Коммунальная квартира

Коммунальная квартира

Прообразы коммунальных квартир как типа жилья, в котором проживают несколько семей, появились в начале XVIII века. Владельцы квартир разгораживали помещение на несколько «углов» (часто проходных) и сдавали в поднаём. Квартиры состояли из 3-6 комнат, с одной кухней (туалет — один на лестничной площадке), в них проживало 3-6 семей. В 1860-х годах, после выхода романа Н. Г. Чернышевского «Что делать?», появились «коммуны-общежития», когда несколько молодых людей снимали квартиру из 2-4 комнат.

Декрет ВЦИК от 20 августа 1918 года Об отмене частной собственности на недвижимости в городах отменял право частной собственности на городскую землю и право частной собственности на строения, имевшие стоимость или доходность выше определенного предела, причём этот предел в каждом городе устанавливался местными органами советской власти.

Тонкости приватизации

На приватизацию сможет рассчитывать только тот обитатель коммунальной квартиры, кто живет там по договору соцнайма. Он сможет стать собственником только комнаты, а не всей квартиры, поскольку она муниципальная, и принадлежит государству или органу самоуправления.

Наниматель перед приватизацией жилплощади в коммуналке должен заручиться согласием членов своего семейства. Это делается в письменной форме. Если кто-то возражает, то необходимо составить отказ и заверить его у нотариуса. При наличии несовершеннолетнего следует также обратиться в орган опеки, для получения согласия на приватизацию комнаты.

Процесс имеет неоспоримый плюс. При его проведении не требуется заручаться согласием соседей.

В третью очередь учитываются соседи, не обеспеченные жильем по установленной норме.

Обязанности

Жильцы не должны нарушать права соседей. Люди могут размещать мебель и нужные предметы, но не нагромождать ими пространство общих помещений, поскольку у жильцов одинаковые права.

Когда соседом приобретается доля, остальных людей уведомлять об этом не следует.

Как продать комнату в коммунальной квартире в 2020 году

Проживающим в комнатах соседям можно передать уведомления лично, но с отметкой на своем экземпляре о дате получения. Другим способом извещения является почтовое отправление с уведомлением. На нем будет отметка о получении или отказе от вручения. От этой даты можно отсчитывать календарный месяц. Все доказательства оповещения соседей потребуется приложить в пакет документов, передаваемых в Росреестр для регистрации сделки.

  • 1 млн. рублей. Например, комната была продана за 1,3 млн.рублей. Для расчета налога необходимо уменьшить ее на 1 млн. руб. и с разницы в 300 000 руб. будет исчислен налог по ставке 13 %;
  • на сумму понесенных расходов. Например, комната была приобретена за 1,3 млн.рублей и после года владения продана за 1,4 млн.руб. Разница составить 100 тыс.руб., с которых будет начислен налог.

Рекомендуем ознакомиться: Снисхождение по особо тяжким статьям в 2020

Иначе придется вмешивать суду и ЖЭУ.

Жизнь в коммуналках в сталинские времена

Несмотря на огромный прирост городского населения в СССР в 1930-е гг., жилищное строительство оставалось почти в таком же небрежении, как и производство потребительских товаров. До самого хрущевского периода не делалось ничего, чтобы как-то справиться с чудовищным перенаселением, более четверти века остававшимся характерным для советских городов. Между тем люди жили в коммунальных квартирах, где одна семья, как правило, занимала одну комнату, в общежитиях и бараках. Лишь малая, обладающая чрезвычайными привилегиями группа имела отдельные квартиры. Куда большее число людей устраивалось в коридорах и «углах» чужих квартир: у тех, кто проживал в коридорах и передних, обычно были кровати, а обитатели углов спали на полу в углу кухни или какого-нибудь другого места общего пользования. Большинство жилых зданий в городе после революции перешло в собственность государства, и распоряжались эти жилым фондом горсоветы. Начальство, ведавшее жилищными вопросами, определяло сколько площади должно приходиться на каждого жильца квартиры, и эти нормы жилплощади — пресловутые «квадратные метры» — навсегда запечатлелись в сердце каждого жителя большого города. В Москве в 1930 г. средняя норма жилплощади составляла 5,5 м2 на человека, а в 1940 г. понизилась почти до 4 м2. В новых и быстро индустриализирующихся городах положение было еще хуже: в Магнитогорске и Иркутске норма была чуть меньше 4 м2, а в Красноярске в 1933 г. — всего 3,4 м2.

Городские жилотделы имели право выселять жильцов — например, тех, кто считался «классовыми врагами», — и подселять новых в уже занятые квартиры. Последний обычай, обозначавшийся эвфемизмом «уплотнение», был одним из самых страшных кошмаров для горожан в 1920-х — начале 1930-х гг. Квартира, занятая одной семьей, могла внезапно, по велению городского начальства, превратиться в многосемейную или коммунальную, причем новые жильцы, как правило, выходцы из низших классов, были совершенно незнакомы старым и зачастую несовместимы с ними. Раз топор был занесен, избежать удара было практически невозможно. Семья, первоначально занимавшая квартиру, не могла никуда переехать, как из-за жилищного дефицита, так и из-за отсутствия частного рынка найма жилья.

С конца 1932 г., после того как вновь были введены внутренние паспорта и городская прописка, жителям больших городов требовалось иметь вид на жительство, выдававшийся отделами органов внутренних дел. В домах с отдельными квартирами обязанность регистрировать жильцов была возложена на управдомов и правления кооперативов. Как и при старом режиме, управдомы и дворники, чьей основной функцией было поддержание порядка в здании и прилегающем дворе, находились в постоянной связи с органами внутренних дел, следили за жильцами и работали осведомителями.

В Москве и других крупных городах процветали всевозможные махинации с жильем: фиктивные браки и разводы, прописка чужих людей в качестве родственников, сдача внаем «коек и углов» по непомерным ценам (до 50% месячного заработка). Как сообщалось в 1933 г., «занятие [под жилье] кочегарок, сторожек, подвалов и лестничных клеток стало в Москве массовым явлением». Нехватка жилья приводила к тому, что разведенные супруги нередко оставались жить в одной квартире, не имея возможности разъехаться. Так, например, случилось с Лебедевыми, которых привязанность к роскошной квартире площадью почти 22 м2 в центре Москвы заставила продолжать сожительство (вместе с их 18-летним сыном) в течение шести лет после развода, несмотря на столь плохие отношения, что их постоянно привлекали к суду за нанесение друг другу побоев. Порой физическое насилие заходило гораздо дальше. В Симферополе власти обнаружили в квартире семьи Диховых разлагающийся труп женщины. Она оказалась теткой Диховых, которую они убили, чтобы завладеть квартирой.

Жилищный кризис в Москве и Ленинграде был столь острым, что даже самые лучшие связи и социальный статус часто еще не гарантировали получения отдельной квартиры. Политики и правительственные чиновники утопали в просьбах и жалобах граждан на отсутствие подходящего жилья. Тридцатишестилетний ленинградский рабочий, пять лет проживший в коридоре, писал Молотову, умоляя дать «комнату или маленькую квартирку, для построения в ней личной жизни», которая ему «как воздух необходима». Дети одной московской семьи из шести человек просили не вселять их в каморку под лестницей, без окон, общей площадью 6 м2 (т.е. по 1 м2 на человека).

Обычный для русских городов сталинской эпохи тип жилья представляли собой коммунальные квартиры, по комнате на семью.

«Водопровода в комнате не было; простынями или занавесками выгораживались уголки, где спали и сидели два-три поколе­ния; продукты зимой вывешивались в мешках за окно. Общие раковины, уборные, ванны и кухонные приспособления (обычно всего лишь примусы. горелки и краны с холодной водой) располагались либо на ничейной территории между жилыми комнатами, либо внизу, в неотапливаемых, завешанных бельем сенях».

Термин «коммунальный» имеет некий идеологический оттенок, вызывая в воображении картину коллективного социалистического общежития. Однако реальность разительно отличалась от этой картины, и даже в теории было мало попыток подвести под данное понятие развернутую идеологическую базу. Правда, в годы гражданской войны, когда горсоветы впервые начали «уплотнять» квартиры, они выставляли как один из мотивов стремление уравнять уровень жизни рабочих и буржуазии; коммунисты часто с удовольствием наблюдали отчаяние респектабельных буржуазных семей, вынужденных пускать в свою квартиру грязных пролетариев. В течение недолгого периода Культурной Революции в конце 1920-х – начале 1930-х гг. радикальные архитекторы предпочитали коммунальные квартиры по идеологическим соображе­ниям и строили новое жилье для рабочих с общими кухнями и ванными. В Магнитогорске, например, первые капитальные жилые дома были построены по проекту, который не только заставлял семьи пользоваться общими ванными и уборными, но еще и первоначально не предусматривал кухонь — поскольку предполагалось, что все будут питаться в общественных столовых. Однако, за исключением новых промышленных городов, подобных Магнитогорску, большинство коммуналок 1930-х гг. были не построены, а переделаны из старых отдельных квартир, и такая переделка в основном объяснялась вполне практическими причинами: нехваткой жилья.

В действительности, судя по большинству рассказов, коммунальные квартиры отнюдь не способствовали воспитанию духа коллективизма и привычек общинного быта у жильцов; фактически они делали прямо противоположное. Каждая семья ревниво охраняла личное имущество, например, кастрюли, сковородки, тарелки, хранившиеся в кухне — месте общего пользования. Строжайшим образом проводились демаркационные линии. Зависть и алчность процветали в замкнутом мирке коммуналки, где зачастую площадь комнат и размеры занимающих их семей не соответствовали друг другу, и семьи, живущие в больших комнатах, вызывали глубокое негодование тех, кто жил в маленьких. Это негодование послужило источником множества доносов и судебных исков, целью которых было увеличить жизненное пространство доносчика или истца за счет соседа.

Одна затянувшаяся склока такого рода описана в жалобе московской учительницы, муж которой был приговорен к 8 годам лишения свободы за контрреволюционную агитацию. Их семья (родители и двое сыновей) почти два десятка лет прожила в большой — 42 м2 — комнате в московской коммуналке. «На протяжении всех этих лет наша комната была яблоком раздора для всех жильцов нашей квартиры», — писала учительница. Враждебно настроенные соседи преследовали их всеми возможными способами, в том числе писали доносы в разные местные инстанции. В результате семью сначала лишили прав, потом не выдали паспортов и, наконец, после ареста главы семьи — выселили.

