Акт приема передачи многоквартирного жилого дома: образец

Образец акта приема-передачи жилого дома

Акт приема-передачи жилого дома – документ, который составлен несколькими лицами и подтверждает факт приема-передачи жилого дома. По завершении строительства или передаче жилого дома из одной организации в другую на баланс составляют акт приема-передачи жилого дома, который является дополнительным документом к главному договору. Для составления акта учреждают компетентную комиссию, которая производит проверку объекта, указывает в акте все существенные пункты и заверяет его своими печатью и подписями.

Каждая заинтересованная сторона получает по экземпляру акта, копии направляют для государственной регистрации в соответствующие органы.

В акте можно определить даже детали: дефекты при осмотре, выбор обслуживающей организации, тип межэтажных перекрытий, фундамента, кровли, состояние всех коммуникаций, оборудование и так далее.

Документ, которым фиксируется прием-передача жилого дома или же квартиры, должен быть подписан при непосредственном оформлении между сторонами сделки купли-продажи недвижимости.

Акт необходим также для удостоверения отсутствия у бывшего собственника помещения и лица, приобретающего жилье, взаимных претензий и любого рода вопросов касательно процедуры передачи жилья в рамках соглашения.

Этот документ должен составляться исключительно в письменном виде, и необходим для удостоверения проведения соответствующих действий по передаче имущества, приобретая правовую силу с момента подписания.

Документ подлежит предоставлению, в случае необходимости проведения регистрации объекта недвижимости через государственный реестр.

Акт передачи прав на использование жилого дома и прочей жилой недвижимости должен содержать в своей структуре такие пункты:

дата совершения сделки и место, где сделка была заключена между сторонами;

указывается номер обозначенного соглашения и дата, начиная с которой право владения имуществом полностью переходит к другой стороне;

при обстоятельствах, когда заключение сделки происходит между двумя физическими лицами, а не организациями, должны быть обозначены персональные данные о каждой стороне. Когда одной из сторон выступает организация, следует прописать полные реквизиты последней: данные из налоговой, адресные сведения, а также информацию о лице, уполномоченном представлять ее интересы;

акт о приеме-передаче объекта недвижимости должен содержать указание на предмет сделки, полностью идентифицируя его;

обозначаются все данные, касающиеся жилого помещения, вместе с адресом его расположения и всеми характеристиками. Каждый момент должен быть точно отображен: это касается нумерации подъезда, квартиры и прочего;

если при передаче жилплощади, ключи от нее были также переданы покупателю, этот момент следует обозначить в передаточном акте;

обозначается срок и объем проведенной оплаты;

в случае проведения оплаты, следует обозначить этот момент, уточнив способ передачи средств и перечисленную/переданную сумму;

в случае наличия у прошлого собственника каких-либо долговых обязательств, к примеру, по оплате за потребленные коммунальные услуги, подобный нюанс также прописывается в документе;

при наличии в жилом помещении каких-либо материальных объектов или же фактических дефектов, этот момент подлежит обозначению в акте, поскольку относится к одному из важных пунктов. Соблюдение этого правила в последующем обеспечит отсутствие претензий;

если и собственник, и лицо, приобретающее имущество, утверждают об отсутствии у них претензий друг к другу и любого рода спорных вопросов, касающихся сделки, это прописывается в передаточном акте;

проставляются личные подписи сторон. И владелец, и приобретатель должен поставить свою подпись в завершающей части документа. Подписи проставляются либо персонально участниками сделки, либо лицами, выступающими их представителями (в том числе и от юрлица).

Выше обозначается список основных условий оформления соглашения. Если тот или иной пункт будет отсутствовать, либо же обозначаться неправильно, соглашение, оформленное с подобными нарушениями, будет признано в последствии недействительным.

если и собственник, и лицо, приобретающее имущество, утверждают об отсутствии у них претензий друг к другу и любого рода спорных вопросов, касающихся сделки, это прописывается в передаточном акте;.

Акт приема-передачи дома управляющей компании

О каком бы имуществе не зашла речь, включая и такой объект недвижимости, как многоквартирный жилой дом, он должен передаваться в соответствии с четко установленными алгоритмами.

Следует составить акт приема-передачи, в котором и происходит письменная фиксация каждого объекта, который переходит от одной стороны к другой.

Жилой многоквартирный дом – объект недвижимости, представленный в виде целостного имущественного комплекса. По этой причине, стандартно должно быть составлено 3 (три) акта – о текущем состоянии имущества, которое передается, сводный акт по передаче документации и акт передачи объекта в управление.

Акт, в котором фиксируется состояние передаваемого имущества, составляется с той целью, чтобы документально отобразить весь список имеющихся повреждений и недостатков, которые будут обнаружены на предметах и объектах, подлежащих передаче.

