Продавец не сказал, что в квартире холодно и плесень. Как расторгнуть договор?
В сентябре 2020 купили двухкомнатную квартиру. Дом в три этажа, ему 10 лет. Наша квартира угловая, распашонка, находится на первом этаже.
Когда мы в первый раз смотрели квартиру с риелтором, в квартире были наниматели — женщина и двое детей. Меня смущал первый этаж, но нас убедили, что квартира теплая, и ребенок по ней бегает без носков даже в холодное время года. Углы, в которых позже обнаружилась плесень, на момент просмотра, были заставлены мебелью: в одной комнате в углу стояло широченное кресло, за которым была штора, во второй — тумбочка, а рядом двуспальная кровать.
Когда мы вышли на сделку и уже в агентстве проговаривали «особенности» квартиры перед внесением задатка, риелтор заговорила о том, что немного плесени есть в ванной на потолке. Она как бы юлила: «Ну да, ремонт нужен…». Но при этом говорила, что, например, газовый котел новый — от него даже есть инструкция. Масштаба ситуации тогда мы не понимали.
Когда мы купили квартиру, бывшая владелица просила подержать еще вещи в отдельной комнате, пока она ищет новую квартиру. В комнате с ее вещами уже тогда, в сентябре, был стойкий запах влаги. Мы думали, что это как-то связано со старостью вещей и тем, что помещение не проветривалось: дверь в комнату была закрыта, мы в нее не заходили из-за уважения к чужой собственности.
Примерно месяц я спала в прихожей, родители — в другой свободной комнате. Когда дело стало выходить за второй месяц, позвонила бывшей собственнице — она предложила скинуть вещи с ее дивана и там спать. Я так и сделала и поняла, что спать в комнате невозможно из-за запаха влаги. Хотя на улице еще не было сезона дождей.
В итоге ее вещи пробыли в квартире примерно два месяца: в сентябре мы заехали, а в 20-х числах ноября она приехала за вещами. Моя комната в итоге освободилась, и я заметила, что обои на стене с внешним углом прилегают неплотно, как и в другой комнате с внешним углом.
В комнате родителей при заезде мы видели не очень качественно приклеенный и отходящий кусок обоев, под которым все было черное. И видели в ванной потолок в черную крапинку — остатки плесени, о которых нам говорила риелтор. Она якобы появилась из-за недобросовестных съемщиков квартиры, которые много стирали и не проветривали ванную.
В декабре, когда бахнули первые легкие морозы, мы стали топить на 60—70 °C, потому что квартира не прогревалась. Двухкамерные стеклопакеты стали «плакать» — на окнах постоянно лежат тряпки. Бесконечно проветривать было невозможно: надо было прогреть воздух в квартире и согреться самим. В итоге на подоконниках стояли лужи, а тряпки на подоконниках под утро к нему примерзали.
Мы позвали инженера из управляющей компании, чтобы он все зафиксировал и составил акт.
В январе 2021 года началась полная дичь. Первые морозы ниже 20°C. Делаю уборку в своей комнате, отодвигаю стойку с книгами, а там полный ужас! Вода на полу, на стенах висят капли, кусок обоев вздут и сам отвалился. Видно, что этот кусок отдельно замазали поверх чем-то белым — явно забеливали плесень.
Морозы такие, что отопление в 70°C не помогает — явно проблемы с батареями, поэтому мы взяли второй отопитель. Прихожую бесполезно отапливать даже им: не прогревается. Полы во всей квартире холодные, а у окна при двадцатиградусном морозе — люто каленый пол, как будто стоишь на куске железа. Хотя на полу ламинат.
Дальше по нарастающей: смываешь плесень — на утро снова. Проветривания не помогают. Плесень стала образовываться даже в горшках на подоконнике. Вода каплями постоянно держится на торцевой — боковой — стене дома. Строго торцевая стена изнутри квартиры — мокрая и холодная.
В феврале 2021 года я снова вызвала инженера из УК. Пришел другой, составил акт. Опять рассказал нам о необходимости клапанов на окнах, проветриваний и т. д. Но мы и так это делаем.
Ремонт, который мы отложили на полгода, чтобы посмотреть, как себя будет вести квартира, скорее всего, не спасет. Ни гипсокартон вторым контуром, ни пенополиуретан — ничего! Потому что, вероятно, есть внешняя проблема, связанная с фондом капремонта и застройщиком. Это понимают даже инженеры УК, которые вдумчиво молчат.
23 февраля мы отодвинули шкаф в прихожей и тоже обомлели: вся стена в плесени, висят капли воды. Стена шкафа вся прогнила. За шкафом на полу пролегают провода. Все в воде: вода на полу, вода на стенах.
Я хочу расторгнуть сделку, так как это нечеловеческие условия для жизни. Спать под двумя одеялами, круглые сутки отапливая квартиру до 70°C, невозможно. У меня родители пенсионеры. У папы инвалидность, у мамы проблемы с легкими. Одно время ей ставили чуть ли не саркоидоз: как только простывает, это превращается в пневмонию и долгие мучения. Вся эта плесень на стенах опасна для легких, это, на мой взгляд, существенный вред для здоровья.
Кроме того, недвижимость же не на 2 дня покупается. Сделать ремонт, имея точку росы, при отсутствии строительной документации по дому в УК и доступа к подрядной организации, которая строила дом вместо основного застройщика, невозможно.
Я думаю, что проблема идет из фундамента дома. Подвал под комнатами засыпан, но, вероятно, за 10 лет появилась просадка, и образовалась подушка в которой копится влага.
