Как получить пай на землю в России

Кому полагается земельный пай?

С. КУЛЫГИНА
С. Кулыгина, экономист.
В правовых актах по земельному вопросу, изданных в период последнего реформирования сельского хозяйства страны (начиная с 1991 г.), наблюдается различный подход к одним и тем же людям в зависимости от времени выхода того или иного акта. Речь идет о достаточно широкой категории граждан – сельских пенсионерах, работавших ранее в социальной сфере. Это бывшие работники народного образования, здравоохранения, культуры, быта, связи, торговли и общественного питания. Все они не включаются в списки лиц, имеющих право на земельную долю при реорганизации колхозов и совхозов в новые АО, ТОО и т.п., чем фактически подвергнуты дискриминации по возрастному признаку. Их лишили различных льгот на услуги, связанные с использованием сельхозтехники, обеспечением топливом, газом и т.п., которыми пользуются члены новоявленных АО и ТОО. Земельные угодья для выпаса скота и сенокошения, которыми они пользовались десятилетиями, им приходится теперь арендовать у нового собственника. При существующих скудных пенсиях многие ветераны окажутся неплатежеспособными и будут вынуждены отказаться от содержания домашнего скота.
Регулирование вопросов, связанных с правом собственности на землю, должно осуществляться согласно ст. 36 Конституции Российской Федерации, федеральным законом. Однако на сегодняшний день по этому вопросу существует лишь несколько указов Президента РФ и постановлений Правительства.
В защиту своих прав граждане не могут обратиться в Конституционный Суд Российской Федерации ввиду отсутствия закона, а суды на местах не знают, как решать возникающие споры. До сих пор наделение земельными паями осуществлялось местными органами самоуправления во исполнение постановлений Правительства.
В то же время Закон “О земельной реформе”, принятый Верховным Советом РСФСР 23 ноября 1990 г., не решил конкретных вопросов собственности на землю. Это и понятно. Тогда еще действовала Конституция РСФСР, в соответствии с которой земля и ее недра, воды, растительный и животный мир являлись достоянием народов, проживающих на соответствующей территории.
Видимо, после принятия новой Конституции РФ в декабре 1993 г. действие существовавших на тот момент нормативных актов в области земельной реформы следовало в отдельных вопросах принципиально пересмотреть. Поэтому заявление Государственной Думы, принятое Постановлением от 13 марта 1996 г., о том, что правоотношения собственности на землю, не основывающиеся на федеральном законе, “не пользуются правовой поддержкой и защитой со стороны государства и могут быть оспорены по суду”, опоздало по крайней мере на два с половиной года и могло появиться не только в связи с президентским Указом от 7 марта 1996 г.
Правовая непоследовательность в земельном законодательстве повлекла за собой правовые ошибки. В частности, нормативные акты исполнительных органов государственной власти Российской Федерации содержат правовую неопределенность, дающую возможность двоякого толкования. Наблюдаются, например, различные взгляды на вопрос: включаются либо не включаются пенсионеры социальной сферы села в число лиц, имеющих право на земельную долю бесплатно. В результате чего получилось, что одни и те же люди в разное время (в зависимости от времени выхода постановлений Правительства) могли либо иметь это право, либо нет, что не могло не привести к определенным коллизиям, в результате которых возникали судебные разбирательства.
Так, в Постановлении Правительства РФ от 29 декабря 1991 г. N 86 “О порядке реорганизации колхозов и совхозов” (п. 9) это право определено следующим образом: “Все члены колхоза и работники совхоза, в том числе и ушедшие на пенсию, имеют право на бесплатный земельный и имущественный пай в общей долевой собственности. По решению коллектива хозяйства пай может быть предоставлен работникам объектов социальной сферы, расположенных на территории хозяйства”.
Трудовые коллективы, как правило, и наделяли пенсионеров социальной сферы паями наравне с работниками социальной сферы и пенсионерами хозяйств, что соответствовало и здравому смыслу. В противном случае перечеркивается 30 – 40-летняя трудовая жизнь на благо совхоза этих пенсионеров. Надо было, оказывается, хотя бы один день проработать в АО, ТОО и т.д., чтобы не было подобных проблем.
Кроме того, в законодательстве на тот период предусматривалась “равная защита прав граждан”, чем, видимо, и руководствовались вначале местные органы самоуправления и земельные комитеты при доведении информации о предстоящей реорганизации до трудовых коллективов хозяйства. Там, где земли было достаточно (как, например, в Тверской области), трудовые коллективы хозяйств, как правило, наделяли долями и работающих на тот момент в социальной сфере, и тех, кто обслуживал эту сферу в прошлом, – пенсионеров.
Однако позже, а именно после выхода Указа Президента РФ от 2 марта 1992 г. N 213 и во исполнение его – Постановления Правительства РФ от 4 сентября 1992 г. N 708, “установка” резко поменялась не в пользу этих пенсионеров. До регионов было доведено письмом Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Российской Федерации от 14 декабря 1992 г. N 2-12/3227. В соответствии с ним, во-первых, не подлежат пересмотру решения трудовых коллективов хозяйств о наделении земельными долями, принятые до 4 сентября 1992 г.; во-вторых, после этой даты юридическую силу в вопросах наделения земельными долями стали иметь только решения глав местных администраций. Подтверждением тому является ответ на запрос Андреапольского районного суда Тверской области из Главного управления аграрной политики Минсельхоза РФ за подписью начальника главка В. Денисова: “В соответствии с действующим законодательством. пенсионеры социальной сферы не включены в перечень лиц, имеющих право на земельную долю (пай) при реорганизации колхозов и совхозов”. Суждение достаточно категоричное, хотя прямого запрета в законодательстве все-таки не было.
Кроме того, при тщательном анализе вышеназванных нормативных актов выясняется, что в Постановлении Правительства РФ N 708 содержится неверное толкование самого Указа Президента РФ от 2 марта 1992 г. В Указе речь идет не об установлении категорий лиц, обладающих правом на земельный пай, а о порядке исчисления среднерайонной нормы бесплатной передачи земли в собственность. Из смысла этой нормы Указа не следует, что теми лицами, которые в нем перечислены, вообще исчерпывается круг лиц, обладающих правом на земельную долю. Однако Правительство сочло, что перечень лиц, на суммарную численность которых делится площадь сельскохозяйственных угодий района, идентичен перечню лиц, обладающих правом на земельные доли. Здесь отсутствует и логическая, и юридическая связь. А в Положении о реорганизации колхозов, совхозов и приватизации государственных сельскохозяйственных предприятий, утвержденном Постановлением Правительства РФ от 4 сентября 1992 г. N 708, в ч. 2 ст. 9 категорично записано: “. К заявке прилагаются списки лиц, имеющих право на получение земли в собственность бесплатно в соответствии с Указом Президента от 2 марта 1992 г. N 213. “. Представляется, что это все-таки различные перечни лиц.
Текст же самого Указа также логически противоречив, поскольку в нем одному и тому же понятию – “работающие в сельском хозяйстве” дается два разных определения. Из п. 1 Указа Президента РФ N 213: “. делится на суммарную численность лиц, работающих в сельском хозяйстве (включая пенсионеров, ранее работавших в сельском хозяйстве, а также лиц, занятых в социальной сфере на селе)”. И тут же: “В число лиц, работающих в сельском хозяйстве, включаются только работники колхозов и совхозов, других сельскохозяйственных предприятий, пенсионеры этих хозяйств”.
Итак, можно считать, что в приведенных актах совершены и правовая, и логическая ошибки, которые нужно исправить.
На практике после выхода Указа и особенно после Постановления Правительства РФ N 708 началась “эпопея” лишения земельных долей (паев) пенсионеров социальной сферы как незаконно полученных. Земельные комитеты могли просто не выдавать свидетельства о праве на земельную собственность, невзирая на то, что эти лица фактически являлись членами АО. В одном конкретном случае истцом в судебном споре была пенсионерка сельской социальной сферы Андреапольского района Тверской области, которая являлась членом АО “Спутник”. Но через два года ей не выдали свидетельство о праве собственности на земельную долю. В земельном комитете мотивировали это тем, что права на такую долю она, оказывается, не имеет.
Судебная практика на сегодняшний день идет в основном по пути отказов. Судьи, видимо, просто не знают, как решать эти споры, пока нет закона. Зачастую обращения пенсионеров в суд вызывают негативную реакцию местных властей в виде окончательного лишения паев тех, кто жалуется.
Продолжая освещение проблемы, надо отметить, что после вступления в силу новой Конституции РФ Указом Президента РФ были признаны недействительными многие статьи Земельного кодекса. В частности, потеряли юридическую силу решения трудовых коллективов по вопросам собственности на земельные доли при реорганизации колхозов и совхозов. Все реформирование сельского хозяйства было полностью отнесено к ведению местных администраций. Это привело к различного рода фальсификациям документов, связанным с реорганизацией. Сроки после 4 сентября 1992 г., т.е. времени выхода Постановления Правительства РФ N 708, стали больше устраивать районное руководство. Ведь с этого момента можно было не наделять достаточно широкий круг граждан земельными долями (паями). Благодаря “изменению” в документах сроков проведения общих собраний и отнимались паи у тех, кто получил их раньше этого срока.
Подобная путаница в документах привела к появлению немалого массива просто неучтенных земель и к возможности манипулировать ими.
Поэтому было бы целесообразно и необходимо внести в проект Земельного кодекса РФ, который пока еще окончательно не принят, следующее положение: “Наделение пенсионеров социальной сферы, проживающих на территориях хозяйств, земельными долями (паями) по решениям трудовых коллективов при реорганизации сельскохозяйственных предприятий считать правомерным и не подлежащим пересмотру”.
ССЫЛКИ НА ПРАВОВЫЕ АКТЫ

“КОНСТИТУЦИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ”
(принята всенародным голосованием 12.12.1993)
ЗАКОН РСФСР от 23.11.1990 N 374-1
“О ЗЕМЕЛЬНОЙ РЕФОРМЕ”
УКАЗ Президента РФ от 02.03.1992 N 213
“О ПОРЯДКЕ УСТАНОВЛЕНИЯ НОРМЫ БЕСПЛАТНОЙ ПЕРЕДАЧИ ЗЕМЕЛЬНЫХ
УЧАСТКОВ В СОБСТВЕННОСТЬ ГРАЖДАН”
УКАЗ Президента РФ от 07.03.1996 N 337
“О РЕАЛИЗАЦИИ КОНСТИТУЦИОННЫХ ПРАВ ГРАЖДАН НА ЗЕМЛЮ”
ПОСТАНОВЛЕНИЕ Правительства РФ от 29.12.1991 N 86
“О ПОРЯДКЕ РЕОРГАНИЗАЦИИ КОЛХОЗОВ И СОВХОЗОВ”
ПОСТАНОВЛЕНИЕ Правительства РФ от 04.09.1992 N 708
“О ПОРЯДКЕ ПРИВАТИЗАЦИИ И РЕОРГАНИЗАЦИИ ПРЕДПРИЯТИЙ И ОРГАНИЗАЦИЙ
АГРОПРОМЫШЛЕННОГО КОМПЛЕКСА”
ПИСЬМО Роскомзема от 24.12.1992 N 2-12/3227, Минсельхозпрода РФ
от 14.12.1992 N 5-32/770
“О ВЫДЕЛЕНИИ ЗЕМЕЛЬНОЙ ДОЛИ РАБОТНИКАМ СОЦИАЛЬНОЙ СФЕРЫ”
Российская юстиция, N 11, 1996

Как получить земельный пай (кто вправе получить, как распоряжаться, документы, нюансы, продажа и др)

Земля – один из самых стабильных и ценных материальных активов. Стремление стать собственником земельных угодий есть у многих людей. Их интересует вопрос: как можно получить земельный пай? Об этом – пойдет речь в статье.

Земельный пай. Что это?

Мечта о земле, принадлежащей тем, кто её обрабатывает, во многом предопределила смену государственного строя в 1917 году. К сожалению, краткое время владения собственной землей продлилось совсем не долго. К середине 30-х годов прошлого века вся земля вновь перешла в собственность государства и коллективных хозяйств, в которых сельхозработники не имели права требовать выдела земельного надела при выходе из колхоза, увольнении или выходе на пенсию.

Повторно право на владение сельскохозяйственной землей появилось в 1992 году, в период распада мощного социально-ориентированного государства и превращения его в отсталую страну, утратившую былую экономическую мощь и политическое влияние на международной арене. Право на выделение земельного пая, появившееся в период распада колхозов, не принесло ожидаемого эффекта. В России не стали образовываться фермерские хозяйства, по подобию США, а владельцы паев, не зная что делать с бесплатно доставшимся им в руки богатством, либо продавали земли за копейки, либо забрасывали их, не имея средств производства и рук, необходимых для обработки гектаров земли.

Результат – после трех лет бесхозного пребывания, земля изымалась, и закономерно переходила в руки новых собственников, большинство из которых не имели никакого отношения к сельскому хозяйству, а были банальными перекупщиками-спекулянтами. Однако, стремление обзавестись земельными угодьями, живо по сей день.

Чтобы понять правовую сущность понятия «земельный пай», следует понять принцип построения коллективных сельских хозяйств, заложенный в конце 20-х годов ХХ века. Становясь членом колхоза, крестьянин обязан был передать в коллективное хозяйство принадлежащий ему земельный надел, основные орудия производства, животных, являвшихся тягловой силой (лошадей, мулов, быков). После этого, бывшая собственность «обезличивалась». Иными словами, бывший владелец уже не мог претендовать, при выходе из колхоза (это – из области фантазий в тот период), он мог получить только сомнительную компенсацию, а чаще – срок в лагерях: за «антисоветскую деятельность».

За истекшие десятилетия, полностью стерлась память о месте нахождения бывших частных владений первых членов колхозов. К 1992 году колхозные земли могли претерпеть, как приращения – результат политики «укрупнения», так и сокращения угодий – многие земли изымались для государственных целей: строительства промышленных предприятий, дорог, населенных пунктов. В результате, земельный пай превратился в некую «абстракцию». В право на долю, без конкретного указания на то, каков её размер и где она находится на местности.

Большинство колхозников в 1992 году не владели тонкостями юридической казуистики, связанной с земельными правоотношениями. Да и собственно земельного законодательства, как такового, на тот период не существовало. Правовую основу, подводящую базис под развал колхозов, положили два нормативных акта, не являющиеся законами:

Указ Президента № 323 от 27.12.1991 г.
Постановление Правительства № 86 от 29.12.1991.

Появившаяся новость о том, что каждый колхозник может бесплатно стать собственником земли, стимулировала процесс развала, поскольку мелкособственнические интересы возобладали над здравым смыслом. В тот период никто не задумывался о том, что выдел пая – еще не означал полноценного владения землей. Более того, никто не задумывался, что за «собственность» – придется платить налоги, обязательно обрабатывать землю, не допуская снижения её плодородных качеств (зарастания сорняками), нельзя будет продать по рыночной цене или изменить её целевое назначение.