Представитель от компании, осуществляющей управление домом, тщательно проверяет каждое из передаваемых помещений и коммуникационные системы, для подтверждения их надлежащего функционирования и состояния.

Как только акт о передаче жилого дома в обслуживание управляющей компании будет подписан, весь комплекс расходов на содержание строения и исправление недостатков будут нести владельцы жилых помещений. Истребовать возмещение ущерба с застройщика будет практически невозможно без обращения в судебную инстанцию.

Область ответственности УК охватывает целый ряд объектов, таких как:

  • помещения, предназначенные для общего использования (в этот список входят подвальные и чердачные помещения, подъезды, площадки между лестничными пролетами, помещения мусоропровода и прочее);
  • коммуникационные сети (трубопровод обеспечения горячим и холодным водоснабжением, канализационные сети, отопительная система, мусоропровод, электрическое оборудование, оборудование лифта и прочее);
  • территория, отнесенная к придомовой;
  • вентиляционные шахты и кровля;
  • имущество другого характера, которым жильцы пользуются совместно на равных правах.

Каждый из указанных объектов следует осмотреть на предмет присутствия любого рода повреждений и отдельных дефектов.

При не обозначении фактических недостатков имущества, подлежащего передаче в соответствующем акте, однако, выявлении их в дальнейшем, застройщик совместно с ТСЖ будет стоять на том, что такого рода изъяны возникли по причине ненадлежащего отношения к собственным обязанностям специалистов из компании, осуществляющей управление МКД.

Именно по этой причине, любого рода мельчайшие повреждения должны обязательно отражаться в акте передачи имущества.

Какую документацию застройщик передает компании, управляющей домом?

Акт, согласно которому осуществляется передача пакета документации, отображает получение компанией, управляющей домом, таких документов в оригиналах и копиях:

  • Заключения, составленного приемочной комиссией (акта о вводе жилого дома в эксплуатацию);
  • Техпаспорта жилого дома с поэтажной планировкой и экспликациями;
  • Инструкции по эксплуатации жилого дома;
  • Ситуационного плана территории, с данными о расположении подземных коммуникационных систем передачи ресурсов, с обозначением точек подключения к ним жилого дома;
  • Списка (формулярного) подрядных организаций, осуществлявших строительные работы;
  • Договоров с организациями, поставляющими ресурсы, если такие заключались;
  • Актов передачи жилплощади владельцам (дефектные ведомости по помещениям, не принятым покупателями);
  • Схем коммуникационных сетей (электроснабжения, канализации, водоснабжения, газоснабжения и прочих);
  • Санитарного паспорта;
  • Актов по принятию на учет приборов фиксации ресурсного потребления (по потреблению тепла, электричества и воды);
  • Прочей документации.

Во время передачи жилого дома от застройщика к организации, выполняющей управление домом, может потребоваться документация дополнительного характера.

К примеру, когда используется система видеонаблюдения за помещениями общего назначения и территорией у дома, УК потребуется схема размещения такой системы.

Уполномоченное на представление интересов организации лицо, которое принимает имущество, должно удостовериться в том, что полученных документов будет вполне достаточно для проведения соответствующего обслуживания жилого дома.

Когда и один, и второй акт подписан, а у сторон (застройщика и УК) отсутствуют взаимные претензии, можно приступать к оформлению акта передачи управления. Как только этот документ будет подписан, за управление МКД будет отвечать избранная управляющая компания.

В случае если в ходе эксплуатации жилого дома будут выявлены ошибки, которые допустил застройщик во время возведения жилого дома, предъявить требования можно будет в соответствии с общими основаниями (применяется судебный или же претензионный порядок).

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Акт, в котором фиксируется состояние передаваемого имущества, составляется с той целью, чтобы документально отобразить весь список имеющихся повреждений и недостатков, которые будут обнаружены на предметах и объектах, подлежащих передаче.

Акт приема передачи дома в управление для управляющих компаний

должность, Фамилия, Имя, Отчество.

Что подразумевается под технической документацией

В пакет технической документации на недвижимость входят:

  • бумаги, содержащие информацию о состоянии общего имущества, — это документы технического учета жилфонда;
  • акты приема-передачи результатов каких-либо проведенных работ в помещении или доме;
  • акты проверок состояний различных коммуникаций, вентиляции, приборов учета, конструктивных частей здания, сигнализации и т.д.;
  • инструкция по эксплуатации здания (если таковая имеется);
  • проектная документация;
  • технические паспорта лифта, сетей канализации, водоснабжения и т.д.;
  • схемы и чертежи контуров заземления.

Этот список довольно обширный, количество пунктов зависит от того, к какой категории относится объект.

