Возврат обеспечительного платежа при расторжении договора

Требования к обеспечительному платежу

Обеспечительный платеж описывает статья 381.1 Гражданского кодекса. По закону так:

обеспечительный платеж покрывает убытки арендодателя, которые появились из-за нарушения договора.

Если компания не нарушила договор, и срок договора закончился, арендодатель возвращает обеспечительный платеж.

В законе нет требований к обеспечительному платежу. Потому в законе есть фразы «может быть» и «если иное не предусмотрено».

Закон разрешает компании и арендодателю самим договариваться об условиях платежа. Главное — зафиксировать условия в договоре.

Если договор позволяет, обеспечительный платеж можно не платить. Допустим, компания залила офис. Тогда арендодатель вправе подать в суд и отсудить возмещение убытков. Поэтому можно не тратить время на описание платежа в договоре, суд заставит компенсировать убытки. Или не заставит.

В договор можно включить условие: «Платеж засчитывается в аренду», тогда возвращать деньги не нужно.

Компания «Вишневая булочка» арендовала склад и заплатила обеспечительный платеж — арендную плату за три месяца.

«Булочка» решила съехать и предупреждает о переезде за три месяца. За последние три месяца она ничего не платит, потому что арендодатель получил деньги — обеспечительный платеж.

Будет ли обеспечительный платеж и какой, решают компания и арендодатель. Закону всё равно.

Это не весь список, предлогов может быть в два раза больше.

Энциклопедия решений. Возврат суммы обеспечительного платежа по договору аренды

Возврат суммы обеспечительного платежа по договору аренды

Согласно п. 2 ст. 381.1 ГК РФ в редакции Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ (далее – Закон N 42-ФЗ), вступившего в силу с 01.06.2015, в случае прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

Таким образом, после прекращения договора аренды основания для удержания арендодателем суммы обеспечительного платежа отпадают, если такой платеж не был использован для погашения задолженности арендатора перед арендодателем или зачтен в счет исполнения обязательств арендатора, например, по внесению арендной платы за определенный период (абзац второй п. 1 ст. 381.1 ГК РФ в редакции Закона N 42-ФЗ). Если арендодатель не возвращает неиспользованную на цели, предусмотренные договором, сумму обеспечительного платежа, арендатор вправе потребовать ее возврата как неосновательного обогащения с начислением на эту сумму процентов за пользование чужими денежными средствами в размере ставки рефинансирования (учетной ставки) Банка России (ст. 1102, п. 2 ст. 1107 ГК РФ). Такой же позиции судебная практика придерживалась по вопросу о возврате обеспечительного платежа в отношениях, возникших до 01.06.2015, когда обеспечительный платеж как способ обеспечения исполнения обязательств не был прямо предусмотрен ГК РФ, но на практике широко использовался в гражданских правоотношениях, будучи поименованным в том числе как “гарантийный платеж”, “обеспечительный взнос” и т.п. (постановление Первого ААС от 22.01.2013 N 01АП-6719/12).

Равным образом отпадают основания удерживать обеспечительный платеж у лица, которое выбыло из арендных отношений в связи с переходом прав и обязанностей арендодателя к другому лицу (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 15.04.2008 N Ф08-1793/2008).

С другой стороны, если договор аренды прекращается до момента внесения арендатором обеспечительного платежа, требовать в последующем уплаты этой суммы арендодатель не вправе, так как при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства (п. 2 ст. 453 ГК РФ, постановление ФАС Московского округа от 15.09.2011 N Ф05-8559/11).

