Реализация имущества в счет погашения долга

Что собой представляет оплата задолженности имуществом

Собственность заемщика может быть передана кредитору в счет оплаты задолженности по договору.

Согласно ст. 409 Гражданского кодекса РФ возможно составление соглашения об отступной собственности, если кредитор согласен на такой вариант оплаты долга.

Оплата задолженности в этом случае преобразуется в процесс уступки собственности.

Как только имущество передается взыскателю, обязательства должника считаются завершенными. Однако не стоит забывать, что в случае с займом под проценты они начисляются в полном объеме еще до составления соглашения.

Недвижимость может также быть объектом отступной. В этом случае подтверждением выполнения обязательств будет официальный переход права собственности на объект к кредитору.

Важно! Как только имущество должника передается кредитору, завершаются и обязательства по оплате пени по другим пунктам договора. Оплату неустойки, по желанию взыскателя, можно осуществить финансовыми средствами. Тогда этот момент нужно обозначить при составлении соглашения.

В договоре также отражается стоимость передаваемой собственности и остаток долга, если стороны договорились о частичном возмещении задолженности, так как бывает, что ценность имущества недостаточна для оплаты обязательств. В соглашении фиксируются реквизиты договора займа и общая сумма долга, которая включает в себя проценты и штрафы.

Примечание! НДС обязательно отражается при составлении соглашения и включается в стоимость отступного имущества.

Стоимость передаваемого объекта собственности должна быть объективной и расхождение с рыночной ценой (в любую сторону) не должно быть более чем на 20 %. Если уровень стоимости имущества будет завышен или занижен, то контролеры обратят на это внимание и налоговая сделает перерасчет, увеличив налог.

облигациями долговыми ценными бумагами, которые выпускаются для финансового оздоровления предприятия, с условием обеспечения фиксированных доходов по ним.

Реализация имущества в счет погашения долга

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО “Сбербанк-АСТ”. Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с ЗАО “Сбербанк-АСТ”. Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

59 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств.

Соглашение об отступном имуществе

Для передачи имущественных активов необходимо заключить письменное соглашение, в котором описываются все условия и обстоятельства оформления отступного. Например, если кредитор желает получить процентные начисления в денежных средствах, он должен предусмотреть такой пункт в документе, иначе со сменой владельца объекта обязательства по ним прекратятся. В соглашении, как правило, прописывают:

  • дату заключения сделки имущественного актива — срок выполнения обязательства;
  • размер долга в денежных средствах (включая штрафы и проценты) и конкретный тип компенсации;
  • последовательность передачи активов, если их несколько или нужно входить в права владения постепенно;
  • сохранение или отмену неустойки;
  • реквизиты сторон, договора займа и т.д.

Общая стоимость актива, который передается как отступное, не обязательно должна равняться долгу. Но при частичном погашении задолженности важно прописать условия и сумму остатка. Иначе обязательства будут считать выполненными, даже если размер их не покрыт полностью.

Недвижимость передается по той же процедуре, но при погашении долга нужно учитывать несколько нюансов. Отчуждать можно объекты, вдвое превышающие по метражу принятую для физлиц норму. Если остаток средств передается заемщику, сумма должна быть достаточной для приобретения жилья площадью не меньше минимальной нормы на конкретную семью. Если объект продается на аукционе, долг исполняется после факта продажи. Проценты начисляются до факта госрегистрации смены прав.

Для него дополнительно к акту передачи оформляется счет-фактура.

Возврат займа имуществом: налоговые последствия

Погашение займа производится путем возврата денежных средств займодавцу. Но на дату погашения у заемщика может не оказаться необходимой суммы, в результате чего стороны могут заключить соглашение об отступном, в соответствии с которым долг по займу будет погашаться передачей какого-либо имущества. Однако прежде чем приступать к такой сделке, нужно ознакомиться с возможными налоговыми последствиями.

Стоимость отступного, указанная в соглашении, может быть выше или ниже прекращаемого обязательства.

