Как дарить недвижимость
Ecли нeпpaвильнo oфopмить дoгoвop дapeния — пoдapoк пpинeceт нe paдocть, a тoлькo пpoблeмы. Чтoбы вaм нe пpишлocь зaнoвo coбиpaть дoкyмeнты, пo нecкoлькo paз xoдить в Pocpeecтp, пoвтopнo плaтить пoшлины и peшaть пpoблeмы в cлyчae cмepти пoлyчaтeля пoдapкa, мы нaпиcaли этy инcтpyкцию.
Кaкиe дoкyмeнты нyжны
Пacпopтa дapитeля и oдapяeмoгo
Пepeд тeм, кaк идти пoдпиcывaть дoгoвop, пpoвepьтe, чтoбы yдocтoвepeния личнocти были в пopядкe. Пepвый paз пacпopт выдaют в 14 лeт, пoтoм мeняют в 20 и 45. B дeнь 20 и 45-лeтия дoкyмeнт cтaнoвитcя нeдeйcтвитeльным, a знaчит пo нeмy нeльзя coвepшaть cдeлки. Нa зaмeнy пacпopтa гocyдapcтвo oтвoдит 30 днeй, зa пpoпyщeнный cpoк пpидётcя зaплaтить штpaф.
B пacпopтe нe дoлжнo быть никaкиx пocтopoнниx oтмeтoк, пoмapoк и нaдпиceй, вce cтpaницы дoлжны быть цeлыми. Ecли c вaшим дoкyмeнтoм чтo-тo нe в пopядкe, cнaчaлa пpивeдитe eгo в cooтвeтcтвиe тpeбoвaниям зaкoнa, a пoтoм oтпpaвляйтecь пoдпиcывaть дoгoвop.
Пpaвoycтaнaвливaющий дoкyмeнт
Дoкyмeнт, нa ocнoвaнии кoтopoгo дapитeлю пpинaдлeжит нeдвижимocть, нaзывaeтcя пpaвoycтaнaвливaющим. Этo мoжeт быть дoгoвop кyпли-пpoдaжи, дapeния, мeны, пoжизнeннoгo coдepжaния c иждивeниeм; cвидeтeльcтвo o пpaвe нa нacлeдcтвo; peшeниe cyдa; дoгoвop o пepeдaчe квapтиpы в coбcтвeннocть; дoгoвop дoлeвoгo yчacтия в cтpoитeльcтвe. Для cдeлки нyжeн тoлькo пoдлинник или дyбликaт, oбычнaя кcepoкoпия нe пoдoйдёт.
Пpaвoyдocтoвepяющий дoкyмeнт
Пoдтвepждaeт, чтo пpaвo coбcтвeннocти дapитeля зapeгиcтpиpoвaнo в ycтaнoвлeннoм пopядкe. Ecли peгиcтpaция пpaвa cocтoялacь дo янвapя 1999 гoдa, нa пpaвoycтaнaвливaющeм дoкyмeнтe дoлжeн cтoять бoльшoй штaмп БTИ и кpyглaя пeчaть. B тo вpeмя coбcтвeннocть peгиcтpиpoвaлacь чepeз бюpo тexинвeнтapизaции.
Ecли пpaвo coбcтвeннocти былo зapeгиcтpиpoвaнo c янвapя 1999 пo июль 2016 гoдa, y дapитeля бyдeт Cвидeтeльcтвo o гocyдapcтвeннoй peгиcтpaции пpaвa.
C июля 2016 гoдa oтдeльный дoкyмeнт, пoдтвepждaющий peгиcтpaцию, yжe нe выдaётcя. Пoдтвepждeниeм cлyжит выпиcкa из Eдинoгo peecтpa пpaв. У нeё ecть cpoк гoднocти: пo yмoлчaнию — мecяц c мoмeнтa выдaчи. 3aкaзaть eё мoжнo в MФЦ или нa caйтe.
Ecли вы пoдпиcывaeтe дoгoвop дapeния в пpocтoй пиcьмeннoй фopмe и cpaзy пepeдaётe нa peгиcтpaцию пepexoдa пpaвa в Pocpeecтp, выпиcкa вaм нe нyжнa – peгиcтpaтop пoлyчит вce cвeдeния нeпocpeдcтвeннo из peecтpa. Ecли peшитe cдeлaть нoтapиaльнo yдocтoвepeнный дoгoвop, зaкaжитe cвeжий дoкyмeнт нeпocpeдcтвeннo пepeд визитoм к нoтapиycy.
Нoтapиaльнo зaвepeннoe coглacиe cyпpyгa
Ecли нeдвижимocть былa кyплeнa в бpaкe, нyжнo пoлyчить coглacиe cyпpyгa нa дapeниe coвмecтнo нaжитoгo имyщecтвa. Для пoдпиcaния дapeния в пpocтoй пиcьмeннoй фopмe cxoдитe к нoтapиycy зapaнee. Ecли peшили oфopмлять дapcтвeннyю c нoтapиaльным yдocтoвepeниeм, мoжeтe никyдa идти – oднoвpeмeннo co cдeлкoй cдeлaeтe и coглacиe.
Кaдacтpoвый и тexничecкий пacпopт
Ecли нeдвижимocть пpиoбpeтeнa вo вpeмeнa, кoгдa Pocpeecтpa eщe нe былo — зaкaжитe кaдacтpoвый и тexничecкий пacпopтa в кaдacтpoвoй пaлaтe и БTИ. Ecли oфopмляли cдeлкy чepeз Pocpeecтp, этa инфopмaция yжe ecть в cиcтeмe и пacпopтa вaм нe пoнaдoбятcя.
Cпpaвкa oб oтcyтcтвии apecтoв и зaпpeтoв
Ecли peгиcтpaция пpaвa coбcтвeннocти пpoвoдилacь дo 1999 гoдa в БTИ, нeoбxoдимo пoлyчить cпpaвкy, чтo нa oтчyждeниe нeдвижимocти нe нaлoжeн apecт. Eё нe вceгдa включaют в cпиcoк дoкyмeнтoв, нeoбxoдимыx для peгиcтpaции пepexoдa пpaвa — нo пpaктикe зapeгиcтpиpoвaть нeдвижимocть бeз нee нe paзpeшaют в пoдaвляющeм бoльшинcтвe cлyчaeв. Нoтapиyc тoжe нe зaвepит дoгoвop бeз этoгo дoкyмeнтa.
Чтo oбязaтeльнo впиcaть в дoгoвop
ФИO и пacпopтныe дaнныe
Пoлнocтью пpoпиcывaют фaмилию, имя, oтчecтвo, дaтy и мecтo poждeния, пoл кaждoй из cтopoн, cepию, нoмep и дaтy выдaчи пacпopтa, нaимeнoвaниe выдaвшeгo opгaнa, кoд пoдpaздeлeния, мecтo peгиcтpaции.
Пoлнoe oпиcaниe oбъeктa
Oбъeкт дoлжeн быть oпиcaн тaк жe, кaк в peecтpe: «квapтиpa», «жилoй дoм», «жилoe cтpoeниe», «пoмeщeниe». Плoщaдь, кaдacтpoвый нoмep и aдpec oбъeктa тoжe дoлжны быть пpoдyблиpoвaны.
