Предварительный договор в строительстве

Предварительный договор в строительстве

Предварительный договор
строительного подряда N ___

г. _____________
“__”___________ ____ г.

_______________________, именуем___ в дальнейшем “Заказчик”, в лице _______________________, действующ___ на основании _______________________, с одной стороны, и _______________________, именуем___ в дальнейшем “Подрядчик”, в лице _______________________, действующ___ на основании _______________________, с другой стороны, а совместно именуемые “Стороны”, руководствуясь ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, заключили настоящий Предварительный договор о нижеследующем:

1. Предмет Договора

1.1. В соответствии с настоящим Предварительным договором Стороны обязуются заключить договор строительного подряда на строительство _____________________ (именуемый в дальнейшем “Основной договор”) на условиях, установленных настоящим Предварительным договором.
1.2. Стороны обязуются заключить Основной договор не позднее “__”___________ ____ г.

2. Существенные условия Основного договора

2.1. Предмет Основного договора.
Подрядчик обязуется по заданию Заказчика выполнить своими силами и средствами строительство ________________________________ на земельном участке общей площадью ____ кв. м, расположенном по адресу: ____________________________________ (далее – Объект), а Заказчик обязуется создать Подрядчику необходимые условия для выполнения указанных работ, принять их результат и уплатить обусловленную договором цену.
2.2. Земельный участок, на котором будет осуществляться строительство Объекта, кадастровый номер ______________________, категория земель ____________________, назначение _________________, принадлежит Заказчику на праве ________________________, что подтверждается _________________________, выданным ____________________________________.
2.3. ___________________________________ .
2.4. ____________________________________ .

3. Ответственность Сторон и форс-мажорные обстоятельства

3.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Договору Стороны несут ответственность, предусмотренную действующим законодательством Российской Федерации.
3.2. В случае если одна из Сторон будет уклоняться от заключения Основного договора, вторая Сторона вправе обратиться в арбитражный суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор будет считаться заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.
3.3. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения Основного договора, должна возместить другой Стороне причиненные этим убытки.
3.4. Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по настоящему Договору, если это неисполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы, возникших после заключения настоящего Договора в результате обстоятельств чрезвычайного характера, которые Стороны не могли предвидеть или предотвратить.
3.5. При наступлении обстоятельств, указанных в п. 3.4 настоящего Предварительного договора, каждая Сторона должна без промедления известить о них в письменном виде другую Сторону.
3.6. Извещение должно содержать данные о характере обстоятельств, а также официальные документы, удостоверяющие наличие этих обстоятельств и, по возможности, дающие оценку их влияния на возможность исполнения Стороной своих обязательств по настоящему Предварительному договору.
3.7. В случае наступления обстоятельств, предусмотренных в п. 3.4 настоящего Предварительного договора, срок выполнения Стороной обязательств по настоящему Предварительному договору отодвигается соразмерно времени, в течение которого действуют эти обстоятельства и их последствия.
3.8. Если наступившие обстоятельства, перечисленные в п. 3.4 настоящего Предварительного договора, и их последствия продолжают действовать более двух месяцев, Стороны проводят дополнительные переговоры для выявления приемлемых альтернативных способов исполнения настоящего Предварительного договора.

4. Разрешение споров

4.1. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть при исполнении условий настоящего Предварительного договора, Стороны будут стремиться разрешать путем переговоров.
4.2. Споры, не урегулированные путем переговоров, разрешаются в судебном порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации.
4.3. В случае возникновения разногласий Сторон относительно условий Основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

5. Срок действия Договора. Порядок изменения
и расторжения Договора

5.1. Настоящий Предварительный договор вступает в силу с момента подписания его обеими Сторонами и действует до момента заключения Сторонами Основного договора.
5.2. Условия настоящего Предварительного договора могут быть изменены по взаимному согласию Сторон путем подписания письменного соглашения.
5.3. Обязательства, предусмотренные настоящим Предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, указанного в п. 1.2 настоящего Предварительного договора, Основной договор не будет заключен либо одна из Сторон не направит другой Стороне предложение заключить Основной договор.

