусмотренная ч. 2 ст. 162 ЖК Р возможность заключения кооперативом договора управления с управляющей организацией не противоречит этим нормам и не изменяет положения о существовании лишь одного способа управления многоквартирным домом.

В свете всего изложенного, заранее созданный некими лицами кооператив может оказаться «прокладкой», «троянским конём», который руками и голосами не собственниковчленов управляет домом, а позади маячит тень то ли «своего» подрядчика, то ли «нужной» управляшки. Поэтому если вдруг появляются листовки с подписью «Ваши неравнодушные соседи», агитирующие за выбор кооператива как способа управления домом, следует сто раз подумать о последствиях. Это ведь не управляшка, над которой нависает орган ГЖН, грозя штрафами и аннулированием лицензии. Это ведь не ТСЖ, обязанное ежегодно сдавать реестр своих членов и обязанное «самораспуститься», если членов стало менее, чем требуется по ЖК РФ. Кооператив – не лицензиат, ему для управления даже не требуется большинства голосов собственников.

Да, способ управления можно сменить в любой момент, но кто провёл хоть одно ОСС, тот знает цену всего этого.

Собственно, выводов никаких не последует. Цель статьи была – показать некоторый потенциально возможный негатив, если описанный инструмент (=кооператив) будет использован «по-плохому». Все выводы читатели должны делать своим умом.

С уважением, Алексей Тищенко

Компания «Бурмистр.ру» продолжает прием заявок на «Закрытую ветку-2020». Вся необходимая информация и заявка здесь .

Поэтому если вдруг появляются листовки с подписью Ваши неравнодушные соседи , агитирующие за выбор кооператива как способа управления домом, следует сто раз подумать о последствиях.

Что такое жилищный накопительный кооператив? Основные цели, права и обязанности, а также ответственность ЖНК

Многие люди сталкиваются с жилищным вопросом, желая иметь
собственный дом или квартиру.

Чаще всего он заключается в том, что у желающих приобрести
недвижимость не хватает денег для покупки.

В таком случае можно стать членом жилищного
накопительного кооператива.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-74-50 . Это быстро и бесплатно !

Основные цели, права и обязанности, а также ответственность ЖНК.

Кто может вступить?

Членом жилищного кооператива может стать абсолютно любой гражданин Российской Федерации, который достиг возраста 16 лет (ст. 5 215 ФЗ). Главное, что его целью должно быть приобретение недвижимого имущества для проживания. Это:

  • квартира;
  • жилой дом;
  • или улучшение своих жилищных условий.

Стоит отметить, что юридические лица не могут стать членами ЖНК.

Получить жилое помещение в собственность.

Что такое жилищный кооператив? Как решить квартирный вопрос с помощью ЖК?

Практически каждая семья в нашей стране мечтает улучшить свои жилищные условия и приобрести в собственность свою квартиру. Очень многообещающей выглядит ипотека, но подобное решение проблемы не для всех. По последним данным тенденция на на ипотечном рынке такова, что только каждый десятый россиянин может взять деньги в банке, чтобы купить жилье. Ведь получение кредита под залог приобретенной квартиры обходится очень дорого. В том смысле, что проценты пока еще очень высокие.

Как подсчитали экономисты, вместе с обязательными страховками ипотечные ставки возрастают еще сильнее. В итоге в зависимости от условий и срока кредитования переплата может составить от 80 до 150% стоимости кредита. Какие же возможности существуют еще для решения квартирной вопроса?

Жилищный кооператив — это один из способов решить проблему жилья.

Очень многообещающей выглядит ипотека , но подобное решение проблемы не для всех.

12. Органы управления жилищно-накопительного кооператива

Органами кооператива являются:

1) общее собрание членов кооператива – высший орган кооператива;

2) правление кооператива;

3) ревизионная комиссия (ревизор) кооператива;

4) исполнительные органы кооператива.

В соответствии с уставом кооператива могут быть предусмотрены другие органы.

Срок полномочий правления кооператива истекает в день проведения годового общего собрания членов кооператива. Полномочия членов правления кооператива и членов ревизионной

комиссии (ревизора) кооператива могут быть прекращены досрочно решением внеочередного общего собрания членов кооператива.

