Договор аренды будущей недвижимой вещи

Образец договора аренды будущей недвижимости

Наибольшую сложность договор аренды будущей вещи может представлять в случае аренды объектов незавершенного строительства (в основном помещений в будущих торговых и офисных центрах). Учитывая специфику предмета сделки — отсутствие объекта аренды на момент заключения договора, в документе следует зафиксировать:

  • обязательство арендодателя построить объект в определенный срок на определенном земельном участке;
  • обязанность арендодателя до момента ввода объекта в эксплуатацию предоставить арендатору доступ к нему для подготовки к использованию в соответствии с установленными целями аренды;
  • обязательство арендодателя после ввода в эксплуатацию предоставить арендатору на определенный срок и по определенной цене объект аренды для его использования в соответствии с условиями договора.

Сторонам рекомендуется согласовать срок, когда арендодатель обязуется получить разрешение на ввод в эксплуатацию и осуществить кадастровый учет объекта, строительство которого закончено, или произведенных в ходе реконструкции изменений, а также государственную регистрацию своего права и (или) изменений в ЕГРН.

В договоре также целесообразно предусмотреть ответственность арендодателя за нарушение согласованных сроков.

Условие об арендной плате по договору аренды недвижимого имущества в силу ст. 654 ГК РФ является его существенным условием.

В связи с этим стороны могут использовать следующие сведения п.

Примерная форма договора аренды будущей вещи (недвижимого имущества) (подготовлено экспертами компании “Гарант”)

Целевое назначение Объекта недвижимости – вписать нужное.

Концепция аренды будущей недвижимой вещи: практические аспекты реализации

Пленум ВАС РФ разрешил сдавать в аренду недвижимые вещи, которые еще не существуют, но будут созданы в будущем. Многие практикующие юристы оценили эту правовую позицию позитивно, но насколько реально применить ее в жизни и на благо компании?

Два года назад Пленум Высшего суда РФ принял во многом революционное постановление от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем». Ключевым моментом данного документа стало разъяснение возможности заключения до­говоров в отношении недвижимости, которая предполагается к созданию. Однако неоднозначность формулировок по определению степени индивидуализации будущей недвижимой вещи, с учетом сложившихся в правоприменительной практике подходов к оформлению отношений данного вида, является препятствием в реализации на практике решений высшего судебного органа. Остается условным и применение концепции «будущей» недвижимой вещи регистрирующими органами в их деятельности по регистрации прав.

Вопросы поиска новых подходов и решения практических правовых вопросов в отношении оборота будущей недвижимой вещи получили свое развитие в постановлении Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 № 13 «О внесении изменений и дополнений в постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 „Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды“» (далее — постановление № 13). В этом документе Пленум ВАС РФ разъясняет особенности аренды будущей недвижимой вещи исходя из специфики данных право­отношений.

Необходимо разделять вещный и обязательственный эффекты в договоре о передаче вещи

Для договора аренды будущей недвижимой вещи характерно отсутствие оформленного права собственности у арендодателя либо отсутствие государственной регистрации права собственности в установленном порядке. Но при этом имеет значение наличие у арендодателя права законного владения будущей вещью — владения, основанного на каком-либо правовом основании, вытекающем из соответствующего юридического факта. Владение имуществом можно охарактеризовать через добросовестность вовлечения вещи в оборот, наличие материальной связи лица с вещью.

Постановление № 13 предоставляет возможность заключения договоров аренды будущей вещи, которые de jure не являются собственностью на момент сделки. Отметим, что законное владение по ряду причин может и не стать зарегистрированным правом собственности в будущем. При этом, заключая договор аренды, стороны определяют существенные обязательственные эффекты данной сделки, возникает обязательственное право требовать ее исполнения. Моментом возникновения вещного эффекта является оформление права владения вещью, то есть государственная регистрация права собственности или перехода права собственности на вещь. Если договор аренды не был исполнен по причине того, что арендодатель не получил прав на предмет аренды, то данный арендодатель должен возмес­тить арендатору убытки, причиненные нарушением договора. 1

Также арендатор вправе защищать свое владение и истребовать арендованную вещь из чужого незаконного владения виндикационным иском. Таким образом, Пленум ВАС РФ лишний раз указывает на необходимость разделения обязательственного и вещного эффектов договора о передаче вещей. Полагаем, что дальнейшая практика должна сформировать прецеденты по определению наличия у арендодателя намерения получить право собственности и оценке достаточности проводимых для этого арендодателем мероприятий.

Постановление № 13 разрешает сдачу в аренду объекта незавершенного строительства ввиду того, что отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию не влечет недействительности договора аренды. Однако участие в обороте незавершенного строительством объекта представляется спорным, поскольку такой объект недвижимости находится в процессе создания и изменяет свои качества и характеристики, что в свою очередь не позволяет одномоментно установить индивидуальные свойства объекта недвижимости, наделить его стойкими индивидуализирующими признаками.

Ссылка в п. 11 постановления № 13 на административную ответственность за эксплуа­тацию объекта капитального строительства без разрешения на ввод в эксплуатацию не решает ситуацию с предметом арендных отношений. Этим предметом является фактическая возможность арендатора использовать объект незавершенного строи­тельства в целях, предусмот­ренных договором аренды. Для снижения правовых рисков представляется важным при заключении договора незаконченного строительством объекта предусмотреть отложенное исполнение в части использования арендатором объекта по назначению, поскольку для этого требуется ввод объекта в эксплуатацию.

Аренда будущей вещи позволит ее покупателю подготовиться к сделке

Обратимся к анализу возможностей практического применения концепции договора аренды будущей недвижимой вещи. В ситуации, когда продавец готов к заключению сделки купли-продажи, но объект недвижимости (например, автозаправочный комплекс или объект промышленного назначения) не завершен строительством и не введен в эксплуатацию или не зарегистрировано в установленном порядке право собственности продавца, возможно заключить договор аренды будущей недвижимой вещи с приоритетным правом на выкуп имущества арендатором. Такой алгоритм действий поз­воляет компании-арендатору к моменту ввода в эксплуатацию произвести брендирование объекта недвижимости согласно корпоративным стандартам, установить необходимое оборудование.

Принципиальное отличие до­говора аренды от договора купли-продажи будущей недвижимой вещи заключается в возможности для инвестора произвести детальную оценку объекта покупки до заключения договора купли-продажи. Срочный характер договора аренды будущего объекта недвижимости позволяет до истечения срока аренды провести диагнос­тику оборудования объекта на наличие скрытых дефектов, наглядно, на месте, оценить сроки окупаемости, проанализировать колебания спроса и принять решение о целесообразности дальнейшего заключения договора купли-продажи. Подобная схема создает дополнительные гарантии приобретения будущего объекта недвижимости с качественными характеристиками, соответствующими проектным оценкам.

При поиске помещений для размещения офиса компании или ее дочерних обществ заключение договора аренды до ввода в эксплуатацию строящегося офисного здания и получения собственником правоустанавливающих документов на него позволит заранее привлекать подрядные организации и осуществлять ремонтные и отделочные работы, производить закупку и установку мебели. Все это значительно сокращает сроки начала использования объекта в соответствии с целями аренды. Постановление № 13 включает указание на то, что передача в аренду и проведение ремонтных работ на объекте до ввода его в эксплуатацию не противоречит Градостроительному кодексу РФ.

Разъяснения, содержащиеся в постановлении № 13, носят масштабный характер и позволяют значительно расширить спектр возможностей по оформлению правоотношений сторон на этапе строительства объектов недвижимости. Это видно из практических примеров использования юридической конструкции договора аренды будущей недвижимой вещи.

Заключение договора аренды будущей недвижимой вещи является хорошей альтернативой предварительному догово­ру и может использоваться на практике при условии детального анализа рисков в каждом конкретном случае для максимальной юридической защиты интересов арендатора.

1 Данное утверждение содержится в постановлении Президиума ВАС РФ от 14.07.2009 № 402/09 по делу № А41-К1-13707/07 относительно предварительного договора. По ­мнению автора, оно применимо и к до­говору аренды будущей вещи.

Стоит отметить, что в постановлении № 13 Пленум ВАС РФ затронул не только вопросы аренды будущей недвижимости, но дал и много других принципиально важных для предпринимателей разъяснений. В частности, большая часть этого постановления посвящена вопросам сдачи в аренду недвижимости, находящейся в государственной или муниципальнной собственнос­ти (см. «ЭЖ», 2013, № 12, с. 07). Так, судьи разъяснили применение обновленных положений законодательства о защите конкуренции, согласно которым перезаключать договоры аренды на новый срок с тем же арендатором можно без проведения торгов: такой порядок применим лишь в рамках максимального срока, на который вообще можно заключить договор аренды публичной недвижимости. А если арендодатель без достаточных причин откажет арендатору в пролонгации договора, но в течение года после этого сдаст объект другому лицу в аренду, то преды­дущий — потерпевший — арендатор вправе обратиться в суд с требованием о переводе прав арендатора на себя. Правда, этот механизм защиты прав относится только к добросовестным арендаторам.

11 постановления 13 на административную ответственность за эксплуа тацию объекта капитального строительства без разрешения на ввод в эксплуатацию не решает ситуацию с предметом арендных отношений.

Договор аренды будущей недвижимой вещи

Договор N _____
аренды будущей вещи
(общая форма)

г. __________ “___”________ ____ г.

__________________________________, именуем__ в дальнейшем “Арендатор”,
(наименование или Ф.И.О.)
в лице ______________________________________________________, действующ___
(должность, Ф.И.О. уполномоченного представителя)
на основании ____________________________________________, с одной стороны,
(документ, подтверждающий полномочия)
и _________________________________, именуем__ в дальнейшем “Арендодатель”,
(наименование или Ф.И.О.)
в лице ______________________________________________________, действующ___
(должность, Ф.И.О. уполномоченного представителя)
на основании ___________________________________________, с другой стороны,
(документ, подтверждающий полномочия)
заключили настоящий Договор о нижеследующем:

1. Предмет Договора

1.1. Арендодатель обязуется предоставить во временное пользование Арендатору ________________________________ (далее – Вещь), а Арендатор – своевременно вносить арендную плату в порядке и на условиях, определенных настоящим Договором, и при прекращении Договора возвратить Вещь в том состоянии, в котором она была получена, с учетом нормального износа.
1.2. Вещь, передаваемая в аренду, еще не создана (либо у Арендодателя еще нет права на сдачу данной Вещи в аренду).
1.3. Характеристика и отличительные особенности Вещи, подлежащей передаче по настоящему Договору: ________________________________.
1.4. Вещь будет передана Арендатору после приобретения Арендодателем прав на сдачу ее в аренду (либо с момента ее создания) в течение ________________________ по акту приема-передачи.
1.5. Срок аренды Вещи после ее передачи Арендатору составляет __________ (___________) _____________________.

2. Права и обязанности Сторон

2.1. Права Арендодателя:
2.1.1. В случае существенного нарушения Арендатором сроков внесения арендной платы требовать от Арендатора досрочного внесения арендной платы в срок _______________.
2.1.2. В случае если Арендатор будет использовать Вещь не по назначению либо иным образом, ставящим под угрозу сохранность Вещи, требовать расторжения настоящего Договора и возмещения документально подтвержденных убытков.
2.1.3. В случае если Арендатор не возвратил Вещь либо возвратил ее в нарушение установленного настоящим Договором срока, требовать внесения арендной платы за все время просрочки, а также потребовать возмещения причиненных убытков, если арендная плата не покрывает убытки.
2.2. Обязанности Арендодателя:
2.2.1. Передать Вещь Арендатору в срок, указанный в п. 1.4 настоящего Договора.
2.2.2. Предупредить Арендатора о правах третьих лиц на Вещь (сервитуте, праве залога и т.п.) (если есть).
2.2.3. Проводить профилактические работы и ремонт Вещи (если это потребуется).
За время, в течение которого Арендатор не имел возможности пользоваться Вещью вследствие его ремонта, арендная плата не взимается.
2.2.4. Не создавать препятствий пользованию Вещью, предупредить Арендатора об имеющихся недостатках, препятствующих пользованию Вещью.
2.2.5. Обеспечить Арендатора необходимой информацией, технической документацией, а при необходимости направить своего специалиста для обучения и ознакомления с правилами технической эксплуатации Вещи.
2.3. Права Арендатора:
2.3.1. В случае нарушения Арендодателем обязанности, установленной пп. 2.2.1 настоящего Договора, истребовать Вещь и потребовать возмещения документально подтвержденных убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения настоящего Договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.
2.3.2. При обнаружении недостатков Вещи требовать от Арендодателя безвозмездного устранения недостатков, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков Вещи, либо непосредственно удержать сумму понесенных расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом Арендодателя, либо потребовать досрочного расторжения настоящего Договора.
2.3.3. В случае если удовлетворение требований Арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных ему убытков, требовать возмещения непокрытой части убытков.
2.3.4. При неисполнении обязанности Арендодателя, установленной в пп. 2.2.2 настоящего Договора, требовать уменьшения арендной платы либо расторжения настоящего Договора и возмещения убытков.
2.3.5. Арендатор вправе с согласия Арендодателя сдавать Вещь в субаренду или передавать свои права и обязанности по настоящему Договору третьим лицам, предоставлять Вещь в безвозмездное пользование, отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.
2.3.6. Требовать досрочного расторжения настоящего Договора в случаях, если:
– Арендодатель не предоставляет Вещь в пользование Арендатору либо создает препятствия пользованию Вещью в соответствии с условиями Договора или назначением Вещи;
– переданная Арендатору Вещь имеет препятствующие пользованию ей недостатки, которые не были оговорены Арендодателем при подписании акта приема-передачи и не должны были быть обнаружены Арендатором во время осмотра Вещи или проверки ее исправности при передачи Вещи и подписании акта приема-передачи;
– Арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт Вещи в разумные сроки;
Вещь оказалась в состоянии, непригодном для использования в силу обстоятельств, за которые Арендатор не отвечает.
2.3.7. После прекращения настоящего Договора требовать возмещения стоимости неотделимых улучшений Вещи, произведенных Арендатором за счет собственных средств и с согласия Арендодателя.
2.3.8. Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязательства по настоящему Договору, пользуется преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок по истечении срока действия настоящего Договора. Арендатор обязан направить Арендодателю проект дополнительного соглашения за _______________ до даты окончания срока действия настоящего Договора. Арендатор вправе предложить новые условия.
2.4. Обязанности Арендатора:
2.4.1. В установленный настоящим Договором срок вносить плату за пользование Вещь.
2.4.2. Использовать Вещь по назначению.
2.4.3. Поддерживать Вещь в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание Вещи.
2.4.4. В течение _______________ после прекращения/досрочного расторжения настоящего Договора вернуть за свой счет Вещь в полученном состоянии с учетом нормального износа по акту возврата.
2.4.5. В случае повреждения или гибели Вещи по вине Арендатора произвести соответственно ремонт или возместить Арендодателю ущерб.

3. Порядок предоставления Вещи

3.1. В течение _____________________________ с момента приобретения Арендодателем прав на сдачу Вещи в аренду (либо с создания Вещи) Арендодатель путем ______________________________ (указать способ, которым Стороны договорились уведомлять друг друга) уведомляет Арендатора о готовности передать Вещь.
3.2. Арендатор в течение _______________________________ с момента получения уведомления должен связаться с Арендодателем, и Стороны определяют дату передачи Вещи.
3.3. В оговоренную дату Стороны либо их представители осматривают Вещь, подлежащую передаче в аренду, подписывают акт приема-передачи, и Вещь переходит в пользование Арендатора.
В акте приема-передачи Стороны должны указать состояние Вещи, недостатки, выявленные при осмотре, но не препятствующие использованию Вещи по назначению.
В случае если при осмотре Вещи выявляются недостатки Вещи, препятствующие ее использованию по назначению, то Арендатор имеет право не подписывать акт приема-передачи и назначить срок для устранения этих недостатков, а после устранения подписать акт приема-передачи либо расторгнуть настоящий Договор без каких-либо материальных последствий.

4.1. Арендодатель настоящим гарантирует, что Вещь, подлежащая передаче по настоящему Договору, будет создана (либо права на нее будут получены Арендодателем) в срок ______________________________________.
4.2. В случае неисполнения обязательства по передаче Вещи в аренду (в том числе в связи с тем, что Вещь, являющаяся предметом настоящего Договора аренды, не была создана Арендодателем или приобретена им у третьего лица) Арендодатель обязан возместить Арендатору убытки, причиненные нарушением Договора.
В случае нарушения сроков передачи Вещи в аренду, в том числе по вине изготовителя Вещи либо лица, у которого Арендодатель намеревался приобрести Вещь, Арендодатель обязан выплатить Арендатору неустойку в размере _______________ в связи с несвоевременным исполнением Договора.
4.3. Арендодатель гарантирует:
а) передаваемая Вещь не будет иметь дефектов, связанных с конструкцией, материалами или функционированием, при ее штатном использовании в соответствии с рекомендациями изготовителя и техническими требованиями;
б) надлежащее качество материалов, используемых для изготовления Вещи, безупречное качество изготовления Вещи и ее сборки;
в) полное соответствие Вещи условиям настоящего Договора.
4.4. Арендодатель обязуется предоставить Арендатору гарантии изготовителей Вещи, оформленные соответствующими гарантийными талонами.
4.5. Неисправная или дефектная Вещь будет возвращена Арендодателю за его счет в сроки, согласованные Сторонами. Все расходы, связанные с возвратом или заменой дефектных частей, оплачиваются Арендодателем. В случае замены или исправления дефектной Вещи гарантийный срок на данную Вещь соответственно продлевается.
4.6. Арендодатель не несет гарантийной ответственности за неполадки и неисправности Вещи, если они произошли:
а) в результате внесения Арендатором или третьей стороной модификаций или изменений Вещи без письменного согласия Арендодателя;
б) в результате нарушения правил эксплуатации и обслуживания Вещи.
4.7. Если для устранения дефектов, за которые Арендодатель не несет гарантийной ответственности, Арендатор воспользуется услугами Арендодателя, то все расходы Арендодателя, связанные с этим, относятся на счет Арендатора и оплачиваются отдельно.

5. Арендная плата

5.1. Сумма арендной платы составляет ________ (________________) рублей
за ___________________________.
(указать период)
5.2. Внесение арендных платежей начинается с момента ________________________.
5.3. Внесение арендных платежей осуществляется в соответствии с Графиком оплаты (Приложение N ___ к настоящему Договору).
5.4. Оплата производится путем безналичного перечисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя (вариант: путем внесения наличных денежных средств в кассу Арендодателя).

6. Ответственность Сторон

6.1. За нарушение срока предоставления Вещи Арендатор вправе потребовать от Арендодателя уплаты неустойки в размере _______________ за каждый день просрочки.
6.2. За нарушение срока возврата Вещи Арендодатель вправе потребовать от Арендатора уплаты неустойки в размере _______________ за каждый день просрочки.
6.3. В случае если Арендатор возвратил неисправную Вещь, что подтверждается отметкой в акте возврата Вещи, Арендодатель вправе потребовать от Арендатора произвести ремонт Вещи или произвести ремонт самостоятельно и потребовать от Арендатора возмещения своих документально подтвержденных расходов.
6.4. Если при возврате Вещи установлена некомплектность, Арендатор обязан возместить Арендодателю стоимость недостающих частей Вещи.

7.1. Стороны не несут ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, обусловленных обстоятельствами, возникшими помимо воли и желания Сторон и которые нельзя предвидеть или избежать, включая объявленную или фактическую войну, гражданские волнения, эпидемии, блокаду, эмбарго, землетрясения, наводнения, пожары, иные стихийные бедствия.
7.2. Сторона, которая не может исполнить своего обязательства, должна известить другую Сторону о препятствии и его влиянии на исполнение обязательств по Договору в течение _______________ с момента возникновения форс-мажорных обстоятельств.
7.3. Если Сторона не направит или несвоевременно направит извещение, предусмотренное в п. 8.2 настоящего Договора, то она обязана возместить второй Стороне понесенные ею убытки.
7.4. В случае наступления обстоятельств, предусмотренных в п. 8.1 настоящего Договора, срок выполнения Стороной обязательств по настоящему Договору отодвигается соразмерно времени, в течение которого действуют эти обстоятельства и их последствия.
7.5. Если наступившие обстоятельства, перечисленные в п. 8.1 настоящего Договора, и их последствия продолжают действовать более ____________, Стороны проводят дополнительные переговоры для выявления приемлемых альтернативных способов исполнения настоящего Договора.

8. Заключительные положения

8.1. Настоящий Договор вступает в силу с момента подписания его Сторонами и действует до истечения срока аренды Вещи, указанного в п. 1.5 настоящего Договора.
8.2. Настоящий Договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из Сторон.
8.3. Все споры, вытекающие из настоящего Договора, разрешаются путем переговоров между Сторонами.
При недостижении согласия споры подлежат рассмотрению в судебном порядке в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
8.4. Любые изменения и дополнения к настоящему Договору действительны при условии, что они совершены в письменной форме и подписаны обеими Сторонами.
8.5. Все уведомления и сообщения должны направляться в письменной форме.

Читайте также:  Кадастровая карта Нижнего Новгорода

9.1. График внесения арендных платежей (Приложение N ___).

10. Реквизиты и подписи Сторон

Арендатор: Арендодатель:
____________________________________ ____________________________________
(наименование юридического лица) (наименование юридического лица)
Юридический/почтовый адрес: ________ Юридический/почтовый адрес: ________
____________________________________ ____________________________________
ИНН/КПП ____________________________ ИНН/КПП ____________________________
ОГРН _______________________________ ОГРН _______________________________
Телефон: _________ Факс: ___________ Телефон: _________ Факс: ___________
Адрес электронной почты: ___________ Адрес электронной почты: ___________
Банковские реквизиты: ______________ Банковские реквизиты: ______________
____________________________________ ____________________________________
(вариант: (вариант:
____________________________________ ____________________________________
(Ф.И.О.) (Ф.И.О.)
Адрес: _____________________________ Адрес: _____________________________
____________________________________ ____________________________________
Паспортные данные: _________________ Паспортные данные: _________________
____________________________________ ____________________________________
Телефон: ___________________________ Телефон: ___________________________
Адрес электронной почты: ___________ Адрес электронной почты: ___________
Счет ______________________________) Счет ______________________________)

_______________/______________ _______________/______________
(Ф.И.О.) (подпись) (Ф.И.О.) (подпись)

(М.П. ) (М.П. )

——————————–
Информация для сведения:
Согласно Федеральному закону от 06.04.2015 N 82-ФЗ “О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части отмены обязательности печати хозяйственных обществ” с 07.04.2015 хозяйственные общества не обязаны иметь печать.

После прекращения настоящего Договора требовать возмещения стоимости неотделимых улучшений Вещи, произведенных Арендатором за счет собственных средств и с согласия Арендодателя.

ВАС разъясняет нюансы аренды будущей вещи

Аренда – самый распространенный и (отчасти именно поэтому) самый конфликтный вид отношений, связанных с недвижимостью. Он порождает уйму судебных и внесудебных споров. Позиция Высшего арбитражного суда, подробно и внятно сформулированная в новом постановлении по вопросам аренды, позволит снять значительную часть острых проблем. Об особенностях арендных отношений в новой трактовке ВАС РФ рассуждает руководитель практики по недвижимости и инвестициям юридической компании «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов.

Высший арбитражный суд РФ, наконец, принял полноценные разъяснения по спорным вопросам договора аренды. Ранее основные правовые позиции черпались из информационного письма Президиума ВАС РФ №66 от 11.01.2002 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой». При принятии 17.11.2011 постановления Пленума ВАС РФ №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды» (далее – постановление №73) высшая судебная инстанция ограничилась решением наиболее злободневного вопроса об особенностях аренды государственного имущества, оставив нерешенными многие другие проблемы.

25 января 2012 года было одобрено постановление Пленума ВАС РФ «О внесении дополнений в постановление №73». Документ получился весьма объемным и на удивление информативным. Поскольку на момент подготовки материала постановление ВАС не было официально опубликовано, при анализе использован его итоговый проект, размещенный на сайте Высшего арбитража.

Будущее в аренду

Когда в 2011 году ВАС РФ принял на вооружение концепцию будущей вещи в отношении договоров купли-продажи, мнения юристов о правомерности такого подхода разделились, а правоприменительная практика до сих пор не устоялась. Несмотря на это ВАС РФ продолжил «крестовый поход» и предусмотрел, что ранее предложенные им принципы о возможности заключения сделки в форме купли-продажи в отношении будущей вещи подлежат применению и к договорам аренды.

Рынок давно и настойчиво требует найти правовой механизм, который позволил бы заполнять арендаторами строящиеся комплексы. Сейчас большинство девелоперов последовательно заключают предварительный договор аренды (пока объект не сдан в эксплуатацию), краткосрочный договор (когда объект сдан, но права арендодателя не зарегистрированы) и долгосрочный договор (когда права арендодателя зарегистрированы). При этом объективно возникает множество сложностей, связанных с перечислением задатка/аванса, с правомерностью допуска арендатора для осуществления ремонта и т.п. Существующая арбитражная практика не давала возможности эффективно разрешить эти вопросы.

Теперь ВАС РФ прямо высказал мнение, что возможна аренда будущей вещи. При этом суд выделяет два вида ситуаций:

– нет самой вещи (то есть здание или помещение еще не достроено);

– у арендодателя отсутствуют зарегистрированные права на будущую вещь (права на объект зарегистрированы за иным лицом либо вообще не зарегистрированы, но арендодатель обладает правом законного владения).

По мнению ВАС РФ, незарегистрированное право собственности при условии наличия у арендодателя законного владения не препятствует действительности заключенного договора аренды, так как это не противоречит ст. 168 и 608 ГК РФ. При этом в «законное владение» в терминологии Постановления не входит право постоянного (бессрочного) пользования участком: п.4 ст.20 ЗК РФ прямо запрещает такому правообладателю заключать договоры, предусматривающих распоряжение (в том числе и в будущем) таким участком.

Однако есть риск, что «законное владение» так и не станет зарегистрированным правом, и ВАС РФ в связи с этим предлагает меру защиты интересов арендатора. В случае неисполнения обязательства по передаче будущей вещи в аренду арендодатель обязан возместить арендатору убытки, причиненные нарушением договора. Вопрос о том, как рассчитывать и доказывать такие убытки, остался открытым.

ВАС РФ также полагает, что отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию объекта в момент его передачи арендатору не влечет недействительности договора. Эта позиция представляется юридически спорной, но ее придется учитывать в практике.

Несомненно, будет востребован рынком и (формально противоречащий закону) вывод ВАС РФ о том, что передача объекта арендатору до ввода его в эксплуатацию для проведения ремонта и отделочных работ не противоречит положениям Градкодекса РФ. Девелоперы будут активно пользоваться этим разъяснением: оно сокращает сроки начала работы объекта и соответственно окупаемости инвестиций. Однако с юридической точки зрения это создает проблемы, связанные с распределением ответственности за безопасность людей до окончания строительства.

В этой конструкции есть и внутренняя противоречивость. Например, договор аренды будущей вещи в отношении самовольной постройки является ничтожным в соответствии со ст.168 ГК РФ. А как отличить самовольную постройку от объекта, который не сдан в эксплуатацию надлежащим образом и по которому нет заключения о соответствии проекту?

Описание предмета

При подготовке постановления ВАС РФ уделил большое внимание сугубо практическим вопросам заключения договора аренды, которые порождали противоречивую судебную практику.

В частности, п.9 посвящен регулированию предмета договора аренды – возможности передачи в аренду части объекта. Не секрет, что судебная практика по-разному оценивала такую возможность: от вывода о полной недопустимости подобных действий до отсутствия каких-либо ограничений на них.

ВАС РФ не ограничился простой констатацией возможности передачи в аренду части объекта и дополнительно разъяснил, что следует признавать надлежащей индивидуализацией этой части: на госрегистрацию договора может быть представлен «подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание».

При этом если кадастровый паспорт объекта ранее предоставлялся в регистрационный орган, то дополнительных индивидуализирующих действий по части объекта от сторон не требуется.

В настоящее время в большинстве регионов России для регистрации договора аренды части объекта необходимо приложить к договору как минимум простую копию (а в некоторых регионах – оригинал) кадастрового плана с нанесенными на нее цветными границами этой части. С учетом мнения ВАС РФ регистрирующий орган вынужден будет пересмотреть свои требования к оформлению таких договоров и учесть возможность «текстуального описания».

Кроме того, ВАС РФ предложил дополнительную гарантию для сторон в вопросе о согласованности предмета договора. При возникновении споров недобросовестные стороны зачастую добивались признания договора незаключенным в связи с ненадлежащим описанием предмета аренды. ВАС РФ прямо указывает, что если договор аренды сторонами фактически исполнялся (например, вещь была передана арендатору и т.п.), стороны не вправе оспаривать его по основанию ненадлежащей индивидуализации.

Если в отношении одного и того же предмета заключены несколько договоров (два и более), это не делает их недействительными или незаключенными, но арендатором будет то лицо, которому объект был фактически передан. Наличие в ЕГРП записи об аренде недвижимого имущества не препятствует внесению в реестр записи о другом договоре аренды той же вещи. Арендатор, которому не передали спорный объект, вправе требовать лишь возмещения причиненных убытков и выплаты договорной неустойки.

ВАС против злоупотреблений

Постановление содержит большое количество норм, направленных на регулирование баланса интересов сторон и противодействие злоупотреблению правом.

В частности, п.12 постановления закрепляет положение о том, что доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование, об отсутствии у арендодателя права собственности и его принадлежности другим лицам, судом учитываться не должны.

Юристы опасались, что это создаст угрозу интересам добросовестного арендатора: случалось, что имущество сдавалось в аренду неуполномоченным лицом, а выявивший это собственник взыскивал аренду с фактического арендатора, который в итоге платил дважды.

ВАС РФ предлагает решать эту проблему на основе добросовестности (арендатор «знал или должен был знать о «дефекте аренды»). При этом собственник объекта вправе предъявить к недобросовестному участнику сделки иск о взыскании неосновательного обогащения:

– если недобросовестным был только неуправомоченный «арендодатель», то иск собственника предъявляется к нему;

– если недобросовестным был арендатор, то отвечает он;

– если недобросовестными были оба, они несут солидарную ответственность.

При этом иск арендатора о возврате платежей, уплаченных за время фактического пользования объектом аренды по договору, заключенному с неуправомоченным лицом, удовлетворению не подлежит. Фактически это означает, что если недобросовестным был именно арендатор (знал об отсутствии полномочий), то в итоге он заплатит дважды. Подобное регулирование создает скрытый механизм ответственности для недобросовестных арендаторов, что должно дополнительно противодействовать злоупотребления правом.

Среди важных для практики правил следует упомянуть еще один новый подход ВАС РФ: если договор аренды подлежал государственной регистрации, но не был зарегистрирован, однако объект был передан арендатору и исполнение контракта началось, к таким правоотношениям в случае спора должны применяться не нормы о неосновательном обогащении, а нормы данного договора аренды как обязательства, порожденного ст.309 ГК РФ. Это означает, что при наличии спора должны применяться положения договора как о размере арендной платы и порядке ее уплаты, так и о договорной неустойке.

Не секрет, что иногда арендатор соглашается на завышенную аренду, чтобы получить объект в пользование, а потом решает не платить и не регистрировать договор – раньше суды считали такой договор не заключенным, а при расчете суммы неосновательного обогащения арендатора применяли некий абстрактный «средний» расчет аренды.

Говорить о доктрине добросовестной реализации прав сторонами договора аренды, позволяет и норма, которая закрепила возможность для арендатора защищать свои права при одностороннем изменении арендной платы арендодателем. Если изменение платы непропорционально изменению средних рыночных ставок за аналогичные объекты в данной местности (и существенно превысило его), арендатор может в судебном порядке доказывать факт злоупотребления правом арендодателем. Такому арендодателю откажут в праве требовать с арендатора сумму превышения «среднерыночной ставки». На практике это даст возможность арендаторам защищаться от злоупотреблений арендодателей, которые таким образом пытаются вынудить арендатора к освобождению объекта, хотя формулировка и далека от идеала. Может вызвать споры определение «средних рыночных ставок в данной местности за соответствующий период», так как не секрет, что для аренды локация имеет первоочередное значение и принятие за «данную местность» Москвы или Петербурга в целом даст недостоверные результаты. Термин «существенное превышение» оставляет слишком много возможностей для толкования.

К категории положений о добросовестности следует отнести и положения постановления, которые ограничивают «разумным сроком» право арендодателя на расторжение договора аренды при неоплате аренды два раза подряд. Это безусловное право часто используется как средство борьбы с несговорчивым арендатором. При отказе от навязываемых арендатору условий, арендодатель «вспоминал» про нарушение и обращался в суд. Введение ценза «разумного срока» позволит качественно изменить сложившуюся недобросовестную практику.

Как регулируют ставку

Постановление предлагает оперировать тремя видами арендной платы:

– регулируемая арендная плата;

– арендная плата, определяемая правилами, установленными публичным субъектом;

– арендная плата, устанавливаемая сторонами.

В отношении регулируемой арендной платы ВАС РФ разъяснил общую норму о том, что определенная по итогам торгов арендная плата не является регулируемой. Однако п.2 ст.614 ГК РФ позволяет публичному субъекту использовать комбинированный вариант определения арендной платы: определять ее часть путем торгов, а другую часть путем регулируемой арендной платы.

К особенностям регулируемой арендной платы относится то, что она подлежит внесению в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом, и оформления каких-либо дополнительных соглашений об этом к договору аренды не требуется.

Если торги (в соответствии с законом) не проводились, условия договоров аренды государственного или муниципального имущества, предусматривающие взимание с арендатора (дополнительно к регулируемой арендной плате) сумм за право заключения договора аренды, являются ничтожными.

Арендная плата, установленная публичным субъектом, во многом похожа на регулируемую (например, плата за аренду помещений КУГИ относится к такому виду). Для нее также не требуется подписания какого-либо дополнительного соглашения об изменении арендной платы, если соответствующий публичный порядок был изменен уполномоченным органом.

Стоит сказать несколько слов об обычной арендной плате, определяемой сторонами. Как правило, на момент подписания договора у сторон отсутствуют споры о размере арендных платежей, однако в последующем именно они составляют абсолютное большинство споров по договору.

ВАС РФ предписывает, что по соглашению сторон размер арендной платы может меняться сколько угодно раз в течение года, даже если в договоре это прямо не прописано. Одностороннее изменение арендной платы арендодателем допускается только если это прямо предусмотрено законом либо договором, но во всех случаях не более одного раза в течение года.

В постановлении есть ряд норм, которые напрямую затронут интересы застройщиков. Во-первых, сделан однозначный вывод, что истечение сроков аренды или ее прекращение не препятствует регистрации права собственности на созданный в период ее действия объект незавершенного строительства (если он не является самовольной постройкой). Во – вторых, определена судьба прав на участок под строящимся многоквартирным домом – с момента регистрации первого права собственности любого дольщика право собственности/аренды застройщика прекращается в силу закона. Это позволит застройщикам избежать переплаты арендной платы за такой участок городу, однако дополнительно подчеркивает все проблемы возведения нескольких очередей на одном участке (утрата права будет препятствовать застройщику в создании последующих объектов).

В постановлении уделено внимание и вопросам перезаключения договора аренды государственного или муниципального имущества на новый срок с добросовестным арендатором.

Многие предложения ВАС РФ носят революционный характер и можно ожидать существенного изменения правоприменительной практики и сложившихся бизнес-схем.

На практике это даст возможность арендаторам защищаться от злоупотреблений арендодателей, которые таким образом пытаются вынудить арендатора к освобождению объекта, хотя формулировка и далека от идеала.

Чем отличается договор аренды будущей вещи от предварительного договора аренды

Договор аренды будущей вещи следует отличать от предварительного договора аренды. Можно выделить следующие основные различия:

1) в договоре аренды обязательно надо согласовать его предмет и другие существенные условия (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

В предварительном договоре нужно указать условия, которые позволяют установить (п. 3 ст. 429 ГК РФ):

  • предмет основного договора;
  • условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон нужно достичь соглашения при заключении предварительного договора;

2) чтобы исполнить договор аренды, нужно передать вещь во временное владение и пользование или во временное пользование за плату (ст. 606 ГК РФ).

Исполнение предварительного договора не предполагает передачу вещи. Его стороны должны заключить в будущем основной договор аренды (п. 1 ст. 429 ГК РФ);

3) обязательства по договору аренды не прекращаются после того, как истек срок их исполнения.

Обязательства по предварительному договору прекращаются, если в установленный срок стороны не заключат основной договор либо одна из сторон не направит другой предложение заключить этот договор (п. 6 ст. 429 ГК РФ);

4) договор аренды будущей недвижимой вещи при определенных условиях надо регистрировать.

Предварительный договор в любом случае регистрировать не нужно (п. 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49).

Как составить договор аренды будущей недвижимой вещи.

Договор аренды будущей вещи

Добрый день, Владимир Валерьевич! Каким образом составляется договор аренды будущей недвижимой вещи?

Добрый день, Антон!

В договоре аренды будущей недвижимости многие условия такие же, как и при обычной аренде недвижимости, например, условия о порядке передачи имущества и его содержании. Отдельные условия отличаются, как правило, из-за того, что готовый объект еще не существует или арендодатель пока не приобрел его, например, недостроенное здание часто приходится описывать приблизительно, так как некоторые его характеристики, например, точная площадь, еще неизвестны.

Арендатору важно, чтобы арендодатель быстрее оформил право на недвижимость. Для этого можно установить срок для регистрации права собственности. Также арендодатель может дать заверения, например, о том, что другие лица не вправе пользоваться недвижимостью.

1. Предмет договора аренды будущей недвижимости

Обязательно напишите, что арендодатель обязуется передать арендатору за плату определенное недвижимое имущество во временное владение и пользование или только в пользование (п. 1 ст. 432, ст. 606, п. 3 ст. 607, п. 1 ст. 650 ГК РФ).

Обычно недвижимость несложно описать, если она существует в готовом виде, пусть даже арендодатель еще не приобрел ее. Можно заказать выписку из ЕГРН и переписать из нее в договор нужные сведения: кадастровый номер, адрес и площадь.

Гораздо сложнее ситуация, когда недвижимость еще не существует в готовом виде и некоторые ее окончательные параметры, например, площадь, неизвестны в момент заключения договора. В такой ситуации рекомендуем указать:

· адрес будущей недвижимости. Если его еще не присвоили, опишите местоположение объекта. Например, приведите кадастровый номер земельного участка, на котором строится здание. Если на этом участке будет более одного объекта, покажите местоположение вашего здания на схеме. Если объект еще строится, то укажите его строительный адрес;

· ориентировочную площадь объекта. Можно также установить пределы ее допустимого изменения. Например, итоговая площадь помещения может отклоняться от ориентировочной не более чем на 10 процентов. В противном случае арендатор вправе отказаться от договора.

Приложите к договору имеющиеся документы на недвижимость, в которых есть ее характеристики, например, проектную документацию и разрешение на строительство здания.

Также вы можете приложить графическое изображение недвижимости. Например, выделить цветом границы помещения на схеме этажа здания.

2. Арендная плата

Обязательно согласуйте размер арендной платы (п. 1 ст. 654 ГК РФ, п. 12 ст. 22 ЗК РФ). Если недвижимость еще не существует в окончательном виде и ее точная площадь неизвестна, рекомендуем указать стоимость аренды за квадратный метр.

Определите, когда арендатор начнет платить. Можно обязать его вносить плату, даже если он получит недвижимость сначала для подготовки к использованию (например, ремонта), а не для использования по назначению. Возможен и более благоприятный вариант для арендатора: во время такой подготовки он не платит вообще или вносит арендную плату в меньшем размере (иногда это называют “арендными каникулами”).

Пример формулировки условия

Арендатор освобождается от внесения арендной платы до ввода здания в эксплуатацию.

Пример формулировки условия

До ввода здания в эксплуатацию арендатор вносит арендную плату в размере 50% от установленной п. 3.1 настоящего договора.

3. Подготовка недвижимости и порядок ее использования

Укажите допустимый порядок использования недвижимости. Например, арендатор вправе использовать здание в качестве офиса или он может заасфальтировать земельный участок и использовать его как автостоянку.

Обратите внимание, что по общему правилу здания и сооружения можно использовать только после того, как арендодатель получит разрешение на ввод в эксплуатацию (ч. 2 ст. 55.24 ГрК РФ). За нарушение этого требования арендодателя и (или) арендатора могут привлечь к административной ответственности. Однако арендодатель может передать арендатору объект до ввода в эксплуатацию для ремонта и отделки (п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73). В такой ситуации рекомендуем согласовать:

· какие работы вправе провести арендатор и будет ли арендодатель возмещать их стоимость. По общему правилу арендатор сохраняет у себя в собственности отделимые улучшения и имеет право на возмещение стоимости согласованных с арендодателем неотделимых улучшений после прекращения договора (п. п. 1, 2 ст. 623 ГК РФ);

Читайте также:  Личный кабинет охотника через Госуслуги

· срок, в который арендодатель должен ввести объект в эксплуатацию и зарегистрировать свое право собственности на него. После этого арендатор сможет использовать объект по назначению и зарегистрировать договор аренды.

Представляется, что можно пустить арендатора на будущий земельный участок (например, находящийся на момент подписания договора в составе другого участка) для того, чтобы он подготовил землю к использованию. Например, отремонтировал забор на земельном участке или очистил его от мусора.

4. Срок договора и его государственная регистрация

Вы можете по общему правилу установить любой срок, если закон не предусматривает иное (п. п. 1, 3 ст. 610 ГК РФ). Однако договор аренды недвижимости сроком не менее года подлежит регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ).

Важно помнить, что до регистрации договора аренды нужно зарегистрировать право собственности на объект. Для арендатора это означает, что до регистрации он не сможет ссылаться на договор в спорах с третьими лицами (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Например, арендодатель продал здание, которое вы арендуете. Если долгосрочный договор зарегистрирован, вы можете остаться в здании на тех же условиях (п. 1 ст. 617 ГК РФ). Если такой договор не зарегистрирован, то новый собственник может заставить вас освободить объект, если вы не докажете, что он знал или должен был знать об аренде (п. 5 Постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 N 49).

В такой ситуации арендатору выгодно предусмотреть в договоре:

1) срок, в который арендодатель обязуется обеспечить регистрацию своего права на недвижимость, и неустойку за просрочку;

2) срок, в который стороны подадут документы на регистрацию, и неустойку за просрочку;

3) право арендатора взыскать с арендодателя штраф, если он до регистрации заключит договор с третьим лицом о передаче здания, например, в собственность или в аренду.

Если в договоре вы указали приблизительные характеристики недвижимости, то после государственной регистрации права собственности вы можете заключить дополнительное соглашение и описать в нем уже готовый объект с итоговыми характеристиками.

5. Заверения арендодателя

Во многих случаях арендатору выгодно получить от арендодателя заверения о некоторых обстоятельствах. Например, арендатор намерен делать в строящемся объекте ремонт за свой счет. Он хочет быть уверен, что впоследствии сможет беспрепятственно пользоваться отремонтированной недвижимостью. Однако у него нет нужных сведений об объекте и о правах других лиц на него.

Арендодателю также может быть выгодно дать такие заверения. Благодаря им он сможет показать контрагенту, что тот ничем не рискует и может согласиться на аренду и вложиться в ремонт.

Например, арендодатель может дать заверения о том, что:

· здание или сооружение не является самовольной постройкой и его строят с соблюдением обязательных требований. Арендатору интересно это обстоятельство, так как аренда самовольной постройки ничтожна (п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73);

· арендодатель не заключал договоров купли-продажи, аренды, дарения, ссуды или залога передаваемого арендатору недвижимого имущества. Арендатору нужно, чтобы третьи лица не предъявляли требований, которые могли бы помешать использовать объект.

6. Ответственность сторон

Если договор касается будущей недвижимости, возрастают риски неисполнения обязательств, особенно со стороны арендодателя. Поэтому рекомендуем предусмотреть неустойки за возможные нарушения с его стороны. В частности, за то, что арендодатель:

· не передал объект в срок и (или) не ввел его в эксплуатацию либо не зарегистрировал право собственности на него;

· дал недостоверные заверения. Например, можно установить штраф в размере одного или даже нескольких месячных арендных платежей, особенно если арендатор отказывается от договора из-за этого нарушения.

За нарушения арендатора также можно предусмотреть неустойки, например, если он:

· не внес вовремя плату за аренду или обеспечительный платеж;

· не вернул вовремя недвижимость по окончании аренды;

· использует объект не по назначению.

7. Расторжение договора

В некоторых случаях одна из сторон может потерять интерес к договору. Очень часто это происходит из-за существенных нарушений контрагента. По общему правилу договор в таких случаях расторгает суд (пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ). Вместо этого стороны в большинстве случаев могут предусмотреть основания одностороннего внесудебного отказа от договора (п. 2 ст. 310, п. п. 1, 2 ст. 450.1 ГК РФ).

Например, можно дать арендатору право отказаться от договора, когда:

· итоговая площадь недвижимости будет отличаться от ориентировочной более чем на определенный показатель (например, 10%) или будут обнаружены существенные отклонения от проектной документации;

· арендодатель не зарегистрирует в указанный в договоре срок право собственности на объект или не введет его в эксплуатацию;

· арендодатель не передаст недвижимость вовремя;

· заверения арендодателя оказались недостоверными;

· арендодатель заключил в отношении недвижимости договор, который будет мешать арендатору. Например, договор аренды той же недвижимости или купли-продажи.

Для арендодателя можно предусмотреть право отказаться от договора, если арендатор:

· накопил определенный долг по арендной плате или обеспечительному платежу;

· использует объект не по назначению.

8. Иные условия договора

В договор можно включить и иные положения, которые не связаны с тем, что арендодатель еще не построил или не приобрел объект. Они, скорее всего, не будут отличаться от условий обычной аренды недвижимости, в частности:

· обязанность арендатора внести обеспечительный платеж. Эта сумма будет гарантировать исполнение арендатором обязательств по оплате аренды, уплате неустойки и возмещению убытков;

· порядок предоставления и возврата недвижимости. Обычно имущество передают по акту приема-передачи, в котором указывают выявленные при осмотре недостатки;

· содержание, ремонт и улучшения объекта. Рекомендуем заранее распределить соответствующие обязанности между сторонами, например указать, кто и за чей счет поддерживает имущество в исправном состоянии, проводит капитальный и текущий ремонт, вправе ли арендатор производить улучшения и возмещает ли арендодатель их стоимость.

Пример формулировки условия.

Предварительный договор аренды будущей недвижимости как организационное обязательство

Дата размещения статьи: 11.07.2012

С.Н. АЛЕКСАНДРОВА

Договор аренды коммерческой недвижимости является одной из наиболее востребованных договорных конструкций. Он достаточно подробно урегулирован в Гражданском кодексе Российской Федерации (далее – ГК РФ), изучен в доктрине, а судебные толкования носят устойчивый характер. Но для гражданского оборота свойственна динамичность: в практике возникают новые отношения, которые не урегулированы действующим законодательством. В рамках договора аренды таким острым вопросом является возможность заключения договора аренды недвижимости, которая будет создана в будущем. Такая потребность обусловлена возможностью еще на этапе строительства учесть потребности арендатора в зависимости от вида деятельности, которой он собирается заниматься на данном объекте. Как правило, предприниматели заинтересованы в долгосрочной аренде и хотят, чтобы объект максимально удовлетворял их потребностям (планировка помещений, ремонтные работы, подводка необходимых коммуникаций и т.д.). В свою очередь, будущие собственники (арендодатели) стремятся найти потенциальных гарантированных арендаторов.
Проблема в том, что законодательство предъявляет повышенные требования к индивидуализации объекта аренды. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Этот факт лишает стороны юридической возможности заключить договор аренды недвижимости, которая на момент заключения договора не относится к объектам гражданских прав. Недвижимое имущество как возможный объект аренды появится только после сдачи здания в эксплуатацию и присвоения ему кадастрового номера (ст. 131 ГК РФ). Вместе с тем анализ арбитражной практики свидетельствует о том, что назрела потребность в подобных договорных конструкциях.
В настоящей статье предлагается анализ существующей практики и возможные варианты оформления арендных отношений по поводу объектов недвижимости, которые на момент заключения договора не прошли государственную регистрацию в Едином государственном реестре прав.
На практике предприниматели реализуют свои потребности на аренду будущей недвижимости с использованием конструкции предварительного договора. Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях предварительного. Стороны предварительного договора аренды стремятся создать с его помощью гарантирующий механизм: они вступают в обязательственное отношение, которое предполагает возможность понуждения к его исполнению в будущем (когда интересующему объекту недвижимости будет присвоен кадастровый номер).
Однако суды неоднозначно относятся к предварительному договору несозданной недвижимости: зачастую они ссылаются на недопустимость распоряжения объектом, право собственности на который не возникло, путем заключения предварительного договора и признают их ничтожными как несоответствующие требованиям закона (ст. 168 ГК РФ). Кроме того, в некоторых решениях суды ссылались на отсутствие юридической возможности понудить будущих арендодателей, не имеющих прав на недвижимость, к заключению основного договора . К примеру, в одном из судебных решений говорилось, что на момент подписания соглашения и договора аренды ответчик не являлся собственником помещения. Возражения ответчика, что предметом предварительного договора аренды является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества, суд посчитал необоснованными, поскольку ответчик не являлся собственником имущества на момент подписания предварительного договора аренды, в связи с чем не имел права распоряжаться им .
——————————–
См., например: Постановления ФАС Московского округа от 24 апреля 2006 г. N КГ-А41/3101-06; от 28 июня 2005 г. N КГ-А40/5563-05; Постановления ФАС Северо-Западного округа от 28 апреля 2008 г. N А05-7418/2007; от 9 июня 2008 г. N А56-15598/2007 // СПС “КонсультантПлюс”.
См.: решение Арбитражного суда Московской области от 28 мая 2008 г. по делу N А41-К1-1227/08 // СПС “КонсультантПлюс”.

В юридической литературе высказывались серьезные сомнения в обоснованности подобного подхода судебных инстанций. По справедливому замечанию Е.А. Суханова, любой предварительный договор по прямому указанию закона порождает организационное обязательство по заключению его сторонами в будущем определенного договора (в том числе о передаче имущества в аренду). Предварительный договор устанавливает только обязанность заключения будущего договора о такой передаче и в силу этого относится к числу организационных .
——————————–
См.: Суханов Е.А. О действительности предварительного договора аренды недвижимого имущества // Вестник ВАС РФ. 2009. N 1. С. 16.

Иными словами, предварительный договор не порождает прав на имущество, а является обязательством сторон по заключению основного договора в будущем. Этот общий подход к конструкции предварительного договора является давно устоявшимся и в юридической науке , и в практике Высшего Арбитражного Суда РФ. В частности, в п. 14 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 “Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” указано, что предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества, поэтому такой договор не подлежит государственной регистрации. Следовательно, при заключении предварительного договора будущий арендодатель не обязан быть собственником недвижимости, он принимает на себя обязательство заключить договор о передаче объекта, в том числе не существующего на момент заключения предварительного договора.
——————————–
См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая. Общие положения. Изд. 2-е. М., 1999. С. 239.
Вестник ВАС РФ. 2001. N 4.

Справедливости ради следует отметить, что в последние годы позиция судов относительно предварительного договора начала меняться. Суды стали признавать, что предметом предварительного договора является не сама недвижимость, а обязанность в будущем заключить относительно нее договор, поэтому стороны могут заключить предварительный договор аренды при юридическом отсутствии самого объекта и прав на него у предполагаемого арендодателя . Кроме того, в судебных постановлениях отмечается, что целью предварительного обязательства является юридическая связь между сторонами еще до того, как появится право на необходимую для исполнения вещь . Иными словами, судебная практика в целом признала возможность применения предварительной договорной конструкции к арендным отношениям. Вместе с тем некоторые вопросы по-прежнему остались неразрешенными.
——————————–
См., например: Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 декабря 2009 г. N 18АП-10667/2009 по делу N А76-12301/2009 // СПС “КонсультантПлюс”.
См.: Постановление Президиума ВАС РФ от 14 июля 2009 г. N 402/09 по делу N А41-К1-13707/07; Постановление ФАС Московского округа от 19 апреля 2010 г. N КГ-А40/2946-10 // СПС “КонсультантПлюс”.

Согласно действующему законодательству предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (п. 3 ст. 429 ГК РФ). А в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).
Однако в момент заключения предварительного договора аренды строящейся недвижимости сторонам неизвестны точные характеристики объекта. К примеру, отсутствует кадастровый номер, так как сам объект еще не сдан в эксплуатацию. Суды часто считают, что если в договоре отсутствует кадастровый номер объекта, то договор не может считаться заключенным. И, как следствие, невозможно применить к отношениям сторон условия договора об ответственности за неисполнение обязательств, а также правила п. 5 ст. 429 ГК РФ о понуждении стороны, уклоняющейся от заключения основного договора, к заключению такого договора в судебном порядке. Такой подход вряд ли является правильным.
Ведь уже на этапе заключения предварительного договора стороны имели представление, о каком объекте идет речь (местонахождение, этажность, примерная площадь, проектная документация и т.п.). Индивидуализация будущего объекта возможна путем его описания и указания на порядок определения соответствия окончательных характеристик объекта и данного описания. Как показывает арбитражная практика, указание адреса, проектных характеристик и порядка уточнения данных об объекте признается судами достаточным для индивидуализации будущего объекта аренды . Другое дело, если в процессе строительства будущий объект аренды существенно изменяется. В этом случае заключение договора аренды не укладывается в рамки исполнения предварительного договора и понуждение к заключению основного договора становится невозможным.
——————————–
См., например: Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 25 апреля 2007 г. N Ф08-2199/2007 // СПС “КонсультантПлюс”.

По мнению Р.С. Бевзенко, сейчас в арбитражной практике четко прослеживается один очень важный принцип. Если в рамках рассмотрения спора будет заявлено о том, что, договор не заключен, но при этом суд установит, что когда вещь передавалась, у сторон не возникло спора по поводу предмета исполнения, договор не может быть признан незаключенным .
——————————–
См.: Бевзенко Р.С. Надлежащее исполнение гражданско-правового договора. Пять критериев, которые работают на практике // Юрист компании. 2010. N 11. С. 66.

Следует отметить, что Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации содержит следующее правило. Если стороны в договоре не вполне точно определили предмет, но исполнение было и было таким, что у принимающей стороны не возникло претензий к предмету, то в дальнейшем ссылка на незаключенность договора невозможна. Кроме того, в Концепции содержатся предложения о внесении изменений в ГК РФ в части, касающейся предварительного договора. В частности, ограничить круг условий, подлежащих обязательному отражению в предварительном договоре, условием о заключении основного договора, условием о предмете основного договора и условиями, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение, допустив согласование прочих условий основного договора на этапе его заключения.
——————————–
Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации. М.: Статут, 2009.

Предварительный договор не порождает иных обязательств, кроме обязательства заключить основной договор, поэтому какие-либо расчеты по нему недопустимы. Вместе с тем на практике возникает вопрос о возможности включения условия о задатке в предварительный договор. В юридической литературе высказываются различные позиции о допустимости задатка как способа обеспечения исполнения обязательств по предварительному договору . Арбитражная практика по данному вопросу складывалась противоречиво. Долгое время считалось, что обеспечить предварительный договор задатком нельзя. Между тем существуют примеры судебных решений, в которых задаток признается допустимым способом обеспечения предварительных обязательств . В этой связи интерес представляет позиция, высказанная в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 19 января 2010 г. N 13331/09 о недопустимости использования задатка в предварительном договоре. Именно на эту позицию ссылаются суды, признавая это условие ничтожным как противоречащее законодательству .
——————————–
См., например: Гонгало Б.М. Учение об обеспечении обязательств. М., 2002. С. 83 – 85; Ермошкина М.Ф. Задаток: понятие, правовая квалификация, отдельные виды, сфера применения. М., 2008. С. 123 – 140.
См., например: Определение ВАС РФ от 10 августа 2009 г. N ВАС-9765/09 // СПС “КонсультантПлюс”.
Вестник ВАС РФ. 2010. N 4. С. 209 – 212.
См., например: Определение ВАС РФ от 3 марта 2010 г. N ВАС-5467/08; Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 2 июля 2010 г. по делу N А45-24776/2009 // СПС “КонсультантПлюс”.

В доктрине эта позиция Высшего Арбитражного Суда РФ привела к серьезной дискуссии . Согласно п. 1 ст. 380 ГК РФ задаток – это денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. ВАС РФ сделал вывод, что из смысла закона следует, что договор, обязательства по которому обеспечиваются задатком, должен в обязательном порядке предусматривать обязательство по оплате. В противном случае платежная функция задатка, на которую указывает ГК РФ, не может быть реализована. Предварительный же договор, будучи организационным, порождает обязательства заключить основной договор и не предусматривает платежей. Обязательства по оплате могут возникать только по основному договору.
——————————–
См., например: Карапетов А.Г. Есть ли смысл в запрете обеспечения задатком обязательств из предварительного договора? // Вестник ВАС РФ. 2010. N 8. С. 70 – 74.

Указанная правовая позиция ВАС РФ безусловно учитывается и практикующими юристами при формировании условий предварительного договора. Вместе с тем согласно п. 1 ст. 329 ГК РФ стороны могут предусмотреть и непоименованный способ обеспечения обязательств по предварительному договору – обеспечительный платеж. Судебной практикой подтверждается возможность его использования . Как правило, если обязательства по предварительному договору прекратились не по вине арендатора, суд взыскивает с арендодателя подобные обеспечительные платежи. Данный способ не получил законодательной регламентации, поэтому условия о нем, в частности о порядке и сроках его возврата, стороны должны согласовать отдельно.
——————————–
См., например: Постановление ФАС Северо-Западного округа от 19 июля 2010 г. N А56-14466/2009 // СПС “КонсультантПлюс”.

Примечательно, что в проекте Федерального закона “О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации”, подготовленном Советом при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства, предлагается несколько расширить и круг обязательств, исполнение которых может быть обеспечено задатком. В частности, дополнить ст. 380 ГК РФ п. 4, в соответствии с которым задаток может применяться для обеспечения исполнения обязательства заключить основной договор на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В целом стоит положительно оценить наметившуюся тенденцию “смягчения” позиции судебных инстанций в отношении предварительных арендных обязательств. Более того, Высший Арбитражный Суд РФ недавно высказался о возможности заключения договоров в отношении еще не созданных объектов без использования конструкции предварительного договора. На сайте ВАС РФ опубликован проект Постановления Пленума ВАС РФ “О некоторых вопросах, связанных с применением арбитражными судами положений законодательства о заключении договоров купли-продажи в отношении будущих объектов недвижимости”. В нем указано, что отсутствие у продавца на момент заключения договора права собственности на объект недвижимости само по себе не является основанием для признания договора недействительным. Договор в отношении будущей недвижимости будет считаться заключенным в момент его подписания сторонами, а переход права на нее может быть зарегистрирован позже. Индивидуализация же предмета договора (будущей недвижимости) может быть осуществлена путем указания иных данных, позволяющих определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. К примеру, местонахождение возводимой недвижимости, ее ориентировочную площадь, иные характеристики, определенные в том числе в соответствии с проектной документацией.
——————————–
www.arbitr.ru

Читайте также:  Какие льготы по налогам для инвалида 3 группы в Москве

В завершение отметим, что именно принцип диспозитивности характеризует гражданское право как частное. И если у сторон предварительного договора аренды строящейся недвижимости в будущем не возникает спор по поводу объекта договора и они доподлинно уверены, что тот объект, который указан в предварительном договоре и индивидуализирован с помощью данных строительной документации, совпадает с тем объектом, который передается по основному договору, то налицо совпадение их воли и волеизъявления. В этом случае предъявлять императивные требования в отношении предмета или признавать соглашение, по которому у самих сторон нет спора, ничтожным по меньшей мере нецелесообразно и противоречит самому духу частноправового регулирования.

Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту:

Вернуться на предыдущую страницу

329 ГК РФ стороны могут предусмотреть и непоименованный способ обеспечения обязательств по предварительному договору – обеспечительный платеж.

Договор аренды будущей недвижимой вещи и многое другое.

На сайте ВАС размещен проект постановления Пленума ВАС, которым вносятся дополнения в постановление по аренде (ППВАС 73). Я хотел бы кратко прокомментировать основные идеи проекта (как с целью их популяризации, так и с прицелом на получение критики или предложений по тексту).

4.1. В этом пункте решаются проблемы, которые были обнаружены в практике применения новой редакции ст. 17.1 Закона о конкуренции. Законодатель изменил положения этой статьи, отойдя от приоритета торгов как способа заключения договора аренды в пользу защиты интересов арендатора, который добросовестно пользовался вещью на основании договора аренды, предоставив ему право на заключение договора на новый срок. Правда, при этом должна быть пересмотрена арендная плата (она должна быть актуальной рыночной). Однако возник вопрос: как применяется 621 ГК в случае если арендатор продолжает пользоваться имуществом, а арендодатель молчит. В проект предлагается исходить из применения ст. 621 Кодекса, а не прекращении аренды, как предлагали некоторые коллеги. Кроме того, в этом пункте решаются некоторые проблемы преддоговорных споров по 17.1 и споров о переводе прав и обязанностей по договору аренды на арендатора.

9. Решение проблемы аренды части недвижимой вещи (торговая секция в торговом центре, одно помещение в многокомнатном офисе, аренды крыши или фасада, аренда 1 кв.м. под банкомат и т.п.), “сидящей” в ст. 607 ГК, которая вроде бы устанавливает, что в аренду можно отдать только вещь в целом. Понятно, что есть положеняи специального законодательства об аренде части вещи, но это само по себе никак не опровергает буквального толкования ст. 607 ГК. В практике ВАС заметен переход от идеи о том, что “аренда части вещи это не аренда, а непоименованный в ГК договор” (Обзор по аренде № 66) к тому, что “к договору о пользовании частью вещи подлежат применению по аналогии правила об аренде” (ППВАС 64). В проекте делается еще более решительный шаг в сторону квалификации этих отношений именно как аренды. Кроме того, в проекте не поддерживается практика некоторых регистрирующих органов, которые требуют составления кадастровых паспортов на ту часть вещи, которая передается в аренду. Проблема регистрации такой аренды решается через идею о том, что пользование частью вещи обременяет всю вещь в целом, поэтому такой договор аренды регистрируется в разделе ЕГРП, который соответствует той вещи, часть которой передается в пользование.

10. Аренда будущей вещи. Проблема связана с буквальным толкованием ст. 608 ГК РФ, которая устанавливает, что “право сдачи имущества в аренду принадлежит собственнику”. В проекте эта норма толкуется как устанавливающая правило о том, что в момент исполнения договора арендодатель должен быть собственником вещи, переданной в аренду. Но в момент заключения договора ему собственность не нужна. Судебная практика применения ст. 608 ГК, на мой взгляд, ужасна: суды практически в автоматическом режиме признают договоры аренды, заключенные несобственниками, ничтожными. Причем ссылка на ничтожность всегда делается арендатором, который не хочет, чтобы с него взыскали арендную плату по договору и договорную неустойку.

11. Продолжение толкования ст. 608 ГК. Можно ли лицу, которое является законным владельцем вещи, но не является собственником (или обладателем вещного права), сдавать ее в аренду? Например, здание введено в эксплуатацию, но не зарегистрировано за застройщиком? Или покупатель получил владение купленной недвижимостью, но переход не зарегистрирован? Пункт исходит из того, что для аренды важна не собственность, а наличие законного владения арендодателя. Собственно, в этом и заключается обязанность арендодателя – обеспечить спокойное владение арендатора. Кроме того, здесь же решается проблема аренды объекта, разрешение на ввод в эксплуатацию которого в момент заключения договора аренды отсутствует, это обстоятельство не является основанием для признания договора аренды недействительным.

12. Это абстрактная правовая позиция, “извлеченная” из дела общества “Рамирент”: в делах об исполнении договоров аренды арендатор, получивший исполнение от арендодателя и сам не исполнивший обязанность по уплате арендной платы, не может возражать против иска арендодателя, ссылаясь на то, что в аренду ему имущество отдал не собственник.

13. Вопрос “двойной” аренды (когда есть два договора аренды одной и той же вещи) – оба договора действительны, вторую аренду нельзя признать недействительной, споры между собственником и арендаторами разрешаются на базе ст. 398 ГК.

14. Проблема “незарегистрированной” аренды. Если аренда должна быть зарегистрирована, но стороны не сделали этого, хотя имущество было передано, а арендная плата платилась. Основной текст исходит из того, что обязательства сторон в силе, аренда просто не имеет действия против третьих лиц (617 и 621 ГК не применяются). Вариант исходит из того, что договора нет, но обязательства вследствие неосновательного обогащения “связаны” с договоренностью сторон о размере арендной платы и иных правах и обязанностях.

15. Вопросы регулируемой арендной платы в отношении договоров аренды госимущества, заключенных до вступления в силу нормативных актов, регулирующих соответствующие ставки арендной платы.

16. Переход имущества от частного собственника к публичному не означает, что арендная плата по нему подчиняется режиму государственного регулирования ставок.

17. Вопрос соотношения регулируемой арендной платы и заключения договора аренды госимущества на торгах.

18. Изменение регулируемой арендной платы не требует внесения изменений в договор.

19. Установление положений о порядке сдаче в аренду госимущества в ситуации, когда арендная плата не является регулируемой и договор.

20. Старая-престарая проблема, что же диспозитивно в ст. 614. Эта норма полностью вся норма диспозитивна.

21. Одностороннее изменение арендной платы (если такое право предусмотрено договором аренды) должно соответствовать принципу разумности.

Пункт исходит из того, что для аренды важна не собственность, а наличие законного владения арендодателя.

Составление предварительного договора аренды жилого и нежилого помещения

Обзоры КонсультантПлюс

Верховный суд опубликовал обзор по коронавирусу № 1 и № 2

Договор аренды обязует арендодателя передать арендатору имущество, которым последний будет владеть и пользоваться либо только пользоваться на платной и временной основе, с обретением в собственность результатов такого использования.

Как регулируется и используется предварительный арендный договор.

ВАС разъясняет нюансы аренды будущей вещи

Об особенностях арендных отношений в новой трактовке ВАС РФ рассуждает руководитель практики по недвижимости и инвестициям юридической компании Качкин и Партнеры Дмитрий Некрестьянов.

#14 Sem_77 Sem_77 –>

Коллеги, мне нужна помощь. я на этом сайте не понимаю где что искать Где те самые Правила, в которых тот самый п.№1?

И как тогда искать тему, если не строке “искать”?

20 Kazan2502 Kazan2502 –.

Договор аренды будущей недвижимости

____________________ дата заключения договора.

Аренда. Полезные тонкости

Екатерина СТУДЕНИКИНА, кандидат юридических наук

В настоящей статье содержатся разъяснения относительно тонкостей арендных правоотношений, которые дал пленум ВАС РФ в постановлении от 25.01.13 № 13.

Возможна ли аренда «по частям»?
Аренда части вещи, не являющейся самостоятельным объектом, вполне допустима, несмотря на то что многие суды ранее придерживались той точки зрения, что, например, часть земельного участка может быть объектом аренды лишь после выдела, постановки на кадастровый учёт и т. д.

При нарушении этого требования договор аренды мог быть признан незаключённым (примеры — постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 23.04.12 №А10-1961/ 2011, ФАС Дальневосточного округа от 21.06.11 № Ф03-2466/2011).

Теперь эта тенденция должна измениться, тем более что аренда части земельного участка — дело довольно распространённое.

Что до аренды части помещения, то в договоре аренды должны содержаться данные, позволяющие индивидуализировать эту часть.

Договор аренды части недвижимой вещи, заключённый на срок более одного года, подлежит государственной ре-гистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ и п. 2 ст. 26 ЗК РФ), причём не требуется представление для регистрации документов кадастрового учёта части недвижимой вещи, поскольку данные на «целую» недвижимую вещь в деле уже имеются. Если же не имеются, то представление кадастрового паспорта недвижимой вещи обязательно.

На государственную регистрацию следует представлять подписанный сторонами договора аренды документ, в ко-тором будет содержаться графическое и (или) текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществлять арендатор, причём этот документ также должен иметь ссылки на данные кадастрового паспорта соответствующей недвижимой вещи.

В части индивидуализации объекта аренды следует отметить, что при возникновении спора стороны договора не могут теперь ссылаться на недостатки и недосказанности в описании (индивидуализации) объекта аренды, если договор фактически исполнялся. Ранее суды часто признавали, что ненадлежащее описание объекта аренды не может быть устранено путём фактического исполнения этого договора, и договор признавался незаключённым.

Если объекта аренды ещё нет
Ранее в судебной практике преобладала точка зрения о невозможности аренды будущей вещи, и договоры аренды в отношении имущества, на которое право собственности не было зарегистрировано, признаются ничтожными (примеры: определение ВАС РФ от 06.09.12 № ВАС-11547/12, постановление ФАС Северо-Западного округа от 04.05.11 № А44-3260/2010 и т. д.).

Однако статья 608 ГК РФ не содержит запрета на сдачу в аренду имущества, которое в момент заключения такого договора не принадлежит арендодателю, т. е. аренда будущей вещи вполне возможна.

Отсутствие у арендодателя прав на предмет аренды не влечёт признания такого соглашения недействительным.

Также возможна передача в аренду имущества, право собственности на которое ещё не было зарегистрировано арендодателем.

Однако что будет, если договор аренды не был фактически исполнен, из-за того что арендодатель не получил прав на предмет аренды? В таком случае арендодатель должен возместить арендатору убытки, причинённые нарушением договора.

Если отсутствует разрешение на ввод в эксплуатацию
Отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию (ст. 55 Градостроительного кодекса РФ) необходимо для государственной регистрации права собственности на возведённый объект капитального строительства (недвижимости).

Кроме того, установлена ответственность за эксплуатацию объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию, за исключением случаев, когда выдача разрешения на строительство не требуется (ч. 5 ст. 9.5 КоАП РФ).

Однако отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не препятствует сдаче его в аренду, ведь разрешение на ввод в эксплуатацию объекта аренды может быть получено позднее.

Передача объекта аренды арендатору до ввода его в эксплуатацию для осуществления ремонтных и отделочных работ закону не противоречит.

В то же время следует понимать, что факт эксплуатации объекта капитального строительства без разрешения на ввод в эксплуатацию может повлечь административную ответственность виновных лиц, в том числе приостановление деятельности в установленном порядке.

Также невозможна передача в аренду объектов самовольного строительства, поскольку этот договор является ни-чтожным.

Надо ли доказывать наличие права собственности на объект аренды
В случае возникновения спора из договора аренды собственник не обязан доказывать наличие у него права собст-венности на имущество, переданное в аренду.

Таким образом, суды не должны принимать во внимание доводы о том, что:
• право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам;
• заключённый договор аренды является недействительной сделкой как заключённый неуправомоченным лицом.

Отсутствие госрегистрации договора — это не фатально
Отсутствие госрегистрации аренды в случаях, когда необходимость такой регистрации установлена законом, ещё не означает отсутствия обязательственных связей между контрагентами по этому соглашению.

Незарегистрированный договор аренды связывает его стороны условиями об арендной плате и о неустойке за на-рушение условий пользования имуществом, если:
• контрагенты согласовали его существенные и иные условия;
• была соблюдена форма договора;
• собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний;
• договор исполнялся сторонами.

В то же время не возникают права, которые касаются третьих лиц, например право на сохранение договора аренды в силе при смене арендодателя.

Заметим, что до недавнего времени договор аренды, подлежащий регистрации, но не зарегистрированный, считался незаключённым.

Долг погашен. Возможно ли расторгнуть договор?
Тот факт, что арендатор погасил задолженность по договору аренды, не лишает арендодателя права потребовать расторжения этого договора путём предъявления соответствующего требования в разумный срок. В то же время по истечении разумного срока арендодатель это право теряет.

До недавнего времени судебная практика шла по другому пути: неисполнение арендатором договорной обязанности не влечёт за собой расторжения договора, если арендатор устранил нарушение (его последствия) в разумный срок (п. 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.97 № 14).

Изменение арендной платы: регулируемая цена
Один из самых больных вопросов аренды — изменение размера арендной платы — особенно актуален в настоящее время для отношений, связанных с арендой недвижимости, находящейся в государственной или муниципальной собственности.

Не секрет, что одностороннее многократное повышение размера арендной платы по таким договорам — обычное дело, поскольку изменение арендной платы происходит путём изменения нормативно-правового акта публично-правового образования, которым утверждена методика расчёта арендной платы.

Как правило, в договорах аренды подобного имущества всегда указывается, что изменение такого нормативно-правового акта влечёт изменение размера арендной платы.

Арендная плата является регулируемой, если необходимость её государственного регулирования закреплена фе-деральным законом.

Так, размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если определяется по результатам проведения торгов.

Таким образом, если по результатам торгов определяется ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически, то регулируемая арендная плата не применяется.

Если торги на право заключения договора аренды не проводились, то являются ничтожными условия договоров аренды государственного или муниципального имущества, предусматривающие взимание с арендатора платы за право на заключение договора аренды дополнительно к регулируемой арендной плате.

Даны разъяснения относительно изменения размера арендной платы, которая не является регулируемой, но в от-ношении неё публично-правовым образованием установлены правила или принят нормативно-правовой акт, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собст-венности этого образования.

Такие акты регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим это управление. Таким образом, их положения применяются к договору аренды, если это предусмотрено в самом договоре.

Если стороны распространили действие такого акта на свои отношения из договора аренды, но договор содержит какое-либо условие, изначально противоречащее действовавшему в момент его заключения положению названного акта, то, пока не доказано обратное, стороны отдали приоритет условию договора.

Если же в договоре аренды государственного или муниципального имущества указано, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.

Относительно изменения арендной платы чаще раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ)

Известно, что допускается изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы не чаще одного раза в год, в том числе в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует.

Если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы, то такое изменение может осуществляться арендодателем не чаще одного раза в год.

Заметим, что в настоящее время в договорах аренды государственного или муниципального недвижимого имущества обычно закрепляется право арендодателя в одностороннем порядке изменить размер арендной платы, и, как правило, возможность изменения размера арендной платы ограничивается разом в год.

В заключение следует обратить особое внимание на важную правовую позицию, сформулированную по отношению к злоупотреблению правом изменения размера арендной платы.

Если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договором аренды предусмотрено право арен-додателя в одностороннем порядке изменять её размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.

В качестве примера можно привести постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 16.06.09 № Ф04-2898/2009(6282-А03-4). Суд признал злоупотреблением правом единовременное многократное увеличение размера арендной платы по инициативе арендодателя, поскольку исходя из фактических обстоятельств и условий договора аренды размер арендной платы должен был быть увеличен не произвольно, а в разумных пределах.

ВАЖНО:
Статья 608 ГК РФ не содержит запрета на сдачу в аренду имущества, которое в момент заключения такого договора не принадлежит арендодателю, т. е. аренда будущей вещи вполне возможна.

Отсутствие госрегистрации аренды в случаях, когда необходимость такой регистрации установлена законом, ещё не означает отсутствия обязательственных связей между контрагентами по этому соглашению.

Если в договоре аренды государственного или муниципального имущества указано, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.

Если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы, то такое изменение может осуществляться арендодателем не чаще одного раза в год.

Договор аренды части недвижимой вещи, заключённый на срок более одного года, подлежит государственной ре-гистрации п.

15. Договор аренды будущей недвижимой вещи, заключенный в отношении самовольной постройки

Судебная практика допускает возможность заключения договора аренды лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договора аренды будущей вещи). По вопросам, связанным с таким договором, см. п. 12 материалов к ст. 608 ГК РФ.

15.1. Вывод из судебной практики:Договор аренды будущей недвижимой вещи, заключенный в отношении самовольной постройки, ничтожен.

Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”

“. Договор аренды будущей недвижимой вещи, заключенный в отношении самовольной постройки (в том числе и под условием последующего признания права собственности арендодателя на самовольную постройку), является ничтожным в соответствии со статьей 168 ГК РФ, так как принятие участниками гражданского оборота на себя обязательств по поводу самовольных построек согласно пункту 2 статьи 222 ГК РФ не допускается. “

м литеры А, А1, А2 , суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии оснований считать данные договоры недействительными ничтожными в силу положений ст.

Добавить комментарий