6. Заключительные положения

6.1. Все изменения и дополнения к настоящему Предварительному договору должны быть совершены в письменной форме и подписаны уполномоченными представителями Сторон.
6.2. Стороны обязуются письменно извещать друг друга о смене реквизитов, адресов и иных существенных изменениях.
6.3. Настоящий Предварительный договор составлен в двух экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой из Сторон.
6.4. Ни одна из Сторон не вправе передавать свои права и обязанности по настоящему Предварительному договору третьим лицам без письменного согласия другой Стороны.
6.5. Во всем остальном, что не урегулировано настоящим Предварительным договором, Стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.

7. Подписи Сторон

_________ “_______________________” _________ “_______________________”
Юридический/почтовый адрес: _______ Юридический/почтовый адрес: _______
___________________________________ ___________________________________
ИНН/КПП ___________________________ ИНН/КПП ___________________________
ОГРН ______________________________ ОГРН ______________________________
Расчетный счет ____________________ Расчетный счет ____________________
в _________________ банке в ________________ банке
К/с _______________________________ К/с _______________________________
БИК _______________________________ БИК _______________________________
Телефон: __________________________ Телефон: __________________________
Факс: _____________________________ Факс: _____________________________
Адрес электронной почты: Адрес электронной почты:
____________________________________ ___________________________________

_________________ _________________ ________________ _________________
(Ф.И.О.) (подпись) (Ф.И.О.) (подпись)

——————————–
Информация для сведения:
Предварительный договор должен содержать условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (п. 3 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В случае возникновения разногласий Сторон относительно условий Основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда.

1. Предмет договора

  1. Стороны договорились о подготовке и заключении в будущем договора долевого участия в строительстве (далее по тексту — Основной договор), существенные условия которого приведены в Разделе 2 настоящего Предварительного договора.
  2. Стороны обязуются заключить Основной договор в срок до 31 декабря 2018 года.

м 110 000 сто десять тысяч рублей, и составляет 3 960 000 три миллиона девятьсот шестьдесят тысяч рублей, НДС не облагается.

Договор-Юрист
— это юристы, кодексы и бланки

Договор мены недвижимости, ценных бумаг.

Метод оплаты:

Если ошибка повторяется, напишите нам на spp cntd.

Строим по предварительным договорам

При строительстве жилых домов застройщики нередко работают по предварительным договорам купли-продажи. Для организации это удобно: данный способ позволяет вести строительство за счет средств граждан, но при этом не нужно соблюдать нормы закона «Об участии в долевом строительстве. ». Правда, у бухгалтера возникает масса вопросов по учету и налогообложению. Ответить на них поможет наша статья.

Правовые аспекты

Порядок составления предварительных договоров и исполнения обязательств по нему регулирует статья 429 Гражданского кодекса РФ. Где сказано, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

УСЛОВИЯ ДОГОВОРА

Итак, предварительный договор должен содержать данные, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В нем указывается также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок не определен, основной договор должен быть заключен в течение года с момента заключения предварительного договора. Если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются.

ОБЕСПЕЧИТЕЛЬНЫЕ МЕРЫ

Стороны зачастую включают в договор условие об уплате физическим лицом (будущим покупателем) денежных средств в виде обеспечительного платежа, сумма которого после заключения основного договора будет зачтена в счет платы за приобретенную недвижимость.

В случае незаключения основного договора в надлежащий срок полученные средства возвращаются несостоявшемуся покупателю.

Вопрос о включении в предварительный договор указанного условия является спорным, поскольку сам предварительный договор, как правило, не порождает конкретных прав и обязанностей для сторон, кроме обязанности заключить в будущем основной договор.

Таким образом, у сторон не возникает оснований для денежного обязательства, поскольку договор о встречном исполнении еще не заключен.

Однако практика показывает, что суды не относятся к обеспечительным платежам как к чему-либо незаконному, допуская включение условия об их перечислении в предварительный договор (постановление ФАС Московского округа от 10 апреля 2008 г. № КГ-А40/2600-08).

ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА УКЛОНЕНИЕ ОТ ЗАКЛЮЧЕНИЯ ОСНОВНОГО ДОГОВОРА

К предварительному договору применяются следующие положения:
– если сторона, для которой заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор;
– сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Читайте также:  Ипотека под материнский капитал в Самаре

Основание – пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса РФ.