Кооператив обязан проводить годовое общее собрание членов кооператива ежегодно. Годовое общее собрание членов кооператива проводится в сроки, устанавливаемые уставом кооператива, но не

ранее чем через два месяца и не позднее чем через шесть месяцев после окончания очередного финансового года. На годовом общем собрании членов кооператива должны решаться вопросы об избрании правления кооператива, об утверждении годового отчета кооператива и о годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности кооператива.

Проводимые помимо годового общего собрания членов кооператива общие собрания членов кооператива являются внеочередными. Каждый член кооператива имеет на общем собрании членов

кооператива один голос. Член кооператива может действовать через своего представителя, который действует на основании доверенности. Один представитель может представлять не более двух членов кооператива в кооперативе с числом членов кооператива до пятисот человек и не более пяти членов кооператива в кооперативе, число членов которого составляет пятьсот человек и более. Созыв и проведение годового общего собрания членов кооператива и внеочередного общего собрания членов кооператива осуществляются правлением кооператива.

К исключительной компетенции общего собрания членов кооператива относятся:

1) утверждение устава кооператива, внесение изменений и дополнений в устав кооператива или утверждение устава кооператива в новой редакции;

2) утверждение внутренних документов кооператива, регулирующих деятельность органов кооператива;

3) утверждение положения (регламента) о порядке формирования паевого фонда кооператива и его использования кооперативом;

4) принятиерешения ореорганизации или ликвидации кооператива, а также назначение ликвидационной комиссии и утверждение промежуточного и окончательного ликвидационных балансов;

5) избрание и досрочное прекращение полномочий членов правления кооператива, членов ревизионной комиссии (ревизора) кооператива, а также рассмотрение отчетов об их деятельности;

6) избрание или назначение исполнительных органов кооператива (единоличного исполнительного органа, управляющей организации или управляющего, а также членов коллегиальногоисполнительного органа кооператива), досрочное прекращение их полномочий, если уставом

кооператива решение этих вопросов не отнесено к компетенции правления кооператива;

7) утверждение форм участия в деятельности кооператива;

8) определение максимальной стоимости жилого помещения, которое может быть приобретено или построено кооперативом;

9) утверждение __________предельных размеров расходования средств на обеспечение деятельности кооператива;

10) утверждение годового отчета кооператива и годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности кооператива;

11) утверждение аудиторского заключения о достоверности бухгалтерской (финансовой) отчетности кооператива по итогам финансового года;

12) определение порядка формирования фондов кооператива, за исключением паевого фонда кооператива, и их использования, утверждение отчетов об использовании фондов кооператива;

13) утверждение приходно-расходных смет, сметы расходов на содержание кооператива и отчетов об их исполнении.

Решение общего собрания членов кооператива по вопросу, поставленному на голосование, принимается большинством голосов членов кооператива, принимающих участие в общем собрании членов кооператива, за исключением вопросов 1- 4, решения по которым принимаются двумя третями голосов членов кооператива, принимающих участие в общем собрании членов кооператива.

Кроме вышеуказанных функций, общее собрание членов кооператива принимает решение о совершении крупных сделок, совершаемых кооперативом. Так, кооператив не вправе совершать сделки по отчуждению находящихся в собственности кооператива жилых помещений, в том числе по обмену жилых помещений, переданных в пользование членам кооператива, другие сделки, влекущие за собой уменьшение имущества кооператива, а также сделки по сдаче жилых помещений внаем или в аренду либо в залог (ипотеку).

Член кооператива вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием членов кооператива с нарушением требований закона. Такое заявление может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда член кооператива узнал или должен был узнать о принятом общим собранием членов кооператива решении.

Внеочередное общее собрание членов кооператива созывается по инициативе правления кооператива, по требованию ревизионной комиссии (ревизора) кооператива, исполнительных органов кооператива или по требованию членов кооператива, составляющих не менее десяти процентов от общего числа членов кооператива на день предъявления требования о созыве внеочередного общего собрания членов кооператива. Уставом кооператива может быть предусмотрено меньшее число членов кооператива, имеющих право на созыв внеочередного общего собрания членов кооператива.

