Ипотечные облигации в России и мире: их роль и значение

Что это такое и зачем они нужны

Говоря простыми словами, когда домовладельцы выплачивают проценты по ипотеке, эти деньги проходят через банк и попадают держателям облигаций в виде купонного дохода. Ипотечные ценные бумаги, как правило, предлагают более высокую доходность, чем государственные облигации, но они также связаны с некоторыми специфическими рисками.

Если объяснять простым языком, то механизм выглядит так предположим, банк выдал ипотечный кредит на квартиру размером 10 млн.

Секьюритизация ипотечного кредитования

Вернемся к выпуску ипотечных облигаций. Процесс секьюритизации состоит в следующем:

  1. Банк собирает имеющиеся у него кредиты и создает из них ипотечный пул
  2. Кредитный портфель списывается с баланса банка и передается специально созданной посреднической компании SPV (Special Purpose Vehicle)
  3. Посредник выпускает ипотечные ценные бумаги, обеспеченные правами требования на возврат долга по ипотеке
  4. Банк получает от посредника деньги за выпущенные облигации

Пример посредников был выше — ипотечные агентства США. Кроме того, банк может выпускать облигации и самостоятельно:

На следующей картинке представлен механизм взаимодействия между банком и посреднической организацией, выпускающей облигации. Получив от банка кредитный портфель, посредник может секьюритизировать ипотечные займы как одной эмиссией, так и несколькими траншами.

Секьюритизация позволяет кредитору:

  1. Получить средства для выдачи новых кредитов, в том числе ипотечных
  2. Повысить ликвидность благодаря замене долгосрочного долга на денежные средства или ценные бумаги
  3. Улучшить качество активов, так как риски дефолтов заемщиков переносятся на покупателей облигаций
  4. Увеличить инвестиционные возможности за счет высвободившихся средств

Да, поскольку существовал такой продукт кредитно-дефолтный своп, CDS.

Что это такое?

Рынок ценных бумаг РФ, к сожалению, находится только в самом начале своего развития, поэтому многие граждане даже не в курсе, что это такое. Однако это является довольно прибыльным для обладателя такого рода ценных бумаг.

Рассмотрим процедуру выпуска на примере. Банк предоставил ипотечных кредитов на сумму 100 млн. рублей под залог недвижимости сроком на 25 лет. На эту же сумму кредитная организация выпускает облигации инвесторам, в том числе и частным. Срок погашения по ценным бумагам 25 лет, поэтому через это время инвестор, вложивший деньги в облигации получит деньги обратно. Помимо этого ежегодно он будет получать купонный доход или процент за пользование его деньгами.

На выплату купонов банк направляет средства, которые заемщики выплачивают в виде процентов по ипотечным кредитам.

рублей под залог недвижимости сроком на 25 лет.

ИЦБ для «физиков»?

Сейчас ключевыми инвесторами в ИЦБ в России являются банки и НПФ. Доля физлиц пока минимальная — около 1%.


Источник: ДОМ.РФ

— На мой взгляд, ипотечные облигации — хороший инструмент для физических лиц, — рассуждает Пудовкин. — Они хорошо знакомы с ипотекой как базовым активом и могут получать более высокую доходность по сравнению с ОФЗ при сопоставимом уровне кредитного риска. И это подтверждает структура инвесторов в ипотечные облигации в США: там на физлиц приходится 7%, еще 18% приходится на взаимные фонды и ETF, многими из которых владеют физлица. У всех крупнейших инвестиционных компаний США есть свой Agency MBS ETF — это о многом говорит.

— ИЦБ традиционно дают премию над ОФЗ в размере 120 б. п., при этом кредитный риск таких бумаг на уровне ОФЗ, — говорит Юсипов. — Для сравнения: эмитенты 1-го эшелона — квазисуверенные компании — дают премию на уровне 60–80 б. п. В этом плане ИЦБ уникальны — меньше риска с более высокой доходностью. Часто можно услышать мнение, что ИЦБ неликвидны, но это не так. Во-первых, ликвидность в ИЦБ в выпусках по программе Фабрики ИЦБ ДОМ.РФ значительно выше, чем в многотраншевых бумагах. ДОМ.РФ и некоторые крупные банки выступают маркетмейкерами по ним. Во-вторых, ИЦБ имеют особенность — постоянную амортизацию, и инвестор с заданной частотой получает не только купоны, но и часть тела (номинала) облигации. Кроме того, ИЦБ можно отнести к самым социально ориентированным инвестициям, что немаловажно для продвинутых инвесторов, которые думают и о моральных аспектах своих вложений; количество таких людей, к моей большой радости, растет.