Подлежат ли поступившие суммы налогообложению?

Итак, застройщик, заключивший с гражданами предварительные договоры, получил от них денежные суммы в виде обеспечительного платежа. Тут же встает вопрос: нужно ли облагать их какими-либо налогами? По мнению автора, нет.

НАЛОГ НА ДОБАВЛЕННУЮ СТОИМОСТЬ

Обязанность по уплате НДС возникает при появлении объекта налогообложения, в частности при реализации. Суммы по предварительному договору считаются полученными не за реализованную недвижимость, а в качестве обеспечительного платежа. Соответственно, в налоговую базу они не включаются. Но даже если их рассматривать в качестве авансовых платежей (как обычно это делают налоговики), то для застройщика, занимающегося строительством жилого дома, налоговых рисков не возникает. Ведь продажа квартир освобождена от уплаты НДС на основании подпункта 22 пункта 3 статьи 149 Налогового кодекса РФ.

Правда, некоторые специалисты считают, что указанные средства можно квалифицировать как суммы, полученные за передачу имущественных прав, которые в соответствии с пунктом 3 статьи 155 Налогового кодекса РФ подлежат обложению НДС. Однако такая точка зрения в корне не верна, поскольку средства, полученные по предварительным договорам, не являются средствами, полученными в связи с передачей имущественных прав на квартиру. Ведь у граждан, перечисливших организации деньги, права требовать квартиры после завершения строительства жилого дома не возникает. Такое право (а точнее, уже не имущественное право, а право по договору купли-продажи) появится у покупателя только после заключения основного договора купли-продажи.

А обязанность исчислить налог в соответствии с требованиями пункта 3 статьи 155 Налогового кодекса РФ возникает лишь у тех организаций, которые, являясь инвесторами (речь о застройщике не идет), передают свои права третьим лицам по договору переуступки. Обычно в такой ситуации в цену переуступки закладывается так называемая маржа (разница между стоимостью, по которой передаются имущественные права, с учетом налога и расходами на их приобретение), которая и должна включаться в налоговую базу по НДС.

НАЛОГ НА ПРИБЫЛЬ

Что касается налога на прибыль, то этим налогом облагаются доходы от реализации и внереализационные доходы.

Дохода от реализации у застройщика на данном этапе нет. Внереализационного дохода – тоже, так как доходом признается экономическая выгода налогоплательщика (ст. 41 Налогового кодекса РФ). А до тех пор, пока застройщик не заключит основной договор купли-продажи квартир и не передаст квартиры покупателям, полученные обеспечительные платежи экономической выгоды, а точнее дохода от реализации, не образуют.

Внереализационный доход возникнет у застройщика лишь в том случае, если основной договор купли-продажи он не заключит и при этом не вернет сумму обеспечительного платежа.

МНЕНИЕ СПЕЦИАЛИСТА

Как квалифицировать поступившие по предварительному договору денежные средства? Считать их авансом или задатком?

Следует отметить, что однозначного ответа на этот вопрос в настоящее время нет.

Согласно пункту 3 статьи 380 Гражданского кодекса РФ, в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся по договору платежей, задатком, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Арбитражная практика противоречива, есть решения как в поддержку организаций (признающие полученные средства задатком), так и в пользу налоговых органов (признающие полученные средства авансом).

Приведем три основные позиции судов по данному вопросу.

1. Соглашение о задатке, обеспечивающем исполнение обязательств по предварительному договору, может быть рассмотрено как действительное (постановления ФАС Дальневосточного округа от 6 марта 2007 г. № Ф03-А04/06-1/5587;
Центрального округа от 7 июля 2006 г. по делу № А48-6424/05-10 и др.).

2. Соглашение о задатке по предварительному договору может быть рассмотрено как недействительное, поскольку по предварительному договору не могут быть осуществлены платежи (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 1 марта 2007 г. № Ф04-644/2007(32025-А70-17) и др.).

3. Предварительный договор, содержащий условие о внесении денежной суммы в счет оплаты по основному договору, может быть рассмотрен как смешанный, сочетающий в себе условия предварительного договора и условия по оплате в счет будущего исполнения обязательств по договору (постановление ФАС Уральского округа от 29 июня 2006 г. № Ф09-5566/06-С3).