Дoкyмeнт-ocнoвaниe
Oбязaтeльнo yкaзывaeм, нa ocнoвaнии чeгo дapитeлю пpинaдлeжит нeдвижимocть и yтoчняeм, гдe и кoгдa был зapeгиcтpиpoвaн oбъeкт.
Нaпpимep, тaк: «Oтчyждaeмaя квapтиpa пpинaдлeжит Дapитeлю нa ocнoвaнии Дoгoвopa кyпли-пpoдaжи oт 18 дeкaбpя 1997 гoдa, yдocтoвepeннoгo Ивaнoвoй T. П., нoтapиycoм нoтapиaльнoгo oкpyгa гop. Boлoгды, пo peecтpy зa № 10-65, зapeгиcтpиpoвaннoгo в БTИ гop. Boлoгды 18 дeкaбpя 1997 гoдa в peecтpoвoй книгe № 11, cтp. 5».
Или тaк: «Oтчyждaeмaя квapтиpa пpинaдлeжит Дapитeлю нa ocнoвaнии Дoгoвopa o дoлeвoм yчacтии в cтpoитeльcтвe жилoгo дoмa № 64 oт 17 aвгycтa 2004 гoдa, Aктa пpиeмa-пepeдaчи oт 12 aвгycтa 2008 гoдa, o чeм в Eдинoм гocyдapcтвeннoм peecтpe пpaв нa нeдвижимoe имyщecтвo и cдeлoк c ним 29 aвгycтa 2008 гoдa cдeлaнa зaпиcь peгиcтpaции № 23-23/028-23/001/609/2008-8001/2, чтo пoдтвepждaeтcя Cвидeтeльcтвoм o гocyдapcтвeннoй peгиcтpaции пpaвa № AA 105101, выдaнным 31 aвгycтa 2008 гoдa Упpaвлeниeм Фeдepaльнoй cлyжбы гocyдapcтвeннoй peгиcтpaции, кaдacтpa и кapтoгpaфии пo Кpacнoдapcкoмy кpaю».
Чтo eщё мoжнo впиcaть в дoгoвop
Moжнo впиcaть ycлoвиe, пo кoтopoмy пoдapeннoe имyщecтвo вepнeтcя дapитeлю, ecли oн пepeживeт oдapяeмoгo. Taкaя нopмa ycтaнoвлeнa ч. 4 cт. 578 ГК PФ. Этo ycлoвиe бyдeт paбoтaть, тoлькo ecли eгo впиcaть. Ecли cтopoны зaбыли yпoмянyть вoзвpaт, пoдapeннaя нeдвижимocть ocтaнeтcя в coбcтвeннocти oдapяeмoгo и пocлe eгo cмepти бyдeт дeлитьcя мeждy нacлeдникaми.
Pacxoды нa oфopмлeниe дapeния
Дoгoвop дapeния мoжнo зaключить в пpocтoй пиcьмeннoй фopмe или yдocтoвepить y нoтapиyca. Нoтapиaльнoe yдocтoвepeниe нe oбязaтeльнo, нo ecли cтopoны вcё-тaки peшaт eгo cдeлaть, пpидётcя зaплaтить 0,5 пpoцeнтa oт кaдacтpoвoй cтoимocти нeдвижимocти, нo нe мeнee 300 pyблeй и нe бoлee 20 000 pyблeй. Кpoмe этoгo пpидётcя oплaтить тexничecкиe paбoты – cocтaвлeниe дoгoвopa и кoпиpoвaниe дoкyмeнтoв.
Oбpaтитe внимaниe – ecли дapитe дoлю нeдвижимocти, тo визитa к нoтapиycy избeжaть нe yдacтcя. Любoe oтчyждeниe дoли в пpaвe oбщeй дoлeвoй coбcтвeннocти мoжeт coвepшaтьcя тoлькo c нoтapиaльным yдocтoвepeниeм.
Eщё oдин нюнac — ecли в пocлeдyющeм нaдyмaeтe пpoдaвaть квapтиpy зa ипoтeчныe дeньги, c пpocтoй пиcьмeннoй фopмoй мoгyт вoзникнyть зaтpyднeния. Нeкoтopыe бaнки плoxo oтнocятcя к тaким пpaвoycтaнaвливaющим дoкyмeнтaм.
Peгиcтpaция пpaвa coбcтвeннocти в Pocpeecтpe oбoйдётcя в 2 000 pyблeй. Этy cyммy пpидётcя зaплaтить в любoм cлyчae, нeвaжнo, пoдпиcывaeтe вы пpocтyю пиcьмeннyю фopмy или нoтapиaльнo yдocтoвepяeтe cдeлкy.
Пoдпиcaниe дoгoвopa
Дoгoвop дapeния, кoтopый yдocтoвepяeт нoтapиyc, дoлжeн быть пoдпиcaн в eгo пpиcyтcтвии. Нo и пpocтyю пиcьмeннyю фopмy лyчшe нe пoдпиcывaть зapaнee, a пocтaвить aвтoгpaфы нeпocpeдcтвeннo пpи пepeдaчe дoкyмeнтoв нa peгиcтpaцию в пpиcyтcтвии coтpyдникa, пpинимaющeгo вaш пaкeт.
Нaлoги
3a пoлyчeннyю в дap нeдвижимocть нaдo бyдeт зaплaтить нaлoг нa дoxoды физичecкиx лиц – 13% oт кaдacтpoвoй cтoимocти. Нo Нaлoгoвый кoдeкc PФ в пyнктe 18.1 cтaтьи 217 пpeдycмoтpeл иcключeниe. Ecли дapитeль и oдapяeмый близкиe poдcтвeнники или члeны ceмьи, oт yплaты нaлoгa oни ocвoбoждaютcя.
К близким poдcтвeнникaм и члeнaм ceмьи Ceмeйный кoдeкc oтнocит cyпpyгoв, poдитeлeй и дeтeй, в тoм чиcлe ycынoвитeлeй и ycынoвлeнныx, дeдyшeк, бaбyшeк и внyкoв, пoлнopoдныx и нeпoлнopoдныx, c oбщим oтцoм или мaтepью, бpaтьeв и cecтёp. Oбpaтитe внимaниe, чтo тёти, дяди и плeмянники в этoт cпиcoк yжe нe пoпaдaют.
Пaмяткa нa бyдyщee
1. Пoдгoтoвьтe дoкyмeнты: пacпopтa cтopoн, пpaвoycтaнaвливaющиe и пpaвoyдocтoвepяющиe дoкyмeнты, пpи нeoбxoдимocти coглacиe cyпpyгa, кaдacтpoвый и тexничecкий пacпopтa, cпpaвкy oб oтcyтcтвии зaпpeтoв и apecтoв.
2. Bпишитe в дoгoвop ФИO и пacпopтныe дaнныe дapитeля и oдapяeмoгo, cвeдeния oб oбъeктe, peквизиты пpaвoycтaнaвливaющeгo дoкyмeнтa.
3. Ecли xoтитe, чтoбы имyщecтвo вepнyлocь к дapитeлю, ecли oн пepeживёт oдapяeмoгo, a нe cтaлo чacтью нacлeдcтвeннoй мaccы, yкaжитe этo в дoгoвope.