— Ипотека в России — самый надежный тип кредитования для банковского сектора: доля просрочек по кредитам на срок 90+ на уровне 1.4%. Это надежнее, чем по любым другим группам кредитов, — говорит Алексей Пудовкин. — В случае ИЦБ ДОМ. РФ фактическая просрочка по кредитам на порядок ниже и составляет 0.16%, но инвесторы ее и вовсе не заметят, так как все просроченные кредиты выкупаются ДОМ. РФ (компания 100% принадлежит Росимуществу, имеет кредитные рейтинги на уровне обязательств Правительства РФ и особый юридический статус института развития).

16 , но инвесторы ее и вовсе не заметят, так как все просроченные кредиты выкупаются ДОМ.

Что из себя представляют ипотечные облигации, какова их доходность, есть ли риски и где можно купить

Приветствую Вас, друзья. Одной из разновидностей долговых ценных бумаг являются ипотечные облигации. Немногие российские инвесторы знают об этом инструменте, поэтому предлагаю сегодня его обсудить.

Итак. Ипотечные облигации в России: что это такое, говоря простыми простыми словами, насколько они надежны, и кому могут подойти.

Одной из разновидностей долговых ценных бумаг являются ипотечные облигации.

Ипотечные облигации – что это простыми словами

Финансовый рынок отличается постоянным появлением новых инструментов. Многие из них приходят к нам из западных стран, как, например, ипотечные облигации. Данный термин знаком далеко не всем, поэтому стоит рассмотреть его особенности более подробно.

Финансовый рынок отличается постоянным появлением новых инструментов.

Риски и кризис 2008 года в США

Благодаря большому развитию облигационной системы в ипотечном кредитовании Соединенные Штаты вышли из кризиса 2008 года с наименьшими потерями, так как часть расходов было компенсировано государством, другая часть частными инвесторами. Фактически каждый второй кредит выдается под рефинансирование со стороны, что позволяет банкам получать выгоду от процентов постоянно.

Читайте также:  Можно ли ездить без ПТФ в 2020 и какой штраф?

Так как ипотека – это длительная кредитная история, которое в английском языке получила название «mortgage», что переводится как «залог до смерти». Несмотря на то, что впервые ипотеку так назвали французы, название закрепилось именно за англоязычными странами.

Множество плюсов не могут скрыть имеющиеся в системе недостатки, к которым можно отнести следующие обстоятельства:

  1. Всегда существует риск досрочного погашения, что негативно сказывается на желании инвесторов вкладываться в развитие финансовой отрасти. С некоторых пор часть банков компенсируют разницу между ожидаемой и полученной прибылью для удержания клиентов.
  2. Популярность ипотечного кредитования не может находиться на одном уровне, поэтому она может снижаться и повышаться, что не позволяет инвесторам получать быструю или относительно быструю прибыль.

Кредитные дефолтные свопы по ипотечным облигациям (от англ. Credit default swap — CDS) появляются все чаще. CDS – это контракт, по которому покупатель свопа выплачивает продавцу определенную сумму денежных средств в обмен на получение прибыли от «личного страхования» какого-либо ипотечного займа от невыплат.

Иными словами, CDS можно сравнить с несколькими кредитами, от которых банк хочет избавиться. Он может предложить каким-либо лицам застраховать кредит от невыплаты, при этом банк будет платить страхователю определенную сумму ежемесячно, а в случае прекращения погашения долга, страхователь должен вернуть всю сумму целиком. Обычно потом страхователи перепродают долг еще какой-либо другой фирме, доплачивая ей из своего кармана, но оберегая себя от банкротства.

Обычно потом страхователи перепродают долг еще какой-либо другой фирме, доплачивая ей из своего кармана, но оберегая себя от банкротства.

