Договор мены земельного участка: особенности составления

Договор мены

Внимание! Этот документ можно скачать в КонсультантПлюс.

• Бланк и образец
• Онлайн просмотр
• Бесплатная загрузка
• Безопасно

Субъектами по договору мены могут выступать как юридические и физические лица, так и государство, и муниципальные образования. Иными словами, сторонами в рамках настоящего соглашения могут являться любые дееспособные лица.

Договор мены можно заключить как в устной, так и в письменной форме. Важным нюансом является то, что устное заключение возможно лишь в том случае, если предмет договора по своей стоимости не превышает МРОТ в десятикратном размере.
Договоры, стоимость предмета которого превышает десять минимальных размеров оплаты труда, составляются в письменной форме.

Ниже, на примере договора мены автомобилями, мы рассмотрим, как составляется такой документ и на какие нюансы следует обратить внимание при его оформлении.

Преамбула

Договор мены

Мы:
Денисов Денис Денисович, 11.03.1999 года рождения проживающий по адресу Курганская область, город Курган, улица Петра Первого, дом 88, квартира 324, паспорт ХХХХ ХХХХХХ, выдан УФМС России по Курганской области в городе Кургане 11.03.2019, именуемый в дальнейшем Продавец 1, с одной стороны
И
Ильин Илья Ильич, 12.03.1999 года рождения проживающий по адресу Курганская область, город Курган, улица Черемушки, дом 874, квартира 398, паспорт ХХХХ ХХХХХХ, выдан УФМС России по Курганской области в городе Кургане 12.03.2019, именуемый в дальнейшем Продавец 2, с другой стороны
заключили настоящий договор о нижеследующем:

В преамбуле соглашения традиционно указываются:

• разновидность сделки;
• место и дата заключения соглашения;
• имена и роли участников договора;
• адрес проживания и паспортные данные физических лиц.

У договора мены, как и у других сделок, существуют существенные условия, без которых он не может вступить в юридическую силу. К таким условиям, в нашем случае, принято относить:

• предмет договора;
• фактическая стоимость имущества, которое является предметом.

Предмет

Информация о предмете договора – основа любого соглашения. В случае же договора мены, предметом выступает непосредственно само имущество, которым обмениваются Контрагенты. При этом важно указать исчерпывающие характеристики этого имущества, дабы впоследствии не возникало каких-либо разногласий.
При договоре мены, где предметом выступают автомобили сторон, указываются следующие характеристики:
— марка авто;
— год выпуска транспортного средства;
— номер VIN;
— объем двигателя;
— цвет транспортного средства;
— регистрационный номер;
— паспорт транспортного средства;
— свидетельство о регистрации.
Итак, информация о предмете договора в тексте документа прописывается следующим образом:
Стороны в соответствии на настоящим соглашением передают друг другу следующие транспортные средства, принадлежащие им по праву собственности:

Денисов Денис Денисович передает в пользу Ильина Ильи Ильича легковой автомобиль марки daewoo nexia, 2011 года выпуска, номер VIN — ХХХХХ-ХХХХХХ, двигатель номер — 00000000, объем двигателя – 1.4 л., кузов номер — 0000000, цвет — белый, регистрационный номер — Х ХХХ ХХ ХХ, паспорт транспортного средства — ХХХХХХ, выдан (кем выдан) ХХ ХХ ХХХХ (дата выдачи).
Ильин Илья Ильич в свою очередь передает в пользу Денисова Дениса Денисовича легковой автомобиль марки Datsun on-Do, 2011 года выпуска, номер VIN — ХХХХХ-ХХХХХХ, двигатель номер — 00000000, объем двигателя – 1.4 л., кузов номер — 0000000, цвет — серебристый, регистрационный номер — Х ХХХ ХХ ХХ, паспорт транспортного средства — ХХХХХХ, выдан (кем выдан) ХХ ХХ ХХХХ (дата выдачи).
На момент мены, фактическая стоимость каждого автомобиля по утверждению обеих сторон установлена в размере — 450 000 (Четыреста пятьдесят тысяч) рублей 00 копеек.
Стороны являются собственниками указанных автомобилей на основании предоставления технических паспортов.
Автомобили не принадлежат по праву собственности третьим лицам, не находятся в залоге или в аресте.

Права и обязанности сторон

В этом разделе указываются положения об обязательствах сторон по настоящему договору. При этом составление раздела не является обязательным условием. Но мы все же рекомендуем его составить, дабы избежать спорных ситуаций, в случае недопонимания между сторонами. Итак, ниже мы приведем примерные формулировки в рамках этого пункта:

Стороны вправе:
• Требовать передачи права собственности на указанные в пунктах о предмете соглашения автомобили.
Стороны обязуются:
• Передать друг другу указанные в тексте документа транспортные средства в технически исправном состоянии.
• Сообщить о всех недостатках, скрытых дефектах и поломках, если такие присутствуют.
• Передать друг другу заявленные в разделе о предмете автомобили в собственность в течение 3 (трех) дней с момента подписания соглашения.
• Исполнять свои обязательства в строгом соответствии с настоящим договором.

Ответственность сторон

Также немаловажным фактором является составление раздела об ответственности Контрагентов. Это обусловлено, прежде всего, снижением рисков. Ниже мы представим основные положения, которые могут прописываться в тексте документа:

Стороны несут материальную ответственность в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по настоящему договору.
Контрагенты несут ответственность за недостатки отчуждаемых объектов в случае их выявления после подписания соглашения.
Если эти недостатки были оговорены до подписания соглашения, стороны ответственности не несут.

Порядок разрешения споров
В этом разделе зачастую указываются следующие формулировки:

В случае возникновения каких-либо споров, стороны разрешают их путем переговоров.
Если же в процессе переговоров стороны не пришли к компромиссу, споры разрешаются в судебном порядке.

Заключение

В конце документа стороны указывают свои реквизиты и ставят подписи. После подписания соглашения Контрагентами сделка считается заключенной.

Заключение договора мены земельного участка

Как и любое другое недвижимое имущество, земельный участок может выступать предметом мены. Главной особенностью договора мены является отчуждение земельного участка в собственность другой стороны, сопровождающееся одновременным приобретением в собственность иного участка.

Понятие договоры мены земельного участка

Договор мены подразумевает переход земельного участка в собственность другой стороны в обмен на другой участок. Так как мена земли является возмездным правоотношением, к ней применяются общие правила сделок купли-продажи, с особенностями, обусловленными существом данной сделки.

В отличие от договора купли-продажи, стороны по сделке мены получают за передаваемое имущество не денежную сумму, определенную договором, а участок земли, схожий по свойствам, характеристикам и цене. При этом, обе стороны по договору мены одновременно являются продавцами и покупателями.

По общему правилу, обмениваемые участки должны иметь одинаковые свойства и стоимость. Однако на практике возникают ситуации, когда свойства и стоимость одного участка уступают обмениваемому. В этом случае стороны имеют право предусмотреть соразмерную оплату разницы в стоимости участков, размер которой определяется условиями договора.

Отличие мены от договора дарения заключается в возмездном характере сделки. Дарение подразумевает односторонний акт по передаче участка в дар, без права требования какого-либо возмещения. В случае заключения договора мены обе стороны получают справедливое возмещение передаваемого участка – в виде аналогичного имущества или частичной компенсации разницы в стоимости.

В отношении заключения мены участков земли в Российской Федерации предусмотрены следующие формы сделки:

• Простая письменная форма. Данное требование сформулировано в статье 550 Гражданского кодекса РФ и применимо к большинству случаев мены и отчуждения земельных участков. От сторон договора, заключаемого в простой письменной форме, требуется заверить его своими подписями и передать на государственную регистрацию в органы Росреестра;
• Нотариальная форма. Закон не предусматривает обязательного удостоверения договора мены участка земли, однако в ряде случаев такое требование прямо предусмотрено нормативным актом. Нотариальное удостоверение требуется:

а) для сделок в отношении участка, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным;

б) при обмене долей в праве общей долевой собственности на участок земли (в том числе, если все участники распоряжаются своими долями в одной сделке).

Вне зависимости от формы совершения сделки мены участка земли, договор подлежит государственной регистрации.

Последствия несоблюдения формы заключения договора мены земельного участка предусмотрены статьей 550 ГК РФ – несоблюдение формы договора влечет его недействительность.

Условия договора мены

Основными существенными условиями договора мены, которые должны быть согласованы сторонами, являются:

• Определение предмета договора – передаваемых участков для обеих сторон;
• Определение количественных характеристик передаваемого имущества;
• Определение равноценности свойств и стоимости передаваемых участков, либо указание соразмерной компенсации для установления такой равноценности.

Согласование существенных условий сделки происходит на стадии подготовки договора и основывается на правоустанавливающих документах на участки земли (кадастровый паспорта, отчеты о кадастровой и рыночной стоимости и т.д.).

Порядок заключения договора мены, государственная регистрация договора мены

После определения существенных условий договора мены, стороны оформляют с письменной форме договор, который подлежит государственной регистрации.

Для реализации полномочий собственника право собственности на участок должно быть зарегистрировано в установленном порядке.

ФЗ-122 устанавливает, что под регистрацией прав понимается совершение уполномоченными органами определенного юридического акта (действия), влекущего за собой юридические последствия. На практике такое определение означает, что право собственности на любое недвижимое имущество, в том числе и земельный участок, возникает с момента регистрации права на него.

Комплект документов заявители представляют в территориальный орган Росреестра по месту нахождения земельных участков, права собственности на которые подлежат регистрации. Регистрацией договора мены и перехода права собственности занимаются указанные органы Росреестра.

Процесс совершения регистрационных действий в отношении договора мены и прав собственности на участки состоит из нескольких этапов:

– прием от субъектов необходимых документов для проведения регистрационных действий;

– юридическая экспертиза комплекта документов, проверка их законности;

– внесение сведений в ЕГРП в виде соответствующих записей;

– выдача субъектам документов, удостоверяющих факт проведения регистрации.

Процедура регистрации права считается завершенной с момента внесения сведений (записи) в единый реестр прав и выдачи документов заявителям.

Налогообложение участков после перехода права собственности по договору мены

Так как по условиям договора мены каждая сторона не только отчуждает имущество, но и приобретает в собственность схожий по свойствам и цене участок, основание для налогообложения возникают для каждого из субъектов сделки.

Общее правило о равноценности обмениваемых земельных участков не означает, что обе стороны будут уплачивать за вновь приобретенные участки одинаковую сумму налога. Размер налогового платежа рассчитывается налоговым органом исходя из кадастровой стоимости земли, которая может различаться даже в отношении однотипных участков. В этом случае у сторон есть право оспорить кадастровую оценку земли в судебном порядке и попытаться применить для расчета налога рыночную цену земли.

Основания для применения льготного налогообложения после заключения договора мены (в том числе и полного освобождения от уплаты) не отличаются от общих правил, установленных налоговым кодексом в отношении определенных категорий налогоплательщиков (статьи 387, 391, 395 Налогового кодекса РФ). Важным основанием для возникновения права на освобождение от уплаты налога является факт использование приобретенного участка земли по целевому назначению.

Автор статьи

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация – разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Что представляет собой договор мены земельного участка, как его написать и зарегистрировать?

Договор мены – это обоюдная гражданская сделка, задача которой осуществить переход прав собственности на имущественные объекты. Обмен производится по бартеру – товар на товар.

Но в случае с земельным участком как главным объектом сделки, возникает масса спорных ситуаций, которые получится решить лишь ссылаясь на законодательство РФ.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-29-87 . Это быстро и бесплатно !

Понятие

Договор мены земельного участка – документ, фиксирующий права и желание двух сторон произвести взаимообмен наделами. Опираясь на пункт № 3, статьи №3 Земельного Кодекса РФ, такой договор мены регулируется Гражданским Законодательством.

Это подразумевает, что договор на обмен участок будет составляться, опираясь:

• на правила из статей № 454 – № 491, а также № 549 – № 557 Гражданского Кодекса РФ;
• на статью № 37 Земельного Кодекса Российской Федерации «Особенности купли-продажи земельных участков».

Подводные камни

При заключении договора мены недвижимого имущества каждая сторона должна обратить внимание на следующую информацию:

Должны быть внесены сведения про:

• размер участка и его местоположение;
• перечень угодий, цель эксплуатации;
• стоимость.

• расположение участка;
• кадастровый номер;
• категория земли и разрешение на его эксплуатацию.

Порядок оформления

При оформлении соглашения мены на земельный надел отношения между участниками сделки регулируются Земельным и Гражданским Кодексом.

Внимание! Субъектами таких отношений могут выступать исключительно те лица, на которых оформлено право собственности.

Алгоритм оформления соглашения об обмене земли можно разделить на несколько этапов: сбор документов и составление договора мены на земельный участок.

Договор должен быть составлен:

• в соответствии со статьей № 550 Гражданского Кодекса РФ;
• структура написания регламентирована Письмом Роскомзема от 19.10.94 года, № 2-16/1629;
• после проведения оценки участка и предоставления акта о назначенной кадастровой стоимости.

Список всех необходимых документов

Список требуемых документов для совершения обмена земельного участка:

1. копии личных документов: паспорта, ИНН участников сделки;
2. документы на земельный участок;
3. справки, подтверждающие отсутствие обременений или ограничений на землю;
4. акт установления нормативной цены, обмениваемых участков, выданные уполномоченными органами по землеустройству;
5. сводные ведомости оценки строений, расположенных на обмениваемом участке земли;
6. кадастровые паспорта;
7. договор мены.

Содержание соглашения

В него должны быть внесено следующее:

• название и дата заключения договора прописью;
• место заключения документа;
• личные данные двух сторон: Ф.И.О. участника сделки полностью, дата рождения, паспортные данные и каким органом выдан документ, место регистрации и фактический адрес проживания;
• предмет соглашения;
• обременения обмениваемых участков;
• ограничения в использовании обмениваемых участков;
• права и обязанности сторон;
• ответственность участников;
• заключительные положения;
• адреса, банковские реквизиты участков договорных отношений;
• визирование документа подписями; приложения к соглашению;
• квитанции, подтверждающие оплату государственной пошлины за регистрацию соглашения мены и за выдачу свидетельства, удостоверяющее право на собственность.

Важными пунктами, на которые участники сделки должны обратить внимание являются:

Пункт об ограничениях или обременениях участков, которые выбраны для обмены;

• если на участок наложено ограничение публичным сервитутом, то владелец должен предоставить нормативно правовой акт, который фиксирует причину и срок ограничения;
• если на участок наложено ограничение частным сервитутом, то владелец должен предоставить соглашение смежных земельных собственников и решение суда.

• Скачать бланк договора мены земельного участка на земельный участок
• Скачать образец договора мены земельного участка на земельный участок

Обязательная оценка земли

Если владелец земельного ресурса принял решение произвести обмену участка на новую землю, то он обязан провести оценку земельного ресурса находящейся в его собственности, согласно статьи № 66 «Оценка земли» по Земельному Кодексу Российской Федерации.

Кадастровая оценка поможет определить:

1. рыночную стоимость обмениваемого участка в соответствии со статьей № 8 Федерального Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;
2. стоимость земельных участков путем проведения государственной кадастровой оценки.

Оценка земельной собственности может быть проведена тремя способами:

• путем самостоятельного исследования спроса и предложений на продаваемый участок;
• опираясь на данные о кадастровой стоимости участка;
• используя услуги независимого оценщика.

Процедура оценки земли при заключении договора включает следующие этапы:

1. решение владельца земельной собственности провести оценку его имущества;
2. выбрать независимого оценщика и заключить с ним договор о сотрудничестве;
3. проведение независимой оценки земляного участка оценщиком, с целью определения рыночной стоимости субъекта обмены;
4. составление итогового отчета о проделанной работе;
5. подписание акты выполненных работ по оценке участка;
6. сдача результата владельцу участка.

Нужно ли обращаться к специалисту?

Составить документ для осуществления обмена земли на землю можно двумя способами: самостоятельно и путем использования услуг специалиста.

• личные документы;
• документы, подтверждающие право владения на обмениваемую землю;
• акт независимого оценщика.

Главная задача при самостоятельном составлении договора мены:

• собрать необходимый пакет документов на землю и дом (справка из БТИ, ЕИРЦ, разрешение попечительского совета, если прописан несовершеннолетний ребенок, выписка из домовой книги);
• обсудить детально каждый пункт и подпункт со вторым участником сделки.

• паспорт;
• документы, подтверждающие право владения обмениваемой землей.

• оформит участки;
• займется сбором необходимых документов для регистрации;
• без присутствия заключит договор;
• без присутствия клиента зарегистрирует новую собственность на его имя.

• экономия средств от дополнительных затрат;
• личный контроль сбора необходимых документов.

• минимальный риск оказаться в невыгодном положении, совершая сделку по взаимообмену земли на землю;
• сохранение личного времени;
• контроль проведение сделки со стороны юридического лица;
• решение спорных вопросов квалифицированным сотрудником.

• трата личного времени;
• риск быть обманутым при составлении сделки.

• дополнительные финансовые затраты;
• длительные поиски добросовестного специалиста.

Какие еще могут быть объекты обмена?

Если на участке земли присутствует дом, то при составлении договора участники сделки обязаны:

1. обговорить, как быть с прописанными лицами на данном участке;
2. указать полную и детальную информацию о здании.

Поскольку, если в доме зарегистрированы несовершеннолетние граждане РФ, то необходимо проследить, чтобы их интересы не были ущемлены и были получены все разрешения и согласия от органов опеки. В такой ситуации объект недвижимости будет передаваться по передаточному акту, который прикрепляется к соглашению мены земли на землю.

Квартира

Если объектом договора выступает участок и квартира, то в соглашении обмена должна быть указана следующая информация:

1. точный адрес места нахождения квартиры;
2. её общая стоимость;
3. список лиц, которые будут владеть правом пользования квартиры после совершения сделки.

• Скачать бланк договора меня земельного участка на квартиру с доплатой
• Скачать образец договора меня земельного участка на квартиру с доплатой

Если собственниками выступают сразу несколько владельцев, тогда факт передачи квартиры необходимо согласовывать со всеми собственниками.

Внимание! Если одна из долей принадлежит несовершеннолетнему ребенку, перед подписанием соглашения на обмен землями к документам необходимо будет приложить разрешение органов попечительства.

Движимое имущество

Для осуществления мены земли на землю на движимое имущество, необходимо договор предоставить в органы Государственной автоинспекции, там автомобиль будет проверен:

1. на присутствие авто в розыске;
2. на ограничение (арест);
3. на техническое состояние.

После вышеуказанных процедур новоиспеченный владелец в день подачи договора на руки получает свидетельство на движимое имущество.

О том, как произвести обмен земельного участка и другой недвижимости на автомобиль, читайте тут.

Особенности написания при наличии доплаты

Итак, если по договору бартера земли на землю участки не равноценны в стоимости, то участник сделки, чей участок земли ниже в цене, приобретает дополнительную обязанность – доплатить владельцу, чей участок выше в цене, разницу в стоимости. Оплата разницы должна производиться до или сразу после передачи владельцу участка земли с более низкой стоимостью.

Об этом должно быть сказано дополнительно в договоре.

Процедура регистрации

Чтобы официально зарегистрировать соглашение мены земли на землю, участникам сделки необходимо обратиться в службу Росреестра или МФЦ. При регистрации документа двум сторонам необходимо предоставить:

• заявление о проведении регистрационной процедуры;
• внутренние паспорта граждан РФ, либо документы на юридических лиц;
• нотариальная доверенность на представителя, если сторона лично не может представлять собственные интересы;
• документ обмена недвижимости и передаточные акты;
• правоустанавливающие документы на право собственности;
• справка из ЕГРН;
• кадастровые документы;
• квитанция об уплате государственной пошлины.

Регистрация соглашения мены на долю участка возможна только после нотариального удостоверения. Для этого владельцу необходимо:

1. получить межевой план, на часть участка, обратившись к кадастровому инженеру;
2. отправить другим собственникам участка информационное уведомление о заключении договора мены с предложением продать часть на преимущественном праве.

Важно! Если в течение месяца на уведомление не было получено положительного ответа, а был прислан отказ, то договор направляется в нотариальную контору, с целью удостоверения.

Только после получения удостоверительной отметки от нотариуса, последующие регистрационные действия в Росреестре, касающейся договора мены будут проходить по общим правилам.

Сроки и стоимость

Оплата государственной пошлины за регистрацию договора обмена земли на землю в 2017 году для граждан Российской Федерации составляла 2000 рублей, для физических предприятий – 22 000 рублей.

Срок оформления таких договорных отношений составляет от 7 до 12 дней в случае, если участники сделки обращались за регистрацией в Многофункциональный центр, то регистрация мены займет еще на два дня дольше.

, в том числе между городами и регионами; ; ; ; с доплатой и без.

Итак, договор мены земли на землю — это документ, позволяющий двум сторонам произвести обмен участками. Вступить в подобные правоотношения способны только собственники земельного ресурса. В целях безопасности и сохранности средств, нужно проверить получаемый объект на наличие задолженности и ограничений на эксплуатацию.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

8 (800) 350-29-87 (Москва)
8 (800) 350-29-87 (Санкт-Петербург)

Нюансы оформления договоров мены земельных участков

История возникновения договора мены уходит своими корням глубоко в процесс становления и развития гражданско-правовых отношений внутри общества. Согласно его условиям, один участник обязуется осуществить передачу своих прав собственности на какой-либо товар другому в обмен на предоставление точно таких же прав на нужный ему товар. Предметом подобной сделки чаще всего выступают объекты недвижимого имущества, являясь наиболее значимыми аспектами в жизни любого человека. Итак, рассмотрим подробно договор мены.

Договор мены: общие понятия

Так как мена – это своего рода сделка, результатом которой становится взаимовыгодный обмен двух сторон какими-либо объектами. Исходя из этого, оба участника являются в одно и то же время продавцами и покупателями. Объектами могут быть: участки земли как равные, так и неравные по площади, допускается обмен надела на средство передвижения (например, автомобиль). Также можно поменять участок на другой. Например, с выстроенным на нем домом, дачей и прочими видами строений, в том числе муниципального и сельскохозяйственного назначения.

Примечательно, что право осуществлять бартер в Российской Федерации закрепил Президент своим Указом еще в 1993 году. Юридические основы такого соглашения отражены в Гражданском и Земельном кодексах.

Ввиду того что бартер имеет множество схожих характерных черт с соглашением купли-продажи, также он регулируется многими статьями ГК, которые регламентируют и отчуждение имущества. Если же возникают расхождения относительно сути эти двух процедур, необходимо обращаться к ЗК РФ. Кроме этого, существуют определённые тонкости в схожести бартера с рентой и дарением.

Особенности договора мены земельного участка

Прежде всего, необходимо учитывать, что сами участки, которые и выступают предметом сделки, являются равноценными. Из чего явно следует, что возможность споров о стоимости этих объектов отсутствует.

Если же бартер предстоит заключить относительно двух наделов, цена одного из которых явно ниже, то в обязанность стороны, которой принадлежит такой надел, входит доплата соответствующей разницы в стоимости. Данная доплата может быть произведена до того, как земля будет передана контрагенту надела с более низкой ценой, или же сразу после этого. Кроме того, допускаются и иные виды компенсации такой ценовой разницы.

Форма компенсации, а также прочие условия ее осуществления должны обязательно быть прописаны в тексте соглашения.

Следует обратить внимание на тот факт, что обмен одного надела на другой необязательно должен носить одновременный характер. В соглашении допустимо указывать разные даты, когда будет осуществлена непосредственная передача прав собственности. Согласно установленному порядку исполнения обязательств, сначала один участник передает контрагенту свои права, а уже затем соответственно и другой.

Если в документе сроки по передаче земли не совпадают, следует обращаться к статье 328 ГК РФ, где на законодательном уровне отражен порядок встречного выполнения обязательств. Здесь же урегулированы и ситуации, когда один контрагент не выполняет своих обязательств, что дает право второй стороне остановить исполнение своих обязательств либо же вообще расторгнуть сделку и истребовать возмещение убытков виновной стороной. Сам аспект передачи прав собственности на меняемые земельные наделы прописан в статье 570 ГК РФ. Согласно этой статье, приобретённые таким способом (обменом) участки земли переходят во владение другой стороне после взаимного исполнения своих обязательств, прописанных в документе, обеими сторонами.

Важные особенности бартера относительно изъятия земли, приобретенной посредством обмена, прописаны в статье 571 ГК РФ. Согласно правилам купли-продажи, установленным законодательством РФ, продаваемый объект должен быть свободен от обременения третьими лицами. Эти же правила распространяются и на бартер. Однако возможно исключение: вторая сторона осведомлена о существующих обременениях и в добровольном порядке соглашается принимать такой объект. В противном случае для недобросовестного участника сделки наступают определенные последствия: он будет вынужден не только возместить убытки контрагенту, но и вернуть полученный земельный надел.

Правовое регулирование вопроса

Как уже было изложено выше, право заключения обменных сделок закреплено 2-м пунктом Указа Президента РФ № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» 1993 года. В этом Указе зафиксировано, что граждане РФ, так же как и юридические лица или организации, являясь собственниками каких либо наделов, могут их обменивать на другие полностью либо частично. Кроме того, этот вопрос регулируется ГК РФ и ЗК РФ.

На такие сделки распространяются основные законодательные нормативные требования купли-продажи земли, при условии, что они не идут вразрез со статьей 31 ГК РФ, которая и регулирует все этапы бартера.

В статье 37 ЗК РФ можно найти особенности заключения сделок купли-продажи земельных наделов и случаи их недействительности. Эти же особенности можно спроецировать и на бартер – это возможно в том случае, когда участники договора мены признаются продавцами и покупателями одновременно.

Если же отсутствуют сведения о конкретной цене участков или возникают спорные моменты по оплате расходов, связанных с заключением сделки, следует обращаться к статье 568 ГК РФ, где и прописано, что оплата расходов возлагается на ту сторону, в обязанности которой вменен этот аспект согласно договору мены.

Оформление договора мены

Статья 550 ГК РФ обязывает заключать бартер в письменном виде с подписью обеих сторон. Образец такого соглашения доступен в Письме Роскомзема от 19.10.1994 г. № 2-16/1629. Документ подлежит обязательной государственной регистрации прав новых собственников в отделах Росреестра, где расположен такой надел.

В таком соглашении должны быть указаны все индивидуальные признаки наделов, подлежащих обмену:

• кадастровый номер;
• площадь;
• целевое назначение общей земли, на территории которой расположены участки, подлежащие обмену;
• эксплуатационная цель такого участка;
• все объекты, которые находятся на обмениваемых наделах;
• графический план/чертеж;
• акты оценки кадастровой стоимости наделов;
• сводная ведомость оценки стоимости недвижимого (жилого/нежилого) имущества

Важно, что в ходе оформления участники должны оповестить друг друга:

• обо всех земельных спорах и конфликтах, в которых задействованы наделы;
• о факте установленных сервитутов (узнайте, что такое сервитут земельного участка);
• об аренде надела третьим лицом;
• о факте передачи надела в залог.

Документы, необходимые для оформления договора мены земельного участка

На сегодняшний день существует множество юридических контор, готовых предоставить услуги по составлению таких документов, однако, это не бесплатно. Такое соглашение можно составить, самостоятельно воспользовавшись типовым шаблоном и подготовив заранее следующие справки и свидетельства:

• справки из органов БТИ;
• план дома (поэтажно);
• экспликация;
• справка об оценочной стоимости строительных объектов;
• выписка из домовой книги;
• справки об отсутствии заложенности за коммунальные услуги жилого объекта, расположенного на данном участке.

Важно! Срок действия таких справок и свидетельств – всего один месяц со дня их получения. После того как документ и справки/свидетельства пройдут процедуру регистрации, через месяц будет выдано свидетельство собственности новому владельцу (выписка из ЕГРН).

Судебная практика

Нельзя исключать из виду тот факт, что даже если всё будет сделано идеально, и все документы в порядке, существует риск, что одна из сторон сделки будет чем-то недовольна. Соответственно если спор не удается решить мирным путем, стороны обращаются в суд. Рассмотрим самый частый вопрос и соответственно позицию суда.

Нередко встречаются такие случаи, когда арендуемое недвижимое имущество передается от арендодателя сторонней организации в процессе заключения договора мены, но арендатор об этом не был уведомлен. Новый «собственник» выставляет требование к арендатору о прекращении действия договора аренды (читайте о расторжении договора аренды ЗУ). Соответственно возникает вопрос: имеет ли новый арендодатель на это право?

Позиция суда. Самое важное в этом моменте то, что право собственности на обменное имущество возникает только после прохождения процедуры регистрации в ЕГРН. В первую очередь, суд руководствуется положением статьи 570 ГК РФ, которая четко регламентирует, что право собственности у сторон возникает одновременно с регистрацией ими права на обменную недвижимость. Также суд придерживается ст. 223 ГК РФ, которая является специальной по отношению к статье, указанной ранее, в ней говорится о том, что право собственности у приобретателя имущества, подлежащего государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Следовательно, пока такая регистрация не будет пройдена, требования от нового приобретателя недвижимого имущества являются неправомерными.

Важно! Если владелец недвижимое имущество сдал в аренду, но решил его обменять, в первую очередь не стоит забывать об установленных условиях уведомления о каких-либо изменениях в отношении смены реквизитов или собственника, это убережёт от нежелательных последствий.

Договор мены земельных участков: налоги, стороны, регистрация. Заключение договора

Под договором мены земельных участков имеется в виду переход участка земли в собственность одной стороны в обмен на иной участок. Поскольку мена представляет собой правоотношение на возмездной основе, то по отношению к ней используются общие правила, регулирующие сделки купли-продажи, с той спецификой, которая обусловлена самой сущностью данного типа сделок.

Специфика договора мены

Главное отличие от договора купли-продажи заключается в том, что за передаваемое имущество стороны получают не установленную в договоре денежную сумму, а земельный участок, который имеет похожие характеристики, свойства и цену. Обе стороны при этом одновременно выступают как продавцами, так и покупателями.

Поэтому участки, которыми они обмениваются, должны быть примерно одинаковыми. Но на деле часто происходит так, что один участок по каким-либо свойствам уступает другому. В подобном случае у сторон есть право установить требуемую оплату разницы в стоимости, сумма которой прописывается в условиях соглашения мены.

От договора дарения мена отличается тем, что характер сделки является возмездным, а не осуществляющимся в одностороннем порядке как передача земли в дар. Если заключается договор мены земельных участков, каждая сторона получает или аналогичное имущество, или же частичную компенсацию, если один участок уступает другому.

Формы сделок

По отношению к мене участков в РФ приняты такие формы сделки, как:

• простая форма в письменном виде, когда стороны договора должны только заверить его подписями и передать далее в органы Росреестра на государственную регистрацию;
• нотариальная форма, при которой заверение данного договора не предусмотрено обязательно, но во многих случаях всё же предписывается нормативным актом.

Когда требуется нотариальное удостоверение?

Нотариальное удостоверение необходимо в следующих случаях:

1. Для сделок, относящихся к участку, принадлежащему несовершеннолетнему лицу или гражданину, который признан ограниченно дееспособным.
2. В случае обмена при наличии общей долевой собственности на земляной участок (включая те случаи, когда все стороны распоряжаются принадлежащими им долями в одной сделке).

Неважно посредством какой формы совершается сделка, договор мены (образец будет представлен ниже) обязательно должен быть зарегистрирован государственными органами. Если данное требование не соблюдается, то документ признаётся недействительным.

Нормы регулирования

При заключении договора обмена земляными участками обе стороны должны помнить о нормах регулирования с точки зрения права, которые отличают соглашение данного типа от договора купли-продажи таких же участков. Например, при отсутствии в соглашении точных условий о цене обмениваемой земли или данных о распределении расходов обеих сторон нужно помнить о лежащем в основе данного договора предположении об обмене равноценных участков.

Если же для исполнения договора мены земельных участков требуются расходы по передаче участков другой стороне или иным действиям, которые направлены на выполнение соглашения, то они должны осуществляться той стороной, которая должна делать это в соответствии с прописанными обязательствами.

Порядок компенсации при неравноценном обмене

Первоначально в соглашении предполагается равноценность земельных участков. Именно поэтому возможные в будущем споры участников о стоимости переданного имущества весьма ограничены. Если в качестве предмета договора выступает обмен неравноценными участками, та сторона, которая передаёт участок, имеющий более низкую цену, получает ещё одну обязанность по выплате разницы в их стоимости.

Подобная оплата должна осуществляться до или же сразу после того, как контрагенту был передан участок, имеющий более низкую стоимость. При этом в соглашении мены может быть установлен и иной порядок компенсации имеющейся разницы в ценах. Поэтому вполне закономерно, что все необходимые требования и форма выплачиваемой компенсации должны обязательно отражаться в самом тексте при заключении договора.

Неодновременный обмен

Обмен земляных участков необязательно должен осуществляться одновременно. Встречаются и такие случаи, когда в соглашении устанавливаются различные даты передачи обмениваемых участков. Сначала свои обязательства выполняет один участник договора, а потом – другой. Если согласно заверенному соглашению мены сроки передачи друг другу не совпадают, то необходимо применение установленных законом правил о встречном выполнении своих обязательств, которые закреплены в статье 328 ГК РФ.

Из её содержания следует, что в случае невыполнения контрагентом должного договорного обязательства, иной контрагент имеет право немедленно приостановить выполнение в дальнейшем собственных обязательств, которые прописаны в соглашении (образец договора мены также можно увидеть в этой статье), или в принципе отказаться от его соблюдения. Он также может потребовать от другой стороны возмещения потерь из-за допущенных ею нарушений.

Момент, когда право собственности на подлежащие обмену участки земли непосредственно переходит его участнику, определяется в статье 570 ГК РФ. В ней говорится о том, что на приобретённые посредством обмена земляные участки право собственности переходит одновременно каждой из сторон, если перед этим были выполнены все установленные договором обязательства.

Кроме того, необходимо отметить и специфику соглашения мены, которая касается несения ответственности за изъятие имущества, то есть участка, полученного по договору обмена. В случае купли-продажи продавец принимает на себя обязательство передачи покупателю такого товара, который свободен от предъявления прав на него со стороны третьих лиц. Есть только одно исключения из установленных законом требований, когда покупатель сам согласен принять товар, который обременён правами третьих лиц. Подобное положение законодательства в гражданской сфере применяется и к договору мены. В случае невыполнения данной обязанности одной из сторон, виновник не только компенсирует контрагенту понесённые им убытки, но и возвращает добросовестному участнику полученный посредством обмена участок земли. На каких условиях происходит заключение договора?

Условия договора

Главными условиями соглашения мены, которые должны согласоваться обеими сторонами, являются:

• установление предмета договора, то есть участков, передающихся обеими сторонами;
• выявление количественных характеристик договорного имущества;
• определение равнозначности стоимости и свойств участков или же указание соответствующей компенсации для достижения равноценности.

Существенные условия сделки согласуются непосредственно на подготовительном этапе и имеют в своей основе различные правоустанавливающие документы на земельные участки (например, кадастровые паспорта, отчёты о рыночной стоимости и т. д.).

Как правильно оформить договор мены земельного участка на квартиру? Об этом далее.

Как оформляется договор?

В соответствии со статьёй 550 ГК РФ соглашение о продаже недвижимости должно быть оформлено письменно. Договор обмена земельных участков также подлежит исключительно письменному заключению. Если законодательные требования к форме не соблюдаются, то соглашение автоматически считается недействительным. Договор подобного рода обязывает провести государственную регистрацию новых владельцев и их прав в том отделении Росреестра, которое располагается на месте обмениваемых участков земли.

Признаки, персонализирующие объекты обмена

В договоре обязательно должны быть описаны признаки, персонализирующие участки, подлежащие обмену:

• площадь отчуждаемых земельных участков;
• их кадастровые номера;
• цель, с которой они эксплуатируются;
• объекты недвижимости с указанием их принадлежности, которые размещены на данных участках.

Регистрация договора мены земельного участка – дело ответственное.

Также к соглашению об обмене должны быть приложены чертежи участков, которые являются предметом договора. Сторонам нужно произвести оценку соответствующих участков по кадастровой стоимости. Кроме того, необходимо оценить разного рода сооружения и объекты недвижимости, которые располагаются на данной земле. Оформление оценки происходит с помощью актов, определяющих кадастровую стоимость, и сводных ведомостей оценки сооружений. Данные документы прилагаются к договору мены.

При его оформлении стороны должны предоставить своим контрагентам следующую информацию:

• о наличии или отсутствии земельных конфликтов и споров по поводу участков, подлежащих обмену, а также об их правовом характере;
• о наличии имеющихся сервитутов;
• о том, передаётся ли участок, подлежащий обмену, третьему лицу в аренду;
• о передаче данной земли в залог.

Границы территории, на которую имеют права третьи лица, и содержание этих прав должны быть указаны на графическом плане соответствующих участков. В соглашении указываются ограничения собственнических прав, которые связаны с установленными на данной земле технологическими, санитарными, защитными и другими зонами, а также с отнесением земель участка или его части к тем, которые имеют природоохранное, рекреационное или культурно-историческое назначение.

Согласно федеральному законодательству, регистрацией считается совершение определённого юридического действия органами, имеющими соответствующие полномочия. Таким образом, право собственности на земельный участок возникает одновременно с регистрацией прав той или иной стороны по отношению к нему. Процедура оформления и регистрации договора мены земельного участка по земельному праву является завершённой в тот момент, когда сведения вносятся в единый правовой реестр, а документы выданы заявителям.

Специфика налогообложения земли после заключения договора

Поскольку в соответствии с договорными требованиями каждая из сторон не только отчуждает земельный участок, но и получает в собственность идентичное по цене и характеристикам имущество, для любого субъекта соглашения возникают основания для их налогообложения.

Несмотря на то, что существует правило о равнозначности земель, подлежащих обмену, не стоит думать о том, что обе стороны будут выплачивать за приобретённые ими участки равные налоги. Размер конкретного платежа будет высчитан соответствующим налоговым органом на основании кадастровой стоимости, которая может иметь отличия даже у участков одного типа. В такой ситуации стороны имеют право оспорить оценку земли в суде и предпринять попытку рассчитать налог по её рыночной цене.

Использование земли по целевому назначению выступает значимым основанием для появления права на освобождение от налоговых выплат.

Обмен земли на другие объекты

Можно осуществить договор мены автомобиля на земельный участок. В данном случае стороны сами определяются с равноценностью сделки. Если какой-то один из объектов обмена окажется дешевле, то будет проведена доплата. Понятно, что у владельца утрачивается право собственности на автомобиль и приобретается собственность на землю.

Также часто заключается договор мены земельного участка на жилой дом или квартиру.

Договор мены земельных участков: правила заключения

Суть обмена вещами между лицами очевидна и определяется самим действием сторон такого соглашения. Не исключение и договор мены земельных участков. Он предполагает передачу надела в собственность другому лицу взамен на получение другого надела либо какого-либо имущества. Законодатель не запрещает подобные отношения, так как собственник земли вправе распоряжаться принадлежащим участком по собственной воле, если это не нарушает существующих правовых норм, а также прав и интересов иных лиц.

Понятие и особенности мены земельных участков

Собственник, в соответствии с действующим законодательством, имеет право распоряжаться своим имуществом. Это касается и земельных наделов, которые также могут быть проданы, подарены, сданы в аренду. Не исключается и оформление соглашения об обмене.

Такой документ имеет свои особенности. В первую очередь это касается того, что сделка относится к возмездным, но при этом исключается денежное обязательство, так как каждая сторона получает по обоюдной договорённости равнозначный для неё участок.

По сути, обмен похож на стандартную куплю-продажу, но со следующими особенностями:

• ни одна из сторон не получает обязательство по оплате товара;
• каждая сторона имеет двойственную природу, то есть выступает и в качестве продавца, и в качестве покупателя.

Стороной может выступать как простое физ. лицо, так и организация. При этом не запрещается обмен между лицами, принадлежащими к разным правовым группам (гражданами и организациями).

Правовое регулирование

Мена земельных участков регулируется несколькими правовыми актами. В первую очередь, нужно обратить внимание на следующие нормы, которые помогут разобраться в вопросе и правильно оформить правоотношения:

• Гражданский кодекс РФ . Так, мене посвящена глава 31 данного правового акта;
• Земельный кодекс РФ . Этот НПА устанавливает особенности, присущие обмену именно земельных наделов, тогда как ГК регулирует общие моменты. Так, например, в статье 39.21 речь идёт о случаях обмена земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности, а в статье 39.22 – об условиях самой сделки.

Также стоит обратить внимание на материалы судебной практики, которые помогут разъяснить спорные вопросы. Так, ИП Президиума ВАС РФ № 69 от 24 сентября 2002 года «Обзор практики разрешения споров, связанных с договором мены» содержит попытки разъяснения некоторых противоречивых моментов, связанных с меной.

Ссылка на документ:

Когда допускается заключение договора мены земельных участков

Изначально предполагается, что участки, которые стороны хотят обменять, являются равнозначными. Поэтому возникает вопрос, можно ли обменять наделы, которые изначально имеют существенные различия в цене и нужно ли вовсе проводить оценку если речь идёт о равнозначности для сторон?

Участки, которые стороны оценивают не одинаково, могут быть обменены с доплатой. В таком случае одна из сторон получает обязанность по выплате оговоренной денежной суммы. Оценка при этом может проводиться как с привлечением специалиста, так и на основании воли сторон.

Компенсация за разницу в стоимости может реализовываться и иначе. Например, одна сторона договора передаёт два участка, а другая один, размером больше или имеющий большую стоимость по каким-то причинам.

Обмен участков, которые находятся в муниципальной или государственной собственности, возможен не всегда. Так, например, это возможно, если заключается договор мены строений, которые являются собственностью сторон и оформлены должным образом. В такой ситуации земля будет следовать судьбе строения.

Закон, а именно статья 39.21 ЗК РФ, допускает также обмен земли, находящейся в муниципальной и государственной собственности, на землю частного фонда в следующих ситуациях:

1. муниципальный надел меняется на частную собственность, которая изымается для государственных нужд;
2. муниципальный надел меняется на частный, если он необходим для размещения социально важного объекта в соответствии с утверждённым планом развития территории.

В таких случаях участки должны быть равнозначны. Проведение оценки носит обязательный характер.

Порядок оформления договора мены

Стороны, которые решили обменять принадлежащие им участки, заключают договор в письменной форме. Нотариальное заверение не будет обязательным, но не запрещается.

Так, статья 550 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что сделки по реализации недвижимости оформляются в письменной форме. Этого будет недостаточно, так как в соответствии с Федеральным законом № 218-ФЗ от 13 июля 2015 года «О государственной регистрации недвижимости» участки должны быть поставлены на учёт, что производится после регистрации в Росреестре.

Сделка является полностью добровольной, то есть никто не может принудить собственника к мене участка на другой или на иной тип собственности.

В целом, процедура заключения производится в следующем порядке:

1. стороны договариваются о сделке и оговаривают её условия;
2. составляется письменный документ в трёх экземплярах (если объект принадлежит сразу нескольким лицам, то и количество экземпляров увеличивается);
3. договор регистрируется в Росреестре.

Фактическая передача участка может осуществляться как до заключения соглашения, так и после. Данное условие должно быть прописано в тексте сделки. При этом необходимо либо составить отдельный передаточный акт, либо указать такое условие в тексте. Закон не запрещает, чтобы передача осуществлялась в разное время.

Требования к договору

Текст сделки должен соответствовать требованиям законодательства. Так, в нём в обязательном порядке должны быть указаны следующие сведения:

• наименование документа и дата;
• реквизиты сторон;
• реквизиты участков, которые передаются каждой стороне;
• указание на равнозначность участков или указание их стоимости и размер доплаты (или иной компенсации) от одной стороне другой;
• прочие условия, например, дата фактической передачи, состояние участков, их особенности;
• наличие каких-либо ограничений, например, сервитута;
• условия расторжения договора, подсудность в случае возникновения спора и прочие дополнительные условия.

В конце обязательно проставляются подписи сторон.

Образец договора мены земельных участков:

Нотариальное заверение договора не носит обязательный характер. Однако, с учетом сложившейся судебной практики, которая касается оформления сделок и споров из-за допущенных ошибок при самостоятельном формировании текста соглашения, возникающих по причине низкой правовой грамотности сторон, обращение к нотариусу не будет лишним.

Необходимые документы

В отличие от нотариального оформления, проведение гос. регистрации права, полученного по договору мены – обязательно. Для этого потребуются:

• текст договора по количеству участников сделки, включая регистрирующий орган;
• квитанция об оплате государственной пошлины в размере 2000 рублей или 350 рублей (если земля предназначена для ведения личного хозяйства, сельского хозяйства или строительства индивидуального жилого дома) – для физических лиц, 22000 рублей – для организаций;
• паспорта или иные документы, подтверждающие личность каждого участника сделки;
• выписка из ЕГРН об основных характеристиках и правах, содержащая сведения кадастрового паспорта объекта;
• межевой план участка, если ранее не проводилась процедура кадастрового учета;
• доверенность, если интересы одной из сторон представляет иное лицо.

Проведение межевания будет обязательной процедурой, если ранее участок не стоял на кадастровом учёте. В остальных случаях процедура не будет обязательной.

Документ, который подтверждает право собственности, потребуется только в случае, если участок не ставился на учёт ранее 2008 года, то есть до того, как государственная регистрация перешла в ведение Росреестра. Если сведения о наделе есть в базе ЕГРН, то Росреестр будет иметь все необходимые сведения в электронном виде.

Налоговые особенности при мене земельных наделов

Любой договор, цель которого – изменение права собственности, может иметь определённые налоговые последствия. Так, при мене нужно будет учесть не только цену, в которую участки были оценены сторонами, но и их кадастровую стоимость.

Если кадастровая стоимость одного надела будет превышать кадастровую стоимость другого, фактически у одного лица возникнет прибыль, на которую будет начислен налог.

Законодатель не запрещает воспользоваться правом на налоговый вычет при заключении договора мены. Это позволить уменьшить потенциальные расходы.

Так, статья 567 ГК РФ вводит положение, согласно которому к договору мены применяются те же требования, что и к договору купли-продажи. Каждая сторона фактически признается продавцом со всеми вытекающими последствиями.

При этом Налоговый кодекс, пп. 1 п. 1 ст. 220, устанавливает право при определении налоговой базы на имущественный налоговый вычет.

То есть в данном случае обязанность по оплате налога может возникнуть только у лица, которое получило объект большей стоимости без доплаты со своей стороны (в расчёт берётся кадастровая стоимость, так как по тексту сделки объекты признаются равнозначными по рыночной цене).

Не стоит забывать и о том, что если объект был в собственности более трёх лет и был приобретён до 1 января 2016 года или более 5 лет, если был приобретён позже, то после любой сделки налог не платится.

Подведем итоги

Договор мены — это особый тип сделки, цель которой заключается во взаимной передаче объектов, в данном случае земельных наделов. Сделка близка по природе к купле-продаже, однако, речь идёт об обмене на оговоренный объект, а не на денежную сумму. Отношения по обмену земельных участков имеют свои особенности, связанные с правовой природой участков. После завершения процедуры информация о новых собственниках вносится в базу ЕГРН.