Сейчас я жду свои копии актов с печатями из управляющей компании. Но с УК отдельная история: как я понимаю, они имеют косвенное отношение к этой ситуации. Не УК строила и принимала дом. И так как речь идет, скорее всего, о разгерметизации швов или проблемах в подвале, доступа к которому нет, вряд ли УК сможет предложить существенное решение.
Инженер, который проверял квартиру в последний раз, сказал, что припоминает нашу квартиру. Я так понимаю, что бывшая собственница тоже как-то пыталась решить вопрос, то есть знала о проблеме. Но, видимо, с этой точкой росы ничего не сделать. То есть в холодное время года у нас ежегодно будут проблемы с ремонтом: стабильно раз в год весной придется обновлять как минимум обои на стенах.
На мой взгляд, бывшая собственница намеренно умолчала об огромном дефекте, который оказывает существенное влияние на наше здоровье и на бюджет. Договор купли-продажи у нас простой. Подскажите, какой алгоритм расторжения в нашем случае? И куда лучше обратится за независимой экспертизой, чтобы она имела значение в суде? Какими лицензиями должна обладать компания, которая будет ее проводить? Экспертиза чего конкретно это должна быть? Строительная? Или какая?
Как вернуть проданную недвижимость (квартиру)?
Чтобы приобрести недвижимое имущество граждане обращаются к риэлтору, а чтобы вернуть его после неудачной сделки — к адвокату. Действительно, при заключении договора купли-продажи недвижимости стороны не всегда достигают тех целей, ради которых они вступают в сделку. Чаще всего серьезные проблемы возникают у продавцов недвижимости, когда они не получают оплату по договору и при этом лишаются прав на квартиру, дом, дачу.
По общим правилам гражданского законодательства покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не оговаривается законом, либо самими сторонами. Оплата по договору купли-продажи недвижимого имущества подтверждается: распиской, выпиской из банка о переводе денежных средств, квитанцией о внесении денежных средств в кассу (если продавец юридическое лицо) и т.п. документами, удостоверяющими передачу денежных средств от покупателя продавцу. Если покупатель не оплатил приобретенное по договору недвижимое имущество, можно говорить о нарушении условий договора и праве продавца требовать расторжения договора купли-продажи и возврата имущества, при условии, что оно было передано по договору.
В соответствии с положением статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом или договором. При отсутствия согласия между сторонами сделки договор может быть расторгнут судом по требованию одной из сторон, но только при наличии следующих условий:
- При существенном нарушении договора другой стороной;
- В иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.
Особое внимание следует обратить на формулировку: «Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора». Если исходить из того, что по договору купли-продажи продавец обязуется передать покупателю в собственность недвижимость, а покупатель обязуется принять её и уплатить за неё определенную в договоре денежную сумму, то отсутствие оплаты по договору следует считать нарушением основной обязанности покупателя.
Кроме того, продавец заключает договор купли-продажи с расчетом получить от покупателя денежные средства, следовательно, их неполучение влечет для него такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. Значит, нарушение покупателем обязанности по оплате должно каждый раз признаваться существенным нарушением договора вне зависимости от факта регистрации перехода права собственности по сделке. На практике оказывается все не так просто. Судам при одинаковых исходных данных, одинаковых требованиях принимаются прямо противоположные решения, причем часто со ссылками на одни и те же нормы права.
Чаще всего суды, принимая решение об отказе в удовлетворении исковых требований о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, указывают в судебном акте: «если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п.3 ст.486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст.395 ГК РФ». При этом передача имущества покупателю до получения денежных средств также оказывается обстоятельством, который позволяет судам применять п. 4 ст. 453 ГК РФ, согласно которому стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.
Несмотря на упоминание данных норм в Постановлении Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» судам также дано разъяснение по вопросу расторжения договора купли-продажи недвижимости: «регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст.450 ГК РФ» и дана ссылка на право продавца, не получившего оплаты по нему, требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.
До момента принятия указанного Постановления даже при наличии всех необходимых для расторжения сделки условий (отсутствие оплаты, доказанные убытки продавца, фактическая не передача имущества покупателю) судебные решения о расторжении договора купли-продажи недвижимости были редкостью. В настоящий момент расторгнуть договор купли-продажи недвижимости в связи с её неоплатой вполне достижимая юридическая цель.
Соблюдение предусмотренного законом порядка расторжения договора, четкое формулирование исковых требований и их грамотное обоснование залог успеха в споре с недобросовестным покупателем недвижимого имущества. Безусловно, что неоплата за фактически переданное недвижимое имущество не является единственным основанием для оспаривания совершенной сделки. Об иных основаниях расторжения договоров и о практических советах по их применению читайте на страницах нашего Интернет-ресурса.
Если Вы не имеете объективной возможности воспользоваться квалифицированной юридической помощью при продаже квартиры, мы рекомендуем Вам воспользоваться разработанной адвокатами нашего Бюро памяткой – «Юридические правила продажи квартиры.» Цель данной памятки – обеспечить все возможные правовые механизмы защиты интересов продавца недвижимости от возможных убытков и прочих проблем ввиду недобросовестности приобретателя.
Для получения правовой помощи по вопросам совершении сделок по продаже недвижимости и расторжению договоров купли-продажи недвижимости Вы можете обратиться в Адвокатское бюро «Домкины и партнеры».
Можно ли оспорить сделку купли-продажи?
Четыре года назад на меня оформили квартиру моей бабушки через договор купли-продажи. Справку о дееспособности бабушки не делали. Сможет ли после смерти бабушки ее сын оспорить эту сделку? Стоит ли сделать эту справку сейчас?