4. Дoгoвop мoжнo yдocтoвepить нoтapиaльнo или cocтaвить в пpocтoй пиcьмeннoй фopмe. Нoтapиaльнaя cдeлкa oбoйдётcя в 0,5 пpoцeнтa oт кaдacтpoвoй cтoимocти нeдвижимocти, нo нe мeнee 300 pyблeй и нe бoлee 20 000 pyблeй плюc тexничecкиe paбoты. Peгиcтpaция в Pocpeecтpe бyдeт cтoить 2 000 pyблeй.
5. Ecли дapитe дoлю, пpидeтcя cxoдить к нoтapиycy.
6. Ecли в пocлeдyющeм бyдeтe пpoдaвaть пoдapeннyю нeдвижимocть пoкyпaтeлю c ипoтeкoй, c нeзaвepeнным y нoтapиyca дoгoвopoм мoгyт вoзникнyть пpoблeмы. Нe вce бaнки пpинимaют тaкиe дoгoвopa.
7. Ecли coбиpaeтecь пoдapить квapтиpy, пpиoбpeтённyю пo дoгoвopy дoлeвoгo yчacтия, лyчшe дoждaтьcя oкoнчaния cтpoитeльcтвa, пoлyчить дocтpoeнный oбъeкт пo aктy пpиёмa-пepeдaчи, зapeгиcтpиpoвaть пpaвo coбcтвeннocти и yжe пocлe этoгo пoдпиcывaть дapcтвeннyю.
8. Нe пoдпиcывaйтe дoгoвop зapaнee, пocтaвьтe пoдпиcи пpи нoтapиyce или coтpyдникe MФЦ.
9. Нe зaтягивaйтe c peгиcтpaциeй пpaвa coбcтвeннocти, чтoбы нe нaживaть лишниx пpoблeм.
10. 3a пoлyчeннyю в дap нeдвижимocть нaдo зaплaтить НДФЛ – 13% oт кaдacтpoвoй cтoимocти. Нo тoлькo ecли дapитeль и oдapяeмый нe пpиxoдятcя дpyг дpyгy близкими poдcтвeнникaми или члeнaми ceмьи.
Дарение недвижимости близким родственникам
Подборка наиболее важных документов по запросу Дарение недвижимости близким родственникам (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика: Дарение недвижимости близким родственникам
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2020 год: Статья 265 “Условия, необходимые для установления фактов, имеющих юридическое значение” ГПК РФ
(ООО юридическая фирма “ЮРИНФОРМ ВМ”) Обоснованно не приняв во внимание указание заявителя на то, что установление соответствующего факта необходимо для получения свидетельства о рождении, подтверждения родства со своим отцом, а также возможности освобождения от уплаты налога при совершении сделки (купли-продажи, дарения недвижимого имущества) между близкими родственниками, поскольку не влияет на возникновение, изменение или прекращение личных или имущественных прав заявителя, суд правомерно отказал в принятии заявления об установлении факта государственной регистрации рождения, поскольку предусмотренные статьей 265 ГПК РФ условия, необходимые для установления факта, имеющего юридическое значение, отсутствуют, учитывая, что из заявления не усматривается, что права, свободы или законные интересы заявителя нарушены и установление факта регистрации его рождения не порождает для последнего каких-либо правовых последствий.
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2021 год: Статья 346.15 “Порядок определения доходов” главы 26.2 “Упрощенная система налогообложения” НК РФ
(Юридическая компания “TAXOLOGY”) Индивидуальный предприниматель, применяющий УСН, получил от близкого родственника в порядке дарения нежилое помещение. И даритель, и одаряемый использовали нежилое помещение в предпринимательской деятельности. Налогоплательщик считал, что сам договор дарения заключен вне рамок предпринимательской деятельности, следовательно, доходы в виде безвозмездно полученного от близкого родственника объекта недвижимости освобождаются от налогообложения на основании п. 18.1 ст. 217 НК РФ. Налоговый орган пришел к выводу, что указанный доход подлежит налогообложению на основании п. 8 ст. 250 НК РФ. Суд признал доначисление налогов правомерным и указал, что сделка совершена в рамках предпринимательской деятельности, о чем свидетельствует наличие у сторон договора статуса предпринимателей, кроме того, спорное помещение не предназначено для использования в личных, семейных или домашних нуждах, использовалось в предпринимательской деятельности до и после его передачи в дар.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Дарение недвижимости близким родственникам
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Вопрос: Об НДФЛ при получении по договору дарения недвижимого имущества.
(Письмо Минфина России от 29.01.2018 N 03-04-05/4896) При этом согласно абзацу второму пункта 18.1 статьи 217 Кодекса доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами).
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: Существенное изменение обстоятельств и договор дарения. Решение Верховного суда Германии от 18.06.2019 по делу X ZR 107/16 и комментарий к нему
(Нам К.В.)
(“Вестник экономического правосудия Российской Федерации”, 2020, N 6) Интересной и обоснованной представляется аргументация суда по определению основания сделки в договоре дарения, и в частности в договоре дарения жилой недвижимости близкому родственнику. Договор дарения отличается от классических синаллагматических договоров, основанных на обмене и, за некоторыми исключениями, считается исполненным с передачей подарка. Поэтому на первый взгляд к нему малоприменима теория существенного изменения обстоятельств, в отличие от длящихся двусторонне обязывающих договоров, являющихся основной сферой применения данной теории. В решении же четко показывается, что доктрина существенного изменения обстоятельств в равной степени применима к договору дарения, имеющему свои основания, которые впоследствии могут измениться или отпасть, что может обосновывать право стороны на изменение или расторжение договора.
Нормативные акты: Дарение недвижимости близким родственникам
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
“Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая)” от 05.08.2000 N 117-ФЗ
(ред. от 29.11.2021) Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами);
Как оформить договор дарения
Что и кому можно дарить. В каких случаях нужно заключать договор дарения и можно ли его отменить. Как подарить квартиру, долю в квартире, участок или автомобиль близким родственникам и посторонним. За какие подарки нужно платить налоги
- 1. Что такое дарение?
- 2. Кто может быть дарителем?
- 3. Кому нельзя дарить подарки?
- 4. Как подарить движимое имущество, например деньги или автомобиль?
- 5. Как подарить квартиру, дом, участок, гараж?
- 6. Нужно ли платить налог за подарок?
- 7. Можно ли отказаться от подарка?
- 8. Можно ли забрать подарок* обратно?
- 9. Что делать с обещанным подарком в случае смерти дарителя или одаряемого?
- 10. У меня остались вопросы. Куда обратиться?
1. Что такое дарение?
- безвозмездная передача одним лицом другому в собственность вещи либо имущественного права (требования) к себе или к третьему лицу;
- обещание безвозмездно передать в собственность какую-либо вещь либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу. Например, родители обещают ребенку, что подарят ему свой автомобиль, когда ему исполнится 18 лет. Следует обратить внимание, что обещание передать вещь требует обязательной письменной формы и должно содержать ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу вещи или права конкретному лицу. Обещание подарить все свое имущество или часть всего своего имущества без указания на конкретный предмет дарения в виде вещи, права или освобождения от обязанности ничтожно. Также важно понимать, что нельзя пообещать подарить что-то после своей смерти — в этом случае составляется завещание;
- освобождение или обещание освобождения от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. Другими словами, когда даритель прощает одаряемому долг либо когда берет на себя обязательство выплатить его долг третьему лицу. Опять же, безвозмездно.