Финал такой политики был плачевен. Более 90% бывших членов колхозов вынуждены были сдавать свои паи в «аренду» частникам, как правило – бывшему руководству колхозов и совхозов, сумевших сохранить в своих руках право собственности на орудия производства и имевших опыт управленческой деятельности. В качестве оплаты за аренду собственникам пая выделялась «натуроплата» – продукция, производимая на угодьях новых сельхозпредприятий . Куда девать эту продукцию – не знал никто. Она скупалась перекупщиками за символическую плату.

Можно ли получить пай в 2021 году?

За прошедшие 30 лет радикально изменилось законодательство. Полностью исчезла такая организационно правовая форма юридического лица, каковой являлся колхоз. Из этого следует, что владельцами пая могут быть:

лица, на период реорганизации коллективного хозяйства в период с 1992 по 1996 годы, являвшиеся членами колхоза;
наследники лиц, владевших земельным паем.

В 1996 году началось массовое оформление паев в частную собственность. Была произведена оценка кадастровой стоимости, проводились кадастровые работы и межевание, с целью закрепления границ участков, выделенных в качестве пая, оформлялись свидетельства о праве собственности. Этот процесс в основном завершился к 1998 году. С тех пор претендовать на выдел пая нет оснований, поскольку все колхозы к тому времени были ликвидированы, либо реорганизованы в другие организационно-правовые формы: ООО, АО или КФХ . А правоотношения собственности на землю, принадлежащую этим новым сельхозпредприятиям строятся на совершенного иной основе, не предусматривающей отторжение земельного фонда в связи с выходом из состава их участников.

Как можно распорядится паем, перешедшим в порядке наследования?

В настоящее время не реализованные земельные паи по прежнему остаются. В большинстве случаев ими владеют лица, непосредственно не имеющие отношения к сельскохозяйственному производству, которые унаследовали их от родителей или других родственников. Именно их, в первую очередь, интересует вопрос о том, как можно распорядится земельным паем?

Для начала, указанный в завещании пай должен быть обращен в субъект, подлежащий рыночным отношениям. Иными словами, из разряда «абстрактного» права на землю переведен в разряд земельного участка, имеющего определенные границы, зарегистрированного в УГРН и имеющего определенную кадастровую и рыночную стоимость.

Подать заявление в сельскохозяйственное предприятие, у которого пай находится в аренде или доверительном управлении. На основании заявления арендатор должен провести общее собрание дольщиков – других владельцев земельных паев, с целью определения размера и места положения выделяемого пая. Сообщение о начале процесса выделения пая публикуется в местном официальном печатном органе и заблаговременно размещается на досках объявлений в населенных пунктах, в которых проживают заинтересованные пайщики.
После проведения собрания и определения места положения выделенного пая необходимо обратится в службу кадастровых инженеров – саморегулируемую организацию, действующую на основании ФЗ № 135 от 29.07.1998 г. и заказать проведение работ по межеванию участка. Таким образом, пай обретет установленные границы на местности.
Провести государственную регистрацию права собственности на участок. Результатом её является внесение записи в ЕГРН и выдача собственнику выписки – единого документа, удостоверяющего право на распоряжение участком. В выписке будет указана кадастровая стоимость земли. Однако, она не в полной мере отражает особенности рыночной конъюнктуры.

Для этого необходимо предпринять следующий шаг – определение стоимости земельного участка. В 2021 году она не будет соответствовать стоимости пая, определенной в год его выделения. Она будет отражать рыночную, а не кадастровую стоимость земли, с учетом:

размера участка;
места расположения;
плодородия сельскохозяйственных почв;
наличия инфраструктуры, обеспечивающей доступ к участку (дороги, оросительные системы, близость к населенному пункту и др.);
стоимости земельных участков, расположенных в пределах административного района, в котором выделен пай;
наличием спроса и предложения на земли сельхозназначения в данном регионе.

Как можно распорядиться земельным участком, организованным из пая?

После придания абстрактному паю качеств определенного материального объекта им можно распоряжаться по своему усмотрению:

использовать для целей производства сельскохозяйственной продукции: выращивания растений или животноводства;
продать;
завещать;
подарить;
сдать в аренду;
заложить в кредитной организации;
внести в качестве доли в уставном капитале;
пожертвовать.

Каждая из сделок, сопровождаемая отчуждением прав на землю, подлежит государственной регистрации в Росреестре .

Документы, которые могут потребоваться при оформлении права собственности на земельный участок, организуемый из земельного пая

Первоначальным документом, дающим толчок всем последующим действиям, является решение общего собрания членов колхоза о выделении земельного пая конкретному лицу. Нередко, за давностью лет, такие документы в оригинале не сохранились. Поэтому, придется обращаться к архивам, устанавливать контакты с бывшими членами колхоза, в котором состоял наследодатель.

Если право собственности было оформлено до 1998 года, то оно не подлежало обязательной государственной регистрации (ФЗ -122 от 21.07.1997 г.). При отторжении такого участка предварительно будет осуществлена его регистрация в соответствии с требованиями п.1 ст. 69 ФЗ-219 от 13.07.2015 г.

Особенности продажи

Если собственник участка, организованного из земельного пая, захочет продать его, он должен учитывать, что преимущественным правом покупки обладают:

сельскохозяйственное предприятие, в чьем ведении (аренде или управлении) находился земельный пай;
муниципальное образование, на территории которого находятся сельскохозяйственные земли.

Продажа земельного участка должна быть согласована с супругом, если право собственности (покупка), было приобретено после заключения брака.

Претендовать на земельный пай могут только те лица, которые приняли наследство у владельца пая. При этом, если земельный пай в течении 3-х лет оставался не возделываемым, он может перейти в собственность муниципального образования. В этом случае, требовать восстановления права собственности на пай нельзя.

ЕЩЕ СТАТЬИ ПО ТЕМЕ:

Наследование земельного пая (что это, для чего нужен, наследство, как распорядится и др)
Как продать земельный пай (как правильно продать пай, предпродажный алгоритм, законность сделки, стоимость и др.)

Друзья! Если статья оказалась полезной, ПОЖАЛУЙСТА, поделитесь ею с друзьями в любой социальной сети, ведь чем больше людей будет знать о своих правах (и доказывать их), тем ответственнее станут службы.

Идея сайта возникла на основе многочисленных жалоб в сфере коммунальных услуг и отсутствия нужной информации в одном источнике! Это единственный в своем роде жилищный сайт, объединяющий действительно важные и актуальные материалы.

Земельный пай: что это такое? Условия выделения и распоряжения

Среди сделок с землей сельхозназначения особое место занимают мероприятия по переоформлению и распоряжению наделами, входящими в состав общего имущества. С 91 года прошлого столетия у работников коллективных хозяйств появилась возможность безвозмездно приобрести земельный пай, который будет далее использован по усмотрению человека. Столкнувшись с необходимостью каким-либо образом распорядиться полученным паем, следует учитывать правовые особенности подобных сделок, ведь для надлежащего оформления документов придется пройти длительную и сложную процедуру.

Общие понятия

Следует отличать земельный пай от привычного участка в частной собственности. Пай представляет собой часть общедолевой собственности, а размер определяется в виде процента от суммарного значения участков, выраженных в единицах измерения площади.

Зачастую, пай включают в уставной капитал заинтересованной организации (производственное предприятие, кооператив, акционерное общество), ведь первоначально выдел пая происходил в период преобразования советских хозяйств и организаций в коммерческие предприятия.

При выделении пая применяется принцип безвозмездности, однако при определении, кому положен надел, следует отметить, что право используется лишь гражданами, непосредственно связанными с колхозом или совхозом, из земель которого сформированы паи.