Жизнь в коммуналке, бок о бок с людьми разного происхождения, с самыми разными биографиями, чужими друг другу, но обязанными сообща пользоваться квартирными удобствами и содержать их в чистоте, без права на уединение, постоянно на глазах у соседей, крайне изматывала большинство жильцов психически. Неудивительно, что сатирик М. Зощенко в своем знаменитом рассказе о нравах коммуналки назвал ее обитателей «нервными людьми». Перечень мрачных сторон жизни коммунальной квартиры содержался в правительственном постановлении 1935 г., осуждающем «хулиганское поведение» в квартире, в том числе «устройство. систематических попоек, сопровождающихся шумом, драками и площадной бранью, нанесение побоев (в частности женщинам и детям), оскорблений, угрозы расправиться, пользуясь своим служебным или партийным положением, развратное поведение, национальную травлю, издевательство над личностью, учинение разных пакостей (выбрасывание чужих вещей из кухни и других мест общего пользования, порча пищи, изготовляемой другими жильцами, чужих вещей и продуктов и т.п.)».

«В каждой квартире был свой сумасшедший, так же как свой пьяница или пьяницы, свой смутьян или смутьяны, свой доносчик и т.д.», — рассказывал ветеран коммуналок. Наиболее распространенной формой сумасшествия была мания преследования: к примеру, «одна соседка была убеждена, что остальные подмешивают ей в суп толченое стекло, что ее хотят отравить». Жизнь в коммуналке безусловно обостряла душевное заболевание, создавая кошмарные условия и для больного, и для его соседей. Женщина по фамилии Богданова, 52 лет, одинокая, проживавшая в хорошей 20-метровой комнате в коммуналке в Ленинграде, долгие годы вела войну с соседями, пуская в ход бесчисленные доносы и судебные иски. Она утверждала, что ее соседи кулаки, растратчики, спекулянты. Соседи уверяли, что она сумасшедшая, НКВД, постоянно привлекаемый к разбору их склок, и врачи придерживались того же мнения. И несмотря на это, власти считали невозможным выселить Богданову, поскольку она отказывалась переехать в другую квартиру, а «крайне нервное состояние» не позволяло перевезти ее силой.

Наряду со всеми этими ужасными историями нельзя не привести воспоминания меньшинства о духе взаимовыручки, царив­шем среди их соседей по коммуналке, живших как бы одной большой семьей. В одной московской коммуналке, например, все соседи дружили, помогали друг другу, не запирали дверей днем и смотрели сквозь пальцы на жену «врага народа», нелегально поселившуюся вместе с маленьким сыном в комнате своей сестры. Большинство добрых воспоминаний о коммуналке, в том числе и упомянутое выше, относятся к воспоминаниям детских лет: дети, у которых частнособственнические инстинкты были менее развиты, чем у их родителей, часто радовались, что с ними живут их сверстники и им есть с кем играть, и любили наблюдать за поведением множества столь непохожих друг на друга взрослых. В новых индустриальных городах характерной приметой жилищной ситуации — и вообще городского коммунального хозяйства — было то, что жилье и прочие коммунальные услуги предоставлялись предприятиями, а не местными советами, как было принято в других местах. Таким образом, неотъемлемой чертой жизни в СССР стали «ведомственные городки», где завод не только давал работу, но и контролировал жилищные условия. В Магнитогорске 82% жилплощади принадлежало главному промышленному объекту города — Магнитогорскому металлургическому комбинату. Даже в Москве ведомственное жилье получило в 1930-е гг. широкое распространение.

Обычно оно имело вид бараков или общежитий. На одной крупной промышленной новостройке в Сибири в начале 1930-х гг. в бараках жили 95% рабочих. В Магнитогорске в 1938 г. бараки составляли только 47% имевшегося жилья, однако к этому следует прибавить 18% землянок, крытых дерном, соломой и обрезками металла, построенных самими жильцами. Одноэтажные бараки, состоявшие из больших комнат с рядами железных коек или поделенные на маленькие комнатки, как правило, служили жильем для холостых рабочих в новых промышленных городах и представляли обычную картину на окраинах старых; женатым рабочим с семьями тоже порой приходилось жить в них, несмотря на отсутствие уединения. В общежития обычно селили студентов, а также молодых неженатых квалифицированных рабочих и служащих.

Джон Скотт так описывает сравнительно приличный барак в Магнитогорске — низкое деревянное беленое здание, «двойные стены проложены соломой. Крыша, крытая толем, по весне протекала. В бараке было тридцать комнат. В каждой жильцы установили маленькую кирпичную или железную печку, так что, пока были дрова или уголь, комнаты можно было отапливать. Коридор с низким потолком освещался одной маленькой электрической лампочкой». В комнате на двух человек «размером шесть на десять футов имелось одно маленькое окошко, которое заклеивали газетами, чтобы не дуло. Там стояли небольшой стол, маленькая кирпичная печка и трехногий табурет. Две железные койки были узкими и шаткими. На них не было пружинной сетки, только толстые доски лежали на железном каркасе». В бараках не было ванных, водопровода, по-видимому, тоже. «Кухня имелась, но в ней жила одна семья, поэтому все готовили на своих печках».

Скотта, как иностранца, хотя и рабочего, поселили в барак лучше обычного. Весь Магнитогорск был полон бараков, «одно­этажных строений, тянувшихся рядами, насколько хватало глаз, и не имевших никаких характерных отличительных примет. “Идешь домой, ищешь, ищешь, — растерянно говорил один местный житель. — Все бараки на одно лицо, своего никак не найдешь”». В таких новых городах бараки обычно были поделены на большие общие спальни, где находились «нары для сна, печь для обогрева, стол посередине, зачастую не хватало даже столов и стульев», как рассказывали о сибирском Кузнецке. Мужчины и женщины, как правило, жили в разных бараках или, по крайней мере, в разных общих комнатах. В самых больших бараках, на 100 человек, часто проживали 200 и больше, на кроватях спали посменно. Такое перенаселение не было чем-то из ряда вон выходящим. В одном московском бараке, принадлежавшем крупному электрическому заводу, в 1932 г. обитали 550 чел., мужчин и женщин: «На каждого приходилось по 2 квадратных метра, места настолько не хватало, что 50 человек спали на полу, а некоторые пользовались койками с соломенными матрацами по очереди».

Рабочие и студенческие общежития были устроены по образцу бараков: большие комнаты (отдельно для мужчин и для женщин), скудно обставленные железными койками и тумбочками, с единственной лампочкой посередине. Даже на таком элитном московском заводе, как «Серп и молот», 60% рабочих в 1937 г. жили в общежитиях того или иного рода. Обследование рабочих общежитий в Новосибирске в 1938 г. выявило плачевное состояние некоторых из них. В двухэтажных деревянных общежитиях строительных рабочих не было ни электричества, ни какого-либо другого освещения, а строительное управление не снабжало их ни топливом, ни керосином. Среди жильцов были одинокие женщины, которых в отчете рекомендовалось немедленно переселить, поскольку в общежитии «бытовое разложение рабочих имеется (пьянство и т.д.)». Впрочем, в других местах условия оказались лучше. Женщины-работницы, в основном комсомолки, жили в от­носительном комфорте, в общежитии, обставленном кроватями, столами и стульями, с электричеством, хотя и без водопровода.

Жалкие условия жизни в бараках и общежитиях вызывали недовольство, и во второй половине 1930-х гг. развернулась кампания за их улучшение. Общественницы приносили туда занавески и прочие приятные мелочи. Предприятиям дали указание поделить большие комнаты в общежитиях и бараках, чтобы живущие там семьи могли хоть как-то уединиться. Уральский машиностроительный завод в Свердловске рапортовал в 1935 г., что уже переделал почти все свои большие бараки в маленькие отдельные комнаты; год спустя Сталинский металлургический завод сообщал, что все 247 рабочих семей, живущих в «общих комнатах» в его бараках, скоро получат отдельные комнаты. В Магнитогорске этот процесс к 1938 г. был уже почти завершен. Но эпоха бараков так быстро не закончилась, даже в Москве, не говоря уже о новых промышленных городах Урала и Сибири. Несмотря на постановление Моссовета 1934 г., запрещавшее дальнейшее стро­ительство бараков в городе, к 5000 уже имеющихся московских бараков в 1938 г. добавились 225 новых.

Жизнь в коммуналках в сталинские времена.

Чем отличается современная «коммуналка» от подобной квартиры сто лет назад? Как возник данный тип жилья и чем он был особенно выгоден советской власти? Насколько странные формы принимает идея справедливости в современных коммунальных квартирах и что такое «параноид жилья»? Наконец, как сохранить свою индивидуальность в пространстве с чужими правилами? Разбираемся вместе с «Моноклер».

Прообраз коммунального жилья возник в конце XVIII века. Историки утверждают, что в то время сдавать жилплощадь сразу нескольким семьям было выгоднее. Поэтому одна большая квартира превращалась в несколько арендных участков: это могли быть отдельные комнаты или помещения, разбитые всевозможными перегородками и занавесками на так называемые «углы». Такой тип съёмного жилья просуществовал довольно долго. Известно, что в начале XX века во время жизни в Петербурге художник Марк Шагал был вынужден арендовать именно такую площадь:

«Снять комнату было мне не по карману, приходилось довольствоваться углами.

Даже своей кровати у меня не было. Я делил постель с одним мастеровым. Этот работяга с угольно-черными усами был просто ангелом.

Из деликатности он забивался к самой стенке, чтобы оставить мне побольше места», – пишет он в своей автобиографической книге «Моя жизнь».

Однако наибольшее распространение коммунальное жилье получило после революции в результате насильственных «уплотнений». Тогда, согласно указу В.И. Ленина, советская власть принудительно вселяла рабочих и нуждающихся в просторные квартиры богатых горожан. В 1917 году к таким квартирам относили те, в которых количество комнат равнялось или превышало число жильцов. В один момент в малонаселенных помещениях вместо одной стали проживать до десяти и более семей. Более того, работоспособных подростков и пенсионеров из богатых слоев общества могли принудить к обязательным общественным работам. Так, согласно указу вождя от 1917 года, они должны были следить за правильным распределением продуктов для всего населения квартиры.

С этого момента коммунальная квартира становится крайне популярным типом жилья. На одной, хотя и очень просторной, жилплощади могли умещаться десятки человек. Иметь свою отдельную комнату стало практически непозволительным. Ютящиеся по углам семьи пользовались одним общественным пространством – общей кухней, ванной и туалетом.