Понятие ипотечных облигаций

Ипотечные облигации — это бонды, где обеспечением является недвижимость в залоге по кредиту. Главная цель их размещения — привлечение кредитными организациями денег для оформления кредитов на улучшение жилищных условий. Регулируется обращение этих бумаг ФЗ № 152 от 11.11.2003 года. Подобные бонды распространены за рубежом, в нашей стране этот рынок пока еще не слишком развит.

Подобное привлечение инвестиций проводится банками посредством особой процедуры — секьюритизации. Кредитные организации проводят выборку кредитов на покупку жилья с высоким уровнем погашения и формируют долговые бумаги. Они могут осуществлять эмиссию купонов самостоятельно или передавать эту функцию ипотечному агентству.

Не любой кредит применяется в качестве обеспечения, а лишь те, которые удовлетворяют установленным требованиям:

  1. Оставшаяся задолженность — не более 80% от рыночной стоимости объекта недвижимости.
  2. Замена имущества по договору не может быть произведена в одностороннем порядке.
  3. Заложенная недвижимость застрахована.
  4. Предметом кредита выступают денежные средства.

Недвижимость, являющаяся залоговой по проблемному займу, не может участвовать в обеспечении.

Параметры ипотечных облигаций.

Ипотечные облигации: принцип работы и преимущества

ПОДАТЬ ЗАЯВКУ НА ИПОТЕКУ И БЫСТРО УЗНАТЬ РЕШЕНИЕИпотечные облигации — это одна из разновидностей долговых ценных бумаг. Операции с ними очень популярны заграницей, в особенности в США. С развитием ипотечного рынка сделки с этими ценными бумагами набирают все большую популярность и в России. Хотя до показателей других стран отечественным банкам еще очень далеко. С помощью этого финансового инструмента они могут привлекать недорогое дополнительное финансирование, чтобы направлять его на кредитование населения.

  • Основные понятия и виды
  • Принцип работы, выпуск и покупка ценных бумаг
  • Рынок ипотечных ценных бумаг в России
  • Выгоды и опасности для участников сделки

Остаток задолженности не превышает 80 от рыночной стоимости объекта обеспечения.

Виды ипотечных облигаций

ИЦБ бывают однотраншевыми и многотраншевыми. В отдельную категорию принято выделять балансовые ипотечные облигации. Особняком стоят ипотечные сертификаты. Вопреки частому заблуждению они не являются подтипом ИЦБ. О них мы отдельно расскажем ниже, а пока простыми словами объясним особенности каждого вида ИЦБ:

  • Однотраншевые. Один пул займов обеспечивает разовый выпуск облигаций. Это классическая и наиболее распространенная схема.
  • Многотраншевые. На один пул кредитов приходится несколько выпусков. Как правило, выпускается старший и младший транш. Первый дает приоритетное право на выплаты. То есть чем младше транш, тем больше рисков потерять доход, например, в случае экономического кризиса. Но и доходы будут выше.
  • Балансовые ИЦБ. Это простые облигации банка с дополнительным обеспечением в виде ипотечного пула. Кредиты на покупку жилья остаются на балансе финансовой организации, а держателю ценных бумаг придется учитывать сразу два риска – по кредитному пулу и самого банка-эмитета.

Но и доходы будут выше.

Ход торгов. Российский рынок смог отыграть утренние потери и выйти в плюс

По облигациям ИА ДОМ.

Возможен ли рынок ипотечных облигаций в России

Противники ипотечных облигаций ссылаются на то, что жилищное кредитование в нашей стране уже развито без использования ЦБ. Чтобы ситуация изменилась, понадобится минимум десять лет, а пока перспективы этого направления неясны.

В то же время социальные программы для молодых семей и семей с детьми увеличили число ипотечных кредитов в последние годы, и банкам не хватает средств для совершения сделок. Это хороший стимул для выпуска ценных бумаг.

Выпуск ипотечных облигаций одинаково интересен инвесторам и финансовым организациям, поэтому я вижу хорошие перспективы развития рынка ИЦБ в России.

Читайте также:  Оформление участка в собственность в суде

Банк также получает свой кусок пирога, снижая свои риски он кредитует заемщиков деньгами, полученными от инвесторов.

