Поговорим о признаках самовольной постройки

При каких признаках постройка считается самовольной

Любые сделки с самовольными постройками законодательно запрещены и являются ничтожными. Сами самовольные постройки подлежат сносу. Поэтому при приобретении жилья в домах и самих домов покупателю нужно убедиться, что они построены законно и не являются самовольными постройками.

Здание, индивидуальный дом (далее – строение) признается самовольной постройкой при наличии любого из следующих признаков:

строение возведено (создано) на не предоставленном для этого земельном участке;
оно расположено на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного строения;
строение построено без необходимых разрешений;
строение возведено (создано) с нарушением строительных норм и правил.

Какие-то из перечисленных признаков являются более вероятными, а какие-то – нет. Но при наличии хотя бы одного из них строение может быть снесено. И от такого сноса не защитит ни регистрация права, ни добросовестное приобретение.

Поэтому покупателю надо все это иметь в виду и понимать, что уплаченные за строение деньги вернуть может оказаться очень проблематичным.

Постройка на не предназначенном для строительства земельном участке

Застройщик вправе возводить строение только на том земельном участке, в отношении которого у него есть право, допускающее строительство. Самый лучший вариант — это, конечно, право собственности, но гораздо чаще доводится встречаться с правом аренды. Для осуществления строительства аренда должна допускать такую возможность, так как условия пользования участком определяются договором аренды. Поэтому, если договор не разрешает строительство, то постройка будет самовольной.

Это обстоятельство в большей степени имеет значение для покупателей индивидуальных домов. Поэтому покупателю до совершения сделки рекомендуется получить от продавца информацию о его правах на землю. Также очень полезно получить выписку из ЕГРН по земельному участку, на котором находится дом. Не стоит забывать, что при покупке частного дома к покупателю в силу закона переходят те же права на землю, которые были у продавца. Это правило установлено законом, поэтому ни продавец, ни покупатель не имеют права изменить это правило даже в своем договоре.

Точно так же, если продавец владел земельным участком не на праве собственности, а, например, на основании договора аренды, собственник земельного участка не вправе возразить против смены арендатора при переходе права собственности на дом. С момента такого перехода он вынужден будет смириться с тем, что у него теперь новый арендатор его земельного участка.

Для смены арендатора в этом случае нет необходимости менять договор аренды: новый собственник дома автоматически становится новым арендатором участка земли. В договоре аренды земельного участка перед покупкой дома покупателю рекомендуется посмотреть, мог ли арендатор застраивать участок, или же участок и вовсе был предоставлен под уже имеющееся строение. В таких случаях можно быть уверенным, что дом построен законно — во всяком случае, с этой точки зрения.

Если выяснится, что индивидуальный дом был построен на земельном участке, который не был надлежащим образом предоставлен, то собственник земельного участка может потребовать снести строение. Некоторой защитой может служить то, что на такое требование распространяется исковая давность, поэтому, даже если права на землю остаются неопределенными и непонятно, правомерно ли построено здание, опасность его сноса существенно снижается по прошествии трех лет с момента постройки.

Постройка не соответствует назначению земельного участка

Любой земельный участок не только относится к определенной категории земель (сельскохозяйственного назначения, населенных пунктов, лесные земли и т.п.), но также имеет определенные разрешения на его использование. Этими обстоятельствами определяется возможность постройки жилого дома на таком участке.

Например, возведение жилых строений не допускается на землях, предназначенных для промышленности, или на землях сельскохозяйственных угодий.

Кроме этого, могут различаться типы жилья, которые можно строить на тех или иных участках.

Например, на землях сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием для личного подсобного и приусадебного хозяйства можно строить индивидуальные жилые дома, но, разумеется, нельзя строить многоквартирные дома.

В населенных пунктах назначение земельного участка определяется территориальной зоной, к которой принадлежит участок, а сами зоны устанавливаются местными властями.

В частности, обычно выделяются зоны многоэтажной жилой застройки, индивидуальной жилой застройки, делового центра, размещения предприятий торговли, промышленности, транспорта, рекреационные зоны и т.п.

Информацию о территориальных зонах, об относящихся к ним участках, а также о том, что разрешено строить в той или иной зоне, можно найти на сайте местной администрации.

Таким образом, даже собственники земли не могут построить на ней все что угодно. Допускается строительство только такого объекта, который соответствует разрешенным видам использования.

Поэтому перед покупкой дома или помещения в доме покупателю необходимо изучить правила землепользования и застройки, чтобы понять, возможно ли было такое строительство на этой территории или нет. Если выяснится, что такое строительство невозможно, то от покупки рекомендуется воздержаться.

К назначению земельных участков очень близко примыкает расположение вблизи них санитарных и защитных зон различных объектов. Если нахождение дома в прибрежной зоне возле водоема обычно видно невооруженным глазом, то, например, нахождение дома в защитной зоне газопровода далеко не всегда можно заметить. В то же время наличие таких объектов накладывает существенные ограничения на использование жилья.

Так, при строительстве вблизи водоемов устанавливаются определенные требования к устройству канализации. Поэтому покупателю также полезно знать эти требования. Например, если он захочет в будущем провести ремонт, то он должен понимать, что он может делать, а что нет.

Если же обнаруживается, что дом находится, например, вблизи газопровода, то это вообще может привести к сносу дома. И самое неприятное во всей этой истории — то, что документы, отражающие существование всех этих санитарных и защитных зон, не сосредоточены в одном месте. Да, они являются доступными для обычного гражданина, но основная проблема состоит в том, что не всегда понятно, что именно и где искать. Поэтому вполне возможны серьезные проблемы, связанные с тем, что суд поставит покупателю в вину то, что он не проявил должной осмотрительности при приобретении дома.

Нет разрешения на строительство

Практически любое крупное строительство в нашей стране может осуществляться только на основании разрешения на строительство. Если оно не было получено до начала строительства, постройку могут признать самовольной и обязать снести.

При выставлении дома на продажу на вторичном рынке он, как правило, уже достроен и права на него у продавца зарегистрированы. Для регистрации права, необходимо, чтобы по завершении строительства было выдано разрешение на ввод строения в эксплуатацию. А такое разрешение, в свою очередь, выдается только в том случае, если имелось надлежащим образом выданное разрешение на строительство.

Вся описанная выше цепочка свидетельствует о том, что при приобретении готового жилья риск отсутствия разрешения на строительство очень невелик, и покупатель может особе не беспокоиться по этому поводу.

Нарушены строительные нормы и правила

В строительстве действуют многочисленные нормы. Они определяют, как должен проектироваться дом, какие материалы могут использоваться, какие нет, как он должен располагаться относительно других домов, улиц, сторон света. Если в проекте дома заложены решения, противоречащие этим правилам, то власти просто не выдадут разрешение на строительство. Но какие бы ни были правильные решения в проекте, они могут быть искажены неумелым исполнением, использованием некачественных материалов в ходе строительства.

Предполагается, что качество строительства должно проверяться, когда выдается разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, но приемочная комиссия не в состоянии проверить досконально все строительные конструкции, да и недостатки зачастую являются скрытыми.

Надо заметить, что если нарушения наблюдаются в этой области, то сносят дом далеко не всегда. Он возможен только тогда, когда нарушения настолько серьезные, что создают угрозу обрушения и причинения вреда самим жильцам или окружающим. Мелкие нарушения, конечно, могут быть неприятными и сильно мешать жить, но основанием для сноса дома не являются.

Помимо соблюдения требований к строительству дома, перед покупкой следует проверить его на наличие у него иных характеристик, которые могут существенно ограничить возможности пользования домом или же и вовсе привести в будущем к прекращению прав на него.

Как индивидуальный, так и многоквартирный дом, в котором планируется приобретать жилье, может оказаться предназначенным к изъятию для государственных или муниципальных нужд, таких, как строительство дорог и иных инфраструктурных объектов. Изъятие является возмездным. Оно может производиться как добровольно (если сторонами достигнуто соглашение о размере выкупной цены), так и принудительно через суд (если такой договоренности достичь не удалось). При принудительном изъятии компенсацию за изымаемое имущество определяет суд на основании оценочной экспертизы. При этом должна учитываться как стоимость самого дома, так и стоимость земельного участка под ним, окружающих построек, насаждений.

Информация о предстоящем изъятии вносится в ЕГРН, поэтому в выписке из реестра имеются соответствующие сведения. Закон не запрещает приобретать объекты, в отношении которых принято решение об их изъятии. В конце концов с момента такого решения и до момента изъятия может пройти немало времени. Более того, нередки случаи, когда изъятие вообще не происходит, например, в связи с отсутствием финансирования или из-за изменения проекта.

Запись в ЕГРН, помимо предупреждения покупателя о том, что планируется изъятие строения, имеет еще одно значение: улучшения, которые могут быть произведены собственником в строении, компенсируются при выкупе только в случае, если они сделаны до внесения в реестр записи о предстоящем выкупе. Все улучшения, которые будут сделаны после внесения такой записи, новый собственник производит за свой счет и не может рассчитывать на их учет в выкупной цене.

Благодаря наличию информации о предстоящем изъятии в реестре покупатель является достаточно осведомленным и может учитывать это обстоятельство в ходе переговоров с продавцом об условиях продажи.

Признаки самовольного строительства

Признаки самовольного строительства определены статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество,

созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами,
созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для осуществления на нем строительства в полной мере регламентирован Земельным кодексом РФ (далее – ЗК РФ). Итогом процедуры предоставления земельного участка для строительства является заключение договора купли-продажи или договора аренды участка, а также внесение записи о соответствующем праве лица, которому предоставлен участок, в данные Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Осуществление строительства на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленном для этих целей в порядке, предусмотренном ЗК РФ, является самовольным занятием такого участка, а постройка, возведенная на таком участке – самовольной.

Помимо указанного, возможны случаи, когда права на земельный участок имеются, однако, предполагаемое строительство не соответствует категории и (или) виду разрешенного использования участка. Так, на земельном участке из земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования для сельскохозяйственного производства будет незаконным строительство объектов иного назначения, например, промышленного, дачного, жилищного и иного назначения. Для осуществления строительства объектов недвижимости указанного назначения требуется изменение категории и (или) вида разрешенного использования участка. В противном случае такое строительство будет относиться к самовольному.

Гражданин или юридическое лицо, имеющие намерение осуществить строительство или реконструкцию объекта недвижимости, в подавляющем большинстве случаев обязаны иметь соответствующее разрешение. Строительство (реконструкция), осуществленные без разрешения, носят самовольный характер.

Порядок получения разрешения на строительство (реконструкцию) и последующего разрешения на ввод построенного объекта в эксплуатацию предусмотрен Градостроительным кодексом РФ (далее – ГСК РФ) и включает в себя следующие основные этапы:

Получение градостроительного плана земельного участка (далее – ГПЗУ).
Проведение инженерных изысканий для подготовки проектной документации.
Подготовка проектной документации.
Государственная экспертиза проектной документации, результатов инженерных изысканий (в случаях, предусмотренных ГСК РФ).
Получение разрешения на строительство (реконструкцию).
Получение разрешения на ввод построенного (реконструированного) объекта недвижимости.

Для соблюдения законности процесса строительства (реконструкции) прохождение указанных этапов является обязательным.

Само по себе выданное компетентными органами разрешение на строительство, реконструкцию не означает, что такие действия были осуществлены в полном соответствии с действующими нормативами, утвержденными Градостроительным кодексом РФ, СНИПами и иными нормативными и нормативно-техническими актами. Отступление от названных норм (даже если разрешение на строительство или реконструкцию выдавалось) означает, что созданный (реконструированный) объект может быть квалифицирован как самовольная постройка.

Таким образом, совокупность приведенных выше признаков позволяет сделать вывод о том, что возводимый (реконструируемый) объект недвижимого имущества не будет признаваться самовольной постройкой тогда, когда соблюдены следующие условия застройки:

На застраиваемый земельный участок надлежащим образом оформлены обязательственные права;
Земельный участок отведен под строительство и эксплуатацию возводимого объекта либо такое строительство не противоречит виду разрешенного использования участка;
Получены необходимые разрешения на строительство (реконструкцию);
Строительные работы выполнены в соответствии со строительными и градостроительными нормами и правилами.

В случае нарушения хотя бы одного из приведенных выше условий, возведенный (реконструированный) объект недвижимости, в судебном порядке может быть признан самовольным.

Напоминаем, что в статью 8.1 Закона Краснодарского края “Об административных правонарушениях” внесены изменения в части наложения административного штрафа за невыполнение требований правил землепользования и застройки.

Размер штрафа за данное административное правонарушение составляет:

на граждан от тысячи до пяти тысяч рублей,
на должностных лиц – от пятнадцати тысяч до тридцати тысяч рублей,
на юридических лиц – от пятидесяти тысяч до двухсот тысяч рублей.

Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях

Статья 9.5. Нарушение установленного порядка строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства, ввода его в эксплуатацию

1. Строительство, реконструкция объектов капитального строительства без разрешения на строительство в случае, если для осуществления строительства, реконструкции объектов капитального строительства предусмотрено получение разрешений на строительство, влекут наложение административного штрафа:

на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, – от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей или административное приостановление их деятельности на срок до девяноста суток;

на юридических лиц – от пятисот тысяч до одного миллиона рублей или административное приостановление их деятельности на срок до девяноста суток.

5. Эксплуатация объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию, за исключением случаев, если для осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства не требуется выдача разрешения на строительство, влечет наложение административного штрафа:

Признаки самовольной постройки в современном гражданском праве

Фандий, С. В. Признаки самовольной постройки в современном гражданском праве / С. В. Фандий. — Текст : непосредственный // Молодой ученый. — 2017. — № 20 (154). — С. 370-372. — URL: https://moluch.ru/archive/154/43529/ (дата обращения: 05.02.2022).

Статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) дает нам следующее определение самовольной постройки — самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Данное определение позволяет нам вывести признаки самовольной постройки.

Первым признаком самовольной постройки является факт создания строения на земельном участке, не предоставленном для этих целей.

Статья 40 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ) и статья 263 ГК РФ указывают, что среди распорядительных полномочий собственников земельных участков есть право возведения зданий и сооружений, однако осуществить это право они могут лишь при условии соблюдения требования о целевом назначении земельного участка.

Второй признак — это факт создания постройки без получения на это необходимых разрешений. Согласно Градостроительному кодексу Российской Федерации (далее — ГрК РФ) таковыми являются разрешение на строительство и разрешение на ввод в эксплуатацию.

Третий признак — это факт возведения строения с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил

Рассмотрим вышеуказанные признаки более подробно.

В соответствии с п. 1 ст. 7 Земельного кодекса РФ земли в Российской Федерации делятся по целевому назначению на следующие категории:

1) земли сельскохозяйственного назначения;

2) земли населенных пунктов;

3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

4) земли особо охраняемых территорий и объектов;

5) земли лесного фонда;

6) земли водного фонда;

Пункт 2 ст. 7 Земельного кодекса РФ определяет, что земли, указанные в п. 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным целевым назначением, а правовой режим земель определяется в зависимости от принадлежности к категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий.

В соответствии с п. 6 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ «градостроительное зонирование» — это зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов.

Пункт 9 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ определяет понятие «градостроительного регламента» — это устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, а равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Согласно п. 1 ч. 6 ст. 30 Градостроительного кодекса РФ виды разрешенного использования земельного участка определяются в градостроительном регламенте, входящем в состав правил землепользования и застройки.

Исходя из положений ст. 31 Градостроительного кодекса РФ правила землепользования и застройки разрабатываются применительно ко всем территориям поселений и городских округов.

Согласно ст. 85 Земельного кодекса РФ, в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам:

4) инженерных и транспортных инфраструктур;

6) сельскохозяйственного использования;

7) специального назначения;

8) военных объектов;

9) иным территориальным зонам.

Границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне.

На основе всего вышесказанного можно сделать следующий вывод: «Самовольная постройка считается таковой, если она возведена (создана) на земельном участке, градостроительный регламент которого не допускает строительства на нем данного объекта».

Следующим рассмотрим признак: «Самовольная постройка возведена (создана) без получения на это необходимых разрешений».

При анализе части 2 ст.51 Градостроительного кодекса РФ, мы можем сделать вывод о том, что указанный перечень самостоятельных этапов строительной деятельности относится в том числе и к реконструкции объектов недвижимости.

В части 1 ст.51 Градостроительного кодекса РФ указано нормативное определение понятия «разрешение на строительство», под которым понимается документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Согласно градостроительному законодательству РФ «разрешение на строительство» выдается в зависимости от земельных участков, на которые распространяется градостроительный регламент. Соответственно разрешение на строительство будет выдаваться органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, или федеральным органом исполнительной власти, либо органом исполнительной власти субъекта РФ в соответствии с их компетенцией.

Из всего вышесказанного можно сделать следующий вывод: «Самовольная постройка признается таковой, когда она возведена (создана) без получения на это необходимых разрешений, то есть без получения от уполномоченного государственного или муниципального органа официального документа дающего застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства».

Следующий признак самовольной постройки — возведение с существенным нарушением градостроительных норм и правил.

Данный признак самовольной постройки закреплен в ч. 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ.

В соответствии со статьей 54 Градостроительного кодекса РФ, при строительстве, реконструкции объектов капитального строительства и при их капитальном ремонте федеральным органом исполнительной власти осуществляется государственный строительный надзор. Надзор в данном случае необходим для проверки соответствия выполняемых работ требованиям проектной документации и технических регламентов.

Если в ходе надзора будет выявлено существенное нарушение градостроительных и строительных норм и правил в процессе строительства, то постройка будет признана самовольной.

«Градостроительные нормы и правила определяются в соответствии с Градостроительным кодексом РФ и другими федеральными законами, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, а также законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации. Так, в соответствии со ст. 24 Градостроительного кодекса РФ утверждение региональных нормативов градостроительного проектирования осуществляется с учетом особенностей поселений, городских округов в границах субъекта Российской Федерации. Состав, порядок подготовки и утверждения региональных нормативов градостроительного проектирования устанавливаются законодательством субъектов Российской Федерации. Утверждение местных нормативов градостроительного проектирования осуществляется с учетом особенностей населенных пунктов в границах муниципальных образований, межселенных территорий. Состав, порядок подготовки и утверждения местных нормативов градостроительного проектирования устанавливаются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления» [1].