Документ должен быть подписан в двух экземплярах по одному для каждой из сторон.

Порядок передачи технической документации

Копия такого акта должна быть направлена в в орган ГЖН орган муниципального жилищного контроля в течение 3 дней со дня его подписания передающей и принимающей сторонами п.

Загрузка документа
«Акт приема-передачи жилых домов (приложение к договору мены жилых домов с прилегающими земельными участками)»

Подождите:19сек
Читайте также:  Можно рассчитывать на компенсацию?

Имя файла документа: 1382

Доступные форматы скачивания: .doc, .pdf

Размер текстовой версии файла: 9,6 кб

Договор франчайзинга.

Акт выполненных работ управляющей компании: образец и правила составления

Этот документ заполняется после проведения каких-либо работ и подтверждает выполнение их надлежащим образом. Если акт подписан, то это значит, что организация в полном объёме и качественно выполнила свою работу. Но должна ли УК заполнять и предоставлять акты выполненных работ?

Согласно новым изменения в законе (приказ Минстроя №761 от 26 октября 2015 года) все управляющие организации в обязательном порядке должны заполнять первичную документацию. К такой документации относится и акт приёма выполненной работы.

Также на законодательном уровне существует типовая форма такого документа, поэтому заполнить его не представляет сложности.

Документ должен содержать следующую информацию:

  • Текущую дату формирования документа.
  • Порядковый номер.
  • Реквизиты соглашения с управляющей организацией.
  • Полный адрес объекта, где производились ремонтные работы (улица, номер дома).
  • Данные о лицах, составляющих акт, а также перечень документов, на основании которых действуют эти лица (доверенности, протоколы с общего совета жителей дома и т. д.).
  • Подписи и расшифровки сторон.

Акты следует оформлять сразу после выполнения работ. Однако конкретных сроков для проставления подписи в акте на законодательном уровне не предусмотрено.

Если оформление актов будет реже чем раз в месяц, то очень сложно отследить и проверить фактическое отремонтированное оборудование и сопоставить с фиксированной записью в документе.

Иногда в документ вписывают наименование структуры, куда требуется документ.

Примерный сводный акт приема-передачи документов и актов по сдаче-приему документации, материальных ценностей и согласованных обязательств при смене организации, управляющей многоквартирным домом в г.

Москве, независимо от ее организационно-правовой формы

¦- поэтажные планы ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦Акт — ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦приложение N __ ¦ +——+—————————-+———+——+————+———-+——+——+———————+ ¦1.5. ¦Ключевая справка ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦Акт — ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦приложение N __ ¦ +——+—————————-+———+——+————+———-+——+——+———————+ ¦1.6. ¦Чертежи и схемы инженерных ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦Акт — ¦ ¦ ¦коммуникаций ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦приложение N __ ¦ +——+—————————-+———+——+————+———-+——+——+———————+ ¦1.7.

¦Схемы механического ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦Акт — ¦ ¦ ¦оборудования ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦приложение N __ ¦ +——+—————————-+———+——+————+———-+——+——+———————+ ¦1.8. ¦Схемы электрического ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦Акт — ¦ ¦ ¦оборудования ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦приложение N __ ¦ +——+—————————-+———+——+————+———-+——+——+———————+ ¦1.9.

¦Схемы санитарно-технического¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦Акт — ¦ ¦ ¦оборудования ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦приложение N __ ¦ +——+—————————-+———+——+————+———-+——+——+———————+ ¦1.10.¦Схемы иного оборудования, ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦Акт — ¦ ¦ ¦обслуживающего

Москве, независимо от ее организационно-правовой формы.

Что собой представляет акт приема-передачи жилого дома?

Одним из основных документов, которые необходимы для продажи квартиры, является акт приема-передачи жилого дома.

Необходимость в его оформлении присутствует и когда продавцом является застройщик, и во время продажи квартиры на вторичном рынке. Это обязательный документ, без которого совершение сделки становится невозможным.

Необходимость в его оформлении присутствует и когда продавцом является застройщик, и во время продажи квартиры на вторичном рынке.

Акт приема-передачи жилого дома

Акт приема-передачи, дополняющий договор, во многих случаях становится доказательством факта исполнения обязательств сторон. Ставя подписи под актом, стороны договора подтверждают не только факт передачи недвижимости, но и ее состояние. При судебных разбирательствах в гражданских делах акт выполненных работ становится важным доказательством. В Гражданском кодексе РФ предусмотрена необходимость составления актов выполненных работ, приема-передачи и др., обязательность этого документа обычно оговаривается в договоре. Так, передача недвижимости при купле-продаже происходит по передаточному акту, а при аренде помещений — актом приема-передачи. Даже если нормативные документы не требуют подписания акта, его желательно составить и подписать по инициативе участников договора.