Согласно п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом:
- в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка)
- либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Сроки исковой давности по недействительным сделкам и моменты, с которых они начинают течь, предусмотрены ст. 181 ГК РФ.
Для признания сделки недействительной должны быть юридические основания, предусмотренные законодательством.
Так, например, сделка может быть признана недействительной по основаниям, связанным со злоупотреблением правами, которое совершили стороны сделки, или сделка проведена лицом, которое не понимало значения своих действий, или сторона сделки не собиралась ее исполнять (например, передавать деньги за купленную квартиру), т.е. подлинная воля сторон не была изначально направлена на создание тех правовых последствий, которые наступают при ее совершении.
Также Гражданским кодексом РФ четко определен круг лиц, которые могут оспорить сделку.
Согласно п. 2 ст. 166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
Так, например, в конкретной рассматриваемой ситуации таким заинтересованным лицом может выступить сын бабушки как ее потенциальный наследник.
Автором вопроса указано, что перед сделкой отсутствовала справка о дееспособности бабушки, которая являлась стороной сделки.
Скорее всего, речь идет о справке из психоневрологического диспансера от врача-психиатра, в которой указывается, что конкретный человек не состоит на учете в ПНД и может совершать сделки со своей недвижимостью, поскольку понимает значение своих действий и может ими руководить.
По сложившейся на рынке недвижимости практике перед заключением договора купли-продажи покупатели обычно запрашивают от продавцов недвижимости справки с похожей формулировкой с целью снижения в дальнейшем правовых рисков признания сделки недействительной в суде по иску продавца или заинтересованных лиц с его стороны.
Например, если в момент совершения сделки бабушка-продавец (даже не лишенная дееспособности) не понимала значение своих действий и не могла руководить ими, а у ее сына будут (или есть) доказательства, подтверждающие данные факты, то сделка, заключенная вами с бабушкой, может быть признана судом недействительной (ст. 177 ГК РФ).
Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений (ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ).
Поэтому справка из психоневрологического диспансера от врача-психиатра, полученная перед сделкой бабушкой-продавцом после проведенного ее осмотра специалистом, с указанием о возможности проведения сделки, могла бы быть одним из тех доказательств, которое должно быть учтено судом в случае судебного разбирательства.
Что касается вопроса автора о получении данной справки бабушкой-продавцом уже после совершенной сделки, то, не зная всех конкретных особенностей и обстоятельств ранее заключенной сделки, трудно давать рекомендации.
Отмечу только, что в некоторых случаях в возможном судебном споре может сыграть свою правовую роль полученное уже после заключенной сделки заявление от продавца, оформленное в нотариальной форме, с одобрением условий ранее совершенной сделки, а также получение постфактум продавцом справки из психдиспансера, о которой упоминает автор вопроса.
В судебном процессе суд будет оценивать относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (ч. 3 ст. 67 ГПК РФ).
Если изначально содержание сделки и ее правовой результат не противоречили закону, стороны обладали в момент ее заключения полной право- и дееспособностью, а их волеизъявление было свободно и совершалось в условиях, исключающих вредное воздействие на него (т.е. сделка была совершена не под влиянием заблуждения), то признать ее недействительной практически невозможно.
Возврату подлежит: как вернуть деньги за квартиру и отменить сделку
Представьте ситуацию: вы купили квартиру, а через какое-то время после совершения сделки поняли, что жить в этой квартире нельзя. К примеру, продажа состоялась летом, а зимой выяснилось, что в доме не работает центральное отопление. Или дом начал разрушаться, а сразу это было незаметно.
В таких обстоятельствах многие опускают руки: что поделать, сам виноват, что не проверил заранее. Между тем мириться с непригодной для проживания квартирой вовсе не обязательно. Если продавец подсунул вам кота в мешке, плохую квартиру можно вернуть: именно такое решение в конце марта вынес Верховный суд России.
Мнение судей звучит так: если после приобретения квартиры покупатель обнаружил недостатки, которые в момент приобретения были не видны, то покупатель вправе потребовать возврата денег при условии, что недостатки являются существенными и не дают покупателю возможность использовать объект для проживания. Решение Верховного суда существенно повлияет на исход будущих споров с недвижимостью.
Что случилось
В России еще не было таких прецедентов. В судебной практике встречались споры по делам, связанным с обеспечением жилищных прав в случае признания жилого дома аварийным, реже попадались дела арендаторов, которые говорили о том, что им передали ненадлежащие помещения. Большая часть таких дел завершалась поражением арендаторов-истцов.
Рассматриваемое дело — новинка для всех: судов, покупателей и продавцов. Мало кто из покупателей знал, что, приобретая плохую квартиру, деньги за нее можно вернуть. Судя по всему, такая неосведомленность приводила к тому, что люди даже не обращались к юристам, заранее принимая свое фиаско. А зря.
Смелый гражданин Краснодарского края попросил суд расторгнуть договор купли-продажи квартиры ненадлежащего качества, взыскать с продавца уплаченные деньги, расходы на ремонт и планировку квартиры, а также проценты по ипотеке и стоимость страхования квартиры. Кроме того, покупатель просил взыскать также компенсацию морального вреда и судебные издержки.
После резонансного решения Верховного суда дело направили на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции. Теперь вероятность положительного исхода для истца стала высокой — ведь на его стороне Верховный суд.
Как доказать непригодность квартиры
Главное, что нужно знать перед оспариванием сделки: суд никому не поверит на слово. Судьям потребуются доказательства того, что квартира действительно непригодна для проживания. В качестве доказательства обычно выступает экспертное заключение от сторонней организации. Представители такой организации осмотрят недвижимость и выдадут заключение о состоянии квартиры.
