Наследство по ДДУ: особенности и правила оформления

Общие правила

По нормам ГК РФ можно унаследовать не только материальный предмет или вещь, но и имущественные права. Соответственно имущественное право участника ДДУ могут передаваться наследникам по завещанию или по закону. Выделим общие правила, которые будут учитываться при наследовании такого специфичного объекта:

  1. если дольщик оформит завещательный бланк, он может указать одного или несколько получателей доли в возводимом многоквартирном здании – для нескольких наследников можно указать и разный размер долей;
  2. при отсутствии завещания, права дольщика перейдут к родственникам согласно правилам очередности – приоритет будет отдан детям, супругу и родителям (первая очередь);
  3. одновременно с принятием прав на долевое участие, наследникам придется принять на себя и финансовые обязательства покойного – оплата остатка по ДДУ, выплата кредитных средств.

Именно обязанность принять финансовые обязательства покойного может создать проблемы для вступления в наследство. Ввиду существенной стоимости объектов недвижимости, даже участие в долевом строительстве сопровождается предоставлением рассрочки, оформлением большого кредита в банке и т.д. Однако наследники будут обязаны принять и иные долги покойного, если они возникли на момент его смерти и подтверждены документально. Все это может сделать вступление в наследство невыгодным, так как финансовые претензии со стороны кредиторов существенно превысят стоимость будущего жилья.

Перейти по наследству может только доля, принадлежавшая непосредственно умершему гражданину. В договорах долевого участия нередко принимают участие сразу несколько членов семьи (например, муж и жена), поэтому при возбуждении наследственного производства будет выделяться доля покойного. Подтвердив наследственные права, граждане станут правопреемниками по ДДУ, и смогут требовать у застройщика предоставления готового объекта в срок, указанный в договоре.

В этом случае правопреемником по ДДУ будет выступать только один гражданин, тогда как остальные наследники получат иное имущество.

Практические вопросы

Процедура наследования комплекса прав и обязанностей по договору долевого участия состоит из нескольких обязательных этапов:

  • оформление свидетельства о смерти гражданина. Получить его можно в ЗАГСе, выдаётся родственникам;
  • обращение к нотариусу со свидетельством и подача заявления о вступлении в свои права;
  • ожидание окончания шестимесячного срока и повторное обращение к нотариусу для получения свидетельства о праве.

Далее, после получения свидетельства, нужно переоформить приобретенные права по ДДУ в Росреестре. Сделать это можно самостоятельно, без явки застройщика.

Законодатель не определяет чётких сроков переоформления прав и обязанностей на объекты. Однако, сделать это нужно до сдачи готового объекта.

В противном случае застройщик не сможет передать жилье, поскольку не будет знать, кому он должен это сделать. А значит, у наследника новостройки есть шанс получить лишнюю «головную боль».

Наследники могут не принимать объект, а продать возможность требования третьим лицам. Например, если претендентов несколько, и они не могут между собой договориться о судьбе неделимого объекта, рекомендуется реализовать его, чтобы разделить средства в установленных долях.

Договор уступки права требования подписывается всеми наследниками, которые вступили в свои права или их представителями, независимо от принадлежащей доли. После этого застройщик уведомляется о замене стороны в ДДУ.

Если финансирование по ДДУ проводилось кредитными средствами, наследники получат обязательство перед банком по оплате соответствующего займа. Долги банку можно погасить и страховкой, если она имеется.

После получения свидетельства рекомендуется обратиться в банк для уточнения условий полученного наследодателем кредита. В некоторых случаях кредиторы идут на уступки и перезаключают договор с наследниками, предлагая им более выгодные условия или рассрочку платежа.

После получения свидетельства рекомендуется обратиться в банк для уточнения условий полученного наследодателем кредита.

Процедура оформления наследства

Отказаться от обязанности вносить финансовые средства по договору долевого участия можно только при официальном отказе от всего наследного имущества. Частичное наследование недопустимо.