Порядок реализации имущества в счет погашения задолженности

После развода я по решению суда должен выплатить бывшей жене денежную компенсацию. Т.к. у нас с ней в общедолевой собственности по 12 у каждого есть недвижимое имущество то суд. приставы сначала запретили мне регистрационные действия а теперь и наложили арест. при этом рекомендовали мне самому искать покупателя. В итоге я его нашел и предложил ему и бывшей супруге купить мою долю за 1млн.руб. В итоге бывшая прислала согласие а мой покупатель согласен заплатить 1.5млн.руб прислал мне ответ. Однако бывшая ж. ссылаясь на ст.410 ГК РФ настаивает на своем преимущественном праве на зачет по долгу в 1млн.руб.

хотя мне уже предложили еще больше и я ей предложение по более высокой цене отправил и она его получила.

Скажите пож. где тут правда а где пожелания.

с уважением Игорь

Спасибо Очень быстро и доходчиво

24 Августа 2016 19:00

    реализация арестованного имущества, общедолевая собственность, погашение задолженности
  • Поделиться

Ответы юристов ( 2 )

Здравствуйте. По закону Вы не обязаны продавать долю даже если первоначально предложили по цене более низкой, а потом она изменилась. Т.к. Вы направили новое уведомление, то теперь она должна высказать свое мнение относительно новой цены, ну и соответственно Вы теперь не можете продать за более низкую цену. Хотя правильнее сказать, что можете, но она имеет право перевести на неё права покупателя. Пока нет договора купли продажи или предварительного договора, то условие о цене не считается согласованным.

Марина Здравствуйте. Я хочу немножко уточнится. Нужно ли мне писать ей письмо и разьяснять что теперь новая цена потому что . Или предложение отправленное с новой ценой достаточно. А если ситуация будет развиватся дальше – Она согласна на 1.5 а другой желающий на мое предлож. за 1.5 предложит 2.0 значит я ей снова отправляю предложение с ценой 2.0 или более обеим претендентам? Спасибо

Нужно ли мне писать ей письмо и разьяснять что теперь новая цена потому что… Или предложение отправленное с новой ценой достаточно. А если ситуация будет развиватся дальше — Она согласна на 1.5 а другой желающий на мое предлож. за 1.5 предложит 2.0 значит я ей снова отправляю предложение с ценой 2.0 или более обеим претендентам? Спасибо
Игорь

Разъяснять Вам ничего не нужно, изменение цены это Ваше право. Новое извещение посылать придется, т.к. цена меняется. Но у меня сомнения, что при исполнительном производстве вообще действует преимущественное право. Поищу практику.

Статья 250. ГК РФ Преимущественное право покупки
1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)
Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.

Статья 87. ФЗ Об исполнительном производстве.Реализация имущества должника
3. Реализация недвижимого имущества должника, ценных бумаг (за исключением инвестиционных паев открытых паевых инвестиционных фондов, а по решению судебного пристава-исполнителя — также инвестиционных паев интервальных паевых инвестиционных фондов), имущественных прав, заложенного имущества, на которое обращено взыскание для удовлетворения требований взыскателя, не являющегося залогодержателем, предметов, имеющих историческую или художественную ценность, а также вещи, стоимость которой превышает пятьсот тысяч рублей, включая неделимую, сложную вещь, главную вещь и вещь, связанную с ней общим назначением (принадлежность),осуществляется путем проведения открытых торгов в форме аукциона.

КОНСТИТУЦИОННЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 21 апреля 2011 г. N 569-О-О
ОБ ОТКАЗЕ В ПРИНЯТИИ К РАССМОТРЕНИЮ ЖАЛОБЫ ГРАЖДАНКИ
ЗВЕРЕВОЙ ЕЛЕНЫ НИКАНДРОВНЫ НА НАРУШЕНИЕ ЕЕ
КОНСТИТУЦИОННЫХ ПРАВ ПОЛОЖЕНИЯМИ ЧАСТЕЙ 1 И 6
СТАТЬИ 69, ЧАСТИ ТРЕТЬЕЙ СТАТЬИ 87 ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА
«ОБ ИСПОЛНИТЕЛЬНОМ ПРОИЗВОДСТВЕ», ПУНКТА 1 СТАТЬИ 250
И СТАТЬИ 255 ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
2. Конституционный Суд Российской Федерации, изучив представленные материалы, не находит оснований для принятия данной жалобы к рассмотрению.
Оспариваемые положения статьи 69 Федерального закона «Об исполнительном производстве», согласно которым обращение взыскания на имущество должника включает изъятие имущества и (или) его принудительную реализацию либо передачу взыскателю, а если должник имеет имущество, принадлежащее ему на праве общей собственности, то взыскание обращается на его долю, определяемую в соответствии с федеральным законом, и статьи 87, закрепляющей перечень имущества должника (в том числе его недвижимое имущество и имущественные права), реализация которого осуществляется путем проведения открытых торгов в форме аукциона, не определяют порядок обращения взыскания на принадлежащую должнику долю в общем имуществе. Правовой режим общей собственности, особенности продажи доли в общем имуществе, а также порядок обращения взыскания на такую долю устанавливаются специальными нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, в частности его статьями 250 и 255.
В соответствии с оспариваемым положением пункта 1 статьи 250 ГК Российской Федерации при продаже с публичных торгов доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности не наделяются правом преимущественной покупки этой доли. Такое регулирование соответствует правовой природе публичных торгов, предполагающей предоставление их участникам равных возможностей в приобретении имущества или прав. При этом положения статьи 250 ГК Российской Федерации, а также иные нормы данного Кодекса и Федерального закона «Об исполнительном производстве» не препятствуют участнику общей долевой собственности, заинтересованному в приобретении принадлежащей должнику и арестованной судебным приставом-исполнителем доли общей собственности, участвовать в публичных торгах на общих основаниях.
Положения статьи 255 ГК Российской Федерации регулируют отношения, возникающие по поводу обращения взыскания на долю в общей собственности по требованию кредитора участника долевой или совместной собственности при недостаточности у него другого имущества для удовлетворения его требований. Между тем Е.Н. Зверева в указанном конкретном деле не являлась ни кредитором участника долевой собственности, ни должником.
Таким образом, оспариваемые в жалобе положения статей 69 и 87 Федерального закона «Об исполнительном производстве», статей 250 и 255 ГК Российской Федерации не могут рассматриваться как нарушающие конституционные права заявительницы, перечисленные в жалобе.

(Извлечение из определения судебной коллегии
по гражданским делам Московского областного суда
от 7 июня 2011 г. по делу N 33-12974).
Судебный пристав-исполнитель не вправе предлагать участнику общей долевой собственности воспользоваться преимущественным правом покупки доли.
ОАО АБ «Р» обратилось в суд с жалобой на действия судебного пристава-исполнителя по принятию постановления от 22.11.2010 и признанию его незаконным.
На основании постановления судебного пристава-исполнителя от 14.10.2010 арестованное недвижимое имущество должника — 1/2 доля в праве общей собственности на подъездной железнодорожный путь — было передано на реализацию. Однако в силу пп. 2, 3 оспариваемого постановления от 22.11.2010 судебный пристав-исполнитель отложил исполнительные действия по реализации имущества на торгах, предложив ООО «А» как участнику долевой собственности воспользоваться преимущественным правом покупки, а в случае отказа сособственника от приобретения доли — продолжить торги.
Решением Павлово-Посадского городского суда от 11 апреля 2011 г. требования удовлетворены частично.
Кассационная инстанция решение суда в части отказа в удовлетворении требований отменила, указав следующее.
В соответствии с ч. 3 ст. 87 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» реализация недвижимого имущества должника, а также вещи, стоимость которой превышает пятьсот тысяч рублей, включая неделимую, сложную вещь, главную вещь и вещь, связанную с ней общим назначением (принадлежность), осуществляется путем проведения открытых торгов в форме аукциона. Иной порядок реализации имущества должника, нежели реализацию на открытых торгах, Закон не предусматривает.
В оспариваемом постановлении судебный пристав-исполнитель предложил ООО «А» воспользоваться преимущественным правом покупки как участнику долевой собственности — 1/2 доли в праве общей собственности на подъездной железнодорожный путь без проведения торгов по рыночной стоимости 599000 руб., установленной на основании отчета оценщика.
Суд первой инстанции не принял во внимание нормы п. 1 ст. 250 ГК РФ, согласно которым преимущественное право покупки не распространяется на продажу доли в праве общей долевой собственности с публичных торгов.
Кроме того, ст. 255 ГК РФ предоставляет право кредитору, а не судебному приставу-исполнителю предъявить требование о выделе доли должника в общем имуществе для обращения на нее взыскания, требовать продажи должником своей доли остальным участникам общей собственности.