Внеочередное собрание членов ЖНК подлежит обязательному созыву в случае выявления убытков кооператива, которые превышают сумму, равную двадцати пяти процентам паевого фонда кооператива. Внеочередное собрание в данном случае созывается по инициативе ревизионной комиссии (ревизора) кооператива или исполнительных органов кооператива и должно быть проведено в течение сорока пяти дней со дня предъявления соответствующего требования.

Решение общего собрания членов кооператива может быть принято без проведения собрания (совместного присутствия членов кооператива для обсуждения вопросов повестки дня и принятия

решений по вопросам, поставленным на голосование) посредством проведения заочного голосования.

Кворум общего собрания членов кооператива, при котором решения считаются принятыми, составляет не менее пятидесятипроцентов от общего числа членов кооператива или ихпредставителей.

В кооперативе, число членов которого превышает пятьсот человек, общее собрание членов кооператива в соответствии с уставом кооператива может проводиться в форме собрания

Правление кооператива осуществляет руководство деятельностью кооператива в периоды между общими собраниями членов кооператива.

Количественный состав правления кооператива определяетсяуставом кооператива или решением общего собрания членовкооператива, но не может быть менее трех человек.

К компетенции правления кооператива относятся следующие вопросы:

1) прием в члены кооператива и прекращение членства в кооперативе, если уставом кооператива решение этих вопросов не отнесено к компетенции иных органов кооператива;

2) созыв и проведение годового общего собрания членов кооператива и внеочередного общего собрания членов кооператива, за исключением случаев, предусмотренных законом;

3) избрание или назначение исполнительных органов кооператива

(единоличного исполнительного органа, управляющей организации или управляющего, а также членов коллегиального исполнительного органа кооператива), досрочное прекращение их полномочий, если уставом кооператива это отнесено к компетенции правления кооператива;

Читайте также:  Должностные обязанности официанта

4) контроль за деятельностью исполнительных органов кооператива;

5) предварительное утверждение форм участия в деятельности кооператива;

6) утверждение порядка передачи жилого помещения в пользование члену кооператива после внесения им в течение установленного периода части паевого взноса в соответствии с

выбранной формой участия в деятельности кооператива;

7) предварительное утверждение годового отчета кооператива и годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности кооператива;

8) предварительное утверждение аудиторского заключения;

9) утверждение аудитора кооператива и условий договора с ним,а также принятие решения о расторжении такого договора;

10) утверждение оценщика и условий договора с ним, а также принятие решения о расторжении такого договора;

11) принятие решений о создании филиалов и об открытии представительств кооператива;

12) одобрение договоров займа и кредитных договоров;

13) иные предусмотренные вышеуказанным Федеральным законом от 30.12.2004г.

Правление кооператива в любое время имеет право потребовать от исполнительных органов кооператива отчет о деятельности кооператива, а также имеет право знакомиться с документами

бухгалтерского учета и бухгалтерской (финансовой) отчетности кооператива.

Решения правления принимаются простым большинством голосов от общего числа членов правления и оформляются в виде протоколов заседаний правления кооператива. Протоколы заседаний

правления кооператива подписываются председателем правления кооператива и секретарем заседания правления кооператива.

Ревизионная комиссия кооператива создается для осуществления контроля за финансово-хозяйственной деятельностью кооператива

Уставом кооператива определяется компетенция и срок полномочий ревизионной комиссии (ревизора) кооператива, а также количественный состав ревизионной комиссии кооператива. Члены ревизионной комиссии (ревизор) кооператива не могут совмещать свою деятельность с работой в кооперативе по трудовому договору.

Исполнительные органы кооператива осуществляют руководство текущей деятельностью кооператива. Он может быть создан в форме:

1. единоличного исполнительного органа кооператива (директора);

2. коллегиального исполнительного органа кооператива (дирекции).

Вторая форма исполнительного органа кооператива является обязательной для кооператива с числом участников более 500.

Исполнительные органы кооператива подотчетны правлению кооператива и общему собранию членов кооператива. В кооперативе, число членов которого превышает пятьсот человек, образование

коллегиального исполнительного органа кооператива является обязательным.