Чтобы оформить право на надел, надлежит пройти процесс приватизации, на основании которой будет зарегистрирован новый собственник, и проведена постановка на учет по Кадастру.
При намерении физически выделить надел, нужно узнать, как получить новые документы, ведь владельцу пая предстоит пройти длительную процедуру, связанную с межеванием и оформлением границ с присвоением номера по кадастровому учету и оформления кадастрового паспорта.

Текущая ситуация такова, что только половина земель представляет собой объединенные вместе паи, владельцы которых успешно переоформили собственность на себя.

Иными словами, земельный пай представлен в виде определенного размера земельной площади, приходящейся на человека, без выделения из общего числа и определения конкретных границ. Документальным основанием считать себя держателем пая земель сельхозназначения служит свидетельство, устанавливающее право в общей собственности.

Подтверждающий документ включает следующую информацию:

величину пая;
оценка в балло-гектарах;
вид назначения земли (под пашню, пастбище и т.д.)

Особенностью подобного права является усредненность характеристик и отнесение к виртуальной собственности, которая может быть, при желании, получена в виде собственности.

Законодательные нормы

Когда возникает потребность в оформлении пая и распоряжении им, необходимо изучить законодательные нормы, регулирующие правовые вопросы в земельном праве:

Процесс перевода пая в земли сельхозназначения, а также сделки купли-продажи, дарения, оформления наследства определяется согласно положений закона №101-ФЗ, утвержденного в 2002 году.
ЗК РФ регулирует статусы сельхознаделов.
Проведение постановки на кадастровый учет и связанные с техническим оформлением земель проводится согласно закона №218-ФЗ, с 1 января 2017.
Требования и нормы регистрационного оформления недвижимой собственности приведены в законе № 122-ФЗ (утрачивает силу с 01.01.2020 года).

Особенности использования и преимущества

Помимо земельных паев, которые начали выдавать с 1991 года, в процессе реорганизации коллективных хозяйств с 92-93 годов стали выделять имущественные паи.

Земельный пай отличается от имущественного тем, что он мог быть получен любым членом колхоза, без учета степени ценности вклада, который он внес в развитие своей организации.

Владение земельным паем дает большие возможности в отношении распоряжения своим правом:

Получать прибыль, полученную по результатам обработки земель и сбора урожая и последующей его продажи. Возможна выдача прибыли в натуральном выражении.
Пай может принести доход от его продажи или обмена на другую собственность.
Доля передается в дар или наследуется.
Земля может быть использована в качестве залогового обеспечения или внесена в уставной капитал кооператива.
Доход в виде арендной платы.
Передача в доверительное управление.

Проблема невостребованных земель

Не всегда паи используются и контролируются владельцами. Большая часть территорий под сельское хозяйство остаются не востребованы.

Согласно действующему законодательству, в случае отсутствия каких-либо распоряжений в отношении доли в течении 3 лет, она относится к категории невостребованных.

Законные основания для признания невостребованного пая появились сравнительно недавно и к их числу относят следующие параметры:

Держатель пая не установлен.
Владелец умер, а наследовать землю некому.
В случае смерти держателя пая наследник не вправе переоформить недвижимость, либо отказался от наследства.

При выявлении хозяев пая, невостребованность земель может быть опротестована в следующем порядке:

Пишется заявление в местную администрацию.
Оспорить решение собственников на общем собрании установившим невостребованность пая можно только в судебном порядке.

Порядок оформления

Процесс приватизации и выделения пая происходит в следующем порядке:

В печатных средствах массовой информации региона публикуется информация о планируемом выделении.
Спустя месяц проводится собрание пайщиков с целью согласовать параметры выдела.
На организацию и проведение межевания уходит довольно длительный период, вплоть до 2 лет.
После проведения межевания границы и формы согласуются с владельцами прилегающих земель и представителями земельного комитета. Проверка и согласование межевой схемы занимает 30-дневный период.
Основанием считать процесс согласования завершенным служит получение заключения о соответствии плана положениям законодательства.
Происходит постановка участка на учет по кадастру с присвоением уникального номера. Оформляется кадастровая документация, паспорт, план выделенного в натуральном виде надела. , а собственник получает подтверждающее свидетельство.

Приступая к оформлению, следует подготовиться к длительному процессу с соблюдением условий выделения пая.

Вопросы по продаже

Для продажи земли необязательно проводить специальные подготовительные работы. При составлении текста договора предметом сделки указывают только площадь земли, право на которую передается. Кроме того, в договоре отражают наличие/отсутствие обременений и срок, отведенный на перевод пая в собственность другого лица.

Приложением к договору станет схема участка, без установленных границ. Закон не предусматривает никаких ограничений по поводу возмездной передачи пая.

В процессе проверки юридической допустимости сделки продажи покупатель проверяет:

информацию с плана;
обозначенные границы;
стоимостьпо кадастру.

Цена и способ расчетов определяется сторонами договора по взаимному согласию.

После выделения земельного права необходимо провести регистрацию полученного права, с получением пакета правоустанавливающих документов, кадастровой и технической документацией.

Для регистрации выделенной земли и получения свидетельства обращаются в территориальный отдел Росреестра по месту, где находится недвижимость.

В пакет документации для регистрации входят:

протокол общего собрания пайщиков;
кадастровая документация на пай;
платежный документ на госпошлину.

При желании, пай оформляют через представителя, действующего по доверенности. На доверенное лицо также представляют личные документы, удостоверяющие личность.

Проверка характеристик участка по кадастровому номеру

В процессе оформления выделенного пая проводятся важные мероприятия по определению местоположения и границ надела. В результате, пай обретает конкретное выражение в виде четко обозначенной территории, которая ставится на кадастровый учет и регистрируется в базе с присвоением уникального кадастрового номера.

Из цифровой комбинации, представленной в кадастровом номере, можно узнать основные характеристики участка, его особенности, назначение и т.д.

Так как информация о земле, поставленной на кадастровый учет, находится в свободном доступе, для получения ответа на запрос, достаточно знать номер участка.

Размер земли, выраженный в кв.м.
Стоимость по кадастру (нужна для определения суммы имущественного налога).
Назначение использования земель.
Точное определение места нахождения.

Комбинация присваиваемого номера позволяет провести предварительную расшифровку основных характеристик земли:

2 первые цифры отвечают за обозначение субъекта Федерации, в которой расположен надел.
3-я и 4-я цифры обозначают определенный округ.
6 последующих цифр устанавливают принадлежность к определенному кварталу.
Точное положение участка указывают последние цифры из номера.

Информацию об участке можно проверить онлайн в течение считанных минут. Достаточно ввести номер в строку поиска на сайте Росреестра в разделе Публичной кадастровой карты.

Дальнейшее распоряжение землей

Не стоит недооценивать значимость земельных паев, даже если текущий владелец пая не имеет прямого отношения к предприятию, занимающемуся обработкой всех, входящих в общую собственность территорий. Пай может быть продан, арендован, с получением соответствующего дохода, оговоренного между сторонами сделки.

Получив в собственность пай, можно производить с ним следующие виды сделок с паями и распоряжения:

Оформить договор купли-продажи, переоформив пай на заинтересованное лицо или организацию (колхоз, фермерство, либо другому пайщику).
Передать землю в дар. В данном случае, не следует подменять дарственной договор купли-продажи, так как в противном случае пай будет отчужден без каких-либо обязательств по оплате со стороны нового собственника. Кроме того, выявление подмены ведет к привлечению ответственности.
Выделить пай в виде конкретного участка, либо в составе собственности части пайщиков. После выделения единоличной доли пайщик становится полноправным собственником.