Заказчику придется заплатить за строительно-техническую экспертизу около 10 тыс. руб. — сейчас это средняя стоимость услуг на рынке. На мой взгляд, цена вполне обоснована. Дело в том, что при составлении заключения эксперты руководствуются «Положением о признании помещения жилым, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции». Это положение утверждено российским правительством.
Важно обратить внимание на то, чтобы в заключении содержались выводы, что квартира не соответствует требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим или иным установленным требованиям, предъявляемым к жилым помещениям. Самой важной формулировкой в таком заключении будет оборот «квартиру нельзя признать жилым помещением».
Если экспертная организация выдаст такое заключение, то покупатель без проблем сможет в суде доказать факт, что приобретенный объект недвижимости не соответствует предъявляемым потребительским качествам.
Как правильно составить договор
При рассмотрении иска суд обязательно изучит договор купли-продажи, в соответствии с которым приобреталась квартира. Самое главное: покупатель будет прав, даже если в договоре не прописаны качества квартиры и ее соответствие нормам жилья. Вы сможете доказать свою правоту, если все доводы в иске основаны на положениях Гражданского кодекса о качестве товара. На объект недвижимости, каковым является квартира, распространяются все нормы к качеству обычных товаров.
Продавец обязан передать покупателю квартиру с теми качествами и свойствами, которые прописаны в сделке купли-продажи. Поэтому важно основательно подойти к формулировкам договора и указать в нем состояние всех видов коммуникаций, систем безопасности, а также соответствие санитарно-гигиеническим, экологическим и другим нормам, установленным к жилым помещениям. Практика показывает, что обычно покупатель забывает про такие нюансы, а продавцу, естественно, это не нужно. Не поленитесь включить соответствующие пункты в договор.
Впрочем, даже если договор уже подписан и состояние квартиры в нем отдельно не отражено, шансы покупателя признать сделку недействительной остаются. В этой ситуации у продавца сохраняется обязанность передать квартиру в пригодном для проживания состоянии. Продавец обязан соблюдать требования к качеству товара независимо от того, прописаны они в договоре купли-продажи или нет.
И еще совет. В договоре купли-продажи нужно прописать условие о том, что продавец будет нести ответственность, если скроет недостатки квартиры, о которых он знал и намеренно не сообщил покупателю. В суде этот аргумент сработает.
Как определить качество квартиры
На самом деле, законодатели заранее позаботились об обманутых покупателях — задолго до выхода последнего постановления Верховного суда. Просто прежде мало кто знал, как пользоваться «Положением о признании помещения жилым помещением». Покупатель, который решил оспорить сделку купли-продажу квартиры, может оперировать следующими доводами:
1. Несущие конструкции жилого дома не должны иметь разрушения и повреждения, приводящие к их деформации или образованию трещин. Это небезопасно.
2. В квартире обязательно должен быть свет, горячая и холодная вода, отопление, вентиляция, газ, водоотведение. Все эти системы должны соответствовать санитарно-эпидемиологической требованиям.
3. Вентиляция должна быть такой, чтобы воздух из одной квартиры не проходил в другую.
4. В квартире должен быть допустимый уровень шума и вибрации.
5. Коэффициент естественной освещенности в комнатах и кухнях должен быть не менее 0,5% в середине жилого помещения.
6. Размещение жилого помещения в подвальном и цокольном этажах не допускается.
7. Концентрация вредных веществ в квартире не должна превышать предельно допустимых концентраций для воздуха, установленных в соответствующих законах регионов.
Это лишь некоторые требования, которым должна соответствовать квартира. В правилах также прописаны условия о допустимом уровне звука, шума, интенсивности электромагнитного излучения, напряженности переменного электрического поля и другие детали. Там же даны отсылки на технические законы, которые в деталях прописывают все нормативы. Внимательное изучение документа позволит выбрать именно те недостатки, которые обнаружены в конкретной квартире, и составить исковое заявление, опираясь на точные названия нарушений.
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции
Александр Тарасов управляющий партнер и генеральный директор юридической компании «АВТ Консалтинг»
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Кто и с какими доказательствами: оспариваем сделки правильно
В последние годы признать сделку недействительной можно лишь в том случае, если она реально нарушает права истца, а не формально в чем-то немного противоречит закону. Вместе с тем значительно расширяется и круг лиц, которые могут обжаловать те или иные соглашения. Хотя порой даже суды не могут разобраться, кто в конкретной ситуации может оспорить сделку, а кто – нет. Особенно, если речь идет о корпоративных отношениях, которые осложняются наследственными. А владельцам предприятий надо кропотливо собирать доказательную базу, когда нужно признать недействительной сделку, совершенную директором их компании в ущерб бизнесу.
Перефразируя классика, все действительные сделки похожи друг на друга, каждая недействительная сделка оспорима по-своему, говорит Артур Зурабян, руководитель практики международных судебных споров и арбитража ART DE LEX ART DE LEX Федеральный рейтинг. группа Антимонопольное право (включая споры) группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Комплаенс группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Санкционное право группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) группа Транспортное право группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры – high market) группа Банкротство (включая споры) (high market) группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (high market) группа Международные судебные разбирательства группа Природные ресурсы/Энергетика группа Финансовое/Банковское право × . Если стоит цель обжаловать соглашение, то надо не основания подгонять под эту задачу, а существующие обстоятельства под них, добавляет Алмаз Кучембаев, руководитель юрагентства Кучембаев и партнеры Кучембаев и партнеры Региональный рейтинг. × . И один из базовых вопросов этой темы заключается в том, кто имеет право на такое оспаривание. По общему правилу подобными полномочиями обладают стороны сделки.