К компетенции исполнительных органов кооператива относятся все вопросы руководства текущей деятельностью кооператива, кроме тех, которые отнесены к компетенции общего собрания членов

кооператива и правления кооператива. Исполнительные органы кооператива реализуют выполнение решений общего собрания членов кооператива и правления кооператива. По решению общего собрания

членов кооператива полномочия единоличного исполнительного органа кооператива могут быть переданы коммерческой организации (управляющей организации) или индивидуальному предпринимателю (управляющему). Решение о передаче полномочий единоличного

исполнительного органа кооператива управляющей организации или управляющему принимается общим собранием членов кооператива только по предложению правления кооператива.

Кооператив за счет взносов членов кооператива обязан формировать резервный фонд, средства которогомогут использоваться только для обеспечения непредвиденных расходов и покрытия убытков

кооператива. Размер резервного фонда кооператива определяется уставом кооператива, но не может быть менее полутора процентов от размера паевого фонда кооператива. Взносы членов кооператива в резервный фонд, неиспользованныенавышеуказанныецели, подлежат возврату члену кооператива при прекращении его членства в кооперативе до внесения паевого взноса в полном размере или

засчитываются в счет паевого взноса при внесении последнегоплатежа.

Так, кооператив не вправе совершать сделки по отчуждению находящихся в собственности кооператива жилых помещений, в том числе по обмену жилых помещений, переданных в пользование членам кооператива, другие сделки, влекущие за собой уменьшение имущества кооператива, а также сделки по сдаче жилых помещений внаем или в аренду либо в залог ипотеку.

Выплата пая

Взносы, вносимые на счёт ЖК называются паевыми. Они вносятся в момент вступления и продолжают вноситься в размерах, установленных в сторону участников.

Установление размера паевых выплат зависит от внесённых в устав положений, основанных на законодательных нормативах и потребностях организации.

При передаче квартиры в результате имущественной сделки или на иных основаниях, выплаченный паевой взнос возвращается полностью. Для ЖК он восполняется в результате сбыта квартиры, финансируемой новым владельцем.

Они вносятся в момент вступления и продолжают вноситься в размерах, установленных в сторону участников.

Почему жилищно-накопительные кооперативы – прекрасная схема строительства многоквартирных домов? (взгляд криминолога)

После предложенных Минстроем в 2017 году изменений регулирования строительного рынка в области жилищного строительства для этого самого рынка, встал незамысловатый вопрос: «что же, собственно, делать?» Градус серьезности дискуссии не удалось довести до уровня Чернышевского, только по одной причине – в целом, ситуация больше напоминала не вопрос, а вопли с вырыванием волос: «Все пропало, шеф! Все пропало! Гипс снимают, клиент уезжает!».

Как известно, реформа зарубила схему с ЖСК, поскольку жилое строительство теперь предлагается вести только при продаже готовых квартир или проектном финансировании. Не готова сейчас анализировать, прямо скажем, опрометчивые инициативы Минстроя. Привычка в нашем народе вести тихую подковерную борьбу с государством сохраняется с советских времен. Поэтому ожидаемо застройщики начали искать выход из сложившейся ситуации. Идиллическая картина, которую рисовало себе министерство, когда на рынке останутся только самые ответственные застройщики, естественно, как все Утопии, не реализовалась.

У любого из нас есть своя профдеформация. У специалистов по уголовному праву, особенно по экономической безопасности, она тоже случается. Признаюсь, я даже с некоторым нетерпением ждала, какие же схемы, будут использованы уже прямо в этом сезоне. Как говорится, «ждала, ждала, пока не дождалась». Счастливые новости пришли прямо из строительного Диснейленда. Таковым лично я считаю Ленинградскую область. Никакие сафари-парки, даже картины Босха несравнимы по остроте ощущений с организацией и юридическим сопровождением строительства в нашем регионе.

Известная городская газета «Деловой Петербург», по определенным причинам с умилением взирающая на любые инициативы Ленинградской области, не далее, как вчера, разразилась прекрасной статьей о том, что впервые в Ленобласти, будет реализован новый проект по схеме, которая почему-то (даже не знаю, по какой причине, в самом деле) недостаточно популярна в России. С подкупающей доверчивостью застройщик и эксперты рассказывали о том, что новая-старая схема позволит обойти ненужные сложности, которые были созданы в прошлом году путем внесения изменений в ФЗ-214. Предложенной спасительной схемой стал жилищно-накопительный кооператив. https://m.dp.ru/a/2018/05/02/Operacija_kooperacija

А, и правда! Тяга нашего населения к аббревиатурам из трех букв, известна со времен еще «МММ». Для пущей привлекательности описанный в статье жилищно-накопительный кооператив называется «Центр безопасной покупки жилья». Если коротко, ЖПК «ЦБПЖ». В первую очередь, хочется отметить удачный маркетинговый ход с названием. Достаточно попробовать произнести аббревиатуру несколько раз, чтобы понять, что обилие букв «Ж» в названии неслучайно.