Для оформления купли-продажи, помимо самого договора и заявления с просьбой о переоформлении, потребуется подготовить для сделки следующие бумаги:

личные документы сторон сделки (оригиналы паспортов и ксерокопии);
заверенное нотариусом согласие на сделку второго супруга, если новый собственник или продавец находится в брачных отношениях;
правоустанавливающие документы на объект недвижимости;
подтверждающие документы, свидетельствующие об уведомлении остальных дольщиков о планируемой продаже;
платежный документ, свидетельствующий об уплате пошлины.

Сложности продажи

Для успешной продажи одного намерения дольщика недостаточно. Право передать имущество в пользу другого хозяина можно только при условии, что администрация отклонила предложение купить землю.

При определении цены надела учитывают важные факторы, оказывающие прямое воздействие на ликвидность и привлекательность объекта:

основные физические характеристики;
место нахождения;
особенности рельефа, местности;
климат.

Если продавец решил скорректировать цену, предоставив покупателю скидку, необходимо заново пройти согласование с муниципалитетом (администрацией). Продолжить оформление бумаг можно только при повторном получении разрешения и отказе выкупить со стороны официальных властей.

Оформление в дар

Во избежание юридических проблем, настоятельно не рекомендуется заменять дарением возмездную сделку купли-продажи. Однако, закон не запрещает передачи в дар не только близкой родне, но и лицам с дальним родством или вовсе посторонним.

Преимуществом договора дарения является невозможность раздела полученных земель при разводе. Недвижимость остается в собственности одаряемого и не относится к совместно нажитому имуществу. В остальном процесс дарения аналогичен купле-продаже и требует сбора аналогичного списка документов, за исключением согласия супруга. Подаренный объект также подлежит дальнейшей регистрации в Росреестре, а получение свидетельства завершает процесс переоформления.

Владение долей влечет за собой возможность получать доход от его использования, продажи, аренды, а также применения в качестве части уставного капитала предприятия. Имея свои особенности, земля дольщика является таким же имуществом, право на которое может быть завещано или передано в дар близким людям.

Земельные паи в России: что это и как их получить

Земля давно стала объектом имущественных правоотношений, причем в разных формах. Одна из них – земельные наделы, переданные в собственность работников колхозов. В настоящее время они составляют около 108 млн гектаров земли или 49% всех земель сельскохозяйственного назначения на территории России. Чтобы стать его владельцем, нужно разобраться, что такое земельный пай, как его можно использовать, как оформить право собственности и где найти невостребованные участки.

Общие сведения о земельных паях

В эпоху Советского союза важной ячейкой экономики были коллективные хозяйства – колхозы. Каждое хозяйство получало в пользование определенный участок земли. Речь шла о сотнях гектаров в зависимости от численности работников и профиля колхоза.

После реорганизации и ликвидации колхозов огромные территории оказались бесхозными. Чтобы стимулировать развитие сельского хозяйства и увеличить численность частных землевладельцев, власти РФ решили выдавать членам колхозов земельные наделы. Это позволяло гражданам отделиться от государственных предприятий и начать частную деятельность.

Вопреки распространенному понятию, земельный пай – не участок земли, а доля в общем праве владения и использования участка вместе с другими пайщиками.

Изначально нельзя было понять, сколько это конкретно земли – границы отдельных участков не определялись. Владелец пая лишь знал стоимостное выражение своей доли в общем праве, но на местности оценить это не представлялось возможным.

Пай можно было использовать для сельскохозяйственных работ, проводимых с учетом интересов остальных дольщиков. В связи с этим многие бывшие работники колхоза отказывались от самостоятельной обработки, сдавая свои паи в аренду.

Земельный пай, находящийся в аренде колхоза, мог использоваться арендатором по собственному усмотрению, а владелец получал за это плату в натуральном виде: пшеницей, комбикормом и другой продукцией. Многие пайщики при этом лишились наделов в результате мошенничества со стороны арендаторов. Другие, наоборот, приватизировали землю и смогли стать землевладельцами.

Когда стали выдавать паи

Первым периодом, когда начали выдавать земельные паи в массовом порядке, было начало 90-х. Основанием для этого послужил Указ Президента № 323 от 27.12.1991 и принятое на его основе Постановление Правительства № 86 от 29.12.1991 . Граждане были вправе при выходе из колхозов/совхозов получить земельные участки, приватизировать и распоряжаться ими, вплоть до сдачи в аренду и продажи.

В 1992-93 годах начали распределять имущественные паи. А в 1996-97 годах была вторая волна распределения долей – граждане массово получали свидетельства о праве собственности на землю.

Земельный и имущественный паи: отличия

Независимо от того, в каком году распределяли пай на землю, закон давал право на бесплатный имущественный и земельный пай всем, кто хотел выйти их колхоза, в том числе пенсионерам. При этом их отличия, в соответствии с п. 9 Постановления Правительства № 86, состояли в том, что:

земельный пай утверждался в стоимостном и натуральном выражении и не мог превышать принятую в районе норму выдачи земли;
имущественный пай утверждался только в стоимостном выражении и определялся трудовым вкладом каждого колхозника.

При этом обе доли могли быть объединены в один пай с определением его стоимости и выдачи акций или иных свидетельств собственности. Впоследствии владельцы были вправе передать их в качестве взноса в фермерское хозяйство или приватизировать для продажи.

Стоимость земельного пая

По понятным причинам цена паев, установленная на момент их выделения, сегодня не актуальна. Определить, сколько сегодня стоит конкретный пай земли, позволит лишь независимая оценка рыночной стоимости. Она проводится по разным причинам, начиная от необходимости уплаты нотариусу пошлины при оформлении купли-продажи и заканчивая завышенной кадастровой стоимостью, из которой уплачивается земельный налог.

Заказать оценку можно у любого эксперта-оценщика, который имеет соответствующий квалификационный аттестат, состоит в саморегулируемой организации оценщиков и отвечает другим требованиям ФЗ № 135 от 29.07.1998 .

Оценка определяет рыночную стоимость на момент ее проведения, хотя можно установить и ее цену в прошлом. Она учитывает:

размер пая;
стоимость идентичных земельных паев в пределах административной единицы;
расположение надела;
наличие инфраструктуры;
состояние земли на участке;
наличие спроса, предложений и прочие характеристики участка.

Для проведения оценки заказчик представляет эксперту:

кадастровый план и паспорт на объект;
сведения о наличии арестов, залогов и других обременений.

По результатам выдается письменный отчет с указанием рыночной стоимости, ее обоснованием и примененными методиками.

Существует и кадастровая стоимость, которую определяют кадастровые эксперты методами массовой оценки. Считается, что КС больше всего приближена к рыночной, но на самом деле зачастую она завышена.

Получение земельного пая сегодня

Многим по-прежнему интересно, насколько реально после 20 лет добиться земельный пай. К сожалению, сегодня это невозможно. Выделение паев осуществлялось в рамках преобразования колхозов в крестьянские и фермерские хозяйства. Получали их работники колхозов, те, кто вышел на пенсию, сотрудники объектов социальной сферы, расположенных на территории сельских поселений.

Этот процесс завершился еще в 1998 году. С тех пор государственные земли в качестве паев массово не раздаются. Впрочем, стать собственником надела можно и сегодня в результате любой гражданской сделки.

Например, стоит узнать, можно ли подарить земельный пай. Если право собственности на землю оформлено должным образом, то есть владелец имеет свидетельство о праве собственности или выписку из ЕГРН, надел можно не только подарить, но также:

продать,
завещать,
передать в аренду,
заложить в банке,
пожертвовать и так далее.

Поскольку пай является недвижимостью, после заключения сделки переход прав подлежит государственной регистрации в Росреестре.

Приватизация наделов

Приватизацией земель, выделенных колхозникам и другим жителям сел, занимались внутрихозяйственные комиссии при реорганизуемых колхозах (п. 3 Постановления Правительства № 86). В период с 1991 по 1998 год в преобразовании собственности участвовало 11,8 млн человек. Приватизация осуществлялась бесплатно, участники оплачивали лишь кадастровые работы и другие расходы.

Те, кто не воспользовались своим правом, не вошли в число пайщиков. Они не получили землю, поэтому не могут ее приватизировать.

Не стоит путать приватизацию с переоформлением земли. Существует множество вариантов сделок, по которым можно стать собственниками надела. Ниже речь пойдет о том, сколько стоит переоформить земельный пай по договору купли-продажи и как это сделать.

Оформление пая через сделку купли-продажи

Будучи полноправным собственником приватизированного надела, гражданин может свободно им распоряжаться. Один из вариантов – продажа участка, хотя у этой сделки есть свои особенности.

Согласно ст. 12 ФЗ № 101 от 24.07.2002 «Об обороте земель сельхозназначения» , собственник может распоряжаться своей землей только после выделения участка в счет земельной доли. В противном случае он вправе продать участок лишь другому пайщику, сельскохозяйственной организации или члену фермерского хозяйства, который использует наделы в пределах общей собственности пайщиков. При этом не обязательно уведомлять других дольщиков о продаже, чтобы соблюсти их право преимущественной покупки.

Для продажи пая собственник и покупатель заключают сделку купли-продажи в виде письменного договора и при желании заверяют ее у нотариуса.

Потребуются следующие документы для продажи земельного пая сельхозназначения:

договор купли-продажи;
оригиналы удостоверительных документов;
выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности на пай, в том числе выданные до 1998 года;
кадастровый план участка;
нотариально заверенное согласие супруга продавца, если земля куплена в браке, и согласие покупателя, если пай приобретается в браке.

В случае продажи выделенного участка преимущественное право на его покупку, согласно ст. 8 ФЗ № 101, имеет муниципальное образование. Продавец земли обязан в первую очередь известить о своих намерениях исполнительный орган власти субъекта РФ.

С тем, как оформить паевые земли сельхозназначения после купли-продажи, проблем возникнуть не должно. Покупатель обращается с заявлением и комплектом перечисленных документов в ближайший отдел Росреестра, предварительно уплатив госпошлину в размере 350 рублей.

Если с документами все в порядке, перерегистрация займет не более 7 дней.

Межевание участка

Чтобы свободно распоряжаться землей, нужно произвести натуральный выдел пая из земель сельскохозяйственного назначения. В соответствии со ст. 13 ФЗ № 101, сделать это можно на основании решения общего собрания пайщиков.

Решение должно утвердить:

проект межевания земельных участков;
перечень собственников, которые станут владельцами новых наделов;
размер долей в праве общей собственности на новые участки.

Если решение общего собрания отсутствует, пайщик, заинтересованный в выделе доли, согласно п. 4 ст. 13 ФЗ № 101, вправе вызвать кадастрового инженера и самостоятельно заказать межевание земельного пая сельхозназначения. Кадастровый инженер разработает проект, который определит границы и площадь конкретного земельного участка или всех наделов.

Проект нужно утвердить решением собрания пайщиков, а если оно отсутствует – решением заинтересованного лица.

При этом, согласно п. 7 ст. 13.1. ФЗ № 101, перед тем как выделить земельный пай из общей долевой собственности, в СМИ размещается информация о возможности ознакомления с проектной документацией.

Возражения можно направлять кадастровому инженеру или в регистрационный орган. Если в течение месяца никаких несогласий не поступит, проект считается согласованным. В случае возникновения спора придется обращаться в суд.

Использование земельного участка

Возможность использования и распоряжения земельным паем прямо зависит от вида права, которым обладает его владелец. Так, если надел остается частью общей собственности пайщиков, спектр правомочий его собственника ограничен.

Согласно п. 1 ст. 12 ФЗ № 101, все, что можно сделать с земельным паем:

завещать земельную долю;
отказаться от права собственности на нее;
внести ее в складочный капитал сельхозорганизации;
передать в доверительное управление другому пайщику;
продать/подарить пайщику или члену фермерского хозяйства, который использует землю в общей собственности.

Сдача пая в аренду осуществляется не каждым пайщиком отдельно, а решением общего собрания, которым они передают в аренду всю долевую собственность (ст. 9 ФЗ № 101).

Чтобы расширить перечень прав владельца доли, необходимо выделить ее и образовать новый земельный участок. После этого собственник сможет распоряжаться своей землей в пользу других пайщиков или третьих лиц. При этом следует соблюдать право преимущественной продажи муниципальному образованию.

Невостребованные наделы

В соответствии со ст. 12.1 ФЗ № 101, земельный пай может быть признан невостребованным, если:

в течение 3 лет собственник не использует его по назначению, не передает в аренду и не распоряжается им иным образом. Исключением являются случаи, когда право собственности зарегистрировано в соответствии с ФЗ № 218 от 13.07.15 ;
сведений о собственнике земли нет в решениях о приватизации;
у умершего собственника нет наследников либо они признаны недостойными, поскольку не приняли или отказались от наследства.

Список лиц, чьи доли могут быть признаны невостребованными, составляют местные власти. Перечень передается на утверждение собранию пайщиков, а за три месяца до этого публикуется в СМИ.

Если собрание пайщиков утвердит этот список, паи станут невостребованными и перейдут в муниципальную собственность. Если они откажут, муниципалитет вправе самостоятельно утвердить перечень.

Единственный способ, как вернуть земельный пай, – заявить о несогласии в муниципалитет или на собрании пайщиков. Такое возражение является основанием для исключения человека из списка лиц, чьи земли признаны невостребованными.

Поиск пая по кадастровому номеру

Каждый надел имеет свой уникальный кадастровый номер, присвоенный органами Росреестра. Если пай находится в общей собственности, номер присваивается не конкретной доле, а всему участку.

Если произведено межевание и участок выделен, номер получает новый надел.

Мы подскажем, как узнать, где находится земельный пай на карте:

Открыть сайт Публичной кадастровой карты .
В поисковой строке, расположенной в левом верхнем углу, ввести кадастровый номер и нажать «найти».
Выбрать нужный участок, а сервис сам найдет его на карте.

Кроме того, сервис позволяет узнать статус надела, адрес его расположения, категорию и форму собственности, площадь и кадастровую стоимость, ФИО инженера и дату постановки на кадастровый учет.

Если участку не присвоен номер, значит, он на учете не стоит. Выше мы объяснили, что делать если земельный пай не стоит на кадастровом учете, – вызывать инженера, производить межевание и ставить надел на учет.

Заключение

Земельные паи – это наделы, выделенные бывшим работникам колхозов в порядке реорганизации хозяйств. Они представляют собой доли в праве общей собственности на земли сельхозназначения. Владельцы долей могут распоряжаться ими лишь в пользу других пайщиков. Для передачи права собственности третьим лицам нужно произвести межевание и образовать в счет своих долей новые земельные участки. Каждый новый участок, поставленный на учет, становится самостоятельным объектом, который можно продать, подарить или сдать в аренду.