Интересно, что норма квадратных метров на человека постоянно снижалась. Если в 1919 году считалось, что личности достаточно 9 квадратных метров, то к 1927 году этот норматив снизился до 5,7 квадратов. При этом, если комната отдельного человека оказывалась больше, тот обязан был заявить об этом и найти себе соседа в течение двух недель. Если гражданин не укладывался в срок, то к нему могли подселить совершенно постороннего человека.

Историки замечают, что советская власть быстро поняла выгоду от коммунальных квартир – каждый из жителей был на виду. Именно в это время огромное количество доносов являлись «соседскими». Иногда граждане действительно сдавали диссидентов, а порой просто использовали форму доноса как удобный способ избавления от неугодных жильцов. В частности, о подобных случаях можно прочесть в книге С. Алексиевич «Время секонд хэнд».

Однако есть и другие причины.

Отличие коммунальной квартиры от квартиры

По жилищному кодексу комната в коммунальной квартире является отдельным объектом, имеющим свой номер, указанный в поэтажном плане БТИ.

При смене собственника новый владелец получает свой объект, то есть комнату. Этим имуществом он вправе распоряжаться по собственному усмотрению, но в рамках установленных законодательством норм.

Читайте также:  Подарки сотрудникам и страховые взносы

Порядок пользования долей в квартире устанавливается по конкретной ситуации, не только с учетом полагающихся в пропорции метров, но и льгот по состоянию здоровья. Часто правила определяются в судебном порядке. Новым собственникам приходится мириться с устоявшейся ситуацией или отстаивать свои права в суде.

Отличия от квартиры заключаются также в применении налоговых норм. Налоговыми объектами являются сами квартиры, но не доли в них. Этот нюанс имеет значение при исчислении налоговых вычетов при процедуре продажи.

Во времена приведения в действие новой экономической политики частная собственность стала постепенно восстанавливаться.

КОММУНАЛКА
В ДМИТРОВСКОМ ПЕРЕУЛКЕ

На некоторых подъездах бывшего доходного дома в Дмитровском переулке до сих пор висят металлические таблички с надписями «коммунальная квартира № . ». Под табличкой — фамилии проживающих семей и количество звонков в дверь к каждой. Если позвонить два раза, откроют Ивановы, если три — Сидоровы.

Небольшой коридор соединяет три комнаты и маленькую темную кухню. На кухне — две плиты, раковина с почерневшей сколотой эмалью, посуда сервизных наборов из доисторического прошлого и одинокая микроволновка. Вся сантехника обветшала, паркет разбит, квартира буквально умоляет о проведении в ней малярно-штукатурных работ, а по всей ее площади расползлась разная, не имеющая ничего общего друг с другом мебельная рухлядь — последствие многолетнего коммунального хозяйствования нескольких поколений жильцов.

Ефим, житель
квартиры

А сейчас мы неплохо живем.

“Народ очень уж нервный. “

Коммунальный быт 1920-х годов стал лейтмотивом творчества Аверченко, Зощенко, Булгакова, Ильфа и Петрова, Хармса. Писатель М.Л. Слонимский утверждал, что Зощенко свой особый язык почерпнул в коммунальной квартире Дома искусств, и “так впитал в себя этот язык, что никаким другим писать уже не мог” 4 . “Воронья слободка” И. Ильфа и Е. Петрова стала синонимом коммунальной квартиры. Кстати, в качестве той самой “квартиры номер три, в которой обитал Лоханкин”, Петров обессмертил свою московскую коммуналку в Кропоткинском переулке 5 . Ну а не живи чета Булгаковых с 16 соседями в квартире N 50 на Большой Садовой, 10, мировая литература не узнала бы ни “нехорошей”, ни “Зойкиной” квартиры.

Вчерашние крестьяне и аристократы, прислуга и домовладельцы, интеллигенты, пролетарии и “ответственные работники” учились мирно сосуществовать, готовить на общей кухне, мыться в общей ванне, если таковая имелась, и, наконец, пользоваться общей уборной. В иной квартире число жильцов могло достигать сотни, в среднем – 25-50 человек. В обиход незамедлительно вошло выражение “поссориться, как домашние хозяйки на коммунальной кухне”. Ничтожный повод мог спровоцировать всеквартирный скандал. “Народ очень уж нервный, – диагностировал Михаил Зощенко. – Расстраивается по мелким пустякам. Горячится. Оно, конечно, после гражданской войны нервы, говорят, у народа завсегда расшатываются” 6 .

Правда, отношения между соседями регулировались “Правилами внутреннего распорядка в домах и квартирах” и квартуполномоченным, который избирался жильцами и отвечал за соблюдение этих правил, за оплату счетов да и в целом приглядывал за соседями. Но “Правила” помогали мало – как и Примирительно-конфликтные комиссии по жилищным делам, появившиеся в 1927 году.

Поэт Давид Самойлов точно подметил: “Коммунальная квартира двадцатых годов была необычным полем для страстей, часто низменных, ареной трагедии, почвой для развращения и преступления. Насилие, которое было главным методом революции, сказалось и здесь в насильственном создании коллектива. Лишь на следующем этапе, после нэпа, она начала образовываться в среду” 7 .

К концу 1920-х стало ясно, что, в отличие от нэпа, коммуналка – действительно “всерьез и надолго”.

Все это было жизненным пространством подавляющего большинства городских детей.

С корытом в будущее: скандалы и тайны современных московских коммуналок

«Про хозяина байки уже гуляют, что он типа «синяя борода», своих жильцов куда-то девает»

02.02.2016 в 17:48, просмотров: 12072

Облезлые стены, коридор, заставленный шкафами и холодильниками на замке, один туалет на 15 человек, общая кухня с несколькими столами и целый ряд газовых плит. И главное — никаких секретов от соседей. Что, узнали в описании старую московскую коммуналку? Все правильно, с той лишь разницей, что это не исторические сводки и не кадры из фильма «Покровские ворота», а сегодняшняя реальность.

Число коммуналок в Москве не убавляется, а наоборот, растет. Корреспондент «МК» выяснила: изменились ли нравы в современных квартирах с общей кухней?

Хотите прогуляться по старой Москве? Причем не музейной, а самой что ни на есть живой? Пожалуйста! На сайтах недвижимости можно легко вычислить коммуналку среди прочих объявлений. Зайдите в раздел «комнаты в аренду», выбирайте исторический центр (в пределах Садового, а лучше даже Бульварного кольца). Дальше смотрите на общую площадь квартиры (от 100 метров и выше, есть даже по 190 и 200) и количество комнат. И вы увидите, например, такое: «Сдаю две смежные комнаты в коммунальной квартире. Рядом метро «Тургеневская», «Сретенский бульвар». Дом — памятник культуры федерального значения. В самом центре Москвы. Фасады оформлены в духе позднего итальянского Ренессанса. Холодильник в комнате есть, стиральной машины нет. Потолки 4 метра, дубовый паркет, интернет Wi-Fi».

Я отправилась в самый центр Москвы на просмотр комнаты. Действительно центр: до Кремля — 10 минут, до Арбата и того меньше. Никитский бульвар ярко и празднично украшен новогодней иллюминацией — веселые огоньки, которыми опутаны зимние деревья, фонари и уютные кафешки. Жизнь в этом районе престижная и сытая.

Однако под самой крышей в 100-летнем доме расположена обычная старая и неопрятная коммунальная квартира. Там в небольших комнатах ютятся пенсионеры, мамочки с детьми, приезжие няньки-филиппинки, клопы и тараканы.

Подъезд, который я еле нашла, оказался соседним со входом в знаменитое кафе, которое любят посещать богема и прогрессивная молодежь. Как только за моей спиной защелкнулся электронный замок подъезда, наступила звенящая тишина. Старенький лифт везет меня на 6-й этаж. У обшарпанной двери сгрудились коляски, санки, снегокаты. Так же кучно расположены и звонки — их у двери оказалось восемь.

— А, это вы комнату посмотреть? — спрашивает меня миловидная пенсионерка. За ее спиной — длинный темный коридор, заваленный всяческим хламом. Я реально оказалась в прошлом веке!

Алла Леонидовна — так представилась пенсионерка, провела мне экскурсию по коммуналке, где сама живет уже больше сорока лет.

— Вот тут у нас туалет. Вообще-то их два. Но мы распределили их на «своих» — кто живет здесь давно и прописан — и «чужих» — кто арендует комнаты. Та, которую вы пришли смотреть, у нас относится к «чужой», вы уж извините.

— Да ничего. А много тут временных жильцов?

— Всего в нашей квартире восемь комнат. Две занимает Саша с мужем и детьми — это наша девушка. Я — одну, и еще одну — Лариса Ивановна. А остальные хозяева сдают. Вот с той, которую вы пришли смотреть, только что выехали две иностранки с Филиппин. Тихие, скромные девочки, утром они уходили на работу в дома, где присматривают за детьми, а вечером поздно возвращались. Тихие как мышки, мы их и не замечали даже. Пообщаться тоже особо не могли, так как английским не владеем. Но сейчас агентство, что снимало для них квартиру, разорилось — кризис, и филиппинки съехали. А вы для себя ищете?

Говорю, что для родственника.

— А он не буйный? Молодой парень? О, значит, будет таскать сюда подружек и устраивать вечеринки. Был у нас тут один такой. Снимал самую маленькую комнату и торговался с хозяином за каждый рубль. А сам — я часто его телефонные разговоры слышала, так как жил он через стенку, — все время хвалился, что «ой, я в центре живу, не то что вы в своем замкадье». Водил сюда девушек, спать мне ночами не давал. Или дружка своего — пили тут, гуляли и музыку слушали на всю громкость. Еще у меня еду воровал. Мой-то холодильник в общем коридоре стоит, у всех остальных — в комнатах.

— Нет, мой родственник тихий. Он работать в Москву едет, ему не до гулянок.

— Ну, не знаю. лучше бы девушку, чтобы за порядком следила. От одиноких мужчин один мусор и грязь.

Коридор крайне колоритный. Какие-то старые, забитые двери. «Это черные ходы, но мы ими не пользуемся давно», — объясняет по ходу дела пенсионерка. Старые шкафы, диваны, зеркала, коробки с обувью. Стены выкрашены в темно-зеленый цвет. На них белые полоски мелом.

— Это от тараканов? — несмело предполагаю я.

— Да, но их давно уже нет. Полоскам этим уже лет 7 или 10.

— А это что?

— У нас тут был общий телефон. Но его уже давно убрали, так как теперь у всех есть сотовые.

Вижу исписанную карандашом вокруг этого места стену — давно забытые и никому не нужные номера. Какие-то «Гриша», «Катя». А вот номер участкового Александра Поветкина.