Ну что, давайте посмотрим, что ж у нас за прекрасная схема жилищного накопительного кооператива, почему, несмотря на то, что он предусмотрен законом 2004 года, кооперативами такого рода пользуются крайне редко.

Юридическая природа у ЖНК вполне традиционно. ЖНК представляет собой потребительский кооператив, созданный как добровольное объединение граждан на основе членства в целях удовлетворения определенных потребностей, в данном случае, потребности в жилье. Разумеется, это происходит путем объединения членами кооператива паевых взносов, ничего нетрадиционного в данном случае нет. Как сексуальная жизнь по «Домострою». С другой стороны, в этом смысле никаких принципиальных отличий от ЖСК или ЖК тоже нет. До момента полного оплате паев члены осуществляют пользования помещениями. После оплаты могут получить их в собственность. То есть все то, от чего хотели уйти, меняя 214-й закон, сохраняется. В чем же отличия? Начнем с того, что сведения о членстве в ЖНК вносятся в ЕГРЮЛ. То есть после принятия в члены, данные о гражданине подаются в ФНС. Риски, проистекающие из этого, понятны, наверное, юристам. Я что-то пойдет не так в организации, все граждане, которые числились ее членами, окажутся под определенным риском. Возможно, они попадут в списки так называемых недобросовестных участников юридических лиц. А какой простор для взыскания потом налоговой! Загляденье просто! Поскольку ЖНК является в каком-то смысле аналогом финансовых институтов, регулирование их деятельности ведет ЦБ РФ. Он же осуществляет контроль соблюдения режима, с последствиями несоблюдения установленных Правительством РФ нормативов следующих финансовой устойчивости:

1) норматив текущей обеспеченности обязательств кооператива;

2) норматив общей обеспеченности обязательств кооператива;

3) норматив текущей сбалансированности деятельности кооператива;

4) норматив среднесрочной сбалансированности деятельности кооператива;

5) норматив максимальной задолженности членов кооператива;

6) норматив долговой нагрузки кооператива;

7) норматив задолженности членов кооператива;

8) другие установленные федеральными законами и нормативными правовыми актами Правительства РФ нормативы.

Если ЖНК не соблюдает хотя бы один норматив из перечисленных, он не вправе привлекать новых членов.

При осуществлении деятельности по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений кооператив вправе:

1) привлекать и использовать денежные средства граждан на приобретение жилых помещений;

2) вкладывать имеющиеся у него денежные средства в строительство жилых помещений (в том числе в многоквартирных домах), а также участвовать в строительстве жилых помещений в качестве застройщика или участника долевого строительства;

3) приобретать жилые помещения;

4) привлекать заемные денежные средства в случае нехватки собственных средств ЖНК.

ЖНК также вправе осуществлять предпринимательскую деятельность в соответствии с Законом о ЖНК (при этом ограничения в отношении такой предпринимательской деятельности прямо законом не предусмотрены; надо полагать, что здесь действует общее требование специальной правоспособности о том, что предпринимательская деятельность должна быть направлена на достижение целей ЖНК).

Паевой взнос члена ЖНК должен обеспечивать погашение затрат на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения. Примерная стоимость приобретаемого или строящегося ЖНК для члена ЖНК жилого помещения определяется с учетом средней рыночной стоимости жилого помещения, аналогичного жилому помещению, указанному в заявлении гражданина о приеме в члены кооператива. Примерная стоимость жилого помещения согласуется с гражданином, подавшим заявление о приеме в члены ЖНК, и указывается в решении уполномоченного уставом ЖНК органа о приеме гражданина в члены ЖНК. После приобретения или строительства кооперативом для члена кооператива жилого помещения размер паевого взноса уточняется на основании фактической стоимости приобретенного или построенного кооперативом жилого помещения и указывается в решении уполномоченного уставом кооператива органа кооператива, согласованном с членом кооператива.

