3 способа снизить риски, покупая квартиру, полученную по наследству
Больше половины всех вторичных квартир на продажу собственники получили в наследство. При этом покупатели стараются не иметь дело с таким жильем, так как боятся неожиданных наследников, которые могут заявить о своих правах уже после продажи жилья. Насколько обоснованы такие опасения и как снизить риски при покупке наследственной квартиры, рассказывает адвокат Олег Сухов из «Юридического центра адвоката Олега Сухова».
Бытует мнение, что покупатель наследственной квартиры не в состоянии проверить и выявить всех потенциальных наследников, которые могут претендовать на имущество. Поэтому многие покупатели шарахаются от квартир, полученных по наследству, рассчитывая найти на рынке приватизированную либо приобретенную по договору купли-продажи недвижимость.
Впрочем, с каждым годом «чистых» вариантов становится все меньше. «Пока еще живы люди, приватизировавшие жилье в 90-х и «нулевых». Однако уже в обозримом будущем вряд ли возможно будет найти на рынке квартиру, в истории которой не было бы переходов прав по наследству», – констатирует адвокат Олег Сухов. Многие люди напуганы драматическими историями о том, как обделенные при дележе наследства родственники в буквальном смысле слова разрывают квартиры на части. Однако, по мнению Олега Сухова, при определенных условиях риски при покупке унаследованной квартиры существенно ниже, чем при покупке жилья, права на которое приобретено в результате коммерческих сделок.
Известны прецеденты, когда наследники неожиданно появлялись спустя несколько лет после совершения сделки и предъявляли права на недвижимость, оспаривая заключенные добросовестными приобретателями договоры. Однако в последнее время суды, руководствуясь рекомендациями вышестоящих инстанций, стали отказывать новоявленным наследникам в истребовании наследственного имущества от добросовестных приобретателей и признают только право на получение денежной компенсации, рассчитанной на день открытия наследства.
В зоне повышенного риска находится так называемое «свежее» наследство, то есть квартиры, унаследованные относительно недавно, за 2–3 года до того, как жилье было выставлено на продажу. Неудивительно, что сроки экспозиции таких объектов в 1,5–2 раза выше среднестатистических, а дисконт зачастую составляет 5–10%. Наиболее рискованны сделки с недвижимостью, которая была завещана одинокими стариками дальним родственникам, либо унаследована ими по закону.
Если проанализировать судебную статистику, то чаще всего оспариваются сделки с имуществом, унаследованным от мужчин: о правах заявляют внебрачные дети. Разумеется, на сто процентов гарантировать сделку с наследственным жильем невозможно. Однако ряд превентивных мер позволяют обойти наиболее острые «подводные камни».
1. Желательно приобретать квартиры, унаследованные не вчера, а 7–10 лет назад. В этом случае вероятность появления на горизонте никому не известных наследников сохраняется, однако сводится к минимуму.
2. Необходимо тщательно изучить документы и историю перехода прав на квартиру, круг наследников. Не будет лишним оформить от имени наследника-продавца нотариально заверенное заявление о том, что в случае возникновения судебных разбирательств продавец удовлетворит все финансовые и имущественные претензии, связанные с квартирой, за свой счет.
3. Необходимо указывать в договоре-продаже только реальную цену. В противном случае при возникновении спора суд может признать действия покупателя недобросовестными со всеми вытекающими из этого последствиями в виде истребования имущества и взаиморасчетов исходя их зафиксированных в договоре сумм.
Текст: «Юридический центр адвоката Олега Сухова»
Не пропустите:
Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.
Опасно ли покупать квартиру, полученную по наследству, и как себя подстраховать?
На рынке недвижимости бытует предубеждение, что покупать квартиру, полученную собственником по наследству, опасно. Действительно ли это так, рассказали в интервью корреспонденту «МИР 24» юристы, работающие на этом рынке.
Каждую неделю по будням на телеканале «МИР» смотрите правовые шоу «Дела судебные» (13:15) и «Мировое соглашение» (18:00), которые позволят телезрителям стать свидетелями разбирательств гражданских дел.
«На самом деле, если говорить о мошеннических схемах, количество которых, к сожалению, не уменьшилось – покупать любую квартиру на вторичном рынке опасно, – говорит старший управляющий партнер юридической компании PG Partners Петр Гусятников. – С юридической точки зрения, наследственная квартира не хуже и не лучше остальных, просто проверять ее надо более тщательно. Я бы крайне не рекомендовал проводить такие сделки самостоятельно, потому что проверить без посторонней помощи квартиру, которая продается, например, по договору купли-продажи (ДКП), значительно проще, чем по наследству. И я бы рекомендовал привлекать к этому именно юриста, а не риэлтора. Дело в том, что квалифицированных риэлторов много, но они могут не знать некоторой юридической специфики, которая может стать проблемой для покупателя такой квартиры в дальнейшем».