Также суд пришел к ошибочному выводу, что установленная отчетом рыночная стоимость спорного имущества от 17.07.2009 может применяться для реализации имущества 22.11.2010.
В соответствии с п. 26 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 256, итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, за исключением кадастровой, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более шести месяцев.
Таким образом, стоимость, установленная отчетом об оценке от 17.07.2009, могла применяться для совершения сделок, требующих установления рыночной стоимости до 17.01.2010. Постановление с предложением приобрести имущество вынесено 22.11.2010, т.е. по истечении более одиннадцати месяцев со дня, как истек срок применения отчета об оценке, и более семнадцати месяцев со дня изготовления отчета.
Суд необоснованно пришел к выводу, что установление рыночной стоимости для реализации арестованного имущества не требовалось.
Судебная коллегия решение суда в части отказа в удовлетворении требований отменила, приняла новое решение, которым оспариваемые пункты постановления судебного пристава-исполнителя признаны незаконными.

Вы не обязаны предлагать ей долю, а Ваша доля в любом случае должна продаваться на публичных торгах, так что не советую Вам продавать долю с нарушением этого порядка, иначе она может признать торги недействительными.

410 ГК РФ настаивает на своем преимущественном праве на зачет по долгу в 1млн.

Отражаем в бухучете

Для наглядности отражение в бухгалтерском учете операций по передаче отступного рассмотрим на практическом примере.

Читайте также:  Какие документы оформить в связи с приостановкой работы

Пример:

ООО «Финансовый дом» выдало ООО «Сказка» процентный заем в сумме 110 000 руб. Стороны заключили соглашение об отступном. В качестве отступного передается оборудование по стоимости 118 000 руб. (в т.ч. НДС – 18 000 руб.). Остаточная стоимость оборудования составила 60 000 руб. На момент передачи имущества долг по процентам составил 8000 руб. а общий долг по договору займа – 118 000 руб., что соответствует стоимости передаваемого оборудования с учетом НДС.

Дебет 62 (76) Кредит 91

– 118 000 руб. – передано оборудование в качестве отступного;

Дебет 91 Кредит 01

– 60 000 руб. – отражена остаточная стоимость имущества;

Дебет 91 Кредит 68

– 18 000 руб. – начислен НДС со стоимости передаваемого отступного;

Дебет 66 Кредит 62 (76)

– 118 000 руб. – отражено погашение задолженности по заемному обязательству.

Москве от 5 декабря 2007 г.

Новый порядок ареста и реализации имущества должников

Одной из самых эффективных мер взыскания, заставляющей должника погасить задолженность по исполнительному документу как можно скорее, является арест имущества должника. Не так давно в этот правовой институт были внесены существенные изменения.

Федеральным законом №34-ФЗ от 12.03.2014 «О внесении изменений в Федеральный закон „О судебных приставах“ и Федеральный закон „Об исполнительном производстве“ в соответствующие законы были внесены изменения и дополнения. Некоторые нововведения корректируют ранее существовавший порядок ареста и реализации имущества должника: запрещается арест имущества должника при сумме задолженности до 3 000 рублей и разрешается реализация арестованного имущества должником (при условии, что стоимость реализуемого имущества не более 30 000 рублей).

Недопустимость ареста при задолженности менее 3 000 рублей

Согласно изменениям, внесенным 12.03.2014, статья 80 Федерального закона от 02.10.2007 №229-ФЗ „Об исполнительном производстве“ (далее – ФЗ №229-ФЗ) дополнена п. 1.1, запрещающим арест имущества должника по исполнительному документу, содержащему требование о взыскании денежных средств, если сумма взыскания по исполнительному производству не превышает 3 000 рублей. Введенный запрет при этом не зависит от вида исполнительного документа.