Комната оказалась крайне задрипанной. На окошке грязные черные шторы, продавленный диван, дешевая этажерка. В углу отковырян кусок штукатурки — это недавно коммунальщики меняли старые батареи на новые.

— Обои тут еще со времен старых хозяев, — объясняет Алла Леонидовна. — Когда мне комнату дали, здесь жила семья: отец быстро умер, мать и сын спились. Потом за гроши буквально продали комнату вот этому Михаилу, который сейчас ее сдает.

За эту комнатенку Михаил хочет 25 000 в месяц. И спрос есть!

После комнаты идем смотреть места общего пользования. Потолок в общей ванной увешан бельем. Несколько стиральных машинок, облупившаяся плитка.

— Ванная у нас одна на всех, — рассказывает Алла Леонидовна. — Вечерами очередь, конечно. А раньше и ее не было, все мылись в бане. А вместо этой комнаты была кладовка. Сейчас общественных дешевых бань в Москве уж и не осталось.

Кран нещадно подтекает.

— Мы уже замучились его чинить, — вздыхает Алла Леонидовна. — Буквально каждые полгода ломается, а денег на новый сдавать никто не хочет. Раньше в такие квартиры, как наша, сантехники бесплатно приходили, теперь же за все надо платить. Да и краны все китайские, некачественные.

Общая кухня представляет собой еще более печальное зрелище: тусклая лампочка Ильича под потолком. Столы, столы, столы, две газовые плиты. Время вечернее, и все обитатели коммуналки стекаются сюда готовить ужин. На одной конфорке варится гречка, на другой суп, на третьей жарится картошка, все запахи смешиваются между собой, аромат тот еще. Посмотреть на меня очень быстро собрались все «свои».

— А дружно вы живете?

— Да как живем? — обычно, — разводит руками молодая мама двоих мальчишек, Александра. Чтобы как можно дольше задержаться на кухне и послушать наши с Аллой Леонидовной разговоры, она моет детскую бутылочку с особой тщательностью. — Но не так, как в фильмах показывают.

— Раньше, я помню, было дружно, — говорит пенсионерка. — И Новый год вместе встречали, и дни рождения гуляли. А сейчас народ не такой. У всех свои проблемы, заботы. Квартиранты вообще часто даже и не здороваются. Так, ходят сами по себе. Это вам не как в фильмах старых показывали.

— А что же вы не разъезжаетесь? Ведь за стоимость комнаты здесь, в центре, вполне можно купить отдельную квартиру где-нибудь в отдаленном районе.

— Ой, да у всех свои причины. Я вот тут с рождения живу, — говорит Саша. — Привыкла. В центре удобно — тут и поликлиники хорошие, и детские садики. Школы тоже в ЦАО одни из лучших. У меня две комнаты, нам не тесно, а как в отдельной квартире жить, я, честно, даже и не представляю.

— Я тоже, — вздыхает Алла Леонидовна. — Детей у меня нет, мужа тоже. Что я буду делать в одиночестве? Честно вам признаться, я дальше Садового кольца уже лет 10 не выезжала. У нас тут на Арбате есть недорогой супермаркет, у местных жителей — скидочные карты. В собесе выдавали еще несколько лет назад. Многое я в ларьках покупала. Но ларьки закрывают потихоньку. Мне много еды-то и не надо — крупа, курица, картошка.

— Да, наши любимые ларьки сносят. Но я приноровилась ездить по выходным в гипермаркет в Фили, — улыбается тучная Лариса в засаленном, вытянутом халате. — Там продукты дешевле, бывает, и Алле Леонидовне что-нибудь прихвачу по акции.

— Я недавно была в Музее истории Москвы, — это снова Алла Леонидовна, — там есть экспозиция, которая называется «Коммунальная квартира». И экскурсовод спрашивает: «Кто из вас догадается, сколько семей живет в этой нашей коммуналке?». Все начали наперебой называть неправильные цифры. А я посчитала, сколько столов на кухне, и говорю: шесть семей. Она: «Правильно, а как вы догадались?». Я говорю, что не догадалась, а знаю, потому что сама живу в такой коммуналке.

Провожать меня вышли все обитатели этой застрявшей во времени квартиры, чуть не обнимали на прощание, как родную.

— А кто ремонт-то в подъезде сделал? — спрашиваю я. — Шикарный-то у вас подъезд — модная плитка, кованые перила. Красота!

— Да это один богач со второго этажа. Он занимает квартиру такую, как у нас, расселил жильцов, и теперь там только он с женой. Долго пытался добиться ремонта, но в итоге сам сделал. Причем до нашего 6-го этажа. Вот чудак!

Обратно я выходила не на бульвар через парадный, а через двор на Калашный переулок. Сзади длиннющий дом соединен огромным двором. Тут ни блеска модных кафе, ни огоньков. Зато абсолютно ощутимо витает дух старой Москвы — у меня аж мурашки побежали по коже.

Точное число коммунальных квартир в Москве назвать сложно. Львиная доля таких пережитков советских жилищных реалий — около 90% от общего числа — была ликвидирована в 90-е годы. Еще около 9% расселили в 2000-е. Последние данные по таким квартирам власти города декларировали 5 лет назад, в 2011 году. Тогда говорили о 91 тысяче. При этом заявлялось, что это число уменьшается каждый год на три тысячи. Так ли это на самом деле?

Эксперты рынка недвижимости приводят цифры: порядка 4% всех сделок купли-продажи приходится на коммунальные квартиры с общей кухней. Что касается аренды, то тут популярность коммуналок существенно выше — около 35%.

— Да, я регулярно встречаю в Москве старые коммуналки, — рассказал мне риелтор Дмитрий Назаров. — Чего я только не видел! По 25 человек в одной квартире, тараканы, крысы. Иногда кажется, что и не в Москве даже нахожусь. Люди собачатся, судятся, терпеть друг друга не могут, но все равно живут вместе. Слышал от самих жильцов истории, когда только мировой суд смог решить проблему с попугаем, которого одна женщина решила поселить на общей кухне. Всем это категорически не нравилось — перья же от него, грязь, но она отказывалась его убирать. А в одной квартире я видел стиральные машины на замках, потому что соседи повадились пользоваться чужой, чтобы свою не изнашивать. Используют в борьбе друг с другом и современные технологии — устанавливают видеокамеры в местах общего пользования, жучки подкладывают. Есть в нашей среде и свои «герои». Одна квартира на Остоженке еще хлеще той, что ты видела. Там шесть комнат. Тремя владеет мужчина, который свои апартаменты постоянно выставляет на сдачу. Про него байки уже гуляют, что он типа «синяя борода», своих жильцов куда-то девает. А я знаю, что просто в той обстановке мало кто выдерживает. В одной комнате сумасшедшая старуха, которая везде гадит и плюет в чужие кастрюли, в другой комнате, 20 метров, помещаются аж две семьи. Мама с мужем и дочка с мужем. Так они разделили свою комнату перегородкой гипсокартонной, как бы сделав из нее две. Стенка эта идет прямо посередине окна. И дочка с мужем в своем закутке еще и душевую умудрились установить. Я им говорю: что вы не разъезжаетесь-то, ведь ваша квартира миллионы стоит, хватит вам всем на отдельную жилплощадь. А они ругаются, дерутся, полиция к ним уже даже не приезжает, — но все равно вместе живут.

— А почему?

— У всех разные ситуации. Но в целом из-за упертости и невозможности договориться. Я одно время пытался заниматься расселением таких квартир — это очень сложно. Дело в том, что у каждого соседа есть право преимущественной покупки. Вот они друг с другом и торгуются. «Ты мне мало предложил, на рынке вон какая цена» — и так далее. Сколько ни объясняй, что им выгоднее всего целиком свою квартиру продать, — не понимают. Каждый сидит в своей комнате и все думает, что вот сейчас придут и его обманут. Самый упертый контингент — бабушки-пенсионерки. Их из родных стен буквально клещами не вытащить. Причем дети у многих отселились — была такая программа в Москве по расселению коммуналок, когда давали квартиру меньшей площади при условии, что за семьей сохраняется право пользоваться и комнатой в коммуналке. Вот бабушки все и остались. Сейчас программа по расселению коммуналок практически приостановилась, те, кто стоит в очереди на расселение, так и стоят, никуда не двигаясь.

— Как считаешь, коммунальные квартиры в Москве когда-нибудь исчезнут?

— Нет, никогда этого не будет. Наоборот, потихоньку их число растет. Например, муж с женой после развода не смогли поделить имущество. И жена взяла и подарила — продать сложнее из-за преимущественной покупки — свою половину чужим людям. То есть по факту она деньги-то получила, но оформила все это как дарственную. Заехали новые жильцы, и вот пожалуйста — коммуналка.

Как оказалось, сам Дима тоже штампует коммунальные квартиры, но как бы на новый лад.

— У меня бизнес так построен: я арендую большую квартиру в центре, делаю косметический ремонт и сдаю по комнатам. Такие комнаты пользуются спросом у молодых ребят, приехавших в Москву. И иностранцы часто арендуют; они, как я понял, вообще боятся жить где-то на окраинах. И знаешь, в моих квартирах атмосфера совсем другая — знаю, так как сам в одной такой живу. Люди вроде бы вместе, но почти не общаются: привет — привет, пока — пока. Часто даже по имени друг друга не знают. А все потому, что это не их собственность, и никто права не качает. Тут все не их, все временно. Плюс я нанимаю уборщицу, так что не приходится спорить о том, чья очередь мыть туалеты.

Дима признался, что в последние года два его бизнес пошел в гору. Ведь те, кто раньше мог себе позволить отдельную квартиру, теперь арендную плату не тянут.

— Да, плохо у народа с деньгами, — говорит предприимчивый риелтор. — Теперь и в комнате по двое-трое не брезгуют селиться. За два года число моих коммуналок выросло с 10 до 15. И народу в них сильно прибавилось. Я вот думаю еще один бизнес организовать — экскурсии по старым московским коммуналкам. Уверен, от желающих отбоя не будет.

Заголовок в газете: «Покровские ворота» XXI века
Опубликован в газете “Московский комсомолец” №27023 от 3 февраля 2016 Тэги: Кризис, Суд, Метро, Школа, Дети , Власть Персоны: Александр Поветкин Организации: Полиция Места: Москва

И спрос есть.

Коммунальная квартира

Коммунальные квартиры — один их характерных образов советского времени, который, к большому сожалению, продолжает существовать и до сегодняшнего дня. Когда-то коммуналки планировалсь как “временная мера по улучшению жилищных условий”, однако они просуществовали всё советское время и с успехом продолжают существовать и через четверть века после падения советской власти.