Для вступления в права наследникам придется пройти несколько этапов:

  • получить документ о смерти наследодателя в отделе ЗАГС;
  • передать этот документ и заявление о принятии наследства нотариусу, который должен проверить, оставил ли умерший завещание или нет;
  • нотариус открывает наследственное дело и собирает заявления от всех возможных наследников в течение 6 месяцев;
  • если имеется завещательный акт, то полномочия умершего по ДДУ переходят упомянутым в нем лицам. Свои права также могут предъявить граждане, имеющие право на обязательную долю в наследстве;
  • если завещание составлено не было, то наследование производится в порядке очереди, предусмотренной законом;
  • через полгода все наследники получают свидетельства о принятии имущества;
  • представить документ застройщику и оформить с ним дополнительное соглашение об изменении участника договора. Эту бумагу регистрируют в Росреестре. Закон не требует обязательного заключения такого соглашения, однако судебная практика показывает, что у правопреемников, не составивших соглашения к ДДУ, возникали трудности при получении объекта недвижимости;
  • если на финансирование строительства жилья умерший оформлял кредит в банке, то наследникам перейдут обязательства по выплате этого кредита. При наличии страховки долги погашаются за ее счет. После получения документа о правах на наследство рекомендуют обратиться в банковскую организацию за уточнением условий кредита. Иногда банк предлагает перезаключить договор на имя наследника на более выгодных условиях;
  • если умершим не была выплачена полная сумма по договору, то оставшиеся средства вносят его наследники в соответствии с долями;
  • если по договору была внесена полная сумма за будущий объект недвижимости, то расчет государственной пошлины будет произведен, исходя из размера внесенной суммы;
  • если строительство еще не завершено, то будут рассматриваться степень готовности жилья, размер уже перечисленных финансовых средств и прочие факторы.

Далее, наследникам необходимо оформить приобретенные права по договору участия в Росреестре. Присутствие застройщика необязательно.

Законодательство не устанавливает строгих сроков перерегистрации прав на недостроенные объекты. Юристы советуют сделать это до передачи квартиры. Иначе, у застройщика не будет точной информации, кому передать жилплощадь.

Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов!
Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму .

После передачи квартиры застройщиком необходимо зарегистрировать право собственности на нее.

Наследство по ДДУ: особенности и правила оформления

Не всегда граждане вступают в долевое строительство по своему желанию. В жизни случаются ситуации, когда инвестор, участвующий в долевом проекте, умирает, так и не дождавшись долгожданного новоселья. Независимо от того, когда произошло это печальное событие: на этапе строительства дома или уже после его окончания, а также неважно, успел или нет дольщик оформить на объект свое право собственности, переданное жилье, равно как и право требования квартиры, входят в наследственную массу инвестора. Однако существует определенный алгоритм действий, которого необходимо придерживаться гражданам, получившим в наследство ДДУ, что дальше делать новому участнику, подробно описано в статье.

В соответствии с 1112 статьей ГК РФ наследство, которое остается после умершего человека, включает в себя все принадлежащие ему вещи, любое другое имущество, а также его имущественные права и обязанности. Поскольку инвестор, заключая ДДУ, приобретает не готовую квартиру, а права требования жилья у застройщика после окончания его строительства, то предметом наследства в этом случае являются именно права требования по ДДУ. Об этом также указывается в ст.4 214 ФЗ, в которой говорится, что все обязанности и права дольщика после его смерти переходят к его наследникам. Застройщик не может препятствовать вступлению в ДДУ правопреемникам бывшего дольщика. Столкнувшись с подобным, наследники могут оспорить действия застройщика и признать право на жилье в судебном порядке.

Нужно учесть, что выше идет речь только о случаях, когда наследство распределяется по закону, или когда оно оставлено по завещанию нескольким наследникам. Если инвестор оставил после себя завещание, в котором указал одного наследника, то все права, а равно и обязательства, переходят к этому лицу.

Гражданам, получившим в наследство ДДУ, для его оформления, необходимо придерживаться следующего алгоритма действий:

  1. В первую очередь нужно прийти к нотариусу, чей участок располагается в месте, где в последнее время проживал дольщик перед своей смертью. Следует взять с собой и предъявить нотариусу договор ДДУ, чтобы права по этому договору были присоединены ко всей наследственной массе. Необходимо также написать заявление о том, что собираетесь принять наследство. Эти действия следует предпринять в период полугода после смерти наследодателя.
  2. Получить свидетельство о праве на наследство, которое выдает все тот же нотариус после того, как пройдут шесть месяцев после смерти инвестора.
  3. Прийти с данным документом к застройщику и подписать с ним допсоглашение к ДДУ о смене участников в договоре. Зарегистрировать данное соглашение в Росреестре. По закону допсоглашение не является обязательным, его отсутствие не может стать поводом для отказа в регистрации собственности на завершенный объект строительства. Однако на практике были случаи, когда при регистрации собственности на квартиру у наследников, не имеющих на руках зарегистрированного соглашения к ДДУ, возникали определенные сложности. Поэтому желательно его заключить и зарегистрировать положенным образом.
  4. Если наследодатель для оплаты жилья брал кредит в банке, то наследникам также необходимо вступить в ипотечный договор и оформить соглашение с банковским учреждением.
  5. Если прежний участник не успел полностью выплатить всю сумму договора, то оставшуюся оплату должны внести его наследники, поскольку наследование по договору долевого участия в строительстве предполагает не только принятие прав, но и всех обязательств по ДДУ. При этом выплата процентов финансовой организации производится всеми наследниками соразмерно их долям в договоре.
  6. После окончания строительства квартиры, гражданин, получивший ДДУ в наследство, принимает жилье у застройщика и подписывает приемо-передаточный акт, составленный на его имя. После этого он может обратиться в Росреестр, чтобы зарегистрировать это жилье положенным образом и стать его полноправным собственником. Если наследников несколько, то со стороны дольщика в акте должны фигурировать несколько участников, каждый из которых затем регистрирует свою долю в общей собственности.
Читайте также:  Письмо о предоставлении информации - бланк 2020

Бывают случаи, когда наследники не прочь получить права наследодателя на будущую квартиру, но вместе с тем не желают взваливать на себя его обязательства по выплате ипотечного кредита. В такой ситуации можно либо полностью отказаться от наследства, либо принять его с последующей продажей права требования на объект недвижимости другому лицу.

Такое возможно только до подписания передаточного акта. Кроме того, необходимо одновременно с оформлением перехода права требования на нового участника, подписать с ним соглашение о переводе на него долга по ДДУ. Если жилье фактически уже принято по акту прежним дольщиком, наследник может продать его только после оформления в свою собственность.

Обратившись в Общество защиты прав дольщиков по любым вопросам, связанным с участием в долевом проекте, вы всегда получите профессиональную консультацию и помощь опытных юристов. Связаться с нами вы можете по нашим координатам, которые находятся в разделе «Контакты».

Однако существует определенный алгоритм действий, которого необходимо придерживаться гражданам, получившим в наследство ДДУ, что дальше делать новому участнику, подробно описано в статье.

Принятие наследства по ДДУ

Оформление наследства по ДДУ производится в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Преемник получает имущественные права и обязанности.

Таким образом, можно унаследовать полномочия участника-инвестора.

Можно ли передать наследство на Договор Долевого Участия?

Оформление наследства по ДДУ (договор долевого участия) прямо предусмотрено Федеральным законом № 214-ФЗ. В этом случае наследники приобретают не только права на будущий объект недвижимости, но и обязанности, связанные с выплатой остатка по договору. О том, как оформляются права наследства по ДДУ, расскажем в этом материале.

в течение 6 месяцев нотариус принимает заявления от граждан, указанных в тексте завещательного распоряжения, а также от родственников покойного;.

К ним относится:
  • выплата остатков по заключенного договору;
  • оплата кредитов.

В связи с наличием обязанностей по принятию на себя обязательств финансового типа, на практике возникают проблемы, связанные с вступлением в наследство. В силу значимой стоимости недвижимых объектов, даже при участии в долевом строительстве предоставляется возможность использовать рассрочку, оформить кредитное соглашение в банке и прочие меры.

ВАЖНО . К наследникам переходят обязанности и по выплате иных задолженностей покойного. Это относится к тем ситуациям, когда долги образовались на момент гибели человека и их можно подтвердить при помощи документации.

Указанные меры могут привести к тому, что гражданину становится невыгодно вступать в наследственные правоотношения. Это связано с тем, что претензии финансового характера, заявленные кредиторами, в значительной мере повышают стоимость недвижимости. По наследству к гражданину переходить может только отдельная доля, которая принадлежала погибшему лицу.

Чаще всего в договорах участвуют лица, находящиеся между собой в родственных отношениях. К примеру, это супруги. Поэтому, когда человек погибает, из общего имущества выделяется его доля. После того, как человек подтверждает наследственные права – они становятся правопреемниками по указанным соглашениям. К человеку переходят права требования у строительных компаний предоставления готовых жилых помещений. Предоставление должно происходить в сроки, отраженные в заключенном соглашении.

Наши юристы знают ответ на Ваш вопрос.