Таким образом, стоимость жилого помещения заранее точно не известна и может корректироваться по согласованию с членом ЖНК. При этом закон не содержит указаний на то, как надо поступать, если член ЖНК не согласен с размером изменения фактической стоимости (в сторону увеличения) или если стоимость оказалась меньше (порядок возврата переплаты). По-видимому, в случае увеличившейся стоимости жилья и несогласии члена ЖНК доплачивать нужно руководствоваться ст.123.3 ГК РФ, согласно которой в течение трех месяцев после утверждения ежегодного баланса члены потребительского кооператива обязаны покрыть образовавшиеся убытки путем внесения дополнительных взносов. В случае невыполнения этой обязанности кооператив может быть ликвидирован в судебном порядке по требованию кредиторов. В такой ситуации члены потребительского кооператива солидарно несут субсидиарную ответственность по его обязательствам в пределах невнесенной части дополнительного взноса каждого из членов кооператива.

Паевой взнос члена ЖНК должен обеспечивать погашение также связанных с приобретением или строительством жилого помещения затрат кооператива на:

1) страхование жилого помещения;

2) повышение потребительских качеств приобретенного или построенного жилого помещения до уровня, соответствующего требованиям, указанным в заявлении о приеме в члены кооператива;

Читайте также:  Управляющая компания не выдает справку о составе семьи

3) содержание, ремонт жилого помещения, оплату коммунальных услуг (до передачи жилого помещения в пользование члену кооператива);

4) обслуживание и погашение привлеченных кредитов и займов на приобретение или строительство жилого помещения;

5) уплату налогов, сборов и иных обязательных платежей.

Здесь, наверное, потребуется более упрощенный комментарий . Для широкой, так сказать, общественности. Все помнят бородатый анекдот о том, что будет, если скрестить ежа и ужа? Правильно! Полтора метра колючей проволоки. Вот это примерно и есть жилищно-накопительный кооператив. Граждане, фактически, создают организацию не для постройки жилья. Они создают, подчеркну, финансовую организацию. Именно поэтому ее регулирует Центробанк. Именно поэтому не определена заранее стоимость объекта недвижимости, который будет приобретен на эти денежные средства. Именно поэтому все эти граждане вносятся в реестр налоговой службой. Именно поэтому им предстоит нести все связанные с финансовой деятельностью риски. Поэтому управления этого самого кооператива, может, расходовать денежные средства, туда, куда посчитает нужным, при реализации различных видов предпринимательской деятельности.

На эти самые паевые взносы, могут быть начислены проценты, могут приобретаться различные права. Жилищно накопительный кооператив может установить правила индексирования периодических платежей в счет паевого взноса. Меня несколько смутило, что в статье говорится лишь о 20%, которые предстоит внести в качестве первого взноса, в то время как закон устанавливает размер в 30%, но спишем это на какое-то недопонимание.

Собственно, ЖНК от обычной финансовой организации отвечает лишь следующее. Кооператив, после выплаты части пая, обязан приобрести для пайщиков жилое помещение или построить его в соответствии с теми требованиями, которые пайщик указал в своем заявлении. Изюминкой процесса является то, что удовлетворение требований пайщиков происходит в данном случае не единовременно. Это сейчас очень важно. В порядке очередности удовлетворяются сначала те, кто внес раньше, а при прочих равных, кто внес большую часть.

При установлении порядка определения очередности должны учитываться размер внесенного паенакопления и срок внесения части паевого взноса, после внесения которой возникает право на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения для члена кооператива, а также могут учитываться другие условия, предусмотренные формой участия в деятельности кооператива. При равных условиях преимущество имеет член кооператива, который должен внести оставшуюся часть паевого взноса в более короткий срок, а при равенстве сроков – член кооператива, ранее вступивший в кооператив.

Таким образом, в деятельности ЖНК используется принцип «пирамиды» (да, я не зря поминала «МММ» в самом начале): помещения для более старых членов ЖНК приобретаются за счёт средств новых членов – в порядке очерёдности.

Принцип «пирамиды» несколько ограничен Законом о ЖНК. Во-первых, установлен минимальный размер первоначального взноса, после которого может приобретаться или строиться жильё для данного члена ЖНК – 30% паевого взноса. Устав ЖНК может предусматривать более высокий размер.