Таким образом, вероятность налоговых рисков в случае признания поступивших средств задатком (а не авансом) для организации достаточно высока.

И.С. ЕГОРОВА, юрист

Услуги заказчика-застройщика

При строительстве жилого многоквартирного дома заказчик-застройщик обычно ведет строительство за счет средств дольщиков. В этом случае с ними заключаются договоры участия в долевом строительстве, отношения по которым регулируются законом № 214-ФЗ.

ВЫДЕЛЯТЬ УСЛУГИ НЕТ ОСНОВАНИЙ

По такому договору застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить многоквартирный дом (или иной объект недвижимости) и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать соответствующий объект участнику долевого строительства. При этом, согласно пункту 1 статьи 5 закона № 214-ФЗ, цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство и денежных средств на оплату услуг застройщика.

Это означает, что услуги заказчик-застройщик оказывает (соответственно, и облагает их стоимость налогами) только в том случае, если объект недвижимости строится для дольщиков, то есть за счет средств граждан, причем средств, полученных не по предварительным договорам, а по договорам долевого участия. Иначе говоря, здесь важен не столько факт осуществления строительства за счет средств граждан, сколько «правовая природа» полученных средств.

К тому же, средства, полученные по предварительным договорам, не относятся к средствам целевого назначения, как, например, средства, полученные по договору долевого участия.
Следовательно, если застройщик не заключает с гражданами договоры участия в долевом строительстве, то нельзя говорить об оказании услуг для них. В этом случае организация изначально строит дом для себя, чтобы потом – после регистрации своего права собственности на объект недвижимости – продавать квартиры и получать доход уже от продажи жилья (а не от оказания услуг по строительству дома для дольщиков).

ДОХОДА НЕ ОБРАЗУЕТСЯ

Поскольку, как мы выяснили, услуги заказчик-застройщик никому не оказывает, то и облагаемого налогами дохода от их оказания у него образоваться не может ни в момент получения средств от граждан по предварительному договору, ни после завершения строительства.

Вернее, так: после завершения строительства и продажи готовых квартир у застройщика образуется доход, но не от оказания услуг заказчика-застройщика, а от продажи квартир.

Но можно ли тогда говорить о том, что заказчик-застройщик оказывает услуги самому себе? Нельзя. Ведь обязанность по исчислению НДС и налога на прибыль возникает при реализации услуги. А согласно пункту 1 статьи 39 Налогового кодекса РФ, реализацией товаров, работ или услуг признается соответственно передача на возмездной основе права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу.

Правда, следует учитывать тот факт, что к объектам обложения налогом на добавленную стоимость относится выполнение строительно-монтажных работ (СМР) для собственного потребления (подп. 3 п. 1 ст. 146 Налогового кодекса РФ). Но это касается только тех застройщиков, которые ведут строительство сами (полностью или частично), то есть силами своих рабочих. Если застройщик на все время реализации проекта привлекает только подрядные организации, а сам выполняет исключительно организаторские и надзорные функции, то объекта обложения НДС в виде стоимости СМР у него не возникает.

Как уже отмечалось, средства, полученные по предварительным договорам, не носят целевого характера, как, например, средства по договору долевого участия. В таком случае, может быть, их следует включить в налоговую базу по налогу на прибыль? Ведь в перечне доходов, не учитываемых при определении налоговой базы, указаны средства в виде аккумулированных на счетах организации-застройщика средств дольщиков или инвесторов (подп. 14 п. 1 ст. 251 Налогового кодекса РФ). И если организация-застройщик получает средства не от дольщиков, то такие суммы не льготируются, а значит, подлежат включению в налоговую базу по налогу на прибыль?

Нет, такое предположение не верно. В качестве возражения можно привести тот аргумент, который приводился ранее: важно не то, что эти суммы не подпадают под льготу, а то, что они в принципе не образуют дохода (экономической выгоды). До тех пор, пока застройщик не начнет продавать квартиры.

Читайте также:  Что нужно для поступления в школу

Когда возникает облагаемая выручка?