Завещательный отказ и другие риски
По словам эксперта, для того, чтобы немного сориентироваться в ситуации, надо выяснить следующие моменты:
Каким образом было получено наследство: по закону или по завещанию. Завещание имеет приоритет перед наследованием по закону, но в ситуации с завещанием есть два нюанса: могут быть обделены лица, которые имеют обязательную долю в наследстве, и может присутствовать завещательный отказ.
Согласно российскому законодательству, обязательная доля в наследстве полагается всем нетрудоспособным наследникам покойного или его иждивенцам, независимо от того, на кого написано завещание. К нетрудоспособным относятся: несовершеннолетние (и даже еще нерожденные) дети, родители или дети пенсионного или предпенсионного возраста (женщины с 55 лет, мужчины с 60 лет), нетрудоспособные инвалиды 1,2,3 группы или совершенно посторонние нетрудоспособные граждане, которые находились на регулярном содержании у умершего.
Фото: Shutterstock/FOTODOM
Обязательная доля в наследстве составляет 1/2 от того, что было бы положено данному наследнику по закону, если бы не было завещания. Например, Петр Иванович умер и оставил квартиру по завещанию своему единственному совершеннолетнему сыну. В то же время у Петра Ивановича осталась престарелая мать, которой на тот момент было 80 лет. Она не знала об обязательной доле в наследстве, поэтому права не предъявляла. Сын Петра Ивановича продал квартиру после принятия наследства. В этой ситуации мать Петра Ивановича могла бы обратиться в суд в течение 3-х лет с того момента, как она узнала о смерти сына, и получить ¼ от наследственной квартиры.
Завещательный отказ – обязанность имущественного характера, возложенная завещателем на наследника (наследников) в пользу какого-либо лица или нескольких лиц. Он встречается не так уж часто, тем не менее, если в завещании был прописан завещательный отказ, а покупатель приобрел такую недвижимость, не зная об этом, его может ждать большой сюрприз. Дело в том, что смена собственника не мешает тому, в чью пользу составлен завещательный отказ, реализовать свои права.
Например, Мария Петровна умерла, оставив завещание в пользу своего старшего сына, который стал собственником ее квартиры, но у нее был еще младший сын, который имел проблемы с алкоголем. Зная это, Мария Петровна прописала в завещании, что собственником будет старший, но младший имеет право пожизненно проживать в наследной квартире, чтобы младший тоже не остался на улице из-за своего пристрастия. В итоге, в случае продажи такой квартиры, новый собственник приобретет не только квадратные метры, но и незваного жильца, которого невозможно выселить.
Кто будет подписывать договор купли – продажи: лично наследник или его представитель по доверенности. Согласно закону, нет никаких препятствий, чтобы продавать и покупать недвижимость по доверенности – это абсолютно нормальная практика. Тем не менее, в быту риски мошенничества при продаже по доверенности объективно выше. Здесь, конечно, надо исходить из обстоятельств, но всегда стоит настаивать на том, чтобы сделка проходила при участии непосредственных наследников, а не их представителей.
Главный риск покупки квартиры, полученной по наследству, в том, что в случае появления обделенных наследников покупатель может стать участником судебного разбирательства. Максимум в качестве ответчика, минимум в качестве третьего лица. Какое решение в каждом конкретном случае вынесет суд – зависит очень от многих обстоятельств, в том числе и от человеческого фактора, ведь судья – тоже человек.
«На практике наследственное имущество может оказаться спорным, – говорит партнер юридической компании «МОЖНО» Андрей Шевченко. – Например, наследник принял квартиру, оформил и продал ее третьему лицу. После продажи квартиры появился еще один наследник, который доказал, что не мог заявить о своих правах в течение установленных законом шести месяцев по уважительной причине (закон это позволяет). Таким образом, второй наследник тоже имеет право на свою долю». Такая ситуация возможна.
Предположим, у наследодателя было два брака и в каждом из них появился ребенок. После расторжения первого брака бывший муж не поддерживал отношения с прежней семьей, соответственно, первый ребенок не знал, что происходит с его отцом. Мужчина умер. Второй ребенок заявил права на наследство, не указав других наследников. Через полгода он вступил в свои права. Но еще через год о смерти отца узнал его первый ребенок и обратился в суд с иском о восстановлении срока на принятие наследства. Суд удовлетворил его требования, потому что причина пропуска была уважительной.
Фото: Shutterstock/FOTODOM
Далее тот самый первый ребенок требует у сводного брата свою долю. К тому моменту наследственная квартира отца уже была продана, а деньги от ее продажи потрачены. Таким образом, может возникнуть судебный спор, куда окажется втянут и покупатель, который вообще ни в чем не виноват.
Надо заметить, что не имеет большого значения, когда именно продается наследственная квартира: сразу после вступления в наследство или по истечении 3-х лет. По общему правилу срок исковой давности составляет 3 года, но течь он начинает с того момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своих прав. Его также можно восстановить через суд.
Допустим, старший ребенок узнал о смерти отца не через год, а через 4 года. В этом случае он точно так же может обратиться в суд и восстановить свои права на наследство. Максимальный срок исковой давности по таким делам составляет 10 лет. Если за 10 лет – с момента распределения наследства – никто не предъявил свои права, то срок исковой давности восстановить практически невозможно даже по уважительным причинам.