Если одаряемый в ответ на подарок также передает какую-либо вещь или имущественное право дарителю, оказывает ему какую-либо услугу либо берет на себя другие обязательства, сделка считается притворной.
2. Кто может быть дарителем?
Подарок стоимостью менее 3 тысяч рублей может подарить кто угодно кому угодно.
Для более дорогих подарков в Гражданском кодексе есть ограничения. Дарителем не может быть:
- малолетний гражданин, то есть ребенок до 14 лет, — ни лично, ни через законного представителя. С 14 лет дорогостоящие подарки можно вручать с письменного согласия родителей (усыновителей, попечителей); если речь идет о недвижимости, также нужно будет получить разрешение органов опеки и попечительства. Исключение — полная эмансипация ребенка в 16 лет;
- гражданин, признанный недееспособным , — ни лично, ни через законного представителя.
3. Кому нельзя дарить подарки?
Согласно Гражданскому кодексу, запрещается дарить дорогостоящие подарки (дороже 3 тысяч рублей):
- работникам образовательных, медицинских, социальных и аналогичных организаций, в том числе работникам организаций для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, от лица тех, кто в этих организациях лечится, учится или содержится, и их родственников;
- лицам, замещающим государственные и муниципальные должности, государственным и муниципальным служащим, служащим Банка России в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей (за исключением подарков в связи с официальными мероприятиями, но и в этом случае подарки дороже 3 тысяч рублей признаются государственной собственностью);
- коммерческим организациям, если одаряемым по договору дарения также является коммерческая организация.
4. Как подарить движимое имущество, например деньги или автомобиль?
В Гражданском кодексе предусмотрены случаи, когда письменная форма договора дарения (в обиходе — дарственная) движимого имущества обязательна:
- если договор содержит обещание дарения в будущем;
- если даритель — юридическое лицо и стоимость дара превышает 3 тысячи рублей.
В остальных случаях договор дарения может быть заключен как письменно, так и устно — посредством вручения самого подарка, символической передачи подарка (например, вручение ключей) либо вручения правоустанавливающих документов.
Однако во избежание недоразумений рекомендуется все договоры дарения заключать письменно у любого нотариуса . Во-первых, нотариус разъяснит вам ваши права и обязанности, поможет лучше разобраться в том, какие юридические последствия повлечет за собой заключение договора дарения. Во-вторых, если в будущем кто-то захочет оспорить факт передачи и получения дара, вам будет легче доказать свою правоту в суде: нотариальный акт имеет повышенную доказательную силу. Но даже если в рамках отдельного дела и будет доказано, что нотариальное действие было совершено с нарушением закона, нотариус несет полную финансовую ответственность за результаты своей профессиональной деятельности. Это означает, что он возместит причиненный ущерб в полном объеме. Таким образом, обращение к нотариусу при заключении договора дарения обеспечит максимальную надежность и безопасность совершаемой сделки.
На практике оформленный письменно договор дарения, подтверждающий право собственности нового владельца, потребуется при дарении автомобиля и других автотранспортных средств для регистрации в ГИБДД, а также самоходной техники (регистрируется в Гостехнадзоре Москвы), самолетов и вертолетов (регистрируется в Федеральном агентстве воздушного транспорта РФ) и маломерных судов (регистрируется в Государственной инспекции по маломерным судам РФ города Москвы).
5. Как подарить квартиру, дом, участок, гараж?
Чтобы подарить недвижимость, необходимо иметь в виду следующие условия:
- если вы хотите подарить имущество, находящееся в общей совместной собственности, вам требуется получить согласие всех остальных собственников (за исключением случаев, когда между вами заключено соглашение, в котором указано иное). Речь идет именно о совместной, а не долевой собственности. Если вы владеете долей и хотите ее подарить, вам не нужно получать согласие других собственников;
- письменный договор — обязательное условие при дарении недвижимости. Вы можете составить его как самостоятельно, так и, например, с юристом, но надежнее всего заключить договор у нотариуса . Обращаться нужно к нотариусу, работающему в том субъекте Федерации, где находится недвижимость . Если вы дарите долю в квартире (за исключением случаев, когда все собственники дарят свои доли по одной сделке), то заверять у нотариуса не просто желательно, а обязательно (в силу требований закона);
- переход права нужно обязательно зарегистрировать в Росреестре. Если вы удостоверили договор у нотариуса, он самостоятельно направит все документы на регистрацию прав. Срок регистрации в этом случае сокращен — три дня при подаче нотариусом документов на бумажном носителе и один день при подаче документов в электронном виде.
6. Нужно ли платить налог за подарок?
Если вы даритель, вам не нужно платить налог за дарение. Вы передаете вещь безвозмездно — соответственно, не получаете доход. Таким образом, оснований для уплаты подоходного налога (НДФЛ) нет.
Как оформить дарственную на квартиру
На самом деле термина дарственной в законе нет, а есть договор дарения. Причем часто люди думают, что дарение — это односторонняя сделка, то есть человеку достаточно только подарить. Но договор дарения — это двусторонний договор, потому что одаряемый может и не принять дар. Получается, что для дарения требуется как желание дарителя, так и согласие одаряемого, то есть две стороны.
Вторая особенность договора дарения — безвозмездность. Если получатель дара совершает любые встречные действия со своей стороны, например перечисляет взамен деньги или дарит свою недвижимость, это уже не дарение, а ничтожная или притворная сделка. По сути такая сделка становится уже куплей-продажей или меной, но не дарением.
Давайте разберемся, что должно быть в договоре дарения и в каком случае понадобится нотариус, чтобы его оформить. Если некогда читать статью целиком, можно скачать наш бланк договора дарения квартиры и заполнить от своего имени. Но это только в том случае, если вам не нужен нотариус.
Оформление дарственной на квартиру
Шаблон простого договора дарения квартирыDOC, 37 КБ
Особенности дарственной на квартиру
Форма договора. По закону договор дарения может быть заключен как в устной форме, так и в письменной. Но если собираетесь дарить недвижимость, нужно обязательно составить договор в письменной форме и зарегистрировать переход права собственности в Росреестре. Если договор не в письменной форме — он считается недействительным, а если его не зарегистрировать — незаключенным. Просто передать документы на квартиру нельзя.
Нотариальное удостоверение договора в обычных случаях не требуется. Нотариус нужен, если дарят не всю квартиру, а, например, только комнату. Или если у квартиры несколько собственников и только один из них хочет подарить часть кому-то другому. Еще нотариус нужен обязательно, если собственники квартиры или ее части — несовершеннолетние или даритель ограниченно дееспособен.
С 31 июля 2019 года изменили правила об обязательном участии нотариуса в сделках с долями. Если дарение всех долей проходит по одной сделке, нотариус не нужен. Все собственники квартиры могут подарить свои доли по договору дарения без участия нотариуса. По-прежнему обязателен нотариус только в случае, если долю дарит только один из собственников.
Какие требования предъявляются к участникам сделки
Есть обязательные требования к дарителю:
- Дееспособность. Дарить может тот, кто осознает свои действия и контролирует поступки. Например, несовершеннолетний подарить свою долю в квартире не может.
- Психическое здоровье и осознанность действий. Дарение могут признать недействительным, если человек дарил под давлением или не осознавал, что он делает.
- Право собственности. Человек должен владеть тем, что он дарит.
Дарение недвижимости между двумя юридическими лицами запрещено — то есть одна фирма не может подарить другой офис. Но если офис принадлежит по документам директору, а не фирме, директор может его подарить другой компании. И наоборот: компания может подарить квартиру своему сотруднику.
Какие документы нужны для оформления
Чтобы составить договор дарения, понадобятся следующие документы:
- Паспорта сторон договора — дарителя и одаряемого.
- Документы, которые подтверждают права на квартиру — свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН.
- Иногда могут попросить технический паспорт, но обычно он не нужен. Он точно понадобится, если дарят квартиру, которую приватизировали, но не поставили на кадастровый учет. Такое бывает со старыми квартирами, которыми владеют пожилые люди.
По закону составлять акт приема-передачи в обязательном порядке не нужно. Но лучше его составить — это позволит избежать взаимных претензий и проблем, если подписание договора и государственная регистрация будут существенно разнесены по времени. Хотя договор дарения и считается заключенным с момента регистрации перехода права, но сама сделка считается совершенной с момента передачи дара одаряемому.
Например, даритель подписал договор дарения и акт приема-передачи , но зарегистрировать переход права собственности не успел, поскольку умер. Акт поможет доказать, что фактическое владение перешло к одаряемому и зарегистрировать договор в судебном порядке.
Где оформить дарственную на квартиру
Обратиться к риелтору или юристу. Они составят договор сами, а сторонам останется только подписать его. Юристы, как правило, обходятся куда дешевле, а вероятность, что они составят договор корректно, — больше.
Оформить дарственную в МФЦ. В некоторых МФЦ есть отдельные коммерческие службы, которые за незначительную плату заполняют шаблоны договора. Например, в Москве или Санкт-Петербурге это службы при Едином центре документов.
Порядок составления дарственной на квартиру у нотариуса. Я уже писал, когда нотариус обязателен. Для остальных случаев дарение у нотариуса можно оформить по желанию.
Самостоятельно. Для этого нужно скачать и заполнить простую письменную форму договора. Ее я приведу ниже и поясню, как правильно заполнять.
Рассказываем в нашей бесплатной рассылке. Подпишитесь, чтобы получать на почту лучшие статьи дважды в неделю
Как происходит оформление дарственной
Порядок составления дарственной на квартиру у нотариуса. С нотариусами все просто — приносите документы, платите деньги и подписываете договор. Нотариус обязан по закону объяснить вам каждое слово в договоре, если оно непонятно. Зарегистрировать переход прав на квартиру нотариус тоже может — причем намного быстрее, чем если пойти самостоятельно. Когда сделку оформляют у нотариуса, он в обязательном порядке оказывает услуги по электронной регистрации перехода права собственности, то есть сам подает за вас все документы в Росреестр. И это намного быстрее, чем если это делать самому.
Образец заполнения договора дарения. Если решите составить договор самостоятельно, скачайте и заполните бланк дарения квартиры.
- ФИО и реквизиты сторон. К ним относятся паспортные данные и регистрация. Причем регистрацию следует указывать строго так же , как в паспорте, включая используемые сокращения.
- Реквизиты квартиры: адрес, кадастровый номер, номер записи в ЕГРН и дата его присвоения, а также основания возникновения прав на квартиру — договоры купли-продажи , дарения и прочее, акты приема-передачи . Если на квартиру есть свидетельство на гербовой бумаге, следует указать его серию, номер, а также когда и кем выдано.
- Подписи сторон рекомендуется расшифровывать полностью: ФИО прописью и подпись.
Сколько стоит оформление дарственной на квартиру. Стоимость складывается из нескольких частей: составление договора и госпошлина за регистрацию.
Сколько стоит оформление дарственной на квартиру. Стоимость складывается из нескольких частей: составление договора и госпошлина за регистрацию.
Риелторы редко берут меньше 10 тысяч рублей за договор, а юристы могут сделать и за 5 тысяч. Единой цены здесь нет, и все зависит от расценок исполнителя.
Нотариальное удостоверение договора стоит дороже: 0,5% от стоимости квартиры (или доли в квартире), но не менее 3000 рублей, плюс примерно 4300 рублей за техническую работу. То есть как минимум выйдет не меньше 7300 рублей. Тариф на техническую работу отличается по регионам и устанавливается нотариальной палатой региона. С февраля 2019 года платить нотариусу за электронную подачу документов на регистрацию перехода права собственности не нужно — теперь они делают это без дополнительной оплаты. До этого надо было платить отдельно за удостоверение договора и за подачу документов в Росреестр.
Специалисты в МФЦ стоят значительно дешевле и юристов, и нотариуса, и риелторов. Как правило, они просят в пределах 2 тысяч рублей, однако есть далеко не в каждом МФЦ. В Москве и Санкт-Петербурге эта услуга стоит 2500 рублей. Если составить договор у них, сделку зарегистрируют в обычные сроки в отличие от нотариальной.
Дарение недвижимости близкому родственнику
В чем состоит особенность дарения недвижимости близкому родственнику? Как правильно оформить дарственную и нужно ли будет платить налог?
Содержание
Что такое дарение
Дарение – один из распространенных способов передачи недвижимого имущества между родственниками и супругами. Если такие сделки совершают лица, не состоящие в родстве, то с большой вероятностью можно утверждать, что такая сделка притворная, т.е. имеет целью скрыть под видом дарения обычную куплю-продажу с целью ухода от налогов, а при дарении долей в квартире — с целью обойти преимущественное право покупки доли другими совладельцами недвижимости. Но такие сделки не входят в предмет нашего интереса. Мы будем говорить о настоящей процедуре дарения между родственниками и близкими.
При этом по форме и содержанию договор дарения (или дарственная) квартиры, жилого дома, дачи, иной недвижимости между родственниками ничем не отличается от дарения того же имущества между иными лицами.
Согласно п. 1 ст. 572 Гражданского кодекса РФ по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь (в том числе недвижимое имущество) в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу, либо освобождает или обязуется освободить другую сторону от имущественной обязанности перед собой или третьим лицом.
Что такое имущественное право (требование) в контексте обсуждаемого вопроса о дарении квартиры родственнику, и как его можно подарить?
Под имущественным правом следует понимать, например, права по договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, заключенного в порядке так называемого 214-го ФЗ (Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»), т.е. фактически это права на будущую квартиру в конкретном жилом доме. Именно такое право можно подарить посредством безвозмездной уступки прав по вышеуказанному договору в пользу одаряемого, совершая, в том числе, дарение квартиры между близкими родственниками.
То же можно сказать и о любых правах, выраженных в ценной бумаге. Передавая в дар ценные бумаги близкому родственнику или кому-либо еще, вы фактически дарите имущественное право, удостоверяемое такой ценной бумагой. Например, вышеуказанный закон предусматривает такую ценную бумагу, как жилищный сертификат — облигацию особого вида, в которой также выражено право на получение квартиры в будущем от ее эмитента — лица, выпустившего жилищный сертификат (п. 2 ч. 2 ст. 1 указанного закона).
Чтобы понять суть вышеуказанной нормы закона про дарение было легко и неспециалисту в сфере права, следует разъяснить такую вещь: если вы оплачиваете за своих близких родственников что-либо, например, коммунальные платежи, и делаете это совершенно безвозмездно, т.е. не берете за это никакой компенсации, значит, это тоже подарок. Вы в терминах ГК РФ «освободили» вашего родственника от обязательств перед собой, сказав ему, что он вам ничего не должен. Такое дарение можно также считать прощением долга в смысле ст. 415 ГК РФ, однако это уже нюансы, которые мы затрагивать не будем.
Следует иметь в виду, что в силу той же ст. 572 ГК РФ при наличии встречной передачи вещи, денег, права либо встречного обязательства договор не признается дарением. Такой договор считается притворным, и к нему применяются правила договора, которые стороны на самом деле имели в виду, например, купли-продажи недвижимости. То есть этим еще раз подчеркивается безвозмездность договора дарения как между близкими родственниками, так и между любыми другими лицами.
Действующий закон говорит, что обещание подарить что-либо конкретное также признается договором дарения, и обязывает обещавшего, если его обещание было выражено в соответствующей юридической форме ясно и недвусмысленно, совершить в будущем безвозмездную передачу конкретного имущества, в том числе квартиры.
Любопытны в связи с этим также следующие законодательные положения: в силу ст. 581 ГК РФ права одаряемого, которому по договору дарения обещан дар, не переходят к его наследникам (правопреемникам), если иное не предусмотрено договором дарения; и, напротив, обязанности дарителя, обещавшего дарение, переходят к его наследникам (правопреемникам), если иное не предусмотрено договором дарения.
Существует и законодательный запрет дарения. В силу ст. 575 ГК РФ дарение имущества, в том числе жилого предназначения, в частности, недопустимо от имени малолетних (лиц, не достигших 14 лет) и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями, т.е. родителями, усыновителями, опекунами, попечителями, в том числе органами опеки и попечительства. Таким образом, дарственная на родственника на квартиру или другое имущество может быть оформлена только с учетом этих условий.
Договор дарения: как составить
Как правильно составить договор дарения квартиры или доли в квартире мужу, жене или другому близкому родственнику?
В дарственной на родственника должны быть согласованы все существенные условия. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК РФ).
Что это значит? Применительно к договору дарения между мужем и женой или иными близкими родствениками, а также любыми другими лицами существенным является условие о его предмете, т.е. о квартире. Казалось бы, вы дарите то, что имеете, иного нет, но в договоре необходимо точно описать все адресные и технические характеристики передаваемой в дар квартиры либо доли в праве на нее, если предметом дарения является не вся квартира, а лишь ее часть. Описывая предмет дарения, указывают полный адрес с номером квартиры, а также этаж, площадь — жилую и общую, количество комнат с указанием их площадей, кадастровый номер, номер записи государственной регистрации права в реестре прав на недвижимость. При этом, имея долю в квартире, вы должны описать характеристики всей квартиры в целом и указать, что дарите долю в ней, выраженную через арифметическую дробь — 1/3, 1/5 и т.п.
Если вам принадлежит лишь доля в квартире, и вы занимаете конкретную комнату, вы не можете указывать, что вы хотите подарить комнату родственнику или другому лицу, потому что вам не принадлежит на праве собственности конкретная комната. Подразумевается, что вы лишь занимаете ее по договоренности всех проживающих в квартире совладельцев, как правило, пропорционально принадлежащей вам доле, т.е. в соответствии с так называемым сложившимся порядком пользования. Однако во избежание возможных споров вы можете указать в договоре дарения доли квартиры родственнику, какой частью жилого помещения вы пользуетесь в счет принадлежащей вам доли. Право пользования этой же частью квартиры, т.е. конкретной комнатой, закрепленной за вами, перейдет к одаряемому. Но и в этом случае споров не всегда удается избежать. Так, если используемая вами комната непропорционально больше принадлежащей вам доли в квартире, то, несмотря на сложившийся порядок пользования, при передаче данной доли одному из родственников, ранее не проживавшему в этой квартире, другой совладелец квартиры может не согласиться с проживанием в той же комнате одаряемого родственника и потребовать передать ему в пользование другую комнату соразмерно его доле. Если это невозможно в силу конструктивных особенностей квартиры, совладелец вправе потребовать денежную компенсацию за использование совладельцем жилого помещения большей площади, чем причитается на его долю (п. 2 ст. 247 ГК РФ).
К существенным условиям договора дарения квартиры стороны могут отнести право дарителя и других лиц на проживание в ней в течение определенного срока или бессрочно. Например, даритель может указать в договоре на свое право дожить в подаренной квартире до своей смерти.
Как правильно оформить дарственную на квартиру
то касается оформления дарственной на квартиру на родственника, то, по общему правилу, достаточно простой письменной формы (ст. 160, 161 ГК РФ), но по взаимному соглашению стороны могут оформить договор дарения у нотариуса (пп. 2 п. 2 ст. 163 ГК РФ). В отдельных случаях нотариальная форма обязательна, поскольку это предписано законом (пп. 1 п. 2 ст. 163 ГК РФ). Дарственная на квартиру у нотариуса может быть оформлена в следующих случаях.
Так, согласно п. 1 ст. 24 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению.
Согласно п. 2 ст. 30 указанного закона сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.
Аналогичные нормы предусмотрены Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (п. 1 ст. 42, п. 2 ст. 54), вступившим в силу с 1 января 2017 г.
Под несовершеннолетними гражданами в контексте указанных норм понимаются молодые люди от 14 до 18 лет. Дарение от имени несовершеннолетнего в возрасте от 14 до 18 лет возможно с письменного согласия его законных представителей (родителей, усыновителей, попечителей) с предварительного разрешения (согласия) органа опеки и попечительства (п. 1 ст. 26, ст. 37 ГК РФ; п. 3 ст. 60 Семейного кодекса РФ).
Напомним, что дарение от имени малолетних детей, т.е. лиц, не достигших 14 лет, не допускается.
Вместе тем дарение в пользу таких лиц, равно как и в пользу лиц от 14 до 18 лет, законом не запрещено и не ограничено, поскольку в этом случае их права никак не нарушаются, а имущество не убывает, а приумножается. При этом при совершении дарственной в их пользу от имени совершеннолетних дееспособных граждан и юридических лиц достаточно соблюдения простой письменной формы договора дарения. От имени несовершеннолетних лиц дар принимают их законные представители (родители, усыновители, опекуны и попечители), но в дальнейшем распоряжаться и пользоваться имуществом несовершеннолетних одаряемых законные представители смогут только с соблюдением ограничений и правил распоряжения и пользования имуществом несовершеннолетних, предусмотренных законом (ст. 26, 28, 37, п. 4 ст. 292 ГК РФ, п. 3 ст. 60 СК РФ, ст. 17–23 Федерального закона от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве» и др.), который, как правило, предусматривает предварительное разрешение органа опеки и попечительства. Таким образом, вы можете при желании осуществить дарение доли квартиры и квартиры близкому родственнику, не достигшему совершеннолетия.
При дарении квартиры или доли в квартире женой или мужем может потребоваться согласие другого супруга. Если даритель приобретал недвижимость в период брака по возмездной сделке при отсутствии брачного договора, устанавливающего иной режим имущества супругов, не основанный на принципе равенства долей в случае его раздела, требуется нотариально удостоверенное согласие супруга на сделку (п. 3 ст. 35 СК РФ). Напротив, от супруга одаряемого такое согласие не требуется, поскольку сделка является безвозмездной, а имущество, переданное в дар, поступает исключительно в собственность одаряемого и не входит в совместно нажитое имущество (ст. 34, п. 1 ст. 36 СКРФ).
Сколько стоит составить, оформить и заверить договор дарения у нотариуса, можно уточнить в нотариальных конторах вашего города.
Государственная регистрация дарственной на квартиру
Каким образом осуществляется регистрация договора дарения между близкими родственниками?
Переоформление квартиры по договору дарения между родственниками предполагает переход права собственности.
Право собственности, переход права собственности, прекращение права собственности и иные права на недвижимое имущество в случаях, предусмотренных законом, подлежит государственной регистрации (ст. 131 ГК РФ). В силу п. 3 ст. 574 ГК РФ договор дарения недвижимого имущества также подлежит государственной регистрации.
Соответственно, право собственности одаряемого на подаренную ему квартиру, иное жилое помещение, а также сам договор дарения подлежат такой регистрации независимо от формы сделки — простой письменной или нотариальной — в Едином государственном реестре недвижимости согласно Федеральному закону от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», принятому взамен упомянутого Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», который утрачивает силу с 1 января 2020 г.
Государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней осуществляет уполномоченный орган — Росреестр и его территориальные подразделения. Обратиться за услугой по государственной регистрации дарственной и права собственности на квартиру за одаряемым в Росреестре можно также в многофункциональные центры оказания государственных услуг (МФЦ).
Для совершения действий по государственной регистрации сделок и права на недвижимость требуется представление документа об уплате государственной пошлины. Для физических лиц размер госпошлины установлен в размере 2 тыс. руб. (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ).
Органы Росреестра в случае простой письменной формы договора дарения либо нотариусы в случае его нотариального удостоверения проводят правовую экспертизу документов, а также проверяют законность сделки. Общий срок регистрации с 1 января 2017 г. составляет 7 рабочих дней. В случае подачи документов через МФЦ срок удлиняется на 2 рабочих дня. По завершении регистрационных процедур сторонам выдается по одному экземпляру договора дарения с отметкой о произведенной государственной регистрации, а одаряемому — также выписка из Единого государственного реестра недвижимости, удостоверяющая произведенную государственную регистрацию прав. С 1 января 2017 г. выдача свидетельств о государственной регистрации прав более не предусмотрена.
Отказ принять дар
Согласно ст. 573 ГК РФ одаряемый вправе в любое время до передачи ему дара отказаться от него. В этом случае договор дарения считается расторгнутым. Если договор дарения заключен в письменной форме, отказ от дара также должен быть совершен в письменной форме. В случае регистрации договора дарения в порядке п. 3 ст. 574 ГК РФ отказ от принятия дара также подлежит государственной регистрации.
Отказ от дарения
В соответствии со ст. 577 ГК РФ даритель вправе отказаться от исполнения договора, содержащего обещание передать в будущем одаряемому квартиру (долю в квартире) или право на нее по договору долевого участия в строительстве, если после заключения договора имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня его жизни. Это положение закона весьма актуально в случае с жильем, когда, например, даритель, обещавший передать квартиру сыну, и планировавший выехать для проживания в другой регион, вынужден остаться в силу изменившихся обстоятельств или ухудшения состояния здоровья.
Даритель вправе отказаться от исполнения договора также в случае и по основаниям, по которым дарение может быть отменено согласно п. 1 ст. 578 ГК РФ. В силу указанной нормы даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения. В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя.
Кроме этого, в силу п. 2 той же статьи даритель вправе потребовать в судебном порядке отмены дарения, если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты. Теоретически такая угроза утраты, разрушения квартиры, неустранимый вред, порча отдельных ее частей может существовать при несоблюдении правил по содержанию, пользованию и эксплуатации квартиры, имеющей для дарителя неимущественную ценность (например, квартира-музей, или в квартире имеются неотделимые улучшения, атрибуты и конструктивные элементы, имеющие особую архитектурную или иную культурную ценность).
Отмена дарения
Закон предусматривает возможность включения в договор права дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого (п. 4 ст. 578 ГК РФ). В случае отмены дарения одаряемый обязан возвратить подаренную вещь, т.е. и квартиру тоже, если она сохранилась в натуре к моменту отмены дарения (п. 5 ст. 578 ГК РФ). Трудно предположить, что квартира могла не сохраниться, но она могла быть существенно переустроена.
Если вас заинтересовал этот вопрос, то мы рекомендуем вам прочесть подробную статью на нашем сайте о том, как можно отменить или оспорить дарственную.
Дарение квартиры близкому родственнику: налоги
По общему правилу налогового законодательства в случае получения физическим лицом в дар какого-либо имущества или денег, за исключением случаев, указанных в Налоговом кодексе РФ, государство рассматривает подаренное имущество или деньги в качестве дохода, который подлежит налогообложению в соответствии с положениями гл. 23 Налогового кодекса РФ («Налог на доходы физических лиц»). Однако в силу нормы, приведенной в абз. 2 п. 18.1 ст. 217 НК РФ, доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом РФ (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами). Проще говоря, по состоянию на 2022 год налог на дарение квартиры или доли в квартире близкому родственнику отсутствует.
Договор дарения: как правильно оформить передачу квартиры
Договор дарения — популярный способ безвозмездной передачи условно наследуемого имущества между родственниками. Этот способ часто используется, так как дарственная проста в оформлении и безвозмездна.
Рассказываем, как правильно оформить передачу квартиры по договору дарения в 2022 году.
Когда можно дарить
Передать в дар недвижимость или ее часть можно в любое время. Но просто передать документы на квартиру нельзя — сделку нужно зарегистрировать в Росреестре. Некоторые пишут дарственную на родственников, но не регистрирует сделку — такой договор считается незаключенным. Если договор не заключен в письменной форме, он считается недействительным.
Договор нужно заключить при жизни дарителя
Мария Спиридонова, член Ассоциации юристов России:
— Передать в дар недвижимость или ее часть можно в любое время. В отличие от завещания дарение является двусторонним договором, который требует согласия одаряемого. Здесь следует помнить, что согласно гражданскому законодательству государственной регистрации в Росреестре подлежит переход права собственности на недвижимое имущество, а не сам договор. Договор нужно заключить при жизни дарителя, так как сделка, предусматривающая передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ничтожна.
Безвозмездная сделка
Важно отметить, что дарственная является безвозмездной сделкой. Согласно закону, при наличии денежной составляющей в сделке или передаче иных прав или обязательств договор не признается дарением. Согласно Гражданскому кодексу 1 , такая сделка признается мнимой или притворной.
Как оформить договор
Договор дарения может быть оформлен в простой письменной и нотариальной форме. Если недвижимое имущество принадлежит единственному собственнику, то договор дарения не нужно заверять у нотариуса. Вы просто составляете его письменно, подписываете и идете в Росреестр. Нотариальная форма рекомендуется в случае, если договор заключается между лицами, не состоящими в родственных отношениях.
Как подарить квартиру несовершеннолетнему
Дарственная часто оформляется родственниками на несовершеннолетних детей. В этом случае для оформления договора дарения потребуется нотариус. Он также необходим для оформления дарственной для ограниченно недееспособного человека.
Договор нужно заключить при жизни дарителя, так как сделка, предусматривающая передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ничтожна (Фото: fizkes/shutterstock)
Дарение доли квартиры
Нотариальное заверение договора дарения также нужно в случае, если в дар передается только доля в квартире или если у квартиры несколько собственников и один из них дарит свою часть кому-то другому.
Особенности договора дарения
Александра Воскресенская, юрист адвокатской конторы «Юков и партнеры»:
— В силу того, что договор дарения является безвозмездной сделкой, проблемы при его заключении могут возникнуть, если сторонами не являются близкие родственники. В большинстве случаев договоры дарения оспариваются, если они были совершены лицами, официально не состоящими в родстве (в том числе состоящими в гражданском браке). В таком случае предпочтительной формой дарственной является нотариальная, которую в соответствии с судебной практикой оспорить намного сложнее.
Кому нельзя дарить
В ГК РФ 2 есть запрет на заключение дарственной между коммерческими организациями, госслужащими и работниками отдельных организаций (медицинские, образовательные учреждения) в случае, если стоимость договора превышает 3 тыс. руб.
Документы для оформления дарственной
- Паспорта сторон договора.
- Документы собственности на квартиру или выписка из ЕГРН.
- Акт приема-передачи квартиры. Он составляется после регистрации сделки и передачи ключей новому собственнику. По закону, его составлять не обязательно, но это позволит в будущем избежать взаимных претензий и проблем. Дело в том, что договор считается заключенным после регистрации перехода права собственности в Росреестре, а передача собственности — после подписания акта приема-передачи.
Согласно закону, при наличии денежной составляющей в сделке или передаче иных прав или обязательств договор не признается дарением (Фото: Photographee.eu/shutterstock)
Сколько стоит оформление
При регистрации перехода права собственности на недвижимость потребуется оплатить госпошлину, которая составляет 2 тыс. руб., при дарении дома нужно будет дополнительно оплатить передачу земли (от 350 до 2 тыс. руб. в зависимости от назначения участка). Услуга выписки из домовой книги предоставляется бесплатно. За предоставление сведений из ЕГРН взимается плата в размере 300 руб.
Оформление договоров и соглашений об отчуждении недвижимого имущества (продажа, мена, дарение, отступное, внесение в уставный капитал и т. д., кроме договоров ренты и пожизненного содержания с иждивением) стоит 6 тыс. руб.
Налоги
В случае передачи в дар недвижимости близким родственникам сделка не облагается налогом. Если договор дарения оформляется не на родственников, то получатель должен будет заплатить за такой подарок 13% от его стоимости.
Риски для дарителя
При оформлении договора дарения для дарителя есть риски, так как после регистрации договора даритель лишается всех прав на имущество. Договор заключается при жизни дарителя и часто подразумевает устные договоренности, что бывший собственник имеет право проживать в подаренной квартире. Нередко случается, что эти договоренности не соблюдаются, что приводит к безуспешным, в основном, судебным разбирательствам.
Мария Спиридонова, член Ассоциации юристов России:
— Если договор дарения содержал обещание передать одаряемому вещь в будущем (то есть до регистрации перехода права собственности на квартиру), то здесь бывают риски для дарителя лишиться чуть ли не последнего имущества. В этом случае закон на его стороне: даритель вправе отказаться от исполнения договора, если после заключения договора имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня его жизни. Однако такие существенные изменения необходимо доказать. При этом, такой отказ (с соблюдением требований закона) не требует возмещения убытков одаряемому.
Как оформить дарственную на дом?
Недвижимое имущество можно передать другому человеку, оформив договор дарения. Какой порядок и условия такого договора? В этой инструкции рассмотрим все особенности дарения дома.
Что такое дарственная?
Договор дарения (или дарственная) – соглашение, которое позволяет собственнику безвозмездно передать свое имущество другому человеку.
В отличие от сделок, связанных с куплей-продажей, при договоре дарения не происходит обмен денежными средствами.
Кто не может дарить недвижимость?
Некоторые категории лиц не могут ? ст. 575 Гражданского кодекса Российской Федерации заключать договор дарения:
- Дети до 14 лет и их родители или опекуны от их имени;
- Государственным и муниципальным служащим, работникам школ, больниц, детских домов нельзя подарить дом, если это связано с их должностным положением или выполнением ими должностных обязанностей;
- Коммерческие организации не могут дарить недвижимость друг другу.
Какие бывают виды договоров дарения?
При заключении обычного договора дарения дом сразу переходит в собственность одаряемого. Но он также может включать и дополнительные условия (например, наступление определенного события или даты). Тогда зарегистрировать право собственности можно будет только после выполнения такого условия.
Какой порядок оформления договора дарения дома?
Для того, чтобы оформить дарение дома, необходимо совершить следующие действия:
Шаг 1. Собрать необходимые документы
Для оформления договора дарения необходимы следующие документы:
паспорта дарителя и одаряемого;
выписка из ЕГРН;
документы на дом и земельный участок (например, договор купли-продажи, свидетельство о праве наследования или другой документ, на основе которого возникло право собственности);
выписка из домовой книги;
квитанция об оплате госпошлины.
В зависимости от жизненной ситуации, могут понадобиться и другие документы. Например, согласие супруга, если дом приобретен в браке, или согласие родителей, если даритель – несовершеннолетний;
Шаг 2. Заключить договор дарения
Договор дарения недвижимости заключается в письменной форме и должен содержать следующие пункты:
желание дарителя безвозмездно передать дом;
точные сведения о доме (такие как адрес, площадь, кадастровый номер и технические характеристики);
сведения о земельном участке (категория земель ивид разрешенного использования);
Шаг 3. Подать документы для регистрации в Росреестре
Договор и указанные выше документы необходимо подать в МФЦ для оформления права собственности на дом на одаряемого.
Нужен ли нотариус при оформлении сделки?
Участие нотариуса необходимо, если в сделке участвуют несовершеннолетние граждане (до 18 лет) или в дар передается только часть дома.
В остальных случаях привлечение нотариуса остается на усмотрение дарителя.
Может ли одаряемый отказаться от договора?
Да, одаряемый в любой момент может отказаться от подарка до подписания договора, то никаких последствий не возникнет.
Если право собственности на дом уже было зарегистрировано, или договор был подписан, то даритель может потребовать с одаряемого оплаты понесенных расходов.
Нужно ли платить налог в случае дарения дома?
Да, при получении дома в дар необходимо заплатить налог в размере 13% от его кадастровой стоимости.
От налога освобождаются близкие родственники: супруги, родители, дети, бабушки, дедушки, внуки, братья и сестры дарителя.
Нужно ли дарить земельный участок вместе с домом?
Да, подарить дом можно только вместе с земельным участком, на котором он находится.
Если же земельный участок не находится в собственности у дарителя, а, например, он пользуется им как арендатор, то одновременно с передачей прав на дом происходит и передача прав по такому договору.
Можно ли оформить дарственную на дом вместо завещания?
Нет, смерть дарителя как условие договора дарения установить нельзя. В этом случае необходимо составить завещание.
Когда можно оспорить договор дарения?
Договор дарения может оспорить в суде как сам даритель, так и его родственники в следующих случаях:
