Продажа неприватизированной квартиры

Продажа неприватизированной квартиры: 4 способа

Закон о приватизации действует в РФ уже более 25 лет, но не все успели оформить государственное или муниципальное жилье в собственность. Решив продать такую недвижимость, люди сталкиваются со сложностями, т.к. официально она им не принадлежит. Есть несколько законных способов продажи неприватизированного дома или квартиры, которые позволяют получить деньги. Рассмотрим, когда и как можно продать неприватизированное жилье, какие могут быть для этого причины, какие способы продажи существуют и что понадобится для сделки.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 302-57-35 Бесплатный звонок для всей России.

В статье расскажем:

Можно ли продавать неприватизированную квартиру?

Прямая продажа неприватизированной квартиры невозможна. Согласно ст. 218 ГК РФ, право собственности возникает только в результате сделки по отчуждению имущества. Если жилье не приватизировано, оно принадлежит государству или муниципалитету, а человек в нем может жить по договору социального найма.

Программа приватизации в РФ работает на основании Закона от 04.07.1991 №1541-1. В идеале нужно сначала приватизировать жилье, а потом продавать. На это не всегда есть время, но существуют другие законные способы непрямой продажи, когда договор купли-продажи (ДКП) может не оформляться, но наниматель фактически получит деньги за жилье:

1. Регистрация покупателя по адресу неприватизированного жилья.
2. Обмен одной недвижимости на другую.

Обратите внимание! Продажа или покупка неприватизированной недвижимости – сложная сделка. Для сопровождения рекомендуется обратиться к хорошему юристу или риэлтору, который подготовит все документы и будет контролировать процесс на каждом этапе.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купли-продажи квартиры в вашем случае

Почему продаются неприватизированные квартиры?

Существует несколько причин, по которым люди продают неприватизированное жилье:

1. Не хочется утрачивать право на приватизацию. Воспользовавшись им один раз, получить другое жилье от государства не удастся.
2. Срочно нужны деньги, и нет времени и желания заниматься приватизацией.
3. Хочется приватизировать другое, более просторное и комфортное жилье.

Покупка, продажа квартиры между близкими родственниками

Покупка, продажа квартиры с прописанным человеком

Продажа квартиры ниже кадастровой стоимости

Чем грозит не приватизация квартиры?

В неприватизированном жилье человек живет по договору социального найма, и единственное, что ему приходится оплачивать – это содержание и коммунальные услуги. Безосновательно его не выгонят на улицу, а его дети могут жить на такой жилплощади на законных основаниях.

Но есть и недостатки:

1. Если накопились долги по коммунальным услугам, собственник вправе расторгнуть договор соцнайма, и наниматель лишится жилья. Если бы оно было у него в собственности, никто бы не лишил его недвижимости.
2. Неприватизированную недвижимость нельзя передавать по наследству. После смерти наследодателя дети лишь сохраняют право проживания, если зарегистрированы в ней.
3. Регистрировать на неприватизированной жилплощади наниматель может только близких родственников. Если нужно прописать постороннего человека, понадобится согласие собственника.
4. Неприватизированное жилье нельзя завещать, дарить, продавать, совершать с ним иные сделки по отчуждению.

Совет юриста: при продаже без приватизации рано или поздно все равно лучше ею заняться, пусть и новому собственнику. Получив недвижимость в собственность, появляется больше обязательств в плане содержания, уплаты налогов, но зато можно быть уверенным, что на нее не смогут претендовать другие люди.

Сделки с неприватизированным жильём — можно ли продать такую квартиру, как это сделать на законных основаниях?

Сделка купли-продажи подразумевает, что продаваемая недвижимость находится в собственности у продавца. Право собственности может возникнуть только после приватизации жилья.

Соответственно, законодательство не предусматривает проведение сделок купли-продажи с таким имуществом и сторонам сделки приходится искать альтернативные пути. Подробнее об этом в данной статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-94-16 . Это быстро и бесплатно !

Можно ли совершить сделку с недвижимостью без приватизации?

Справка! Неприватизированное жилое помещение находится в найме у проживающих в нём граждан, что не предусматривает возможность имущественного распоряжения.

Право собственности на него принадлежит местному муниципалитету, который вправе распоряжаться им, в соответствии с нормами федерального и регионального законодательства. Поэтому пока не оформлена приватизация, на основании Закона о приватизации № 1541-1 от 4.07.1991 г., согласно нормам § 7 главы 30 ГК РФ, продажа жилого помещения недопустима.

Приватизация осуществляется путём безвозмездного перехода права собственности к нанимателям жилья. На основании положения статей 217 и 235 ГК РФ, в результате её проведения, право собственности на квартиру отчуждается от муниципалитета и возникает у участников приватизации. Только после регистрации этого права в Росреестре, допускается его продажа.

Соответственно, если необходимо продать неприватизированную квартиру, то алгоритм купли-продажи предусматривает:

1. Приватизацию и регистрацию права собственности.
2. Сделку купли-продажи.

Участие в приватизации допускается один раз в течение всей жизни человека, в том числе, если он участвовал в ней до совершеннолетия.

Иногда возникают ситуации, не позволяющие участвовать в приватизации жилья, но вынуждающие продать квартиру. Они возникают по разным причинам и требуют находить новые способы отчуждения жилья без нарушения законодательства.

Такие сделки не всегда могут в полной мере считаться куплей-продажей. Но они, так или иначе, решают проблему продавца неприватизированного жилья. Продать на альтернативной основе можно квартиры, которые допускаются к приватизации в принципе. Их может приватизировать как продавец, так и покупатель. Это квартиры жилого фонда, принадлежащее муниципалитету.

Ни при каких условиях нельзя продавать ведомственные квартиры, принадлежащие различным ведомствам и организациям, так как приватизация таких квартир не предусмотрена в принципе. Такие квартиры выдают гражданам только на установленных условиях, например, на время:

• работы в определённой организации;
• службы по контракту в вооружённых силах;
• командировки или стажировки;
• учёбы в среднем или высшем учебном заведении.

