Права и обязанности арендатора

Не на птичьх правах

Эксперты рынка недвижимости в один голос советуют заключать договор аренды или найма. В документе фиксируются права и обязанности сторон, арендная плата, способ и сроки ее внесения, количество проживающих в жилом помещении и другие важные условия проживания.

Договор, заключенный на срок более года, необходимо регистрировать в Росреестре. Такой договор называется долгосрочным. Но, как говорят риелторы, большая часть владельцев квартир предпочитает заключать краткосрочный договор в простой письменной форме. Согласно статье 651 Гражданского кодекса РФ договор аренды сроком менее года регистрировать не нужно. Но это, разумеется, не освобождает владельца жилья от уплаты налогов.

Вне зависимости от срока действия договора этот документ гарантирует арендатору возможность пользоваться всеми коммунальными благами квартиры, обращаться в управляющую компанию, вызывать врача на дом или полицию.

«Если есть договор, пусть и краткосрочный, арендатору квартиры не стоит бояться обратиться в управляющую компанию, чтобы вызвать сантехника, или пожаловаться в полицию на шумного соседа. Документ не только дает жильцу право пользоваться всеми коммунальными услугами, но и защищает его от внезапного повышения арендной ставки, досрочного выселения из квартиры», — говорит генеральный директор агентства недвижимости «Анфилада» Марина Андрианова.

Документ не только дает жильцу право пользоваться всеми коммунальными услугами, но и защищает его от внезапного повышения арендной ставки, досрочного выселения из квартиры , говорит генеральный директор агентства недвижимости Анфилада Марина Андрианова.

Права и обязанности арендатора

Основная обязанность арендодателя – своевременно предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (ст. 611 ГК).

Арендодатель обязан реально передать имущество арендатору. При этом должен быть соблюден срок передачи, установленный в договоре. Если в договоре он не указан, имущество должно быть передано в разумный срок, определяемый по правилам ст. 314 ГК. Если арендодатель не выполняет эту обязанность, арендатор вправе по правилам ст. 398 ГК потребовать или:

принудительной передачи ему договорного имущества и взыскания убытков, причиненных просрочкой его передачи;

расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением (п. 3 ст. 611 ГК). Если имущество, передаваемое с просрочкой, принято арендатором, он не вправе расторгнуть договор, ссылаясь на просрочку, но у него есть возможность взыскать убытки, причиненные просрочкой.

Имущество должно быть передано вместе со всеми принадлежностями и относящимися к нему документами (технический паспорт, сертификат качества, инструкция по эксплуатации и т.д.), если иное не предусмотрено договором. Если принадлежности и документы не переданы и без них арендатор не может пользоваться имуществом согласно договору, он вправе потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора. В обоих случаях арендатор имеет право на возмещение убытков. Кроме того, если арендодатель передал арендатору имущество без документов, отсутствие которых исключает эксплуатацию объекта аренды, арендная плата взысканию не подлежит.

Если же отсутствие принадлежностей или документов не препятствует использованию имущества в соответствии с договором, арендатор не вправе требовать расторжения договора со ссылкой на п. 2 ст. 611 ГК. В то же время у него есть право потребовать принудительного исполнения арендодателем договорной обязанности по передаче принадлежностей или документов, а также взыскать убытки, причиненные неисполнением (ненадлежащим исполнением) этой обязанности.

Арендодатель обязан передать имущество в таком состоянии, которое соответствует договорным условиям и его назначению. В частности, должны быть соблюдены технические и качественные характеристики договорного имущества. Если такие характеристики в договоре не определены, арендное имущество должно быть передано в состоянии, позволяющем использовать его согласно назначению и обычно предъявляемым требованиям.

В частности, должны быть соблюдены технические и качественные характеристики договорного имущества.

Права и обязанности арендатора

Порядок распределения обязанностей между арендатором и арендодателем по содержанию объектов аренды определен ГК РФ и самим договором. Общие правила об обязанностях сторон установлены ГК РФ. Они действуют в том случае, когда договор аренды не предусматривает иные условия, которые могут быть установлены. Это означает то, что нормы, регулирующие обязанности сторон договора аренды, носят диспозитивный характер (т.е. нет властного, одностороннего предписания правил распределения обязанностей). Однако к определенным видам договора аренды ГК РФ применяет строгие, императивные нормы. Так, ст. 634 закрепляет за арендодателем обязанность осуществлять текущий ремонт транспортного средства с экипажем, в то время как текущий ремонт арендованного транспортного средства без экипажа должен осуществляться арендатором. По договору проката проведение капитального ремонта имущества всегда является обязанностью арендодателя (п. 1 ст. 631).

Срок проведения капитального ремонта должен быть определен договором аренды. Если это условие не оговорено, то срок должен быть разумным. Если капитальный ремонт требует неотложного устранения, арендодатель должен провести его без промедления. При определении понятия “разумный срок” следует опираться на обычай делового оборота, т.е. на своеобразное правило обычного применения сроков осуществления капитального ремонта, не закрепленное в законе.

Улучшение арендованного имущества может лежать как на арендодателе, так и на арендаторе. По характеру преобразований необходимо различать отделимые и неотделимые улучшения арендованного имущества. Неотделимыми являются улучшения, которые неотделимы от объекта без причинения ему вреда. Отделимыми признаются улучшения, которые можно отделить от объекта без причинения повреждений объекту аренды.

Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью (п. 1 ст. 623 ГК РФ). Это опять же общая норма, которая может быть изменена условиями договора. Она означает, что по истечении срока аренды арендуемое имущество передается арендодателю, а улучшения остаются у арендатора. По соглашению сторон отделимые улучшения могут быть переданы арендодателю с возмещением их стоимости либо без такового.

Неотделимые улучшения всегда остаются у арендодателя, они связаны с объектом навсегда. В случае, когда неотделимые улучшения были произведены с согласия арендодателя, арендатор может требовать от него возмещения их стоимости. Согласие арендодателя должно быть обязательно в письменной форме. Если же арендатор улучшил качественные характеристики объекта, не уведомив при этом арендодателя, требовать возмещения понесенных расходов он не вправе, если иное не установлено договором аренды.

Норма ст. 624 ГК РФ предусматривает возможность выкупа арендованного имущества. В законе или в договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей выкупной цены. Таким образом, договор аренды может быть прекращен. Кстати, именно выкуп сданного в аренду имущества государственных или муниципальных предприятий является одним из способов приватизации: эти правоотношения регулируются Законом о приватизации государственного и муниципального имущества. Условие о выкупе арендованного имущества может быть также предусмотрено дополнительным соглашением сторон. При этом ранее выплаченная арендная плата может быть зачтена в выкупную цену.

Договор аренды может быть консенсуальным, взаимным, возмездным. Консенсуальный – это договор, заключенный с момента достижения согласия между сторонами. Согласием считается подписание договора. Этим договор аренды отличается от реальных договоров (например, договора дарения), которые под моментом своего заключения подразумевают реальную передачу вещи. Взаимным называется договор, по которому стороны обладают взаимными правами и обязанностями. Договор аренды также признается возмездным, так как одной из основных обязанностей арендатора признается своевременное внесение арендной платы за пользование имуществом.

Порядок, условия, сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (п. 1 ст. 614 ГК РФ). В случае, когда договором эти условия не оговорены, считается, что установлены сроки и условия, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. В ГК РФ предусмотрено несколько разновидностей арендной платы. Это могут быть и определенные платежи, например предоставление каких-либо работ, услуг, имущества. Разные виды арендной платы могут сочетаться между собой, например деньги и услуги.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

твердых платежей, вносимых периодически или единовременно;

установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

предоставления арендатором определенных услуг;

передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества (п. 2 ст. 614 ГК РФ).

Самым же распространенным видом арендной платы является плата в определенных суммах. Для некоторых видов договора аренды арендная плата устанавливается только в этом виде (например, по договору проката).

Арендная плата может быть установлена только в национальной валюте (денежной единице), т.е. в рублях.

Сторонами договора может быть предусмотрено, что арендная плата подлежит внесению в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме иностранной валюты или в определенных денежных единицах, по курсу Банка России на день реализации платежа. При этом колебание курса, ставки или коэффициента не расценивается как изменение арендной платы. Она является зафиксированной в строгой форме.

Возможны ситуации, когда размер арендной платы в договоре не предусмотрен. Но целесообразней отражать это условие в договоре, так как его отсутствие может стать причиной спора не только между участниками правоотношения, но и с налоговыми органами или бухгалтерией.

Сроки внесения арендной платы определяются сторонами самостоятельно. На практике обычно арендная плата вносится арендатором ежемесячно, ежеквартально либо один раз в год. В договоре могут быть оговорены отсрочка платежа или предварительные платежи. Арендная плата осуществляется также перечислением денежных средств на расчетный счет арендодателя. Размер арендной платы может меняться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не более одного раза в год.

Общие положения об аренде также закрепляют нормы, регулирующие стадию прекращения договора аренды. При изменении участников правоотношения договор может оставаться в силе. Законодатель четко определяет, что переход права собственности на сданное в аренду имущество не влечет прекращения или изменения договора аренды. Арендные правоотношения не прекращаются, просто имеет место правопреемство – правовое замещение. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору переходят к наследнику (п. 2 ст. 617 ГК РФ). Естественно, договором может быть предусмотрено иное. Этой нормой защищаются права наследников арендатора.

Арендодатель не имеет права отказать арендатору во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случаев, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора. В случае заявления о своих правах нескольких наследников вопрос решается либо по соглашению сторон, либо в судебном порядке. Статья 619 ГК РФ определяет следующие основания, согласно которым арендодатель имеет право в одностороннем порядке требовать досрочного расторжения договора, а именно:

использование имущества с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

существенное ухудшение имущества;

неуплата более двух раз подряд по истечении установленного договором срока арендного платежа;

уклонение от осуществления капитального ремонта имущества в установленные сроки, а при их отсутствии в договоре – в разумные сроки в тех случаях, когда законодательством, иными нормативными правовыми актами производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Читайте также:  Могут ли забрать единственное жильё за долги в 2020 г.

Этот перечень не является закрытым, так как в договоре аренды могут быть указаны иные основания досрочного прекращения (расторжения) договора аренды.

Для реализации своего права арендодатель должен обратиться с иском в суд. Однако в целях защиты интересов арендатора предусмотрен досудебный порядок урегулирования разногласий. Законодатель находится на защите интересов арендатора. Он обязывает арендодателя сначала письменно предупредить арендатора о необходимости исполнить свои обязательства в разумный срок. И если арендодателем не были предприняты подобные действия, то и суд не управомочен рассматривать поданное исковое заявление со стороны арендодателя.

Арендатор в свою очередь имеет право на досрочное расторжение договора аренды, когда:

арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользования имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию недостатки, которые не были оговорены договором, не были известны арендатору и не должны были быть обнаружены им во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

арендодатель не производит капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при их отсутствии в договоре – в разумные сроки;

имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования (имеются в виду случайные обстоятельства и обстоятельства непреодолимой силы).

Этот перечень также не является исчерпывающим. Его всегда можно дополнить, но нельзя ограничивать в договоре. На арендаторе также лежит обязанность предварительно направить арендодателю письменное предупреждение с требованием устранить допущенные нарушения. После этого в силу бездействия (неполучения ответа в указанный в предложении срок) арендодателя договор аренды по требованию арендатора расторгается в судебном порядке.

Договор аренды прекращает свое действие по истечении срока аренды. В случае если в договоре срок аренды не был указан, каждая сторона имеет право отказаться от исполнения договора. Для этого необходимо предупредить об этом другую сторону за 1 месяц. При аренде недвижимого имущества этот срок продлевается до 3 месяцев. За участниками арендных правоотношений сохраняется право установления иного срока уведомления о прекращении договора.

В соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ расторжение договора аренды возможно в любое время при наличии согласия обеих сторон. Расторжение договора аренды при отсутствии взаимного согласия возможно только при неполучении ответа в срок, указанный в предложении, а при его отсутствии – в 30-дневный срок. С прекращением срока действия договора арендатор обязуется вернуть арендодателю имущество. Это обязательный пункт соглашения, и его предписания должны быть исполнены независимо от оснований прекращения договора. Имущество должно быть возвращено в том состоянии, в котором арендатор его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Соответственно по договору аренды передается имущество без передачи права собственности на него. Если арендатор несвоевременно возвратит арендованное имущество, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. Это не означает продления срока договора аренды, если до окончания его течения арендодатель уведомил арендатора о намерении не возобновлять договор. В случае, когда полученная арендная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать также их возмещения.

Когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки. Договором может быть установлено иное.

Надлежащее выполнение сторонами своих обязанностей по договору нередко приводит к тому, что арендные отношения между ними возобновляются. Если арендатор надлежащим образом исполнил обязанности, по истечении срока договора он имеет преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, если, конечно, иное не предусмотрено законом или договором аренды (ст. 621 ГК РФ). Преимущественное право арендатора не предполагает обязанности арендодателя заключить новый договор аренды на прежних условиях.

Под надлежащим исполнением обязанностей арендатором понимается:

использование имущества по назначению и в соответствии с условиями договора;

поддерживание имущества в исправном состоянии, осуществление за свой счет текущего ремонта, недопущение существенного ухудшения имущества;

своевременное внесение платы за пользование имуществом;

добросовестное исполнение других обязанностей, возложенных на арендатора договором или законодательством.

Для реализации права на возобновление арендных отношений арендатор обязан письменно уведомить об этом арендодателя в срок, указанный в договоре аренды, а если он не определен, то в разумный срок до окончания действия договора.

Договор аренды на новый срок может содержать как прежние условия, так и новые. Стороны свободны в согласовании условий. Они могут касаться и срока действия договора, и возлагаемых на арендатора обязанностей по проведению капитального ремонта, и др. При заключении нового договора аренды стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора.

Преимущественное право можно охарактеризовать следующим: при предложении одинаковых условий аренды разными лицами предпочтение отдается прежнему арендатору. Арендатор имеет возможность защитить свое преимущественное право в суде в случае, если арендодатель отказал ему в заключении договора на новый срок. Исковая давность составляет 1 год. При этих обстоятельствах арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков. Однако арендатор не может требовать возобновления договора, если арендодатель не намерен в дальнейшем сдавать имущество в аренду.

Так как гражданское законодательство регулирует договор аренды диапозитивными положениями, стороны могут определить в договоре невозможность продолжения арендных отношений на новый срок либо указать в нем так называемые дополнительные условия, при выполнении которых арендатор приобретает преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

Арендодатель обязан:

предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем его назначению и условиям договора (п. 1 ст. 611 ГК РФ);

снабдить имущество, передаваемое арендатору, всеми принадлежностями и документами, относящимися к нему;

передать арендатору имущество в срок, установленный договором;

предупредить арендатора об обязательственных правах третьих на переданное ему имущество;

производить за свой счет капитальный ремонт имущества, переданного в аренду.

Арендодатель имеет право:

требовать от арендатора арендную плату;

возврата предмета аренды после окончания срока договора;

досрочного расторжения договора, если арендатор использует имущество не в соответствии с условиями договора или с назначением имущества.

Арендатор обязан:

пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды либо назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ);

использовать арендованное имущество только сам;

не сдавать арендованное имущество в субаренду без согласия арендодателя;

своевременно вносить арендную плату (п. 1 ст. 614);

вернуть арендодателю имущество после окончания договора в состоянии нормального износа вместе с принадлежностями и документами, относящимися к нему (п. 1 ст. 622);

поддерживать арендуемое имущество в исправном состоянии;

производить текущий ремонт арендуемого имущества;

нести расходы по содержанию арендуемого имущества.

Арендатор имеет право:

требовать от арендодателя передачи ему предмета аренды;

на уменьшение арендной платы, если состояние арендуемого имущества существенно ухудшилось (п. 4 ст. 614 ГК РФ);

претендовать на плоды, продукцию, доходы, полученные в результате аренды, если иное не предусмотрено договором (ст. 606);

на выкуп арендованного имущества, если он был предусмотрен договором (ст. 624);

на сдачу арендованного имущества в субаренду (права субарендатора ограничены правами арендатора, в частности срок субаренды не может быть больше срока аренды);

на заключение договора на новый срок преимущественно перед другими лицами (ст. 621);

на перевод в течение 1 года на себя права на заключение нового договора в случае, если арендодатель отказал ему в заключении договора на новый срок, но при этом заключил договор с другим лицом (п. 1 ст. 621).

Праву пользования арендатора присуще право следования за вещью, т.е. переход права собственности на предмет аренды не прекращает договора (п. 1 ст. 617ГКРФ).

Арендодатель отвечает за:

риск случайной гибели или повреждения имущества, сданного в аренду, так как является его собственником;

недостатки имущества, сданного в аренду, если они препятствуют пользованию им;

неисполнение своих обязанностей, предусмотренных договором и законом.

Арендатор отвечает за:

просрочку арендной платы;

несвоевременный возврат имущества (должен уплатить арендную плату за время просрочки и штрафную неустойку);

неисполнение других обязанностей, предусмотренных договором или законом.

Арендатор отвечает за.

Виды договора аренды

Передавать в аренду можно квартиры, офисы, здания, машины, строительные инструменты и все, что не исчезает в результате использования. Одолжить соседу стул на время вечеринки — это аренда, стакан сахара — нет.

ГК РФ разделяет аренду транспортных средств, зданий, предприятий, прокат и финансовую аренду — лизинг.

Часто арендой называют передачу квартиры для проживания за плату, но на самом деле использование жилья несобственниками регулируется договором найма.

Раздел договора о цене должен четко указывать, когда платить и как деньгами, услугой или вещью.

В случае несоблюдения

  • При несоблюдении обязательств в части пользования недвижимостью в соответствии с его назначением, съемщик несет ответственность, соответствующую п. 3 ст. 587 Гражданского законодательства РФ, и обязан покрыть убытки, образовавшиеся вследствие такого нарушения.
  • Если арендатор вовремя не внес плату за пользование недвижимостью, арендодатель может востребовать у него пеню за время просрочки (более детально о взыскании задолженности за арендную плату можно узнать тут).
  • При несвоевременной сдаче помещения обратно арендодатель может потребовать оплату за все время просрочки. Если сумма платы не превышает сумму убытков арендодателя, он может требовать их компенсации.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

Обязанности арендатора

  • использовать сданную ему по договору аренды квартиру по назначению (только в качестве жилья), без права передачи в субаренду (снятую квартиру нельзя еще раз «пересдать»)

Этот пункт верен всегда, кроме тех случаев, когда в самом договоре аренды предусмотрена возможность сдачи квартиры в поднайм.

  • соблюдать правила пользования жилыми помещениями

Если в договоре сказано “без животных”, “не курить в квартире” и вы, как арендатор, это подписали – будьте добры исполнять. В конце концов, рано или поздно хозяин квартиры заметит табачный запах обивки дивана. А вот кота или собаку и вовсе вряд-ли получится скрыть.

  • освободить жилое помещение по истечении срока аренды, установленного в договоре

Опять же, сноска: за некоторое время до истечения срока договора аренды озаботьтесь: настроен ли собственник продлевать соглашение или он уже подумывает продать квартиру.

  • беспрепятственно допускать арендодателя в квартиру с целью проверки ее использования и состояния имущества (составляем график посещений и сразу обозначаем личные границы)
  • нести материальную ответственность за состояние квартиры и находящегося в ней имущества

Разумеется, в случае, если по вашей вине на кухне вздулся ламинат – вам же и придется за это отвечать. Возможно, достаточно будет возместить ущерб перестелив напольное покрытие. Возможно, хозяин захочет получить компенсацию в рублях или вовсе посчитает нужным расстаться с неаккуратными арендаторами.

  • производить текущий ремонт квартиры
Читайте также:  Условия по вкладу Сохраняй от Сбербанка

Если кухня выкрашена в розовый цвет, покрытие не имеет никаких дефектов, но розовый вам порядком поднадоел. Обговорите изменение цвета с хозяином, скорее всего, он даст добро. Красить стены вы, разумеется, будете за свой счет.

  • своевременно оплачивать счета за электроэнергию и междугородние и международные телефонные переговоры

Все эти права и обязанности, о которых мы подробно рассказали, являются лишь самыми распространёнными. Стороны (арендодатель и арендатор) по своему усмотрению могут корректировать обязательные пункты в договоре.

И еще несколько часто задаваемых вопросов от наших читателей.

Права арендатора.

Условия расторжения договора аренды

  • При заключении договора аренды квартиры на определенный срок, действие соглашения заканчивается без дополнительных уведомлений арендатору.
  • При заключении договора без определенного срока, арендодатель через год может расторгнуть договор или изменить его условия
  • Если договор аренды не заключался, а все условия были согласованы на словах и арендатор вносит помесячную оплату, арендодатель при расторжении аренды направляет письменное уведомление сроком за 1 месяц.
  • Если оплата недели вносится еженедельно, то уведомление арендодателя направляется сроком за 1 неделю.
  • Когда арендатор просрочил внесение оплаты, арендодатель направляет уведомление за 5 календарных дней.

Мы решим ваши вопросы по аренде В Москве и Подмосковью.

Права

  1. Пользоваться помещением по назначению и вещами, которые перешли по договорённости.
  2. Изменять целевое использование помещения с разрешения другой стороны.
  3. Поднимать вопрос об изменении стоимости.
  4. Передавать имущество другому лицу с позволения владельца.
  5. Извлекать доход от пользования помещением или его улучшения.
  6. Перезаключить договор на своё ИП или ООО. В таком случае оплата коммунальных услуг ложится на плечи плательщика.
  • Получить компенсацию затрат на не отделимые от помещения улучшения после окончания правоотношений. Но если они были произведены за счет амортизационных отчислений от этого помещения, то это собственность владельца имущества (ст. 623 «Улучшения арендованного имущества» ГК РФ).
  • 623 Улучшения арендованного имущества ГК РФ.

    Права и обязанности арендатора

    61. Договор аренды. Понятие договора, права и обязанности сторон.

    По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

    Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

    Объект : индивидуально определённые и непотребляемые вещи, в том числе земельные участки, имущественные комплексы, здания и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (ст. 607).

    Субъекты . Арендодателями могут быть (ст. 608):

    – лицо, уполномоченное на это законом или собственником.

    Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора.

    Форма :

    1) Письменная форма обязательная (ст. 609):

    – если договор заключён на срок более одного года;

    – если одна из сторон – юридическое лицо.

    2) Обязательна госрегистрация договора аренды недвижимости, если иное не установлено законом.

    Права и обязанности сторон.

    1) Арендодатель вправе:

    – требовать уплаты арендной платы;

    – требовать в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы её досрочного внесения в установленный арендатором срок (не более, чем за 2 срока подряд), если иное не предусмотрено договором (ст. 614);

    – требовать расторжения договора, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с его назначением или условиями договора, ухудшает состояние имущества, более двух раз подряд не вносит арендную плату и др. (ст. 619).

    2) Арендодатель обязан:

    – предоставить сданное внаём имущество своевременно и в состоянии, соответствующем его назначению (ст. 611);

    – отвечать за недостатки сданного в аренду имущества, препятствующие его использованию, даже если при заключении договора он о них не знал (ст. 612);

    – предупредить арендатора о правах третьих лиц (ст. 613);

    – произвести за свой счёт капитальный ремонт имущества, если иное не предусмотрено договором или законом (ст. 616).

    3) Арендатор вправе:

    – истребовать сданное внаём имущество и возмещение убытков, причинённых несвоевременностью предоставления имущества (ст. 611);

    – требовать расторжения договора и возмещения убытков, причинённых неисполнением договора;

    – при обнаружении недостатков в арендуемом имуществе:

    – требовать их устранения, либо уменьшения цены, либо возмещения расходов на их устранение, либо расторжения договора;

    – удержать из арендной платы сумму расходов на устранение недостатков, уведомив об этом арендатора;

    – требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора при появлении неоговоренных прав третьих лиц на арендуемое имущество;

    – если арендодателем не произведён капитальный ремонт, то:

    – произвести его за счёт арендодателя;

    – потребовать уменьшения арендной платы или расторжения договора и возмещения убытков;

    – с согласия арендодателя (ст. 615):

    – сдать имущество в субаренду;

    – передать арендные права другому лицу;

    – отдать арендные права в залог или внести в уставный капитал хозяйственных обществ и товариществ;

    – иметь преимущество при заключении договора на новый срок (ст. 621).

    4) Арендатор обязан:

    – своевременно платить арендную плату;

    – пользоваться арендуемым имуществом в соответствии с его назначением и условиями договора.

    По договору аренды имущественного найма арендодатель наймодатель обязуется предоставить арендатору нанимателю имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

    Форма договора аренды

    Договор аренды между физическими лицами, заключенный на срок более одного года, а также, если одной из сторон является юридическое лицо, должен быть заключен в письменной форме.

    При аренде недвижимого имущества договор аренды также должен быть заключен в письменной форме.

    В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

    Понятие аренды

    Договор об аренде – вид юридических отношений, при которых принадлежащая одной из сторон-участников сделки собственность передается второй на некоторый период. Стороны оговаривают время и условия использования.

    В статье 607 Гражданского кодекса РФ пояснено, что может стать объектом такой сделки:

    • участки земли;
    • жилая и нежилая недвижимость;
    • имущество, не теряющее натуральных качеств за период эксплуатации арендатором.

    Сделку могут заключать между собой как граждане, так и юридические лица. В любом случае в арендных отношениях фигурируют две стороны:

    • арендодатель – тот, кто передает имущество в аренду;
    • арендатор – тот, кто это имущество принимает и платит арендатору за услугу.

    Все участники сделки должны быть дееспособны, находиться в возрасте совершеннолетия и иметь допустимый правовой статус.

    Договор на аренду можно заключать в двух формах:

    • устно;
    • письменно.

    [do action=”warning”]Устная сделка допустима только между дееспособными физическими лицами. Если одна сторона (или обе) юрлицо, или же договор заключен в присутствии такового, обязательно составление письменного документа.[/do]

    Законодательство разделяет арендные договоры по продолжительности действия. Если последняя менее 365 дней, сделка считается краткосрочной, а если стороны не оговорили продолжительность, то аренда бессрочная. Все акты с периодом действия свыше 365 дней необходимо обязательно регистрировать.

    Основные права съемщика.

    Права и обязанности наймодателя

    В договоре найма, сторона сдающая квартиру, названа наймодателем (п.1 ст. 671 ГК РФ). Права и обязанности наймодателя изложены, соответственно, в гл. 35 ГК РФ.

    Если же наймодатель откажется от продления договора и в течение года заключит договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и или возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

    Арендатор против арендодателя: десять важных юридических вопросов об аренде в российском интернете (с ответами)

    Продолжаю свою любимую тему самых популярных юридических вопросов и ответов на них.

    Если что, вот предыдущие:

    Сегодня статья посвящается договору аренды нежилых помещений (офисов ,складов, торговых помещений, производственных площадок).

    Чтобы легче было читать, напоминаю: арендодатель — тот кто сдаёт имущество. Арендатор — тот кто пользуется имуществом.

    Вопрос первый: может ли арендодатель удерживать имущество арендатора за неуплату?

    Да может, но при строго определённых условиях.

    На каком основании? Что за условия?

    В нём говорится об удержании имущества как одном из способов обеспечения обязательств.

    Однако исходя из правил статьи, а также судебной практики (п. 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой») можно вывести следующие правила законного удержания:

    1. Договор аренды должен быть расторгнут (через суд или по соглашению сторон).
    2. Имущество должно поступить во владение арендодателя законно, что возможно только одним способом — арендатор не вывез его после расторжения договора.
    3. У арендатора обязательно должна быть задолженность перед арендодателем.

    На практике происходит совсем по-другому, например, в торговых центрах до расторжения договора аренды имущество арендатора либо запрещают вывозить предупреждая охранников, либо перемещают в закрытые помещения — и говорят, что отдадут только после оплаты задолженности.

    Эти действия до расторжения договора незаконны и не являются удержанием. Так как до расторжения договора в соответствии со статьёй 606 Гражданского кодекса арендодатель предоставляет помещение во владение и пользование и никак не может чинить препятствий арендатору или ограничивать его в правах, даже несмотря на задолженность.

    Что можно сделать при незаконном удержании? Либо смириться, оплатить задолженность и забрать свои вещи, либо взять договор аренды и документы на своё ИП или ООО, вызвать полицию и вывезти имущество с их поддержкой. В моей практике такие прецеденты были.

    Вопрос второй: может ли арендодатель ограничить доступ в арендуемое помещение или отключить электроэнергию за неуплату аренды?

    По закону однозначно нет.

    Однако такие условия могут быть включены в договор, и если вы его подписали, то придётся смириться.

    Вообще, отключение электричества либо ограничение доступа сотрудников арендатора и самого арендатора в арендуемое помещение — самые популярные и незаконные способы, которые существуют на практике.

    Согласно статье 619 Гражданского кодекса РФ за все нарушения арендатора, в том числе и за несвоевременное внесение арендной платы, арендодатель может применить лишь одну меру — потребовать досрочного расторжения договора.

    Никаких иных способов законом не установлено.

    В 90% договоров аренды таких условий нет, хотя такие действия совершаются. В таком случае можно требовать возмещения убытков, которые были вызваны невозможностью вести деятельность. В подтверждение посмотрите решение суда.

    Однако в некоторых всё-таки такие условия встречаются. И поскольку их включение законно и договор подписан, то такие меры уже можно применять без проблем, даже если это причинит вам убытки. В подтверждение посмотрите решение суда.

    Вопрос третий: может ли арендатор расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке?

    Ответ зависит то того, на какой срок заключён договор.

    1. Если договор заключен на неопределённый срок, то да. На каком основании? Пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ.
    2. Если договор заключен на конкретный срок — то по закону нет. Но может, если разрешение на это есть в условиях договора.
    Читайте также:  Драка в школе без присутствия учителя

    Где это сказано?

    В соответствии со статьёй 310 Гражданского кодекса РФ односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

    Общее правило по договору аренды — расторжение договора, только в судебном порядке (пункт 2 статьи 450, статья 619, 620 Гражданского кодекса РФ).

    Вместе с тем договором может быть предусмотрено право отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке без обращения в суд. Таким образом, в договор аренды может быть включено условие о том, что одна из сторон может отказаться от исполнения договора. Такое условие не противоречит закону.

    Вопрос четвёртый: может ли арендодатель расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке.

    Ответ абсолютно такой же, как на третий вопрос. Не буду его копировать, чтобы не засорять одним и тем же текст.

    Вопрос пятый: может ли арендодатель повысить арендную плату в одностороннем порядке?

    Точно. В пункте 3 статьи 614 Гражданского кодекса указано: «Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год».

    Следовательно, чтобы иметь право повысить оплату в одностороннем порядке, арендодатель должен включить такое условие в договор.

    Вопрос шестой: может ли арендодатель отказать в предоставлении юридического адреса?

    С одной стороны, само наличие договора аренды автоматически позволяет вам внести данные об этом адресе как о юридическом.

    С другой, собственник может попросить с вас за это дополнительную плату, а если вы откажетесь платить, может не подтверждать налоговой ваше нахождение, не передавать вам почту и так далее.

    Здесь у собственника фактически более сильная позиция, с которой ничего нельзя сделать.

    В соответствии с подпунктом 5 пункта 2 постановления Пленума ВАС РФ от 30.07.2013 N 61 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с достоверностью адреса юридического лица»:

    «Регистрирующий орган на основании подпункта р пункта 1 статьи 23 Закона вправе отказать в государственной регистрации при наличии подтверждённой информации о недостоверности представленных сведений об адресе юридического лица, то есть о том, что такой адрес был указан без намерения использовать его для осуществления связи с юридическим лицом.

    О недостоверности названных сведений может, в частности, свидетельствовать следующее: имеется заявление собственника соответствующего объекта недвижимости (иного управомоченного лица) о том, что он не разрешает регистрировать юридические лица по адресу данного объекта недвижимости».

    Вопрос седьмой: что делать, если арендодатель не возвращает залог?

    Напоминаю, что список вопросов был взят из самых популярных в поисковике.

    Этот вопрос очень общий, тут всё-таки нужно смотреть договор, иначе непонятно, зачем это арендодателю.

    Есть ответить на общий вопрос — провести сверку взаиморасчётов и подать в суд, если не возвращают, а договор расторгнут и подписан акт приёмки-передачи.

    Вопрос восьмой: что делать, если арендодатель не подписывает акт приёма-передачи?

    Вопрос, кстати, очень серьёзный.

    Немногие знают, что после расторжения договора и фактического съезда самое главное — подписать акт приёмки-передачи помещения.

    Если акт не подписан, то считается, что вы никуда не съехали, а значит, вам продолжают начислять арендную плату, даже если вы добросовестно съехали и не находитесь в помещении.

    Очень многие новички в бизнесе сильно обжигаются на этом.

    А арендодатели любят манипулировать словами, если что не так, мы вам акт не будем подписывать.

    Статья 622 Гражданского кодекса РФ: «Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за всё время просрочки».

    Подписание акта приёмки-передачи к нежилым помещениям применяется по аналогии со статьёй 655 Гражданского кодекса РФ.

    Если вы настаиваете на подписании акта, а арендодатель уклоняется от этого, бездействие следует рассматривать как отказ от исполнения обязанности по принятию имущества, срок аренды которого истёк (абз. 3 п. 1 ст. 655 ГК РФ).

    Однако вам придётся попотеть и пособирать доказательства.

    Писать письма — электронные и обычные — о том, что вы готовы подписать акт и помещение свободно, писать SMS и звонить, отправить ключи от помещения почтой с описью вложения. В общем, придумывать максимум того, что потом зачтётся в суде.

    Вопрос девятый: может ли арендодатель потребовать досрочного внесения арендных платежей?

    На каком основании? В каких случаях?

    В соответствии с пунктом 5 статьи 614 Гражданского кодекса РФ: «Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

    То есть можно требовать досрочной уплаты аренды ещё за два месяца, помимо того, в котором было нарушение.

    Что подтверждается также судебной практикой.

    Вопрос десятый: должен ли арендодатель менять лампочки арендаторам?

    Очень смешной вопрос, каким образом он оказался в топе выдачи — мне непонятно. Но раз есть — надо отвечать 🙂

    По закону не должен. Может быть, повезёт и такая обязанность будет в договоре, но вряд ли.

    В пункте 2 статьи 616 Гражданского кодекса РФ указано, что: «Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счёт текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды».

    Если вы начинающий предприниматель, ещё много полезного можете найти в моей книге «Спаси свой бизнес».

    Также буду рад, если подпишитесь на мой блог здесь.

    Как снизить арендную плату – вот еще популярнейший вопрос 🙂

    Согласен) Жаль ,что он, к сожалению, не юридический (

    КО подсказывает: Переехать туда где аренда дешевле.

    Изучи PHP и иди на фриланс. Не благодари.

    На интернет и мобильник деньги есть, а вот на поесть нет я конечно поверю

    Сдаем помещение под кухню. Кто знает, можно ли включать в арендную плату электроэнергию? И можно ли ставить арендную плату в зависимость от потребленной электроэнергии? Не будет ли это перепродажей электричества (которая запрещена, т.к. без лицензии и с нарушением установленного тарифа)?

    Счета за электроэнергию выставляются отдельно как “возмещение расходов за электроэнергию”

    Отличная статья, все кратко и по делу

    Договор аренды заключён на неопределённый срок. Арендодатель хочет расторгнуть договор и сдать помещение другому арендатору под такой же вид деятельности (Кафе). В договоре стоит срок об уведомлении 1 месяц. У Кафе заказы расписаны до осени. По оплате аренды споров не было, условия договора не нарушались, 2 года «раскручивали» это место. Имею ли я право оспорить расторжение в одностороннем порядке. Могу ли оспорить срок уведомления, признать его кабальным.

    Ситуация такова, заключён договор субаренды с Управляющей Компанией торгового центра, по решению суда ТЦ закрыт за несоответствие противопожарной безопасности, собственник и УК разные юрлица, стоим в простое более 6 месяцев, собственник пытается устранять нарушения расчётами пожарных рисков и отстаивания их в суде, пока безрезультатно, суд принимает доводы прокуратуры и не снимает ограничения по ведению деятельности. В данном ТЦ успешно вели деятельность на протяжении 5 лет, за время простоя ведём начисление зарплат сотрудникам.

    Какие наши шансы в суде возместить убытки и недополученую прибыль?
    Нам на кого подавать в суд? На собственника или УК?

    Подавать однозначно на того, с кем договор заключен. Шансы 50/50 надо договор смотреть ваш, формально помещением вы же пользуетесь, другой момент что помещение должно быть торговым, а торговать невозможно, надо договор смотреть

    Добрый день! Мы сдаем в аренду нежилые помещения. В некоторых из них стоят громоздкие станки и оборудование. Арендатор согласен использовать такое помещение. При этом он сам не пользуется этим оборудованием, оно ему для работы не нужно. Как оговорить в договоре аренды наличие этого имущества в помещении?

    Да просто опишите его, сделайте фото и приложите к договору. Если имущество на балансе, укажите инвентаризационные номера

    Вопрос: как влиять на арендодателя, которые сдаёт свободные имеющиеся помещения той же площади (с тем же характеристиками) дешевле, чем пролонгирует текущий договор с существующим арендатором?

    Да никак. Договариваться. Свобода договора у нас, тем более между предпринимателями. Обязанность давать одинаковые цены ( публичный договор) у нас только в рознице

    Ну в смысле с потребителями

    Доброго времени суток!
    А каким образом можно мотивировать отказ в предоставлении доступа к онлайн-кассам? Сейчас идет согласование договора аренды помещения с условиями арендной ставки с процентом от товарооборота.

    Ну так если вы так договариваетесь, зачем вам это? Ну фикс предложите платить как вариант. это свобода договора – договаривайтесь

    Заранее не были заявлены условия именно про доступ. Но я поняла Ваш ответ, спасибо.

    Добрый день.
    Моя деятельность попала под ограничения в том регионе где я арендую посещения в ты.
    Арендодатель существенно снизил аренду, но настаивает на том, что я обязан оплачивать эксплуатационные платежи в полном объёме. На уступки не идёт. Договора длинные. Расторгаются с уведомлением за 6 месяцев. В первый же день ограничений отправил письмо в администрацию с уведомлением о том, что приостанавливаю деятельность согласно распоряжению правительства и прошу не выставлять счета.
    1. Есть ли повод доказать что я не мог осуществлять деятельность, а значит и пользоваться услугой и соответственно оплачивать?
    2. Могу ли я вывезти товар и оборудование ? из статьи понял что да.
    3. Сможет ли арендодатель взыскать с меня полную аренду, несмотря на то что не выставлял эти счета и письменно предложил её не платить? ДС не заключено.
    4. Может ли обязать меня отстоять весь срок после моего уведомления о расторжении?

    Арендатор против арендодателя десять важных юридических вопросов об аренде в российском интернете с ответами.

    Права и обязанности арендатора

    Права и обязанности арендатора по договору аренды обычно несколько обширнее, чем владельца помещения, поскольку он принимает в пользование объект чужой собственности и большой перечень возлагаемых обязательств зачастую связан с обеспечением сохранности как самого помещения, так и имущества внутри него.

    Если по соглашению процедура оплаты за коммунальные услуги вменилась арендатору, то своевременно оплачивать расходы ресурсов и подавать достоверные данные в гос.

    Кто такой арендодатель?

    Понятие арендодателя закреплено в ст. 608 ГК. Предоставлять имущество в аренду может законный владелец (физическое или юридическое лицо) либо его представитель, наделенный соответствующими полномочиями.

    Иными словами арендодатель, лицо сдающее свой объект: землю, автомобиль, квартиру или оборудование в аренду другому лицу.

    производить капитальный ремонт имущества, переданного по соглашению об аренде если иное не предусмотрено договором, правовыми актами или законом.

    Добавить комментарий