3 thoughts on “Земельные паи в России: что это и как их получить”

Плохо, что земельные паи существуют как абстрактное понятие, при покупке земельного пая никогда не узнаешь какой именно участок земли тебе принадлежит. Если я к примеру захочу выйти из коллективного владения землей и стану работать на земле самостоятельно,какой конкретно участок я получу? Кто будет это решать?

Порядок предоставления земельных участков сельскохозяйственного назначения

Аренда земельного участка под сельхозцели, как это часто бывает, является очень актуальным вопросом для многих фермеров страны.

Совсем недавно, с 1 марта 2015 года, в силу вступили новые изменения в земельное законодательство, в связи с чем требуется детальный анализ вступивших нововведений и подробное разъяснение касательно регулирования отношений по порядку предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.

Нормативно-правовые основы

В соответствии с законодательством государственные и муниципальные земли сельхозназначения предоставляются как физическим, так и юридическим лицам на правах собственности или аренды на основании порядка, установленного статьей 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Сельскохозяйственные участки государства или муниципалитета предоставляются в собственность посредством проведения торгов (конкурсы, аукционы).

В аренду государственные или муниципальные земли с/х назначения предоставляются по части 1 статьи 10 названного выше закона и согласно порядку, установленному статьей 34 Земельного кодекса РФ.

У кого есть право на получение?

Земельные участки сельхозназначения, которые принадлежат государству или муниципалитету, могут быть переданы в собственность или аренду:

физическим лицам,
юридическим лицам.

Регулирование порядка предоставления осуществляется Земельным кодексом РФ и другими нормативными актами федерального и регионального значения.

Требования к сельскохозяйственным участкам

В основном главными требованиями приобретателей и арендаторов земельных участков сельскохозяйственной направленности являются месторасположение земель и размеры.

Минимальная площадь земельного участка под сельское хозяйство может быть установлена законодательными актами субъектов Российской Федерации, которые основываются на требованиях Земельного кодекса РФ и других федеральных законов.

Нельзя образовывать для предоставления сельскохозяйственные земельные участки, являющиеся частью территории искусственно орошаемых сельскохозяйственных угодий и осушаемых земель, размеры которых при этом меньше минимальных размеров, установленных для таких видов земель.

Максимальный размер суммарной площади с/х земель, которые находятся в пределах территории одного муниципального образования и в собственности одного лица или одной организации устанавливается в пределах 10% от всей площади сельскохозяйственных земель муниципального образования.

При непосредственном использовании земельного участка сельхозназначения государство требует соблюдения требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и других правил, инструкций. При этом запрещается загрязнять, захламлять, ухудшать плодородие почв на землях с/х назначения.

Как получить землю под сельское хозяйство?

Приобретение земель сельхозназначения в собственность — занятие непопулярное и достаточно дорогостоящее. Позволить себе такую покупку могут крупные юридические лица и очень богатые граждане. В основном по этой причине земли такого вида разрешенного использования предоставляются государственными и муниципальными органами на условиях аренды. Поэтому рассмотрим наиболее распространенный способ предоставления земель с/х назначения, т.е. как взять участок в аренду.

Процедура предоставления земель, предусмотренный статьей 34 Земельного кодекса РФ, является следующей:

Подача заявления

Для начала граждане, которые хотят получить земельный надел на условиях аренды из земель государственной и муниципальной собственности не в строительных целях, подают в письменной форме или через единый портал государственных и муниципальных услуг заявление органу местного самоуправления. Данное заявление можно также подать с помощью многофункционального центра.

В заявлении обязательно определяется цель применения земельного надела, его предполагаемая площадь и месторасположение, испрашиваемое право на землю.

Подготовка документов

На основании поданного заявления орган местной власти в течение месяца с момента поступления заявления при учете зонирования территорий принимает и предоставляет заявителю план-схему расположения земельного надела на кадастровой карте соответствующей территории.

Заявитель обязан обеспечить за свои средства осуществление на земельном участке кадастровых работ, а затем обратиться с заявлением в кадастровую службу о проведении государственного кадастрового учета данной земли согласно порядку, утвержденному Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости».

Принятие решения

Местная муниципальная администрация за две недели со дня предоставления кадастрового паспорта на испрашиваемый земельный участок должна принять решение о выделении данного земельного надела в аренду заявителю и направить ему копию данного решения (постановления), приложив к ней кадастровый паспорт испрашиваемого земельного участка.

Оформление договора аренды

Последним этапом будет оформление договора аренды земли в течение недели после принятия вышеуказанного решения.

Следует оговориться сразу, что такой порядок будет применяться только если заявление об аренде этого земельного участка одно, и при этом были соблюдены условия предварительного и заблаговременного опубликования через СМИ сведений о предполагаемой передаче земельного участка.

СМИ, в которых будет распространяться такая информация, определяются непосредственно властями субъекта Российской Федерации. При этом решение будет принято только если за месяц после опубликования известия об аренде не поступило новых заявлений.

Если же за месяц было подано 2 и более заявлений о выделении земельного участка из земель с/х назначения на правах аренды, то такой земельный участок будет предоставлен только по результатам торгов (конкурсы, аукционы).

Торги (конкурсы, аукционы) по продаже или аренде земельных наделов сельхозназначения организуются и проводятся на основании статьи 38 Земельного кодекса РФ.

Стоит также отметить, что участок, предоставляемый гражданину или организации в аренду, может быть в дальнейшем выкуплен в собственность по рыночной стоимости, установившейся на данной территории либо по цене, определенной законами субъекта РФ, по прошествии 3-х лет со дня заключения договора аренды при условии, что все требования по использованию земельного участка соблюдены.

Также следует сказать, что отдельные льготные категории граждан (например, многодетные семьи, инвалиды и т.д.) имеют право на получение земельного участка бесплатно.

Возможные причины отказа

Основания для отказа в предоставлении государственных и муниципальных земель с/х назначения являются общими для всех категорий земель. Так, причинами отказа могут быть:

Представленные в администрацию документы для получения участка не соответствуют требованиям действующего законодательства;
В представленном пакете документов нет всего необходимого перечня;
Представленные документы оформлены неправильно;
Отсутствует бесспорное подтверждение прав заявителя на объекты недвижимости и на земельный участок.

Возможность застройки земельного участка с/х назначения

Немногие знают, что на землях с/х назначения разрешается строить здания, строения и другие сооружения. Такая возможность законна согласно ряду законодательных норм, регламентирующих условия подобного строительства.

И одно из таких важнейших условий — создание собственником участка крестьянско-фермерского хозяйства.

Как показывает практика, местные органы власти недостаточно осведомлены о федеральных нормах законодательства, в соответствии с которыми местные муниципалитеты должны выдавать разрешения на строительство в пределах территорий сельскохозяйственных угодий.

Статья 40 Земельного кодекса РФ разрешает собственнику земли строить здания, строения, сооружения жилого, производственного, культурно-бытового назначения в соответствии с целевым назначением земельного надела, его видом разрешенного использования, если при этом будут соблюдаться градостроительные регламенты, строительные, экологические, санитарно-гигиенические, противопожарные и другие правила, нормативы.

Согласно статье 78 ЗК РФ сельскохозяйственные угодья можно использовать, чтобы организовать сельскохозяйственное производство, создать защитные насаждения, осуществлять научно-исследовательскую, учебную и другую связанную с сельским хозяйством деятельность.

В статье 6 Закона о крестьянско-фермерском хозяйстве закрепляется состав имущества всего фермерского хозяйства: сюда относится земельный участок, хозяйственные и другие строения, мелиоративные сооружения, продуктивный и рабочий скот, птица, сельскохозяйственная техника и оборудование, транспортные средства, инвентарь и другое необходимое для организации крестьянско-фермерской деятельности имущество.