Акт приема-передачи, дополняющий договор, во многих случаях становится доказательством факта исполнения обязательств сторон.

Акт приема-передачи квартиры в новостройке: основные положения

В законодательстве Российской Федерации четко регламентируются любые юридически значимые процедуры, это же относится и к приемке квартиры в новостройке. Здесь задействован ряд законодательных актов.

Любые сделки с недвижимым имуществом оформляются при наличии акта приема-передачи и договора купли-продажи.

В некоторых случаях акт может быть частью договора, исключение составляет покупка недвижимости в новостройке, когда этот документ составляется отдельно.

Ряд федеральных законов также регламентирует порядок действий при покупке новостройки. Например, прием жилплощади в доме после окончания строительства должен осуществляться в срок до 7-ми дней. Однако фактически процедура на вполне законных основаниях может растянуться до полугода ввиду всевозможных бюрократических затруднений.

Кроме того, при регистрации права собственности в Росреестре акт приема-передачи — документ, обязательный к предъявлению.
С юридической стороны эта процедура не должна вызывать особых сложностей, однако некоторые нюансы все же имеются.

Прежде чем приступить к оформлению и подписанию акта, нужно ознакомиться с рядом документов, предоставляемых застройщиком. Компании необходимо подтвердить документально, что построенный дом был принят государственной комиссией по жилищным вопросам.

Кроме того, важно удостовериться, что дом имеет официально зарегистрированный почтовый адрес. Отсутствие данных подтверждений ставит под сомнение законность совершаемой сделки. Если же документация присутствует, можно переходить к процедуре проверки приобретаемого имущества.

В нее входит осмотр жилого помещения как самим покупателем, так сторонними специалистами.

Любые выявленные в ходе осмотра дефекты должны быть задокументированы.

Оформляется лист осмотра с указанием в нем всех пунктов, не соответствующих заявлениям застройщика. Сюда могут входить:

  • дефекты внутренней и внешней отделки;
  • отсутствие либо ненадлежащая установка коммуникаций;
  • несоответствие помещения по части заявленной площади;
  • отсутствие лифтов либо их неисправность;
  • другие существенные недочеты.

Перечисленные несоответствия должны быть устранены застройщиком в оговоренные сроки, после чего прием жилья производится снова.

В крайнем случае, если по каким-то причинам подписать акт нужно как можно быстрее, лист с недочетами и сроками их устранения необходимо приложить к документу.

Если акт приема-передачи жилого помещения не будет оформлен, это может повлечь за собой ряд неприятных последствий как для покупателя, так и для застройщика. Во-первых, поскольку фактической передачи квартиры не было, дольщик имеет право обратиться с иском в суд. Кроме того, при возникновении обстоятельств непреодолимой силы (пожар, затопление и т.д.), при которых пострадает приобретаемое имущество, ответственность за его ремонт и восстановление будет нести на себе застройщик, поскольку пока именно он является собственником жилья. Если же при этом пострадали третьи лица, например, соседи, возмещение ущерба будет также возложено на плечи фактического владельца, то есть строительной компании.

В нее входит осмотр жилого помещения как самим покупателем, так сторонними специалистами.

Акт приёма-передачи квартиры

Отзывов:36Просмотров:120360
Голосов:20Обновлено:10.03.2017

Подписание акта приёма-передачи.

Акт приема передачи дома от управляющей компании

О каком бы имуществе не зашла речь, включая и такой объект недвижимости, как многоквартирный жилой дом, он должен передаваться в соответствии с четко установленными алгоритмами.

Следует составить акт приема-передачи, в котором и происходит письменная фиксация каждого объекта, который переходит от одной стороны к другой.

Жилой многоквартирный дом – объект недвижимости, представленный в виде целостного имущественного комплекса. По этой причине, стандартно должно быть составлено 3 (три) акта – о текущем состоянии имущества, которое передается, сводный акт по передаче документации и акт передачи объекта в управление.

Акт, в котором фиксируется состояние передаваемого имущества, составляется с той целью, чтобы документально отобразить весь список имеющихся повреждений и недостатков, которые будут обнаружены на предметах и объектах, подлежащих передаче.

Представитель от компании, осуществляющей управление домом, тщательно проверяет каждое из передаваемых помещений и коммуникационные системы, для подтверждения их надлежащего функционирования и состояния.

Как только акт о передаче жилого дома в обслуживание управляющей компании будет подписан, весь комплекс расходов на содержание строения и исправление недостатков будут нести владельцы жилых помещений. Истребовать возмещение ущерба с застройщика будет практически невозможно без обращения в судебную инстанцию.