Обращаем Ваше внимание, что строительные нормы и правила (СНиП) утверждает уполномоченный на это федеральный орган в области строительства. Например, Строительные нормы и правила РФ СНиП 30–02–97 «Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан, здания и сооружения» утверждены Постановлением Госстроя РФ от 10.09.1997 N 18–51; Строительные нормы и правила СНиП 3.04.03–85 «Защита строительных конструкций и сооружений от коррозии» утверждены Постановлением Госстроя СССР от 13.12.1985 N 223. В отдельных отраслях применяются ведомственные строительные нормы (ВСН). Например, Ведомственные строительные нормы ВСН 19–89 «Правила приемки работ при строительстве и ремонте автомобильных дорог» утверждены Минавтодором РСФСР 14.07.1989 N НА-18/266.

Также следует помнить, что согласно положениям статей Гражданского кодекса РФ собственник земельного участка, при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка, имеет право возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Более того если иное не предусмотрено законом или договором, то собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.

В ходе анализа ч. 3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ и всего вышеуказанного, следует прийти к выводу, что законодатель относит к существенным нарушениям градостроительных и строительных норм и правил только те нарушения, которые ущемляют права и охраняемые законом интересы других лиц, либо создают угрозу жизни и здоровью граждан.

Резников Е. В. Самовольная постройка: вопросы теории и судебной практики // Twipx. URL: http://www.twirpx.com/file/1627976/ (дата обращения: 16.05.2017).

Основные термины (генерируются автоматически): земельный участок, самовольная постройка, Градостроительный кодекс РФ, Российская Федерация, капитальное строительство, градостроительное проектирование, норма, разрешенное использование, строительство, градостроительный регламент.

Что такое самовольная постройка

В этой статье поговорим о самовольных постройках (в просторечии – самостроях).

Вопрос с одной стороны не сложный и довольно изъезженный. С другой – есть несколько моментов, понимание которых имеет определенную сложность и требует разъяснений.

1. Самовольная постройка.

В настоящий момент (п. 1 ст. 222 ГК РФ в ред. от 16.12.2019 г.) самовольной постройкой признается любой объект капитального строительства (далее – ОКС), возведенный или созданный:

1) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта;
2) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений;
3) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Хочу обратить внимание на формулировку последнего пункта (п. 3):

постройка будет самовольной тогда, когда требования закона, которым постройка не соответствует, действовали как в момент возведения постройки, так и на дату выявления факта строительства постройки (очевидно имеется ввиду компетентными органами или при рассмотрении дела в суде).

Если требования к постройке не действовали на момент ее возведения (к примеру, в 1998 году), а на момент обращения в суд эти требования действовали и постройка им не соответствует – то постройка не является самовольной. Соответственно обратная ситуация – если постройка не соответствует требованиям, которые действовали на дату ее возведения, но не действуют на дату рассмотрения иска о праве на эту постройку, то самовольной она являться не будет.

Для признания постройки самовольной достаточно любого из перечисленных выше условий.

Абзац 2 п. 1 ст. 222 ГК РФ содержит исключение:

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Положения этого пункта в основном применимы к ситуациям, когда на земельный участок накладывается ограничение из-за охранных зон различных объектов: газораспределения, водоснабжения, опасных производств и т. п., и при этом сведения о существовании этих ограничений отсутствуют в официальных нормативных источниках: ПЗиЗ, ЕГРН и т. п.

Если застройщик не может знать о том, что на участок действует зона ограничения, так как сведения о ней отсутствуют в официальных источниках, то возведенная в этой зоне постройка не будет являться самовольной (такой вывод сделан, к примеру, в Апелляционном Определении Свердловского областного суда от 11 июня 2019 г. по делу N 33-9572/2019).

Построенный гараж без соблюдения необходимых отступов от границ – самовольная постройка.
Построенный индивидуальный жилой дом на земельном участке без соблюдения уведомительной процедуры (ст. 51.1 ГрК РФ) – самовольная постройка.

Здание, возведенное на земельном участке, который не принадлежит застройщику на каком-либо праве, является самовольным. Возведенный магазин на земельном участке, для которого градостроительным регламентом не предусмотрен подходящий вид разрешенного использования, это самовольная постройка.

2. Статус самовольности постройки после ее реконструкции.

К самовольным постройкам также относятся законные объекты капитального строительства, которые были самовольно реконструированы без соответствующих разрешений или с нарушением установленных требований.

Здесь нужно понимать, что пристройки и надстройки не являются самостоятельными объектами права.

Если к зданию площадью 100 кв. м. была самовольно возведена пристройка в виде комнаты, пусть даже площадью 2 кв. м., то самовольной постройкой станет все здание площадью 102 кв. м. в целом. При этом, отдельного объекта права в виде пристройки площадью 2 кв. м. не существует — ее нельзя поставить на кадастровый учет и нельзя зарегистрировать на нее право собственности.

Такая правовая позиция была сформирована еще в п. 28 ППВС и ППВАС РФ от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» и более подробно раскрыта в 2014 году Верховным Судом РФ в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом ВС РФ 19 марта 2014 года:

Пристройка к жилому дому либо квартире не является самостоятельным объектом недвижимого имущества. В случае возведения пристройки к уже существующему жилому дому, зарегистрированному на праве собственности за гражданином, следует учитывать, что первоначальный объект права собственности при этом изменяется, а самовольная пристройка не является самостоятельным объектом права собственности.
При возведении жилой пристройки увеличивается общая площадь всего жилого дома, следовательно, изменяется объект права собственности, который отличается от первоначального размерами, планировкой и площадью. Новым объектом собственности является жилой дом либо квартира, включающие самовольно возведенные части.
Таким образом, при изменении первоначального объекта в связи с самовольной пристройкой к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде с указанием изменившейся площади, а не на пристройку к квартире либо дому.
При самовольном изменении первоначального объекта недвижимости посредством пристройки к нему дополнительных помещений, право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде, а не на пристройку к первоначальному объекту недвижимости.

Практически всегда этот момент собственники недвижимости понимают не правильно (впрочем, и не только они).

И если спорных моментов по признанию права собственности на самовольные пристрои/надстрои, как на отдельные объекты права, в последние годы особо и не было, то вот иски о признании права собственности на недвижимость без учета существующих самовольных пристроек (надстроек или прочих «расширений») – подаются достаточно часто.

К примеру, к зданию площадью 200 кв. м. самовольно возводят пристрои в виде трех отдельных помещений по 50 кв. м. каждое, что приводит к образованию нового объекта общей площадью 350 кв. м. В суд обращаются с требованием о признании права собственности на здание площадью 300 кв. м., без учета одного пристроенного помещения. Так вот, подобные требования удовлетворению не подлежат, потому что никакого здания площадью 300 кв. м. не существует, а существует самовольная постройка общей площадью 350 кв. м. В этих случаях суд должен отказать в удовлетворении такого иска.

3. Возможность признания самовольной постройкой объектов, которые стоят на кадастровом учете и на которые зарегистрировано право собственности.

Здесь стоит вернуть внимание на определение самовольной постройки. Из него прямо видно, что признаком самовольной постройки является не только отсутствие разрешения на строительство, но, в том числе, и не соответствие постройки установленным требованиям, а также нарушение правил использования земли.

Поэтому, даже если постройка поставлена на кадастровый учет и на нее зарегистрировано право собственности, то это не исключает возможности признания ее самовольной при наличии иных признаков, предусмотренных ст. 222 ГК РФ.

Этот вывод следует из позиции Верховного Суда РФ, изложенного в п. 23 ППВС и ППВАС РФ от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»:

В случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. В мотивировочной части решения суда об удовлетворении такого иска должны быть указаны основания, по которым суд признал имущество самовольной постройкой. Решение суда об удовлетворении иска о сносе самовольной постройки в данном случае служит основанием для внесения записи в ЕГРП о прекращении права собственности ответчика на самовольную постройку.

В первую очередь это относится к жилым и садовым домам, на которые регистрировано право собственности по упрощенному порядку в соответствии с пресловутой «дачной амнистией». Таких домов просто миллионы и большинство из них строили как попало. В теории, практически каждый такой дом можно признать самовольной постройкой.

Я конечно не говорю о том, что все из них надо сносить или срочно реконструировать. Совсем нет. Просто нужно понимать, что сама по себе регистрация права собственности в ЕГРН на постройку – это не абсолютная индульгенция от каких-либо претензий со стороны лиц, права которых могут быть нарушены ее существованием.

Когда такие претензии предъявлены (поверьте, это далеко не единичные случаи), то владельцу жилого или садового дома, право на который зарегистрировано по «дачной амнистии», придется доказывать в суде весь объем обстоятельств, требующихся для признания права собственности на самовольную постройку в соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ.

4. Еще несколько интересных и важных моментов:

Объект незавершенного строительства (далее — ОНС) тоже признается недвижимостью. Следовательно, объект незавершенного строительства также может быть признан самовольной постройкой.

Начало строительства без получения разрешения на строительство само по себе не является основанием для признания ОНС самовольной постройкой, так как законодательство не исключает возможность получения разрешения на строительство в процессе самого строительства.

Самовольное переоборудование (перепланировка или переустройство) не придает постройке статуса самовольной, так как не влечет создание нового объекта (увеличение общей площади, объемно-конструктивных элементов и т. п.).

Самовольной постройкой может являться только объект недвижимого имущества. К движимым объектам и сооружениям, которые не являются недвижимостью, положения законодательства о самовольных постройках не применяются.

Объект незавершенного строительства не может быть признан самовольной постройкой, если земельный участок был предоставлен в установленном порядке и регистрация права на ОНС осуществлена до признания договора аренды участка недействительным (на это указано, в частности, в Определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 13.05.2015 N 32-КГ15-3).

Получение разрешения на строительство (уведомления о соответствии планируемого к строительству жилого/садового дома) само по себе не является препятствием для признания постройки самовольной (в случае установления наличия иных признаков, предусмотренных п. 1 ст. 222 ГК РФ).

Для возведения объекта капитального строительства на земельном участке, находящемся в общей долевой собственности, обязательно требуется согласие всех собственников участка. При отсутствии согласия хотя бы одного собственника такая постройка может быть признана самовольной.

Прокурор разъясняет – Прокуратура Республики Коми

Понятие самовольной постройки содержится в п. 1 ст. 222 ГК РФ.

Самовольная постройка – это объект, физически подпадающий под признаки объекта недвижимости (п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ)), но создание которого является нарушением установленных правовых норм. Поэтому гражданское законодательство устанавливает определенные последствия за нарушение предписаний закона.

Так, пунктом 2 ст.222 ГК РФ определено, что, во-первых, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Второе правовое последствие недопустимости легитимации самовольной постройки заключается в ее сносе осуществившим ее лицом либо за его счет, регламентируемом не только нормами Гражданского кодекса РФ, но и положениями Земельного кодекса РФ (п.2 ст.36), Федеральным Законом об архитектурной деятельности (п.3 ст.25).

Самовольная постройка по действующему законодательству не отнесена к объектам гражданских прав, то есть вовлечение ее в имущественный оборот недопустимо. Сделки, направленные на продажу, дарение, сдачу в аренду или иное распоряжение самовольной постройкой, являются недействительными.

На самовольно возведенное строение, расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке, не распространяется приобретательная давность (п. 4 Обзора законодательства и судебной практики ВС РФ за первый квартал 2003 года, утвержденного Постановлением Президиума ВС РФ от 09.07.2003). Допущение нарушения упомянутого запрета будет являться одним из оснований недействительности проведенной сделки на основании стст. 168 и 169 ГК РФ.

Данная правовая позиция в целом была подтверждена Определением Конституционного Суда РФ от 25.03.2004 N 85-О, согласно которого закрепленные в статьях 35 и 40 Конституции Российской Федерации гарантии права собственности и права на жилище предоставляются лишь в отношении того имущества, которое принадлежит соответствующему субъекту на законных основаниях”.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом также за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бесспорном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (Постановление Президиума ВАС РФ от 19.09.2000 N 1288/00).

Для этого также необходимо соблюдение двух условий:

– не нарушаются законные интересы и права других лиц;

– не создается угроза жизни и здоровью граждан. (п.3 ст.222 ГК РФ).

Пленум ВС РФ и Пленум ВАС РФ в Постановлении от 01.07.96 N 6/8 рекомендовал судам следующее:

“34. При рассмотрении дел о признании права собственности на. недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, необходимо. предложить истцу представить и доказательства, свидетельствующие о предоставлении ему в установленном порядке земельного участка, на котором расположена самовольная постройка”.

Наиболее подробно разъяснения по вопросам, возникающим при разрешении арбитражными судами споров о самовольной постройке регламентированы в совместном Постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав”.

В частности, в данном постановлении определен круг субъектов, имеющих право обратиться в суд с указанными требованиями.

С иском о сносе самовольной постройки в публичных интересах вправе обратиться прокурор, а также уполномоченные органы в соответствии с федеральным законом.

По сути указанное положение практики является новеллой, поскольку в арбитражном процессе такое право прокурору прямо не предоставлено (ст. 52 АПК РФ).

Указанное положение судебной практики последовательно нашло свое отражение и в принятом Постановлении Пленума ВАС РФ от 23.03.2012 N 15 “О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе”.

При разрешении споров о самовольной постройке арбитражные суды должны учитывают следующие основные положения применения законодательства.

В случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе.

При создании самовольной постройки с привлечением подрядчиков ответчиком является заказчик как лицо, по заданию которого была осуществлена самовольная постройка.

В случае нахождения самовольной постройки во владении лица, не осуществлявшего самовольного строительства, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной.

Если ответчик, против которого принято решение о сносе самовольной постройки, не осуществлял ее строительство, он вправе обратиться в суд с иском о возмещении убытков к лицу, осуществившему самовольную постройку.

Застройщик имеет право требовать от правообладателя земельного участка возмещения расходов на постройку при наличии получения необходимых разрешений на строительство.

Суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу с целью установления характера нарушений градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Права требовать признания права собственности на самовольную постройку имеют также наследники при условии наследования права собственности или права пожизненного наследуемого владения земельным участком.

Положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

Объект незавершенного строительства как недвижимое имущество также может признаваться самовольной постройкой.

Вконтакте
LiveJournal
Facebook
Twitter

Прокуратура
Республики Коми

Прокуратура Республики Коми

18 июня 2012, 00:00

Разрешение арбитражным судом споров о самовольной постройке

Понятие самовольной постройки содержится в п. 1 ст. 222 ГК РФ.

Для этого также необходимо соблюдение двух условий:

– не нарушаются законные интересы и права других лиц;

– не создается угроза жизни и здоровью граждан. (п.3 ст.222 ГК РФ).

Пленум ВС РФ и Пленум ВАС РФ в Постановлении от 01.07.96 N 6/8 рекомендовал судам следующее:

Павильон без паспорта

Весьма актуальное для многих разъяснение сделал Верховный суд РФ, когда разбирал итоги судебных споров о праве самовольной постройки стать “законным” строением. Подобные судебные дела, как правило, очень сложны и болезненны. Кроме того, они длятся крайне долго и для хозяина “беспаспортных” хором могут обойтись дорого как в прямом, так и в переносном смыслах.

Верховный суд против признания собственности на самовольно построенный объект, если собственник земли возражает. Фото: Сергей Михеев

Наша история началась в судах Краснодарского края, а завершилась в столице, в Верховном суде. А учитывая, что самовольных строений разного размера и назначения у нас в стране достаточно, подобное разъяснение судей высшей квалификации может оказаться очень полезным немалому числу граждан.

История началась давно – в конце 90-х годов. Тогда местная администрация сдала в аренду участок земли для использования под торговый павильон. Но была важная оговорка – павильон должен был быть не капитальным строением. С годами арендаторы менялись, пока очередной арендатор не решил, что хочет-таки иметь капитальное строение. Он построил железобетонный фундамент, возвел кирпичные стены и отправился в суд, чтобы признать за собой право собственности на объект. Краевой суд не увидел в этом ничего противозаконного и требование удовлетворил. А вот Верховный суд с таким решением не согласился и заявил, что надо учитывать волю собственника.

А теперь подробности спора. Администрация в 1996 году сдала некой местной фирме участок на пять лет. В документах было сказано: “Для установки и эксплуатации торгового павильона”. Палатку построили, а аренду продлили.

В 2003 году земля досталась некоему гражданину в аренду от администрации на три года “для размещения торгового павильона из облегченных конструкций”. Но гражданин реконструировал объект: сделал фундамент из железобетонной плиты и поставил кирпичные стены. Новый арендатор в итоге пришел к выводу, что его, теперь уже капитальный, павильон стал недвижимостью. А раз так, то он попросил через суд признать на это строение право собственности.

Сначала эту просьбу рассматривал Прикубанский районный суд Краснодара. Суд отказал гражданину в удовлетворении иска. В своем решении районный суд указал, что земельный участок предоставлен истцу на три года для “временного размещения торгового павильона из облегченных конструкций”. Никакой положенной в таких случаях разрешительной документации на капитальное строительство у истца нет. Да и собственником земельного участка он не является.

По мнению суда, это капитальное строение – это самая настоящая самовольная постройка, возведенная без соответствующего разрешения. В итоге райсуд в своем решении записал, что гражданин нарушил законные права и интересы собственника земельного участка – муниципального образования Краснодара.

Обиженный хозяин павильона пошел оспаривать решение. И это у него получилось. Краснодарский краевой суд отменил вынесенное решение и принял новое решение. А именно – удовлетворил исковые требования. В своем решении краевой суд заявил дословно следующее: на основании договора купли-продажи торгового павильона истец стал его собственником, произвел реконструкцию, после которой павильон стал обладать “признаками недвижимости”.

Таким образом, по мнению апелляции, за гражданином вполне можно признать право собственности на павильон как на вновь созданную вещь. И сослался на статьи 218-219 Гражданского кодекса РФ.

Таким решением уже возмутилась администрация муниципального образования города Краснодара. И она обратилась с кассационной жалобой в Верховный суд. Там жалобы рассмотрели и заявили, что лицо, которое возвело самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности и не вправе ею распоряжаться. Верховный суд напомнил коллегам про другую статью Гражданского кодекса, которая больше подходит для этого случая, – статья 222.

А в этой статье сказано, что если участок берется в аренду для возведения временных строений либо легко возводимых конструкций, то нет оснований признать право собственности на “фактически возведенное строение капитального типа”. Заключая договор аренды, собственник должен определенно выразить свою волю для возведения строений конкретного типа.

По мнению Верховного суда РФ, при рассмотрении вопроса о признании права собственности на самовольно возведенный объект особое значение имеет воля собственника земельного участка. Наш герой получил землю в аренду для временного размещения торгового павильона из облегченных конструкций. Без права капитального строительства и без соответствующего разрешенного использования. Право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество признается только в том случае, если соблюдены все нормы законов при его создании. Следовательно, о самовольной постройке речь уже не идет. Поэтому Верховный суд РФ отменил апелляционное определение и оставил в силе решение суда первой инстанции.