Как определяется кадастровая стоимость квартиры?

Кадастровая стоимость квартиры: что это, зачем нужно, как оспорить

Вопрос определения кадастровой стоимости жилья становится актуальным при совершении сделок с недвижимостью. Указанный параметр влияет на то, какую сумму придется перечислить продавцу имущества в качестве налогов за факт реализации квадратных метров. Отчуждатель объекта недвижимости зачастую не знает, где узнать кадастровую стоимость квартиры, как она рассчитывается и можно ли ее оспорить.

Что такое кадастровая стоимость недвижимости

В РФ термин «кадастровая стоимость» стал активно использоваться участниками гражданского оборота после принятия ФЗ №135 от 29.07.1998 г. Согласно ст. 3 нормативно-правового акта, параметр устанавливается бюджетными структурами. Он фиксирует тот размер денежного эквивалента, который государство готово компенсировать собственнику жилья в случае его отчуждения.

В методиках расчета бюджетники не учитывают инвестиции в ремонтные работы, дизайн комнат, а также другие улучшения, которые владелец апартаментов произвел за свой счет. По указанной причине возникает разница между кадастровой и рыночной стоимостью квартиры.

Но, оценивая жилье, государство не вправе игнорировать такие критерии как:

• местонахождение недвижимого имущества;
• формат объекта недвижимости (квартира, частное домовладение, общежитие, комната в «коммуналке» и прочее);
• процент износа здания;
• площадь апартаментов;
• наличие инженерных коммуникаций (газо-, водоснабжение, электроэнергия и прочее).

Отличие кадастровой стоимости от «рыночной»

Жилую недвижимость принято оценивать по нескольким критериям. Причем участники рынка недвижимости иногда ставят знак равенства между кадастровой и рыночной стоимостью квартиры. Но такая позиция ошибочна.

Денежный эквивалент квадратных метров на рынке устанавливается контрагентами с учетом мониторинга имеющихся предложений конкурентов и соблюдения принципа свободы «ценообразования». Никто из сторон не заставляет заключать сделку, если ее условия противоречат их интересам.

На практике собственники квартир путают между собой два вышеуказанных параметра. Эксперты заявляют, что оба формата оценки стоимости жилья позволяют в переходный период минимизировать разницу между размером фискальных обязательств и текущими экономическими показателями.

Аналитики уверены, что целесообразнее было бы остановить выбор на рыночном варианте, но он слишком затратный для бюджета. Сочетание двух форматов определения стоимости жилья позволяет использовать усредненные показатели, которые упрощают процесс начисления налоговых платежей.

Зачем нужна кадастровая стоимость жилья

Параметр необходим, чтобы рассчитать налог на имущество.

На практике налоговые ставки могут корректироваться властями, как в сторону уменьшения, так и в сторону увеличения. В регионах запланирован планомерный переход к использованию новых правил расчета фискальных обязательств при отчуждении жилой недвижимости.

Где используется кадастровая стоимость жилья

Государственная оценка квартиры необходима:

• при совершении гражданско-правовых сделок;
• при оформлении программы ипотечного кредитования, когда жилье используется в качестве залога;
• при расчете налога на имущество (владельцы квадратных метров заинтересованы, чтобы размер фискального обязательства был меньше);
• при оформлении социальных выплат и субсидий;
• при рассмотрении споров в суде, объектом которых является жилая недвижимость;
• при осуществлении процедуры приватизации квадратных метров.

Как проводят кадастровую оценку жилья

Согласно ФЗ №237 от 3.07.16 г. кадастровую оценку жилья осуществляют специалисты ГБУ (Государственные бюджетные учреждения), которые формируются в каждом регионе РФ. Решение о проведении процедуры принимается местными органами власти.

Поскольку вопрос: «Какая кадастровая стоимость будет у квартиры» относится к компетенции государственных структур субъектов РФ, они обращаются в Росреестр, чтобы был сформирован список объектов для пересмотра их цены. Алгоритм проведения процедуры следующий:

• администрация получает перечень недвижимого имущества и передает его в ГБУ;
• государственное бюджетное учреждение назначает исполнителя работ, который производит необходимые вычисления и составляет отчет по оценке;
• эксперты ГБУ проверяют правильность расчетов исполнителя и при отсутствии ошибок утверждают документ.

Сотрудники Государственного бюджетного учреждения также обязаны соблюсти бюрократические процедуры. Они должны разместить промежуточные итоги кадастровой стоимости жилья в интернете (опубликовав данные на официальном сайте) и предоставить данные в Росреестр. После исправления неточностей скорректированный отчет по оценке публикуется на интернет – портале регистрационного органа. В течение 2 месяцев собственники объектов недвижимости могут ознакомиться с заключением экспертов и при несогласии с ним выразить замечания в письменной форме, направив их через МФЦ или адресовав в ГБУ.

На что влияет кадастровая стоимость недвижимости

Государство инициирует пересмотр стоимости недвижимого имущества для обеспечения пополняемости бюджета. Чтобы исключить ошибки в налоговой базе, информация о цене жилья и земельных участков должна регулярно обновляться.

При реализации вопроса: «Как рассчитать кадастровую стоимость квартиры» на практике оценщики должны учитывать несколько параметров, которые впоследствии определяют размер фискальных обязательств.

Изменение кадастровой стоимости

Процедура корректировки цен на жилье со стороны специалистов ГБУ детализирована в ФЗ №237 от 3.07.16 г. и ФЗ №135 от 29.07.98 г. Кадастровая стоимость квадратных метров может пересматриваться в случае оспаривания экспертной оценки или проведения плановых (внеплановых) расчетов по инициативе региональных властей.

Внеочередной пересмотр цен на квадратные метры производится если:

• индекс недвижимости в субъекте РФ снижается на 30%;
• треть объектов недвижимости регионального уровня имеют идентичный показатель кадастровой и рыночной стоимости.

В 2016-2017 гг. власти на местах в целях улучшения пополняемости бюджета стали сознательно повышать цены на недвижимость. Для снижения налогового бремени собственники жилья были вынуждены обращаться в суды. Потерпевшим удалось отстоять материальные права, а государство запретило необоснованно увеличивать кадастровую цену объектов.

Увеличение стоимости недвижимого имущества возможно если:

• изменилась его целевое назначение;
• увеличилась его площадь;
• изменились его технические параметры.

Если владелец жилья не знает о причинах, по которым была скорректирована цена объекта, он вправе запросить интересующую информацию в Росреестре.

Налог на доходы при продаже квартиры

Отчуждая жилье, продавец обязан оплатить налог. Кадастровая оценка объекта необходима для определения размера фискального обязательства.

Если контрагенты письменно зафиксировали, что цена сделки превышает 70% от экспертной оценки ГБУ, то НДФЛ удерживается с суммы, указанной в договоре.

В ситуации, когда в соглашении цена жилья не достигает вышеуказанного показателя, НБ будет составлять 70% кадастровой стоимости объекта.

Фискальный сбор на доходы от квартиры, которая приобретена ранее указанной даты, рассчитывается по стандартной схеме: (сумма договора – налоговый вычет) х 13%.

Не рекомендуется занижать фактическую сумму сделки. Чтобы законно не платить НДФЛ, необходимо соблюсти сроки владения квартирой (3 и 5 лет – в зависимости от обстоятельств).

Продавец жилья может сэкономить на оплате НДФЛ, воспользовавшись налоговым вычетом. Государство предоставляет возможность уменьшения НБ на 1 млн. рублей (верхний порог), при соблюдении условий, перечисленных в ст. 217.1. НК РФ.

Если, например, в течение календарного года, отчуждатель недвижимого имущества продает квартиру за 8 млн. руб., то НДФЛ (13%) будет рассчитываться из дохода в 7 млн. руб. Продавец жилья полностью освобождается от налогового бремени, если сумма сделки не превышает 1 млн. руб.

Право на вычет необходимо подтверждать документально (договор, расписка и прочее).

Альтернативный вариант снижения НБ – продажа квартиры по долям. Но придется заключать отдельный договор купли-продажи с каждым владельцем недвижимого имущества. Причем у каждого собственника возникает право снизить доход от реализации доли в квартире на верхний предел имущественного вычета. Фискальный сбор будет рассчитан из той суммы, которая превысит 1 млн. руб.

Налог при дарении квартиры

При безвозмездной передаче недвижимости в сделках между физическими лицами НБ определяется с учетом государственной стоимости жилья. Необходимость исполнения фискального обязательства отпадает, если сторонами сделки являются близкие родственники (родители, дети, супруги, бабушки, дедушки).

Затраты на нотариуса

Кадастровая стоимость квадратных метров определяет и размер госпошлины при регистрации некоторых сделок в нотариальной конторе. Причем при выдаче свидетельства о праве наследования заинтересованное лицо самостоятельно выбирает, на основании каких данных (рыночной, инвентаризационной или государственной цены объекта) будет рассчитываться фискальный сбор.

Как рассчитывается кадастровая стоимость квартиры

Определяя цену квадратных метров, специалисты ГБУ учитывают следующие факторы:

• целевое назначение объекта;
• площадь объекта;
• технические характеристики объекта (год постройки, этажность и прочее);
• удаленность объекта от административного округа;
• наличие инфраструктуры в местности, где расположен объект;
• стоимость квадратного метра и уровень доходов в регионе местонахождения объекта.

Производя расчеты, эксперты должны учитывать, что в теории разница между кадастровой и рыночной стоимости не должна быть существенной. Но на практике указанные параметры никогда не совпадают, поскольку оценщики не учитывают уровень спроса и предложения на жилье, а также принцип свободы ценообразования, которым руководствуются контрагенты, вступая в гражданско-правовые отношения.

Как узнать кадастровую стоимость из ЕГРН

Исчерпывающий перечень информации об объекте недвижимости содержится в выписке из ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости).

Чтобы посмотреть кадастровую стоимость квартиры, можно заказать документ:

• лично;
• посредством услуг почтовой связи;
• в режиме онлайн.

Данные реестра систематически обновляются, поэтому они всегда достоверны. Документ содержит официальные сведения из базы Росреестра. Выписка в электронном формате, завизированная ЭЦП может использоваться в качестве доказательства в суде. Чтобы запросить сведения из ЕГРН, можно воспользоваться специализированными интернет – ресурсами.

По кадастровому номеру

Узнать кадастровую стоимость квартиры можно через интернет – портал Росреестра. Алгоритм действий:

• переходим на сайт Росреестра;
• в разделе «Электронные услуги и сервисы» выбираем опцию «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме онлайн»;
• в открывшейся графе вводим кадастровый номер;
• указываем цифры с картинки;
• кликаем по кнопке «сформировать запрос»;
• откроется справочное меню с информацией по объекту недвижимости;
• выбираем опцию с указанием адреса.

На заключительном этапе поиска система выдаст развернутые сведения по квартире с указанием ее кадастровой стоимости.

По адресу

Чтобы узнать кадастровую стоимость квартиры по адресу в режиме онлайн, необходимо:

• перейти на сайт https://rosreestr.gov.ru/wps/portal/cc_ib_svedFDGKO;
• в разделе «Сервисы» выбрать опцию «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме онлайн»;
• в открывшейся графе ввести адрес местонахождения жилья (субъект РФ, улица, номер дома и прочее)
• указать цифры с картинки;
• кликнуть по кнопке «сформировать запрос», после чего откроется справочное меню с информацией по объекту недвижимости.

Сведения из ЕГРН могут быть переадресованы на электронную почту.

Продать квартиру ниже кадастровой стоимости – последствия

Отчуждатель недвижимого имущества, фиксируя в договоре сумму, которая меньше кадастровой стоимости квадратных метров, пытается освободить себя от уплаты НДФЛ. Но снизить налоговое бремя до нуля таким способом не получится, а частично минимизировать его можно.

Если цена квартиры в договоре будет составлять менее 70% от кадастровой стоимости, то при расчетах фискального обязательства используется понижающий коэффициент (0,7%). При превышении указанного показателя, продавец платит налоги по стандартной ставке – 13%

Но понижающий коэффициент может применяться, когда отчуждатель недвижимости оформил ее в собственность после 1.01.16 г.

Купить квартиру ниже кадастровой стоимости – последствия

Если в договоре указана сумма, которая не соответствует государственной оценке жилья, то неблагоприятных последствий избежит и приобретатель квадратных метров.

Но, соглашаясь на сделку, ему следует помнить следующее:

• при оформлении налогового вычета учитывается цена, зафиксированная в соглашении;
• при признании договора «недействительным» возврату подлежит стоимость объекта, которая указана в документе.

Если же покупатель оказался добросовестным, то при аннулировании сделки в суде, он вправе рассчитывать на денежную компенсацию от государства. Ее размер зависит от степени причиненного ущерба или же он определяется с учетом кадастровой стоимости объекта. Для получения выплаты приобретатель жилья должен доказать факт добросовестности.

Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости

При несогласии с результатами оценки стоимости жилья, произведенной сотрудниками ГБУ, владелец недвижимого имущества вправе их обжаловать. Причем скорректировать кадастровую стоимость квадратных метров можно только в сторону снижения.

Основания для оспаривания кадастровой стоимости

Пересмотр кадастровой стоимости жилья возможен, если:

• при проведении расчетов использовались недостоверные данные (площадь помещения, тип/ целевое назначение объекта и прочее);
• итоговые расчеты сотрудников ГБУ превышают рыночную цену недвижимого имущества.

Существует несколько инстанций, рассматривающих факты совершения ошибок при определении кадастровой стоимости жилья.

Комиссия по оспариванию (Росреестр)

Для изменения итогов государственной оценки недвижимого имущества заинтересованное лицо представляет в регистрационный орган:

• заявление;
• выписку из ЕГРН;
• копию документа, удостоверяющего право собственности на жилье (заверяется у нотариуса);
• бумаги, свидетельствующие о неточностях и ошибках, допущенных специалистами ГБУ при проведении экспертизы;
• отчет (заключение) независимых оценщиков.

Оспаривание кадастровой стоимости через суд

Чтобы инициировать исковое производство, в государственную инстанцию, необходимо представить:

• заявление;
• выписку из ЕГРН;
• документ, удостоверяющий право собственности на квартиру (заверяется у нотариуса);
• бумаги, свидетельствующие о неточностях и ошибках, допущенных специалистами ГБУ при проведении экспертизы;
• отчет (заключение) независимых оценщиков;
• документ, подтверждающий факт оплаты госпошлины (300 руб.).

Как часто проводится оценка кадастровой стоимости

Процедура осуществляется как максимум – один раз в три года, но не реже одного раза в пять лет. В столичном мегаполисе, Санкт-Петербурге и Севастополе оценка объектов недвижимости осуществляется с периодичностью не чаще одного раза в два года.

Заключение

Кадастровая стоимость – ключевой фактор, который определяет размер налогов при сделках с недвижимостью. Манипуляции с расчетами со стороны оценщиков, которые проводили экспертизу без привлечения собственников жилья, создавали повышенный риск необоснованного завышения цен на жилье. Но к 2021 году методика определения кадастровой стоимости претерпела существенные изменения. В расчетах будут учитываться экономические и социальные показатели конкретного региона.

Окончила МГУ им. М.В. Ломоносова по специальности журналистика. Несколько лет проработала автором в ведущих финансовых изданиях – ПРАЙМ, ТАСС и других известных в РФ компаниях.

Что такое кадастровая стоимость квартиры и как ее узнать

Что такое кадастровая стоимость и зачем она нужна

Кадастровая стоимость — стоимость вашей квартиры по мнению государства. Ее считают в Росреестре ( Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии ).

Кадастровая стоимость — не просто формальность. Ее учитывают при расчете налогов при продаже, вступлении в наследство, ежегодном налоге на имущество. Чем больше стоимость, тем выше налог.

Раньше ежегодный имущественный налог рассчитывали по инвентаризационной цене (расходы на строительство и содержание квартиры), но эта стоимость была в несколько раз ниже рыночной. Сейчас налоги на квартиру считают по кадастровой стоимости, которая ближе к рыночной. Так получается справедливее, но и налоги выходят выше.

Как рассчитывают кадастровую стоимость

Рыночная стоимость квартиры — цена, по которой вы купили или продали квартиру — может постоянно меняться. Квартира на рынке стоит столько, сколько за нее готовы заплатить.

А вот кадастровую стоимость государство пересматривает раз в 3 года, в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — раз в 2 года. Если вы не согласны с госоценкой, можно заказать свою в любое время — за деньги.

Кадастровую стоимость определяют по расположению и возрасту дома, этажу и количеству этажей, характеристикам квартиры, инфраструктуре района, средней цене квадратного метра — всего 16 параметров. Проведенный в квартире ремонт, комфорт, хороших соседей или вид из окна не учитывают.

Итоговая кадастровая стоимость зависит от оценщика Росреестра. Рассчитать кадастровую стоимость самостоятельно можно лишь очень приблизительно — точные формулы сложны, учитывают много переменных, а их значения зависят от оценщика.

Государство охотно делится тем, как оценивало вашу квартиру. Для этого есть сервис на сайте Росреестра , бесплатно предоставляющий сведения о том, как была проведена оценка и на основании каких данных. Чтобы получить отчет о проведенной оценке введите кадастровый номер квартиры. В отчете указан эксперт, проводивший оценку, даты утверждения оценки, какой орган заказал оценку.

Заказ отчета об определении кадастровой стоимости

Кадастровая стоимость ≠ Рыночная стоимость

Ориентироваться при купле-продаже на кадастровую стоимость можно лишь примерно.

Чиновники стремятся, чтобы кадастровая стоимость была максимально близка к рыночной. На практике, так получается не всегда — кадастровая стоимость может быть выше или ниже рыночной. Цена от государства не учитывает ситуацию на рынке недвижимости. При назначении рыночной цены учитывают больше факторов и оперативнее реагируют на актуальные цены. Поэтому у одинаковых по кадастровой стоимости квартир могут быть очень разные рыночные цены.

Если кадастровая цена ниже рыночной, с этим нет проблем — собственник ничего не переплатит. Но когда она выше, переплата может быть внушительной. Разница в оценках может достигать 20—30%, а иногда и превышать рыночную в 2 раза.

В 2016 году Борис купил квартиру в новостройке в чистом поле за 3,5 млн рублей, а в 2019 году продает ее за 6 млн. Кадастровая стоимость квартиры 10 млн рублей. Налог надо будет заплатить или со стоимости указанной в договоре или с 70% от кадастровой стоимости. Заплатить надо с суммы, которая окажется больше.

70% от кадастровой стоимости квартиры Бориса — 7 млн. рублей. Эта цена выше рыночной, поэтому налог он заплатит с нее.

К налогу можно применить налоговый вычет и заплатить 13% только с разницы между суммой покупки и продажи. Так, при цене в 6 млн заплатить надо будет с 2,5 млн (6 млн — 3,5 млн) = 325 тысяч рублей. А при цене в 10 млн с 3,5 млн (7 млн — 3,5 млн) = 455 тысяч рублей. Разница — 130 тысяч рублей.

Кадастровая стоимость часто завышена в старых домах ближе к центру. Сталинку за 6 млн государство может оценить и в 8 и в 10 млн. Но иногда завышают стоимость и новостроек. Обычно так получается, потому что стоимость оценили на перспективу.

Николай купил квартиру в новостройке с черновой отделкой за 5 млн рублей. Ее кадастровая стоимость — 6,5 млн. Оценщики назначили эту цену с учетом того, что скоро район обживется и тогда квартира будет стоить дороже.

Если затрудняетесь с определением цены своей квартиры, закажите рыночную оценку ее стоимости. Это будет гораздо точнее кадастровой цены. Такая оценка стоит от 5 тысяч рублей, но помогает выставить цену, которую действительно готовы заплатить покупатели.

Если продаете квартиру с агентством, можно не тратиться на оценщика — агенты сами подскажут с адекватной ценой продажи.

Как узнать кадастровую стоимость своей квартиры

Есть несколько способов. Проще всего это сделать бесплатно и моментально на сайте Росреестра . Для запроса понадобятся только адрес и кадастровый номер квартиры.

На сайте Росреестра можно узнать кадастровую стоимость квартиры по ее кадастровому номеру и адресу

Если вы не знаете кадастровый номер квартиры, поищите ее по адресу на кадастровой карте России. На ней показаны кадастровые стоимости всего дома. Чтобы узнать примерную стоимость своей квартиры, разделите ее на площадь дома и умножьте на площадь квартиры.

Публичная карта России

Кадастровую стоимость можно узнать, получив выписку из ЕГРН. Выписку из ЕГРН можно заказать на сайте Росреестра — в ней тоже будет указана кадастровая стоимость квартиры. Электронная выписка стоит 300 ₽, бумажная по почте — 750 ₽. Также можно сходить в Росреестр или МФЦ, но это сложнее и дольше.

Еще есть сторонние сайты, на которых можно заказать электронную выписку из ЕГРН и узнать кадастровую стоимость квартиры. У них официальные данные, но цены, как правило, чуть выше.

Для официальных обращений (например, заявлений о переоценке кадастровой стоимости) нужна бумажная справка о кадастровой стоимости объекта. Ее выдают только в МФЦ или Росреестре.

Можно ли оспорить кадастровую стоимость?

Если вы считаете, что кадастровая стоимость вашей квартиры завышена, вы можете оспорить ее. Выгоднее всего это делать непосредственно перед продажей. Экономия на уплате ежегодного налога на имущество, скорее всего, не перекроет расходы на переоценку. Если стоимость изменят, уплаченный налог за последние три года тоже пересчитают.

Подробнее о том, как оспорить кадастровую стоимость недвижимости в следующей статье.

Кадастровая стоимость имущества физических лиц: особенности определения и перспективы пересмотра

До недавнего времени при расчете налоговой базы для налога на имущество физических лиц применялась инвентаризационная оценка, в основу которой была положена стоимость создания объекта недвижимого имущества с учетом коэффициента износа.

С 2016 г. налоговой базой для расчета налога станет кадастровая стоимость имущества, которая заменит собой принимавшуюся для расчета налога инвентаризационную стоимость.

В пункте 3 «Основных направлениях налоговой политики РФ на 2016 год и на плановый период 2017 и 2018 годов» указано, что «целью введения нового налога на имущество физических лиц является переход к более справедливому налогообложению исходя из кадастровой стоимости имущества, как наиболее приближенной к рыночной стоимости этого имущества».

Таким образом, подход законодателя заключается в применении в качестве налоговой базы для целей налогообложения стоимости, размер которой приближен к рыночной. По сути своей, налогом облагается имущество как богатство, обладающее способностью принести его владельцу доход в процессе использования или его возможной реализации. Рыночная стоимость является гарантией потенциальной платежеспособности владельца и мотивирует к эффективному распоряжению собственностью.

Между тем, такой подход к пониманию кадастровой стоимости понятен для случаев использования имущества в предпринимательской деятельности с целью извлечения прибыли и спорен для случаев использования имущества исключительно для проживания. Ведь в этом случае облагается факт обладания имуществом, т.е. капитал, а не чистый доход, который приносит имущество. Данная ситуация приводит, с одной стороны, к нарушению принципа налогового законодательства – все налоги должны иметь экономическое основание (п.3 ст. 3 НК РФ), с другой стороны, ведет к актуальному вопросу социальной справедливости налогообложения имущества жилого фонда.

В стране имеется значительный фонд ветхого жилья, определенная часть которого приходится на центры крупных городов. Так, стоимость старой коммунальной квартиры в центре города по данным инвентаризационной оценки ничтожна мала, а по данным кадастровой – существенна.

К примеру, в центре Москвы разрыв между рыночной и инвентаризационной стоимостью в ветхом жилом фонде, в среднем составляет от 20 до 40 раз. Для собственников подобного жилья даже при минимальной ставке налога после кадастровой оценки налог вырастет в 4-7 раз.

Возможна ситуация, когда одном и том же старом жилом доме в центре города квартира, отремонтированная за несколько миллионов рублей, и ни разу не видевшая ремонта, будет оценена одинаково. При этом если проживать в неотремонтированной квартире, предположим, невозможно, то платить налог владельцу жилья в любом случае придется.

Механизм определения кадастровой стоимости

Кадастровая стоимость имущества определяется путем проведения субъектами Российской Федерации государственной кадастровой оценки объектов недвижимости.

В настоящее время на сайте https://www.nalog.ru/rn77/taxation/taxes/imuch2016/ ФНС России опубликован перечень 28 субъектов Российской Федерации, принявших решение о применении с 01.01.2015 кадастровой стоимости объектов недвижимости в качестве налоговой базы.

Кадастровая стоимость формируется в результате «массовой» оценки объекта, которая проводится независимы оценщиком, избираемым на конкурсной основе региональными и местными властями.

Так, оценщику поступает перечень объектов, находящихся в государственном кадастре недвижимости. Он выделяет отдельные группы объектов недвижимости для объектов по схожим ценообразующим и техническим характеристикам. В зависимости от того, в какую группу попадает оцениваемый объект, определяется его кадастровая стоимость.

«Массовая» оценка, таким образом, исключает индивидуальный подход и не учитывает все особенности оцениваемого имущества (его состояние и уровень пригодности для проживания, преимущества и недостатки его расположения относительно инфраструктурных объектов и т.д.). Одновременно возникает существенный риск того, что по результатам такой оценки стоимость имущества может быть как в разы завышена, так и занижена.

Проводить государственную оценку разрешено не реже одного раза в пять лет и не чаще одного раза в три года (а для Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя – не чаще одного раза в два года).

После завершения оценки региональные и муниципальные администрации утверждают ее результаты и передают их в управление Росреестра.

Узнать кадастровую стоимость можно на сайте Росреестра в сервисе «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online» https://rosreestr.ru/site/.

Кадастровая стоимость имущества должна быть приближена к его рыночной стоимости, в связи с чем, исчисление налога по кадастровой стоимости повлечет увеличение суммы налога.

Кадастровая стоимость определяется с учетом требований федеральных стандартов оценки, отраженных в Приказах Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 № 297 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), от 25.09.2014 № 611 «Оценка недвижимости» (ФСО №7), от 22.10.2010 № 508 «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)».

Федеральный стандарт оценки указывает на то, что выбор подходов, методов и моделей для определения кадастровой стоимости осуществляется оценщиком и должен быть обоснован (п.9 Приказа Минэкономразвития России от 22.10.2010 № 508).

Однако ценообразующие факторы объектов оценки, группировка объектов оценки определяются оценщиком самостоятельно и собственнику имущества в итоге не известны.

Таким образом, действующий порядок определения кадастровой стоимости не прозрачен для налогоплательщика и может привести к нарушению принципа установления налога законом (п.1 ст. 3 Налогового кодекса РФ), в силу которого налогоплательщикам должна быть ясна из закона величина своих налоговых обязательств или порядок её определения.

Расчет налога на недвижимое имущество

Сами налоговые органы не участвуют в процессе определения кадастровой стоимости имущества, а только рассчитывают налог, оперируя данными, полученными из базы данных Росреестра. Налоговый орган также направляет уведомление об уплате налога.

При расчете налога на имущество, помимо данных о кадастровой стоимости имущества, учитываются также следующие показатели:

1. Законодательно предусмотренное уменьшение кадастровой стоимости на кадастровую стоимость 10 кв.м. в отношении комнат, 20 кв.м. в отношении квартир, 50 кв.м. в отношении жилых домов (налоговый вычет).
2. Переходный период, который предполагает последовательное увеличение суммы налога в течение четырех налоговых периодов с помощью применения понижающих коэффициентов – 0,2; 0,4; 0,6; 0,8 (п. 8 ст. 408 НК РФ). Начиная с пятого налогового периода, сумма налога к уплате исчисляется без применения коэффициента.
3. Размеры налоговых ставок, установленных нормативно-правовыми актами органов местного самоуправления, а в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе – региональными законами. Так, в г. Москве ставки налога на имущество физических лиц установлены Законом г. Москвы от 19.11.2014 № 51 «О налоге на имущество физических лиц».

Таким образом, налог на недвижимость для физических лиц планируется повышать постепенно. При расчете налога в формулу будет временно включаться понижающий коэффициент. Рассчитан такой порядок на четыре налоговых периода, т.е. на 4 года, поэтому полную сумму налога, налогоплательщик увидит только к 2020 году.

Отметим, что налоговая ставка для апартаментов превышает налоговые ставки, установленные для обложения жилых домов и помещений, а льготы в отношении апартаментов не предоставляются. При этом на практике распространено приобретение апартаментов, не признаваемых жилыми помещениями, для целей проживания, поскольку они являются более доступными по цене, чем жилые помещения. В некоторых случаях апартаменты являются единственным жильем.

Однако до тех пор, пока законодатель не урегулировал иным образом вопрос налогообложения апартаментов, их собственники будут нести бремя уплаты налога в повышенном размере.

С учетом известной информации о кадастровой стоимости, налогоплательщик сможет проверить каким образом рассчитывается сумма налога, которая будет указана в уведомлении об уплате налога, рассчитав ее с помощью «калькулятора» на сайте ФНС https://www.nalog.ru/rn77/service/nalog_calc/.

Например, у гражданина имеется в собственности квартира в 75 кв. м в г. Москве. Кадастровая стоимость этой квартиры по данным Росреестра, предположим, оценена в 19,5 млн. руб. Налоговая ставка – 0,15%. Собственник квартиры не имеет льгот, предусмотренных п. 1 ст. 407 НК РФ.

Стоимость 1 кв. м, исходя из кадастровой стоимости, составит: 19,5 млн. руб. / 75 кв. м = 260 000 руб.

Н2 – сумма налога, исчисленная исходя из соответствующей инвентаризационной стоимости объекта недвижимости за последний налоговый период определения налоговой базы

Основанием для уплаты является уведомление из налоговой инспекции (ст. 409 НК РФ). Налоговый орган должен направить его не позднее чем за 30 рабочих дней до даты уплаты налога (п. 2 ст. 52 НК РФ). Налог на имущество должен быть уплачен не позднее 1 октября следующего года.

Пересмотр кадастровой стоимости

Если налогоплательщик полагает, что кадастровая стоимость завышена (а соответственно завышена и налоговая база), то он вправе подать заявление о ее пересмотре.

• недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
• установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Использование первого основания предполагает анализ отчета о государственной кадастровой оценке, выявление недостоверных сведений, что затруднительно. Поэтому на практике оспаривание по этому основанию встречается крайне редко.

В подавляющем большинстве случаев используется второе основание. Для этого оценщиком по заказу налогоплательщика подготавливается отчет об оценке рыночной стоимости объекта. Этот отчет проходит экспертизу на соответствие требованиям законодательства. Экспертиза проводится экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

В случае успешного пересмотра налогоплательщик имеет возможность «приравнять» завышенную кадастровую стоимость к рыночной стоимости (нивелировать последствия оценки в массовом порядке) и, таким образом, уменьшить размер налоговой базы.

С заявлением о пересмотре кадастровой стоимости с приложением отчета и иных указанных в законе документов налогоплательщик вправе обратиться в специальную комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданную при Управлении Росреестра субъекта РФ, или в суд.

Перечень документов, которые необходимо приложить к заявлению, подаваемому в комиссию, указан в абз. 16 ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Требования к содержанию заявления, подаваемого в суд, а также перечень прилагаемых документов указаны в статьях 125, 126 и 246 КАС РФ.

Прежде всего, закон не требует от физических лиц в обязательном порядке обращаться с заявлением в комиссию. Заявитель может сразу обратиться в суд. В соответствии с правилами статей 20 и 245 КАС РФ заявление подается в суд общей юрисдикции уровня субъекта (например, Мосгорсуд, Мособлсуд).

Рассмотрение заявления в комиссии, должно было по замыслу законодателя осуществляться в административном порядке быстро и эффективно. На практике, к сожалению, этого не происходит. Документы, подаваемые в комиссию, как правило, не получают надлежащей оценки. Велик риск отказа в удовлетворении заявления по основаниям, законность которых можно поставить под сомнение.

При этом нельзя не отметить, что обращение в комиссию не облагается государственной пошлиной, а за обращение в суд требуется заплатить 300 рублей в отношении каждого объекта, стоимость которого оспаривается (пп. 7 п. 1 ст. 333.19 НК РФ).

К заявлению, подаваемому в комиссию не предъявляются строгие процессуальные требования, которые предъявляются к административному иску.

Также немаловажно, что сроки рассмотрения комиссией заявлений куда меньше, нежели в суде. Комиссия на практике рассматривает заявление в течение не более чем двух недель, тогда как судебное разбирательство может затянуться на несколько месяцев только в суде первой инстанции.

Очевидно, что порядок работы комиссий требует усовершенствования с целью повышения эффективности их работы.

Важно учесть временной фактор. Результаты пересмотра стоимости будут применяться для определения налоговой базы начиная с 1 января того налогового периода, когда подано заявление с суд. Например, если заявление подано в декабре 2016 года, то, несмотря на то, что спор будет разрешен только в 2017 году, результаты пересмотра будут применяться с 1 января 2016 года.

При этом утверждение результатов очередной государственной оценки «аннулирует» результаты пересмотра. Как уже указывалось выше, государственная кадастровая оценка проводится не реже одного раза в пять лет и не чаще одного раза в три года (а для Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя – не чаще одного раза в два года).

То есть, налогоплательщику необходимо выяснить, когда были утверждены результаты прошлой оценки и оценить целесообразность подачи заявления о пересмотре с учетом перспектив проведения следующей государственной оценки.

Важно учесть финансовый фактор. Для пересмотра требуется привлечение оценщика и, как правило, юриста. Соответственно, стоимость самой процедуры оспаривания может превысить размер полученной экономии. Например, стоимость только подготовки отчета об оценке рыночной стоимости одной квартиры в г. Москвы и проведения его экспертизы варьируется от 30 000 до 60 000 рублей.

Поэтому в случае с садовыми товариществами, коттеджными поселками, многоквартирными домами с типовыми планировками квартир можно посоветовать налогоплательщикам объединять свои усилия, и обращаться в суд совместно (пп. 3 ч. 2 ст. 41 КАС РФ).

Инициатором такого объединения может являться ЖСК или ТСЖ, созданные в соответствующем доме или поселке.

Оценщик в этом случае готовит одну форму отчета и использует ее при подготовке отчетов различных объектов. При оценке, как правило, используется сравнительный подход, и используются единые объекты-аналоги.

При этом отсутствуют нормативные ограничения и по отражению в одном отчете об оценке по заказу нескольких налогоплательщиков результатов оценки нескольких объектов. Однако на практике такой способ используется оценщиками редко. Это связано с тем, что увеличивается вероятность технической ошибки при составлении единого документа.

Закон об оценке предусматривает, что Минэкономразвития России может для определенных случаев установить и один раз в три года пересматривать максимальный размер платы за проведение экспертизы отчета для целей пересмотра результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, принадлежащих физическим лицам и предназначенных для их проживания, ведения личного подсобного хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, огородничества (абз.31 и 32 ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Выводы

Неясность подходов, методов и моделей определения кадастровой стоимости, влечет недоверие собственников к результатам проведенной кадастровой оценки имущества, и, как следствие, приводит к росту дел, связанных с ее судебным оспариванием.

Помимо урегулирования законодательства в области кадастровой оценки, законодатель может, по нашему мнению, предусмотреть ряд дополнительных мер, смягчающих последствия роста налогового бремени. К таким мерам можно отнести увеличение переходного периода введения налога, расширение перечня льготных категорий плательщиков, учет размеров уплачиваемых коммунальных платежей и сборов на капитальный ремонт при расчете налога.

Совершенствованию подлежит и порядок пересмотра стоимости. Необходимо вносить изменения в порядок работы комиссий по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, одновременно увеличивая ответственность членов комиссий за его соблюдение. Результаты пересмотра не должны аннулироваться проведением очередной государственной кадастровой оценки, а должны учитываться и в дальнейшем с учетом коэффициентов, отражающих рост рыночной стоимости недвижимости в том или ином регионе.

Как узнать кадастровую стоимость недвижимости

Чтобы узнать кадастровую стоимость недвижимости онлайн, воспользуйтесь сервисом Росреестра — «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online». Для этого достаточно ввести в специальное поле адрес объекта. Кадастровая стоимость будет указана на день последнего обновления базы.

Если же вас интересует кадастровая стоимость на какую-то определенную дату (например, на 1 января года — начало налогового периода) или вам нужен официальный документ, подтверждающий кадастровую стоимость, вам лучше взять выписку из Единого государственного реестра недвижимости ( ЕГРН ).

2. Как получить выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости?

Заказать выписку из ЕГРН можно онлайн, лично или по почте. Готовится она в течение 3 рабочих дней* со дня регистрации заявления. Получить готовый документ можно на e-mail в виде файла, содержащего электронную подпись , или на бумажном носителе — в этом случае выписку направят почтой. Забрать документ на бумажном носителе лично можно только в том случае, если заявление вы подали лично. Способ получения указывается в заявлении.

Онлайн

Чтобы заказать выписку из ЕГРН онлайн, воспользуйтесь сервисом «Получение выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости» на сайте Росреестра. Вам понадобится кадастровый номер объекта недвижимости.

Лично

Обратитесь в любой центр госуслуг «Мои документы» в Москве. При себе нужно иметь документ, удостоверяющий личность.

Обратите внимание, в Москве в офисах Росреестра подать заявление на получение выписки из ЕГРН лично нельзя.

По почте

Отправьте запрос почтовым отправлением на адрес любого офиса Росреестра.

Доставка документов почтой в этот срок не входит.

3. На что влияет кадастровая стоимость?

Кадастровая стоимость — это полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с Российским законодательством. Физическим лицам важно знать ее, так как она используется в качестве налоговой базы для:

• земельного налога;
• налога на имущество физических лиц (в большинстве регионов ).

4. Как определяют кадастровую стоимость?

Кадастровую стоимость недвижимости определяют:

• в процессе кадастрового учета — когда объект недвижимости только появляется (например, сдается в эксплуатацию дом) или когда меняются его характеристики, влияющие на стоимость (например, после продажи части участка земли);
• в результате государственной кадастровой оценки — когда по заказу государственных органов объекты недвижимости на определенном участке оценивают методами массовой оценки (объект может быть оценен индивидуально только если для массовой оценки недостаточно данных).

5. Как часто проводится государственная кадастровая оценка?

Очередная государственная кадастровая оценка проводится через 4 года с года проведения последней государственной кадастровой оценки, в городах федерального значения, в том числе в Москве, в случае принятия высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации соответствующего решения — через 2 года.

При этом, например, если кадастровая стоимость вашей московской недвижимости была установлена в результате государственной кадастровой оценки в 2018 году, а в 2019-м вы ее оспорили, срок до момента проведения следующей оценки будет отсчитываться с 2018 года, а не с 2019 года.

6. Как узнать, какие сведения использовались для проведения кадастровой оценки?

Сведения о том, как, когда, кем и по чьему заказу была установлена кадастровая стоимость объекта недвижимости вместе с отчетами о проведении кадастровой оценки хранятся в Фонде данных государственной кадастровой оценки. Ознакомиться с ними можно онлайн на сайте Росреестра, на сайте mos.ru или на сайте государственного бюджетного учреждения города Москвы «Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования».

Чтобы воспользоваться сервисом, вам необходимо знать кадастровый номер объекта недвижимости.

В Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования можно также обратиться с запросом о предоставлении разъяснений, связанных с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Москвы. Направить запрос можно:

Кадастровая стоимость недвижимости: что нужно знать и как оспорить

День кадастрового инженера отмечается каждое 24 июля. В эту дату принято поздравлять специалистов, выполняющих работы по подготовке технического плана объекта недвижимости, межеванию и определению координат границ участка. Для нас же это повод рассказать о кадастровой стоимости недвижимости.

Объясняем самое главное: что нужно знать о кадастровой стоимости недвижимости и как ее оспорить.

Что такое кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость недвижимости является официальной. Именно она определяет со стороны государства цену того или иного объекта недвижимости. Кадастровая стоимость используется для расчета налога, определения госпошлины при разбирательствах в суде или при наследовании объекта. В отличие от рыночной, которая может меняться каждый месяц из-за различных экономических факторов, кадастровая стоимость определяется на конкретный отрезок времени. В Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе кадастровая оценка проводится не чаще одного раза в два года, а в остальных российских регионах не более одного раза в пятилетие.

Как определяют кадастровую стоимость

Кадастровую стоимость объектов определяют инженеры и специалисты, которые работают в региональных бюджетных отделениях. Решение о проведении государственной кадастровой оценки принимают региональные органы власти или органы местного самоуправления. Специалист, установив стоимость, утверждает результаты определения. Итоговую кадастровую стоимость утверждает исполнительный орган государственной власти российского субъекта. Кадастровая оценка проводится не чаще одного раза в три года, но и не реже одного раза в пять лет. В Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе переоценка может проводиться не чаще одного раза в два года.

Отличие кадастровой стоимости от рыночной

У любого объекта недвижимости (земельного участка, квартиры, здания) есть рыночная цена, за которую можно купить или продать данный объект. Ее называют рыночной и определяют индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности. Кадастровая стоимость устанавливается в отличие от рыночной с помощью метода массовой оценки, которая проводится на основе сегментации и группировки объектов в зависимости от вида недвижимости, а также влияния экономических и ценообразующих факторов. Когда стоимость недвижимости определяют соответствующим методом, она сильно отличается от рыночной. Владелец недвижимости имеет право заявить об ошибке. После проведения повторной кадастровой оценки стоимость объект может измениться.

Что важно знать в 2020 году

Влияет ли рыночная стоимость на кадастровую

С 2020 года, в случае если рыночная стоимость недвижимости снижена на 30% и больше со дня проведения кадастровой оценки, ее необходимо пересчитать. Тогда проводится внеочередная кадастровая оценка. Однако ее новые результаты не могут быть выше, чем предыдущие, которые занесены в Единый государственный реестр.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости не является константой: она может изменяться, так как ее расчет основан на широком спектре характеристик (Фото: Andrey_Popov/shutterstock)

Как узнать, что стоимость определена ошибочно

На сайте Росреестра можно получить выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости. Соответствующую справку бесплатно может получить любой желающий в течение трех рабочих дней. Владельцы недвижимости могут посмотреть стоимость в личном кабинете на сайте статистического ведомства. Причиной для пересчета кадастровой стоимости может быть ошибочная оценка состояния здания, его площади или материалов, из которых оно возведено. После того как владелец недвижимости узнал ее цену, он имеет право обратиться за пояснениями в региональное бюджетное учреждение. Разъяснения должны прислать в течение месяца.

Как исправить ошибку

Для того чтобы исправить ошибку, необходимо обратиться в МФЦ или бюджетное учреждение. Можно прийти туда лично или послать письмо по электронной почте. Граждане должны указать в нем имя, наименование юрлица, номер телефона и почту. Также в письме необходимо указать кадастровый номер или адрес объекта недвижимости. Затем нужно разъяснить суть обращения (почему допущена ошибка), а также прикрепить техническую документацию, которая подтверждает наличие погрешности при определении кадастровой стоимости недвижимости (среди них выписка из ЕГРН, копия прав на объект и отчет об оценке рыночной стоимости). Такое обращение рассматривают, как правило, не более двух месяцев. Однако нужно понимать, что пересчитать стоимость в результате могут и в сторону понижения. Если же собственник не согласен с новой кадастровой стоимостью, то ему следует обратиться в комиссию при Росреестре.

Колонки экспертов в тему

Как работает комиссия

Комиссия при Росреестре имеет право принять решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной цены или отклонить заявление об оспаривании, предоставив собственнику обоснование. На собрании такой комиссии должны находиться не меньше половины ее членов. Решения здесь принимаются в ходе открытого голосовании. При этом оно является законным, если проголосовало более 50% присутствующих. В случае если число голосов одинаковое, то решение будет принято в пользу владельца объекта. Если заявитель не согласен с постановлением, то он имеет право обратиться в суд, чтобы оспорить решение.

В чем разница между кадастровой и рыночной стоимостью жилья?

Во время подготовки к совершению сделок купли-продажи жилья важно понимать все нюансы, связанные с этим сегментом рыночных отношений. В первую очередь, необходимо иметь представление о том, как проходит процесс оформления нужных для сделки документов, и знать, для чего они нужны и чем они отличаются.

Независимо от того, какой вопрос вы хотите решить (продажа нежилого/жилого помещения, покупка земельного участка/дома/квартиры, аренда и т.д.), первая интересующая вас деталь – цена данной недвижимости. Российским законодательством постановлено, что цена, которую собственник имеет право запросить, определяется другим фактором – стоимостью жилья. Кроме того, именно стоимость влияет на оформление в банках кредитов, на решения суда в делах по разделу имущества и на налоговую ставку на это жилье.

Следовательно, понятия «цена» и «стоимость» тесно взаимосвязаны, но имеют различные значения:

Цена – определяемая владельцем денежная сумма (равная или меньшая, чем стоимость), за которую он будет реализовывать свою недвижимость.

Стоимость – это высшая граница денежной оценки права собственности/аренды/наследия того или иного объекта недвижимости.

Стоимость жилья разделяют на виды:

• рыночная стоимость,
• кадастровая стоимость.

Чем они отличаются друг от друга и как они взаимосвязаны, вы узнаете из нашей статьи.

Что такое рыночная стоимость жилья?

Понятие «рыночная стоимость» знакомо всем еще со школьной скамьи. Однако, что оно означает относительно вопросов оценки жилья, знает не каждый.

Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, по которой объект недвижимости будет реализован на рынке в конкурентных условиях.

Когда речь идет именно о рынке недвижимости, подразумевается, что обе стороны взаимодействия (продавец и покупатель) на равных правах должны иметь максимальные сведения об объекте договора и действовать каждый в своих интересах.

Рыночная стоимость жилья зависит от:

• планировки,
• площади жилых помещений (без учета лоджий, балконов, кладовых),
• технического состояния инженерных систем (водоснабжение, вентиляция и т.д.),
• ремонта,
• наличия мебели,
• расположения (район и инфраструктура).

При подсчете рыночной стоимости не берутся во внимание налоги и расходы на заключение сделки. Рассчитать рыночную стоимость жилья может сам владелец, риелтор или член саморегулируемой организации оценщиков.

Что такое кадастровая стоимость жилья?

Кадастровая стоимость жилья – это стоимость объекта недвижимости, устанавливаемая посредством проведения государственной оценки прежде всего для расчета налогов.

Кадастровая стоимость жилья зависит от:

• его площади,
• целевого назначения объекта,
• материала, из которого построен объект,
• года постройки и сдачи в эксплуатацию,
• экономической ситуации в регионе и т.д.

Оценивает и устанавливает кадастровую стоимость Росреестр (Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии). Финальные оценки заносятся сотрудниками Росреестра в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости).

Цели расчета кадастровой стоимости:

• вычисление суммы налога на недвижимость,
• подсчет суммы налога в случае купли-продажи/аренды/обмена жилья,
• оформление права наследования на жилье,
• определение цены при обмене данного объекта на эквивалентный,
• оформление договора дарения на недвижимость.

Кадастровую оценку следует проводить не чаще одного раза в три года (в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе – раз в два года).

Различия и взаимосвязь

Итак, ключевое различие между видами стоимости заключается в том, что понятие рыночной стоимости более широкое. При ее формировании важны спрос на рынке недвижимости и состояние жилья, тогда как кадастровая стоимость обусловливается ценовой политикой отдельного региона. Важное отличие кадастровой стоимости в том, что ее устанавливает государственный орган и она влияет на налоговую ставку на недвижимость.

Кадастровая стоимость, как правило, ниже рыночной. Случается, что результаты оценок оказываются равны. Так происходит в том случае, когда оценивается квартира в старом доме: «хрущевке», «сталинке» и т.д. Если же в результате оценки было установлено, что кадастровая стоимость выше рыночной, можно подать повторную заявку в Росреестр или обжаловать этот момент в судебном порядке. Также вы можете обратиться в суд, если сведения, внесенные в реестр, отличаются от тех, что внесены в ваш кадастровый паспорт, или в том случае, когда вы не согласны с расчетом суммы налога.

Что до взаимодействия двух видов стоимости, то здесь важно отметить, что кадастровая имеет значение при оценке рыночной стоимости, но в то же время не только не влияет на нее, а в некоторой степени опирается. Доказательством служит то, что при расчете кадастровой оценки специалисты берут во внимание цены на рынке недвижимости не по всей стране, а только в отдельно взятом регионе.

Как получить сведения о кадастровой стоимости жилья?

Если ваше жилье не проходило оценку кадастровой стоимости, то вам необходимо обратиться в Росреестр.

Этапы оценки кадастровой стоимости:

1. Вы подаете в Росреестр заявление о регистрации недвижимости и другие документы.
2. Проходит проверка ваших бумаг.
3. Заявление одобряется.
4. Объект включается в очередь, по которой проводится кадастровая оценка.
5. Утверждение оценки.
6. Внос данных в ЕГРН.
7. Выдача вам правовых документов (кадастрового паспорта).

В большинстве случаев все эти действия занимают около 40 дней после подачи заявления.

В случае, когда кадастровая стоимость жилья уже занесена в Росреестр, узнать ее может любой. Существуют разные пути получения выписки об актуальной кадастровой стоимости из ЕГРН:

Запрос в реестровый орган.

Заявление в письменном виде подается непосредственно в Росреестр, кадастровую палату или многофункциональный центр (МФЦ). Запрос обрабатывается в течение рабочей недели. Стоимость выписки: 400 рублей для физического лица и органов власти, 1100 рублей для юридического лица.

Запрос на сайте Росреестра.

Подается в электронном виде на официальном сайте. Запрос обрабатывается три дня. Стоимость выписки: 250 рублей для физического лица и органов власти, 700 рублей для юридического лица.

Запрос на специализированных онлайн-сервисах.

На нашем сервисе «КТОТАМ.ПРО» вы можете заказать и получить электронный вариант выписки о любом объекте недвижимости из Росреестра. Запрос обрабатывается круглосуточно в любой день недели в течение 30 минут. Госпошлина, установленная приказом Минэкономразвития, составляет 250 рублей.

При заказе выписки на «КТОТАМ.ПРО» вам не нужно терять время, заполняя множество бумаг, и предоставлять личные документы. Чтобы оформить выписку с проверенными данными, предоставленными единой информационной базой ЕГРН, достаточно лишь указать кадастровый номер объекта или его адрес.

Таким образом, получение выписки о кадастровой стоимости жилья из ЕГРН в зависимости от вашего выбора может занять длительное время и потребовать лишние действия, а может стать простым, быстрым и экономным процессом.