Итак, мы определили, что застройщик, получающий платежи от граждан по предварительным договорам, не должен включать их в налоговую базу по прибыли и НДС. Доходов от оказания услуг заказчика-застройщика также не возникает. Получается, что на всем этапе строительства многоквартирного жилого дома застройщик не несет вообще никаких налоговых нагрузок. Когда же все-таки у организации появится обязанность исчислить и уплатить налоги? И какие именно?

Налог на добавленную стоимость. В результате строительства застройщик создает готовый объект (многоквартирный дом), квартиры которого регистрируются им в собственность – первоначальным собственником является застройщик. После продажи квартир у него возникнет доход. НДС он облагаться не будет, так как реализация жилых домов, жилых помещений, а также долей в них входит в перечень операций, освобождаемых от налога на добавленную стоимость. Это означает, что застройщик не сможет принять к вычету суммы налога, которые на протяжении всего строительства ему предъявляли проектные организации, поставщики, подрядчики и т. д. (подп. 1 п. 2 ст. 170 Налогового кодекса РФ).

Налог на прибыль. При реализации квартир начислить этот налог придется, так как льготы по нему (как по НДС) налоговым законодательством не предусмотрено. В связи с этим – очередной вопрос: в какой момент нужно включить эту реализацию в облагаемый налогом на прибыль доход? Ведь сначала квартира передается по акту приема-передачи, и уж потом оформляется переход права собственности на нее от организации к покупателю. Давайте разбираться.

В пункте 3 статьи 271 Налогового кодекса РФ говорится, что для доходов от реализации датой их получения признается дата реализации товаров. При этом реализация определяется в соответствии с пунктом 1 статьи 39 Налогового кодекса РФ независимо от фактического поступления денежных средств в их оплату (при методе начисления). Реализацией товаров признается передача на возмездной основе права собственности на товары одним лицом для другого лица. Из этого можно сделать вывод, что до оформления права собственности покупателей на квартиры у организации-продавца обязанности по включению дохода от продажи в налоговую базу по налогу на прибыль не возникает. Именно так считали в свое время сами чиновники, о чем свидетельствуют письма Минфина России от 28 сентября 2006 г. № 07-05-06/241, от 26 октября 2004 г. № 03-03-01-04/1/85.

Но позже финансисты поменяли свою точку зрения на прямо противоположную.

Так, в письме от 8 ноября 2006 г. № 03-03-04/1/733 при рассмотрении вопроса, касающегося земельного участка (также являющегося объектом недвижимости, требующим государственной регистрации права собственности на него), сделан следующий вывод.

У организации – продавца недвижимого имущества обязанность по уплате налога на прибыль возникает с момента передачи объекта покупателю по акту (накладной) приемки-передачи основных средств и подачи документов на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество вне зависимости от даты регистрации самих прав.

Таким образом, во избежание налоговых рисков организация-застройщик может принять решение включать в налогооблагаемый доход стоимость продаваемых квартир на дату их передачи по акту приема-передачи, а не на дату регистрации права собственности покупателем (новым собственником).

НДС он облагаться не будет, так как реализация жилых домов, жилых помещений, а также долей в них входит в перечень операций, освобождаемых от налога на добавленную стоимость.

3. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

3.1. Сторона-1 обязуется:

3.1.1. Сдать указанный в п.1.1. настоящего договора жилой дом в эксплуатацию в квартале года.

3.1.2. Выполнять все условия настоящего договора.

3.2. Сторона-2 обязуется выполнять все условия настоящего договора.

настоящего договора квартиры.

Предварительный договор. Что это такое?

Предварительный договор.

Что таит в себе предварительный договор при покупке новостройки

Что таит в себе предварительный договор при покупке новостройки.

Содержание статьи
    1. Что из себя представляет ПДДУ?
    2. О законности заключения предварительного договора долевого участия
    3. Почему не ДДУ?
    4. Последствия нарушения (неисполнения) ПДД

Многие строительные фирмы достаточно активно пользуются формой предварительного договора долевого участия. Делается это по разным причинам: кто-то хочет начать продажу квартир, не дожидаясь получения разрешительной документации, кто-то пытается таким образом скрыть свои темные стороны.