Прообразы первых коммунальных квартир появились еще в дореволюционные времена — некоторые доходные дома по решению домовладельцев сдавались не поквартирно, а покомнатно. Но наибольшее распространение коммуналки получили, конечно, после 1917 года, в ходе т.н. “уплотнений”, когда советское государство в одностороннем порядке решило отобрать у людей частную собственность (часто заработанную трудом целых поколений) и “отобрать излишки жилплощади”.

Читайте также:  Нормы труда и отдыха: трудовой кодекс

Частично эта история коснулась и моей семьи — мои предки владели доходным многоквартирным домом в Санкт-Петербурге, который после революции у них отобрали, оставив хозяевам только одну квартиру, а затем и только одну комнату (повезло ещё, что не расстреляли). В те времена вселяли в коммуналки чаще всего всякий сброд “соответствующего происхождения”, а также активных сторонников советской власти — коммунистов, военных, сотрудников ЧК. Всё это создавало очень специфическую среду обитания, в которой выкристаллизовался и созрел специфический коммунальный менталитет, состоящий из равных порций подозрительности, базарности, нечистоплотности, неуважения к чужому личному пространству и доносительству.

В принципе, то что сейчас принято называть словом “ватник”, родилось именно в коммунальных квартирах, выживание в этом пространстве поднимало и пестовало в людях самые худшие черты характера.

Под катом — фотоподборка и описание жизни в советских коммунальных квартирах.

01. Начнем наше знакомство с коммуналками с входной двери. В отдельных редких случаях звонков было несколько и они были проведены каждый в свою комнату, но чаще всего звонок был один — не в последнюю очередь потому, что в коммуналках очень редко удавалось договориться о какой-то совместной работе на “ничейных” пространствах — будь то установка общих звонков, ремонт водонагревателя на кухне, замену крана и так далее.

Максимум, на что хватало кооперации жильцов — это привесить к звонку вот такую табличку с количеством звонков для той или иной семьи. В данном конкретном случае разрабтана целая сигнальная система с длинными и короткими звонками.

02. Зайдем внутрь. Коридор коммунальной квартиры выглядел примерно так. Он относился к общественным, а стало быть “ничейным” пространствам, поэтому практически никогда не ремонтировался и убирался не так тщательно, как комнаты. При этом в “ничейном” коридоре у каждой семьи всегда существовал “свой” уголок, где можно было годами хранить ненужный хлам вроде старых стульев или ржавых детских санок.

Интересная особенность — приватность “своего уголка” в коридоре очень отличалась от приватности личного пространства в комнате — скажем, переставить соседские санки из угла в угол в коридоре считалось вполне допустимым, но могло спровоцировать конфликт, сделай вы то же самое в соседской комнате.

03. Вообще коридоры в коммуналках практически никогда не бывали пустыми. Комната на семью — это очень мало, и люди, живущие в этих квартирах, старались перенести часть быта за пределы тесного личного пространства — скажем, это могло касаться сушки белья. Характерный образ коммунального коридора — натянутые для сушки белья веревки.

04. Вот еще старое фото коммунального коридора. Помимо захламленности, у коридоров в коммуналках есть еще одна особенность — абсолютная запущенность общественных, а стало быть “ничейных” пространств. Я никогда не видел коммуналку с более-менее приличным коридором — везде, как правило, давно некрашеные стены, ободранный пол, лампочки без абажуров.

05. Зайдем теперь на коммунальную кухню. На фото ниже представлена коммунальная кухня из относительно небольшой квартиры — здесь всего две плиты и не слишком много вещей. Характерная особенность коммунальных кухонь — частое использование “случайной” мебели, не предназначенной для кухни. На фото ниже для хранения посуды используется полированный сервант, предназначенный для гостиных, а еще часто можно увидеть письменные столы (со встроенными тумбами для письменных принадлежностей) в качестве обеденных.

06. Старое фото коммунальной кухни. В некоторых квартирах из-за нехватки места на кухне одной семье могла принадлежать не целая газовая плита, а только ее половина или даже одна конфорка. Мне попадались курьезные снимки, когда одна половина плиты находится в ужасном состоянии, а другая сверкает чистотой – заметна граница владений той или иной семьи и разное отношение к чистоте.

07. Еще фото, тоже очень типичная коммунальная кухня. Лампочка без абажура, белье на веревках, множество вещей на разных столах.

08. Коммунальная кухня с черным пятном копоти над газовым водонагревателем. Обычно если “водогрей” выходил из строя, то собрать деньги на его ремонт было целой проблемой — и чаще всего ремонт затягивался на годы. Здесь прослеживается интересная особенность коммунального менталитета — зачем чинить что-то, что является “общим” либо “ничьим” — одно должно починиться “как-то само”, “кем-то другим” или же не чиниться вообще.

09. Со стороны улиц окна коммунальных квартир выглядели как-то так — из-за отсутствия холодильников продукты часто хранили вот в таких авоськах, вывешиваемых прямо за окно. Нередко на высоких окнах коммунальных кухонь сооружались целые стеллажи для хранения всякой кухонной утвари, моющих средств и т.д.

10. Помимо плиты, на общей коммунальной кухне у каждой семьи был, как правило, и свой стол. Однако в многокомнатных коммунальных квартирах из-за нехватки места семье мог принадлежать не целый стол, а только его часть. В этом случае семья могла использовать либо какую-то одну половину стола (чаще было так), либо пользоваться столом совместно с другой семьей по установленному графику.

11. Еще фоточка коммунальной кухни. Как видим, оконная столярка и двери балкона давно не красились — в “общественном” пространстве это не считалось чем-то плохим, “так и должно быть”.

12. Заглянем теперь в туалет. Стандартной практикой в практически всех коммунальных квартирах являлось использование разных сидений для унитаза. Чаще всего в крашеные зеленой краской стены вбивались гвозди-“десятки”, на которые навешивались съемные сидения. Одним из важных предметов дискуссии на коммунальных кухнях часто становился вопрос, когда нужно убирать туалет — перед использованием или уже за собой после использования. И та, и другая сторона обладала весомыми аргументами в свою пользу.

13. Иногда отдельно хранилась даже туалетная бумага:

14. В коммунальной ванне также существовали свои правила. Ванну нельзя было занимать больше какого-либо отведенного времени (чаще всего весьма небольшого) — если это правило нарушалось, соседи считали себя в праве молотить кулаком по дверям ванной и громко торопить “засидевшегося” соседа. Когда ванна бывала занята, на двери часто вешалась табличка “ЗАНЯТО” или же “МОЮТСЯ”.

15. Кстати, непосредственно “принимать ванну” в коммуналках считалось чем-то странным — во-первых, это требовало немалого времени, превышающего установленный регламент, а во-вторых — общественная ванна воспринималась как что-то очень нечистое. Еще очень часто в коммуналках разыгрывались дискуссии о том, где правильно стирать белье — в ванной или в кухне.

16. Давайте теперь заглянем в комнаты жильцов. Нередко большие (25 метров и более) комнаты в старых домах при заселении “коммунальных” жильцов перегораживались фанерной перегородкой, жизнь соседей за которой прослушивалась весьма хорошо. Думаю, слова из песни Земфиры “хочешь, я убью соседей, что мешают спать” были написаны именно про коммуналку)

17. Сами комнаты, как правило, тесно заставлялись мебелью — ведь для жившей там семьи единственная комната была и спальней, и гостиной, и детской, и нередко даже кухней.

18. В общем, жизнь в коммуалках была не сахар. Многие привычки, приобретенные там, переносились затем и в жизнь обычных, отдельных квартир, и передавались детям в качестве поведенческой нормы — всё это очень грусто.

А еще огорчает то, что многие из коммуналок до сих пор не расселены — в Петербурге до сих пор остается около 100.000 коммунальных квартир — почти половина от тех, что существовали в СССР! Оказалось, что расселить коммуналки, планировавшиеся в 20-е годы как “временная мера по улучшению жилищных условий” оказалось не под силу даже через почти сотню лет.

Понравился пост? Расскажите о нем, нажав на кнопочку ниже:

В те времена вселяли в коммуналки чаще всего всякий сброд соответствующего происхождения , а также активных сторонников советской власти коммунистов, военных, сотрудников ЧК.

Комната в столичной коммуналке: хороший старт, оригинальная инвестиция или сомнительный выбор?

«Между тем, обитатели большой коммунальной квартиры номер три… считались людьми своенравными и известны были всему дому частыми скандалами и тяжелыми склоками. Квартиру номер три прозвали даже «Вороньей слободкой» (И. Ильф, Е. Петров «Золотой теленок»). Если отсчитывать историю коммунальных квартир от издания в 1918 году указа ВЦИК об отмене частной собственности на строения и землю и начала «уплотнений», когда к владельцу многокомнатных квартир подселяли новых жильцов (по семье в комнату), то коммунальным квартирам уже почти 100 лет. Они продолжают существовать, занимая прочную нишу на рынке недвижимости Москвы.

Количество коммунальных квартир в Москве и их расселение

На сегодняшний день, по данным Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы, в городе насчитывается порядка 72 000 коммунальных квартир, в которых проживает 180 000 семей. Около 47 000 квартир находится в городской собственности. Для сравнения: в 1990 году всего их было 240 000, а в 1998-м – около 120 000. Такое сокращение произошло благодаря риэлторам, которые в 90-е годы расселили половину всех столичных коммуналок. После принятия Жилищного кодекса процесс образования новых коммуналок остановлен – теперь запрещено делить лицевые счета. А после внесения поправок в закон города Москвы от 31 мая 2006 года №21 «Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве» прекращено заселение очередников в коммунальные квартиры.

Осталось расселить те квартиры, что есть на сегодняшний день, и коммуналки уйдут в прошлое.

Для неприватизированных квартир власти Москвы предложили программу расселения до 2020 года. Речь идет о нынешних и будущих очередниках, которым будет предоставлено новое муниципальное жилье, а освободившиеся коммунальные квартиры будут отданы очередникам – многодетным семьям – или реализованы. Были снижены требования для постановки на учет: внесены поправки в закон города Москвы №29 от 14 июня 2006 года, согласно которым жильцы коммунальных квартир, проживающие в столице более 10 лет, встают в очередь на новое жилье независимо от количества квадратных метров, которые на них приходятся. Требуется только проживание в коммунальной квартире, наличие договора социального найма или безвозмездного пользования и отсутствие отдельной квартиры (в том числе у членов семьи).

