Можно ли перевести нежилое помещение в жилое

Можно ли перевести нежилое помещение в жилое

ЖК РФ Статья 23. Порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение

Перспективы и риски споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 23 ЖК РФ

1. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления (далее – орган, осуществляющий перевод помещений).

2. Для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе – заявитель) в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (далее – многофункциональный центр) в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии представляет:

(в ред. Федерального закона от 28.07.2012 N 133-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

1) заявление о переводе помещения;

2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);

4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения);

6) протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий решение об их согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение;

(п. 6 введен Федеральным законом от 29.05.2019 N 116-ФЗ)

7) согласие каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, на перевод жилого помещения в нежилое помещение.

(п. 7 введен Федеральным законом от 29.05.2019 N 116-ФЗ)

2.1. Заявитель вправе не представлять документы, предусмотренные пунктами 3 и 4 части 2 настоящей статьи, а также в случае, если право на переводимое помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, документы, предусмотренные пунктом 2 части 2 настоящей статьи. Для рассмотрения заявления о переводе помещения орган, осуществляющий перевод помещений, запрашивает следующие документы (их копии или содержащиеся в них сведения), если они не были представлены заявителем по собственной инициативе:

(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 361-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

1) правоустанавливающие документы на переводимое помещение, если право на него зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости;

(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 361-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

2) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);

3) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение.

(часть 2.1 введена Федеральным законом от 03.12.2011 N 383-ФЗ)

2.2. Примыкающими к переводимому помещению признаются помещения, имеющие общую с переводимым помещением стену или расположенные непосредственно над или под переводимым помещением. Согласие каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, на перевод жилого помещения в нежилое помещение оформляется собственником помещения, примыкающего к переводимому помещению, в письменной произвольной форме, позволяющей определить его волеизъявление. В этом согласии указываются фамилия, имя, отчество (при наличии) собственника помещения, примыкающего к переводимому помещению, полное наименование и основной государственный регистрационный номер юридического лица – собственника помещения, примыкающего к переводимому помещению, паспортные данные собственника указанного помещения, номер принадлежащего собственнику указанного помещения, реквизиты документов, подтверждающих право собственности на указанное помещение.

(часть 2.2 введена Федеральным законом от 29.05.2019 N 116-ФЗ)

3. Орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать от заявителя представление других документов кроме документов, истребование которых у заявителя допускается в соответствии с частью 2 настоящей статьи. Заявителю выдается расписка в получении от заявителя документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим перевод помещений, а также с указанием перечня сведений и документов, которые будут получены по межведомственным запросам. В случае представления документов через многофункциональный центр расписка выдается указанным многофункциональным центром. Государственные органы, органы местного самоуправления и подведомственные государственным органам или органам местного самоуправления организации, в распоряжении которых находятся документы, указанные в части 2.1 настоящей статьи, обязаны направить в порядке межведомственного информационного взаимодействия в орган, осуществляющий перевод помещений, запрошенные ими сведения и документы. Запрошенные сведения и документы могут представляться на бумажном носителе, в форме электронного документа либо в виде заверенных уполномоченным лицом копий запрошенных документов, в том числе в форме электронного документа.

(часть 3 в ред. Федерального закона от 03.12.2011 N 383-ФЗ (ред. 28.07.2012))

(см. текст в предыдущей редакции)

4. Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частями 2 и 2.1 настоящей статьи документов органом, осуществляющим перевод помещений, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления в данный орган документов, обязанность по представлению которых в соответствии с настоящей статьей возложена на заявителя. В случае представления заявителем документов, указанных в части 2 настоящей статьи, через многофункциональный центр срок принятия решения о переводе или об отказе в переводе помещения исчисляется со дня передачи многофункциональным центром таких документов в орган, осуществляющий перевод помещений.

(часть 4 в ред. Федерального закона от 03.12.2011 N 383-ФЗ (ред. 28.07.2012))

(см. текст в предыдущей редакции)

5. Орган, осуществляющий перевод помещений, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия одного из указанных в части 4 настоящей статьи решений выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, либо через многофункциональный центр заявителю документ, подтверждающий принятие одного из указанных решений. В случае представления заявления о переводе помещения через многофункциональный центр документ, подтверждающий принятие решения, направляется в многофункциональный центр, если иной способ его получения не указан заявителем. Форма и содержание данного документа устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. Орган, осуществляющий перевод помещений, одновременно с выдачей или направлением заявителю данного документа информирует о принятии указанного решения собственников помещений, примыкающих к помещению, в отношении которого принято указанное решение.

(в ред. Федеральных законов от 23.07.2008 N 160-ФЗ, от 28.07.2012 N 133-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

6. В случае необходимости проведения переустройства, и (или) перепланировки переводимого помещения, и (или) иных работ для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения указанный в части 5 настоящей статьи документ должен содержать требование об их проведении, перечень иных работ, если их проведение необходимо.

7. Предусмотренный частью 5 настоящей статьи документ подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения, если для такого использования не требуется проведение его переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ.

8. Если для использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения требуется проведение его переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ, документ, указанный в части 5 настоящей статьи, является основанием проведения соответствующих переустройства, и (или) перепланировки с учетом проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося заявителем в соответствии с пунктом 5 части 2 настоящей статьи, и (или) иных работ с учетом перечня таких работ, указанных в предусмотренном частью 5 настоящей статьи документе.

9. Завершение указанных в части 8 настоящей статьи переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ подтверждается актом приемочной комиссии, сформированной органом, осуществляющим перевод помещений (далее – акт приемочной комиссии). Акт приемочной комиссии, подтверждающий завершение переустройства и (или) перепланировки, должен быть направлен органом, осуществляющим перевод помещений, в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный Правительством Российской Федерации на осуществление государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, его территориальные органы (далее – орган регистрации прав). Акт приемочной комиссии подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого помещения.

(в ред. Федеральных законов от 13.05.2008 N 66-ФЗ, от 03.07.2016 N 361-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

10. При использовании помещения после его перевода в качестве жилого или нежилого помещения должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством требования, в том числе требования к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах.

Как перевести нежилое помещение в жилое?

Вы недавно писали, как перевести жилое помещение в нежилое, а у меня обратная ситуация. Напишите, пожалуйста, так же подробно, как нежилое помещение перевести в жилое. Реально это вообще на практике?

Насколько легко или, напротив, трудно сделать такой перевод, зависит от состояния помещения и документов. Сейчас расскажу подробности.

Что такое жилое помещение по закону

В жилищном кодексе есть исчерпывающий перечень помещений, которые можно считать жилыми. Это жилой дом или его часть, квартира или ее часть, а также комната.

К таким помещениям предъявляют особые требования. Например, они должны располагаться в домах, которые находятся в жилой зоне, иметь электричество, воду, канализацию, отопление, вентиляцию и газ — если дом газифицирован. Хотя бы в одну комнату должно попадать солнце, а все инженерные системы должны быть смонтированы по требованиям безопасности.

Если нежилое помещение этим требованиям не отвечает и это нельзя никак исправить, перевести в жилое его точно не разрешат.

На практике обычно встречается два варианта: в жилое помещение переводят или отдельно стоящий объект, или помещение в многоквартирном доме.

Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Как перевести в жилое помещение отдельно стоящий объект

Отдельно стоящее строение — это, например, ангар, склад или хозяйственная постройка. Перевести его в жилое намного легче, чем нежилое помещение, расположенное в многоквартирном жилом доме. Бывает, что в жилое помещение превращают даже гараж. Но только при условии, если это капитальное строение и оно правильно переоборудовано: в нем есть окна, вода, канализация и прочие блага цивилизации.

Вот какие для этого понадобятся документы.