В чем заключается сущность ПДДУ, для чего он нужен, и какие риски он в себе таит? Читайте об этом в нашем материале.

429 ГК РФ, но ввиду того, что он не подразумевает приобретение какого-либо материального блага товара, недвижимости, услуги и др.

Предварительный договор в строительстве

Многие покупатели, привлеченные красочными проспектами благоустроенного жилья, и перспективой в скором будущем получить квартиру за относительно невысокую стоимость, склонны верить обещаниям застройщика. Вот только небольшой нюанс: застройщик предлагает заключить предварительный договор долевого участия в строительстве, конечно, временно, а через некоторое время, совсем скоро он обещает оформить ДДУ. И дольщики, мало задумываясь о последствиях, отдают деньги и подписывают предварительный договор. Между тем сделка, оформленная по ПДДУ, является одной из самых рискованных и может обернуться для покупателя большими проблемами.

214 ФЗ действует более десяти лет, и сегодня уже многие граждане о нем слышали и знают, что при покупке жилья в новостройке, необходимо заключать договор долевого участия, который обеспечивает им полноценную защиту от любых рисков при участии в долевом проекте. Однако далеко не каждый покупатель может отличить подлинный договор ДДУ от того, который им предлагают оформить застройщики. Поэтому, подписывая предварительный ДДУ, они предполагают, что данный договор также заключается по 214 ФЗ. Но нужно сказать однозначно, что предварительный договор не имеет ничего общего с федеральным законом.

ДДУ, гарантирует дольщику получение квартиры, которая вплоть до окончания строительства находится у него в залоге. Документ проходит обязательную регистрацию в Росреестре, только после этого он считается заключенным, что защищает участника долевого проекта от повторных продаж его квартиры. Подробнее о том, что представляет собой ДДУ, и как его оформить, можно узнать здесь.

Тем не менее, ПДДУ никак нельзя назвать незаконным. Данный вид договора предусмотрен законодательством и регулируется статьей 429 ГК, но поскольку он не предполагает получения какого-либо материального продукта (товара, недвижимости, услуги и проч.), то и оплата по нему осуществляться не может. Таким образом, предварительный договор с застройщиком вполне может заключаться до основного ДДУ, но без взимания платы за жилье.

Собственно в этом и заключается проблема. Основная цель застройщика при заключении ПДДУ – привлечение инвестиций в свой проект. Зачастую данные договоры оформляются еще на стадии согласования и получения разрешения на стройку, в то время, когда подписать ДДУ невозможно из-за отсутствия разрешительной документации. А деньги нужны сегодня, вот застройщики и пускаются во все тяжкие, чтобы привлечь инвесторов и собрать средства на строительство. Хотя по закону они не имеют право этого делать, такие действия незаконны и грозят им большими штрафами.

Дольщикам, заключающим ПДДУ, необходимо понимать, что данная сделка является очень рискованной, поскольку они вкладывают свои деньги не в конкретное жилье, а только в обещание, которое нередко оказывается пустым и невыполнимым. В отличие от застройщиков, которым данный договор несет одни сплошные выгоды, для дольщиков он оборачивается многочисленными минусами.

Чтобы заключить ДДУ, девелопер должен соответствовать всем требованиям 214 ФЗ, обязан строго соблюдать все его условия, в том числе по срокам сдачи дома и качеству возводимого объекта. Любые нарушения грозят ему неустойками и штрафами. Кроме того, он должен застраховать свою ответственность перед дольщиком. Чтобы заключить предварительный договор долевого участия ничего этого не требуется. Застройщик берет на себя минимальные обязательства и не несет практически никаких финансовых рисков. При невыполнении условий договора, он в худшем для себя случае возвращает обеспечительный платеж без выплаты неустойки и пени покупателю.

Риски дольщика намного выше и главный из них – вообще не получить назад своих денег. По закону в предварительном договоре должен быть предусмотрен срок, отведенный для подписания основного документа. Если время не определено, то по умолчанию он составляет один год. Если в течение этого времени ДДУ так и не будет оформлен, и ни одна из сторон не направит предложение о его подписании, то обязательства по договору прекращаются.