Оформления наследственных прав на объекты долевого строительства

Институт долевого строительства имеет важное значение для нуждающихся граждан в обеспечении жильем, поскольку является наиболее оптимальным способом приобретения жилья на более выгодных условиях, несмотря на существующие риски. Это подтверждается и положительной динамикой роста зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве (далее – ДДУ) жилья в регионах. Например, в Москве в ноябре 2017 г. столичный Росреестр зарегистрировал 5 597 тыс. ДДУ, а за ноябрь 2016 г. – 3 844 тыс. Стоит отметить, что за последние годы законодательство в сфере долевого строительства подверглось серьезным изменениям, в основу которых была положена разработка повышенных требований финансовой устойчивости для застройщиков. В частности, закреплены достаточно новые механизмы защиты имущественных прав участников долевого строительства, такие как: использование счетов эскроу; создание условий для перехода к проектному финансированию; замена требований к размеру уставного капитала на требование к размеру собственных средств застройщика, что, несомненно, вызвало пристальный интерес к доктрине гражданского права .

URL: https://www.rosreestr.ru/site/press/news/rosreestr-po-moskve-kolichestvo-sdelok-po-ipoteke-vyroslo/?sphrase_id=12403093 (дата обращения: 08.02.2019).

Кирсанов А.Р. Перспективы развития законодательства о долевом строительстве // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2018. N 2. С. 64 – 75; Ерохина М.Г. Договор участия в долевом строительстве и защита прав дольщиков: некоторые аспекты // Юрист. 2017. N 19. С. 26 – 29; Глазунова Е. Механизмы защиты прав участника долевого строительства // ЭЖ-Юрист. 2017. N 36. С. 10 – 11.

В рамках настоящей статьи для формирования полного и всестороннего понимания возникающих проблемных вопросов в нотариальной и правоприменительной практике, связанных с принятием наследства наследниками в случае смерти граждан, участвовавших при жизни в долевом строительстве, позволим себе обратиться к понятийно-категорийному аппарату в сфере долевого строительства.

В законодательстве России понятие “долевое строительство” как таковое не содержится. Стоит отметить, что Современный экономический словарь раскрывает значение указанных слов как строительство многоквартирных домов или иных объектов недвижимости за счет привлеченных по договорам участия в долевом строительстве денежных средств его участников . Как видится, его содержание определяется посредством инвестирования собственных средств гражданами, а в ряде случаев и путем софинансирования со стороны государства на строительство многоквартирных домов с дальнейшим оформлением права собственности на данный объект. Регулирование отношений в сфере долевого строительства определяется Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” (далее – Закон N 214), Федеральным законом от 29 июля 2017 г. N 218-ФЗ “О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации” (далее – Закон N 218), Законом РФ от 15 апреля 1993 г. N 4802-1 “О статусе столицы Российской Федерации” и др.

Райзберг Б.А., Лозовский Л.Ш., Стародубцева Е.Б. Современный экономический словарь. 6-е изд., перераб. и доп. М.: ИНФРА-М, 2011.

Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” // СЗ РФ. 2005. N 1 (часть 1). Ст. 40.

Федеральный закон от 29 июля 2017 г. N 218-ФЗ “О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации” // СЗ РФ. 2017. N 31 (часть I). Ст. 4767.

Закон РФ от 15 апреля 1993 г. N 4802-1 “О статусе столицы Российской Федерации” // Ведомости СНД РФ и ВС РФ. 1993. N 19. Ст. 683.

Основными участниками в данной сфере являются застройщик и участник долевого строительства. Так, застройщик как профессиональный участник круга общественных отношений может иметь статус коммерческих и некоммерческих юридических лиц, создаваемых в следующих организационно-правовых формах: коммерческой организации – хозяйственных обществ; некоммерческой организации – фонд (Московский фонд реновации жилой застройки); унитарной некоммерческой организации в организационно-правовой форме фонда (Публично-правовая компания “Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства”). Другим субъектом долевого строительства является участник долевого строительства и в отличие от первого имеет статус гражданина. В подп. 2.1 п. 1 ст. 201.1 Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ “О несостоятельности (банкротстве)” сказано: “Участник долевого строительства – гражданин, являющийся участником строительства и имеющий требование к застройщику на основании договора участия в долевом строительстве” .

Федеральный закон от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ “О несостоятельности (банкротстве)” // СЗ РФ. 2002. N 43. Ст. 4190.

Взаимные права и обязанности между указанными субъектами долевого строительства возникают на основании заключенного ДДУ. Как показывает правоприменительная практика, данная договорная конструкция осложнена рядом существенных условий: конкретизация помещения, срок его передачи, цена и порядок ее уплаты, гарантийный срок и способы обеспечения исполнения застройщиком своих обязательств (п. 1 ст. 2, 3, 3.1, ч. 1, 3, 6, 7 ст. 18, 19 Закона N 214; ст. 7.7 Закона от 15.04.1993 N 4802-1; ст. 9.1, п. 1 ч. 1 ст. 12, 13, ч. 5, 7 ст. 25 Закона от 29.07.2017 N 218 и др.). Помимо них, ДДУ должен в обязательном порядке заключаться в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Таким образом, к форме ДДУ законодатель не устанавливает требования об обязательном удостоверении его у нотариуса. Между тем исходя из общих норм о формах сделок стороны вправе по своему усмотрению обратиться к нотариусу и удостоверить его. Отметим, что проводимая реформа договорного и обязательственного права не коснулась ДДУ в части замены государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом их обязательной нотариальной формой.

Читайте также:  Водный налог, уплачиваемый физическими лицами

Кроме того, предметом договора ДДУ является объект долевого строительства, к которому относятся жилое или нежилое помещение, машино-место, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства (подп. 2 ст. 2 Закона N 214).

Наиболее сложная ситуация складывается для реализации своих наследственных прав наследниками участника долевого строительства в случае смерти последнего. В практике существуют случаи, когда граждане еще при жизни вложили денежные средства в строительство жилья и, не успев оформить собственность по различным причинам, умерли. Как правило, это связано с процессом затяжного строительства либо недобросовестностью застройщика.

Существует ряд положений, закрепленных в Законе N 214, отчасти гарантирующих наследникам возможность реализовать свои права. Одним из таких положений является п. 7 ст. 4, согласно которому в случае смерти гражданина – участника долевого строительства его права и обязанности по договору переходят к наследникам, если федеральным законом не предусмотрено иное. Другое положение, в частности, содержится в п. 8 ст. 4 Закона N 214: “Имущественные права и обязанности, основанные на договоре, входят в состав наследства участника долевого строительства в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства”.

Исходя из указанных выше положений, содержащихся в специальном законодательстве, может сложиться мнение, что для выдачи нотариусом свидетельства о праве на наследство правопреемникам необходимо лишь предоставить ему ДДУ и акт приема-передачи жилого помещения в обоснование надлежащего исполнения обязательств сторонами. Однако следует понимать, что, как ранее отмечалось нами, ДДУ относится к регистрируемым договорам и сведения о праве собственности на жилое помещение должны содержаться в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним. И как следствие, право собственности на объект долевого строительства у наследника не возникло, так как объект долевого строительства не может быть включен в состав наследства, поскольку право на указанный объект строительства наследодателю при его жизни еще не принадлежало. В связи с этим отказ нотариуса в выдаче свидетельства о праве на наследство будет правомерен, поскольку такие действия не обладают бесспорным характером и не являются неопровержимыми доказательствами, подтверждающими обоснованность заявленных им требований.

Таким образом, важно понимать, что, во-первых, если на момент смерти наследодателя объект долевого строительства не передан, то в состав наследства входит требование, связанное с приобретением дольщиком у застройщика недвижимости, во-вторых, в наследственную массу входят права и обязанности участника не по предварительному, а по основному договору участия в долевом строительстве жилья.

При этом особый порядок принятия наследства наследниками участника долевого строительства не установлен в законодательстве, а регулируется следующими общими положениями о наследственном праве, указанными в части четвертой Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) : наследование по закону имеет место, когда и поскольку оно не изменено завещанием, а также в иных случаях, установленных законом (ст. 1111 ГК РФ); в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности (ст. 1112 ГК РФ); наследники по закону призываются к наследованию в порядке очередности (ст. 1141 – 1145 и 1148 ГК РФ); для приобретения наследства наследник должен его принять (ст. 1152 ГК РФ); срок принятия наследства устанавливается в течение шести месяцев со дня открытия наследства (ст. 1154 ГК РФ); свидетельство о праве на наследство выдается наследникам в любое время по истечении шести месяцев со дня открытия наследства, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ (ст. 1163 ГК РФ).

Российская газета. 2006. 22 декабря.