Во-вторых, установлено, что общий размер паенакоплений других членов кооператива, направляемых кооперативом из паевого фонда кооператива на приобретение или строительство жилого помещения для члена кооператива, не может превышать размер собственного паенакопления члена кооператива. То есть если член ЖНК внёс 30% паевого взноса, то за счёт средств других членов может быть уплачено тоже не более 30%.

Если первоначального взноса и средств других членов ЖНК не хватает на приобретение или строительство жилого помещения для члена кооператива, то кооперативом могут привлекаться также заемные средства, размер которых не может превышать 70% размера паевого взноса члена кооператива. При этом общая величина заемных средств, привлекаемых кооперативом, не должна превышать 40% стоимости имущества кооператива.

Стоимость приобретения прав на строящиеся в порядке долевого участия жилые помещения и стоимость строящихся кооперативом жилых помещений не должна превышать 20% стоимости имущества кооператива.

Минимальный срок внесения членом кооператива части паевого взноса, после внесения которой возникает право на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения для члена кооператива, определяется уставом кооператива. При этом начиная со второго года деятельности кооператива по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений указанный минимальный срок не может быть менее двух лет.

Срок внесения оставшейся части паевого взноса после возникновения права на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения для члена кооператива не должен превышать более чем в полтора раза срок внесения членом кооператива первой части паевого взноса при условии соблюдения кооперативом установленных нормативов оценки финансовой устойчивости его деятельности.

Жилое помещение, приобретаемое или строящееся кооперативом, может передаваться в залог (ипотеку) только для обеспечения требований по обязательству о возврате кредита либо целевого займа на приобретение или строительство этого жилого помещения. При этом срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом указанного жилого помещения, не может превышать предусмотренный формой участия в деятельности кооператива срок исполнения членом кооператива обязательства о внесении паевого взноса в полном размере.

После приобретения (ввода в эксплуатацию построенного) помещения оно передаётся члену ЖНК в пользование на срок до полной выплаты паевого взноса. После полной оплаты помещений переходит в собственность члена ЖНК.

В случае прекращения членства в ЖНК кооператив обязан в течение 6 месяцев после окончания финансового года, в котором прекратилось членство, выплатить выбывшему члену ЖНК действительную стоимость его доли. Срок этой выплаты может быть увеличен уставом ЖНК, но не может превышать 2 года. Таким образом, может сложиться ситуация, когда ЖНК на законных основаниях будет пользоваться деньгами бывшего члена ЖНК в течение 2 лет.

  1. В деятельности ЖНК используется принцип «пирамиды», что прямо отражено в законе;
  2. Деятельность ЖНК может быть легко заблокирована при нарушении хотя бы одного норматива финансовой устойчивости: ЖНК до выправления ситуации не сможет привлекать новых членов и будет вынужден прибегать к дополнительным заимствованиям или увеличениям взносов существующих членов (что, в свою очередь, отрицательно скажется на соответствии ЖНК нормативам и с высокой степенью вероятности только усугубит ситуацию);
  3. Члены ЖНК несут риски деятельности кооператива в пределах своих паенакоплений, то есть они могут лишиться всех или значительной части внесённых средств без какой-либо компенсации (в отличие, например, от дольщиков при долевом строительстве, где есть страховка и компенсационные фонды);
  4. Вызывает сомнение как готовность банков предоставлять ипотечное кредитование на срок полной выплаты паевого взноса, так и готовность заёмщиков брать такие кредиты на условиях, которые банки смогут предложить (несмотря на то, что формально заёмщиком будет ЖНК, платежи по кредитам будут распределены по паевым взносам членов ЖНК);
  5. В случае прекращения членства в ЖНК деньги бывшего члена ЖНК могут на законных основаниях «зависнуть» в ЖНК, который будет ими пользоваться без какой-либо компенсации.

Ну, и «вишенка на торте». Как я сказала, закон о ЖНК был принят в 2004 г. Схема не получила популярности по понятным всем, как я думаю, причинам.