В 2013 году законодатель принципиально изменил подход к оспариванию сделок. С этого момента основанием для признания сделки недействительной являются не формальные моменты, а реальное нарушение оспариваемой сделкой прав истца. Для этого презумпция ничтожности сделок, не соответствующих закону (ст. 168 ГК), изменена на презумпцию их оспоримости. То есть сами по себе нарушения закона, допущенные при заключении сделки, не позволят считать ее недействительной. Истец должен доказать суду, какие реальные неблагоприятные последствия он получил от спорной сделки.
Роман Речкин, старший партнер INTELLECT (ИНТЕЛЛЕКТ) INTELLECT (ИНТЕЛЛЕКТ) Региональный рейтинг. группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры – high market) группа Интеллектуальная собственность группа Семейное и наследственное право группа Банкротство (включая споры) группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Трудовое и миграционное право (включая споры) группа Уголовное право группа Корпоративное право/Слияния и поглощения Профайл компании ×
Но при существующем регулировании этим лицам как раз и сложнее всего оспорить соглашение, говорит Айнур Ялилов, партнер Шаймарданов и Партнеры Шаймарданов и Партнеры Региональный рейтинг. × . По его словам, суды ориентируют контрагентов на сохранение обязательств со строгим исполнением, а не их аннулирование. Юрист добавляет, что помешает сторонам оспорить сделку и принцип эстоппеля. Он появился в российском гражданском законодательстве пять лет назад и защищает от недобросовестного поведения контрагента, основываясь на правиле «не противоречь сам себе». Так, сторона не может требовать признать договор ничтожным, если раньше она действовала так, будто считает его действительным.
1. Определение надлежащего субъекта, имеющего право на оспаривание.
2. Выбор правильного способа защиты права.
3. Выявление и формирование доказательственной базы с учетом актуальной судебной практики в отношении выбранного способа защиты.
4. Учет сроков исковой давности и специальных сроков на оспаривание.
Источник: Артур Зурабян, руководитель практики в Art de Lex
Из-за перечисленных обстоятельств гораздо легче обжаловать соглашение стороннему лицу, чьи права нарушает этот документ, отмечает Ялилов. Либо тому, кто указан в законе (п. 2 ст. 166 ГК). Роман Речкин, старший партнер INTELLECT (ИНТЕЛЛЕКТ) INTELLECT (ИНТЕЛЛЕКТ) Региональный рейтинг. группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры – high market) группа Интеллектуальная собственность группа Семейное и наследственное право группа Банкротство (включая споры) группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Трудовое и миграционное право (включая споры) группа Уголовное право группа Корпоративное право/Слияния и поглощения Профайл компании × , добавляет, что судебная практика последовательно расширяет круг лиц, которые имеют право на оспаривание сделок. По его словам, особенно показательна эта ситуация на примере оспаривания операций должника, совершенных в целях злоупотребления правом: «Правовым основанием для обращения в суд являются ст. 10 и 168 ГК, но в этих нормах кредитор не упоминается как лицо, которое вправе оспаривать сделки должника по выводу активов». По этой причине четко разобраться в том, кто же может оспорить ту или иную сделку, помогает именно судебная практика.
1. При корпоративных основаниях это сама корпорация и ее участники. Другие лица, например члены совета директоров корпорации, не имеют права на иск.
2. При банкротных основаниях это конкурсный управляющий и конкурсные кредиторы. При санации банка этими правами обладает временная администрация.
3. Закон также допускает наличие иных специально указанных в законе истцов. Например, уполномоченных государственных органов, прокуратуры и т. д.
Источник: Артур Зурабян, руководитель практики в Art de Lex
Что могут оспорить прокурор и поручитель
Так, если при совершении сделки затронуты государственные и общественные интересы, то ее может оспорить и прокурор (п. 18 Информационного письма Президиума ВАС от 13 марта 2001 г. № 62). А вот обжаловать заключенные фирмой договоры, которые противоречат целям ее деятельности, у надзорного органа уже не получится, замечает Ялилов. В деле № А40-98055/2013 прокурор наравне с другими истцами пытался оспорить продажу здания военным издательством, что привело к исчезновению активов у предприятия и его реорганизации. Но суды указали на то, что такой заявитель не относится к числу лиц, по иску которых подобное соглашение можно признать недействительным (ст. 173 ГК).
Судебный пристав тоже может обратиться в суд с требованием признать недействительной сделку. Речь идет о ситуации, когда в отношении должника возбуждено исполнительное производство, а тот пытается продать часть своего имущества, чтобы спасти активы от взыскания. У Николая Гарина* приставы арестовали прицеп, стимулируя его скорее рассчитаться с кредиторами. Но вместо этого должник умудрился продать это имущество, пока шло исполнительное производства.
Тогда сотрудники ФССП обратились в суд с требованием оспорить договор купли-продажи имущества. Но суд не принял у них иск, сославшись на отсутствие законных интересов у таких заявителей в спорной ситуации. Апелляция оставила такое решение без изменений. А Верховный суд отменил акты нижестоящих инстанций и подчеркнул, что приставы в этом случае могут обжаловать соглашение (дело № 77-КГ 17-7).
ВС подчеркнул, что такое право есть у сотрудников ФССП, если при совершении сделки должник злоупотребил правом в ходе исполнительного производства, действовал в обход закона и преследовал противоправную цель избежать обращения взыскания на принадлежащее ему имущество. Хотя Речкин замечает: из п. 2 ст. 174.1 ГК («Последствия совершения сделки в отношении имущества, распоряжение которым запрещено или ограничено») следует, что подобную сделку не нужно признавать недействительной, так как она не мешает арестовать проданный актив.