Обязательные документы — их перечень есть в ЖК РФ:

1. Заявление о переводе помещения.
2. Правоустанавливающие документы на переводимое помещение, например договор купли-продажи , дарения, свидетельство о праве на наследство, договор о передаче квартиры или другой документ. Нужны подлинники или заверенные у нотариуса копии.
3. Проект переустройства или перепланировки помещения, если без этого нельзя использовать помещение как жилое. Проект нужно подготовить и оформить в установленном порядке.

Форма заявления федеральными законами не установлена. Возможно, ваши местные власти уже разработали такую форму, чтобы гражданам было проще подавать документы. Спросите об этом в соответствующей службе или посмотрите на ее сайте. Если не найдете, можно составить заявление в свободной форме. В нем нужно указать сведения о заявителе, адрес нежилого помещения и сведения о регистрации права в ЕГРН, а также информацию о необходимости перепланировки.

Дополнительные документы помогут сократить время перевода. Это, например, может быть план помещения с техническим описанием или заключения уполномоченных аккредитованных организаций о том, что ваше нежилое помещение удовлетворяет всем требованиям, которые предъявляются к жилым. Например, такое заключение можно запросить у БТИ, центра гигиены и эпидемиологии, комитета по архитектуре и градостроительству.

Если этих документов у вас нет, орган местного самоуправления, в который вы подаете заявление, сам запросит их в соответствующих службах. Но это займет время, поэтому, если эти документы у вас на руках, приложите их сразу к заявлению или запросите самостоятельно.

По закону никаких иных документов от вас требовать не могут. Но на практике местные власти нередко дополняют список документов, чтобы вы подтвердили, что ваше помещение точно подходит под требования, которые предъявляют к жилым.

Как перевести в жилое помещение объект в многоквартирном доме

В этой ситуации все будет зависеть от правового статуса объекта. Сейчас застройщики нередко проектируют и сдают многоквартирные жилые дома со встроенными или пристроенными нежилыми помещениями. Они располагаются на первом-втором этаже или в цоколе и продаются под офисы, магазины или салоны красоты. Если вы купили такое помещение, а потом решили превратить его в квартиру, по жилищному кодексу согласие остальных жильцов не нужно. Но при условии, что вы при этом никак не затронете общее имущество дома.

К перечисленным выше документам для отдельно стоящего здания вы можете приложить дополнительно только поэтажный план дома, где располагается помещение.

Но есть другая ситуация — когда вы хотите присоединить к своей квартире и перевести в жилое помещение часть общего имущества многоквартирного дома: коридор, часть лестничной клетки, подвала или чердака. Либо вы переводите в жилое помещение собственный офис, но вместо входа на фасаде делаете окно, а вход прорубаете в стене, которая выходит на лестничную клетку.

В этом случае к остальному пакету документов вы обязательно должны получить протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Причем вам нужно будет получить согласие 100% собственников помещений в вашем доме и сделать это заранее. Иначе вы рискуете потратить время и деньги на сбор других документов, а один сосед откажется, и вы останетесь ни с чем.

Как и куда подавать документы

Заявление и документы вы можете подать в МФЦ или непосредственно в орган местного самоуправления. В каждом муниципалитете он свой. Какой именно в вашем регионе, обычно указано на сайте городской администрации. В некоторых регионах можно подать пакет документов через интернет в электронной форме — например, такая возможность есть у жителей Санкт-Петербурга.

Сколько будут рассматривать ваше заявление, зависит от регламента и региона. В Москве, например, этот срок не может превышать 48 рабочих дней, а в Краснодаре — 30 календарных дней. Сотрудник, принимающий документы, подскажет точнее.

Когда примут решение, в течение трех рабочих дней вы получите уведомление о переводе помещения или об отказе в переводе.

Если получили отказ, его можно обжаловать через суд. У вас будет три месяца с момента, когда вы получили отказ или узнали о нем, чтобы подать жалобу.

Если получили разрешение, но нужна перепланировка

В таком случае переоборудовать помещение из нежилого в жилое можно на основании этого же разрешения. Когда закончите ремонтные работы, подайте заявление в тот же муниципальный орган.

Приемочная комиссия составит акт, который подтвердит окончание перевода из нежилого помещения в жилое. На основании этого документа сможете зарегистрировать нежилое помещение в качестве жилого.

Как зарегистрировать объект в новом статусе

Если сделали перепланировку и характеристики помещения изменились, нужно обратиться к кадастровому инженеру и заказать технический план помещения. Он сделает техплан в электронной форме и заверит усиленной квалифицированной электронной подписью.

Затем этот технический план нужно направить в орган, который принял решение о переводе. Его сотрудники уже сами направят в Росреестр необходимый пакет документов. Орган регистрации прав внесет сведения в ЕГРН в течение 15 рабочих дней с даты получения документов и уведомит вас об этом в течение следующих пяти рабочих дней.

Если по какой-то причине сведения в ЕГРН не появятся, сами обратитесь в Росреестр. Подайте заявление без документов-приложений: Росреестр сам запросит их в соответствующих инстанциях и уведомит об изменениях в ЕГРН в течение пяти рабочих дней.

Это стандартная процедура

Особых проблем с переводом из нежилого в жилое я не встречал. Главное, чтобы помещение было нормальной планировки — например, не переломанным по планировке несколько раз или не заточенным только под нежилое. Например, если это бывший магазин без окон, студия косметики или часть глухого коридора, могут возникнуть сложности. Планировка таких помещений сделана под определенный вид деятельности, который не совпадает по назначению с жилым.

Еще следует учитывать этажность. Мансарды хоть в Сочи и Анапе, хоть на Камчатке легко переводятся в нежилой фонд. Это стоит недорого. А вот подвальные помещения — например, если хозяин прорубил подвал в цоколе и хочет его сделать частью квартиры — перевести в жилые сложно.

Я переводил трехкомнатную квартиру из нежилой в жилую и подводных камней не встретил. Главное, знать грамотных специалистов-проектировщиков, которые помогут собрать справки и оформить документы, что помещение пригодно под жилье и соответствует всем нормам. Если документы будут оформлены по всем правилам, тот орган, который отвечает за перевод в вашем городе, соберет комиссию и одобрит перевод без проблем, это стандартная практика.

Если будут вопросы по документам, приемочная комиссия может выехать на объект, чтобы осмотреть все на месте. Сейчас нормы к жилым помещениям ужесточили, поэтому могут порекомендовать что-то доделать исходя из состояния конкретного помещения, например поставить датчики дыма.

Чтобы избежать проблем и лишних правок в документах, изначально лучше найти проектировщиков в аккредитованных архитектурных бюро. Это частные организации, у которых есть государственные лицензии на разные виды работ. Они проконсультируют, посмотрят документы, а также дадут бланки заявлений, которые вам понадобятся. Можно пойти другим путем: заехать с кадастровым паспортом в МФЦ, чтобы узнать о процессе в вашей местности и всех тонкостях.

Еще, чтобы ускорить процесс, можно сначала поехать в управление архитектуры. Там тоже скажут, какие понадобятся документы и как все проходит. Например, у нас такими вопросами занимается Управление архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа.

Глобальных расходов при переводе нет. Если, конечно, не нужно делать большую перепланировку — например, прорубать отдельный вход, делать окно или зашивать лишнюю дверь. В основном расходы идут на оформление бумаг.

Обычно перевод из нежилого в жилое длится не меньше трех месяцев. Вдобавок к собранию собственников и сбору документов еще следует написать заявления в электроснабжающую и другие ресурсоснабжающие организации. Им тоже нужно время, чтобы подготовить документы, что помещение скоро станет жилым. В водоканал стоит съездить заранее. Дело в том, что в нежилых помещениях расчет идет совершенно по другим тарифам — дороже, чем в жилых. Если хотите сразу после перевода платить по новым тарифам, начните оформлять бумаги в таких организациях как можно раньше.