В том же законе, в статье 11, вовсе сказано, что в целях организации сельского хозяйства на земельных участках сельскохозяйственного назначения могут возводиться необходимые для такой деятельности здания, строения, сооружения.

Статья 77 Земельного кодекса РФ определяет возможное наличие в составе сельскохозяйственных земель как дорог, коммуникаций, лесных насаждений, водных объектов, так и зданий, строений, сооружений, используемых в целях производства, хранения и стартовой переработки продукции сельского хозяйства.

Таким образом, судя по многочисленным законодательным формулировкам, можно сказать, что не существует запрета на возведение зданий, строений и сооружений на сельскохозяйственных земельных участках. Главное условие тут — регистрация крестьянско-фермерского хозяйства.

Выписать и прописать ребенка в другую квартиру иногда бывает нелегко.

С начала 2016 года можно получить участок на Дальнем Востоке, в том числе и землю с/х назначения. Подробно об этом читайте в нашей статье.

Некоторые категории граждан имеют на получение земли без торгов. Подробности здесь.

Особенности использования земель сельскохозяйственной направленности

Использование сельскохозяйственных угодий регламентируется статьей 78 Земельного кодекса РФ.

Сельскохозяйственные земли разрешается использовать в целях образования сельскохозяйственного производства, формирования ветрозащитных лесных насаждений, организации рыбоводства, реализации научно-исследовательских, учебных и других касающихся сельскохозяйственного производства целей.

При этом земли в таких целях могут использовать:

Крестьянско-фермерские хозяйства;
Граждане, которые хотят вести личное подсобное хозяйство (ЛПХ), садоводство, животноводство, огородничество;
Хозяйственные товарищества и общества, производственные кооперативы, государственные и муниципальные унитарные предприятия, другие коммерческие организации;
Некоммерческие организации, в том числе потребительские кооперативы, религиозные организации;
Казачьи общества;
Опытно-производственные, учебные, учебно-опытные и учебно-производственные подразделения научных организаций, образовательные организации, осуществляющие подготовку кадров в сельскохозяйственной сфере, общеобразовательные организации;
Общины коренных малочисленных этносов Севера, Сибири и Дальнего Востока России, желающие сохранять и развивать свой традиционный образ жизни, хозяйствования и промысла.

Если земли с/х назначения находятся в составе земель, необходимых для строительства дорог, линий электропередач, линий связи (линейно-кабельные сооружения), нефтепроводов, газопроводов и других трубопроводов, то их использование допускается только с утвержденным проектом рекультивации таких земель в сельскохозяйственных целях без изменения категории данных сельскохозяйственных земель.

На землях с/х назначения разрешается осуществлять деятельность в области охотничьего хозяйства, если иное не предусматривается нормами законодательства.
Сельскохозяйственные земли, находящиеся в пределах 30 км от границы сельских населенных пунктов, нельзя использовать в других, не касающихся ведения сельского хозяйства, целях.

Таким образом, процедура получения земли сельхозназначения в собственность или в аренду практически такая же, как и при получении земельного надела другой категории. Следует только учитывать, что данная категория земель находится под особой охраной, такие земли запрещается использовать не по назначению, загрязнять и иным образом разрушать плодородие почв.

ВС РФ объяснил, когда пайщики объекта недвижимости становятся собственниками

Нужное и очень полезное многим гражданам разъяснение сделал Верховный суд, когда защитил владельцев гаражей от чиновников, которые не хотели оформлять им права собственности на эти гаражи.

Если пай в ГСК выплачен, гараж становится собственностью. И владелец вправе использовать его по своему усмотрению. Фото: Сергей Михеев

Судебный спор начался с того, что три человека принесли в местный суд иск к администрации своего города. Все истцы были знакомы – они члены одного гаражного кооператива. И они просили суд заставить чиновников признать их собственниками гаражей, которыми эти люди пользовались уже долгие годы. Еще в конце 90-х годов администрация города выделила под гаражный комплекс земельный участок, а когда ГСК построили, выдала государственный акт на право бессрочного пользования землей. Надо подчеркнуть, что строительство гаражного комплекса шло по всем правилам. То есть по разрешению государственной инспекции архитектурно-строительного надзора администрации города. Да и проект ГСК был там же согласован.

Гаражи в итоге построили, владельцы начали ими пользоваться. Еще момент – истцы полностью выплатили паевые взносы.

Но через несколько лет администрация города ответила кооперативу категорическим отказом на просьбу выдать членам ГСК разрешение на ввод в эксплуатацию этих гаражей как объектов капитального строительства. Вот тогда граждане и отправились в суд, защищать свои права на гаражи. Но районный суд гражданам в исках отказал. Попытки оспорить отказ также ни к чему не привели. Суд первой инстанции и следом апелляция заявили, что член гаражного кооператива может получить право собственности на построенный гараж, но только в том случае, если строение введено в эксплуатацию. А вот при отсутствии такого разрешения на ввод объекта в эксплуатацию гаражи – не более чем самовольная постройка. И еще суд добавил, что никакого права собственности истцы получить не могут, потому как им лично землю под строительство гаражей никто не выделял в собственность.

После таких отказов гражданам ничего не оставалось, как обратиться в Верховный суд РФ. А там, после изучения отказных решений местных судов, категорически с ними не согласились. Вот что сказал Верховный суд. Сначала он напомнил коллегам про Гражданский кодекс и статью 130, в которой говорится, что относится к недвижимому имуществу. Это участки земли и все прочно связанные с землей объекты. “Прочно связанные” – это объекты, которые нельзя перемещать без ущерба для них от такой операции. Проще говоря – это здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Еще ВС напомнил про свой пленум Верховного суда (от 23 июня 2015 года N 25). В нем разъяснялось, что недвижимая вещь может быть такой или в силу своих природных свойств, или по прямому указанию закона. Статья 131 ГК подчеркивает, что недвижимую вещь надо регистрировать для “стабильности гражданского оборота”.

А статья 218 того же Гражданского кодекса говорит про право собственности человека на новую “созданную для себя” вещь. О том, что человек, такую вещь создавший, получает это право. Конечно, если все “создано” по закону. Исходя из этой же 218-й статьи, члены жилищного, дачного, потребительского кооператива, полностью выплатившие свой пай на дом, гараж или дачу, приобретают право собственности на это имущество. Кроме того, ВС напомнил еще про один совместный с Высшим Арбитражным судом пленум по защите прав собственности (от 29 апреля 2010 года N 10/22). Там также говорится про момент возникновения права собственности в случае полной выплаты пая.

И вот важный вывод Верховного суда: граждане, полностью внесшие паевой взнос за объект недвижимого имущества, приобретают право на этот объект имущества “в полном объеме с момента внесения паевого взноса”. Почему-то местные суды на это не обратили внимания, подчеркнул Верховный суд РФ.

По мнению ВС, ссылки местных судов на отсутствие акта ввода гаражных боксов в эксплуатацию, а также непредоставление людям земельного участка для их строительства и признание гаражей самовольными постройками являются ошибочными.

И вот что еще сказала высокая судебная инстанция.

Ведь в местных судах никем не оспаривался факт того, что истцы полностью выплатили свои паевые взносы за гаражи. Сами гаражи построены истцами на земле, выделенной ГСК именно для этой цели.

Никаких нарушений строительных норм, правил, обязанностей не было. Сами гаражи не представляют угрозу чьей-то жизни и здоровью. Это сказано в справке экспертизы, которую местный суд сам принял и она есть в деле.

Так что Верховный суд отменил все прежние решения и сказал, что не видит никаких оснований отказывать гражданам в исках.