Инвестиции в ипотечные облигации

Главный риск вложения в такие бумаги – амортизационный. В связи со снижением ключевой ставки многие должники проводят рефинансирование, благодаря которому погашают свои кредиты гораздо раньше установленной даты. Почти по всем ипотечным облигациям предусмотрено плановое досрочное погашение. Отдельные выпуски могут позволять опережение графика. Столкнувшись с ним, вы несёте лишние комиссионные расходы на реинвестирование. Кроме того, инструменты с той же степенью надежности могут уже не давать требуемый процент доходности.

Обзор биржевого фонда облигаций SBGB

SBGB – новый биржевой ПИФ от Сбербанк Управление активами

Еще один риск – вероятность того, что заемщики, регулярные платежи которых обеспечивают выплату купонов и возврат номинала, нарушат свои обязательства. В этом случае банк вправе погасить задолженность за счет реализации залогового имущества. Обязательства по выкупу просроченного долга принимает на себя ипотечный агент. Но это правило действует только для облигаций, выпускаемых «ДОМ.РФ».

С учетом того, что поручителем по таким активам выступает принадлежащая Росимуществу АО «ДОМ.РФ», их можно считать квазигосударственными бумагами. Этим и обусловлено то, что уровень их доходности превышает ОФЗ всего на 1%–1,5%.

Дополнительный риск вложений в ипотечные облигации – низкая ликвидность. Для бондов, выпущенных «ДОМ.РФ», на бирже присутствует маркетмейкер. Однако спред (разница между находящимися в стакане заявками на покупку и продажу) все равно сильно превышает показатель для ОФЗ. Кроме того, можно столкнуться с тем, что стакан совершенно пуст. Например, по данным сервиса rusbonds.ru, за 31.03.2020 г. по выпуску ДОМ.РФ ИА-11-об была проведена только одна сделка. Ниже представлен график котировок этой бумаги за последний год.

Инвесторы, которые предпочитают наиболее надежные активы, могут подобрать подходящий по срокам погашения выпуск от ИА «ДОМ.РФ» на официальном сайте этого ипотечного агентства mbsfactory.ahml.ru/sdelki/. Здесь же размещен и калькулятор (только для зарегистрированных пользователей). Данный сервис предназначен для оценки доходности выбранного бонда. Однако эмитент не гарантирует, что фактическая прибыль не будет ниже расчетного значения.

Ознакомиться с полным списком ипотечных ценных бумаг, доступных на Мосбирже, лучше всего непосредственно на сайте торговой площадки moex.com/s3024.

Прогнозирую, что объемы выпуска ипотечных облигаций ИА «ДОМ.РФ» будут увеличиваться. По мере роста спроса на такие бумаги решится и проблема с ликвидностью. В скором времени консервативные инвесторы будут добавлять их в свой портфель наравне с корпоративными и муниципальными бондами. Однако это не касается структурированных продуктов, обеспеченных ипотечными займами, от других эмитентов. Их надежность существенно ниже. Кроме того, оценить доходность по ним может быть гораздо сложнее.

Выкуп облигаций по оферте: что это такое и как работает

Как работает досрочный выкуп облигаций по оферте

по выпуску ДОМ.

Ипотечные ценные бумаги

Ипотечные ценные бумаги (ИЦБ) — облигации с ипотечным покрытием, выпускаемые в соответствии с Федеральным законом от 11.11.2003 № 152-ФЗ “Об ипотечных ценных бумагах” (Закон об ИЦБ), исполнение обязательств по которым обеспечивается залогом ипотечного покрытия. Исполнение обязательств по облигациям с ипотечным покрытием обеспечивается залогом ипотечного покрытия с момента возникновения прав на такие облигации у их первого владельца. Облигация с ипотечным покрытием предоставляет ее владельцу все права, возникающие из залога ипотечного покрытия.

Законом об ИЦБ предусмотрено, что в ипотечное покрытие могут входить денежные средства, недвижимое имущество (только в результате его приобретения (оставления за собой) эмитентом при обращении на него взыскания), ипотечные сертификаты участия (ИСУ) и государственные ценные бумаги.

Учет и хранение имущества, составляющего ипотечное покрытие, контроль за распоряжением этим имуществом осуществляются специализированным депозитарием.