Поэтому покупать наследную квартиру, которая находится в собственности более 10 лет, пожалуй, практически безопасно. Но на рынке таких предложений не много. Очень часто наследство – то имущество, которым новые собственники не планируют пользоваться, они стремятся продать его как можно быстрее. Ведь нести расходы по содержанию имущества: оплачивать налоги, коммунальные платежи, текущий ремонт и т.д. – им обычно не хочется. По этой причине часто на такие квартиры можно встретить дисконт в пределах 10-15%.
Но есть и хорошая новость – существуют судебные механизмы для защиты покупателя наследственного имущества. В 2003 году Конституционный суд РФ принял постановление, суть которого сводится к тому, что нельзя истребовать обратно имущество, если оно было куплено добросовестным приобретателем, т.е. тем, кто не знал и не мог знать, что продавец не имел права отчуждать это имущество.
Другими словами, если наследственная квартира была продана, новый наследник, когда бы он не появился, может получить только денежную компенсацию своей доли у тех наследников, которые распорядились имуществом. То есть претензии он будет предъявлять к продавцу, а не к покупателю наследственного имущества.
Но это возможно только в том случае, если покупатель был признан добросовестным приобретателем.
Фото: Shutterstock/FOTODOM
Как проверить квартиру перед сделкой
По словам Петра Гусятникова, для того, чтобы покупателя признали добросовестным приобретателем, необходимо соблюсти все формальности и тщательно проверить объект недвижимости перед сделкой.
- Получить выписку из ЕГРН непосредственно перед сделкой, не ранее, чем за месяц, чтобы убедиться, что недвижимость ничем не обременена и собственник – действительно тот человек, который об этом заявляет. Получить ее в МФЦ, Росреестре и т.д. может как сам собственник, так и любой другой человек.
- Посмотреть оригинал правоустанавливающего документа, в данном случае – свидетельство о праве на наследство. Если наследство получено по завещанию, то еще и само завещание. Если собственник отказывается предоставить вам оригинал для ознакомления, с таким объектом лучше распрощаться без каких-либо колебаний.
- Если сделка происходит по доверенности, проверить, не отозвана ли доверенность на дату совершения сделки.
- Попросить у продавца справки ПНД, НД. В случае судебного разбирательства их наличие или отсутствие не станет решающим фактором, но на всякий случай, лучше их иметь.
Очень важный момент, когда речь идет о покупке наследственного имущества: не стоит соглашаться на покупку по заниженной стоимости в договоре. Естественно, для продавца, у которого срок владения недвижимостью меньше 3-х лет это выгодно, но для покупателя то обстоятельство, что объект был приобретен ниже рыночной цены, может стать основанием для отказа в признании его добросовестным приобретателем.
Покупка наследственной квартиры: как не лишиться жилья и денег
Наследственные квартиры — достаточно популярное предложение на рынке вторичного жилья. По данным риелторской компании «Инком-Недвижимость», в 2020–2021 годах впервые с 1990-х доля наследственных квартир в предложении в столице выросла в два раза: с 10% до 20%. Причина таких изменений — в пандемии. Речь идет о так называемом «свежем» наследстве, то есть жилье, которым новый собственник владеет менее трех лет, пояснил директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимости» Сергей Шлома.
Аналогичные цифры приводят аналитики Est-a-Tet. Сейчас наблюдается рост числа наследственных квартир — по сравнению с серединой прошлого года их число выросло примерно на треть и составляет около 20%, говорит директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.
«К сожалению, так мы наблюдаем последствия пандемии и высокой смертности. Более того, мы фиксируем и рост числа сделок с наследственными квартирами с участием опеки. Это квартиры несовершеннолетних собственников, получивших их по наследству от родителей. Эта история — тоже следствие пандемии», — добавила Юлия Дымова.
Главный риск
Для покупателя приобретение наследственной квартиры нередко сопряжено с рисками. Стоит понимать, что квартиры могут наследоваться несколькими способами. Во-первых, согласно законодательству, в зависимости от степени родства, во-вторых — по завещанию. Перед продажей квартиры свидетельство о праве на наследство должно быть зарегистрировано в Росреесте, но некоторые продавцы забывают это сделать, говорит руководитель офиса «Митино» департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Наталия Борзенкова.
Главный риск при покупке наследуемой квартиры — возможное наличие скрытых, неучтенных наследников, которые могут претендовать на имущество. «Проверить круг потенциальных наследников довольно сложно, и приобретение такого жилья может быть потенциально опасным», — отмечает она. В таком случае наследник может оспорить свое право через суд, а покупатель рискует остаться без квартиры и в лучшем случае вернуть потраченные деньги. В худшем — остаться без них.