Необходимо обратить внимание на то, что порядок переоформления договора в случае смерти участника долевого строительства носит диспозитивный характер и предусматривается сторонами непосредственно в ДДУ. В связи с этим после принятия наследства инициировать оформление договорных отношений должен именно наследник, и ему необходимо предоставить свидетельство о праве на наследство застройщику, поскольку у последнего нет обязанности обладать сведениями о наследниках. Между тем целесообразно в ДДУ отразить положения, касающиеся такой процедуры, к примеру: “Наследник или наследники вступают в Договор на основании свидетельства о праве на наследство. Наследник уведомляет Застройщика о вступлении в Договор с приложением нотариально заверенной копии свидетельства о праве на наследство. После вступления в договор наследник становится новым участником долевого строительства”. Кроме того, следует определить и бремя расходов на государственную регистрацию ДДУ.

И как показывает нотариальная практика, причиной отказа оформления наследственных прав по ДДУ правопреемниками являются недостающие документы при принятии наследства, в том числе выписка из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним. О правомерности действий нотариуса при вынесении постановления об отказе в выдаче свидетельства о праве на наследство свидетельствует и судебная практика. К примеру, в Апелляционном определении Тамбовского областного суда от 13 мая 2015 г. по делу N 33-1245/2015 г. указано: “Право собственности на указанную квартиру в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано не было” и др.

Апелляционное определение Тамбовского областного суда от 13 мая 2015 г. по делу N 33-1245/2015г. (документ официально опубликован не был).

Апелляционное определение Московского городского суда от 26 октября 2016 г. N 33-41677/2016 (документ официально опубликован не был).

Между тем существует и иная позиция в юридической литературе относительно правомерности выдачи свидетельства о праве на наследство в случае отсутствия регистрации ДДУ, и обосновывается такой подход тем, что в порядке наследственного правопреемства к наследникам переходит в числе других прав право требовать регистрации договора .

Зайцева Т.И. Настольная книга нотариуса: В 4 т. Т. 3: Семейное и наследственное право в нотариальной практике / Под ред. И.Г. Медведева. 3-е изд., перераб. и доп. М.: Статут, 2015. 717 с.

В связи с неоднозначностью данного вопроса целесообразно обратить внимание на разъяснения, которые содержатся в п. 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 мая 2012 г. N 9 “О судебной практике по делам о наследовании”: “При отсутствии надлежаще оформленных документов, подтверждающих право собственности наследодателя на имущество, судами до истечения срока принятия наследства (ст. 1154 ГК РФ) рассматриваются требования наследников о включении этого имущества в состав наследства, а если в указанный срок решение не было вынесено – также требования о признании права собственности в порядке наследования. В случае если требование о признании права собственности в порядке наследования заявлено наследником в течение срока принятия наследства, суд приостанавливает производство по делу до истечения указанного срока”. Предполагается, что необходимо обратиться с иском в суд о включении в наследственную массу имущества умершего дольщика и признании права собственности в порядке наследования. Именно по данному алгоритму и пошла судебная практика . К примеру, Судебная коллегия по гражданским делам Брянского областного суда удовлетворила исковые требования о признании права собственности на доли в квартире в порядке наследования .

Трапезников В.А. Комментарий к Федеральному закону от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” (постатейный). М.: Проспект, 2018. 560 с.

Апелляционное определение Брянского областного суда от 2 августа 2016 г. N 33-3098/2016 по делу N 2-1680/2016 (документ официально опубликован не был).

Тем самым полагаем, что в целях более эффективной защиты наследственных прав наследников участника долевого строительства необходимо сформировать единые подходы при оформлении нотариусами наследственных прав на объекты долевого участия в строительстве, например разработать соответствующие методические рекомендации.

Хотелось бы еще обозначить и иную ситуацию, когда участие в инвестировании строительства жилого помещения осуществляется гражданином частично за счет собственных средств социальной выплаты, предусмотренных различными документами субъектов Российской Федерации. Здесь в основу положен механизм софинансирования со стороны региона за счет бюджетных средств. Прежде всего это связано с предоставлением гарантии социально незащищенным гражданам, например инвалидам, участникам военных действий, чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера и др. В связи с этим денежные средства, предоставляемые в качестве меры социальной поддержки на обеспечение жильем, в собственность гражданина не переходят, а принадлежат государству до момента перечисления их на счет застройщика по заключенному договору долевого участия и не включаются в наследственную массу. Аналогичной позиции придерживаются и суды, например, Постановление Президиума Самарского областного суда от 25 августа 2016 г. N 44Г-68/2016г.

Постановление Президиума Самарского областного суда от 25 августа 2016 г. N 44Г-68/2016г. (документ официально опубликован не был).

Таким образом, несмотря на реформирование за последние годы законодательства в сфере долевого строительства, направленного на защиту граждан, вопросы, касающиеся реализации наследственных прав наследников участника долевого строительства, оставлены на усмотрение судов. Следует признать, что формирование и обобщение судебной практики имеют основополагающее значение для развития нормативно-правовой базы в части оформления наследственных прав на объекты долевого строительства наследниками.

Читайте также:  Бланк заявления о переоформлении патента

Литература

1. Глазунова Е. Механизмы защиты прав участника долевого строительства / Е. Глазунова // ЭЖ-Юрист. 2017. N 36. С. 10 – 11.

2. Ерохина М.Г. Договор участия в долевом строительстве и защита прав дольщиков: некоторые аспекты / М.Г. Ерохина // Юрист. 2017. N 19. С. 26 – 29.

3. Зайцева Т.И. Настольная книга нотариуса: В 4 т. Т. 3: Семейное и наследственное право в нотариальной практике / Т.И. Зайцева; Под ред. И.Г. Медведева. 3-е изд., перераб. и доп. М.: Статут, 2015. 717 с.

4. Кирсанов А.Р. Перспективы развития законодательства о долевом строительстве / А.Р. Кирсанов // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2018. N 2. С. 64 – 75.

5. Трапезников В.А. Комментарий к Федеральному закону от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” (постатейный) / В.А. Трапезников. М.: Проспект, 2018. 560 с.

1993 N 4802-1; ст.

Наследство по ДДУ: особенности и правила оформления

Консультация по вопросу наследования при долевом строительстве

Законодательное регулирование

Вопросы наследования в случае смерти участника долевого строительства регулируется Гражданским кодексом Российской Федерации (Часть третья, Раздел V «Наследственное право») и Федеральным законом Российской Федерации от 30 декабря 2014 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон об участии в долевом строительстве).

В пунктах 7, 8 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве закреплено, что в случае смерти гражданина — участника долевого строительства его права и обязанности по договору переходят к наследникам. Застройщик не вправе отказать таким наследникам во вступлении в договор. Существующие на день открытия наследства участника долевого строительства имущественные права и обязанности, основанные на договоре участия в долевом строительстве входят в состав наследства участника долевого строительства в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно пункту 4 статьи 16 Закона об участии в долевом строительстве наследники вправе обратиться в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства, построенный (созданный) за счет денежных средств участника долевого строительства после подписания застройщиком и его наследниками передаточного акта либо иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Статьей 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

При наследовании имущество умершего (наследство, наследственное имущество) переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства, то есть в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент. Наследование осуществляется по завещанию и по закону.

Необходимые действия наследников

Первое, что необходимо – это обращение к нотариусу. Состав наследников определяется нотариусом и, по завершении процедуры вступления в наследство им выдается свидетельство о праве на наследство.

Свидетельство выдается по заявлению наследника. По желанию наследников свидетельство может быть выдано всем наследникам вместе или каждому наследнику в отдельности, на все наследственное имущество в целом или на его отдельные части.

Свидетельство о праве на наследство выдается наследникам в любое время по истечении шести месяцев со дня открытия наследства

Далее, наследникам необходимо вступить в договор долевого участия вместо наследодателя, для чего обратиться к застройщику за оформлением дополнительного соглашения к договору участия в долевом строительстве.

В случае если наследодатель заключал кредитный договор и договор ипотеки с банком на строительство данного объекта, наследники также вступают в эти договоры в порядке наследования, что также оформляется дополнительными соглашениями к таким договорам.

Заключенные с наследниками дополнительные соглашения к договору долевого участия в строительстве и ипотеки (если таковой имел место) подлежат обязательной государственной регистрации и вступают в силу с момента таковой.

Отсутствие дополнительного соглашения не является непреодолимым препятствием для регистрации права собственности.

Регистрация права собственности наследников возможна и в отсутствии дополнительного соглашения при условии ввода в эксплуатацию многоквартирного дома (или иного объекта недвижимости) и наличия у наследников акта приема-передачи объекта долевого строительства.

Акт приема-передачи (передаточный акт) объекта долевого строительства является обязательным документом для регистрации права собственности вне зависимости от наличия либо отсутствия дополнительного соглашения о правопреемстве к договору участия в долевом строительстве.

Так в случае если в период до получения свидетельства о праве на наследство наследник получит уведомление застройщика о готовности объекта долевого строительства к сдаче на имя наследодателя-участника долевого строительства, наследнику необходимо незамедлительно письменно поставить застройщика в известность о переходе прав по заключенному договору долевого участия и представить копии соответствующих документов, поскольку акт приема-передачи объекта должен быть составлен уже на имя наследников.

По желанию наследников свидетельство может быть выдано всем наследникам вместе или каждому наследнику в отдельности, на все наследственное имущество в целом или на его отдельные части.

Свидетельство о праве на наследство

Документ оформляется нотариусом по месту открытия наследства. Он займется изготовлением свидетельства, если наследник предоставит ему все необходимую правоустанавливающую документацию. Свидетельство подтверждает права наследников, которые могут обратиться к застройщику с заявлением о вступлении в сделку с ним вместо прежнего инвестора.

Как заключить договор с застройщиком

Вступить в ДДУ, ПДКП, ОДКП можно, если подписать дополнительное соглашение о переходе прав и обязанностей от прежнего инвестора к наследникам. Такие права переходят к новому инвестору в порядке универсального правопреемства.

Эти документы приобретают свою юридическую силу после их подписания сторонами сделки.

Наследование квартиры, строящейся по долевому участию.

Свидетельство о праве на наследство на саму квартиру нотариус вам не выдаст, так как наследодатель не являлся собственником квартиры, право собственности по договору не было зарегистрировано см.

Регистрация пс наследников по дду умершего

  • 1 Законодательное регулирование
  • 2 Порядок оформления наследства
  • 3 Можно ли продать права, полученные в наследство

Законодательное регулирование В соответствии с 1112 статьей ГК РФ наследство, которое остается после умершего человека, включает в себя все принадлежащие ему вещи, любое другое имущество, а также его имущественные права и обязанности. Поскольку инвестор, заключая ДДУ, приобретает не готовую квартиру, а права требования жилья у застройщика после окончания его строительства, то предметом наследства в этом случае являются именно права требования по ДДУ. Об этом также указывается в ст.4 214 ФЗ, в которой говорится, что все обязанности и права дольщика после его смерти переходят к его наследникам.
Застройщик не может препятствовать вступлению в ДДУ правопреемникам бывшего дольщика.

Статьей 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

Понятие долевого строительства

Долевое строительство является одним из способов приобретения жилья на более выгодных, но в тоже время более рискованных условиях. По своей сути участие в долевом строительстве подразумевает инвестирование собственных средств гражданами на строительство многоквартирных домов с дальнейшим оформлением права собственности на данный объект.

Основными участниками долевого строительства выступают:

  • застройщик (строительная и инвестиционная компания);
  • дольщик (физические и юридические лица).

Наиболее популярным видом фиксирование сделки участия долевого строительства является подписание договора об участии в долевом строительстве напрямую между застройщиком и дольщиком.

Фактически согласно условий договора дольщик получает право на оформления в собственность объекта недвижимости после введения многоквартирного дома в эксплуатацию. Бланк договора участия в долевом строительстве можно скачать здесь ⇒ Договор участия в долевом строительстве.

Бланк договора участия в долевом строительстве можно скачать здесь Договор участия в долевом строительстве.

Наследство дду

В соответствии с 1112 статьей ГК РФ наследство, которое остается после умершего человека, включает в себя все принадлежащие ему вещи, любое другое имущество, а также его имущественные права и обязанности. Поскольку инвестор, заключая ДДУ, приобретает не готовую квартиру, а права требования жилья у застройщика после окончания его строительства, то предметом наследства в этом случае являются именно права требования по ДДУ. Об этом также указывается в ст.4 214 ФЗ, в которой говорится, что все обязанности и права дольщика после его смерти переходят к его наследникам. Застройщик не может препятствовать вступлению в ДДУ правопреемникам бывшего дольщика. Столкнувшись с подобным, наследники могут оспорить действия застройщика и признать право на жилье в судебном порядке.

Нужно учесть, что выше идет речь только о случаях, когда наследство распределяется по закону, или когда оно оставлено по завещанию нескольким наследникам. Если инвестор оставил после себя завещание, в котором указал одного наследника, то все права, а равно и обязательства, переходят к этому лицу.

На основании положений ст.

Права по договору участия в долевом строительстве наследство нотариус

При этом застройщик не вправе отказать таким наследникам во вступлении в договор.

Добавить комментарий