Кроме этого нельзя продавать жильё, относящееся к резервному жилому фонду, куда вселяют беженцев или лиц, оказавшихся в сложных жизненных ситуациях из-за пожара или иных бедствий природного и техногенного характера.

Не подлежат продаже квартиры в домах, признанных аварийными. То есть, недопустимо продавать такое жильё, которое нельзя приватизировать.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

Как осуществить продажу муниципального / социального жилья?

Купля-продажа квартиры, которая может отчуждаться путём использования альтернативных механизмов, осуществляется следующими способами:

• совместная приватизация;
• обмен;
• буферная продажа.

Эти способы на практике применяются наиболее часто и считаются законными в полной мере или, как минимум, не противоречат законодательству.

Совместная приватизация

Продажа через совместную приватизацию является длительной процедурой. Но иногда она привлекает покупателей по следующим причинам:

• если покупателю нужна квартира именно в этом доме;
• при снижении стоимости объекта;
• когда ему требуется время для поиска денежных средств.

Это один из самых безопасных способов приобретения неприватизированных квартир.

Алгоритм совместной приватизации может быть следующий:

1. Наниматель социального жилья находит покупателя, который заинтересован в данной сделке.
2. Заключает с ним предварительный договор купли-продажи (ПДКП) и получает аванс или задаток за сделку, которую намерен осуществить в будущем, после получения права собственности на квартиру.
3. Собирает пакет документов для приватизации и обращается в соответствующий отдел администрации с заявлением о получении своего жилья в собственность.
4. Заключает договор с администрацией и регистрирует своё право на квартиру.

После проведения процедуры приватизации и регистрации своих вновь возникших имущественных прав в Росреестре, собственник продаёт квартиру лицу, с которым заключил ПДКП.

Если приватизация не состоится по тем или иным причинам, то по ПДКП покупатель может взыскать с продавца двойную стоимость задатка.

Этот вариант самый оптимальный относительно соблюдения норм законодательства. Другой вариант, аналог совместной приватизации, применяется, если у покупателя исчерпано право на безвозмездное получение недвижимого имущества от государства.

В этом случае продавец прописывает покупателя, а затем выписывается вместе с членами своей семьи. На покупателя переоформляется договор соцнайма и лицевой счёт, впоследствии он самостоятельно приватизирует квартиру.

Обмен

Согласно статьям 72—73 ЖК РФ, граждане вправе осуществлять обмен приватизированных квартир на неприватизированные. В этой связи купля-продажа проводится под видом обмена, но при условии согласия на него, всех членов семьи, имеющих право на участие в приватизации.

Заинтересованность покупателя в приобретении такой квартиры также может быть продиктована необходимостью вселения в данное жилое помещение, которое оказалось для него привлекательным. Или:

• занижением стоимости жилья;
• улучшенными параметрами приобретаемой без приватизации квартиры.

При наличии покупателя, эта сделка может пройти быстрее. Но здесь потребуется участие владельца неприватизированной квартиры в двух сделках, которые привели бы к аналогичному результату с первого раза, будь квартира в собственности.

Алгоритм обмена следующий:

1. Получение разрешения на сделку у администрации – собственника неприватизированной квартиры.
2. Составление и регистрация договора мены.
3. Подготовка документов на приобретённую в результате обмена квартиру.
4. Продажа вновь приобретённой квартиры.

Внимание! При продаже только что приобретённой в собственность квартиры с продавца будет удержан налог с дохода физических лиц.

Ещё один вариант, который может применяться при необходимости переезда в другой населённый пункт – это обмен неприватизированными квартирами. В этом случае ищется контрагент мены в том городе, куда планируется переезд. Стороны достигают соглашения и получают разрешение администрации, затем заключают обмен квартирами в обычном режиме.

Буферная продажа

Такой способ как буферная продажа применяется некоторыми крупными агентствами, которые имеют в своей собственности квартиру-буфер, участвующую в сделке. Эта сделка напоминает обмен, но в нём участвует дополнительный объект, который является своего рода страховкой для сторон сделки.

Сделка происходит по следующей схеме:

1. Стороны сделки заключают договор услуг с агентством недвижимости, которое владеет объектом-буфером.
2. Покупатель приобретает у агентства буфер по цене, равной приблизительной стоимости неприватизированной квартиры. Её цена устанавливается в сравнении с рыночной, как если бы она была в собственности продавца. Но в силу её принадлежности муниципалитету, на неё устанавливается соответствующая скидка (не менее 5%).
3. Стороны обмениваются квартирами.
4. Буфер выкупается агентством за сумму, равную внесённой покупателю, за вычетом удержаний, равных предоставленной услуге. Или – продаётся другому покупателю по установленной цене.

Такие сделки не несут сторонам критических неудобств, если деятельность агентства гарантирует добросовестное исполнение принятых на себя обязательств.

Но зачастую они вызывают подозрение у покупателей, выглядят условно законными, что существенно снижает поток лиц, готовых в них участвовать.

Порядок действий для жилья с долгами

Нередко наниматели социального жилья не участвуют в приватизации из-за существенных финансовых затруднений. Соответственно, у них могут быть долги и неоплаченные счета за услуги ЖКХ. Для таких случаев также имеется соответствующий порядок действий, допускающий одновременное погашение долгов и продажу жилья одним из перечисленных выше, способов.

Если в квартире долги по ЖКХ, можно применить следующую эффективную практику:

1. Получить задаток по ПДКП, за счёт него погасить долг и осуществить куплю-продажу.
2. Обратиться в компанию, которая погасит долг из собственных средств, а затем вычтет его из средств покупателя.
3. Получить гарантию риэлтерской фирмы, заручившейся перед управляющей компанией, что долги будут погашены из средств покупателя.

После этого квартира может участвовать в обмене или приватизации, с целю последующей продажи.

Каковы риски данных сделок и как их избежать?

Основные риски связаны с опасностью попасть в схему, разрабатываемую мошенниками, или просто недобросовестными покупателями. Поэтому при выборе агентства следует проверить:

• учредительную документацию компании;
• документацию на буферный объект;
• доверенность уполномоченного представителя компании.

Кроме этого, нужно посмотреть на форумах отзывы о компании, проанализировать их и сделать правильный выбор, а также последовать рекомендациям:

• получить сопровождение сделки компетентным юристом;
• передачу денег оформлять только распиской или проводить транзакции через банк;
• удостоверять договоры сделок нотариально.

Внимание! Если предложение слишком заманчивое – есть риск нарваться на мошенников, следует провести тщательную проверку всех нюансов сделки.

Продажа квартиры может осуществляться, даже если она не оформлена в собственность и имеет задолженность. Для этого существует несколько способов, которые успешно применяются как сторонами сделки, так и агентствами. Главное – учитывать возможные риски и проявлять бдительность на всех этапах сделки.

Полезное видео

Предлагаем в дополнение к статье посмотреть информативное видео на тему продажи неприватизированной квартиры:

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас

Как продать неприватизированную квартиру?

Согласно статье 209 ГК РФ квартиру могут продать только собственники этого жилья. Неприватизированная квартира относится к муниципальному фонду и распоряжается ею только государство. В отношении таких квартир существует ограничение на продажу, потому сделки с ними будут признаны ничтожными. Вот тут и возникает вопрос, насколько возможно ее продать?

• Можно ли продать неприватизированную квартиру по закону?
• Способы продажи неприватизированной квартиры
• Обмен неприватизированной квартиры
• Прописка покупателя и продажа неприватизированного жилья
• Продажа квартиры после приватизации
• Какие потребуются документы?
• Подводные камни при продаже

Можно ли продать неприватизированную квартиру по закону?

Муниципальное (государственное) жилье предоставляется гражданам на определенных условиях. Поэтому законно продать такую квартиру нельзя. Но существуют способы обхода совершения сделки и, решившись на них, жильцы квартиры должны понимать последствия продажи.

Не всегда существует возможность реализовать неприватизированную квартиру. Это случается, когда:

• дом отнесен к аварийному фонду, подлежащему сносу (тогда потребуется ждать момента переселения в другое муниципальное жилье);
• имеется задолженность по коммунальным платежам за муниципальную квартиру (наличие долгов не позволит приватизировать квартиру или ее продать).

При отсутствии указанных факторов существует два варианта получения денежных средств от реализации неприватизированного жилья:

1. Обмен неприватизированной жилплощади.
2. Прописка покупателя с последующим отчуждением прав на квартиру, при условии что площадь позволяет совершить сделку;

В обоих случаях участники сделки должны достаточно доверять друг другу. Если же продавец и покупатель сомневаются, то придется сначала пройти процедуру приватизации квартиры, в результате которой жильцы станут ее собственниками. До момента приватизации жилье принадлежит государству или муниципалитету и передается гражданам во временное пользование на основании договора социального найма.

Сложность продажи неприватизированной квартиры заключается в следующих моментах:

1. Законодательство не позволяет продавать такое жилье напрямую.
2. Много времени уходит на оформление документов и взаимодействие с покупателем.
3. Существует риск быть обманутым мошенниками.

Способы продажи неприватизированной квартиры

Рассмотрим все способы продажи муниципальной квартиры подробней, ведь каждая из них имеет свои особенности.

Обмен неприватизированной квартиры

Согласно статье 72 Жилищного кодекса государство позволяет произвести сделку по обмену квартир предоставленных по договорам социального найма. Но законодательством (ст. 73 ЖК РФ) ограничено проведение процедуры обмена в случаях, когда:

• дом, где находится жилье, признан аварийным и подлежит сносу;
• квартира подвергалась перепланировке, которая не зафиксирована официально;
• наниматель признан недееспособным или является несовершеннолетним гражданином, что лишает его прав на совершение сделок с недвижимыми объектами;
• при расторжении или изменении договора социального найма.

Процедура обмена имеет следующий порядок:

1. Подается запрос в муниципалитет на получение разрешения на обмен.
2. Поиск квартиросъемщика снимающее социальную квартиру самостоятельно или через агентство недвижимости.
3. Подписывается соглашение с покупателем.
4. Производится обмен неприватизированной квартиры.
5. Продавец регистрирует право собственности, возникшее у него в отношении приватизированной квартиры, полученной в ходе сделки.
6. Продавец получает денежные средства в случае обмена с доплатой.

Вторым вариантом может выступать обмен на «буферную» квартиру, право собственности на которую принадлежит агентству недвижимости. Тогда производится процедура обмена, а затем агентство якобы выкупает жилье обратно. В результате продавец неприватизированной квартиры получает на руки денежные средства из расчета стоимости муниципального жилья минус понесенные в результате сделки расходы.

Такая процедура реализации неприватизированной квартиры сложна и опасна с точки зрения мошеннических схем.

Прописка покупателя и продажа неприватизированного жилья

В такой ситуации заложен смысл в передаче прав на приватизацию жилья. Такая сделка по своей сути не является куплей-продажей квартиры, но впоследствии прописанный гражданин сможет приватизировать ее, т.е. стать полноправным собственником.

В этом случае следует учитывать, что прописать на муниципальной жилплощади гражданина можно только с согласия:

• остальных жильцов (если прописываемый является родственником квартиросъемщика);
• муниципалитета (если хотите прописать постороннего человека).

Дополнительно площадь помещения должна позволять осуществить прописку еще одного гражданина, т.е. учитываются нормы на каждого проживающего.

Алгоритм продажи будет следующим:

1. Уточняется момент, возможно ли произвести приватизацию жилья.
2. Подписывается согласие на прописку гражданина со всех зарегистрированных жильцов квартиры.
3. Необходимо получить согласие на прописку от органа местного самоуправления, если покупатель не является родственником нанимателя.
4. Известите местный орган власти о своем желании реализовать право на приватизацию жилья и планируете выписаться из квартиры.
5. Происходит переоформление лицевого счета на покупателя.
6. Передаются денежные средства продавцу, что можно зафиксировать распиской или договором купли-продажи.
7. После совершения сделки продавец выписывается с жилплощади и покупатель вправе начать процедуру приватизации квартиры на себя.

Сделка строится исключительно на доверительных отношениях покупателя и продавца. Зачастую таким способом пользуются мошенники, потому не все нотариусы соглашаются оформлять расписки о передаче денежных средств. А без расписки это очень рискованно.

Продажа квартиры после приватизации

Если другие способы Вас не устраивают, то самым лучшим вариантом, но продолжительным во времени является продажа после приватизации.

Весь пошаговый процесс продажи выглядит следующим образом:

1. Уточните, не попадает ли квартира под условия, препятствующие ее приватизации (описывали в начале статьи).
2. Найдите покупателя, договоритесь об условиях сделки и о том, что он дождется завершения процесса приватизации.
3. Соберите все необходимые для приватизации документы и передайте их вместе с заявлением в муниципалитет по месту жительства.
4. Дождитесь ответа органа местного самоуправления и в случае положительного решения подпишите договор о приватизации квартиры.
5. Заключите с покупателем соглашение о покупке квартиры с внесением задатка.
6. Подайте документы на государственную регистрацию права собственности на жилье и дождитесь окончания процедуры.
7. Подпишите с покупателем договор купли-продажи и получите остаток суммы за квартиру.

Следует учитывать следующие моменты:

• приватизировать муниципальное жилье возможно только, если с нанимателем заключен договор социального найма;
• передачу аванса или задатка следует оформить нотариально.

Какие потребуются документы?

Если идти по пути приватизации, то он хоть и продолжительный, но наименее рискованный. Для этого потребуется составить заявление от всех участников приватизации, включая несовершеннолетних детей, и собрать пакет документов:

• паспорта и свидетельства о рождении всех участников;
• договор социального найма, на основании которого граждане проживают в муниципальном помещении;
• технический паспорт на квартиру; на объект недвижимости;
• согласия остальных членов семьи;
• доверенность, если интересы кого-либо представлены доверенным лицом;
• справка о составе семьи и лицах, прописанных в квартире;
• справка о начисленной жилищной квоте;
• документ о получении жилищных льгот;
• разрешение от местного органа власти на приватизацию жилья;
• согласие на прописку граждан.

Подводные камни при продаже

Продажа неприватизированной квартиры является сложным и рискованным процессом, в результате которого можно столкнуться со следующими ситуациями:

1. Обмен неприватизированного жилья через «буферную» жилплощадь является притворной сделкой, влекущей за собой риски признания ее недействительной. Любое заинтересованное лицо вправе инициировать процедуру признания сделки таковой. Тогда придется быть готовым к судебному разбирательству и возврату к первоначальному виду.
2. Агентство может отказаться выкупать «буферную» квартиру и повлиять на них будет невозможно.
3. Росреестр может отказать в регистрации договора сделки, по которому продана неприватизированная квартира. Такой договор в этом случае будет недействительным, а переданный покупателем аванс вряд ли ему вернется.
4. Сделку по продаже муниципальной квартиры может оспорить в суде ее собственник (орган местной власти), если не получено согласие на обмен или прописку. Она признается мнимой или притворной, а договорные обязательства между покупателем и продавцом отменяются.

Чтобы хоть как-то себя обезопасить, прописывайте все условия продажи в договоре сделки:

• цену квартиры;
• обязанности и ответственность сторон;
• условия расторжения соглашения.

Если же покупатель передает задаток, то необходимо делать это по предварительному договору, в котором указать обязанность продавца подписать соглашение о сделке после процедуры приватизации, в нем зафиксировать передачу остатка.

Самым лучшим и безопасным будет вариант с приватизацией квартиры и последующей ее продажей.

Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему! Напишите прямо сейчас нашему консультанту онлайн. Или звоните нам по телефонам:

Продажа неприватизированной квартиры: все способы

Многих нанимателей муниципального жилья интересует, можно ли продать неприватизированную квартиру, предоставленную по договору социального найма. По общему правилу сделать это нельзя — наниматель не является собственником, поэтому не вправе распоряжаться недвижимостью, в том числе и продавать ее. Однако существуют обходные пути, позволяющие передать муниципальное жилье в пользование другому лицу и получить взамен деньги, то есть осуществить его фактическую продажу. Впоследствии новый наниматель сможет приватизировать квартиру и оформить ее в собственность.

Можно ли продать неприватизированную квартиру?

Для того чтобы, быстро получить ответы на свои вопросы , обращайтесь за юридической консультацией в онлайн-чат справа или звоните по телефону: 8 (800) 302-32-85

Право собственности, в том числе на недвижимое имущество, является совокупностью нескольких правомочий. К ним относятся:

• Право владения, то есть осуществление физического контроля над имуществом, например, запирание ее под замок;
• Право пользования, для жилой недвижимости — возможность проживания в квартире;
• Право распоряжения — возможность отчуждать (продавать или дарить) имущество.

Согласно ст. 671 ГК РФ договор найма жилого помещения предоставляет нанимателю право пользования и владения недвижимостью. Право распоряжения остается у собственника квартиры. В отношении жилья, предоставляемого по социальному найму, действуют те же положения. Наниматель обладает правом пользования и владения жилым помещением, но не имеет права распоряжения, которое остается у муниципалитета.

В соответствии со ст. 67 ЖК РФ наниматель вправе:

• Вселять в помещение иных лиц с согласия наймодателя (муниципалитета) на постоянной или временной основе;
• Сдавать квартиру в поднаем;
• Обменивать помещение на другое;
• Требовать с наймодателя осуществления капремонта, предоставления коммунальных услуг и частичного содержания общего имущества МКД.

Право распоряжения недвижимым имуществом в этот список не входят, поэтому продать или подарить неприватизированную квартиру нельзя.

Причины продажи неприватизированного жилья

Желание продать квартиру, в которой жилец проживает по договору социального найма, может возникнуть по различным причинам. К основаниям для продажи могут относиться:

• Желание сохранить возможность участия в бесплатной приватизации в дальнейшем;
• Желание впоследствии приватизировать жилье большей площади или имеющее более выгодные характеристики;
• Накопившиеся долги по коммунальным платежам.

Также наниматель может попытаться продать квартиру, если он ранее уже использовал право участия в бесплатной приватизации. Однако в таком случае количество способов продажи для него уменьшается.

Как продать неприватизированное жилье: 3 способа

Дорогие читатели! Если у вас возникли вопросы, обратитесь за консультацией к дежурному юристу в онлайн-чат справа или звоните по телефону (звонок бесплатный): 8 (800) 302-32-85

Несмотря на фактический запрет продажи жилья, находящегося в собственности муниципалитета, существуют обходные пути, позволяющие продать жилье, формально не нарушая законодательство. Каждый из них имеет свои преимущества и недостатки, на которых остановимся подробнее.

Способ 1. Приватизация квартиры

Самый простой и честный способ продажи. Наниматель получает отказы других зарегистрированных в квартире лиц, а также собирает все необходимые документы. Затем он обращается в МФЦ с заявлением на участие в бесплатной приватизации и передает пакет документов, который направляется в местную администрацию. Срок рассмотрения заявления составляет 2 месяца. В случае положительного решения муниципалитета наниматель приглашается в ответственный орган администрации для подписания договора приватизации. Затем на его основании ему необходимо обратиться в Росреестр и зарегистрировать право собственности на жилье. После этого квартиру можно будет продать.

Начать приватизацию можно после того, как найдется покупатель, но лучше сделать это раньше, а уже затем искать покупателя. В таком случае вся процедура будет абсолютно прозрачной и законной. В ином случае, когда находится покупатель на еще неприватизированное жилье, имеются подводные камни. Соглашение о будущей сделке обычно закрепляется договором задатка. Однако продавец формально не имеет право брать задаток, так как еще не является собственником жилья. Если же такая форма обеспечения обязательств, как договор задатка, не используется, то можно упустить покупателя, который не захочет ждать окончания приватизации.

Как видно, наиболее существенным недостатком этого способа является его длительность. Одно рассмотрение заявления местной администрацией занимает 2 месяца, не стоит также забывать о сроках изготовления технической документации. Например, техпаспорт БТИ может изготавливаться 1 месяц. Также нужно помнить, что в случае продажи квартиры менее, чем через 3 года после приватизации, продавцу придется уплатить НДФЛ.

Способ 2. Прописка покупателя

Прописка покупателя — рискованный, но самый быстрый способ продажи неприватизированного жилья. Чтобы осуществить подобный способ продажи, необходимо:

• Найти фактического покупателя жилья;
• Получить согласие муниципалитета и других членов семьи на его прописку в квартире;
• Переоформить договор социального найма на покупателя и одновременно заключить соглашение о передаче денежных средств;
• Вместе с семьей выписаться из квартиры.

Затем покупатель может приватизировать жилье и оформить его в собственность. Преимущество этого способа состоит в том, что нет нужды самостоятельно приватизировать квартиру. Можно даже не гасить долги по коммунальным платежам, так как лицевой счет переоформляется на фактического покупателя. Однако подобный способ имеет и минусы. Главный из них — возможность столкнуться с мошенническими действиями. Риски и покупателя, и продавца жилья достаточно велики, поэтому применяется такой способ продажи достаточно редко.

Способ 3. Обмен на более дешевый вариант

В соответствии со ст. 72 ЖК РФ наниматель может обменять свое жилье на аналогичное, то есть предоставленное другому нанимателю по договору соцнайма. Обмен на более дешевый вариант фактически нельзя назвать продажей, однако наниматель неприватизированного жилья может получить какую-либо сумму живыми деньгами. Сложность состоит в том, что найти подходящий вариант — нетривиальная задача. Нанимателю, желающему получить за муниципальное жилье деньги, придется:

• Найти подходящий встречный вариант, наниматель которого согласен на сделку;
• Получить разрешение муниципалитета и членов семьи на обмен (касается обеих сторон договора);
• Заключить с контрагентом договор мены;
• Переоформить договоры социального найма и получить доплату за жилье;
• Впоследствии можно приватизировать полученную на обмен квартиру и продать ее.

Этот способ считается наиболее сложным в исполнении. Искать другого нанимателя, готового обменяться жильем и доплатить необходимую сумму, можно очень долго.

Плюсы и минусы всех вариантов продажи неприватизированного жилья

Требования к нанимателю и документы для приватизации

Надоело читать? Позвоните юристу и он быстро вас проконсультирует по любым вопросам (бесплатный звонок по всей России): 8 (800) 302-32-85

Любой из способов продажи предполагает, что рано или поздно продавец либо покупатель будет приватизировать квартиру. Для участия в бесплатной приватизации необходимо, чтобы будущим собственником были соблюдены следующие условия:

• Был гражданином РФ;
• Проживал в квартире по договору социального найма;
• Не утратил права участия в бесплатной приватизации;
• Получил согласие на приватизацию и отказы от участия в ней других проживающих в квартире лиц.

Также для участия в приватизации наниматель должен подготовить следующие документы:

• Паспорта всех лиц возрастом старше 14 лет, проживающих в квартире;
• Свидетельства о рождении малолетних жильцов;
• Образец договора социального найма;
• Ордер на вселение в квартиру;
• Справку о наличии права на участие в приватизации;
• Технический паспорт;
• Кадастровый паспорт с поэтажным планом здания;
• Выписку из лицевого счета;
• Справку о регистрации по форме № 9 из всех мест проживания с 1991 года;
• Согласие органа опеки, если несовершеннолетние жильцы отказываются от участия в приватизации.

Указанные документы необходимо сдать в МФЦ вместе с заявлением на участие в приватизации.

Как продать неприватизированную квартиру с долгами по ЖКУ

Приватизация квартиры нанимателем с долгами по ЖКУ не допускается, поэтому нельзя сначала приватизировать жилье, а уже затем искать покупателя. Фактическая продажа квартиры с долгами возможна, в этом случае можно действовать несколькими способами:

• Покупатель выплачивает задаток, из которого гасятся долги по ЖКУ, затем проводится приватизация и продажа жилья;
• Если продажа осуществляется путем вселения, то лицевой счет переводится на фактического покупателя, сумма задолженности вычитается из цены объекта;
• В случае обмена с доплатой со стороны покупателя долг по «коммуналке» также выплачивается из средств задатка.

Покупателю следует помнить, что договор задатка с нанимателем, не являющимся собственником жилья, юридически ничтожен. Поэтому существует риск того, что наниматель квартиры с долгами после внесения задатка просто погасит задолженность, в то время как потенциальный покупатель рискует остаться ни с чем.

Какие сложности могут возникнуть

Все способы продажи неприватизированной квартиры, относятся к сложным или продолжительным вариантам действий, либо несут немалые риски как для продавца, так и для покупателя.

Прямая продажа такого жилья допустима лишь после приватизации и оформления права собственности. Прописка в квартире покупателя и дальнейшее переоформление на него договора соц. найма находится в серой зоне закона. Осуществить такую продажу можно, если не поставить в известность муниципалитет об истинных обстоятельствах сделки. Более того, при использовании подобного метода существует немалый риск столкнуться с мошенниками. Обмен как способ продажи тоже нельзя признать удобным способом, так как продавец может получить лишь часть стоимости жилья.

В любом из этих случаев не обойтись без помощи юриста, который предупредит возможные негативные последствия сделки и поможет выбрать наиболее безопасный и выгодный для продавца способ действий. Получить бесплатную юридическую консультацию можно на нашем сайте.

Частые вопросы и ответы на них

Можно ли продать муниципальную квартиру, если право на бесплатную приватизацию было утрачено всеми проживающими лицами?

В таком случае можно лишь обменять жилье или прописать в квартире фактического покупателя. Другие способы «продажи» невозможны.

Сделку можно оспорить в суде и признать недействительной, если сначала произведена приватизация, а затем продажа квартиры. Основания для признания сделки недействительной установлены Гражданским кодексом. Суд может признать ее недействительной, если, например, не были учтены интересы других проживающих лиц или была нарушена форма договора купли-продажи.

Прописка в квартире фактического покупателя сама по себе является ничтожной сделкой, так как в таком случае нарушены требования закона (нельзя продать то, что тебе не принадлежит), а также нарушены права других лиц (муниципалитета как собственника жилья). Однако если продавец и покупатель не проявят инициативу по расторжению сделки, а муниципалитет не будет поставлен в известность о ее истинных условиях, то продажа осуществима, так как формальные требования закона будут соблюдены.

Можно ли наниматель бесплатно приватизировать и затем продать квартиру, если ранее он уже участвовал в приватизации?

Право на участие в бесплатной приватизации жилфонда предоставляется один раз в жизни, однако это требование распространяется исключительно на совершеннолетних граждан РФ. В соответствии с п. 2 ст. 11 Федерального закона № 1541-1 несовершеннолетние, ставшие собственниками жилых помещений в порядке приватизации, сохраняют однократное право на участие в бесплатной приватизации после достижения совершеннолетия.

Члены семьи нанимателя могут быть вселены им в квартиру без согласия наймодателя. К членам семьи относятся дети, супруг, родители нанимателя. На вселение других лиц необходимо согласие муниципалитета. Отказать в прописке наймодатель может, если жилая площадь квартиры, приходящаяся на каждого жильца, меньше учетной нормы, установленной муниципалитетом.

Юрист. Общий трудовой стаж 10 лет. Член Ассоциации юристов России. Занимаюсь проверкой и редактурой публикаций на сайте. Оказываю квалифицированную юридическую помощь. Моя почта: [email protected], профиль на ЯндексУслугах.

Не нашли ответа на свой вопрос? Для того чтобы узнать, как решить именно Вашу проблему и получить консультацию юриста, пишите в онлайн-чат справа, в форму для вопросов ниже или звоните по телефону:

Консультация в чате и по телефону – это самые быстрые способы получения ответа. Через форму ниже – примерное время ожидания ответа 1-2 дня.

Можно ли продать неприватизированную квартиру

Под неприватизированным жильем подразумевается та часть жилищного фонда, собственник которого – государство.

Человек, проживающий на такой площади, не может осуществлять никаких действий: продать, подарить, оставить в наследство, оформить дарственную. Основное и непреложное, закрепленное за таким человеком (людьми) право – проживание и пользование данной площадью.

Однако, продать муниципальную квартиру можно. Причем, вполне законными способами. О них и пойдет речь в данной статье.

Почему нельзя продать муниципальную квартиру напрямую

На жилой площади, собственником которого является государство, невозможно выделить доли с последующим правом выкупа, продажи, дарения и т.д. Причина одна: нельзя распоряжаться тем, что принадлежит не тебе, а другому. А такая квартира находится в собственности государства.

Возможно ли продать другими путями

Продать неприватизированное жилье (квартиру, комнату, дом) сложно, но возможно. Существуют схемы, по которым можно продать такое жилье, причем это будет вполне законно.

Причины продажи неприватизированной квартиры:

• человек не желает утрачивать свое право на приватизацию, которым он может воспользоваться только единожды в жизни;
• нехватка времени или отсутствие желания заниматься процессом приватизации, поскольку эта процедура весьма утомительная и растянута по времени. А также требует немало средств;
• человек хочет другую жилплощадь более новую или просторную.

Раньше, еще во времена СССР самым распространенным способом решения жилищной проблемы был обмен. Сегодня это не актуально. Оптимально – продать.

Каким способом можно осуществить продажу неприватизированной квартиры

• Можно прописать потенциального покупателя на жилую площадь неприватизированной квартиры с последующей выпиской основного квартиросъемщика. По закону это будет выглядеть как оформление постороннего лица по договору-найму для проживания.После заключения договора продавец получает оговоренную сумму и выписывается с данной площади. Покупатель теперь может начать процесс приватизации на себя;
• Можно обменять неприватизированное жилье на приватизированное. Данный вариант весьма сложный.Для осуществления обмена собственник приватизированной квартиры может расприватизировать свое жилье. Тогда две площади будут меняться как муниципальные. Но продавцу будет сложно найти такого покупателя.Можно поступить иначе. Нанимателю и собственнику обменяться своими правами и соответственно жилплощадями. Наниматель выпишется и на основании договора – дарения станет собственником приватизированного жилья, а покупатель станет нанимателем. За осуществления такой сделки необходимо заплатить немалую сумму за обмен.Покупатель квартиры, если он уже воспользовался своим правом на приватизацию, не сможет оформить в собственность неприватизированное жилье по обмену. Также покупатель теряет право на получение государственного жилья, на стандартный налоговый вычет, которым он мог воспользоваться, если бы приобрел приватизированную жилплощадь;
• Проще всего продать неприватизированное место жительства, приватизировав его.

Можно ли продать квартиру с коммунальными долгами

Если это приватизированное жилплощадь, то есть два варианта:

Из стоимости вычитается сумма, которая будет внесена на погашение долгов покупателем.

Зачастую стоимость будет невысокой. И в таком варианте много волокиты;

Приобрести жилье с долгами, срок которых менее 3 лет. Тогда государство подаст в суд на бывшего владельца, чтобы с него взыскать долг.

Новый владелец не отвечает за долги предыдущего. Но новому владельцу все равно придется походить по службам, в том числе и в суд.

Если жилье не приватизировано, но есть долги, то при осуществлении продажи долги перейдут на нового квартиросъемщика. То есть ему не дадут пользоваться коммунальными услугами, пока не будут погашены долги. Поэтому сумму задолженности, которая будет внесена на погашение долгов, необходимо вычесть из стоимости продажи. Только заранее это все оговорить с покупателем.

Риски при продаже

Следует понимать, что рисков при осуществлении продажи (обмена) неприватизированной квартиры очень много. В чем они заключаются и как их избежать:

Возможны трудности со сроками выписки с жилплощади или с тем, на какую площадь будете прописываться. Проблемы будут, если вы будете предполагать прописаться на жилплощадь родственников, которые проживают в странах СНГ;

Юридически нельзя оформить факт внесения задатка или авансового платежа за неприватизированное жилье. По закону нельзя совершать сделки с тем, что тебе не принадлежит.

Если был внесен задаток, и требуется по каким-то причинам его вернуть, сделать это будет практически невозможно.

Напрямую с покупателем лучше не общаться. Лучше пусть это сделает третье лицо, к примеру, работник агентства по недвижимости;

Необходимо проверить дееспособность и вменяемость продавца.

Если окажется, что он находится на учете в псих- или наркодиспансере, то возникнут сложности с обменом. Родственники или иные заинтересованные лица могут подать в суд на признание сделки недействительной, поскольку одна сторона была в состоянии невменяемом. Что будет подтверждено документально;

Банковская ячейка будет служить законным способом передачи денежных средств за «покупку-продажу».

Также не лишним будет заверить на бумаге условие, по которому денежные средства будут выплачены продавцу только после выписки с занимаемой жилплощади;

Продажа и обмен с помощью специалистов

На рынке недвижимости всегда есть риск нарваться на мошенников. Поэтому самым гарантированным решением при продаже или обмене неприватизированной квартиры (дома) на приватизированную является обращение в агентство. Это позволит минимизировать риски при проведении таких сложных с точки зрения закона операций.

Обращаться лучше в известное агентство. Заранее можно навести справки о деятельности конкретной фирмы, поинтересоваться мнением клиентов.

У агентств существует легальная схема продажи неприватизированных квартир с использованием «буферной» жилплощади. Суть этой схемы в том, что продавцу предоставляется вместо его жилья вариант, собственником которого является агентство. После того, как сделка свершилась, продавец получает свои деньги и лишается «буферной» жилплощади, на которой он был временно прописан. Далее он сам решает, что приобретать на вырученные средства.

Можно ли продать неприватизированную квартиру?

Согласно законодательству квартира, которая не приватизирована, считается муниципальной, а основной квартиросъемщик в таком случае ограничен в правах – он не может ее продать, не имеет права кого-то там прописать, официально сдать в аренду или же использовать как залоговое имущество. Другими словами, не имеет права выполнять с ней юридические операции, а наследники должны будут доказать свои права на имущество.

Приватизация, по сути, не является сложным процессом, а каждый гражданин РФ имеет один раз воспользоваться ею бесплатно. Но, все же случаи, когда объект недвижимости длительное время не приватизирован, а сделать с ним что-то нужно – не редкость. Поэтому, далее поговорим о том, можно ли продать неприватизированную квартиру, и как это сделать.

Можно ли по закону продать неприватизированное жилье?

Продажа приватизированного жилья регламентируется статьями 549-558 ГК РФ. Если же объект не приватизирован, то есть находится в муниципальной собственности, действия с ним регламентируются Жилищным Кодексом РФ. Согласно законодательству, продать неприватизированную квартиру в таком виде, как это понимает ГК РФ в виде оформления сделки купли-продажи, невозможно.

Законодательно можно найти другие обходные пути, но нужно понимать и то, что риски, а также бумажная волокита, существенно возрастают. Более того – сроки таких сделок дольше, да и в цене такая квартира может «упасть».

Способы продажи неприватизированной квартиры

Существует несколько способов продать квартиру, которая неприватизированная:

• Все же приватизировать квартиру – это дольше, но законно и исключает риски.
• Прописка покупателя – потенциальный покупатель прописывается, на него переоформляется лицевой счет, после чего осуществляется передача денег.
• Обмен – в таком случае можно обменять только неприватизированную квартиру на приватизированную.

Каждая из этих сделок имеет свои нюансы и особенности, которые далее мы и рассмотрим подробнее.

Продажа с приватизацией

Это законно обусловленный и наиболее безопасный в таком ключе способ продажи, но не скорый по времени. Примерный алгоритм такой:

• Удостоверьтесь в том, что квартиру можно приватизировать.
• Найдите подходящего по вашим параметрам покупателя.
• Подайте документы на приватизацию.
• Дождитесь ответа от местного муниципалитета.
• Если муниципалитет дает разрешение, то подписывайте договор о приватизации.
• Оформляете получение аванса или задатка (лучше задатка) о покупке квартиры.
• Регистрируете право собственности в квартире.
• Заключаете сделку купли-продажи.

Кроме юридических проволочек, здесь должно быть и доверие между сторонами.

Продажа через прописку покупателя

Продажа через прописку покупателя по алгоритму схожа с вышеописанным, но имеет свои нюансы. Примерный алгоритм такой:

• Узнать, можно ли приватизировать квартиру.
• Если не вы единственный квартиросъемщик, то нужно взять согласие на прописку потенциального покупателя от остальных жильцов.
• Если потенциальный покупатель ваш родственник, то достаточно будет согласия от остальных жильцов, если это посторонний человек – то нужно получить разрешение от местного муниципалитета.
• На покупателя переоформляется лицевой счет.
• Заключается договор и передаче средств, заверяется прописка у нотариуса.

По сути, это схема продажи квартиры под видом передачи права на приватизацию. В чистом виде это нельзя назвать сделкой купли-продажи, но законно она обоснована, никаких нарушений нет.

Риски есть – не все нотариусы соглашаются оформлять такие расписки, а передача денег без документов рискованная.

Обмен жилья

Согласно статье 72-73 Жилищного Кодекса РФ можно обменять одну неприватизированную квартиру на другую приватизированную квартиру.

Но, обратите внимание на то, что нельзя обменять приватизированную квартиру на неприватизированную.

Обратите внимание на то, что есть ряд запретов на обмен:

• Если жилье изъято из жилого фонда.
• Если жилье подлежит сносу, находится в аварийном состоянии.
• Если в квартире проводилась незаконная перепланировка. Обратите внимание, что даже если технически она была возможна, нет никаких нарушений привал безопасности, но нет разрешения БТИ и технической документации, перепланировка будет признана незаконной.
• Если основной квартиросъемщик не имеет права проводить какие-либо юридические операции, то есть признан недееспособным или он несовершеннолетний, не имеет законного отношения к этой квартире.

Примерный алгоритм обмена

Процедура проходит примерно следующим образом:

• Находится подходящий покупатель. Это можно делать как самостоятельно, так и через агентство недвижимости.
• Обращаетесь в местную администрацию, получаете разрешение на обмен.
• Обмен регистрируется.
• На обменянную квартиру регистрируется право собственности.
• Полученная квартира продается по стандартному алгоритму.

Самый вероятный риск в такой схеме – попасть на агентство-мошенника. Поэтому лучше не обращаться к кому-попало, выбирайте только те агентства, которые давно работают на рынке, или же с ними сотрудничали ваши знакомые.

Продажа квартиры с долгами

Законодательно невозможно продать квартиру с долгами по ЖКУ. Тем более ситуация усложняется, если объект недвижимости неприватизированный.

Если же единственный вариант – это продать квартиру с долгами и неприватизированную, то примерный алгоритм действий таков:

• Найти подходящего покупателя.
• Заключите соответствующий договор. А так как не все нотариусы согласны на заверение таких документов, не факт, что получится заверить соглашение.
• Потенциальный покупатель прописывается в квартире.
• На покупателя переоформляется лицевой счет квартиры.
• Завершается сделка – покупатель получает указанную в договоре сумму.

Нужно понимать, что при таком способе продажи квартира существенно упадет в стоимости – и из-за того, что квартира продается не по стандартному способу продажи, и из-за того, что числиться долг, который будет погашать новый владелец.

Возможные риски

Продажа неприватизированной квартиры – это уже сложность, так как она, по сути, не продается, а просто обходными в законе путями передается в собственность другому человеку.

Основными сложностями такого процесса является следующее:

• Нечестные агентства недвижимости могут продать «буферную», то есть продаваемую по обмену квартиру, сразу нескольким продавцам.
• Вероятны сложности с регистрацией в муниципальной квартире: пока прежний квартиросъемщик не выпишется из помещения, подселить нового будет невозможно.
• Потенциальный покупатель может работать по поддельным документам. Оспорить сделку потом будет сложно даже в судебном порядке, так как саму операцию сложно вообще назвать продажей.

Единственно разумным решением будет все же сначала приватизировать квартиру, а уже потом заниматься ее продажей. Но, если такой вариант вообще не рассматривается, совершайте все сделки с участием юриста, обязательно оформляйте передачу денег с помощью расписок и обращайтесь только к профессиональным агентствам недвижимости.