Читайте также:  Как взять кредит на бизнес и не прогореть

Иногда обстоятельства вынуждают дольщика принять предложение застройщика подписать ПДДУ. Например, удобное местонахождение возводимого объекта, удачная планировка будущих квартир, выгодная стоимость жилья. В этом случае основная задача участника долевого проекта – минимизировать свои риски. Однозначно не стоит заключать предварительный договор, обеспечительный платеж по которому равен полной стоимости квартиры, даже если предложение очень заманчиво, и все другие условия полностью устраивают. Добросовестные строительные компании не станут выдвигать такого требования, а предложат внести задаток в качестве обеспечения обязательств в разумных пределах.

Особое внимание нужно обратить на условия договора, в котором должны быть:

  • прописаны взаимные обязательства подписать основной договор;
  • обозначены условия, позволяющие определить предмет и условия будущего договора;
  • установлен срок, в пределах которого должен быть заключен ДДУ.

Компания, с которой заключается предварительный договор, и застройщик, фигурирующий в ДДУ, должны быть одним и тем же юридическим лицом. ПДДУ должен быть подписан только генеральным директором, а не менеджером, бухгалтером или любым другим сотрудником.

В предварительном договоре должен быть понятно и четко прописан его предмет, а поскольку обязательством по нему является заключение ДДУ, то должны быть предельно ясно изложены его условия. Нужно учесть, что если в ПДДУ будет отсутствовать точное и конкретное определение предмета, не будут отчетливо описаны условия основного договора, суд признает документ недействительным.

Один из самых основных пунктов – описание объекта, передаваемого дольщику, по которому его можно идентифицировать. Должна быть указана вся информация о квартире: площадь, количество комнат, на каком этаже и в какой секции дома она находится. Если предполагается чистовая отделка, то ее также нужно подробно описать. Необходимо прописать полную стоимость жилья, указать, каким порядком и в какие сроки должны вноситься платежи. Нужно проследить, чтобы ПДДУ содержал пункт о том, что денежное обеспечение, внесенное дольщиком, идет в зачет по основному договору.

Не менее важный пункт – срок заключения ДДУ. Необходимо указать конкретную дату, а не размытую формулировку о заключении ДДУ, например, после получения разрешения на строительство или других значимых событий. Желательно, чтобы срок не превышал 3-6 месяцев. Этого вполне достаточно для решения застройщиком своих технических вопросов, а для дольщика в этом случае риск минимален.

Нередко девелопер, не укладываясь в срок, предусмотренный в ПДДУ, просит подписать дополнительное соглашение о продлении времени на заключение основного договора. Соглашаться на это или нет – дело дольщика, все зависит от конкретных обстоятельств и нюансов, которых в каждом случае может быть множество.

Конечно, нельзя утверждать, что все застройщики, предлагающие подписать ПДДУ, заранее хотят обмануть потенциальных дольщиков. Многие серьезные и крупные компании также используют такую схему продаж, чтобы избежать простоев и иметь возможность приступить к строительству до того момента, как будут оформлены все разрешительные документы. Но в любом случае, прежде чем идти на риск, дольщику нужно тщательно проверить, с кем он заключает договор, какая репутация у компании, и не тянется ли за ней шлейф невыполненных обязательств.

Общество защиты прав дольщиков поможет вам в любых вопросах, касающихся долевого строительства. Вы можете обратиться к нам как на стадии подписания договора, чтобы юристы нашей организации проанализировали его условия и подсказали, как минимизировать свои риски, так и в том случае, если у вас уже возникли проблемы с застройщиком. Связаться с нами можно по координатам, которые вы найдете на странице «Контакты».

Любые нарушения грозят ему неустойками и штрафами.

Предварительный договор и гражданское законодательство

В силу ст. 429 ГК РФ, предварительным признается договор, по которому стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

При этом закон предъявляет два принципиальных требования к предварительному договору для того, чтобы он порождал права и обязанности: к форме и содержанию.

Заключение предварительного договора помогает при осуществлении сложных сделок.

Особенности и нюансы

Кроме вышеприведенных отличий по условиям, гарантиям, существенное отличие ПДДУ от ДДУ проявляется в том, что первый содержит лишь намерение о заключении ДДУ в будущем, в то время как второй подразумевает обязательства застройщика построить и передать квартиру дольщику, а он оплатить ее и принять.

