Банкротное дело застройщика

Что я должна делать при банкротстве застройщика моего ЖК?

– Застройщик ЖК «Раменский» готовится к банкротству. В одном из недостроенных домов у меня приобретена квартира по ДДУ. Договор зарегистрирован в Росреестре. Нужно ли мне писать заявление АУ (арбитражному управляющему) для внесения в список кредиторов и какая очередь для этой категории предусмотрена?

Отвечает генеральный директор юридической компании «Деловой дом» Алексей Кузнецов:

Арбитражный управляющий вносит сведения о кредиторах в реестр требований кредиторов на основании определения арбитражного суда о включении такого требования.

Реестр открывается и ведется в связи с возбуждением дела о банкротстве. Соответственно, с требованием о включении в реестр кредиторов необходимо обращаться в арбитражный суд в рамках дела о банкротстве. С момента введения процедуры наблюдения на включение в реестр у дольщика имеется 30 дней. За этот срок необходимо успеть заявить соответствующие требования в суд, поскольку только в этом случае можно будет принять участие в первом собрании кредиторов, на котором будет решаться дальнейшая судьба объекта.

Удовлетворение требований участников строительства производится в третью очередь, то есть преимущественно перед иными кредиторами.

Отвечает юрист адвокатского бюро «Система защиты» Максим Картузов:

В первую очередь вам необходимо установить право собственности на квартиру, и с этой целью нужно обратиться в суд.

Хочу пояснить, что для защиты дольщиков при такой ситуации с застройщиком предусмотрена специальная глава закона «О банкротстве» (глава IX параграф 7).

После того, как судом будет вынесено определение о применении правил, изложенных в указанном параграфе, наступает момент, когда рассматривается дело о банкротстве именно застройщика, а не обычного должника. Если такого определения у вас нет, то я бы рекомендовал обратиться в арбитражный суд в рамках дела о банкротстве с соответствующим ходатайством. К этому моменту нужно принять все меры к включению ваших требований в реестр требований кредиторов. Если же процедура находится на начальном этапе, то укажите данную информацию в рамках рассмотрения вашего требования.

Что касается непосредственно реестра требований кредиторов – это, по сути, единая система сведений о кредиторах и их требованиях, и в случае банкротства застройщика у реестра требований кредиторов появляется специальная часть – реестр требований о передаче жилых помещений. Дольщик строительства имеет выбор предъявить требования на возвращение денежных средств либо требование передачи жилых помещений. Законодатель предусмотрел возможность предъявления требований в оба реестра, но в этом случае они не должны повторять друг друга.

И несколько слов о сроках. Реестровые требования погашаются пропорционально в рамках одной очереди. Те же требования, что были включены в реестр о передаче жилых помещений, подлежат погашению путем передачи соответствующим кредиторам жилых помещений Если в итоге ни жилыми помещениями, ни объектами незавершенного строительства требования не погашены, то возникает право на включение своих требований в третью очередь так называемого денежного реестра.

Понятно, что каждый такой случай с банкротством застройщика индивидуален и требует внимательного изучения имеющихся документов и «точечной» работы юриста.

Также хочу отметить очень важный момент: если требование, подлежащее удовлетворению в рамках дела о банкротстве, так и не включено в реестр, то оно останется непогашенным.

Отвечает адвокат Коллегии адвокатов «Курганов и партнеры» Олег Клопов:

Необходимо до возбуждения процедуры наблюдения в рамках банкротного дела застройщика срочно обратиться в Раменский городской суд Московской области с требованием о признания права собственности на квартиру или на долю в общедолевой собственности на незавершенный строительством объект, соответствующей спорной квартире. Если же началась процедура наблюдения, то в зависимости от того, на какой стадии находится строительство многоквартирного дома, Вы вправе признать право собственности либо на квартиру, либо на долю в общем имуществе в объекте незавершенного строительства.

Реестр требований кредиторов – единая система сведений о кредиторах и их требованиях. При банкротстве застройщика у реестра требований кредиторов появляется специальная его часть – реестр требований о передаче жилых помещений. Дольщики имеют право включить свои требования как в общий реестр требований кредиторов либо в реестр требований о передаче жилых помещений, так и в оба реестра. Для этого вам необходимо подать заявление в арбитражный суд, в котором проходит процедура банкротства застройщика, с требованием о включении в реестр требований кредиторов, в общем порядке, в срок 30 дней с момента публикации в газете «Коммерсант» в процедуре наблюдения и два месяца в конкурсном производстве.

Требование о включении в реестр требований кредиторов направляется также арбитражному управляющему, должнику (банкроту) и в арбитражный суд. К данному требованию необходимо приложить документы, обосновывающие его (договор долевого участия, доказательства оплаты и т. п.). Если суд признает требования обоснованными, то он выносит определение о включении заявленного требования в реестр, на основании которого арбитражный управляющий имеет право внести запись в реестр требований о новом кредиторе.

Требования дольщиков удовлетворяются в порядке третьей очереди реестра. Признание права собственности на недвижимость в процессе банкротства застройщика выводит из конкурсной массы ваше имущество. То есть квартира либо объект незавершенного строительства не будут участвовать в публичных торгах, направленных на получение денежных средств, необходимых для погашения задолженности перед всеми кредиторами. Наличие у вас права собственности позволяет в дальнейшем создать совместно с другими дольщиками жилищно-строительный кооператив для завершения строительства либо продать недвижимость.

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Банкротство застройщика — что делать дольщику?

Строительство является одной из самых прибыльных, но в тоже время и рискованных рыночных отраслей. Все мы, покупая дом или квартиру, вкладываем значительные средства. В свою очередь компании, которые берут на себя обязательства по строительству недвижимости, также вкладывают в это весьма большие суммы. К сожалению, ввиду экономических обстоятельств и возможного ухудшения ситуации на рынке, некоторые компании-застройщики оказываются в очень тяжелом финансовом положении и заявляют о банкротстве застройщика. Поскольку такая процедура касается абсолютно всех участников строительства, в ней надо разобраться более подробно.

Процедура банкротства застройщика

Когда компания, пообещавшая построить, к примеру, большой многоквартирный дом и заключившая со всеми желающими иметь квартиру в данном доме договор, оказывается в ситуации, когда она не может выполнить свои обещания, все участники строительства оказываются в очень сложном положении. Компания-застройщик больше не может платить всем подрядчикам, своим кредиторам и, в конечном итоге, закончить строительство дома. А все участники строительства, которые вложили свои средства, не могут получить свою квартиру. В таком случае законодательно установлено требование проведения процедуры банкротства застройщика.

Данная процедура может быть проведена только в суде, поскольку является очень сложным с юридической точки зрения процессом. Когда участники строительства, вложившие свои средства, начинают подавать иски к застройщику на предмет не соблюдения им своих обязательств, или же сам застройщик заявляет о данной ситуации, в судебном порядке начинается процедура банкротства.

Как правило, какой процесс включает в себя две базовые функции:

: суд выдвигает своего эксперта, который определенное количество времени следит за всей деятельностью компании и на основании собранных данных выносит свой вердикт. : после того, как эксперт провел наблюдение и собрал данные, достаточные для признания застройщик банкротом, суд официально признает компанию банкротом и назначает своего управляющего, который с этого момента будет вести все дела компании и завершать процедуру.

После этого застройщик официально признается банкротом. По каждой компании это можно проверить в специальной картотеке.

Как показывает судебная практика, признание застройщика банкротом является выгодной ситуацией для всех участников строительства. Поскольку все они на протяжении довольно продолжительного времени не наблюдают выполнения обязательств по постройке своей недвижимости, в судебном порядке у них есть возможности вернуть свои вложенные средства или в итоге получить в собственность свою недвижимость.

Банкротство застройщика при долевом строительстве

Долевое строительство, при котором вы являетесь своего рода со-инвестором всего строительного проекта, сейчас является очень популярным форматом сотрудничества застройщика и конечного собственника недвижимости. Поэтому вопрос банкротства застройщика при долевом строительстве является очень актуальным.

Стоит отметить, что для дольщика банкротство застройщика является сравнительно выгодным по причине приоритетного удовлетворения его требований.

Как известно, после признания застройщика банкротом, создается специальный реестр задолженностей застройщика перед всеми кредиторами и дольщиками. Существует два базовых реестра:

реестр по учету требований от кредиторов;
реестр по учету требований на передачу жилых помещений.

Первый реестр подразумевает дальнейшую выплату денежных средств всем, кто в этот реестр включен, а второй подразумевает передачу права собственности на построенную недвижимость (в ее состоянии на момент процедуры банкротства застройщика).

Каждый дольщик может попасть как в первый, так и во второй реестр по его усмотрению. Для этого надо подать заявление в арбитражный суд. В свою очередь, сам суд через специальное уведомление сообщит каждому дольщику о том, что его застройщик признан банкротом и реестры по учету всех задолженностей созданы.

После того, как все требования кредиторов и дольщиков зафиксированы в реестрах, устанавливается три ступени очередности их удовлетворения:

в первую очередь удовлетворяются требования от тех, кому был причинен физический или моральный вред;
вторая ступень включает всех сотрудников застройщика и его подрядчиков;
третья ступень включает в себя всех дольщиков;
и только в четвертую очередь удовлетворяются требования остальных кредиторов.

Конечно же, вопрос о том, что делать дольщикам при банкротстве застройщика является достаточно сложным. Причем как с точки зрения юридических аспектов, так и экономических.

Что делать при банкротстве застройщика?

Сам дольщик может находиться в совершенно разных ситуациях, когда он узнает о невозможности застройщиком выполнить свои требования:

он может самостоятельно обращаться в суд и на своих собственных основаниях пытаться вернуть вложенные средства;
он может только собираться обращаться в суд самостоятельно и в этот момент узнать о признании застройщика банкротом;
он может узнать о процедуре банкротства и принимать решение о содержании своих требований.

Так или иначе, во всех случаях перед каждым дольщиком стоит выбор: требовать вложенные деньги или требовать передачу недвижимости в собственность. Как правило, если квартира находится в какой-нибудь стадии строительства и уже обозрима, то выгоднее все-таки требовать права собственности. Стоит учитывать, что денежные требования от всех дольщиков, кредиторов, сотрудников и подрядчиков застройщика могут быть огромны и на всех средств не хватит или вы будете ждать их очень-очень долго.

В любом случае, в ситуации банкротства застройщика обращайтесь за квалифицированной юридической помощью и старайтесь максимально выгодно отстоять свои права.

Банкротство застройщиков: как защититься дольщикам

Периодически мы узнаем о банкротстве крупных застройщиков, собравших денежные средства с большого количества дольщиков – физических лиц. В данной публикации рассматриваются наиболее распространенные ситуации и объясняется, что делать дольщикам в каждом конкретном случае.

Недавний громкий кейс – банкротство СУ-155, компании-застройщика федерального уровня, которая с 2016 г. находится в неплатежеспособном состоянии. Строительство и передача жилья пайщикам и дольщикам, внесшим деньги, остановлены или серьезно сокращены на всех объектах.

В числе дольщиков и пайщиков СУ-155 – по меньшей мере 36 тыс. человек в более чем 10 регионах России. При этом треть пайщиков, не менее 12 тыс., приходится на Москву и Подмосковье.

Жилье СУ-155 реализовывалось как посредством договоров долевого участия, так и в обход закона № 214-ФЗ – через схему привлечения средств участников строительства в жилищно-строительные кооперативы (ЖСК). Некоторые объекты строились без разрешения на строительство. В отношении предприятий группы компаний СУ-155 ведется сразу несколько дел о банкротстве.

Процедура наблюдения введена в отношении головной компании по делу № А40-119843/2015 о банкротстве ЗАО «Группа компаний СУ-155». Под наблюдением находятся КТ «СУ-155 и Ко», ЗАО «ДСК-НН», ОАО «Ивановская Домостроительная Компания», ЗАО «Московская областная инвестиционно-строительная компания».

ЗАО «Компания “Монблан”» уже прошло процедуру наблюдения, признано банкротом, в отношении указанной компании открыто конкурсное производство. У АО «СУ-155», основного застройщика группы компаний, сумма задолженности превышает 20 млрд руб. До банкротства было возбуждено более 1000 исполнительных производств, которые позже были объединены в одно производство.

В деле о банкротстве СУ-155 проявилась одна из наиболее распространенных для подобного рода процедур ситуация: большинство так называемых дольщиков не являлись дольщиками в юридическом смысле, т.е. с ними не были заключены договоры долевого участия в соответствии с Законом об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.

В случае с СУ-155 большинству «соинвесторов» предлагалось вступать в жилищно-строительные кооперативы, создававшиеся застройщиком под каждый проект.

Подобная ситуация была рассмотрена Верховным Судом в деле о банкротстве ЖСК «Ваниль». В Определении от 31 июля 2015 г. ВС РФ отметил, что «законодатель указывает на необходимость выявления притворных сделок застройщика или третьих лиц, действовавших в его интересах, предоставляя тем самым защиту практически всем категориям дольщиков, которые вложили средства в строительство многоквартирных домов, в том числе и по так называемым “теневым” схемам (п. 5 ст. 201.1 Закона о банкротстве), в связи с чем требование участника потребительского кооператива может быть положено в основу заявления о банкротстве такого кооператива».

Ситуация вокруг банкротства СУ-155 стала катализатором внесения в нормы о банкротстве застройщиков серьезных изменений, вступивших в силу с 1 января 2018 г.

Совфед одобрил закон, защищающий права участников долевого строительства при банкротстве застройщиков

1. Создается публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства», которая в числе прочего формирует компенсационный фонд за счет обязательных отчислений застройщиков, привлекающих денежные средства участников долевого строительства для возведения многоквартирных домов и (или) жилых домов блокированной застройки. Предполагается, что размер обязательных отчислений в компенсационный фонд составит 1,2% от цены каждого договора долевого участия и может пересматриваться законодателем не чаще одного раза в год.

2. Закон о банкротстве предоставляет дополнительные гарантии дольщикам при банкротстве застройщиков, которые осуществляли взносы в компенсационный фонд, в частности:

конкурсный управляющий обязан осуществлять разумные необходимые действия для поиска и привлечения иного застройщика в целях урегулирования обязательств перед участниками долевого строительства;
собрание участников долевого строительства вправе решать вопрос о способе исполнения обязательств застройщика путем получения возмещения от Фонда в размере уплаченной цены договора участия в долевом строительстве, но не более средней рыночной стоимости в пределах 120 кв. м;
наряду с возмещением от Фонда требования участников долевого строительства, как и ранее, могут быть погашены путем передачи им объекта незавершенного строительства, жилых помещений, привлечения иного застройщика.

3. Закон о банкротстве устанавливает, что требования всех участников строительства, в том числе участников долевого строительства, предъявляются конкурсному управляющему не позднее 3 месяцев со дня получения уведомления конкурсного управляющего, который рассматривает требования участников строительства и включает их в реестр. Ранее требования включались в реестр на основании определения суда, что существенно затягивало сроки проведения процедуры банкротства застройщика, а также проведения собрания участников строительства в целях решения вопроса о способе погашения их требований.

4. Предусматривается порядок финансирования мероприятий по завершению строительства объектов, в отношении которых привлекались средства участников долевого строительства, за счет средств Фонда либо целевого займа (кредита), выдаваемого застройщику Фондом и (или) третьими лицами.

Каким образом будут работать новые нормы – пока сказать трудно. Остается надеяться, что они пойдут на пользу как гражданам, так и бизнесу.

Среди последних трендов в процедурах банкротства застройщиков также следует выделить:

Наличие у застройщиков-банкротов залоговых обязательств по банковским кредитам, что порождает сложный комплекс отношений между дольщиками, залоговым кредитором и должником.

Правительство утвердило порядок создания и деятельности Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства

Действительно, большинство строек в нашей стране ведется на кредитные деньги: застройщики часто помимо привлечения средств дольщиков-соинвесторов привлекают кредитные средства банков, передавая земельный участок и право его застройки в залог. Серьезные коллизии возникают на стыке интересов дольщиков и залогового кредитора (банка).

В нашей практике была ситуация, связанная с банкротством застройщика, осуществлявшего проект в одном из подмосковных городов. На земельном участке, находящемся в собственности застройщика, планировалось построить жилой комплекс из четырех домов. При этом под проект был взят кредит Сбербанка на сумму 350 млн руб. Для строительства первого корпуса были привлечены средства дольщиков, однако на ранней стадии постройки этого здания компания-застройщик не смогла выполнить свои обязательства и «скатилась» в банкротство.

Мы выступили в качестве представителей инвестора, который выкупил у Сбербанка права требования по кредиту и был заинтересован в постройке жилого комплекса.

Сложилась непростая ситуация, так как инициативная группа дольщиков при поддержке администрации города активно добивалась создания ЖСК с целью передачи этому кооперативу стройплощадки. При этом администрация и дольщики «забыли» о том, что залоговый кредитор по закону вправе потребовать от ЖСК компенсации стоимости передаваемого участка.

Ситуация грозила перейти в стадию затяжной судебной войны с неопределенным результатом. Мы предложили дольщикам альтернативный план: предоставить квартиры в соседнем жилом комплексе людям, не готовым ждать, и заключить мировое соглашение с обязательством достроить дом и предоставить в нем квартиры дольщикам, согласившимся дождаться завершения стройки. Разумеется, за долгое ожидание они получили бонус в виде бесплатной отделки квартиры.

Распространение действия норм о банкротстве застройщика на строительство таунхаусов, а в дальнейшем, возможно, и коттеджных (дачных) поселков.

С 1 января 2017 г. в законодательство о банкротстве застройщиков были внесены нормы, распространившие действие этого закона на «сблокированные жилые дома», которые мы обычно называем таунхаусами. До этого момента не было единообразной судебной практики в отношении банкротства застройщиков таунхаусов, так как суды по-разному толковали понятие «многоквартирный дом» и часто не относили таунхаусы к этой категории. Предшествовал этому решению ряд громких историй банкротства крупнейших компаний, реализующих проекты по постройке таунхаусов.

Одним из самых известных примеров является банкротство ЗАО «Группа компаний “Жилищный капитал”». В состав их проекта «Гусарская баллада» в подмосковном Одинцове входил в том числе и поселок таунхаусов. В середине октября 2016 г. компания ушла в процедуру наблюдения с долгом почти в 500 тыс. долл. США. Сейчас в отношении ЗАО «Группа компаний “Жилищный капитал”» введена процедура банкротства, а на его руководителей заведено уголовное дело по статье «Мошенничество». Суд признал права покупателей таунхаусов в качестве участников строительства, что позволяет им рассчитывать на получение жилья. В настоящее время рассматривается вопрос о передаче прав застройки новому инвестору – компании «Инград», связанной с банком МКБ. Объем инвестиций в завершение строительства в «Инграде» оценили в 2,5 млрд руб.

В ближайшее время можно ожидать распространения норм о банкротстве застройщиков на строителей коттеджных (дачных) поселков, так как при таком строительстве сохраняется суть правоотношений дольщиков и застройщиков.

Что делать дольщикам?

Что же посоветовать дольщикам, оказавшимся в ситуации банкротства застройщика?

Во-первых, необходимо объединяться. Ведь все ключевые решения на собраниях кредиторов и участников строительства принимаются большинством голосов, а иногда и ¾ голосов дольщиков. К тому же, если дольщики будут выступать с единой консолидированной позицией, другим участникам процедуры (залоговым кредиторам, арбитражному управляющему, местной администрации) придется с ними считаться.

Во-вторых, в такой ситуации не обойтись без помощи юриста, профессионально разбирающегося в законодательстве о банкротстве, иначе можно легко оказаться обманутым.

В-третьих, на основе анализа ситуации и консультаций с юристом нужно понять, какой из вариантов решения проблемы окажется оптимальным: обращение в компенсационный фонд, создание ЖСК, привлечение нового застройщика. И уже дальше – приложить все необходимые усилия для реализации именно этого варианта.

Снова противоречия в судебном подходе к нежилым помещениям в банкротстве застройщика

В актуальных делах о банкротстве застройщиков ООО «МарьиноСтрой» и ООО «Партнер-Капитал» обнаружились устойчивые подходы судов к определению судьбы требований участников долевого строительства, заключивших договор с застройщиком о приобретении нежилых помещений.

Проблема подобных требований возникла сразу же после появления первых банкротств застройщиков и связана она с тем, что законом о банкротстве статус участника долевого строительства придавался только тем дольщикам, которые заключили договор на приобретение жилого помещения.

Остальные дольщики, по общему правилу, являлись обычными кредиторами, во включении их требований в реестр требований о передаче помещений судами (а следовательно, и в наделении такого кредитора привилегированными правами), как правило, отказывалось.

До внесения поправок в закон о банкротстве и до выхода знаменитой правовой позиции Верховного Суда РФ (Определение от 14 февраля 2019г. № 308-ЭС18-15980) дольщики по нежилым помещениям выдумывали всевозможные кредитивы для защиты своих прав, которые зачастую поддерживались судами, а зачастую нет. Единообразного и, как мне кажется, основанного на прямом регулировании закона, подхода к разрешению таких споров не имелось.

Различные суды предлагали таким дольщика то расторгать ДДУ, то предоставляли возможность признать право собственности на нежилое помещение, то вовсе отказывали во всех требованиях. Самым, пожалуй, экстравагантным способом защиты было признание права собственности на долю, соответствующую нежилому помещению, в праве собственности на незавершенный строительством дом. Подробнее способы защиты прав дольщиков по нежилым помещениям в тот период времени рассматривался нами в статье здесь.

Казалось бы, точка в этом вопросе поставлена произошедшими примерно в одно время изменениями закона о банкротстве и вышеприведенной правовой позицией Верховного Суда РФ.

Как мне представляется, регулирование по вопросу защиты прав дольщиков по нежилым помещениям при банкротстве застройщика в настоящее время строится на основе следующих основополагающих принципов:

1. Нежилые помещения, имеющие потребительское значение (не имеет коммерческой ценности) являются предметом равной защиты законом о банкротстве, как и жилые помещения.

Такая защита достигается благодаря закрепленному в статье 201.1 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» определению участника строительства, под которым понимается, наряду с прочим, физическое лицо, имеющее к застройщику требование о передаче машино-места и нежилого помещения.

Одновременно, для целей применения данной нормы, в подпункте 3.1. пункта 1 данной статьи, расшифровывается, что под нежилым помещением понимается нежилое помещение, площадь которого не превышает семи квадратных метров.

Таким образом, участники строительства, чьи нежилые помещения имеют исключительно потребительское значение, приравниваются к участникам строительства по жилым помещениям, их требования, следовательно, должны рассматриваться в том же порядке, кредитор наделается тем же набором прав и обязанностей.

2. Требования дольщиков по коммерческой недвижимости включаются в четвертую очередь реестра требований кредиторов, как обеспеченных залогом имущества должника.

Состав имущества застройщика, которым обеспечивается удовлетворение требований таких дольщиков, зависит от степени достройки дома: от всего объекта незавершенного строительством вместе с правами на земельный участок до непосредственно того помещения, в отношении которого дольщиком заключен ДДУ.

Так, в деле № А49-10760/2016 (Постановление Одиннадцатого Арбитражного апелляционного суда от 15 марта 2019 года, оставленное без изменения судом кассационной инстанции), требование участника долевого строительства по нежилому помещению признано обоснованным, включено в четвертую очередь реестра требований кредиторов как обеспеченного залогом имущества застройщика – многоквартирного жилого дома и земельного участка, в котором осуществлялось строительство данного нежилого помещения.

Между тем, как показывает практика банкротств застройщиков, в том числе вышеприведенных ООО «МарьиноСтрой» и ООО «Партнер-Капитал», в судебной практике данные принципы реализуются по-разному.

Так например, в деле о банкротстве ООО «МарьиноСтрой» реализуется устоявшийся подход, согласно которому требования на кладовые помещения, мансарды (превышающие по площади порог в 7 кв.м.) в незавершенном строительством доме рассматриваются арбитражным судом в порядке признания за дольщиками права собственности на долю в незавершенном строительством доме (см. например определение, определение, определение).

Такой подход, вероятнее всего, поддерживается судом исходя из каких-либо социальных соображений, однако же, остается не ясным, почему предложенный законодателем и Верховным Судом РФ механизм защиты прав дольщиком по нежилым помещениям не может достичь тех же целей, только на основе норм права.

Второй пример отступления от изложенных принципов, обнаружен мной в деле о банкротстве ООО «Партнер-Капитал», возводивший объекты в Московской области.

В данном деле конкурсный управляющий, кредитор и арбитражный суд разошлись во мнении, являются ли требования дольщика по коммерческому помещению (более 7 кв.м.) таким же требованием, как и требование дольщика с жилым помещением. Суд первой инстанции возвратил кредитору его требование, указав на необходимость рассмотрения данного требования конкурсным управляющим в порядке п.3 ст.201.4 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Апелляционная инстанция (см. постановление здесь) поддержала данный подход, указав на следующее:

– в отношении нежилых помещений, применительно к определению статуса участника строительства в деле о банкротстве должника-застройщика, который может претендовать на включение в реестр (единый реестр) по передаче жилых и нежилых помещений, Федеральным законом установлено ограничение (машино-место либо нежилое помещение площадью не более семи квадратных метров). В отношении нежилых помещений иной площади и назначения вышеназванный Федеральный закон № 478-ФЗ изменений не устанавливал, что предопределяет иной режим соответствующих требований, предполагающих его трансформацию в денежное и предъявление в установленном законом порядке.

– В рассматриваемом случае участником строительства предъявлено денежное требование, которое в соответствии с пунктом 3 статьи 201.4 Закона о банкротстве предъявляется конкурсному управляющему. В силу пункта 3 упомянутой нормы права денежные требования участников строительства и требования участников строительства о передаче жилых помещений предъявляются конкурсному управляющему.

Таким образом, суд приравнял, да не полностью, требования дольщиков по коммерческим помещениям и требования дольщиков по жилым помещения. В данном определении прослеживается противоречие: с одной стороны, кредитор признается участником строительства (и соответственно, должен наделяться предоставленными законом дополнительными правами), а с другой стороны, суд указывает на невозможность включения его требований в реестр требований о передаче помещений (т.к. требование подлежит трансформации).

Изложенное говорит нам о том, что единого подхода при разрешении дел о банкротстве застройщика в части вопроса с нежилыми помещениями по-прежнему не имеется, что конечно не может не вредить гражданскому обороту.

Я полагаю, что проблема нежилых помещений в банкротстве застройщика может быть разрешена за счет формирования Верховным Судом Российской Федерации четких толкований норм закона о банкротстве и публикации постановлений пленумов.

Банкротство застройщиков: особенности и защита прав дольщиков

Старший управляющий партнер юридической компании PG Partners Полина Гусятникова подготовила развернутый материал об особенностях защиты прав дольщиков в России. Как признать застройщика должником, как включиться в реестр требований и можно ли взять вместо квартиры деньги?

В последнее время фиксируется все больше резонансных дел о банкротстве строительных организаций, а значит, растет и количество обманутых дольщиков. В связи с чем особо остро встает вопрос о защите прав и законных интересов граждан-участников строительства.

Кто признается должником-застройщиком?

Основной нормативно-правовой акт, который регламентирует процедуру банкротства – это Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ о несостоятельности (банкротстве). Особенности банкротства застройщика регламентируются параграфом 7 Главы IX указанного закона.

Для того, чтобы соответствующие положения Закона о банкротстве были применимы в конкретном деле, суд должен вынести определение о применении правил параграфа 7 данного ФЗ. В противном случае лицо будет считаться обычным должником, а не застройщиком-должником, и к нему будут применяться только общие положения Закона о банкротстве, а значит не будут применяться нормы, которые призваны защитить права граждан-участников строительства.

Из анализа положений п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве следует, что для признания за должником (застройщиком) соответствующего статуса, помимо наличия общих признаков банкротства, необходимо соблюдение специальных условий, а именно:

привлечение им денежных средств и (или) имущества участников строительства;
наличие к нему денежных требований или требований о передаче жилых помещений;
объектом строительства выступает многоквартирный дом, который на момент привлечения денежных средств и (или) имущества участников строительства не введен в эксплуатацию.

Суды, отказывая в признании за должником статуса застройщика, часто ограничивались констатацией того факта, что непосредственно должник денежные средства не привлекал – между ним и участниками строительства отсутствуют прямые договорные связи.

Однако Верховный суд РФ в Обзоре судебной практики № 3 (2016) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.10.2016) пояснил, что застройщиком может быть признано не только лицо, с которым у участников долевого строительства заключены соответствующие договоры, но и организация, фактически аккумулирующая денежные средства, переданные для строительства многоквартирного дома.

Кроме того, несмотря на то что п. 2 ст. 201.1 Закона о банкротстве предусмотрена возможность признания застройщиком лица, не обладающего правами на земельный участок и объект строительства, указанное регулирование не исключает признания застройщиком и того лица, которое является правообладателем названных объектов, но денежные средства напрямую не привлекает.

Кто признается участником строительства при банкротстве застройщика?

Участник строительства – физическое лицо, имеющее к застройщику требование о передаче жилого (нежилого) помещения, машиноместа или денежное требование, а также Российская Федерация, субъект РФ или муниципальное образование, имеющие к нему требование о передаче жилого помещения или денежное требование (пп. 2 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве).

К участникам строительства также относятся участники долевого строительства, а именно:

граждане, имеющие требования к застройщику на основании договора участия в долевом строительстве, по которому застройщик внес обязательные отчисления (взносы) в компенсационный фонд;
граждане, внесшие денежные средства на счет эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве;
публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства» (Фонд) (пп. 2.1 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве).

Федеральный закон о банкротстве, наделяя кредиторов статусом участника строительства, позволяет им использовать ряд преимуществ, которые не доступны иным лицам. Среди привилегий, предоставляемых участникам строительства можно выделить следующие:

возможность выбора формы выражения требований к застройщику: денежная или передача жилого помещения;
формируется специальная часть реестра требований кредиторов – реестр требований о передаче жилых помещений;
если кредитор выбирает денежную форму выражения требований к застройщику, то погашение требований осуществятся в порядке третьей очереди, тогда как для остальных кредиторов предусмотрена четвертая;
имеется возможность установления убытков, понесенных ввиду неисполнения застройщиком своих обязательств;
в случае заключения мирового соглашения, необходимо одобрение этого решения не менее чем 3/4 голосов участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов.

Как возбуждается процедура банкротства застройщика?

Заявление о признании застройщика банкротом может быть подано самим должником, кредитором, работником должника, уполномоченным органом. Кроме того, заявление о банкротстве застройщика может быть подано Фондом или органом государственной власти, указанным в ст. 4 Закона «О статусе столицы РФ».

По общим правилам, заявление о признании застройщика банкротом подается в арбитражный суд по месту нахождения должника.

Однако у участника строительства, в отличие от других кредиторов, есть еще и право ходатайствовать перед судом о передаче дела в арбитражный суд по месту жительства (нахождения) большинства участников строительства или месту нахождения объекта строительства (п. 4 ст. 201.1 Закона о банкротстве).

Что такое реестр требований кредиторов и как в него включаться?

Реестр требований кредиторов – это список сведений о кредиторах должника, содержащий их персональные данные, требования к должнику, который ведется арбитражным управляющим.

Для того чтобы определить, можно ли включиться в реестр требований кредиторов, нужно убедиться в том, что договор долевого участия заключен до возбуждения дела о банкротстве. Если это так, то такое требование дольщика подлежит удовлетворению в рамках дела о банкротстве, и следует включаться в реестр требований кредиторов.

Денежные требования участников строительства и требования участников строительства о передаче жилых помещений, требования о передаче машино-мест и нежилых помещений предъявляются конкурсному управляющему.

Конкурсный управляющий рассматривает данные требования участников строительства и включает их в реестр требований участников строительства, который является частью реестра требований кредиторов.

Реестр требований кредиторов подлежит закрытию по истечении трех месяцев с даты опубликования сведений о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства.

Требования участников строительства включаются в реестр требований участников строительства при предъявлении указанных требований не позднее двух месяцев со дня получения уведомления конкурсного управляющего независимо от даты закрытия такого реестра. Указанное уведомление конкурсного управляющего считается полученным по истечении одного месяца со дня его опубликования соответствующего уведомления.

В случае заявления требований о передаче жилого помещения существует возможность, основанная на судебной практике, говорить о неприменении срока для закрытия реестра требований кредиторов.

Требования граждан-участников строительства: в какой из реестров лучше включаться?

Как мы уже упоминали выше, при банкротстве застройщика у реестра требований кредиторов появляется специальная его часть – реестр требований о передаче жилых помещений. Туда включаются соответственно требования о передаче жилых помещений.

Стоит отметить, что требование о передаче помещений и машино-мест касается только:

квартир (комнат), нежилого помещения или машино-места в многоквартирном доме;
жилого помещения (части жилого дома) в жилом доме блокированной застройки, состоящем из трех и более блоков (далее – жилой дом блокированной застройки).

Не относятся к требованиям о передаче жилого помещения требования о передаче индивидуальных жилых домов (Определение Конституционного Суда РФ от 24.09.2012
№ 1823-О).

Денежное требование участника строительства возникает в связи с его отказом от исполнения заключенного ДДУ, в частности, в связи с открытием конкурсного производства, иным прекращением договора, а также в связи с его недействительностью (незаключенностью).

Включаться в реестр требований кредиторов с денежным требованием разумно, когда, например, застройщик не начинал строительство объекта или, когда строительство только начато и практически нет гарантий того, что оно продолжится.

Как нам кажется, квартира, пусть и недостроенная, но с высокой степенью завершенности (более 80%) лучше, чем денежное требование к застройщику.

Статистика на данный момент такова, что в случае возбуждения дела о банкротстве скорее всего должник будет признан банкротом и будет введено конкурсное производство. Достаточно редко должнику, у которого много кредиторов, удается избежать признания себя банкротом.

Поэтому иметь право требования об уплате денежных средств к банкроту невыгодно. Такое требование хоть и будет исполнятся в порядке третьей очереди, но не стоит ждать сиюминутного возврата денежных средств, а также не стоит сильно рассчитывать на то, что деньги будут возвращены полностью. Получив же права на недвижимое имущество вы получите хоть какой-то эквивалент вложенным средствам.

Можно ли изменить форму заявленных требований?

Однозначного ответа на вопрос, можно ли изменить форму заявленных требований, то есть перейти из одного реестра в другой, на данный момент нет, так как нет единообразной судебной практики по данному вопросу.

В большинстве своем суды ссылаются на то, что возможность изменения денежных требований участников строительства на требование о передаче жилых помещений прямо не следует из закона. Суды полагают, что лицо, включив свои требования в один из реестров, фактически реализовал свою возможность потребовать от застройщика восстановления нарушенных прав.

Наряду с названной позицией существует и иная – заявления об исключении из одного реестра удовлетворяются и одновременно признаются обоснованными требования о включении в другой реестр.

Несмотря на то, что по своему содержанию такие решения судов наиболее справедливы по отношению к участникам строительства, выносятся они не часто.

Так как включение требований в реестр требований лишь промежуточная цель для участника строительства, мы рассмотрим, какими способами может быть произведено погашение требований о передаче жилого помещения:

путем передачи объекта незавершенного строительства. Данный способ предполагает восстановление прав дольщиков путем создания ими жилищно-строительного кооператива и передачи на баланс недостроенного застройщиком многоквартирного дома. То есть фактически строительство дома завершают граждане своими силами;
путем передачи жилых помещений. Данный способ применим при полной готовности объекта, то есть когда объект введен в эксплуатацию;
привлечение нового застройщика к завершению строительства объекта. Данный способ представляет собой возмездную передачу имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств застройщика, в отношении которого введена процедура банкротства, иному застройщику.