1) Совершенные в целях вывода активов:
– Наличие цели совершения сделки, отличной от той, которая обычно преследуется при заключении подобных соглашений.
– Наличие злоупотребления правами, которое совершили стороны сделки.
– Наличие негативных правовых последствий для участников сделки, для прав и законных интересов иных граждан и юридических лиц.
– Наличие у сторон соглашения иных обязательств, исполнению которых совершение сделки создает или создаст в будущем препятствия.
Если сделки совершены лишь для вида и прикрывают вывод активов, то доказывается одновременное выполнение следующих условий:
– Стороны сделки не собирались ее исполнять или требовать ее исполнения.
– При заключении сделки подлинная воля сторон не была направлена на создание тех правовых последствий, которые наступают при ее совершении.
2) Торги и сделки по ее результатам:
– Сделка еще не исполнена заказчиком и победителем торгов.
– При проведении торгов существенно нарушены положения профильных законов о закупках (44-ФЗ, 223-ФЗ):
есть сведения о несоответствии конкретных положений закупочной (конкурсной/аукционной) документации требованиям законодательства о закупках.
3) Сделки с недвижимостью, совершенные лицом, которое не понимало значений своих действий:
– Заключения экспертов, полученные по результатам судебной психологической (психолого-психиатрической) экспертизы.
– Подробные и точные показания свидетелей.
– Пояснений нотариусов, которые свидетельствовали сделку.
4) Сделки при фальсификации самого договора
– Заключение экспертов по результатам экспертизы (химической, почерковедческой).
Источник: Вячеслав Голенев, адвокат Железников и партнёры Железников и партнёры Федеральный рейтинг. группа Уголовное право Профайл компании ×
С корпоративными отношениями спорные моменты в обсуждаемой теме возникают в тех случаях, когда они «осложняются» другими спорами. В частности, наследственными. Так, судам пришлось разбираться, есть ли у наследника доли в ООО право оспорить сделки, которые мог бы обжаловать наследодатель, но так этого и не сделал при жизни. Три инстанции разошлись в оценке этой ситуации (дело № А33-18938/2011). А Президиум ВАС подчеркнул, что наследник обладает теми же правами, которые имелись и у наследодателя и может защищать их при нарушении. В том числе оспорить сделки, которые в свое время привели к уменьшению стоимости полученной доли в ООО.
Участникам обществ вообще стоит внимательнее следить за теми сделками, которые проводят их организации. В деле № А60-29583/2011 директор ООО продал недвижимость компании (нежилые помещения) сторонним лицам. Один из участников общества заметил, что сделка носит кабальный характер и попытался оспорить ее в судебном порядке, но безрезультатно. Истец уверял, что спорное имущество было бы выгоднее продать по отдельности и за более высокую цену. Кроме того, в отношении ООО возбуждено исполнительное производство, так что момент для распродажи активов не самый удачный. Но суды эти аргументы не убедили. Три инстанции указали на то, что сделку можно признать кабальной при стечении сразу нескольких тяжелых обстоятельств, а не одного. Да и условия соглашения должны быть не просто «невыгодными», а «крайне невыгодными», подчеркнули суды, отказав в иске.
Значительно проще добиться признания сделки кабальной, если при ее заключении одну из сторон серьезно обманули. Сослан Гаджинов купил компанию «Энергия» у Андрея Тарасенко. При подписании договора купли-продажи продавец в акте-приема передачи перечислил долги, которые есть у фирмы, – 111 000 руб. Но уже после сделки выяснилось, что общая задолженность компании перед всеми кредиторами составляет около 300 000 руб. Указав на то, что Тарасенко об этом не сообщил покупателю, Гаджинов попросил признать недействительной соглашение купли-продажи организации. И суды удовлетворили требования заявителя, признав сделку кабальной (дело № А61-2982/2013).
А вот поручителю обжаловать основное обязательство будет непросто. Компания «Южный металл» взяла кредит на 82 млн руб. в ВТБ, но смогла отдать лишь 6 млн руб. Остальную сумму банк стал требовать с поручителей, те в ответ попытались признать кредитное соглашение недействительным (дело № А32-28266/2010). Заявители уверяли, что договор займа изначально заключен на кабальных условиях. Но три инстанции подчеркнули, что поручители, не являясь стороной спорного договора, не могут его оспаривать из-за «крайне невыгодных» условий в документе.
Поручителю покупателя-компании тоже не удастся оспорить договор купли-продажи, даже если это соглашение директор фирмы подписал, выйдя за пределы своих полномочий (п. 1 ст. 174 ГК). В соответствии с этой нормой подобную сделку суд может признать недействительной только по иску лица, «в интересах которого установлены ограничения» (п. 10 информационного письма Президиума ВАС № 28 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением арбитражными судами норм ГК о поручительстве»). В спорной ситуации – это компания-покупатель.
Сделки за рамками полномочий
Основания по оспариванию сделок из п. 2 ст. 174 ГК актуальны исключительно для бизнеса и на практике вызывают немало трудностей.
П. 2 ст. 174 ГК («Последствия нарушения представителем или органом юрлица условий осуществления полномочий либо интересов представляемого или интересов юрлица»)
1) Сделки, совершенные представителями или органами юрлица в ущерб интересам представляемого или организации, если другая сторона сделки должна была знать об этом.
2) Сделки, совершенные в результате сговора либо иных совместных действий представителя или органа юрлица и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого или интересам компании.