Стоимость зависит от сложности

Стоимость проекта зависит от технических условий. Диапазон может быть от 15 до 200 тысяч рублей. Определить навскидку, сколько будет стоить проект, невозможно: нужно посмотреть количество проектируемых сетей и другие детали.

Например, квартиру, которую когда-то переделали в магазин, обратно перевести несложно и недорого. Сделать проект перевода помещения в цокольном этаже в жилое намного сложнее и дороже.

Почему могут отказать в переводе

Если помещение не соответствует требованиям и это невозможно исправить, перевести его из одной категории в другую точно не получится.

Еще могут отказать по следующим причинам:

1. Не хватает документов из обязательного списка.
2. Право собственности на помещение обременено правами каких-либо лиц, например в залоге у банка или арестовано.
3. Проект перепланировки не соответствует требованиям законодательства.
4. Запрошенная в рамках межведомственного взаимодействия информация отсутствует — в этом случае у вас будет 15 рабочих дней, чтобы самостоятельно представить документы.

Если захотите узнать, как переводить жилое помещение в нежилое по новым правилам, мы подготовили статью с ответами на главные вопросы.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.

информация для желающих перевести нежилое помещение в жилое.

Часто люди сталкиваются с такой проблемой как
перевод помещения из нежилого в жилое. Многие люди строят жильё, делают
престройки, как нежилые помещения, а потом через несколько лет проживания в
помещении вспоминают о том, что оно нежилое и его нужно перевести в жилое, но
никуда не идут и ничего для этого не принимают, потому что боятся получить
какой-либо штраф за несвоевременное выполнение операции по переводу помещения. Я
решил поделиться информацией в своём блоге, чтобы народ знал весь перечень
документов.
Для перевода нежилых помещений в жилые
существует два ограничения.
Перевод невозможен, если, во-первых, право
собственности на нежилое помещение обременено правами физических и (или)
юридических лиц (например, в силу договоров ипотеки, аренды и т. п.). А
во-вторых, если нежилое помещение не отвечает установленным для жилых помещений
требованиям или нельзя обеспечить его соответствие указанным требованиям.
В части II Положения о признании помещения
жилым помещением. содержатся, например, такие требования к жилым помещениям:
1. Жилые помещения должны располагаться преимущественно в
домах, расположенных в жилой зоне в соответствии с функциональным зонированием
территории.
2. Несущие и ограждающие конструкции жилого помещения, в том
числе входящие в состав общего имущества собственников помещений в
многоквартирном доме, должны находиться в работоспособном состоянии, при
котором возникшие в ходе эксплуатации нарушения в части деформативности (а в
железобетонных конструкциях – в части трещиностойкости) не приводят к нарушению
работоспособности и несущей способности конструкций, надежности жилого дома и
обеспечивают безопасное пребывание граждан и сохранность инженерного
оборудования.
Основания и несущие конструкции жилого дома, а
также основания и несущие конструкции, входящие в состав общего имущества
собственников помещений в многоквартирном доме, не должны иметь разрушения и
повреждения, приводящие к их деформации или образованию трещин, снижающие их
несущую способность и ухудшающие эксплуатационные свойства конструкций или
жилого дома в целом.
3.Жилое помещение, равно как и общее имущество собственников
помещений в многоквартирном доме, должно быть обустроено и оборудовано таким
образом, чтобы предупредить риск получения травм жильцами при передвижении
внутри и около жилого помещения, при входе в жилое помещение и жилой дом и
выходе из них, а также при пользовании инженерным оборудованием и обеспечить
возможность перемещения предметов инженерного оборудования соответствующих
помещений квартир и вспомогательных помещений дома, входящих в состав общего
имущества собственников помещений в многоквартирном доме. При этом уклон и
ширина лестничных маршей и пандусов, высота ступеней, ширина проступей, ширина
лестничных площадок, высота проходов по лестницам, подвалу, эксплуатируемому чердаку,
размеры дверных проемов должны обеспечивать удобство и безопасность
передвижения и размещения.
4. Жилое помещение должно быть обеспечено инженерными
системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение,
водоотведение, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах также и
газоснабжение). В поселениях без централизованных инженерных сетей в одно- и
двухэтажных зданиях допускается отсутствие водопровода и канализированных
уборных.
5. Инженерные системы (вентиляция, отопление, водоснабжение,
водоотведение, лифты и др.), оборудование и механизмы, находящиеся в жилых
помещениях, а также входящие в состав общего имущества собственников помещений
в многоквартирном доме, должны соответствовать требованиям санитарно-эпидемиологической
безопасности. Устройство вентиляционной системы жилых помещений должно
исключать поступление воздуха из одной квартиры в другую. Не допускается
объединение вентиляционных каналов кухонь и санитарных узлов (вспомогательных
помещений) с жилыми комнатами.
6. Жилые помещения, а также помещения, входящие в состав
общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны быть
защищены от проникновения дождевой, талой и грунтовой воды и возможных бытовых
утечек воды из инженерных систем при помощи конструктивных средств и
технических устройств.
Для перевода нежилого помещения в жилое
заявитель – собственник или уполномоченное им лицо – подает в орган
местного самоуправления по месту нахождения переводимого помещения следующие
документы:
1) заявление о переводе помещения;
2) правоустанавливающие документы на
переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном
порядке копии);
3) план переводимого помещения с его
техническим описанием;
4) поэтажный план дома, в котором находится
переводимое помещение;
5) подготовленный и оформленный в
установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого
помещения (в случае если переустройство и (или) перепланировка требуются для
обеспечения использования такого помещения в качестве жилого).
Данный перечень документов является закрытым.
Поэтому никто не вправе требовать от заявителя представления каких-либо других
документов. Заявителю выдается расписка в приеме документов. Она может служить
и доказательством того, что все предусмотренные действующим законодательством
документы были представлены в полном объеме.
По результатам рассмотрения соответствующего
заявления и иных представленных документов не позднее чем через 45 дней со дня
их представления принимается решение о переводе или об отказе в переводе
помещения.
Орган, осуществляющий перевод помещений, не
позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения выдает или направляет
по адресу, указанному в заявлении, заявителю документ, подтверждающий принятие
одного из указанных решений по форме, утв. постановлением Правительства РФ от
10.08.2005 № 502 «Об утверждении формы уведомления о переводе (отказе в
переводе) жилого (нежилого) помещения в жилое (нежилое) помещение». О своем
решении орган местного самоуправления в течение трех дней информирует и
собственников помещений, которые примыкают к переводимому помещению. Если для
использования помещения по новому назначению не требуется проведения
переустройства и (или) перепланировки помещения и (или) иных работ, данный
документ является юридическим основанием для использования помещения по новому
назначению.
Если для использования переводимого помещения
в качестве жилого необходимо провести переустройство и (или) перепланировку
помещения и (или) иные работы, то документ, подтверждающий перевод помещения,
должен содержать требование об их проведении, а также перечень иных работ.
Завершение переустройства и (или)
перепланировки и (или) иных работ подтверждается актом приемочной комиссии,
сформированной органом, осуществляющим перевод помещений. Такой акт должен быть
направлен в организацию (орган) по учету объектов недвижимого имущества. Этот
документ подтверждает окончание перевода и является основанием использования
переведенного помещения в качестве жилого.
Отказать в переводе в жилое помещение органы
местного самоуправления могут только в случаях:
1) непредставления определенных частью 2
статьи 23 Жилищного кодекса документов;
2) представления документов в ненадлежащий
орган;
3) несоблюдения предусмотренных статьей 22
Жилищного кодекса условий перевода помещения;
4) несоответствия проекта переустройства и
(или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.
Решение об отказе в переводе помещения должно
содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения. Это решение
выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня
принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.
Итак,
если Вы решили перевести нежилое помещение в жилое, тогда собирайте документы,
запаситесь терпением и вперёд!

можно ли перевести в 9 этажном доме квартиру по середине не в жилое и сколько это стоит ?