Область ответственности УК охватывает целый ряд объектов, таких как:

  • помещения, предназначенные для общего использования (в этот список входят подвальные и чердачные помещения, подъезды, площадки между лестничными пролетами, помещения мусоропровода и прочее);
  • коммуникационные сети (трубопровод обеспечения горячим и холодным водоснабжением, канализационные сети, отопительная система, мусоропровод, электрическое оборудование, оборудование лифта и прочее);
  • территория, отнесенная к придомовой;
  • вентиляционные шахты и кровля;
  • имущество другого характера, которым жильцы пользуются совместно на равных правах.

Каждый из указанных объектов следует осмотреть на предмет присутствия любого рода повреждений и отдельных дефектов.

Читайте также:  Сложный вопрос по ст. 138.1

При не обозначении фактических недостатков имущества, подлежащего передаче в соответствующем акте, однако, выявлении их в дальнейшем, застройщик совместно с ТСЖ будет стоять на том, что такого рода изъяны возникли по причине ненадлежащего отношения к собственным обязанностям специалистов из компании, осуществляющей управление МКД.

Именно по этой причине, любого рода мельчайшие повреждения должны обязательно отражаться в акте передачи имущества.

Какую документацию застройщик передает компании, управляющей домом?

Акт, согласно которому осуществляется передача пакета документации, отображает получение компанией, управляющей домом, таких документов в оригиналах и копиях:

  • Заключения, составленного приемочной комиссией (акта о вводе жилого дома в эксплуатацию);
  • Техпаспорта жилого дома с поэтажной планировкой и экспликациями;
  • Инструкции по эксплуатации жилого дома;
  • Ситуационного плана территории, с данными о расположении подземных коммуникационных систем передачи ресурсов, с обозначением точек подключения к ним жилого дома;
  • Списка (формулярного) подрядных организаций, осуществлявших строительные работы;
  • Договоров с организациями, поставляющими ресурсы, если такие заключались;
  • Актов передачи жилплощади владельцам (дефектные ведомости по помещениям, не принятым покупателями);
  • Схем коммуникационных сетей (электроснабжения, канализации, водоснабжения, газоснабжения и прочих);
  • Санитарного паспорта;
  • Актов по принятию на учет приборов фиксации ресурсного потребления (по потреблению тепла, электричества и воды);
  • Прочей документации.

Во время передачи жилого дома от застройщика к организации, выполняющей управление домом, может потребоваться документация дополнительного характера.

К примеру, когда используется система видеонаблюдения за помещениями общего назначения и территорией у дома, УК потребуется схема размещения такой системы.

Уполномоченное на представление интересов организации лицо, которое принимает имущество, должно удостовериться в том, что полученных документов будет вполне достаточно для проведения соответствующего обслуживания жилого дома.

Когда и один, и второй акт подписан, а у сторон (застройщика и УК) отсутствуют взаимные претензии, можно приступать к оформлению акта передачи управления. Как только этот документ будет подписан, за управление МКД будет отвечать избранная управляющая компания.

В случае если в ходе эксплуатации жилого дома будут выявлены ошибки, которые допустил застройщик во время возведения жилого дома, предъявить требования можно будет в соответствии с общими основаниями (применяется судебный или же претензионный порядок).

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 490-03-84
Москва, Московская область

+7 (812) 425-30-56
Санкт-Петербург, Ленинградская область

+8 (800) 550-72-15
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Техпаспорта жилого дома с поэтажной планировкой и экспликациями;.

Правильное написание акта

С юридической точки зрения, передаточный акт к договору найма жилого помещения — это документ необязательный. Однако, его составление и подпись будет полезно обеим сторонам. Он может составляться в произвольной форме, но есть обязательные моменты, которые нужно иметь в виду.

Документ должен быть в двух экземплярах и содержать следующие данные:

  • название документа;
  • дату и место подписания;
  • исчерпывающую информацию о контрагентах (если речь идёт о юридических лицах, то нужны реквизиты учреждения, а если о физических, то паспортные данные);
  • характеристику материальных ценностей, которые будут передаваться в пользование (в данном случае арендуемого помещения);
  • информацию о дефектах и повреждениях (если таковые имеются);
  • возникшие к ним претензии с точки зрения принимающей стороны;
  • печати и подписи доверенных лиц контрагентов.

Данный акт, наряду с договором, будет основным документом, доказывающим возникшее изменение состояние объекта.

Если собственник разрешает арендатору пользоваться ими, то это должно быть внесено в основной договор.

Яблоко раздора: техническая документация на дом

Состав документации

Перечень документов, включаемых в состав технической документации на многоквартирный дом, установлен п. 24, 26 Правил содержания общего имущества, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491. Перечислим их.

а) документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества (в первую очередь технический паспорт здания[1]);

б) документы (акты) о приемке результатов работ;

в) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;

г) инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома.

В пункте 26 названы иные документы, связанные с управлением многоквартирным домом:

а) копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;

б) выписка из реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;

в) заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка по установленной форме (для многоквартирных домов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного после установления Правительством РФ формы градостроительного плана земельного участка – 25.01.2006);

г) документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута);

д) проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии);

е) иные связанные с управлением многоквартирным домом документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений.

Заметим, что Минрегион рекомендовал составлять двусторонний акт состояния общего имущества при передаче многоквартирного дома одной управляющей организацией другой (Письмо от 20.12.2006 № 14315-РМ/07 ). Представляется целесообразным включать такой акт в состав технической документации и впоследствии передавать следующей управляющей компании.

Одновременно нельзя забывать о том, что по-прежнему действуют Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170. В пункте 1.5.1 данного документа дается перечень технической документации долговременного хранения:

– план участка в масштабе 1:1000 – 1:2000 с жилыми зданиями и сооружениями, расположенными на нем;

– проектно-сметная документация и исполнительные чертежи на каждый дом;

– акты приемки жилых домов от строительных организаций;

– акты технического состояния жилого дома на передачу жилищного фонда другому собственнику;

– схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения и др. (схема внутридомовых сетей прилагается для сведения);

– паспорта котельного хозяйства, котловые книги;

– паспорта лифтового хозяйства;

– паспорта на каждый жилой дом, квартиру и земельный участок;

– исполнительные чертежи контуров заземления (для зданий, имеющих заземление).

Также выделяется техническая документация, заменяемая в связи с истечением срока ее действия (п. 1.5.3):

– сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт;

– акты технических осмотров;

– журналы заявок жителей;

– протоколы измерения сопротивления электросетей;

– протоколы измерения вентиляции.

Отсутствие перечисленных документов жилищная инспекция расценивает как нарушение правил содержания и ремонта жилых домов, то есть как правонарушение, предусмотренное ст. 7.22 КоАП РФ. Примеры привлечения управляющих организаций и ТСЖ к административной ответственности – постановления ФАС СЗО от 12.11.2007 № А56-49558/2006 , от 17.01.2007 № А56-51745/2005 .

Кто кому должен?

Пункт 10 ст. 162 ЖК РФ обязывает управляющую организацию за 30 дней до прекращения договора управления передать вновь выбранной управляющей организации, ТСЖ техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы. Как разъяснил Минрегион в Письме от 20.12.2006 № 14313-РМ/07 , обязанность передать документацию возникает у любых лиц, которые оказывают услуги по содержанию и ремонту общего имущества по основаниям, возникшим до введения в действие ЖК РФ.

Техническая документация принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме. Управляющие организации и ТСЖ лишь хранят ее, вносят изменения и безвозмездно передают своим преемникам (вновь выбранным управляющим организациям, ТСЖ). Удержание документации рассматривается как создание препятствий для управления многоквартирным домом. При условии легитимного выбора способа управления новый субъект управления имеет право истребовать у своего предшественника комплект технической документации. Крайний метод отстаивания своих прав – обращение в суд.

Нередко судебный спор об истребовании документации сводится к выяснению, имеет ли истец законное право на управление домом (постановления ФАС УО от 03.06.2008 № Ф09-3993/08-С5 , от 08.04.2008 № Ф09-2228/08-С6 , ФАС ПО от 05.03.2008 № А12-5947/06 ).

Составляя исковое заявление, ТСЖ и управляющие организации зачастую указывают перечень технической документации, идентичный приведенным в Правилах содержания общего имущества либов Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда. Как справедливо отметили арбитры (Постановление ФАС ПО от 04.03.2008 № А12-6063/07-С53-5/С44), два названных перечня являются фактически идентичными.

На настоящем этапе уже не редкость региональные или местные нормативные акты, регламентирующие порядок передачи домов в управление, а также состав технической документации. Например, в Москве действует Распоряжение ДЖКХиБ г. Москвы от 29.09.2006 № 05-14-316/6 , в приложении 10 к которому приведен реестр документов, подлежащих передаче при смене организации, управляющей многоквартирным домом. Заметим, что, вынося судебный акт об истребовании технической документации в пользу нового управляющего домом, арбитры ссылаются на подобные нормативные акты (см., например, Постановление ФАС ЦО от 07.08.2008 № А35-4192/07-С17 ).