Однако авторы программы предполагают, что полностью решить вопрос не удастся – к 2020 году останется около 1 000 квартир, жильцы которых просто не захотят улучшать свои условия.

Приватизированные коммунальные квартиры придется расселять самим жильцам или при помощи квалифицированных риэлторов. Задача трудная – остались в основном либо малопривлекательные для покупателя варианты, либо с завышенными требованиями хозяев комнат, оценивающих свое имущество слишком дорого.

Дмитрий Баландин, ведущий эксперт компании «Простор-Риэлти», отмечает: «Все самое интересное и перспективное расселили еще в 90-е годы (вариантов осталось считанные единицы, но погоду им портят новые построенные дома с квартирами больших площадей). Ведь расселяли именно с целью получения квартиры с гигантской площадью (для состоятельных людей), смысл этих заморочек сейчас, когда много на рынке подобных квартир, но в более новых домах?!».

Сколько в ближайшем будущем останется приватизированных коммунальных квартир, жильцы которых не смогли или не захотели расселяться, никто предсказать не может. Но, так или иначе, медленно и трудно, процесс сокращения их количества продолжится. А пока массовым объектом продаж являются не целые коммунальные квартиры, а комнаты.

Комната – о сегодняшних ценах и покупателях

Массово на рынке продаж комнаты появились после решения Конституционного суда в 1999 году, подтвердившего законность положения от Мосгорсовета народных депутатов: «…приватизация жилых помещений в коммунальных квартирах разрешается без согласия остальных нанимателей по личному заявлению каждого из нанимателей, проживающих в данной квартире». Стало возможным приватизировать одну комнату в коммунальной квартире независимо от всей квартиры. Последним препятствием для свободы действий стала необходимость получения согласия соседей на продажу комнаты, то есть их отказ от преимущественного права покупки. Наличие или отсутствие этого согласия – важный фактор, влияющий на цену и привлекательность объекта. Однако основными характеристиками, определяющими цену, являются местоположение (как говорят американские риэлторы, есть три фактора, влияющих на цену: location, location и location), количество комнат в квартире и качество дома.

Взглянем на сегодняшние цены. Самую недорогую комнату с отдельным лицевым счетом, прозрачной историей и хорошими документами можно приобрести от 2 миллионов рублей. Конечно, это будут не самые привлекательные районы Москвы – юг, юго-восток, территории за МКАД. Например, комната в Некрасовке за 1,99 млн руб., комната в Бирюлево – за 2 млн руб. или на Бабушкинской – за 2,1 млн руб. Основное количество дешевых предложений представлено в диапазоне от 2,5 до 3 млн руб. Возникает вопрос – а стоит ли приобретать комнату, когда в схожем ценовом сегменте можно найти неплохую квартиру в Ближайшем Подмосковье? Цены на однокомнатные квартиры в хороших новостройках без отделки до 10 км от МКАД начинаются от 2,6 млн руб., например, квартира в районе Люберец за 2,6 млн, в Королеве – за 2,67 млн, в Ивантеевке – за 2,8 млн руб., есть варианты и с отделкой, но немного дальше от МКАД, как, например, квартира в Чехове за 2,95 млн или в районе Звенигорода за 3 млн руб. Кроме того, можно было бы выбрать покупку квартиры в Москве с ипотечным кредитом, вложив в качестве взноса ту сумму, которую предполагалось потратить на покупку комнаты. В попытке разобраться в этом вопросе мы задали вопрос нашим опытным экспертам.

Дмитрий Баландин: «Комнаты – товар ликвидный. Покупают их довольно хорошо. Но сама покупка сопряжена с большим количеством проблем (как юридического характера, так и социального), нежели покупка отдельной квартиры:

– к юридическим проблемам относятся продажи таких объектов по обходным путям (минуя ст. 250 ГК РФ о преимущественном праве покупки);

– социальные проблемы – это проблемы с соседями (даже если при покупке все было хорошо, то в дальнейшем собственник соседней комнаты может поменяться и отношения с ним могут не сложиться)».

По мнению Дмитрия, если недвижимость приобретается для собственного проживания, то, несомненно, предпочтительней либо однокомнатная квартира (с ипотекой) в Москве, либо однокомнатная квартира в Московской области.

Выбор – процесс индивидуальный. Иногда человек просто не хочет связываться с ипотекой (либо не любит жить в долг, либо не доверяет современным банкам, либо не уверен в собственном будущем). Иногда он не желает покидать Москву, а решать вопрос нужно – это разъезд бывших супругов или разных поколений в семье, которым на отдельное жилье не хватает. Нередко москвичи наотрез отказываются выезжать за пределы МКАД, считая, что там начинается совершенно другая страна, в которой они жить не хотят.

Андрей Щиплицов, ведущий эксперт по недвижимости: «Любую сделку на рынке недвижимости стоит рассматривать исключительно под призмой тех целей, которые вы перед собой поставили. Комнаты в коммуналках – не исключение. Можно выделить две глобальные цели, которые преследует покупатель на рынке недвижимости: для собственного проживания, для инвестиций.

Для собственного проживания, при стоимости комнаты 2-2,5 млн руб., встает вопрос: зачем нужно жилье именно в Москве? Да, бывают случаи, когда необходимо сохранить московскую прописку, в первую очередь это актуально для пенсионеров. В этом случае покупка комнаты в Москве может быть оправданна. Если же нет объективных причин для сохранения или получения московской прописки, то лучше выбрать малогабаритную квартиру в Московской области. Сейчас в пределах 3-3,5 млн в строящемся жилье можно найти приемлемый вариант недалеко от МКАДа».

Еще один интересный вопрос: дорогие и очень дорогие комнаты в центре Москвы. Например, самое дорогое предложение, по данным Realty.dmir.ru, – это три комнаты в 4-комнатной квартире с камином за 25 миллионов рублей, расположенных в доме со своей историей рядом со знаменитой гимназией Брюхоненко XIX века у м. «Библиотека Ленина» вблизи Кремля. Чем может привлечь такая дорогая коммуналка потенциального покупателя? Только большой жилой площадью в самом лучшем и дорогом районе страны, в доме с уникальной архитектурой и богатой историей. То же самое относится к большинству предложений лучших комнат в центре Москвы с ценами от 5 до 15 млн руб.

А если инвестировать?

Несмотря на то что подавляющее большинство хозяев комнат в центре Москвы их сдают, получая дополнительный доход или проживая на эти деньги (снимая квартиру на окраине Москвы или в Подмосковье), комнаты редко рассматриваются как объект покупки для инвестиций. В первую очередь, для последующей сдачи в аренду. Почему? Обратимся за помощью к экспертам в этом вопросе.

Дмитрий Баландин: «Цена комнаты в Москве начинается от 2,5 млн руб. (арендная ставка от 15 до 20 тыс. руб. в месяц), если прикинуть срок окупаемости, то покупка комнаты с последующей сдачей в аренду даже более экономически эффективна, чем покупка однокомнатной квартиры для последующей сдачи. Но опять же, остро встает вопрос с соседями (которые могут с течением времени меняться и, естественно, «ставить палки в колеса» при последующей сдаче в аренду)».

Такая зависимость применима к любому объекту инвестиции: чем выше риски, тем выше должен быть доход. Сдача в аренду комнаты может дать более высокий годовой процент от вложений, но инвестор вынужден будет считаться с интересами соседей по квартире или сталкиваться с их нежеланием терпеть рядом арендатора.

Дмитрий отмечает, что для инвестиции можно рассмотреть и покупку комнаты, но если принято решение ее приобрести, то, безусловно, нужно привлекать профессионала рынка, так как вопрос крайне не прост.

С вопросом о целесообразности вложений в покупку комнату мы обратились и к Андрею Щиплицову: «Инвестиции – это более сложный вопрос. Тут надо понимать, каким образом планируется зарабатывать на инвестициях. В последние два года стоимость комнат практически стоит на месте. Это обусловлено, в первую очередь, тем фактом, что спрос сместился в сторону квартир-студий в новостройках в области. Поэтому заработать на росте цены тут не получится. Второй способ заработка – это аренда. Сдача комнаты в аренду всегда сопряжена с риском возникновения конфликтов с соседями, а в ряде случаев по этой же причине может стать и невозможной. Опять-таки лучше купить квартиру в области и сдавать ее в аренду там, чем комнату в Москве. Покупка комнаты может быть оправдана, если есть потенциальная возможность расселения соседей или если соседи “арендуют” комнаты у города и стоят в очереди на улучшение жилищных условий. Тут есть возможность выкупа оставшихся комнат по более льготным ценам. Но это уже не приобретение комнаты, а целый проект по расселению коммуналок, который необходимо тщательно просчитывать и согласовывать с соседями еще до момента покупки комнаты».

Доля в квартире – зона риска

Большую часть предложений в рубриках продаж комнат занимают так называемые доли в квартире. Еще более дешевая недвижимость, где объектом стала не выделенная в натуре комната со своим лицевым счетом, а виртуальная часть квартиры с сомнительными правами пользования – никаких гарантий не только на пользование конкретной комнатой, но и вообще на въезд в квартиру. Однако самые недорогие варианты – маленькие доли квартир (1/15, 1/20), которые, по данным Realty.dmir.ru, стоят от 500 000 рублей, а отдельные предложения – от 200 тыс., можно считать неплохой покупкой для получения московской прописки. Андрей Щиплицов отмечает, что «долю имеет смысл покупать только “для прописки”, в остальных случаях это сильно рискованное вложение.

Дмитрий Баландин выражает еще более категоричное мнение: «Долю покупать не стоит ни при каких обстоятельствах. Выдел доли в натуре (то есть образование нового объекта права – комнаты) в настоящее время невозможен. Определение порядка пользования тоже не решает вопрос в полной мере (так как при смене собственника порядок пользования определяется заново)». Трудно с этим не согласиться.

Остается отметить тот факт, что если рост количества коммунальных квартир остановлен законодательно, то долей будет появляться на рынке все больше в результате разделов имущества после разводов, получения наследств или выделения долей по согласию собственников.

После принятия Жилищного кодекса процесс образования новых коммуналок остановлен теперь запрещено делить лицевые счета.

Коммунальные квартиры возвращаются

Комнаты в коммунальной квартире все еще остаются востребованными. Для большинства покупателей это быстрая и самая реальная возможность получить прописку, жилье, небольшой и стабильный источник дохода. По мнению экспертов, даже появление на рынке малогабаритных квартир не приводит к исчезновению комнат: последние все равно дешевле, к тому же вложения в покупку комнат в коммуналках окупаются быстрее, чем в малогабаритки.

«Купить квартиру в Москве у меня не получалось, но прописка в Москве мне была нужна, поэтому свою однушку в дальнем Подмосковье я продала за 3,7 млн руб. Этого хватило на покупку 12-метровой комнаты в пятиэтажном сталинском доме рядом со станцией метро “Первомайская”,— говорит Татьяна Усова.— В квартире кроме меня проживают еще одинокий мужчина-ученый, который пишет свою диссертацию, вторую комнату сдают девушке. Я второй собственник, две другие комнаты принадлежат мужчине и его матери в равных долях». Коммуналка Татьяны Усовой не единственная в этом многоквартирном доме: этажом выше расположена такая же, и в соседних домах тоже имеются коммуналки.

Читайте также:  Арендные каникулы налоговые: последствия для арендодателя

По данным опрошенных экспертов, предложений комнат на рынке недвижимости немало. Особенно они характерны для крупных городов, составляя от 2% до 10% от всех квартир, экспонируемых на вторичном рынке. «В Санкт-Петербурге на 46 тыс. квартир на вторичном рынке приходится 4,2 тыс. комнат (9%), в Москве на 60 тыс. активных объявлений на вторичке — 1,3 тыс. предложений в комнатах (около 2%). Рынок комнат активнее в крупных индустриальных городах (там коммуналки остались от домов, которые строили крупные предприятия для своих рабочих в советское время), а также в Санкт-Петербурге (связано с особенностями застройки центра города)»,— говорит руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.

По данным риэлторских агентств, комнаты — весьма востребованный товар на рынке городской недвижимости, хотя за последние годы их количество уменьшилось в разы. «За последние 15 лет число комнат в коммуналках, выставленных на продажу, сократилось в десять раз. Так, в Питере на продажу выставлено 3,5 тыс. комнат, а в 2003 году было вдвое больше. В Москве предложений меньше — всего 1,5 тыс. Связано такое явление с тем, что собственники комнат стремятся выкупить доли и сделать из них полноценное жилье»,— говорит гендиректор петербургского агентства недвижимости «Доли.ру» Игорь Аболемов.

Комнат в коммунальных квартирах в Москве не так уж много — около 250 предложений, уточняет председатель совета директоров агентства «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. В основном это трехкомнатные и пятикомнатные квартиры, тогда как классические коммуналки могли насчитывать и 8–12 комнат — такие дома еще можно встретить, например, в Санкт-Петербурге, добавляет она.

Опрошенные «Ъ-Домом» эксперты считают комнаты пережитком, на смену которому придут малогабаритные квартиры — жилье, площадь которого не превышает 20 кв. м. «Первые коммунальные квартиры появились в начале XX века в результате расселения квартир богатых представителей общества. Затем в течение долгого времени в обществе происходили процессы, способствующие уплотнению в жилом секторе. Сейчас идет процесс урбанизации, в отличие от советских времен, собственность иметь можно, коммунальные квартиры укрупняются. В центре Москвы уже не найти коммуналку: их выкупили и расселили. Но наметился еще один тренд на рынке недвижимости — это малогабаритное жилье»,— говорит директор программ по недвижимости Института отраслевого менеджмента РАНХиГС Кирилл Сиволапов.

По словам участников рынка, официального определения для малогабаритных квартир, которые по площади совпадают с комнатами, но имеют отдельные удобства, не существует, хотя самих малогабаритных квартир много. По данным «Метриума», самую доступную квартиру площадью 19,8 кв. м можно купить в Кунцево на западе Москвы за 3,5 млн руб. Самое дорогое малогабаритное жилье в массовом сегменте продается за 6,8 млн руб.— и тоже в Кунцево.

Около 30% новостроек с квартирами до 20 кв. м в массовом сегменте строится на западе столицы, еще 23% — на севере города, по 15% — на востоке и юго-востоке. Эксперты связывают появление малогабаритных квартир не со стремлением к социальной обособленности граждан, а с падением покупательской способности россиян. «Начало продаж жилья размером меньше парковочного места, причем за весьма немалые для всей страны деньги (более 3 млн руб.),— это одно из проявлений кризиса, в котором мы пребываем. Даже во времена массового жилищного строительства при Хрущеве, несмотря на скудные ресурсы и невысокое качество жилья, квартир такой маленькой площади не было. Теперь же мы пришли к объектам в 11 “квадратов”, и это, конечно, не прогресс, а регресс. Причем речь идет не только об экономическом или социальном, но и о ценностном кризисе, потому что со временем такое жилье может стать нормой»,— говорит управляющий партнер «Метриума» Мария Литинецкая.

Купить и сдавать

Так или иначе, но пока на рынке есть и комнаты в коммуналке, и малогабаритные квартиры, покупатели берут их зачастую с одними и теми же целями. «Чаще всего такую недвижимость приобретают для получения регистрации в городе. Кроме того, некоторые комнаты в коммуналках располагаются в домах сталинской постройки, обладают высокими потолками, толстыми стенами, и есть покупатели, которые не хотят жить в новостройке и намеренно выбирают именно этот тип жилья»,— говорит Ирина Доброхотова.

С этим согласен и Игорь Аболемов. Он подчеркивает, что по его опыту 90% покупателей комнат в Петербурге приобретают их с целью дальнейшей сдачи в аренду: «В нашем городе, по данным Росреестра за этот год, 84% жилья находятся в долевой собственности — это больше всего в России. В центре Петербурга можно купить комнату за 1,8 млн руб., за эти же деньги можно купить и студию в Петергофе. Но комнату в коммуналке на Петроградке можно сдать в среднем за 13–15 тыс. руб. в месяц. При этом коммунальные услуги оплачивает арендатор, что выгодно. Квартиру в пригороде, купленную по той же цене, сдать сложно из-за транспортной недоступности и дорогих коммунальных услуг».

В Петербурге, продолжает Игорь Аболемов, цены на комнаты сильно зависят от местоположения дома. Например, в Василеостровском районе в 2019 году комнаты площадью 15–20 кв. м в коммуналках со старой отделкой обходились покупателям от 1,4 млн до 1,9 млн руб. Цены растут: три года назад те же комнаты стоили на 250 тыс. руб. дешевле.

Еще одна цель при покупке комнаты — получение отдельной квартиры в будущем, поскольку преимущественное право выкупа комнат в процессе их продажи по закону у владельцев доли в этой же квартире. «У нас выставлено на продажу 20 комнат. В основном люди берут комнаты для получения отдельной квартиры в будущем. Одна клиентка хочет в итоге получить трехкомнатную квартиру, где у нее уже есть в собственности две комнаты. Сначала она жила вдвоем с мужем в купленной комнате, потом у них родился первый ребенок, когда родился второй, они за 800 тыс. руб. выкупили вторую комнату, вложив в том числе материнский капитал. Если соседи будут продавать свою комнату, то семья выкупит ее»,— говорит риэлтор саранского агентства недвижимости «Порог» Алина Рыжникова.

Эксперты говорят о выкупе комнат в коммунальных квартирах как об отдельном и довольно сложном виде бизнеса. В случае если выкупом комнаты заниматься целенаправленно для ее продажи, то доходность может оказаться высокой. «Так, например, если выкупить по отдельности все комнаты в четырехкомнатной квартире по 2 млн руб., затраты составят 8 млн руб., а целиком такая квартира может быть выставлена на продажу за 12–15 млн руб. и более (если, например, дом находится около метро и рядом с парком, а в квартире сделан свежий современный ремонт)»,— говорит Ирина Доброхотова. Риэлторы подчеркивают, что заработать на продаже бывшей коммуналки мгновенно не получится: сначала квартиру нужно расселить (нередко владельцам комнат нужно подобрать альтернативу), затем чаще всего требуется ремонт, потом — продажа, а многокомнатные квартиры реализуются медленнее всего.

«В Петербурге от продажи целой квартиры, которую постепенно “собирали” из комнат, можно выручить на 30% больше денег, чем изначально потратили на выкуп долей. Но надо понимать, что сначала придется купить все комнаты в ней. Это непросто. Ведь преимущественное право выкупа есть у соседей, которых надо уведомить о продаже. Для этого порой приходится отправлять десятки писем с уведомлениями, ждать ответа»,— говорит Игорь Аболемов.

Комната может быть начальным капиталом для дальнейшего приобретения жилья. По данным агентства недвижимости «Этажи», в Екатеринбурге, например, нередко этим пользуются молодые люди, которые в начале своего пути инвестируют в покупку бюджетной недвижимости. «Купили с женой 20-метровую комнату в трехкомнатной коммуналке на Советской четыре года назад. Обошлась она нам тогда в 800 тыс. руб. За эти деньги квартиру не купишь, а тут центр города. Это дешево. Через пару лет продали за 1,3 млн руб.— выкупили у нас ее соседи. Мы покрыли вырученными деньгами 35% стоимости нашей однушки»,— говорит житель Екатеринбурга Игорь Демидов.

Выгода в долгосрочной перспективе

Как уверяют эксперты, комнаты в коммуналке по доходности равны малогабаритным квартирам. По данным агентства «Бест-Новострой», в Москве средний бюджет покупки комнат, если они продаются как отдельное помещение, а не как доля,— около 2–3,5 млн руб. в зависимости от района, площади и состояния самого дома. Площади комнат могут варьироваться от 9 до 17 кв. м. Квартиру-студию или обычную малогабаритку в Москве можно приобрести практически за те же деньги — стоимость зависит от удаленности от метро и площади объекта. В диапазоне от 2,5 млн до 4,5 млн руб. предлагается не менее 500 объектов. В строящихся домах в старых границах Москвы можно приобрести студии от 2,6 млн до 3,8 млн руб. Но если комнату в столице приобретают для дальнейшей сдачи в аренду, то надо понимать, что денег с нее арендодатель получит меньше, чем если бы сдавал малогабаритку. «Ставка аренды комнат — 15–20 тыс. руб. в месяц. А вот разброс ставок на малогабаритные квартиры или студии существенный: от тех же 20–23 тыс. руб. до 60 тыс. руб., так как во многом это зависит от качества дома, ремонта, качества бытовой техники. Если предположить, что качественная комната была приобретена за 3 млн руб. и сдается за 20 тыс. руб., то она окупится через двенадцать с половиной лет. Студию, купленную за 4,5 млн руб., можно будет сдавать, например, за 35 тыс. руб.— тогда вложения окупятся примерно за десять с половиной лет»,— говорит Ирина Доброхотова.