Специализированный депозитарий также осуществляет контроль контролирует за соблюдением эмитентом требований Закона об ИЦБ, Закона о РЦБ, иных нормативных правовых актов Российской Федерации и условий эмиссии, установленных решением о выпуске таких облигаций.

Имущество, входящее в ипотечное покрытие, учитывается в реестре ипотечного покрытия, состав которого на дату государственной регистрации выпуска ИЦБ, а также на последний рабочий день каждого месяца публикуется на сайте эмитента в сети Интернет. В реестре ипотечного покрытия содержится следующая информация об обеспеченных ипотекой требованиях:

  • сведения об обязательстве (основная сумма долга, процентная ставка, дата заключения договора, срок исполнения обязательства, сведения о просрочках, степень исполнения обязательства и иные сведения);
  • сведения о недвижимом имуществе (тип и назначение имущества, адрес нахождения с точностью до поселения, площадь, рыночная стоимость и дата ее определения);
  • сведения об ипотеке (дата и номер государственной регистрации ипотеки, наименование органа, осуществившего государственную регистрацию ипотеки).
  • Наличие ипотечного покрытия (обеспечение), использование компании специального назначения (ипотечного агента) для обособления активов, а также различных форм кредитного усиления (субординация, поручительство, резервные фонды и прочие) позволяют относить ИЦБ к категории высоконадежных ценных бумаг;
  • Выплаты по ИЦБ осуществляются на периодической основе (чаще всего ежеквартально) и состоят из процентного дохода и частичного погашения номинальной стоимости облигаций;
  • Размер процентного дохода по ИЦБ определяется в соответствии с решением о выпуске облигаций и формируется из процентных поступлений по закладным, составляющим ипотечное покрытие облигаций;
  • Частичное погашение номинала облигаций определяется объемом платежей, поступивших в счет погашения основного долга по закладным, составляющим ипотечное покрытие (плановое и досрочное погашение основного долга заемщиками, а также выкуп дефолтных ипотечных кредитов, если он предусмотрен условиями эмиссии);
  • В связи с досрочными (сверхплановыми) погашениями ипотечных кредитов, а также наличием встроенного опциона clean-up (права эмитента при снижении номинальной стоимости облигации ниже определенного уровня досрочно их погасить), фактическая дата погашения ИЦБ наступает значительно раньше юридической даты, установленной в решении о выпуске облигаций.
Читайте также:  Больничный во время отпуска: как продлить и перенести

Эмитенты ИЦБ

Ипотечные агенты ограничены в своей деятельности и могут только приобретать обеспеченные ипотекой или залогом прав требования участника долевого строительства требования, а также осуществлять эмиссию ИЦБ.

Ипотечные агенты не имеют штата сотрудников и не вправе заключать возмездные договоры с физическими лицами для них действует особый режим банкротства – ипотечное покрытие исключается из конкурсной массы и направляется исключительно на погашение требований владельцев облигаций. Функции единоличного исполнительного органа (генерального директора) выполняет управляющая организация, а все иные функции, которые требуется осуществлять для обеспечения деятельности ипотечного агента, выполняют привлеченные компании. Надзор за деятельностью ипотечных агентов осуществляет Банк России.

Использование компании специального назначения (ипотечного агента) позволяет обеспечить максимальную защиту интересов инвесторов ИЦБ.

Типы ипотечных ценных бумаг

облигации с ипотечным покрытием, по которым одно ипотечное покрытие обеспечивает только один выпуск таких ценных бумаг. Дополнительное кредитное усиление обеспечивается солидарным поручительством АО “ДОМ.РФ”. Механизм выпуска ИЦБ ДОМ.РФ также предполагает выкуп АО “ДОМ.РФ” всех закладных с просрочкой 90+ из ипотечного покрытия по номинальной стоимости. Эмитентом является ООО “ДОМ.РФ Ипотечный агент” (см. информацию на сайте ицб.дом.рф).

ипотечные ценные бумаги, эмитированные компаниями специального назначения (ипотечными агентами), при выпуске которых кредитный риск распределяется между двумя и более рисковыми позициями, имеющими различную очередность исполнения обязательств (два и более выпусков (траншей) облигаций или иных форм кредитных обязательств, обеспеченных одним ипотечным покрытием). Помимо субординации структурированные ИЦБ могут иметь различные формы кредитного усиления: поручительство третьей стороны, кредит, кредитная линия, резервный фонд и прочее.