А в 2016 г. УК РФ был дополнен нормой следующего содержания. Статья 172.2. Организация деятельности по привлечению денежных средств и (или) иного имущества

1. Организация деятельности по привлечению денежных средств и (или) иного имущества физических лиц и (или) юридических лиц в крупном размере, при которой выплата дохода и (или) предоставление иной выгоды лицам, чьи денежные средства и (или) иное имущество привлечены ранее, осуществляются за счет привлеченных денежных средств и (или) иного имущества иных физических лиц и (или) юридических лиц при отсутствии инвестиционной и (или) иной законной предпринимательской или иной деятельности, связанной с использованием привлеченных денежных средств и (или) иного имущества, в объеме, сопоставимом с объемом привлеченных денежных средств и (или) иного имущества, –

наказывается штрафом в размере до одного миллиона рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до двух лет, либо принудительными работами на срок до четырех лет, либо лишением свободы на тот же срок с ограничением свободы на срок до одного года или без такового.

2. Деяние, предусмотренные частью первой настоящей статьи, сопряженное с привлечением денежных средств и (или) иного имущества физических лиц и (или) юридических лиц в особо крупном размере, –

наказывается штрафом в размере до одного миллиона пятисот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до трех лет, либо принудительными работами на срок до пяти лет, либо лишением свободы на срок до шести лет с ограничением свободы на срок до двух лет или без такового.

И вот я смотрю одним глазом в УК, а другим в статью в «ДП». И получается, знаете ли, интересный стереоэффект. У меня только один вопрос. Должностные лица, согласовавшие такую схему строительства, как соучастники в данном преступлении будут рассматриваться или чисто должностными ограничатся?

Ах, да! Почему я считаю, что схема с ЖНК очень хорошая и полезная? Я – большой сторонник системы переписи лиц по признакам их интеллектуальных способностей. А такие случаи редко предоставляются криминологам.

Они создают, подчеркну, финансовую организацию.

Новости по теме

Проект новых правил управления многоквартирными домами и содержания общего имущества, разработанных минстроем, активно обсуждают сейчас представители отрасли ЖКХ. На этой неделе ведомство планирует разослать экспертам обновленную версию документа.

Нефтяной кризис может затормозить запуск многих запланированных проектов “зеленой энергетики” во всем мире.

Ситуация с собираемостью платежей за вывоз мусора может ухудшиться в случае продления карантинного режима, считают в ППК “Российский экологический оператор” (РЭО). “К июню 2020 года прогнозируется рост дебиторской задолженности у региональных операторов до 55,0 млрд рублей, что на 41% больше, чем на 1 января 2020 года (на 39,0 млрд рублей), – рассказали “РГ” в РЭО. – Как следствие, аналогичным образом возрастет и кредиторская задолженность региональных операторов, что приведет к невозможности оплаты ими обязательных налоговых платежей, покупки ГСМ, погашения кредитных обязательств и других расходов региональных операторов”.

Членами жилищного кооператива с момента его государственной регистрации в качестве юридического лица становятся лица, проголосовавшие за организацию жилищного кооператива.

Что такое жилищный кооператив? Виды кооперативов

Многие ли из граждан, создающих кооператив, вникают во все тонкости законодательной базы функционирования кооперативов в России? Вряд ли. Между тем, легкомысленное отношение к юридическим вопросам может повлечь за собой множество проблем.

С тем, какой юридический смысл содержит в себе понятие жилищного кооператива, можно ознакомиться, прочитав статью 110 ЖК РФ. Существуют различные юридические виды кооперативов, вступив в которые можно стать владельцем жилья. Объединение лиц, в основе которого лежит общее желание построить и получить в собственность жилье, может быть юридически оформлено в форме жилищного, в форме жилищно-строительного либо в форме жилищно-накопительного кооператива.

В принципе, совместная жилая собственность, строительство и управление которой являются задачами кооператива, отнюдь не обязательно должна быть только многоквартирным домом. Тем не менее, в силу того, что в юридическом плане любой способ управления жилым имуществом не зависит от конкретного вида этого имущества, то для удобства далее будет предполагаться, что перед любым кооперативом стоят проблемы управления многоквартирным домом.

В редком ФЗ содержится утверждение, говорящее о том, что любое не оговорённое в законе действие каких-либо лиц, занимающихся регулируемой этим законом действием, является запрещённым.

Добавить комментарий