Совсем иная ситуация в Петербурге, где сдавать комнаты бывает выгоднее, чем сдавать однокомнатную квартиру на окраине. «Один из наших клиентов продал имеющуюся у него однушку на окраине города за 3,7 млн руб., которую сдавал за 18 тыс. руб. в месяц. Купил три комнаты — две в центре и одну на окраине. В итоге он получал почти вдвое больше, чем за аренду однушки. В Петербурге такие истории встречаются часто»,— отмечает Игорь Аболемов.

Рынок студий и малогабаритных квартир развивается, но не сможет вытеснить коммуналки в ближайшем будущем, считают эксперты. «Малогабаритных студий площадью 11 кв. м как явления не существует. Есть два проекта в Москве, которые куда активнее обсуждаются, чем продаются. Предложения в комнатах не исчезнут. Они неизбежно появляются и будут появляться при расселении коммунальных квартир (в Москве на них до сих пор приходится около 3% жилого фонда), при нестандартных жизненных ситуациях. Этот продукт только частично (по цене) пересекается со сверхкомпактными студиями (площадью 20–25 кв. м) в новостройках. Большинство комнат предлагается в центре и сложившихся районах, а небольшие студии — в ближних пригородах»,— заключает Алексей Попов.

Так, например, если выкупить по отдельности все комнаты в четырехкомнатной квартире по 2 млн руб.

Коммунальная сделка: что нужно знать перед покупкой комнаты в квартире

Коммунальных квартир в Москве осталось относительно немного — около 4% от жилого фонда Москвы. Однако они пользуются спросом как одни из самых бюджетных вариантов для покупки первого жилья в столице или для разъезда с родственниками.

Комната — объект специфический, со сложной технологией продажи. Купить ее несложно, но процесс последующей продажи может оказаться долгим и непростым. «РБК-Недвижимость» расспросила экспертов рынка о предложениях и ценах на московские комнаты, а также о том, какие сложности могут возникнуть при сделках с такими объектами.

Предложение комнат в Москве

Большая часть коммунальных квартир сосредоточена уже не в историческом центре, где процесс расселения коммуналок начался в 1990-е и близок к завершению, а в бывших рабочих районах юга и востока Москвы. По данным ЦИАН, больше всего комнат в реализации сейчас находится в муниципальных районах Бирюлево Восточное, Текстильщики, Лефортово, Южнопортовый, Орехово-Борисово Южное. Эти коммуналки появились в советское время как жилье для сотрудников крупных промышленных и транспортных предприятий.

Объявления о продаже комнат составляют 2,5% от общего предложения на московском вторичном рынке. Доля таких объектов начала снижаться, поскольку коммунальные квартиры постепенно уходят в прошлое, и случаи, когда хозяева полноценной квартиры решают продавать ее по частям, стали редкостью.

«Наоборот, набирает обороты тенденция, когда собственники комнат продают коммунальную квартиру целиком с последующим разделом денег, — рассказал директор федеральной риелторской компании «Этажи» Евгений Затонский. — В ближайшие два-три года это может привести к снижению количества предложений. Но комнаты как вид вряд ли исчезнут полностью — ведь не у всех есть возможность купить квартиру. А комната — самый доступный способ получить собственное жилье».

Кто покупает жилье в коммуналках

Спрос на комнаты есть, отмечают риелторы. Чаще всего их покупают либо приезжие, которым нужно закрепиться в Москве, но нет средств на квартиру, либо московские семьи, которые разъезжаются.

«Основная целевая аудитория покупателей — те, кому не хватает на однокомнатную квартиру, но нужно решить жилищный вопрос сразу и именно в этом районе столицы, — рассказал руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. — Для них аргументы, связанные с возможностью купить студию в новостройке в другом районе, как правило, не актуальны. Да и уровень цен на комнаты все же на 20–25% ниже, чем на самые доступные студии в апартаментных комплексах».

Сценарий, когда квартира покупается не сразу, а отдельными комнатами, сейчас уже мало распространен, отмечает эксперт. Самые интересные многокомнатные коммуналки в центре уже давно раскуплены и превращены в дорогие квартиры для обеспеченных москвичей (в то, чем они, собственно, и являлись при строительстве доходных домов в начале ХХ века).

По какой цене можно купить комнату

Средняя цена комнаты в Москве составляет 3,05 млн руб. Разброс цен на этом рынке меньше, чем среди полноценных квартир. Самые дорогие комнаты предлагаются в доходных домах в пределах Садового кольца (до 15 млн руб. в арбатских переулках), а самые дешевые лоты — в Новой Москве по цене 0,9 млн руб.

Стоимость комнат в Москве​

«Динамика цен на рынке комнат соответствует изменениям на вторичном рынке в целом, — рассказал Алексей Попов, — С 2014 года они подешевели в среднем на 10–12%. В последние несколько кварталов снижение цен предложения прекратилось».

Цена комнаты зависит от нескольких факторов: площади и состояния комнаты, района, количества комнат в квартире, состояния мест общего пользования, идет дом под реновацию или нет.

«Цена на комнаты также зависит от общей ценовой политики по рынку недвижимости и ситуации в целом, — отметил ведущий менеджер департамента вторичного жилья агентства недвижимости «Азбука жилья» Александр Лунин. — Хотя, если сравнивать по общему рынку недвижимости Москвы, у комнат коэффициент падения цены по году будет чуть меньше в 2018 году, чем по рынку в целом, и составит ориентировочно 3–5%».

Что вы покупаете

В одной коммунальной квартире часть комнат может находиться в собственности у жильцов, другая часть — принадлежать государству. В «государственной» части люди могут жить на основании договора социального найма. Остальные помещения — кухня, санузел, коридор, кладовые, балконы и лоджии — принадлежат хозяевам на правах общей долевой собственности.

«У некоторых есть ложное убеждение, что это имущество принадлежит «всем поровну», — рассказал Евгений Затонский. — На самом деле это не так: у собственников в общем имуществе есть своя доля, причем ее размер зависит от размера комнаты. Чем больше ваша комната, тем большая площадь общего имущества вам принадлежит. А это значит, что в содержание этого имущества вы должны вкладываться больше, в том числе финансово».

Правила продажи комнат

Собственники других комнат в коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой доли в порядке и на условиях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ.

«Для соблюдения прав этих собственников продавец комнаты должен им направить специальное извещение, — рассказала управляющий партнер «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Марина Толстик. — Такое извещение — это документ, в нем указана цена и условия, на которых продается комната. А владельцы других комнат в коммунальной квартире могут приобрести продаваемую комнату на этих условиях».

Если какие-то комнаты в коммунальной квартире находятся в муниципальной собственности (не приватизированы), то уведомление о продаже нужно направить в соответствующий орган исполнительной власти, осуществляющий правомочия собственника жилого фонда (в Москве это департамент городского имущества).

Если в течение месяца никто из собственников других комнат не купит продаваемую комнату по назначенной продавцом цене, то ее можно продать любому другому лицу. Свой отказ соседи могут заверить у нотариуса или при регистрации сделки и права собственности в регистрационной палате. Если собственником комнаты является несовершеннолетний, то его отказ можно получить только с разрешения органов опеки и попечительства.

«При отказе других собственников от приобретения комнаты продавать третьим лицам ее можно только по стоимости не ниже той, по которой он предлагал ее выкупить соседям. В противном случае договор купли-продажи может быть расторгнут по иску владельцев других комнат», — отметил Евгений Затонский.

Правило о преимущественной покупке не работает, если комната будет продана одному из соседей-собственников по коммунальной квартире, то есть в этом случае не нужно предлагать выкуп комнаты остальным соседям.

Сложности с продажей

В реальной жизни сложности с продажей комнаты могут возникнуть уже на этапе уведомления собственников коммунальной квартиры. Первая проблема — поиск самих соседей, на который порой уходит очень много времени. Нередки случаи, когда другие собственники не проживают в коммунальной квартире и продавцу комнаты неизвестно их местонахождение.

«В этом случае письменное уведомление нужно направлять либо по последнему известному адресу соседа-собственника, либо по месту нахождения его комнаты, то есть на адрес той же коммунальной квартиры, — рассказала руководитель юридической службы «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова. — Предпринять такой шаг необходимо, поскольку при нарушении преимущественного права покупки собственники других комнат вправе в течение трех месяцев потребовать через суд перевода на себя прав и обязанностей покупателя».

Бывают ситуации, когда продавец не знает владельца другой комнаты — например, если после смерти прежнего соседа-собственника его наследники не зарегистрировали в ЕГРН свои наследственные права.

«В этом случае продавцу сложно понять, кого же нужно уведомлять о продаже комнаты. Хорошо, если удастся найти нотариуса, открывшего наследственное дело, и с его помощью разыскать наследников», — отметила Светлана Краснова.

Часты также ситуации, когда собственники остальных комнат умышленно препятствуют соседям, занимающимся продажей. Юристы «Инком-Недвижимости» рассказали, что некоторые соседи саботируют процесс продажи, срывают просмотр комнаты потенциальным покупателем, затягивают подготовку к сделке или даже пытаются ее предотвратить. Например, они могут игнорировать направляемые им уведомления или уклоняться от их получения. Могут формально согласиться на выкуп комнаты, а в дальнейшем затеять переписку с продавцом по согласованию условий сделки, чтобы в конечном счете под разными предлогами на сделку так и не выйти. Некоторые недобросовестные соседи иногда просят других людей (например, родственников) получить за них уведомления, чтобы потом доказывать отсутствие надлежащего извещения о продаже комнаты.

Причины для таких действий могут быть самые разные. Например, другие владельцы комнат могут считать цену завышенной и рассчитывают выкупить комнату дешевле. Или же соседей устраивает, что остальные комнаты пустуют (если владельцы живут в других местах) и места общего пользования фактически полностью находятся в их распоряжении. Продажа соседских комнат грозит им новыми жильцами, с которыми все-таки придется делить жилплощадь.

Эксперты советуют в таких случаях запастись терпением и добиваться от соседей необходимых отказов либо согласия на покупку, а все документы по возможности заверять нотариально. Либо можно обратиться к опытным риелторам или юристам, которые возьмут эти хлопоты на себя.

Причины для таких действий могут быть самые разные.

Что такое коммунальная квартира: определение по закону

Коммунальной называется квартира, в которой проживает несколько собственников, которых чаще всего не связывают родственные отношения.

У каждой комнаты есть свой владелец, который может распоряжаться ей в соответствии со статьей 30 Жилищного кодекса РФ. Также в коммунальной квартире имеются помещения общего пользования: туалет, ванная, кухня, кладовая, прихожая. Именно они зачастую становятся причиной конфликтов проживающих в квартире людей.

проживать в квартире;.

Добавить комментарий