Специалисты по-разному толкуют норму о возможности государственной регистрации ПДДУ. Одни юристы считают, что ПДДУ не подлежит регистрации в Росреестре, поскольку не является сделкой по переходу права собственности на жилье, а лишь сделкой о намерениях. В связи с этим обнаруживаются такие опасности, как риск двойных продаж, нет гарантии добросовестности застройщика, гарантии того, что у него все документы в порядке, чего не скажешь об основном договоре.

ДДУ регистрируется в территориальных подразделениях Росреестра и максимально защищает дольщиков от каких-то опасностей. При регистрации ДДУ компетентные органы проводят экспертизу документов застройщика, смотрят их соответствие законодательству, проверяют легальность. Риск повторных продаж по определенному договору сводится при этом к нулю. Хотя есть и другие подводные камни в ДДУ.

Другие авторы яростно настаивают на его регистрации. Если придерживаться такой позиции, то предварительный договор регистрируется в аналогичном основному договору порядке.

О рисках более подробно на видео:

О рисках более подробно на видео.

В каких случаях заключается

Чаще всего предварительный договор используется при заключении сделок купли-продажи недвижимости. Но его можно подписать перед любой сделкой: аренды, подряда, оказания услуг, долевого участия в строительстве.

Обычно люди подписывают предварительный договор, когда по какой-либо причине в данный момент не могут подписать основной договор. Допустим, покупатель не может прямо сейчас рассчитаться за объект, поскольку берет его в ипотеку и надо дождаться одобрения банка. Или продавец вынужден отложить заключение сделки, потому что часть квартиры принадлежит несовершеннолетнему ребенку и нужно получить разрешение органов опеки и попечительства.

При этом и продавца, и покупателя устраивают условия предстоящей сделки: объект, цена, способ оплаты. Они готовы некоторое время подождать, пока вторая сторона не решит свои проблемы. И чтобы к моменту решения проблем контрагент не отказался от сделки и не изменил условия, подписывают предварительный договор.

Так же могут поступить и будущие поставщик и покупатель, арендатор и арендодатель, заказчик и исполнитель – оформить предварительный договор поставки, аренды, услуги или любой другой и в нем записать условия будущего основного договора, которые они обсудили.

В этом случае будет применяться правило об обязанности заключить основной договор в течение года.

Предварительный договор

В зависимости от юридической направленности договоров выделяют основные и предварительные договоры.

Предварительный договор – это соглашение, согласно которому стороны по договору обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на условиях, предусмотренных предварительным договором. Можно сказать, что предварительный договор – это договор, стороны которой выражают намерение заключить в будущем контракт на выполнение услуг, работ, передачу какого-либо имущества в собственность.

Отметим, что к предварительному договору гражданским законодательством предъявляется ряд необходимых требований.

Предварительный договор.

Правовые последствия нарушения

Нарушения договора связаны часто с уклонением любой стороны перейти к стадии заключения ДДУ. Нарушения бывают связаны по части оплаты по такому договору. Законодательством о долевом строительстве запрещено привлечение денежных средств за квартиру по ПДДУ. Там имеется четкий перечень договоров, по которым возможно такое привлечение: ДДУ, договор с ЖСК или ЖНК, а также путем реализации жилищных сертификатов.

Если в нарушение требований закона застройщик получил деньги за квартиру, то дольщик правомочен обращаться в судебные органы за признанием такого договора недействительным. А застройщик при этом будет нести бремя административной ответственности, которое заключается в уплате штрафа в сумме 500000-1млн.

Чтобы была гарантия для каждой стороны, что договоренности будут соблюдаться в будущем, возможно исполнение обязательства по ПДДУ обеспечить неустойкой, предусмотреть штрафные санкции.

Один из вариантов обеспечения оплаты по будущему договору можно признать внесение задатка. И тогда за уклонение от заключения ДДУ задаток не будет возвращен, а если уклоняться будет застройщик, то он будет должен будет отдать двойную сумму задатка.

Законодательством о долевом строительстве запрещено привлечение денежных средств за квартиру по ПДДУ.

Добавить комментарий