В российских судах сложно подтвердить наличие сговора (этого требует норма), объясняет Мерген Дораев, партнер ЕМПП ЕМПП Федеральный рейтинг. группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры – mid market) группа Семейное и наследственное право группа Экологическое право группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (high market) группа Уголовное право 15 место По выручке на юриста (менее 30 юристов) 33 место По выручке × : «Исключением служат ситуации, когда есть приговор по уголовному делу, подтверждающий факт злоупотребления полномочиями». А экономические последствия от заключенного соглашения могут быть разнесены во времени с моментом его подписания, добавляет юрист: «То есть сделка, выгодная для общества в момент совершения, может нести обратный эффект из-за поменявшейся конъюнктуры рынка». Да и доказать неравноценность встречного предоставления бывает непросто, так как нет ее четких критериев, поясняет эксперт.
– Сам представляемый или юридическое лицо, руководителем которого заключена оспариваемая сделки.
– Участник хозяйственного общества.
– Арбитражный управляющий в рамках банкротства.
Что должен доказать заявитель.
По первому основанию:
– Совершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях. Например, при неравноценности встречных предоставлений.
– Осведомленность другой стороны об убыточном характере сделки для представляемого.
– Отсутствие обстоятельств, позволяющих считать сделку экономически оправданной.
По второму основанию:
– Факт сговора или иных совместных действий в ущерб интересам представляемого.
Источник: Мерген Дораев, партнер ЕМПП ЕМПП Федеральный рейтинг. группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры – mid market) группа Семейное и наследственное право группа Экологическое право группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (high market) группа Уголовное право 15 место По выручке на юриста (менее 30 юристов) 33 место По выручке ×
Общий подход к доказыванию состава нарушения, которое содержит обсуждаемая норма, 9-й ААС представил в своем решении по делу № А41-41596/17. Суд указал, что основания недействительности соглашения из п. 2 ст. 174 ГК являются «средством правовой защиты в тех случаях, когда контрагенты заключили сделку, которая сама по себе не запрещена законом или иным правовым актом, но при этом причиняет одной из сторон явный и очевидный ущерб».
«В такой ситуации необходимо доказать только обстоятельства того, что сделка причинила или причинит стороне явный ущерб. А другой участник соглашения должен был знать об этом. Кроме того, спорная сделка не является экономически оправданной для стороны, которой она причинила или причинит явный ущерб».
Этот подход может служить ориентиром для подготовки доказательственной базы по такой категории дел, считает Дораев. В подобных спорах при вынесении решения о недействительности сделок суды отталкиваются от рыночной стоимости проданных товаров или оказанных услуг, целесообразность которых истцы ставят под сомнение. Так, в деле № А40-89325/17 заявителю удалось успешно оспорить договор подряда, так как цена работ многократно превосходила рыночную. Это делало сделку экономически нецелесообразной. В другом споре суд признал соглашение купли-продажи автомобиля недействительным по п. 2 ст. 174 ГК, так как стоимость машины оказалась значительно ниже рыночной (дело № А40-14781/17).
Обсуждаемая норма активно применяется судами и в отношении сделок тех банков, которые находятся в предбанкротном состоянии. Суд признал недействительным допсоглашение кредитной организации, которым она продлила своему акционеру срок возврата займа на 10 лет (дело № А40-151926/15). Суд указал на то, что из-за этого договора банк потерял возможность извлечь выгоду от отношений со своим должником. И акционер-заёмщик не мог не знать об этом.
По п. 2 ст. 174 ГК две инстанции признали недействительным и соглашение Мособлбанка, который в предбанкротном состоянии пожертвовал «Национальному фонду Святого Трифона» 15 млн руб. При этом учредителем этой организации являлся председатель правления банка. Ссылаясь на это обстоятельство, суды указали, что фонд знал о том, какой ущерб банку наносит этот договор пожертвования (дело № А40-50329/15).
Несмотря на подробное законодательное регулирование и разъяснения правоприменительной практики, остаются проблемные аспекты по вопросам оспаривания. В частности, речь идет о круге субъектов, которые могли бы обжаловать корпоративные решения, когда они приняты с целью нарушения закона и/или злоупотребления правом, замечает Зурабян: «Сделки в таком случае может оспорить заинтересованное лицо». А если дело касается корпоративных решений, то суды считают, что никакие специальные основания не дают возможности их обжаловать лицам, не входящим в число участников компании, констатирует юрист. Таким образом, бенефициары бизнеса в подобных случаях выглядят беззащитными.
Как признать недействительной сделку купли-продажи квартиры
Сделки купли-продажи квартиры в 15 случаях из 100 заканчиваются обращением в суд. Причем это происходит, как по инициативе покупателя, так и по желанию продавца. Рассказываем, на каких основаниях сделка купли-продажи квартиры может быть отменена и к каким ситуациям нужно отнестись предельно внимательно еще на стадии покупки и продажи, чтобы потом не потерять квартиру.
Можно ли оспорить договор, сделку купли-продажи квартиры?
Гражданским кодексом закреплены варианты, по которым сделка купли-продажи может быть признана недействительной:
- Сделка признана ничтожной;
- Сделка оспорена в суде;
- Договор купли-продажи квартиры расторгнут.
- Ничтожность сделки. Сделка признается ничтожной, если была совершена с явным нарушением законодательных норм. Признаки таких сделок прописаны в ст. 168 – 172 ГК РФ. К примеру, к таким сделкам относятся совершенные с недееспособными или несовершеннолетними гражданами, заключенные по поддельным документам, мнимые и притворные сделки. Срок давности – 3 года, но он может быть увеличен до 10 лет.