ипотечные ценные бумаги, эмитентами которых выступают кредитные организации. Кредитный риск по таким ценным бумагам связан не только с ипотечными кредитами, которые обеспечивают выплаты по ИЦБ, но и с кредитными рисками самой кредитной организации.

Закон об ИЦБ – Федеральный закон от 11.11.2003 № 152-ФЗ “Об ипотечных ценных бумагах”.

Закон о РЦБ – Федеральный закон от 22.04.1996 № 39-ФЗ “О рынке ценных бумаг”.

Закон об ипотеке – Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)”.

Закон о ЕИРЖС – Федеральный закон от 13.07.2015 № 225-ФЗ “О содействии развитию и повышению эффективности управления в жилищной сфере и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации”.

Порядок определения банками величины кредитного риска по сделкам секьюритизации – Положение Банка России от 04.07.2018 № 647-П “Об определении банками величины кредитного риска по сделкам, результатом которых является привлечение денежных средств посредством выпуска долговых ценных бумаг, исполнение обязательств по каждой из которых обеспечивается полностью или частично поступлениями денежных средств от активов, переданных в обеспечение”.

Порядок определения риск-веса по вложениям в ИЦБ при расчете обязательных нормативов кредитными организациями – Инструкция Банка России от 28.06.2017 N 180-И “Об обязательных нормативах банков”. Разъяснения Банка России о порядке включения ИЦБ ДОМ.РФ в расчет величины рыночного риска в соответствии с Положением Банка России от 03.12.2015 № 511-П “О порядке расчета кредитными организациями величины рыночного риска”.

Ипотечные ценные бумаги, допущенные к торгам на Московской Бирже:

Уважаемые посетители сайта, чтобы отправить свое предложение или задать вопрос, используйте форму обратной связи.

Мы ценим Ваше мнение и обязательно рассмотрим Ваши вопросы и в случаях, когда это возможно, подтвердим получение Письма и предоставим письменный ответ.

В случае наличия обоснованных и существенных претензий, Биржа совместно с Экспертными Советами примет меры по разработке и реализации соответствующих изменений.

ипотечные ценные бумаги, эмитированные компаниями специального назначения ипотечными агентами , при выпуске которых кредитный риск распределяется между двумя и более рисковыми позициями, имеющими различную очередность исполнения обязательств два и более выпусков траншей облигаций или иных форм кредитных обязательств, обеспеченных одним ипотечным покрытием.

Долговые бумаги с ипотечным покрытием

Выпускать данные облигации могут два вида эмитентов: кредитные организации (банки) и ипотечные агенты.

Есть определённые требования к банкам, установленные центральным банком, которые касаются финансовой надёжности. Если банк находится в хорошем финансовом состоянии, то он выдаёт ипотечные кредиты, объединяет права требования по ним в единый пул и выпускает под него облигации. Если банк не соответствует всем требованиям ЦБ, то он может создать ипотечного агента, который выпустит ценные бумаги. Такие бумаги называют облигациями с ипотечным покрытием.

Ипотечный агент создаётся банком, специально для выпуска облигаций. Ему передаются права на денежные потоки и залоги по ипотеке. Однако деятельность этой организации сильно ограничена. Она не может производить найм сотрудников, а её управление и ведение бухгалтерии осуществляют разные компании. Это повышает её прозрачность.

Обеспечивают эти облигации выплаты по ипотеке и имущество, находящееся в залоге у банка.

В случае банкротства организации, выпустившей данные бумаги, залоги продаются и вырученные деньги идут на погашение обязательств. При этом они не идут другим людям, имеющим требования к кредитной организации, если не погашены полностью обязательства перед покупателями ипотечных облигаций. Также если вырученных от продажи денег не хватает на возмещение всех обязательств, покупатели присоединяются к другим кредиторам и имеют право на часть от всех активов организации.

Обеспечивают эти облигации выплаты по ипотеке и имущество, находящееся в залоге у банка.

Добавить комментарий