«Свежее» наследство
Наиболее рискованно приобретать так называемое «свежее» наследство, говорят эксперты. «Риск покупки такой квартиры — это отсутствие возможности проверить всех наследников, ведь владелец квартиры и сам может не знать о них», — пояснила юрист коллегии адвокатов «Бастион» Виктория Шабанова. «Никто не даст вам гарантию, что продавец — единственный наследник и что спустя несколько лет не объявится второй или третий наследник и не начнет оспаривать сделку купли-продажи и требовать свою долю в праве на квартиру», — добавила она.
Из плюсов — такие объекты обычно продаются с дисконтом 5–10%, причем большинство наследников-продавцов изначально готовы к скидке. «Например, если у одной квартиры несколько наследников, им выгоднее принять торг и продать жилье целиком, нежели заниматься долями по отдельности», — пояснил Сергей Шлома.
Читайте также
Обязательная доля и недостойные наследники
Круг скрытых наследников, которые могут претендовать на купленную квартиру, достаточно большой. Например, среди них — наследники, которые имеют право на обязательную долю, несмотря на завещание. К ним относятся несовершеннолетние и нетрудоспособные дети, супруги и родители наследодателя. Полный перечень этих лиц установлен в ст. 1149 ГК РФ. Наличие таких наследников может быть неочевидным, особенно если квартира перешла по завещанию. Поэтому перед покупкой нужно уточнить у продавца, нет ли в данном случае обязательных наследников.
Еще один риск покупки наследственной квартиры связан с недостойными наследниками. Так называют граждан, которые имеют право на наследство, но по решению суда или нотариуса не получают его (ст. 1117 ГК РФ). Например, к ним относят родителей, которые лишены родительских прав. Недостойные наследники могут не согласиться с таким решением и обжаловать его в суде. Если суд реабилитирует их, у покупателя могут возникнуть сложности, поскольку наследник будет претендовать на свою долю. Сюда же можно отнести наследников, которые были признаны судом умершими. Но бывают случаи, что через какое-то время выясняется, что они живы, а квартира к тому моменту уже продана.
Пример из практики от Наталии Борзенковой:
— Риелторы в ходе проверки квартиры нашли дочь бывшего собственника квартиры, которая не входила в круг родственников, продававших наследственную квартиру, но оставалась потенциальной наследницей. Она давно не проживала в квартире. Сначала находилась в местах лишения свободы, а потом постоянно переезжала по разным городам страны. Установить существование родственницы, которая может предъявить права на наследство, удалось после общения с соседями, в документах она не фигурировала.
Оспаривание завещания
Часть рисков сопряжена с квартирами, полученными по завещанию. К ним относится возможное оспаривание завещания уже после продажи наследственной квартиры. Причиной оспаривания может стать недееспособность умершего в момент изъявления воли или факт того, что его принуждали к составлению завещания. В данном случае потенциальные наследники могут обратиться в суд и привести доказательства. Например, это может быть справка о том, что наследодатель стоял на учете в психоневрологическом диспансере. Если суд удовлетворит иск, то завещание будет отменено, а наследство придется распределять заново, но уже по закону.
Покупатель наследственной квартиры может столкнуться со сложностями на этапе заключения сделки. Нередко наследники не могут договориться между собой о цене. «Любой спор между наследниками может привести или к повышению конечной цены для покупателя, или к затягиванию сделки, или к ее отмене. В целом такие конфликты между наследниками повышают градус нервозности перед сделкой», — добавила Юлия Дымова.
Читайте также
Срок исковой давности
Внезапные наследники могут возникнуть из-за пропуска сроков вступления в наследство. По закону (ст. 1154 ГК) на это дается полгода со дня открытия наследства (дня смерти наследодателя или дня признания судом его умершим). Если человек наследует имущество в результате отказа предыдущего наследника, то к сроку добавляется три месяца. Если срок вступления в наследство пропущен, наследник лишается возможности получить имущество.
Но и здесь есть исключения. Например, если у наследника были уважительные причины и он докажет это в суде (ст. 1155 ГК РФ). К примеру, он находился на лечении в больнице. В таком случае суд может восстановить его в правах на наследство. И если квартира к этому времени уже продана, наследник может предъявить свое право на нее.
Срок исковой давности в данном случае исчисляется не с момента смерти наследодателя, а с момента, когда наследник узнал или должен был узнать о смерти, пояснила Виктория Шабанова. «Гарантий, что такой наследник не заявит о своем праве на долю спустя несколько лет, дать нельзя, даже если квартирой давно владеют другие люди», — отметила юрист.
Однако покупателям наследственных квартир в последнее время удается защитить свои права и сохранить недвижимость. Речь идет о ситуациях, когда недвижимость была приобретена добросовестно. Признаки добросовестного приобретателя указаны в ст. 302 ГК РФ. Таким считается тот, кто приобрел имущество возмездно и не знал и не мог знать о том, что продавец не имел права отчуждать это имущество. К примеру, если квартира была куплена, наоборот, по заниженной цене, то это может рассматриваться как признак недобросовестности. Степень недобросовестности устанавливает суд.
Пример от Наталии Борзенковой:
— В качестве примера можно привести ситуацию, когда один из детей наследодателя долгое время жил в другом государстве. Он не общался с семьей в России и узнал о смерти отца только через несколько лет. Это осложнило его братьям процесс продажи квартиры. Поэтому мы всегда рекомендуем сообщать родственникам о подобных событиях.
Как минимизировать риски. Советы экспертов
Чтобы обезопасить себя от рискованной покупки, нужно следовать некоторым рекомендациям.
Покупаем квартиру «по наследству»
Покупка наследственной квартиры – одна из самых опасных сделок на российском рынке недвижимости. Степень риска зависит отконкретной ситуации. Самый серьезный риск- это внезапное появление ранее неизвестных наследников, которые не успели в шестимесячный срок после открытия наследства заявить о своих правах. Особенно если наследодателем является мужчина. Достаточно часто бывают ситуации, когда у мужчин -наследодателей есть дети о которых не знает ни супруга наследодателя, ни дети рожденные в законном браке, ни другие близкие родственники. У меня в практике был случай, когда клиент только после смерти отца из завещания узнал, что у него есть сестра. На тот момент моему клиенту было 52 года, а его сестре 46 лет. Встретились они первый раз при оформлении наследства.
Но если завещания нет, то право на наследство предоставляется родственникам в порядке очередности. Первая очередь- родители, дети, супруг. Все они наследуют имущество
в равных долях. Если родственников первой очереди нет, то право предоставляется второй очереди- братьям и сестрам, дедушкам и бабушкам, внукам и внучкам. Потом третьей очереди- дядям и тетям, двоюродным братьям и сестрам и т. д. Всего очередей семь. Чем дальше степень родства, тем больше вероятность появления неизвестных, более близких наследников. Единственное, что нужно сделать наследнику- это доказать, что он лишь недавно (в течении шести месяцев) узнал о смерти наследодателя и не имел возможности заявить о своих правах раньше.
Поэтому, если вы решили приобрести жилье, которое перешло к продавцу в порядке наследования,
нужно быть предельно осторожным. Во-первых, нотариусы не проверяют круг наследников и выдают свидетельства о праве на наследство по закону лицам, которые явились в нотариальную контору.
Другой наследник по закону или по завещанию, узнав, что его право нарушено, имеет все основания обратиться в суд и признать данное свидетельство недействительным.
Следует быть осторожным и в случае, если правоустанавливающим документом является свидетельство о праве на наследство по завещанию. Во-первых, может объявиться наследник с другим
завещанием, которое составлено позже (а действительным считается завещание,
составленное по времени последним). Во-вторых, наследники умершего имеют право оспорить завещание в судебном порядке.
Плюс ко всему, на сегодня по законодательству приоритетное право принадлежит наследникам по завещанию, но есть категория граждан, которые имеют право на обязательную долю в наследстве по
закону. Это несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя, его нетрудоспособные супруг и родители, а также нетрудоспособные иждивенцы наследодателя. И иногда сведения о них
обнаруживаются после вступления в наследство одного из претендентов и продажи квартиры добросовестному приобретателю. После чего начинаются долгие судебные тяжбы.
Поэтому при покупке квартиры, перешедшей в порядке наследования, в договоре купли-продажи желательно указывать ее полную рыночную цену. В случае любого сюрприза, добросовестный приобретатель вернет хотя бы вложенные деньги.
старше трех лет не канает
старая известная пугалка риэлтров по собам
после 10 лет вообше претензий не может быть
так что если собственность по наследству больше 3-х лет – то покупатель может спать спокойно
Канает. и не редко. обратитесь к судебной практике, уважаемый.
это вы как риэлтор утверждаете ? ну чтоб сразу понимать вашу компетенцию ?
ну и соответствено поясните тогда свое высказывание в разрезе п. 1 ст. 192 ГК РФ в ред. Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ
Если Вы теоретик, то продолжайте руководствоваться прочитанным. В моей (более 15 летней) практике обратный опыт. )))))
Когда я писала о трехлетнем сроке, то имела ввиду, что по истечении трех лет собственник готов указывать в договоре купли-продажи полную стоимость квартиры, а это снижает риск получить назад “только миллион” если сделка будет признана недействительной и есть вероятность, что “неизвестные” наследники за это время могли проявить себя, что в какой -то степени немного снижает риски.
А если смотреть в целом на исчисление сроков , то в главе 12 ГК РФ подробно рассмотрены вопросы начала течения срока и его окончание, условия приостановления и восстановления. Кроме того, предусмотрен общий для всех видов гражданских правоотношений срок в три года и специальные (укороченные или удлиненные) сроки для отдельных случаев.
ПРАВИЛА РАСЧЕТА ПРИ НАСЛЕДСТВЕ
Исковая давность, наследство если выступает предметом спора, может начинать отсчитываться с двух разных моментов:
С даты смерти наследодателя. То есть с данного числа у человека есть три года для защиты своих прав, связанных с этим наследством, через суд.
С момента, когда гражданин узнал или должен был узнать о своем праве быть призванным к наследованию. Только в данном случае есть одно условие, срок исковой давности не может быть больше 10 лет, которые начнут отсчитываться именно с даты смерти гражданина.
в смысле “собственник готов указать полную стоимость”. он и так ОБЯЗАН указать ее. остальное является уклонением от уплаты налогов, т.е. налоговым преступлением.
«Внезапные наследники» после покупки жилья. Что нужно сделать, чтобы никогда с ними не столкнуться?
Мы уже рассказывали историю, когда к добросовестной покупательнице квартиры явился доселе не известный родственник предыдущей владелицы и заявил на нее свои права. Суд присудил квартиру ему, а девушка после долгих тяжб получила компенсацию от государства – миллион рублей. Что, конечно, было гораздо меньше суммы, за которую она ее купила.
В спорных ситуациях для суда важны нюансы. Фото: Мир Квартир
И такие истории не столь редки, как хотелось бы. Всплывают «неучтенные» жены-мужья, обделенные наследством дети и т.д. Как не попасть в такую ситуацию, что предусмотреть, какие документы получить, чтобы на вашем пороге не появились потом внезапные наследники? По нашей просьбе историю прокомментировал адвокат Тимур Маршани.
Ура, увеличили компенсацию от государства!
1 января 2020 года вступила в силу статья 68.1, внесены изменения в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости». Согласно им, добросовестный приобретатель имеет право на компенсацию за утраченную недвижимость в размере кадастровой стоимости или в размере причиненного ущерба. Раньше гарантированная сумма компенсации была не более одного миллиона рублей.
Так что в вашей истории Ольга получила бы всю стоимость свой квартиры, указанную в договоре купли-продажи, если бы дело происходило в этом году!
Если объявился «внезапный наследник», то здесь поможет только суд. Нужно тщательно собирать доказательства, что новый собственник – добросовестный приобретатель, а не самозванец. Даже если суд встает на сторону наследника, в законодательстве прописаны меры поддержки для такой категории покупателей. Добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение в соответствии со ст. 302 ГК РФ, имеет право на выплату однократной единовременной компенсации за счет казны Российской Федерации после вступления в законную силу судебного акта об истребовании от него соответствующего жилого помещения.
Документы лишними не бывают. Фото: people.onliner.by
Как перестраховаться на случай мошенничества
Еще до сделки покупатель должен выяснить следующие вещи:
- Обязательно выяснить в УК, ЖЭУ, ДЭЗе или у соседей состав семьи продавца. Кто был зарегистрирован в этой квартире и в каких родственных отношения состоял с продавцом или с наследодателем. Также необходимо заказать архивную выписку из домовой книги.
- Если квартира досталась продавцу по завещанию, ознакомиться с текстом этого завещания. Ведь существует вероятность, что в нем, в соответствии со ст. 1137 ГК РФ, содержится завещательный отказ. Это значит, что завещатель мог обязать наследника предоставить пожизненное право пользования жильем какому-либо лицу. При этом смена владельца жилья не влияет на такое право.
- Запросить в МФЦ или Росреестре расширенную выписку из ЕГРН. Проверить сведения о правах на квартиру и наличие обременений.
Не занижайте сумму договора
За продажу жилья, в соответствии с требованиями Налогового кодекса, продавец должен заплатить НДФЛ. И часто продавец предлагает покупателю занизить стоимость квартиры в документах. Но ни в коем случае, и особенно при покупке унаследованной квартиры, этого делать нельзя! Нужно обязательно прописывать всю сумму целиком исходя из цены договора, поскольку существуют случаи мошеннических действий со стороны продавцов квартир, доставшихся по наследству.
Если вы занизите сумму покупки, при расторжении сделки вы не получите всех денег обратно. Фото: kakprosto.ru
Рекомендуется указывать в договоре полную сумму, за которую вы приобретаете квартиру. Если вдруг сделку расторгнут, только в этом случае возможна полная компенсация ее стоимости.
Специалисты рекомендуют покупать унаследованную недвижимость только после того, как пройдет год с момента оформления наследником титула на собственность.
Один год – срок исковой давности по оспоримой сделке. Чтобы обезопасить себя, сделайте все официально, обратитесь к нотариусу для оформления сделки.
Советуем быть осторожнее с продавцами, которые предлагают квартиру по слишком заниженной цене, либо четко не отвечают на вопросы о своих родственниках и не внушают вам доверия.
Риски покупки квартиры, полученной по наследству
Ответ:
Покупка квартиры, полученной по наследству – это один из самых рисковых вариантов покупки жилья на вторичном рынке. Но защита для Покупателя здесь, хоть и не гарантированная, но все же есть. Поясним подробнее.
Почему связываться с наследством так рискованно? Эта проблема стара, как мир. За богатое наследство дрались еще в доисторические времена, дерутся и до сих пор. Такими разборками не брезговали даже цари и князья, не говоря уже о людях попроще. Поэтому риск влипнуть в эти дрязги всегда присутствует у тех, кто положил глаз на наследство. Даже если это посторонний человек – Покупатель. Ведь если суд признает за новоявленным наследником его право, то совершенная сделка купли-продажи квартиры становится недействительной (подробнее о недействительных сделках – в Глоссарии по ссылке).
Можно ли вернуть задаток или аванс за квартиру, если Покупатель передумал ее покупать – см. в заметке по ссылке.
Закон позволяет наследникам заявить свои права даже в том случае, если они пропустили срок принятия наследства (6 месяцев). То есть если они долгое время вообще никак не проявлялись и не давали о себе знать, а потом вдруг возникли из небытия с требованиями о признании своих прав. Именно этот неожиданный сюрприз и есть – основной риск покупки квартиры, доставшейся по наследству. Новоявленному наследнику достаточно всего лишь втолковать суду, что он не знал о смерти любимого родственника, или не имел возможности заявить свои права раньше.
Опасность для Покупателя такой квартиры усугубляется тем, что права наследования основаны на родственных отношениях, а эти самые отношения далеко не всегда прямо отражены в документах. Другими словами, у умершего наследодателя может быть не один десяток родственников, но из доступных документов видны только ближайшие – супруг и дети. Об остальных можно только догадываться.
Например, как посторонний человек может узнать, что у перешедшего в иной мир дяди Васи есть родная тетя в Воронеже, давно позабытый брат в деревне под Калугой, и шалопай-племянник из Бердичева? Вычислить такое не всегда под силу даже опытным детективам, не говоря уже об обычных юристах или риэлторах.
Как же быть? Как на практике покупают доставшиеся по наследству квартиры опытные риэлторы? Как оценить и снизить риск такой сделки?
Что лучше купить – вторичку или новостройку? В чем основное преимущество покупки квартиры в новостройке – смотри в этой заметке.
Здесь нужно понимание принципов и порядка наследования недвижимого имущества (квартиры). Покупателю рекомендуется почитать об этом отдельную статью Глоссария (по указанной ссылке).
Основная суть в том, что покупаются только те квартиры, из полученных в наследство, у которых вероятность риска оспаривания наследственных прав достаточно низкая. Что это значит?
Это значит, что Покупателю нужно понимать, кто и при каких обстоятельствах, теоретически, может предъявить свои наследственные притязания на квартиру в будущем, в том числе – знать очередность наследования по закону, и возможности наследования по завещанию (см. ссылку на Глоссарий выше). Тогда круг потенциальных претендентов на наследство может существенно сузиться, а риск покупки такой квартиры – уменьшиться.
Покупка квартиры, полученной Продавцом в наследство по закону
Например, покойный дядя Вася не оставил завещания, и его квартира досталась по наследству его ближайшим родственникам (наследникам 1-ой очереди по закону) – жене и двум дочерям. Теоретически, у дяди Васи может быть еще много родственников, но Покупатель должен понимать, что в данном случае наследуемая по закону квартира делится только среди наследников именно 1-й очереди. А значит, все остальные родственники уже не могут предъявлять права на это наследство.
При покупке такой квартиры Покупателю нужно выяснить – все ли родственники, входящие в 1-й круг наследников (родители, супруг и дети дяди Васи), получили свою долю в наследстве, и не забыт ли кто случайно (в т.ч. с учетом «права представления» – см. ссылку на статью Глоссария выше). Если все эти родственники на виду, и все они фигурируют в Свидетельстве о праве на наследство, то риск покупки этой квартиры близок к нулю.
Но проблема в том, что вычислить наследников даже 1-й очереди не так-то просто. Например, если Продавцом квартиры выступает одна дочь дяди Васи, то как узнать, есть ли у нее сестра или брат, жива ли ее мать (супруга дяди Васи)? Подтверждающих это родство документов может ни у кого и не быть, их придется запрашивать по отдельным ведомствам (ЗАГСы, роддома, паспортные столы и т.п.).
Плюс вишенка на торте – у наследодателя-мужчины могут оказаться и внебрачные дети, о которых он сам даже не знал (такое случается в жизни). И эти дети, проведя ДНК-тест, тоже могут неожиданно заявить свои права на наследство.
А если ближайших родственников у дяди Васи не окажется, то наследство делят родственники следующих очередей (братья и сестры дяди Васи, его дяди и тети, племянники и т.п.). Вычислить всех этих персонажей на практике вообще не представляется возможным. Поэтому риск покупки такой квартиры возрастает многократно.
Да кроме того, среди наследников по закону могут оказаться и нетрудоспособные иждивенцы, которых дядя Вася содержал по доброте душевной. А такие иждивенцы, наравне с родственниками, тоже имеют право на долю в наследовании имущества по закону.
Что делать Покупателю в таком случае? Универсального рецепта на этот счет не существует. Как минимум, следует посоветоваться со специализированным юристом. И далее принимать решение – отказаться от такой квартиры, или все-таки принять этот риск, выполнив некоторые дополнительные защитные действия (о них – в конце этой заметки).
Покупка квартиры, полученной в наследство по завещанию
Другой пример. Дядя Вася предусмотрительно оставил завещание. И согласно ему, квартиру он завещал только своей жене, не упомянув там больше никого, даже своих дочерей. Здесь Покупателю следует знать, что наследование по завещанию имеет приоритет перед наследованием по закону. А значит, очередность наследников здесь не имеет значения. Но имеет значение законность самого завещания. То есть родственники могут оспорить его, утверждая, что дядя Вася был не в себе, когда его писал, или его заставили это сделать силой.
Если они смогут доказать это в суде, то завещание признается недействительным, и наследуемая квартира делится заново, но теперь уже среди тех родственников, которые должны наследовать имущество по закону.
Вообще, завещание всегда заверяется нотариусом, и оспорить его законность довольно сложно. Ведь нотариус не только проверяет все необходимые документы, но и следит за тем, чтобы сам наследодатель был в здравом уме и твердой памяти, то есть понимал и осознавал то, что он делает, подписывая завещание. Нотариус выступает здесь, как официальный свидетель в пользу Покупателя.
При покупке квартиры, полученной в наследство по завещанию, Покупателю нужно выяснить, во-первых, правильно ли оформлено само завещание (здесь могут помочь юристы), и есть ли причины сомневаться в том, что дядя Вася был «не в себе», когда его подписывал.
Если продавцы не выписываются из проданной квартиры, что делать Покупателю? Смотри в этой заметке по ссылке.
Может быть и такой нюанс: дядя Вася мог написать завещание, никому об этом не сказать, и спрятать его у себя на даче в старом сундуке. Второй экземпляр завещания будет храниться у нотариуса (у любого, не обязательно по месту жительства). Но нотариус не обязан следить за тем, когда дядя Вася отдаст Богу душу, поэтому о наличии завещания никто из ближайших родственников не знает. А значит, они вступают в наследство по закону, в порядке установленной очередности.
Проблема может возникнуть в том случае, если это завещание когда-нибудь всплывет, и в нем окажется совсем другой человек. Закон будет на его стороне, и квартиру придется ему вернуть. Что делать Покупателю?
Риск здесь высок, но отчасти его можно снизить, оформив запрос о наличии завещания в областную (краевую, окружную) нотариальную палату, и/или воспользоваться справочными сервисами Федеральной нотариальной палаты (ФНП):
- Поиск наследственных дел – здесь;
- Розыск наследников (по ФИО наследодателя) – здесь.
Но и здесь нет гарантии, что информация окажется достоверной. Ведь по закону гражданин может заверить свое завещание не только у нотариуса, но и у главврача больницы, в которой он лежит, или у руководства дома престарелых. А если ему приспичило составить завещание, находясь за границей, то он может его удостоверить в консульстве РФ на территории той страны, в которой он в данный момент находится.
Как и куда подавать документы для регистрации сделки с квартирой? Перечень документов и сроки регистрации – смотри в Глоссарии по ссылке.
Но и это еще не все! Покупателю квартиры нужно помнить о дополнительных рисках, связанных с наследованием по завещанию. Дело в том, что дядя Вася мог составить не одно, а несколько завещаний. И силу будет иметь только последнее из них. Мало того, дядя Вася мог изменить или вовсе отменить свое завещание после того, как написал и заверил его у нотариуса. Такое право дает ему закон. Изменение или отмена завещания тоже должны быть удостоверены нотариусом.
И вдобавок, существует еще такое понятие как «обязательная доля» в наследстве, которая возникает независимо от завещания (подробнее обо всем этом в той же статье Глоссария о наследовании недвижимого имущества – см. ссылку выше).
Поэтому риск покупки квартиры доставшейся в наследство по завещанию, ничуть не меньше, чем риск покупки унаследованной по закону квартиры. Покупателю, в случае с завещанием, нужно будет выяснять, существуют ли в природе те, кто может претендовать на «обязательную долю» в наследстве, а также выяснять, не было ли изменений или отмены завещания. Но опасность тут в том, что достоверную информацию об этом получить довольно сложно, а иногда и вовсе невозможно.
Вообще, когда кто-то покупает квартиру, которая прежде была получена Продавцом в наследство (повышенный риск!), то лучше получить дополнительную юридическую консультацию по этому вопросу, с учетом нюансов конкретной сделки. Лишним это точно не будет, да и денег много не потребует.
В каких случаях регистрация сделки с квартирой может не состояться? Причины приостановки и отказа в регистрации прав – смотри по ссылке.
Во многих случаях, покупая квартиру у человека, которому она досталась в виде наследства, сталкиваешься с неконтролируемым риском возможного спора за наследственные права. Поэтому от такой квартиры Покупателю лучше отказаться.
Тем не менее, в отдельных случаях этот риск можно считать приемлемым, если принять дополнительные меры безопасности.
Дополнительные меры по снижению риска при покупке унаследованной квартиры, показаны на соответствующем шаге нашей ИНСТРУКЦИИ – «Если квартира была получена в наследство».
Остались вопросы? Терзают смутные сомнения? Юрист вам в помощь!
Консультации профильного юриста по недвижимости – ЗДЕСЬ.
Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).