В судебной практике не сложилось единого мнения относительно того, вправе ли арендодатель удержать обеспечительный платеж (не возвращать его арендатору) в связи с односторонним отказом арендатора от исполнения договора (расторжением договора аренды по инициативе арендатора), что нередко предусматривается в договорах аренды. В некоторых случаях суды считают такое условие правомерным (постановления ФАС Московского округа от 17.02.2009 N Ф05-401/09, Шестнадцатого ААС от 10.01.2013 N 16АП-2661/12). Однако такая позиция не бесспорна. Будучи удержанным арендодателем на основании одностороннего отказа арендатора от договора, право на который арендатор имеет в соответствии с условиями договора, обеспечительный платеж фактически трансформируется в неустойку (штраф). Однако обязанность по уплате неустойки у должника наступает только в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства (п. 1 ст. 330 ГК РФ). Расторжение договора по инициативе арендатора, если оно допускается договором аренды, является правомерным поведением, не связанным с нарушением условий договора. Поэтому правомерность договорного условия, согласно которому арендодатель при таких обстоятельствах вправе оставить за собой сумму обеспечительного платежа, может быть поставлена под сомнение. Из такой же правовой логики в отдельных случаях исходят и суды, подчеркивая, что обязанность одной стороны в обязательстве понести ответственность перед другой стороной не может наступать вследствие обстоятельств иных, нежели ненадлежащее исполнение обязательства, в связи с чем совершение одной стороной обязательства юридического действия по отказу от его исполнения, когда такой отказ допускается законом или договором, само по себе не может быть квалифицировано как нарушение обязательства, поскольку является реализацией права (постановление ФАС Московского округа от 28.02.2013 N Ф05-305/13). С 01.06.2015 такая правовая позиция должна применяться с учетом правила п. 3 ст. 310 ГК РФ, согласно которому стороны договора, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, могут предусмотреть своим соглашением обязанность стороны такого договора, отказавшейся от его исполнения в одностороннем порядке, выплатить другой стороне определенную денежную сумму (плата за односторонний отказ от договора). При наличии такого соглашения обязанность арендодателя вернуть сумму обеспечительного платежа может прекратиться зачетом его требования к арендатору об уплате соответствующей суммы в связи с односторонним отказом арендатора от договора (ст. 410 ГК РФ). Однако необходимо учитывать, что в исключительных случаях суд вправе отказать во взыскании платы за односторонний отказ от договора полностью или в части (абзац второй п. 16 постановления Пленума ВС РФ от 22.11.2016 N 54). Следовательно, в соответствующих случаях арендатор вправе требовать полного или частичного возврата ему зачтенной суммы как неосновательного обогащения арендодателя (ст. 1102 ГК РФ).

Кроме того, не будет противоречить закону удержание суммы обеспечительного платежа, если арендатор нарушит предусмотренный договором аренды порядок его расторжения (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 15.08.2012 N Ф04-3145/12). Однако следует учитывать, что обеспечительный платеж обеспечивает, как правило, денежное обязательство, поэтому, если арендодатель удерживает его при нарушении арендатором условий договора, не связанных с денежным исполнением (в частности, порядка расторжения договора), такое удержание может быть квалифицировано как зачет суммы обеспечительного платежа в счет исполнения обязанности по уплате неустойки за нарушение соответствующих условий. Закону это не противоречит (п. 1 ст. 381.1 ГК РФ в редакции Закона N 42-ФЗ), но правомерность такого удержания должна оцениваться с точки зрения наличия в договоре условия о неустойке, уплату которой обеспечивает этот платеж (см. также ст. 431 ГК РФ).

Пункт 2 ст. 381.1 ГК РФ (в редакции Закона N 42-ФЗ) позволяет сторонам достичь соглашения о том, что после прекращения договора аренды или в случае, если обстоятельства, в связи с которыми сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства, не наступят, сумма обеспечительного платежа арендатору не возвращается.

Будучи удержанным арендодателем на основании одностороннего отказа арендатора от договора, право на который арендатор имеет в соответствии с условиями договора, обеспечительный платеж фактически трансформируется в неустойку штраф.

Процедура возврата обеспечительного платежа

Прекращение договора или добросовестное исполнение стороной своих обязательств по сделке влечет обязанность другой стороны по возврату денежной суммы (либо ценных бумаг или иного имущества). При этом осуществление возврата подчиняется определенной процедуре, которая в идеале определяется сторонами заранее и закрепляется в письменном виде в соответствующем разделе договора или соглашения об обеспечении его исполнения. Если же процедура не определена или обязанная сторона не производит возврата, заинтересованный контрагент должен направить письмо о возврате (или претензию, в зависимости от особенностей конкретной ситуации).

Дальнейшая процедура на законодательном уровне не конкретизируется, имеется лишь определенная практика гражданско-правового оборота. После получения письма (претензии) при наличии достаточных оснований получатель обязан осуществить возврат обеспечительного платежа в срок, указанный отправителем, или иной, если это установлено законодательством. Возврат осуществляется по реквизитам, указанным в письме, либо тем, которые были указаны в договоре или соглашении об обеспечении сторонами своих обязательств по договору.

Таким образом, обеспечительный платеж является одним из способов обеспечения исполнения обязательств и регулируется ГК и в ряде случаев законодательством о ценных бумагах с июня 2018 года.

Причины возникновения сложностей с возвратом средств

В большинстве случаев внесенные арендатором средства пускаются владельцем помещения в оборот или тратятся на иные цели. В связи с этим арендодатель может умышленно искать причины, по которым возвращать страховой депозит не придется.