Читайте также:  Налог на продажу дачи полученной по наследству

В то же время данный пункт устанавливает не только общее правило о недопустимости подобного ареста, но и содержит подробный перечень исключений из него. Не распространяется данное правило на арест следующего имущества:

  • денежные средства должника;
  • подлежащее взысканию в пользу залогодержателя заложенное имущество;
  • имущество по исполнительному документу, содержащему требование о наложении ареста.

Таким образом, арест на имущество должника по исполнительному производству, сумма взыскания по которому не превышает 3 000 рублей, не налагается при обязательном соблюдении следующих условий: исполнительный документ содержит требование о взыскании денежных средств, имущество должника не является денежными средствами или предметом залога (если взыскатель – залогодержатель).

Реализация имущества должником

Право должника на самостоятельную реализацию имущества является нововведением призванным ускорить и упростить процесс реализации его имущества, а значит и всю процедуру принудительного взыскания в целом. Законодательно данная возможность отражена в п. 1 ст. 69, п. 1. ст. 87, ст. 87.1 и ст. 87.2 ФЗ №229-ФЗ (ред. от 12.03.2014), но может быть реализована только в случае если стоимость арестованного имущества не более 30 000 рублей, что является основным условием, определяющим возможность применения такой процедуры. При этом, единственным дополнительным требованием, которое не должно быть нарушено является отсутствие спора о стоимости имущества должника. Какие-либо иные требования к самому исполнительному документу или реализуемому имуществу законодательно не установлены.

Порядок самостоятельной реализации установлен ст. 87.1 ФЗ №229-ФЗ. Должник может подать ходатайство о самостоятельной реализации имущества, но не позднее 10 дней с момента получения извещения о стоимости имущества. В таком случае судебный пристав-исполнитель выносит постановление об отложении мер принудительного исполнения и устанавливает срок, необходимый для реализации имущества: не позднее 10 дней со дня вынесения постановления имущество должно быть реализовано, а денежные средства перечислены на депозитный счет соответствующего отдела судебных приставов. Если должнику не удалось реализовать имущество в указанный срок, оно предлагается взыскателю, который может принять его в счет погашения долга либо отказаться от принятия имущества.

Согласно ст. 87.2 ФЗ №229-ФЗ, если должник не желает воспользоваться правом на самостоятельную реализацию арестованного имущества и от взыскателя поступило ходатайство об оставлении имущества за собой, арестованное имущество передается взыскателю на основании постановления судебного пристава-исполнителя.

Если должник не смог реализовать имущество в установленный срок или взыскатель отказался от его получения судебный пристав-исполнитель передает имущество на принудительную реализацию.

На основании изложенного можно сделать вывод, что процедура самостоятельной реализации арестованного имущества должником возможна при одновременном соблюдении двух условий: стоимость арестованного имущества менее 30 000 рублей и отсутствует спор о стоимости этого имущества между сторонами исполнительного производства.

В целом оба рассмотренных нововведения призваны ускорить и упростить процедуры ареста имущества должника и его последующей реализации, но могут и наоборот усложнить процесс взыскания задолженности. В случае если по исполнительному производству сумма взыскания менее 3000 рублей и должник не располагает денежными средствами, взыскать задолженность будет затруднительно. Как и в случае если должник не сможет реализовать арестованное имущество (стоимостью до 30 000 рублей) самостоятельно и взыскатель не захочет оставить его себе, то процесс исполнения затянется.

Как вы думаете, ещё будут подобные „подводные камни“?

В случае если по исполнительному производству сумма взыскания менее 3000 рублей и должник не располагает денежными средствами, взыскать задолженность будет затруднительно.

Когда реализация имущества должника невозможна?

Для начала расскажем, что согласно нормам действующего законодательства не все имущество должника может быть реализовано, исключение составляют:

  • Единственно пригодное для проживания жилое недвижимое имущество (подробнее про единственное жилье должника по ссылке );
  • Имущество, которое необходимо должнику для осуществления профессиональной деятельности (к примеру, автомобиль, орг. техника);
  • Индивидуальные предметы (предметы гардероба и т.п.);
  • Собственность, относящаяся к домашнему обиходу, обстановке;
  • Пищевые продукты.