насколько я знаю, возможно в нежилые переводить только цоколь и первый этаж. но могу и ошибаться.

Можно и третий, и десятый, и двадцатый при условии, что все нижние – нежилые.

Процедура перевода из нежилого помещения в жилое пошагово

Нередко у людей есть нежилые помещения, которые особо не нужны и просто находятся в собственности, не принося денег и лишь требуя содержания. В такой ситуации есть смысл перевести такие строения или помещения в жилой фонд, чтобы получить новое жилье или расширить существующее. Как сделать такой перевод и что для этого нужно – читайте в этой статье.

Можно ли из нежилого помещения сделать жилое?

Можно ли вывести из нежилого фонда недвижимости какой-либо объект и сделать его жилым помещением зависит непосредственно от самого строения и его особенностей. В большинстве случаев – это достаточно сложная задача, решить которую без предварительной подготовки, перепланировки, обустройства и, что самое главное, без помощи опытного юриста, практически невозможно.

Ниже будут представлены условия такого перевода, а также инструкция с конкретным перечнем действий. Следует учитывать, что многие нюансы будут зависеть от того, какой именно объект переводится в жилой фонд, каким образом, в каком регионе и так далее.

Условия перевода

Исходя из правил и требований жилищного кодекса, помещение, которое планируется переводить из нежилого статуса в жилой обязано предоставлять все базовые условия для проживания человека. В частности, должно быть:

• Электро- и газоснабжение.
• Вода и канализация.
• Отдельный выход из конкретного помещения.
• Соответствующие условия по шуму и загрязнению.

Пример: В некоторых многоэтажных домах помещения на первом этаже или переводятся в нежилой статус, чтобы размещать там магазины, или изначально задумываются застройщиками как нежилые. Учитывая наличие в доме всех необходимых коммуникаций, при минимальной перестройке такое помещение может быть признано жилым. А вот отдельный цех на территории завода вряд ли получится признать жилым хотя бы потому, что шум от завода и загрязнение не будут соответствовать санитарным нормам.

Процедура перевода в жилое помещение:

Как переоформить нежилое строение в жилой фонд, если оно соответствует всем условиям, требованиям и правилам? Сама процедура не отличается простотой. Заявитель будет вынужден побегать по разным инстанциям согласовывая все действия, однако конечный результат обычно того стоит.

Пошаговая инструкция

1. Собрать все необходимые документы для перевода нежилого имущества в жилое (подробнее см.ниже).
2. Составить заявление (образец см.ниже).
3. Заявление и подготовленные документы направить в компетентные органы. Чаще всего достаточно просто обратиться в ближайший МФЦ (Мои документы) или Департамент городского имущества.
4. Получить решение комиссии.
5. Если это требуется произвести перепланировку в соответствии с ранее согласованными планами (см.этап сбора документов).
6. Получить акт приемочной комиссии о том, что данное жилье действительно соответствует всем требованиям и его можно признать в качестве жилого.
7. Заказать новый техпаспорт на основе произведенных в помещении изменений.
8. На основании акта, решения и техпаспорта обратиться в Росреестр.
9. Дождаться, пока в Росреестре будут произведены соответствующие изменения статуса недвижимости.
10. Получить новую выписку из ЕГРН, в которой будет указан жилой статус помещения.

Документы

Предложенный выше порядок действий, как указанный ниже перечень документов может несколько изменяться в зависимости от региона. Однако базовый список требуемых бумаг всегда будет неизменен:

• Заявление на перевод нежилого строения в жилой фонд.
• Паспорт владельца недвижимости (если владельцев несколько, то и паспортов должно быть несколько).
• Правоустанавливающие документы на недвижимость (договор купли-продажи, дарения и так далее).
• Кадастровый паспорт и техпаспорт.
• Справка из СЭС и других уполномоченных служб о том, что помещение действительно подходит для постоянного проживания людей.
• Проект перепланировки здания/помещения в том случае, если это необходимо.

Нередко помещения на этапе предоставления документов еще не пригодны для проживания. Как следствие, справку из СЭС получить невозможно. В такой ситуации составляется специальный план переустройства строения, в результате которого появятся все необходимые условия для проживания людей. Справку нужно будет получать после перепланировки, когда уполномоченные службы смогут проверить его пригодность.

Заявление на перевод в жилое помещение

Заявление такого типа может несколько отличаться в зависимости от региона, в котором производится перевод недвижимости в жилой фонд. Представленный ниже образец можно использовать для ознакомления с примерной формой, однако рекомендуется запрашивать конкретный образец непосредственно перед обращением в государственные структуры.

Содержание

В данном заявлении должна фигурировать следующая информация:

• Куда направляется заявление.
• Кто направляет заявление.
• Данные о недвижимости.
• Адрес помещения/строения.
• Данные о предполагаемой перепланировке (если требуется).
• Дата и подписи.

Образец

Сроки

Время на подготовку документов, составление плана перестройки и его выполнение ничем не ограничено. Как следствие, все это может занять как несколько часов, так и несколько лет. Уже после подачи заявления, ответ на него должны дать в течение 48 дней.

Еще около 15 дней вносятся изменения в Росреестр и еще примерно 5 дней нужно, чтобы получить соответствующую выписку из ЕГРН. На этом все заканчивается. Выписка на момент написания этой статьи является полноценным аналогом свидетельства о праве собственности (сейчас они не выдаются).

Особенности перевода нежилого строения в жилое

Глобальной разницы между переводом нежилых строений разного типа в жилой фонд нет, однако особенности могут заключаться в простоте перестройки, перечне необходимых действий и так далее.

Нежилого дома, здания, строения

Если нежилое помещение находится в многоквартирном доме, то у него есть огромное преимущество сравнительно с любыми другими вариантами – в доме уже подключены все необходимые коммуникации. Как следствие, даже если их еще нет в рассматриваемом помещении, не составит особых проблем их подключить в полном соответствии с действующими правилами и требованиями.

Технического помещения

Значительная часть технических помещений изначально непригодно для проживания и потому дать им статус жилых будет достаточно сложно. Если данное помещение расположено на территории какого-то завода или другого промышленного комплекса, задача будет практически невыполнимой. Из всех доступных вариантов – это самый сложный. С другой стороны, если под техническим помещением рассматривать гараж или подвал в многоквартирном доме, то тут уже возможны варианты, ведь значительная часть коммуникаций там уже будет (или их не составит особого труда подключить).

Части помещения

Признание части нежилого помещения жилым – сложная задача. И тут все зависит от того, о каком конкретно помещении идет речь. Одно дело если это отдельно стоящая мастерская, часть из которой владелец мастерской хочет превратить в свое жилье, чтобы быть поближе к месту работы. И совсем другое дело, если это часть заводского цеха. Проще говоря, в первом случае это вполне реально, а во втором – абсолютно нереально. Каждую подобную ситуации следует рассматривать в индивидуальном порядке.

Квартиры

Оформить квартиру как нежилое помещение очень просто. И так же просто ее можно вернуть в изначальное, жилое состояние. Все что нужно – уже подключено и работает. Максимум – потребуется небольшая перепланировка и ремонт. Данный вариант – самый бюджетный из всех. И самый популярный.

Дачного дома

Чтобы превратить дачный домик в жилой дом тоже придется немного потрудиться. Проблема обычно заключается в коммуникациях. Если дом находится в некоем товариществе или поселении, где есть все необходимое – то нужно всего лишь подключить коммуникации к выбранному дому. Это дорого, долго, но реально. А вот если дом находится где-то посреди степи или леса, один, без подключения к нужным коммуникациям и без возможности автономного обслуживания (ветряные электростанции, солнечные батареи, собственная водяная скважина, яма для нечистот и так далее), то превратить статус строения в жилой будет практически невозможно.