Читайте также:  Как оформить монетизацию льгот ветеранам труда

Учетно-регистрационные документы

Помимо технической документации, отсутствие которой делает невозможным управление многоквартирным домом, нельзя забывать и об учетно-регистрационных документах. Напомним, что согласно Постановлению Правительства РФ от 17.07.1995 713 должностными лицами, ответственными за регистрацию граждан по месту жительства и пребывания, являются в том числе уполномоченные лица ТСЖ либо управляющей организации. Как следует из п. 6 и 58 Административного регламента предоставления Федеральной миграционной службой государственной услуги по регистрационному учету граждан РФ по месту пребывания и по месту жительства в пределах РФ (утвержден Приказом ФМС РФ от 20.09.2007 № 208 ), должностные лица, ответственные за регистрацию граждан, обязаны не только осуществлять первичный прием соответствующих документов от граждан, но и вести, хранить поквартирные карточки и карточки регистрации по месту жительства.

Очевидно, что при выборе новой организации, управляющей домом, обязанности по регистрационному учету граждан также переходят к ней. А это, в свою очередь, означает, что ей понадобятся документы, которые начал вести предшественник. Поэтому поквартирные карточки и карточки регистрации также должны быть переданы при передаче дома в управление (см., например, Дополнительное решение Арбитражного суда Курской области от 22.05.2008 № А35-4192/07-С17 ).

Помимо сказанного, организации, получившей дом в управление, для правильного начисления платы за жилое помещение и коммунальные услуги понадобится информация о гражданах, имеющих льготы по оплате, а также проживающих на основании договоров социального найма. Соответствующие документы можно заявить в числе подлежащих передаче, арбитры нередко удовлетворяют среди прочего и такие требования (Постановление ФАС ЦО от 07.08.2008 № А35-4192/07-С17 ). Заметим, что на федеральном уровне отсутствуют нормы, обязывающие передавать подобные документы (кроме того, управляющая организация при заключении договоров управления
с собственниками помещений может получить данную информацию, что называется, из первых уст). Однако в регионах они могут быть приняты (см. Распоряжение ДЖКХиБ г. Москвы от 29.09.2006 № 05-14-316/6 ) и тогда станут обязательными для сторон.

Если документов нет

Нередко причиной отказа управляющей организации передать новому субъекту управления домом техническую документацию является ее отсутствие. Пункт 10 ст. 162 ЖК РФ лишь устанавливает обязанность передать документы, но не регулирует ситуацию, когда они отсутствуют. Поэтому арбитры на местах вынуждены решать этот вопрос самостоятельно. Неудивительно, что результаты рассмотрения подобных судебных дел не одинаковы.

Так, например, ФАС СКО в Постановлении от 23.04.2008 № Ф08-2051/2008 отказал ТСЖ в требовании обязать управляющую организацию передать всю техническую и иную документацию, связанную с управлением многоквартирным домом и его эксплуатацией. Арбитры посчитали, что обязать управляющую компанию передать техническую документацию на многоквартирный дом товариществу собственников жилья можно при доказательствах наличия такой документации у ответчика. Исковые требования о передаче истцу документации, которой общество никогда не располагало, а также о восстановлении отсутствующей документации удовлетворению не подлежит. Аналогичный вывод – в Постановлении ФАС ПО от 17.04.2008 № А12-12416/06-С16 .

В то же время есть примеры, когда судьи излагали иную позицию. Так, в Постановлении ФАС ПО от 19.08.2008 № А72-7798/2007 указано, что доводы ответчика об отсутствии у него истребуемых документов не освобождают его от исполнения предусмотренной законом обязанности и создают ТСЖ препятствия по управлению жилым домом[2]. Точно такой же вывод сделал ФАС ПО в Постановлении от 04.03.2008 № А12-6063/07-С53-5/С44[3] : у предыдущей управляющей организации документация должна быть в наличии, ее отсутствие означает невозможность исполнения обязанности по управлению домами. Компания не представила доказательств отсутствия документов, свидетельствующих о передаче их какой-либо иной управляющей организации или собственникам помещений.

Показательно Решение Арбитражного суда Ростовской области от 15.05.2008 № А53-593/08-С2-6 , в котором суд обязал ответчиков (бывшую управляющую организацию и муниципальное учреждение, реализующее полномочия муниципального образования в части эксплуатации жилфонда) восстановить отсутствующую техническую документацию на дом, переданный в управление ТСЖ. В частности, ответчикам предложено обратиться в проектный институт за проектной и исполнительной документацией.

Арбитры ФАС ВВО (Постановление от 21.07.2008 № А11-9332/2007-К1-14/455 ) солидарны со своими коллегами: отсутствие указанных документов у обязанной стороны не освобождает ее от исполнения предусмотренной законом обязанности при отсутствии надлежащих доказательств, подтверждающих факт передачи истребуемого комплекта документов. Неисполнение данной обязанности влечет возникновение у истца права на возмещение убытков в силу ст. 15 ГК РФ, в том числе и в виде расходов по восстановлению документации в случае ее утраты.

Застройщик – начало начал

Согласно п. 25 Правил содержания общего имущества застройщик обязан передать под расписку ТСЖ, созданному в строящемся доме, а также первому обратившемуся собственнику помещения инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома. Сделать это нужно в течение месяца после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.

Согласно Положению о разработке, передаче, пользовании и хранении инструкции по эксплуатации многоквартирного дома[4] такая инструкция представляет собой сборник документов, содержащих информацию, необходимую для эксплуатации дома. Во-первых, это сведения о застройщике, проектировщике, подрядчиках строительства. Во-вторых, характеристики дома в целом и перечень общего имущества с описанием, включая материалы, из которых объекты изготовлены. В-третьих, рекомендации по содержанию и ремонту имущества, а также рекомендуемые сроки службы отдельных его объектов.

Однако обязанность разработать и передать инструкцию возложена только на застройщиков, получивших разрешение на ввод дома в эксплуатацию начиная с 01.07.2007.

Передавать документы, необходимые для эксплуатации дома, до получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию застройщик не обязан. Следовательно, если по каким-либо причинам дом эксплуатируется в отсутствие соответствующего разрешения, ТСЖ не вправе истребовать техническую документацию у застройщика ( Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.02.2008 № А 55-10698/2007).

Заметим, что установление обязанности застройщика передать инструкцию по эксплуатации дома при условии получения разрешения на ввод в эксплуатацию позднее 01.01.2007 не означает, что застройщик не обязан передавать никакую документацию, если дом был введен в эксплуатацию до названной даты. Кроме того, перечень документации не должен быть ограничен инструкцией, ведь ее явно недостаточно для эксплуатации дома (так, для заключения договоров на обслуживание внутридомового оборудования (например, лифта, крышной котельной) обязательно понадобится документация на него). Вместе с тем п. 10 ст. 162 ЖК РФ не дает оснований требовать от застройщика весь объем технической документации, ведь застройщик не является управляющей организацией и не оказывает услуги по содержанию и ремонту общего имущества на иных основаниях.

Ранее порядок приемки многоквартирных домов регулировался территориальными строительными нормативами, многие положения которых повторяли нормы СНиП 3.01.04-87 «Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения». В частности, в п. 3.5 и 4.17 перечислены документы, которые представлялись государственным приемочным комиссиям подрядчиком и заказчиком. А в п. 4.18 указано, что данная документация после приемки объекта должна храниться у эксплуатационной организации. В спорах в отношении многоквартирных домов, введенных в эксплуатацию в период действия территориальных строительных норм, отдельные суды применяют именно эти нормы и обязывают застройщика передать документацию ТСЖ или управляющей организации (Постановление ФАС ВСО от 13.12.2007 № А19-577/07-Ф02-9154/07 , Решение Арбитражного суда Ростовской области от 10.07.2008 № А53-5581/2008-С2-41 ).

В настоящее время территориальные строительные нормативы повсеместно отменяются в связи с введением нового порядка приемки объектов – на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. При этом в актуальных документах, издаваемых органами строительного надзора, перечень документов, которые застройщик должен представить на проверку, фактически тот же самый[5].

Из правила о том, что документы должны храниться у эксплуатирующей организации, следует вывод, что техническая документация, приведенная в п. 3.5 и 4.17 СНиП 3.01.04-87, является принадлежностью вновь созданного объекта недвижимости (см. ст. 135 ГК РФ) и в случае поступления объекта новому собственнику подлежит передаче непосредственно собственнику или уполномоченному им лицу (ТСЖ, управляющей организации). Такие выводы прозвучали в Постановлении ФАС УО от 28.09.2005 № Ф09-4566/04-С6 , а также в Решении Арбитражного суда Ростовской области от 10.07.2008 № А53-5581/2008-С2-41 .

[1] См. приложение 12 к Инструкции о проведении учета жилищного фонда в РФ, утв. Приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 № 37.

[2] См. также Постановление ФАС ПО от 06.05.2008 № А57-12379/066.

[3] Определением ВАС РФ от 30.04.2008 № 5306/08 отказано в передаче дела на рассмотрение в надзорную инстанцию.

[4] Утверждено Приказом Минрегиона РФ от 01.06.2007 № 45.

[5] См. приложение 1 к Приказу Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга от 07.07.2006 № 71-п «О работе службы по выдаче заключений о соответствии построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации».

Ранее порядок приемки многоквартирных домов регулировался территориальными строительными нормативами, многие положения которых повторяли нормы СНиП 3.

Добавить комментарий