Сама реализация может быть, как самостоятельной (с учетом ограничений), так и совершенной в принудительном порядке.

Самостоятельно должник может реализовать имущество, стоимость которого не должна превышать тридцать тысяч рублей, по соответствующему ходатайству.

Принудительную реализацию осуществляется с привлечением специализированных организаций (Росимущество или служба судебных приставов).

Каковы минусы принудительной реализации?

В первую очередь – сумма, вырученная с такой реализации, будет ниже рыночной, поэтому если должник успеет реализовать свое имущество до его ареста, это будет только ему на пользу. Обратите внимание! Стоимость принудительно реализуемого имущества не может быть ниже оценочной (есть исключения).

Обратите внимание, что недвижимое имущество, ценные бумаги, предметы исторической и художественной ценности, дорогостоящее имущество (по данным оценки свыше пяти ста тысяч рублей) реализуется только с торгов.

ПОЛЕЗНО: читайте про продажу имущества должника-банкрота по ссылке

ПОЛЕЗНО читайте про продажу имущества должника-банкрота по ссылке.

Как оформить договор передачи имущества в счет погашения долга

На практике нередки случаи, когда одна компания становится заемщиком у другой. Но, в связи с нестабильностью экономической ситуации на рынке, не всегда есть возможность у заемщика своевременно возвратить свой долг. Поэтому довольно часто долговые обязательства могут быть возвращены иным путем, например в счет имущественных ценностей. Для этого необходимо составление специального договора о передаче имущества.

Иногда последний желает получить в счет погашения общего займа имущество, а вот проценты по долгу в материальной форме.

Законность удержания имущества должника

Существует общепринятая практика. При сдаче помещения арендатор должен передать объект свободным от своего имущества. Если вместо надлежащей сдачи он сбегает, «забыв» заплатить по долгам и забрать имущество, то арендатор автоматически становится нарушителем установленных законом правил.

У арендодателя вновь появляется право владения и пользования освобожденным помещением, а соответственно, и право на удержание всего оставленного в помещении имущества. Исключением является случай, когда в договоре прямо предусмотрен запрет на такое удержание.

Механизм удержания регулируется статьями 359, 360 ГК РФ. Имущество, которое злоумышленник оставляет в арендуемом помещении, можно отнести к брошенному, в соответствии с условиями статьи 226 ГК РФ, а значит, у иных лиц возникают права приобрести такое имущество в собственность при выполнении ряда условий.
Президиум ВАС РФ в своем информационном письме от 11.01.2002 № 66 подчеркнул, что удержание возможно, если оба лица являются предпринимателями, и арендодатель не препятствовал должнику в возврате имущества в течение срока действия договора аренды.

Удержание допускается только до момента погашения задолженности и считается правомерным, если арендный договор расторгнут. По 606 статье ГК РФ арендодатель предоставляет помещение во временное владение и пользование, соответственно, пока действует договор арендодатель не может ограничивать должника в его правах.
Когда арендатор нарушит сроки оплаты 2 и более раз подряд, у арендодателя появится право потребовать досрочного расторжения договора. Для этого необходимо заранее письменно уведомить задолжавшего арендатора. Это положение содержится в статье 619 ГК РФ.
Если договор не предусматривает возможности расторжения в одностороннем порядке, значит, арендатор должен идти в суд или ожидать истечения срока действия договора.

В целом, механизм удержания — эффективная мера, стимулирующая арендатора расплатиться по долгам быстрее. Кроме того, механизм несет компенсирующую функцию за счет возможности реализации удерживаемого имущества, если стимулирующий эффект не сработал.

Это положение содержится в статье 619 ГК РФ.

Налогообложение операций по возврату долга имуществом

При передаче кредитору имущества в счет погашения долга у должника возникают дополнительные налоговые обязательства, подробнее о которых – ниже.

В соответствие с п.1 ст. 39 НК РФ передача имущества кредитору в счет погашения долга признается реализацией, в связи с чем облагается НДС в общем порядке.

На основании НК РФ, объектом налогообложения НДС является передача на возмездной основе права собственности на имущество. На основании соглашения об отступном, одна из сторон передает другой право собственности на имущество в обмен на погашение долга (то есть имеет место возмездная основа осуществляемой операции).