Список наиболее часто встречающихся предлогов:

  • Компания-арендатор уже фактически покинула помещение, но письменно данный факт не был зафиксирован. Так как по документам офис все еще снимается, арендодатель вправе требовать за данный период плату, которая вычитается из страхового депозита.
  • Нарушение одного из пунктов договора арендатором. Например, проведение изменений в планировке помещения без предупреждения владельца. Но это работает только в том случае, если в договоре было указано соответствующее требование — не менять существующую планировку без согласия арендодателя. Владелец часто оставляет себе сумму обеспечительного залога в качестве штрафа, даже если была заменена входная дверь в офис или установлены временные пластиковые перегородки.
  • Дополнительный износ техники или основных фондов. К распространенным причинам, по которым арендодатель предъявляет финансовые претензии, относится появление новых трещин в стенах, вытертый ламинат, переставший работать кондиционер и пр. В таких ситуациях владелец может сослаться на то, что депозитные средства будут потрачены на проведение ремонта.

Владелец часто оставляет себе сумму обеспечительного залога в качестве штрафа, даже если была заменена входная дверь в офис или установлены временные пластиковые перегородки.

Удержание обеспечительного платежа при расторжении договора

Согласование условия об удержании обеспечительного платежа при расторжении договора выгодно арендодателю, поскольку в связи с досрочным прекращением договора он утрачивает возможность получить доход, на который рассчитывал, и вынужден искать нового арендатора. Удержание обеспечительного платежа позволяет ему компенсировать понесенные расторжением договора потери.

В силу норм ст. 421 ГК РФ о свободе договора стороны вправе определить, что гарантийный взнос не возвращается, даже если прекращение договора происходит не в связи с нарушением стороной обязательств по нему (Постановление ФАС Московского округа от 25.10.2010 N КГ-А40/11183-10). Арендатор в этом случае не вправе будет требовать зачета внесенного обеспечительного платежа в счет уплаты арендных платежей.

При этом во избежание злоупотребления правом со стороны арендодателя целесообразно установить, что обеспечительный платеж не может быть удержан при немотивированном расторжении договора по инициативе арендодателя или при его расторжении в связи с допущенными им нарушениями условий договора.

Примеры формулировки условия:

«В случае досрочного расторжения договора по инициативе арендатора обеспечительный платеж не возвращается. Исключения составляют случаи, когда договор расторгнут по решению суда в связи с нарушением условий договора арендодателем».

«В случае досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя в связи с нарушениями арендатором условий договора обеспечительный платеж не возвращается арендатору».

Если стороны хотят включить в договор условие о том, что обеспечительный платеж при расторжении договора арендатору не возвращается, они должны учитывать, что споры, возникающие из применения такого условия, суды разрешают неоднозначно.

В практике арбитражных судов сложилось несколько подходов к разрешению споров, связанных с внесением и возвратом обеспечительного платежа (см. Определение ВАС РФ от 30.06.2011 N ВАС-5607/11), и касаются они в основном следующих условий договора:

— удержание платежа как штрафа за расторжение договора арендатором;

— удержание платежа при расторжении договора арендодателем в связи с нарушением арендатором условий договора.

Удержание платежа как штрафа за расторжение договора арендатором

Суды признают правомерным включение в договор условия, согласно которому арендодатель вправе удержать обеспечительный платеж в качестве штрафа за расторжение договора по инициативе арендатора. Как указывают суды, такое условие не противоречит ст. ст. 329, 421 ГК РФ.

Однако в судебной практике встречается противоположная позиция о невозможности включения в договор указанного условия. Оно может быть признано недействительным в силу ст. 168 ГК РФ, поскольку противоречит ст. 330 ГК РФ. Отказ от исполнения договора по установленным им или законом основаниям является реализацией стороной предоставленного ей права, а не нарушением обязательства.

Если условие об удержании обеспечительного платежа за расторжение договора по инициативе арендатора неправомерно, оно может быть признано недействительным на основании ст. 168 ГК РФ. Требование о признании оспоримого условия недействительным может заявить одна из сторон договора или иные лица, указанные в законе (п. 2 ст. 166 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 168 ГК РФ сделка (условие), нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если в законе нет иных последствий, не связанных с недействительностью. Законом могут быть установлены исключения из правила об оспоримости. В частности, в силу п. 2 ст. 168 ГК РФ условие ничтожно, если посягает на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц и при этом в законе не указано, что оно оспоримо или должны применяться иные последствия, не связанные с недействительностью.

Эти правила распространяются на договоры, заключенные после 1 сентября 2013 г. (ч. 6 ст. 3 Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ).

В отношении договоров аренды, заключенных до указанной даты, действует ст. 168 ГК РФ в редакции до вступления в силу Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ. Согласно данной статье сделки, нарушающие требования закона или иного правового акта, по общему правилу являются ничтожными.

Удержание платежа при расторжении договора арендодателем в связи с нарушением арендатором условий договора

Стороны могут согласовать условие о том, что платеж не возвращается при расторжении договора арендодателем в связи с нарушением арендатором условий договора, например сроков внесения арендной платы. Такое условие признается правомерным. Арендатор в этом случае должен будет погасить задолженность по арендной плате, уплатить договорную неустойку и при этом не вправе будет требовать возврата обеспечительного платежа, ссылаясь на невозможность применения двух мер ответственности за одно нарушение.

Однако если договор расторгнут не в связи с нарушением его условий арендатором и при этом установлена отдельная неустойка за просрочку внесения арендной платы, арендодатель, как указывают суды, не вправе удерживать обеспечительный платеж, поскольку двойная ответственность за одно и то же нарушение законодательством не предусмотрена (Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 11.08.2011 N 09АП-17792/2011-ГК).

Важно ! В целях обеспечения единообразия в толковании и применении норм права Определением ВАС РФ 30.06.2011 N ВАС-5607/11 дело по спору о возврате обеспечительного платежа было передано в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора. Однако на сегодняшний день единая позиция по данному вопросу не выработана, поскольку Президиум ВАС РФ 17.11.2011 оставил заявление без рассмотрения по процессуальным основаниям.

2011 N ВАС-5607 11 , и касаются они в основном следующих условий договора.

Роль обеспечений в договорных отношениях

Договорные отношения — это взаимодействие, подразумевающее наличие взаимных обязательств и поэтому основанное на определенных рисках для сторон. Для снижения подобных рисков законодательство предусматривает возможность введения мер, которые хотя бы в какой-то степени могли бы снизить потери от этих рисков. Такие меры называются обеспечительными и могут быть представлены (ст. 329 ГК РФ):

  • неустойкой,
  • залогом,
  • удержанием вещи,
  • поручительством,
  • гарантией независимой стороны,
  • задатком,
  • обеспечительным (гарантийным) платежом.

Обеспечительный платеж — понятие новое для ГК РФ, введенное в него только с 01.06.2015 (закон «О внесении изменений…» от 08.03.2015 № 42-ФЗ). Смысл его заключается во внесении 1-й из сторон договора в пользу 2-й стороны некоторой суммы денежных средств, которая при создании обстоятельств нарушения денежных обязательств перед 2-й стороной будет засчитана в счет их погашения (п. 1 ст. 381.1 ГК РФ). Может иметь место замена вносимых в обязательство денежных средств ценными бумагами или вещами (ст. 381.2 ГК РФ).

Если обстоятельств нарушения обязательств в процессе действия договора не возникнет, то обеспечительный платеж по его завершении обычно возвращается 1-й стороне, хотя по договоренности сторон может быть переквалифицирован в платеж другого назначения. При частичном его использовании сумму платежа восстанавливают до исходной. Возможно также снижение общей его суммы при создании способствующих этому обстоятельств.

В условиях пандемии коронавирусной инфекции многие арендаторы попали в сложную экономическую ситуацию: работать нельзя, а аренду платить нужно. Эксперты КонсультантПлюс подготовили пошаговый алгоритм с ответами на самые часто встречающиеся вопросы:

Изучите материал, получив пробный доступ к системе К+ бесплатно.

составляется в отношении дорогостоящего имущества;.

На конкретных примерах

Теперь что касается арбитражной практики. В пункте 10 Обзора Президиум ВС РФ упомянул два решения кассационных инстанций (правда, без указания реквизитов дела) с противоположными выводами. Исход каждого из этих споров определили конкретные обстоятельства.

В первом деле в договоре аренды стороны предусмотрели, что внесенный арендатором гарантийный платеж учитывается при расчетах за последний период аренды либо за иной период, в котором арендатором будет допущена просрочка внесения арендной платы.

Именно эта формулировка из договора определила исход спора: арбитры, руководствуясь ст. 41 НК РФ, признали правомерными доводы налоговиков о том, что поступление данного платежа связано с экономической выгодой от исполнения договора аренды. Поэтому на основании п. 1 ст. 346.17 НК РФ данная сумма подлежала включению в налоговую базу по факту ее поступления: денежные средства, поступившие арендодателю, применяющему УСНО, в качестве способа обеспечения исполнения обязательств, выполняют функцию аванса, то есть являются экономической выгодой будущих периодов.

По материалам второго дела, упомянутого высшими арбитрами, прослеживается иная картина. На этот раз из условий договора аренды не усматривалось намерение сторон соотнести поступивший обеспечительный платеж с тем или иным периодом исполнения обязательств по договору аренды в будущем. Напротив, стороны договорились (и отразили это в договоре), что поступивший обеспечительный платеж арендодатель может использовать только в случае причинения убытков его имуществу. Если такие обстоятельства не наступили, платеж подлежит возврату арендатору по окончании действия договора. Возвратный характер платежа в данном деле обусловил вывод арбитров о необоснованности включения контролерами в налоговую базу по УСНО суммы обеспечительного платежа, поступившего от арендатора.

Арендодателям на УСНО, на наш взгляд, следует обратить внимание на Постановление АС ЗСО от 03.05.2018 № Ф04-1313/2018 по делу № А81-4784/2017, в котором предметом спораявлялись также суммы обеспечительного платежа. В данном случае арендными договорами была предусмотрена возможность зачета обеспечительного платежа в счет исполнения обязательств по договорам. Правда, проведение подобного зачета осуществлялось только на основании двустороннего соглашения сторон.

Налоговики в данном споре (конечно) настаивали, что денежные суммы, поступившие на расчетный счет арендодателя на УСНО, являлись авансовыми платежами по договорам аренды.

Но суды пришли к иному выводу: само по себе наличие долга по арендной плате не являлось основанием для проведения в одностороннем порядке зачета обеспечительных взносов и сумм платы, причитающейся арендодателю по рассматриваемым договорам. Указанные обстоятельства не позволяют квалифицировать суммы обеспечительных платежей в качестве налогооблагаемых доходов арендодателя при расчете «упрощенного» налога, поскольку эти средства не находились в полном распоряжении арендодателя, а были обременены встречными и взаимосвязанными обязательствами.

Итак, примеры судебных решений подтверждают наш тезис о том, что исход спора относительно признания обеспечительного платежа налогооблагаемым для целей применения УСНО доходом напрямую зависит от условий арендного (или иного) договора, определяющего порядок использования или возврата обеспечительного (гарантийного) платежа. А значит, «упрощенцы» при заключении арендных договоров с применением таких платежей могут заранее просчитать налоговые риски, связанные с ними.

На этот раз из условий договора аренды не усматривалось намерение сторон соотнести поступивший обеспечительный платеж с тем или иным периодом исполнения обязательств по договору аренды в будущем.

…арендодатель не возвращает обеспечительный платеж. Комментирует старший юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и партнеры» Вероника Перфильева.

Рассмотрим применение обеспечительного платежа.

Защита прав кредиторов при банкротстве

2008 N КГ-А40 2220-08-П , и не возвращается, если указанная сторона не выполнила своего обязательства уклонилась от заключения основного договора Постановление ФАС СЗО от 02.

Можно ли вернуть обеспечительный платеж?

Порядок возврата обеспечительного платежа регулируется условиями договора найма жилого помещения. При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства. В случае не наступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абз. 2 п. 1 ст. 381.1 ГК РФ, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон. Если же договором не предусмотрены условия и порядок возврата обеспечительного платежа, то при прекращении срока действия договора обеспечительный платеж должен быть возвращен в семидневный срок после направления соответствующего требования стороной, внесшей платеж (п. 2 ст. 314 ГК РФ).

Согласно ст. 381.1 ГК РФ обеспечительным платежом является денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон может быть обеспечено внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.

При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства. В случае не наступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абз. 2 п. 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон. Договором может быть предусмотрена обязанность соответствующей стороны дополнительно внести или частично возвратить обеспечительный платеж при наступлении определенных обстоятельств.

Вообще надо отметить, что обеспечительный платеж включен в перечень способов обеспечения исполнения обязательств, предусмотренный ст. 329 ГК РФ, с 1 июня 2015 г. Однако внесение такого платежа по договору аренды практиковалось и ранее, при этом указанный платеж мог именоваться гарантийным (страховым, залоговым) платежом, гарантийным взносом (платой), страховым или обеспечительным депозитом и т.д. В судебной практике подобные платежи признавались способом обеспечения исполнения обязательств, не поименованным в ст. 329 ГК РФ (Постановление ФАС Уральского округа от 27.06.2011 № Ф09-3618/11, Постановление ФАС Московского округа от 15.06.2011 № КГ-А40/5516-11, Постановление ФАС Московского округа от 05.07.2010 № КГ-А40/6635-10).

Так вот, согласно п. 2 ст. 381.1 ГК РФ обеспечительный платеж подлежит возврату в случае прекращения обеспеченного обязательства или не наступления в согласованный срок обстоятельств, при которых платеж засчитывается в счет исполнения этого обязательства. В интересах стороны, внесшей обеспечительный платеж, установить в договоре срок его возврата (указанием на конкретную календарную дату; истечением определенного периода времени; указанием на событие, которое должно неизбежно наступить). Кроме того, срок может исчисляться с момента исполнения обязанностей одной из сторон или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором, например прекращения договора (п. 1 ст. 314 ГК РФ).

Если условие о сроке возврата обеспечительного платежа не согласовано сторонами, то при прекращении срока действия договора обеспечительный платеж должен быть возвращен в семидневный срок после направления соответствующего требования стороной, внесшей платеж (п. 2 ст. 314 ГК РФ: в случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условия, позволяющие определить этот срок, а равно и в случаях, когда срок исполнения обязательства определен моментом востребования, обязательство должно быть исполнено в течение семи дней со дня предъявления кредитором требования о его исполнении, если обязанность исполнения в другой срок не предусмотрена законом, иными правовыми актами, условиями обязательства или не вытекает из обычаев либо существа обязательства. При не предъявлении кредитором в разумный срок требования об исполнении такого обязательства должник вправе потребовать от кредитора принять исполнение, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами, условиями обязательства или не явствует из обычаев либо существа обязательства). Обязанность возвратить платеж в другой срок может быть предусмотрена законом, иными правовыми актами, вытекать из обычаев, существа обязательства или его условий.

Отметим, что в договоре найма может содержаться условие о том, что обеспечительный платеж не возвращается арендатору в случае досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя в связи с нарушением его условий арендатором (в частности, неуплатой арендных платежей), а также может быть установлена специальная мера ответственности в виде пени за просрочку внесения арендной платы.

Например, арендодателю выгодно согласовать условие о невозврате платежа в случае расторжения договора по ст. 619 ГК РФ в связи с многократным нарушением арендатором сроков внесения арендной платы, если платежом обеспечено только исполнение обязанности по оплате аренды. Это поможет арендодателю компенсировать потери, вызванные поисками нового арендатора или заключением нового договора по менее выгодной ставке арендной платы. Согласовать подобные условия позволяет диспозитивность положений п. п. 1 и 2 ст. 381.1 ГК РФ.

В такой ситуации суд, основываясь на буквальном толковании ст. 431 ГК РФ, может взыскать с арендатора задолженность по арендной плате, пени за ее несвоевременное внесение, а также признать правомерным удержание арендодателем обеспечительного платежа, поскольку такое условие было прямо предусмотрено в договоре (Постановление ФАС Уральского округа от 24.02.2011 № Ф09-11175/10-С6 (Определением ВАС РФ от 25.04.2011 № ВАС-4878/11 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора), Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 08.12.2010 по делу № А32-9172/2010).

Таким образом, в данной ситуации необходимо ориентироваться на условия имеющегося между сторонами договора найма жилого помещения.

Е.С. Демидкина,
юрист-консультант консультационно-
правового отдела Группы компаний «Ю-Софт»

При не предъявлении кредитором в разумный срок требования об исполнении такого обязательства должник вправе потребовать от кредитора принять исполнение, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами, условиями обязательства или не явствует из обычаев либо существа обязательства.

Срок возврата обеспечительного платежа по договору аренды

В интересах стороны, внесшей обеспечительный платеж, установить в договоре срок его возврата. Он должен быть определен по правилам ст. ст. 190, 191 ГК РФ, а именно следующими способами:

– указанием на конкретную календарную дату;

– истечением определенного периода времени;

– указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

Кроме того, срок может исчисляться с момента исполнения обязанностей одной из сторон или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором, например прекращения договора (п. 1 ст. 314 ГК РФ). К примеру, если платеж вносит арендатор, стороны могут указать в договоре, что арендодатель должен его вернуть в течение определенного срока с момента исполнения арендатором обязанности по возврату имущества после прекращения договора.

Примеры формулировки условия:

“Обеспечительный платеж возвращается арендатору не позднее “____” _____________ 20__ г.”.

“Обеспечительный платеж возвращается арендатору в течение ___ дней с момента возврата им арендованного имущества”.

“Обеспечительный платеж подлежит возврату арендатору не позднее ___ дней после прекращения договора”.

Если условие о сроке возврата обеспечительного платежа не согласовано

При прекращении срока действия договора обеспечительный платеж должен быть возвращен в семидневный срок после направления соответствующего требования стороной, внесшей платеж (п. 2 ст. 314 ГК РФ). Обязанность возвратить платеж в другой срок может быть предусмотрена законом, иными правовыми актами, вытекать из обычаев, существа обязательства или его условий.

К примеру, если платеж вносит арендатор, стороны могут указать в договоре, что арендодатель должен его вернуть в течение определенного срока с момента исполнения арендатором обязанности по возврату имущества после прекращения договора.

Возврат обеспечительного платежа по договору аренды

Подписал соглашение об обеспечительном платеже с представителями продавцов. Согласно соглашению обеспечительный платеж входит в стоимость объекта. При составлении ДКП, представители отказываются прописывать, что обеспечительный платеж уплачен им и настаивают, чтоб написано было, что все деньги уплачены продавцу. Таким образом стоимость квартиры, по нашему мнению дорожает на 200 тысяч. Расписку от продавцов на эту сумму, представители отказываются предоставлять.

При составлении ДКП, представители отказываются прописывать, что обеспечительный платеж уплачен им и настаивают, чтоб написано было, что все деньги уплачены продавцу.​

А вы можете приложить копию Соглашения, платежного документа (на основании которого был внесен обеспечительный платеж) и проект Договора купли-продажи для обозрения. Представители Продавца действовали на основании нотариальной доверенности​?

Шелковая Наталья Николаевна

Добавляю скан соглашения!

Арендодатель просит внести обеспечительный платеж за аренду помещения, но я еще не получил свой экземпляр договора аренды.

Получается, что если договор не подписан с их стороны, он недействителен.

А если я провел обеспечительный платеж по недействительному договору, то могу ли я потребовать назад этот платеж, если арендодатель в дальнейшем не подпишет этот договор?

Не совсем так, но близко. До подписей это незаключенный договор.

Статья 1109. Неосновательное обогащение, не подлежащее возврату
ГАРАНТ:
См. Энциклопедии и другие комментарии к статье 1109 ГК РФ

Не подлежат возврату в качестве неосновательного обогащения:
1) имущество, переданное во исполнение обязательства до наступления срока исполнения, если обязательством не предусмотрено иное;
2) имущество, переданное во исполнение обязательства по истечении срока исковой давности;
3) заработная плата и приравненные к ней платежи, пенсии, пособия, стипендии, возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью, алименты и иные денежные суммы, предоставленные гражданину в качестве средства к существованию, при отсутствии недобросовестности с его стороны и счетной ошибки;
ГАРАНТ:
О практике рассмотрения судами дел, связанных с реализацией прав граждан на трудовые пенсии см. постановление Пленума Верховного Суда РФ от 11 декабря 2012 г. N 30

4) денежные суммы и иное имущество, предоставленные во исполнение несуществующего обязательства, если приобретатель докажет, что лицо, требующее возврата имущества, знало об отсутствии обязательства либо предоставило имущество в целях благотворительности.

Система ГАРАНТ: base.garant.ru/10164072/61/#block_1109#ixzz3W18hfw2Z

Риск что Вы не сможете вернуть есть, это положения п 4 процитированной статьи. Чтобы обезопасится в этом отношении у вас как минимум должна быть на руках переписка о взаимном намерении заключить договор, где в том числе будет отражено соглашение по этому задатку.

здравствуйте занимаемся арендой авто с правом выкупа, заключаем договор с физлицами у нас в договоре есть формулировка что имеем право разорвать договор в одностороннем порядке при систематическом нарушении арендатором условий оплаты, имеем ли мы право в этом случае самостоятельно забрать автомобиль например со стоянки у дома арендатора с вторым комплектом ключей если арендатор отказывается вернуть автомобиль добровольно? Или нам все равно необходимо обращаться в суд чтобы истребовать автомобиль и чем тогда нам может грозить если мы самостоятельно решим забрать авто у арендатора при условии нарушения им договора?

Доброго времени суток.

Согласно ГК РФ ст. 622

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

И возврат и расторжение только в судебном порядке, не рекомендую забирать авто самостоятельно.

С Уважением, Виталий

сняли дом в Крыму на 10 дней, оплатили все дни, хотим выехать через 5 дней, не понравилось. Можно ли вернуть деньги, договора нет ни какого.

Здравствуйте, меня зовут Илья. На Ваше обращение отвечаю следующее.

Если у Вас нет подтверждения заключения договора аренды — это плохо. В вашем случае, поговорите с арендодателем​, и решите этот вопрос мирными путем.

Чтобы обезопасится в этом отношении у вас как минимум должна быть на руках переписка о взаимном намерении заключить договор, где в том числе будет отражено соглашение по этому задатку.

Правомерность удержания обеспечительного платежа

одной из сторон.

РЕШЕНИЕ АРЕНДНЫХ СПОРОВ ИЗ-ЗА ПАНДЕМИИ

  • арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
  • переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
  • арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
  • имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования.

В состав комплекта документов “Форс-мажор” уже входит подобное письмо.

АРЕНДАТОР ХОЧЕТ ПОЛУЧИТЬ ОТСРОЧКУ В УПЛАТЕ АРЕНДНЫХ ПЛАТЕЖЕЙ, НО АРЕНДОДАТЕЛЬ НЕ ИДЕТ НА УСТУПКИ.

В данном случае значение будет иметь, относится ли арендатор к организациям, которые осуществляют деятельность, которая в наибольшей степени пострадала в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2020 г. № 434, или нет.

Федеральный закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» от 01 апреля 2020 года №98-ФЗ не предусматривает никаких ограничений на применимость нормы об отсрочке к каким-то отдельным арендаторам. Указанным законом правительству предписано определить требования к условиям и срокам такой отсрочки.

Однако в п. 1 Постановления № 439 от 3 апреля 2020 года указано, что требования к условиям и срокам отсрочки уплаты по договорам аренды недвижимого имущества применяются только к тем договорам аренды, «арендаторами по которым являются организации и индивидуальные предприниматели, осуществляющие деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции».

Таким образом можно сделать вывод, что для тех арендаторов, кто не занят в наиболее пострадавших отраслях, отсрочка также предусматривается, однако ее условия не определяются Постановлением № 439. Для получения отсрочки, в любом случае, необходимо обратиться с письменным требованием к арендодателю.

Если арендодатель уклоняется от подписания дополнительного соглашения, то:

  • считается, что арендаторы (деятельность, которых входит в перечень) получили отсрочку на условиях, предусмотренных Постановлением № 439, и могут исполнять свои обязательства с учетом такой отсрочки, даже если соглашение не было подписано;
  • арендаторы (деятельность, которых не входит в перечень) вправе обратиться в суд с требованием об изменении условий договора на основании ст. 451 ГК РФ.

Для того, чтобы получить отсрочку, необходимо:

  • арендатор должен обратиться к арендодателю с письменным требованием о предоставлении отсрочки;
  • арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение о ее предоставлении в течение 30 дней со дня получения такого обращения арендатора.

Если арендодатель уклоняется от подписания дополнительного соглашения, обращаться в суд.

“ЮРИСТЫ ДЛЯ ТУРБИЗНЕСА “БАЙБОРОДИН И ПАРТНЕРЫ” ПОМОГУТ ВАМ ГРАМОТНО СОСТАВИТЬ ПИСЬМО АРЕНДОДАТЕЛЮ О ПРЕДОСТАВЛЕНИИ ОТСРОЧКИ, В СЛУЧАЕ ОТКАЗА В ПРЕДОСТАВЛЕНИИ ОТСРОЧКИ МЫ СОСТАВИМ ИСК И ПОДАДИМ В СУД.

Указанным законом правительству предписано определить требования к условиям и срокам такой отсрочки.

Обеспечительный или гарантийный платеж в договоре аренды

Договор аренды – это один из видов соглашений, в котором наиболее часто используется условие об обеспечительном платеже (ст. 381.1 ГК РФ). Связано это с тем, что в пользование арендатору зачастую поступает не только указанное в тексте договора помещение (площадь), но и находящиеся в нем предметы мебели, техника, коммуникации и т.д. Включив в текст соглашения условие об обеспечительной сумме, лицо, сдающее помещение, страхует себя от непредвиденных затрат на ремонт (восстановление) принадлежащего ему имущества, испорченного арендатором.

Обеспечительный платеж может взиматься арендодателем как гарантия возмещения в следующих возможных в будущем ситуациях:

порча имущества по вине арендатора,

задержка арендной платы или ее части,

погашение арендной платы за последний месяц (или иной период) перед завершением срока, на который заключен договор аренды.

Арендатор передает лицу, предоставившему ему помещение, обеспечительный платеж при подписании договора либо в иной срок, указанный сторонами в соглашении.

Когда наступают прописанные в тексте договора обстоятельства, обеспечительная сумма или ее часть изымается арендодателем, а арендатор должен пополнить ее до первоначально оговоренной величины.

В качестве обеспечения исполнения обязательств по настоящему Договору Арендатор не позднее 3 банковских дней с момента подписания договора, перечисляет на расчетный счет Арендодателя обеспечительный платеж.

Читайте также:  Оплата по исполнительному листу: платежное поручение
Добавить комментарий