Предусмотрен и другой способ защиты права дольщика ‒ это требование признания права собственности на конкретное жилое помещение (п. 8 ст. 201.11 Закона о банкротстве). Однако, необходимо соблюдение сразу двух условий:

застройщиком должно быть получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома;
застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом должен быть подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения.

Таким образом, процедура банкротства застройщика, действительно, имеет свои особенности, а способов защиты прав граждан-участников строительства на сегодняшний день предусмотрено много, они являются рабочими и совершенствуются законодателями в связи с обострением экономической ситуации.

Права дольщика при банкротстве застройщика: как получить квартиру или вернуть деньги в 2021 году

Наши юристы подготовили развернутую информацию на тему “Права дольщика при банкротстве застройщика: как получить квартиру или вернуть деньги в 2021 году” Собрали исчерпывающие материалы чтобы разъяснить всю суть вопроса. Если остались дополнительные вопросы, Вы можете задать их нашему консультанту.

Что же делать дольщикам при банкротстве застройщика по ДДУ?

Рассмотрим две ситуации: строительство дома еще не завершено, объект не передан (даже в том случае, если дом построен, но нет разрешения на ввод в эксплуатацию) или строительство дома завершено (получено разрешение на ввод в эксплуатацию), объект передан.

В первом случае (отсутствует разрешение на ввод в эксплуатацию) дольщику, заключившему ДДУ (иные договоры) для приобретения квартиры, машино-места, нежилого помещения площадью до 7 кв.м.

Нормативная база по теме

Долгое время он выступал в качестве универсальной инструкции, однако несколько лет назад его дополнили специальным параграфом 7 главы IX, посвященным нюансам процедуры банкротства фирм, осуществляющих постройку МКД. Читать данный раздел следует в совокупности с основополагающими правилами ФЗ-127, в дополнение с правилами арбитражного процесса, установленными АПК РФ.

Данный ФЗ (Закон) о банкротстве застройщика предусматривает ряд специфических процедур, по которым осуществляется банкротство. В отношении строительных организаций применяются две из них:

конкурсное производство – распределение активов фирмы;
внешнее управление – отстранение руководства и разработка решений по выходу из кризиса.

В новой редакции ФЗ процедуры наблюдения и финансового оздоровления в ходе банкротства застройщиков недопустимы.

Важно! Чаще всего застройщики банкротятся через конкурсное производство.

Ключевой фигурой в любом банкротном деле является арбитражный (конкурсный или внешний) управляющий. Это человек, имеющий специальное образование, состоящий в СРО и аккредитованный при Фонде защиты прав дольщиков. Для аккредитации ему необходимо подтвердить особые знания и навыки, что гарантирует правильный подход при распределении имущества. Он обладает всей информацией о состоянии дел застройщика, проводит собрания кредиторов и ведет арбитражное дело в суде от имени банкрота. Каждому дольщику необходимо иметь в виду контакты управляющего по своему делу.

Конкурсное производство

Данная формулировка обозначает, что застройщик банкрот, к нему нельзя применить никакие иные меры, кроме как поделить имущество и погасить имеющиеся долги. Данная процедура назначается определением арбитражного суда по результату рассмотрения заявления заинтересованного лица о банкротстве.

В ходе процедуры банкротства определяется круг кредиторов, перед которыми у застройщика имеются обязательства, размер их претензий и очередность погашения. Затем имущество застройщика перераспределяется между кредиторами в соответствии с установленным реестром.

К кредиторам застройщика как раз и относятся граждане-участники строительства, которые вправе требовать возврата вложенных денег либо (в некоторых случаях) передачи квартиры. Конкурсное производство при банкротстве в соответствии с законом длится 1 год, однако оно может быть неоднократно продлено. Кроме этого необходимо учитывать и время на рассмотрение заявления о признании банкротом.

Как проверить застройщика на банкротство

Важно! Дольщик должен проявить инициативу и самостоятельно узнать, не начат ли процесс банкротства его застройщика. Это поможет избежать потери денежных средств и квартиры.

После того, как председательствующий судья объявляет, что застройщик обанкротился, арбитражный управляющий обязуется известить кредиторов (дольщиков) об открытии банкротного дела. Управляющий рассылает уведомления всем дольщикам, сведения о которых передаст ему руководитель фирмы-застройщика.

Общее уведомление делается через размещение сообщения о банкротстве в газете «Коммерсантъ». На сайте данного издания можно просмотреть все сообщения о банкротстве, которые были опубликованы.

Для этого в поле поиска нужно написать ИНН или ОГРН застройщика, далее нажать кнопку «Найти». Если сведения были опубликованы, то сообщение отобразится на экране. Есть возможность распечатать его в версии PDF.

Еще один способ, как проверить застройщика на банкротство – через Мой.Арбитр – картотеку арбитражных дел. Для этого в поле «Участник дела» следует ввести ИНН, ОГРН или название застройщика, нажать «Найти» и из списка выбрать дело со значком «Б» – «банкротство».

Для получения указанных сведений регистрация на порталах не требуется, пошлина не взимается.