Базой для расчета НДС является стоимость имущества, указанная в договоре об отступном. Отметим, что подписывая соглашение, стороны утверждают стоимость имущества на основании его рыночной цены с учетом:

  • мнения эксперта (на основании независимой оценки);
  • данных бухучета должника (остаточная стоимость имущества, действительная на дату подписания соглашения об отступном).
Читайте также:  Виды процентных ставок по кредиту

В случае если соглашение подписано, а имущество передано кредитору до 01.01.2020 года, должник начисляет НДС по ставке 18%. При передаче имущества в 2020 года расчет НДС осуществляется по ставке 20%.

Операции по погашению долга имуществом отражаются должником в налоговой декларации по НДС.

Что касается документального оформления передачи имущества по соглашению об отступном, то должник предоставляет кредитору не только акт приема-передачи, но и счет-фактуру, которая отражается должником в Книге продаж.

Что касается документального оформления передачи имущества по соглашению об отступном, то должник предоставляет кредитору не только акт приема-передачи, но и счет-фактуру, которая отражается должником в Книге продаж.

Как погасить долг с помощью имущества?

Если у дебитора недостаточно денежных средств для возвращения долга, он может осуществить передачу имущества в счет погашения долга по договору займа. В случае согласия кредитора на проведение данной операции, согласно ст. 409 ГК РФ, составляется соглашение об отступной собственности. С этого момента с должника снимаются обязательства по погашению задолженностью, и начинаются новые — по уступке собственности.

Такое обязательство признают выполненным только после передачи имущества должника взыскателю в счет погашения долга. При этом проценты начисляются до факта совершения сделки (при условии, что заем является процентным). Если недвижимость передают как отступное, то обязательства должника прекращаются только после официального подтверждения перехода права собственности новому владельцу.

Важно! После передачи объектов богатства заканчиваются обязательства по уплате пени и по другим пунктам договора. Если кредитор желает получить оплату неустойки финансовыми средствами, то необходимо указать этот момент в соглашении.

При частичном погашении долга имуществом должника и кредитор, и дебитор должны отразить в договоре об отступном стоимость данного вида собственности и остаток долга.

Иначе обязательства считаются исполненными даже при передаче собственности стоимостью меньшей, чем размер долга. Кроме того, в соглашении следует указать реквизиты договора займа и итоговый размер долга, включая проценты и штрафные санкции.

Примечание! В соглашении нужно отразить сумму НДС, включив ее в стоимость отступного.

Не рекомендуется сознательно завышать или занижать стоимость передаваемого объекта собственности, т.к. на это могут обратить внимание контроллеры. Тогда налоговая организация вправе сделать перерасчет и доначислить налоги. Поэтому расхождение в цене от рыночной не должно превышать 20%.

Последовательность передачи предметов.

6. Действия непреодолимой силы

6.1. Ни одна из сторон не несет ответственности перед другой стороной за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательств, обусловленное обстоятельствами, возникшими помимо воли и желания сторон и которые нельзя было бы предвидеть либо избежать.

6.2. Сторона, не исполняющая своих обязательств по настоящему договору вследствие обстоятельств, предусмотренных пунктом 6.1 настоящего договора, обязана известить другую сторону о данных обстоятельствах и их влиянии на исполнение ею обязательств по настоящему договору.

6.3. Если вышеуказанные обстоятельства действуют в течение трех месяцев и не имеют признаков прекращения их действия, настоящий договор может быть расторгнут сторонами по их соглашению.

1 настоящего договора, обязана известить другую сторону о данных обстоятельствах и их влиянии на исполнение ею обязательств по настоящему договору.

Взыскание налоговой задолженности

Задолженность по налоговым обязательствам может быть погашена за счет продажи имущества. Данная мера предусмотрена ст. 48 Налогового кодекса РФ.

В отличие от кредитных обязательств, для устранения которых физическое или юридическое лицо вправе выбрать уступку собственности, решение об обращении взыскания на имущество в связи с налоговыми задолженностями принимает руководитель территориальной ФНС. Должнику направляется официальное письмо с правомерным обоснованием конфискации недвижимого имущества. Конечную точку в вопросе ставит суд.

При уточнении суммы налоговой задолженности в учет не берутся:

  • долги с измененными сроками возврата;
  • обязательства, приостановленные решением суда;
  • долги, по которым идет процесс;
  • задолженность, признанная безнадежной к взысканию.

Взыскание налоговых штрафов производится по следующему алгоритму:

  • банковские вклады и счета;
  • наличные средства;
  • имущество и ценности, находящиеся в пользовании третьими лицами;
  • собственность, не являющаяся единственной для семьи.

Передача имущества в счет погашения долга производится так же, как и взыскание залоговой собственности: по судебному решению производится арест и продажа недвижимости. Должностные лица, участвующие в производстве, не имеют прав на покупку собственности должника. После осуществления перепродажи и покрытия суммы долга, остаток средств возвращается гражданину.

задолженность, признанная безнадежной к взысканию.

Залог – способ обеспечения обязательств

Залог возникает в силу договора и представляет собой способ обеспечения обязательства, при котором кредитор (залогодержатель) в случае неисполнения либо ненадлежащего исполнения обязательства должником (залогодателем) вправе получить удовлетворение за счет стоимости заложенного имущества в преимущественном порядке перед другими кредиторами залогодателя. Заложенное имущество остается у залогодателя, если иное не предусмотрено договором.

Взыскание на заложенное имущество может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. Право взыскания на предмет залога наступает, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено.

В то же время не во всех случаях залогодержатель может обратить взыскание на заложенное имущество. Нельзя это сделать в силу закона, если нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества, при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем 5% от размера оценки предмета залога по договору о залоге; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

Работая с залогом, необходимо также учитывать нормы Закона РФ от 29.05.1992 N 2872-1 “О залоге”, применяющегося в части, не противоречащей Гражданскому кодексу РФ.

Предположим, что условия для взыскания долга за счет заложенного имущества выполняются. Дальше возникает два варианта: долг взыскивается за счет заложенного имущества в судебном порядке или, если выполняются необходимые условия, без обращения в суд.

Погашение задолженности без обращения в суд. Для этого необходимо согласие должника на погашение долга путем взыскания заложенного имущества. Между залогодателем и залогодержателем должно быть достигнуто соответствующее соглашение, в котором следует указать все существенные условия сделки (порядок реализации заложенного имущества, сроки реализации, продажная стоимость, порядок уценки и т.п.). Если в соглашении не указаны какие-либо существенные условия, в силу вступают нормы Закона о залоге.

В случае если обращение взыскания на заложенное движимое имущество осуществляется во внесудебном порядке, залогодержатель обязан направить залогодателю уведомление о начале обращения взыскания на предмет залога, содержащее указание о следующем: названии заложенного по договору о залоге движимого имущества, за счет которого подлежат удовлетворению требования залогодержателя; сумме, подлежащей уплате залогодержателю на основании обеспеченного залогом обязательства; способе реализации заложенного движимого имущества, предусмотренном соглашением сторон; цене (начальной продажной цене) заложенного движимого имущества, равной его рыночной стоимости.

Если в соглашении между сторонами все эти существенные условия предусмотрены, то полагаем, что рассматриваемое уведомление будет носить формальный характер. Однако чтобы в дальнейшем избежать рисков оспаривания сделки, на наш взгляд, эти формальные требования законодательства целесообразно выполнить и продублировать условия соглашения в уведомлении.

Уведомление необходимо еще и по следующей причине. Если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлены сроки реализации предмета залога, то на основании п. 3 ст. 24.1 Закона о залоге реализация заложенного движимого имущества не допускается ранее истечения 10 дней со дня получения уведомления залогодателем либо 45 дней со дня направления залогодержателем такого уведомления залогодателю, если этот срок истекает ранее.

Реализация заложенного движимого имущества может быть осуществлена до истечения указанных сроков при существенном риске гибели или повреждения предмета залога, а также существенном риске значительного снижения цены предмета залога по сравнению с ценой (начальной продажной ценой), указанной в уведомлении.

Второй вариант должник самостоятельно продает заложенное имущество и полученную выручку направляет на погашение задолженности.

Добавить комментарий