Стоимость

Цена вопроса в данном случае очень сильно зависит от того, какое именно строение или помещение будет превращено в жилое. Одно дело просто подключить коммуникации или выполнить небольшой ремонт и совсем другое дело полностью перестраивать все здание. В среднем, затраты на перепланировку и ремонт могут составлять от нескольких тысяч рублей и до нескольких миллионов. Другие типы затрат связаны непосредственно с самой процедурой:

• Новый техпаспорт: от 10 тысяч рублей.
• Внесение изменений в Росреестре: 2000 рублей.
• Новая выписка из ЕГРН: 350 рублей.

Перевод нежилой недвижимости в жилой фонд – сравнительно сложная задача, вероятность успешного выполнения которой напрямую зависит от типа самой недвижимости, наличия/отсутствия коммуникаций и так далее. На бесплатной консультации опытные юристы расскажут о том, на какие основные моменты стоит обращать внимание. Они же могут сопровождать всю процедуру, что, как доказывает практика, значительно повышает скорость принятия решений государственными структурами и повышает шансы на то, что принятое решение устроит клиента.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

Правила перевода нежилого помещения в жилое в многоквартирном доме

Многих граждан интересует вопрос, как перевести нежилое помещение в жилое. Нежилые помещения чаще всего принадлежат юридическим лицам, поскольку в основном они предназначены для организации производства и используются в коммерческих целях. Однако закон не запрещает перевести нежилое помещение в жилой фонд, если подобное помещение отвечает всем требованиям. Что же необходимо сделать для того, чтобы процедура перевода считалась законной, какие документы следует собрать и в какие инстанции обратиться для решения этого вопроса.

Определение нежилого и жилого помещения

На сегодняшний день в законодательстве нет такого понятия как «нежилое помещение». Гражданский кодекс в статье 130 выделяет только понятия «здание» и «сооружение». Однако в законодательной базе определены и перечислены признаки нежилого помещения.

Выделяют следующие признаки нежилого помещения:

1. Изолированность и материальность. Нежилое помещение (наравне с жилым) представляет собой изолированный объект. Материальными границами выступают стены, потолок, пол. Обязательно наличие входа.
2. Объекты относятся к недвижимому имуществу. Эта характеристика присутствует в ФЗ № 122-ФЗ, где подчёркивается, что права на нежилые помещения подлежат госрегистрации, как и права на жилище, здания, предприятия, сооружения, участки.
3. Недвижимость входит в состав зданий. Признак позволяет определить отличие нежилого помещения от строения и, одновременно, тесную пространственную связь с ним.
4. Связь помещения как недвижимой вещи с участком проявляется в регистрации имущества по адресу, который указывает на конкретную земельную территорию, а также в невозможности перемещения здания.
5. Помещение является объектом нежилого фонда. В совокупность недвижимого имущества этого типа включаются изолированные объекты, расположенные как в нежилых зданиях, так и в жилых строениях. Исключением в последнем случае становится недвижимость, отнесённая к жилищному фонду в установленном порядке.
6. Функциональное назначение имеет двойственный характер: недвижимое имущество не используется для постоянного проживания физлиц; предназначено для общественных, производственных целей.

К нежилым помещениям относятся следующие объекты:

• склады;
• офисы;
• цеха;
• магазины;
• административные, образовательные, спортивные, культурные учреждения и прочие непригодные для постоянного проживания объекты недвижимости хозяйственного и вспомогательного назначения.

Нежилое помещение используется для ведения коммерческой, производственной, складской и иного вида деятельности

Отличие жилого помещения от нежилого заключается в том, что первое предназначено для проживания в нём людей.

Требования, предъявляемые к жилому помещению:

• соответствие санитарным правилам по площади, планировке, освещённости, воздухообмену, уровням шума и т. п. с целью обеспечения безопасных и безвредных условий проживания;
• соответствие техническим правилам и нормам;
• стационарность сооружения;
• наличие определённых видов удобств, вспомогательных помещений и проч.

Для того, чтобы помещение было внесено в жилой фонд, оно должно соответствовать всем предъявляемым требованиям, в т. ч. санитарным и техническим правилам

Таблица: существующие виды жилых помещений

Документы, регламентирующих перевод нежилого помещения в жилое

Правовое регулирование перевода жилого помещения в нежилое основывается на следующих нормативно-правовых актах и кодексах нашей страны:

• Жилищном кодексе РФ (основной документ, регламентирующий подобный перевод);
• Градостроительном законодательстве, куда входит Градостроительный кодекс РФ №190-ФЗ от 29.12.2004 г. (особенно это касается вопросов реконструкции объектов и их капитального ремонта);
• Гражданском кодексе РФ ч.1 – 4 (с изменениями и дополнениями);
• основании Постановления Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 «Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу»;
• законах и иных нормативных правовых актов субъектов Федерации.

Условия перевода нежилого помещения в жилое

Часть нежилого фонда можно перевести в жилой при выполнении следующих требований:

1. Помещение должно принадлежать гражданину на праве собственности.
2. На помещение не должно быть наложено обременений (например, оно не должно быть в залоге).
3. Помещение должно соответствовать установленным нормам (санитарным и техническим) и правилам пожарной безопасности. Санитарные нормы для жилых помещений разрабатываются и утверждаются Главным санитарным врачом РФ, противопожарные правила основываются на приказах и распоряжениях МЧС РФ. Если какие-нибудь требования норм и правил не выполняются, перевод будет невозможным. Одними из самых распространённых являются следующие требования:
   • запрещено размещение жилых помещений в подвале или на цокольном этаже многоэтажного дома;
   • жилое помещение должно быть обустроено и оборудовано таким образом, чтобы предупредить риск получения травм жильцами;
   • устройство вентиляционной системы должно исключать поступление воздуха из одной квартиры в другую. Не допускается объединение вентиляционных каналов кухонь и вспомогательных помещений с жилыми комнатами и т. п.
4. Помещение, предполагаемое к переводу в жилой фонд, должно располагаться в городской зоне, предназначенной для проживания людей и имеющей развитую инфраструктуру (водопровод, электрические и газовые сети, канализация, теплоснабжение).
5. Помещение обязано быть технически исправно, все его конструкции не должны иметь деформаций или повреждений, снижающих эксплуатационные характеристики.
6. Будущее жилое помещение должно быть оборудовано специальными системами защиты от утечек воды бытового использования, а также талой и дождевой воды.

Когда нежилое помещение нельзя перевести в жилое

Нежилое помещение не переводится в жилое, если оно не отвечает всем вышеназванным условиям.

Таким образом, прежде чем начать процесс переоформления, следует знать о возможных в этом случаях ограничениях:

1. Если вы снимаете это помещение в качестве склада или офиса, то власти не разрешает вам осуществлять перевод.
2. Если недвижимость находится в ипотеке, то в этом случае она считается обременённой, а значит, осуществлять её перепланировку и перевод в новый статус нельзя.
3. Если недвижимость не соответствует санитарным, техническим и иным установленным в законодательном порядке нормам, это также будет квалифицироваться как нарушение.

Причиной отказа в переводе нежилого помещения в жилой фонд может служить тот факт, что документы с просьбой о переводе были поданы в некомпетентный орган или же были представлены не в полном объёме.

Порядок перевода нежилого помещения в жилое

Переоформление нежилого помещения в объекты жилой недвижимости имеет чёткий порядок действий, соблюдение которого делает выполнение перевода полностью законным и правомерным.

Так, процедура перевода состоит из следующих этапов:

1. Сбора необходимой документации.
2. Подачи заявления в уполномоченный орган (в крупных городах это территориальные администрации, Управление жилищного фонда департамента муниципальной собственности, департамент городского хозяйства, в небольших городах — районные и исполнительные органы. В частности, в Москве дынные вопросы рассматривают в Департаменте проектирования и согласований и Департаменте жилищной политики и жилищного фонда). Подать заявление можно при непосредственном посещении органа, а также через многофункциональный центр или портал государственных услуг с помощью электронной заявки.
3. Регистрации жилого помещения в Росреестре.

Согласно ЖК РФ, перечень документов, которые владелец должен предоставить для осуществления перевода помещения из нежилого фонда в жилой, включает в себя:

• заявление о переводе нежилого помещения в жилое от имени собственника помещения;
• оригиналы или нотариально заверенные копии документов, подтверждающих право собственности на данное помещение (свидетельство о государственной регистрации, кадастровый паспорт);
• паспорт заявителя;
• технический план помещения;
• кадастровый паспорт;
• заключения СЭС, МЧС и жилищных служб, подтверждающие, что жилье соответствует всем стандартам;
• проект перепланировки или переустройства помещения, если данная необходимость имеет место быть для соблюдения установленных требований к жилому помещению.

Заявление о переводе нежилого помещения в жилое подаётся его владельцем в местный орган самоуправления

В случае необходимости пакет документов может быть дополнен заявителем по требованию уполномоченных органов. Документы принимаются специалистом с выдачей заявителю расписки о принятии к рассмотрению пакета документов в полном объёме и указанием даты приёма.

Оформление перепланировки

Нередко при переводе помещения из нежилого в жилое владельцы задумываются о его перепланировке.

Перепланировка квартиры — это её переделка. В ходе данной процедуры может увеличиться площадь жилья или функционал тех или иных помещений.

http://fb.ru

Как правило, главной причиной перепланировки является желание владельцев сделать помещение более комфортным и эргономичным. Перепланировка изменяет внутреннюю конфигурацию помещения.

• перенос перегородок или дверных проёмов;
• увеличение или уменьшение площади и числа комнат;
• устройство дополнительных подсобных помещений и т. д.

При переводе нежилой недвижимости в жилую сначала следует получить на это разрешение органов самоуправления и только потом приступать к ремонтным работам.

Перепланировка осуществляется следующим образом:

• в строгом соответствии с одобренным планом. Если владелец помещения захочет что-то поменять в этом плане, ему снова придётся заверять его в уполномоченных органах;
• по окончании ремонта необходимо получить акт приёмки. Для этого следует уведомить администрацию и ждать приезда специальной комиссии для оценки перепланировки и соответствия её всем нормам;
• комиссия должна оформить акт о завершённом переустройстве и/или перепланировке помещения в течение 10 дней с момента подачи соответствующего заявления;
• если перепланировка была сделана по всем правилам и соответствию одобренному плану, то вам выдадут акт приёмки. Данный акт будет являться основанием для использования переведённого помещения в качестве жилого;
• если комиссию не удовлетворит переустройство пространства, то она внесёт коррективы, укажет на допущенные ошибки, а также установит срок, в который вам необходимо будет уложиться.

Если владелец помещения решил провести перепланировку, он должен получить на то разрешение органов самоуправления

Большая часть переделок, предпринимаемых владельцами квартир, не подпадает под понятие перепланировки. Производство всех этих работ не вызывает изменения в конфигурации комнат и не влечёт изменений в техпаспорте.

Так, к перепланировке не относятся:

• переклейка обоев, перестилание полов и прочие косметические изменения;
• замена окон и дверей;
• внутренняя облицовка балконов;
• установка кондиционеров и антенн;
• смена сантехники;
• замена кухонных плит, колонок, нагревательных приборов и т. д.

Стоимость и сроки перевода

Срок рассмотрения комиссией вопроса о переводе нежилого помещения в жилое составляет около 45 дней с момента принятия документов (п. 4 ст. 26 ЖК РФ). Далее, в течение 3 дней заявитель должен быть уведомлен о принятии положительного решения либо отказе в данной процедуре.

Отказ в переводе нежилого помещения в жилое должен быть мотивирован с указанием ссылки на соответствующий нормативно-правовой акт

В случае немотивированного отказа, а также несогласия с принятым решением, собственник помещения вправе обратиться в суд.

Что касается стоимости этого процесса, то она зависит от региона и конкретно взятого случая.

В статью расходов будет входить следующее:

• ремонт и переоборудование (именно эти действия будут самыми дорогостоящими). Стоимость в данном случае зависит от изначального состояния нежилого помещения;
• стоимость разработки проекта. Цена зависит от выбора инженера, а также от сложности задачи;
• получение кадастрового паспорта;
• поэтажный план;
• госпошлина при регистрации свидетельства на право владения (для граждан, не являющихся юридическим лицом, она составит 350 р.);
• заверение документов у нотариуса.

Внесение изменений в ЕГРН

Уполномоченный орган самостоятельно направляет в Росреестр решение о переводе нежилого помещения в жилое помещение или решение об утверждении акта приёмной комиссии. Росреестр в течение 15 рабочих дней с момента получения документов вносит соответствующие сведения в ЕГРН, о чём уведомляет владельца помещения в течение 5 рабочих дней. Если в указанный срок не были внесены изменения в ЕГРН, владелец помещения должен самостоятельно обратиться в Росреестр с заявлением о внесении соответствующих сведений в ЕГРН.

После внесений изменений о статусе помещения в ЕГРН, владелец получает на руки выписку, удостоверяющую государственную регистрацию права собственности на недвижимость, а также удостоверяет проведение государственного кадастрового учёта.

Выписку из ЕГРН можно получить онлайн. Для этого необходимо посетить сайт Росреестра (https://rosreestr.ru/site/) и заполнить электронную форму заявления на получение сведений из ЕГРН. Форма состоит из нескольких последовательно заполняемый страниц. После заполнения формы, если вы заказываете расширенную выписку, для оплаты пошлины на ваш электронный адрес будет выслана ссылка на оплату получения заказанного документа.

Выписку из ЕГРН можно получить не только посредством личного обращения в Росреестр, но и через интернет

Если владелец нежилого помещения решил перевести его в жилое, он должен убедиться что оно соответствует всем требованиям, предъявляемым к жилому помещению. Сама процедура занимает немало времени, т. к. подразумевает не только сбор необходимой документации и представление её уполномоченному органу, но и принятие специальной комиссией решения о переводе помещения из нежилого в жилой фонд. Если комиссия не дала добро на перевод, владелец вправе обратиться в судебные инстанции с целью пересмотра этого решения.

Можно ли перевести нежилое помещение в жилое

Источник фото: https://www.pexels.com/

Перевод помещения из одной категории в другую имеет ряд нюансов, которые следует учитывать при проведении данной процедуры. Ранее в статье мы рассматривали особенности перевода жилого помещения в нежилое.

Вопрос перевода нежилого помещения в жилое зачастую актуален в ситуациях, когда приобретается в собственность нежилое помещение на последнем техническом этаже многоквартирного дома, поскольку использовать такое имущество в коммерческих целях затруднительно. С какими сложностями можно столкнуться и как их избежать расскажем на примере одного дела.

Так жительница Санкт-Петербурга захотела осуществить перевод нежилого помещения, расположенного на техническом семнадцатом этаже многоквартирного жилого дома, в квартиру.

В рамках предусмотренной действующим законодательством процедуры собственник обратился в проектную организацию, которая разработала проект переустройства нежилого помещения на основании: Кадастрового паспорта и Технического паспорта ГУП ГУИОИ ПИБ Фрунзенского района, санитарно-эпидемиологического экспертного заключения Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителя и благополучия человека о соответствии помещения санитарно-эпидемиологическим нормам, письма МЧС России ГУ министерства РФ по делам ГО и ЧС по г. Санкт-Петербургу о соответствии помещения пожарным нормам.

Следующим шагом стало обращение в Межведомственную комиссию Фрунзенского района города Санкт-Петербурга с заявлением о согласовании проекта переустройства нежилого помещения с дальнейшим переводом его в жилой фонд.

Однако в согласовании собственнику было отказано по причине несоответствия нежилого помещения требованиям пунктов 7.1.12, 7.2.15 СНиП 31-01-2003 Свода правил «Здания жилые многоквартирные, актуализированная редакция» (далее – СНиП 31-01-2003), пунктов 6, 9, 6.11, 6.13, 7.4, 7.5 СНиП 21-01-97 «Пожарная безопасность зданий и сооружений» (далее – СНиП 21-01-97). А также в связи с несоответствием проектной документации требованиям пункта 14 Постановления Правительства Российской Федерации от 16 февраля 2008 г. № 87 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию».

Не согласившись с отказом, собственник нежилого помещения обратилась с административным иском к Администрации Фрунзенского района Санкт-Петербурга с требованием признать незаконным отказ в согласовании проекта переустройства нежилого помещения с дальнейшим его переводом в жилой фонд.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 5.21 СНиП 21-01-97 “Пожарная безопасность зданий и сооружений” многоквартирные жилые дома по функциональной пожарной опасности относятся к классу Ф1.3; производственные и складские здания, сооружения и помещения – к классу Ф5.

Пунктом 6.11 СНиП 21-01-97 предусмотрено, что части здания различной функциональной пожарной опасности, разделенные противопожарными преградами, должны быть обеспечены самостоятельными эвакуационными выходами.

В соответствии с пунктом 6.13 СНиП 21-01-97 не менее двух эвакуационных выходов должны иметь этажи зданий класса Ф1.3 при общей площади квартир на этаже, а для зданий секционного типа – на этаже секции – более 500; при меньшей площади (при одном эвакуационном выходе с этажа) каждая квартира, расположенная на высоте более 15 м, кроме эвакуационного должна иметь аварийный выход по 6.20 СНиП 21-01-97.

При этом нежилое помещение административного истца имеет аварийный выход, соответствующий подпункту “а” пункта 6.20 СНиП 21-01-97 (имеет выход на балкон с глухим простенком не менее 1,2 м от торца балкона до оконного проема). Выходы из всех помещений данного технического этажа организованы в один коридор, ведущий к единственной лестничной клетке на этаже.

Таким образом, помещения , расположенные на техническом этаже многоквартирного дома, являются частями здания различной функциональной пожарной опасности, в связи с чем для перевода нежилого помещения в жилое помещение необходимо наличие двух самостоятельных эвакуационных выходов.

Поскольку в данном случае это правило не соблюдено, то в случае перевода в жилое, спорное помещение не будет соответствовать требованиям пункта 6.11 СНиП 21-01-97, пунктов 7.1.12, 7.2.15 СНиП 31-01-2003 .

Кроме того, суд первой инстанции указывает, что согласно пункту 17 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 года №47 (далее Положение), доступ к жилому помещению, расположенному в многоквартирном доме выше пятого этажа, за исключением мансардного этажа, должен осуществляться при помощи лифта.

При этом спорное нежилое помещение расположено на техническом семнадцатом этаже многоквартирного жилого дома, а последним этажом, доступ на который обеспечен лифтом, является именно 16 этаж жилого дома, на котором расположены жилые помещения.

Обращение Истца в Судебную коллегию по административным делам Санкт-Петербургского городского суда и в Третий кассационный суд общей юрисдикции также не дали положительных результатов, решение суда первой инстанции было оставлено в силе.

Помог разобраться в сложившейся ситуации Верховный суд РФ, который Определением от 14 апреля 2021 г. №78-КАД21-2-КЗ отменил, обжалуемые собственником нежилого помещения, судебные акты и направил дело на новое рассмотрение.

Верховный суд РФ указывает, что судами не учтено следующее:

«..Согласно пункту 17 Положения доступ к жилому помещению, расположенному в многоквартирном доме выше пятого этажа, за исключением мансардного этажа, должен осуществляться при помощи лифта.

Нежилое помещение расположено на техническом (семнадцатом) этаже многоквартирного жилого дома. Последним этажом, доступ на который обеспечен лифтом, является 16-й этаж, расположенный под техническим (семнадцатым) этажом.

С учетом того, что подъем с 1-го до 16-го этажа осуществляется с помощью лифта, а доступ на 17-й технический этаж обеспечен лестницей, то подъем на один этаж по лестнице не противоречит указанному нормативному акту.

Под помещениями общественного назначения понимаются учреждения и предприятия общественного назначения, размещаемые в жилых зданиях, которые могут быть встроенными и встроенно-пристроенными (пункт 7.1.1 СП 31-107-2004), размещение встроенных и встроенно-пристроенных помещений в зданиях класса Ф1.3 допускается в подвальном, цокольном, первом, втором (в крупных и крупнейших городах) и в третьем этажах многоквартирного жилого здания, при этом помещения жилой части от общественных помещений следует отделять противопожарными перегородками не ниже 1-го типа и перекрытиями не ниже 3-го типа (в зданиях степени огнестойкости I – перекрытиями 2-го типа) без проемов (пункт 7.1.12 СНиП 31-01-2003).

Межквартирные лестничные площадки, коридоры, технические этажи, лифты, лифтовые и иные шахты, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в доме оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, согласно части 1 статьи 36 ЖК РФ являются общим имуществом многоквартирных домов и не могут быть отнесены к помещениям общественного назначения.

Вместе с тем суды не выяснили наличие на техническом этаже помещений общественного назначения.

Также суды указали на нарушение требования пункта 6.11 СНиП 21-01-97, которым предусмотрено, что части здания различной функциональной пожарной опасности, разделенные противопожарными преградами, должны быть обеспечены самостоятельными эвакуационными выходами.

Суды исходили из того, что помещения, расположенные на техническом этаже, являются частями здания различной функциональной пожарной опасности: жилые многоквартирные дома – класс функциональной пожарной опасности Ф1.3, производственные и складские здания, сооружения и помещения (для помещений этого класса характерно наличие постоянного контингента работающих, в том числе круглосуточно) – класс Ф5, в связи с чем для перевода нежилого помещения административного истца в жилое помещение необходимо наличие двух самостоятельных эвакуационных выходов.

В настоящее время на техническом этаже уже имеются жилые и нежилые помещения, из которых выходы организованы в один общий коридор, при этом изолированных эвакуационных выходов они не имеют, а возможность оборудовать этаж вторым самостоятельным эвакуационным выходом отсутствует.

Вывод судов о том, что для рассматриваемого помещения необходимо обустройство не менее двух эвакуационных и одного аварийного выходов, противоречит требованиям пожарной безопасности. ».

Кроме того, суды в нарушение статьи 84 КАС РФ не дали оценку сообщению ГУ МЧС по г. Санкт-Петербургу от 21 июля 2016 г. об отсутствии отступлений от требований пожарной безопасности в представленной проектной документации по объекту «Проект перепланировки помещения с переводом в жилой фонд.

Определение Верховного суда РФ от 14.04.2021 №78-КАД21-2-К3 представляет практический интерес, как судебный акт, в котором, по сути, высказывается мнение суда о недопустимости создания препятствий в процессе осуществления собственниками помещений в МКД права на изменение категории помещения.

При этом Верховный суд РФ делает акцент на том, что суды при принятии решения по данной категории дел должны принимать в учет фактические обстоятельства, а не подходить к разрешению вопроса формально.

Компания «Бурмистр.ру» оказывает юридические услуги управляющим компаниям и ТСЖ. Вся необходимая информация о сервисе здесь .

Рассылка новостей ЖКХ

а также наших статей

Подписка на рассылку

Спасибо, вы успешно подписались на рассылку!

Мы получили Вашу заявку, скоро наши менеджеры свяжутся с Вами. Спасибо!

Мы получили Вашу заявку, скоро наши менеджеры свяжутся с Вами. Спасибо!

Спасибо, мы скоро свяжемся с Вами!

Мы получили Вашу заявку, скоро наши менеджеры свяжутся с Вами. Спасибо!

Мы получили Вашу заявку, скоро наши менеджеры свяжутся с Вами. Спасибо!

Статья 14.1.3. Осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами без лицензии

Осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами с нарушением лицензионных требований, за исключением случаев, предусмотренных статьей 13.19.2 настоящего Кодекса, влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от пятидесяти тысяч до ста тысяч рублей или дисквалификацию на срок до трех лет; на юридических лиц – от двухсот пятидесяти тысяч до трехсот тысяч рублей.

2.Управляющая организация, товарищество и кооператив обязаны раскрывать следующие виды информации:

а) общая информация об управляющей организации, товариществе и кооперативе, в том числе об основных показателях финансово-хозяйственной деятельности (включая сведения о годовой бухгалтерской отчетности, бухгалтерский баланс и приложения к нему, сведения о доходах, полученных за оказание услуг по управлению многоквартирными домами (по данным раздельного учета доходов и расходов), а также сведения о расходах, понесенных в связи с оказанием услуг по управлению многоквартирными домами (по данным раздельного учета доходов и расходов), сметы доходов и расходов товарищества или кооператива, отчет о выполнении смет доходов и расходов товарищества или кооператива);

б) перечень многоквартирных домов, управление которыми осуществляет управляющая организация, товарищество и кооператив, с указанием адреса и основания управления по каждому многоквартирному дому, перечень многоквартирных домов, в отношении которых договоры управления были расторгнуты в предыдущем году, с указанием адресов этих домов и оснований расторжения договоров управления, перечень многоквартирных домов, собственники помещений в которых в предыдущем году на общем собрании приняли решение о прекращении их объединения в товарищества для совместного управления общим имуществом в многоквартирных домах, а также перечень многоквартирных домов, в которых членами кооперативов в предыдущем году на их общем собрании приняты решения о преобразовании кооперативов в товарищества;

в) общая информация о многоквартирных домах, управление которыми осуществляет управляющая организация, товарищество и кооператив, в том числе характеристика многоквартирного дома (включая адрес многоквартирного дома, год постройки, этажность, количество квартир, площадь жилых и нежилых помещений и помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, уровень благоустройства, серия и тип постройки, кадастровый номер (при его наличии), площадь земельного участка, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме, конструктивные и технические параметры многоквартирного дома), а также информация о системах инженерно-технического обеспечения, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме;

г) информация о выполняемых работах (оказываемых услугах) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и иных услугах, связанных с достижением целей управления многоквартирным домом, в том числе сведения о стоимости указанных работ (услуг) и иных услуг;

д) информация об оказываемых коммунальных услугах, в том числе сведения о поставщиках коммунальных ресурсов, установленных ценах (тарифах) на коммунальные ресурсы, нормативах потребления коммунальных услуг (нормативах накопления твердых коммунальных отходов);

е) информация об использовании общего имущества в многоквартирном доме;

ж) информация о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме. Эти сведения раскрываются управляющей организацией по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме на основании договора управления в случаях, когда управляющей организации поручена организация проведения капитального ремонта этого дома, а также товариществом и кооперативом, за исключением случаев формирования собственниками помещений в многоквартирном доме фонда капитального ремонта на счете специализированной некоммерческой организации, осуществляющей деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме (региональный оператор);

з) информация о проведенных общих собраниях собственников помещений в многоквартирном доме, результатах (решениях) таких собраний;

и) отчет об исполнении управляющей организацией договора управления, отчет об исполнении смет доходов и расходов товарищества, кооператива за год;

к) информация о случаях привлечения управляющей организации, товарищества и кооператива, должностного лица управляющей организации, товарищества и кооператива к административной ответственности за нарушения в сфере управления многоквартирным домом с приложением копий документов о применении мер административного воздействия, а также сведения о мерах, принятых для устранения нарушений, повлекших применение административных санкций.

Статья 5.62. Дискриминация

3.Дискриминация, то есть нарушение прав, свобод и законных интересов человека и гражданина в зависимости от его пола, расы, цвета кожи, национальности, языка, происхождения, имущественного, семейного, социального и должностного положения, возраста, места жительства, отношения к религии, убеждений, принадлежности или непринадлежности к общественным объединениям или каким-либо социальным группам, – влечет наложение административного штрафа на на юридических лиц – от пятидесяти тысяч до ста тысяч рублей.

Как перевести апартаменты в категорию жилых помещений?

Апартаменты остаются популярным форматом недвижимости. Многих покупателей привлекает удобное расположение и сравнительно низкая цена. Тем не менее формально апартаменты в отличие от стандартных квартир имеют статус нежилых помещений, что создает сложности при эксплуатации. Разбираемся, как это исправить.

Что такое апартаменты?

Статус апартаментов по-прежнему не определен в российском законодательстве. В отличие от квартир апартаменты не считаются жилыми помещениями.

По действующим правилам нежилые помещения не предназначены для постоянного проживания и могут использоваться только для временного пребывания (например, они могут использоваться в качестве хостела или гостиницы при условии соблюдения всех правил размещения жильцов).

Чем апартаменты отличаются от квартиры?

Апартаменты имеют статус нежилых помещений, поэтому они имеют целый ряд отличий от стандартных квартир:

в апартаментах нельзя оформить постоянную регистрацию в апартаментах, только временную;

владельцам апартаментов сложнее прикрепиться к поликлинике, записать детей в детский сад и школу;

содержание нежилого помещения обходится дороже: коммунальные платежи больше, налоги выше;

при покупке апартаментов нельзя получить налоговый вычет;

стандарты строительства апартаментов как правило ниже, чем у жилых помещений;

наличие в одном здании с апартаментами коммерческих офисов (лофты для праздников, салоны-красоты, массажные салоны, магазины);

отсутствие необходимой для комфортной жизни социальной инфраструктуры рядом с апартаментами.

Как же перевести апартаменты в жилое помещение?

Чтобы перевод апартаментов в категорию жилых помещений состоялся, должно быть соблюдено два условия:

Гражданин должен быть собственником помещения. При этом не должно быть никаких обременений на объект недвижимости (ипотека или арест);

Помещение должно соответствовать всем признакам жилого помещения многоквартирного дома (по шумоизоляции, уровню света и другим техническим нормам жилого помещения).

Какие документы потребуются для перевода апартаментов в жилое помещение?

Собственнику апартаментов необходимо собрать ряд документов:

план помещения с техническим описанием;

выписка из ЕГРН;

план переустройства (при наличии);

согласие на изменение статуса апартаментов от собственников всех других помещений в доме.

Кроме того, для осуществления процедуры перевода нежилого помещения в жилое помещение заявителю необходимо получить заключения профильных организаций о соответствии нежилого помещения требованиям, предъявляемым к жилому помещению. Заключение о техническом учете и технической инвентаризации выдает БТИ, документ можно получить, обратившись непосредственно в организацию или через МФЦ. Также заявителю потребуются заключения по результатам проведения санитарно-эпидемиологической экспертизы и экспертизы проектной документации.

Куда подавать документы для перевода апартаментов в жилое помещение?

Документы на перевод жилого помещения заявитель подает в орган власти субъекта, которые занимается переводом помещения в нежилое. Например, в Москве такие вопросы курирует Департамент городского имущества. Подать документы можно через МФЦ или Портал Госуслуг.

Сколько рассматривается заявление?

В соответствии с Жилищным кодексом решение о переводе уполномоченным органом принимается в срок не позднее 45 дней от даты подачи заявления.

Как обжаловать решение?

Если в переводе нежилого помещения заявитель получил отказ и считает его необоснованным или нарушающим его права, то он вправе оспорить решение в судебном порядке.

На практике перевод апартаментов в статус жилых помещений – трудоемкий процесс. Основная проблема заключается в том, что апартаменты строятся по другим строительным нормам, нежели квартира в многоквартирном доме. Получить заключение о том, что апартаменты соответствуют необходимым техническим нормам будет сложно и займет время.