- Оспаривание. Производится в суде на основании обращения истца, который считает, что его права в данной сделке купли-продажи квартиры нарушены. Как правило, в качестве истца выступают наследники, кредиторы, супруги и т.д. Если суд признает, что права действительно были нарушены, то сделка будет признана оспоренной. Срок давности при оспаривании сделки – 1 год с момента, когда заинтересованное лицо узнало о нарушении своих прав.
- Расторжение. Договор купли-продажи может быть расторгнут по взаимному согласию либо через суд по требованию одной из сторон, если один из участников сделки существенно нарушил условия купли-продажи. Например, не выплатил остаток стоимости квартиры либо сама квартира, ее параметры, оказались гораздо хуже заявленных. В данной ситуации договор расторгается, при этом, согласно закону, продавец имеет право не возвращать покупателю полученные от него деньги. Поэтому юристы и риелторы рекомендуют вставить в договор купли-продажи пункт, который бы регулировал этот момент: возвращаются ли покупателю при расторжении договора деньги или нет.
Какие ситуации приведут к тому, что суд может признать недействительной сделку купли-продажи квартиры после регистрации?
Итак, сделка купли-продажи состоялась, права нового собственника на квартиру зарегистрированы в Росреестре. Именно сейчас возможно обращение в суд, который может признать сделку ничтожной или она может быть оспорена. Рассмотрим типичные основания, по которым это может произойти.
- Неправильно проведенная приватизация
Если квартира была приватизирована, когда один жильцов был выписан, отбывал наказание, проходил службу в армии. По возвращении такой жилец может восстановить свое право на приватизацию через суд, соответственно, сделка будет признана недействительной. Подстраховаться от такой ситуации можно, затребовав при покупке справку №40 о регистрации граждан по месту жительства.
- Ущемлены права несовершеннолетних
Сделка однозначно будет признана ничтожной, если договор подписан с несовершеннолетним. Причем обратиться в суд могут как сами подростки, так и их законные представители (родители), а также органы опеки и попечительства. В принципе нужно понять, что если одним из совладельцев квартиры является несовершеннолетний, то сделка обязательно должна совершаться не только с согласия родителей, но и органов опеки, а кроме того, заверяться нотариально.
Отдельно отметим куплю-продажу квартиры, приобретенную на маткапитал. Такие сделки возможны, если параллельно с продажей текущей квартиры собственники квартиры приобретают другую, где детям будет предоставлена жилплощадь не меньшая, чем была до этого.
- Владелец квартиры не мог отвечать за свои действия
Часто покупатель не задумывается о том, что продавец может быть в силу возраста или диагноза быть недееспособным, тем более, что и при проведении сделки тот ведет себя адекватно. Как следствие, справка из ПНД не запрашивается, что в свою очередь, в дальнейшем может привести к тому, что сделка купли-продажи квартиры будет объявлена недействительной.
Перечислим основные ситуации, когда владелец квартиры не может отвечать за свои действия:
- Сделка совершена с человеком, недееспособность которого признана судом. При этом согласие на сделку не дано его законным опекуном. При обращении опекуна в суд сделка будет признана недействительной.
- Человек состоит на учете в ПНД, но не признан недееспособным или ограниченно дееспособным. Формально такая сделка может быть проведена, однако, если родственники владельца обратятся в суд и сумеют доказать, что на момент подписания договора он не осознавал своих действий, то сделка будет признана недействительной.
- Сюда же можно отнести и покупку у престарелого гражданина. Если впоследствии родственники смогут доказать в суде, что у владельца на момент совершения купли-продажи уже были признаки старческой деменции, то суд признает сделку незаконной.
- Квартира, полученная по завещанию
Особенно бдительным нужно быть, если квартира, которая продается, получена по завещанию. Причем даже степень родства не может быть гарантией. К примеру, могут объявиться и через суд доказать родство внебрачные дети либо узнать о кончине и заявить о своих правах на наследство дети, которые проживают в другой стране или городе. Также попытаться оспорить сделку могут недовольные разделом наследства родственники – в случае, если квартира «ушла» по завещанию не к родственнику.
- Квартира является совместной собственностью
Сделка по купле-продаже будет признана недействительной, если на квартиру, которая является совместной собственностью, не было получено согласие супруга/-и. Причем согласие это должно быть заверено нотариально. Правило действует и в том случае, если на момент продажи квартиры супруги не живут вместе.
- Продавец квартиры должник, банкрот или близок к банкротству
В отношении владельца квартиры могут быть возбуждены исполнительные производства. Что это означает: он – банкрот, должник, его долги взыскиваются по суду. В данном случае суд наложит арест на квартиру и выставит ее на торги, а незадачливому покупателю придется занять место в очереди всех тех, кто пытается получить свои деньги назад. Проверить наличие задолженностей и исполнительных производств лучше заранее, до заключения сделки купли-продажи. Сделать это можно на соответствующих ресурсах по базам ФССП.
Кто может оспорить сделку
Оспорить сделку может любая из сторон, а также, как мы отмечали выше, органы опеки и попечительства, родственник продавца, кредиторы и т.д.
В какой срок можно оспорить договор купли продажи квартиры
Оспорить сделку можно в срок до 1 года после заключения договора. Исключением являются случаи, когда лицо, которое обращается в суд с заявлением об оспаривании сделки, не знало о продаже квартиры (к примеру, находилось в длительной командировке, проживало в другом городе и т.п.). В таких случаях срок обращения может варьироваться от 3 до 10-ти лет.
Как признать недействительной сделку купли-продажи: пошаговое руководство
Если вы решили обратиться в суд для того, чтобы признать недействительной сделку купли-продажи, вам потребуется предъявить:
