Правила для перепланировки квартир в 2022 году

Согласование перепланировки квартиры по новым нормам в 2022 году

Согласование перепланировки в квартире – это определенные перечень действий и процедур, которые должен выполнить собственник. Речь идет о заказе ряда обязательных документов, получении согласий и разрешений на производство работ. Не менее важны процедуры после завершения перепланировки, так как необходимо получить приемочный акт, внести изменения в техпаспорт и сведения ЕГРН. Чтобы избежать проблем с отказами и приостановками, затягиванием сроков рассмотрения документов, оптимальным вариантом будет согласование перепланировки квартиры под ключ. Такие услуги можно заказать в нашей компании.

В обзоре расскажем про этапы согласования перепланировки квартиры, о перечне обязательных документов, о ведомствах, в которые предстоит обращаться собственнику.

Общие правила согласования перепланировки квартиры

Суть перепланировки заключается в проведении строительных работ в помещениях. Итогом производства указанных работ может быть:

• изменение первоначальное планировки (конфигурации), в том числе в отношении стен и перегородок, дверных и оконных проемов;
• изменение местоположения отдельных конструкций на этаже (при этом могут меняться и внешние границы помещений при их объединении, разделе, выделе);
• изменение уровня полов (это тоже часть перепланировки);
• изменение состава технического, санитарного и инженерного оборудования, мест их расположения (если перепланировка совмещена с переустройством).

Помещение. в котором проводится перепланировка, может быть жилым или нежилым. Это существенно влияет на порядок согласований, получения разрешений, нормы безопасности. Строже всего требования к перепланировкам помещений в МКД, в том числе к квартирам.

Целью перепланировки является изменение конфигурации квартиры. повышение уровня благоустройства и комфорта для проживания

Процедуру согласования перепланировки квартиры может пройти ее собственник. Если у квартиры несколько владельцев, они могут оформить доверенность на одного из них. Также все действия и формальности может выполнять иной представитель с доверенностью. Это является дополнительным преимуществом услуг по согласованию перепланировки квартиры под ключ. Наши специалисты обеспечат быстрое оформление документов и положительный результат согласований, что сэкономит деньги и время собственника.

Разъяснения эксперта. Даже если вы планируете пройти самостоятельно согласование перепланировки квартир, придется заказывать ряд обязательных документов. До начала работ обязательно потребуется проект и техническое заключение для согласования перепланировки. После завершения работ не обойтись без обращения к кадастровому инженеру, оформления техплана. На каждом этапе согласований есть свои нюансы. Чтобы учесть их, нужно знать положения нормативных актов и регламентов. Намного проще воспользоваться услугами специалистов нашей компании, которые знают все особенности согласований, оформления документации.

Закон о согласовании перепланировки

Если несколько нормативных актов регионального и федерального уровня, которые описывают регламент согласований, требования к документам для перепланировки. Собственнику квартиры в Москве нужно учитывать нормы:

• Федерального закона № 218-ФЗ (скачать);
• Жилищного кодекса РФ (скачать);
• Постановления № 508-ПП (скачать);
• Постановления № 432-ПП (скачать).

Специалисты, которые будут оформлять различные документы для согласования перепланировки квартиры, руководствуются и иными нормативными актами. Например, для изготовления техплана после завершения работ применяются нормы Приказа № 953.

Перепланировка квартиры 2022- что можно, а что нельзя?

В этой статье мы рассмотрим что можно, а что нельзя делать при перепланировке квартиры на 2022 год. Если говорить кратко, то при перепланировке квартир можно осуществлять только те мероприятия, которые не запрещены существующими СНиПами, СаНПинами, сводами правил и постановлениями Правительства Москвы или Российской Федерации. Именно поэтому мы начнем с того, что перечислим запрещенные к производству работы, на которые невозможно осуществить согласование перепланировки.

Также рекомендуем Вам изучить страничку “Что является перепланировкой квартиры?”. Посмотреть какие работы надо согласовывать по проекту, а какие по “эскизу” можно здесь.

Если у Вас возник любой вопрос по Вашей перепланировке, то Вы всегда можете позвонить нам по телефону +7 (495) 507-74-67 . Мы будем рады ответить на любой Ваш вопрос. Также Вы можете выслать на нашу почту [email protected] любые планы квартиры до и после перепланировки. Мы оценим возможность согласования такой перепланировки и сможем выслать коммерческое предложение по её согласованию .

Содержание статьи

Что нельзя делать при перепланировке квартиры?

Список мероприятий, которые запрещено выполнять при ремонте квартиры и на которые невозможно получить соответствующего разрешения, перечислены в пункте 10 Приложения 1 к Постановлению Правительства Москвы №508. Пункт 10.9 из этого списка также говорит и о том, что перепланировка не должна нарушать ещё и СНиПы, СаНПиНы, Постановления Правительства РФ и другие нормативные документы. Для начала рассмотрим все мероприятия, которые запрещены Постановлением №508:

• любые мероприятия, ведущие к ухудшению условий проживания третьих лиц или ограничивающие доступ к общедомовым коммуникациям. Сюда, к примеру, можно отнести перенос стояков отопления, горячего и холодного водоснабжения, зашивка этих стояков сплошными коробами без лючков для инспектирования состояния труб;
• нарушение несущей способности здания. Этот пункт говорит о том, что ни в коем случае не стоит демонтировать несущие стены или устраивать в них проёмы без получения соответствующего разрешения на ремонт;
• врезка в общедомовые коммуникации отключающих или регулирующих устройств;
• уменьшение сечения или демонтаж вентиляционных каналов. Часто собственники квартир не планируют затрагивать сами вентиляционные каналы, но хотят уменьшить вентшахту, в которой есть много пустого места помимо самих труб. Согласовать это очень сложно. Площадь внутри вентшахты не входит в площадь квартиры и, следовательно, собственник квартиры её не покупал и она ему не принадлежит. В соответствии с пунктом 1 ст.36 ЖК РФ эта пустая площадь внутри шахты относится к общедомовому имуществу. В соответствии с пунктом 2.5.1.1.1.8 Приложения 2 Постановления Пр-ва Москвы №508 для присоединения этой площади необходимо организовать собрание всех собственников помещений в многоквартирном доме, на котором они примут решение о передаче этой площади в безвозмездное пользование или аренду. К тому же необходимо, чтобы положительно проголосовали все собственники квартир в целом здании. Организация такого собрания в большинстве случаев невозможна. Внутри шахт свободная площадь присутствует из-за того, что архитектор дома прорабатывает при проектировании дома планировку квартир и берёт площади с запасом, так как не знает какие трубы и какого сечения понадобятся проложить инженерам-смежникам, проектирующим вентиляцию, водоснабжение и канализацию и т. д.;
• увеличение нагрузки на перекрытия при заливке стяжки или замене материала перегородок на более тяжелые. Данный пункт относится, в основном, к домам с деревянными перекрытиями, в которых нельзя лить стяжку в пол, а также устанавливать джакузи, ванны, перегородки из пеноблоков без проведения проверочных расчетов;
• перенос водяного радиатора отопления на балкон или лоджию. При этом устраивать теплые электрические полы или радиаторы на балконе возможно;
• устройство водяных полов от систем отопления или горячего водоснабжения. Опять же, устройство электрических теплых полов никто не запрещает;
• затрагивание или частичный демонтаж несущих колонн, пилонов или диафрагм жесткости;
• устройство штраб в несущих стенах;
• устройство лоджий и балконов на всех этажах кроме первого;
• перепланировка чердака или технического этажа, если они не относятся к Вашей собственности. Многие собственники квартиры на последних этажах хотят частично присоединить чердак и сделать на неё лестницу из квартиры. К сожалению, данный пункт запрещает такие перепланировки;
• объединение газифицированной кухни с жилой комнатой без установки между плотноприлегающих раздвижных перегородок;
• перепланировка в аварийных домах;
• любое затрагивание несущих стен, в том числе устройство проема, без согласования с организацией, проектировавшей здание;
• объединение лоджий и балконов с внутренними помещениями;
• затрагивание наружных стен с ослаблением несущей способности здания;
• устройство антресолей, площадь которых составляет более 40% от площади всей квартиры;
• устройство проёма между кухней с газовым водонагревателем и жилой комнатой без двери с установкой решётки или зазора между этой дверью и уровнем пола не менее 0,02 кв.м.

Отказ Жилинспекции в выдаче разрешения на перепланировку из-за несоответствия нормам.

Комментарий к видео:

С выходом нового постановления Правительства Москвы № 1104 от 29 декабря 2017 пункт с перечислением запрещенных работ изменился с одиннадцатого на десятый. Сам текст пункта изменился незначительно с выходом Постановления Пр-ва Москвы №1335 от 29.08.2020. Добавленные пункты мы разберём во втором видео.

Теперь рассмотрим требования строительных, санитарно-гигиенических и правовых норм, которые также не разрешают выполнять определенные типы перепланировки:

• расширение или перенос санузлов, ванных комнат, туалетов, душевой и т.д. на территорию кухни или жилой комнаты (пункт 9.22 СП 54.13330.2016). Сюда не входят постирочные комнаты, так как стиральная машина никак не указывается на планах БТИ. Также этот пункт не действует, если этажом ниже под квартирой располагаются нежилые помещения или подвал;
• расширение или перенос кухни на площадь санузла (пункт 9.22 СП 54.13330.2016), если квартира расположена не на последнем этаже;
• устройство или перенос кухни на территорию жилой комнаты (п. 24 Постановления Правительства РФ №47 от 28.01.2006). Опять же, данный пункт не применим, если под квартирой находятся нежилые помещения;
• организация кухни без естественного освещения (п. 9.12 СП 54.13330.2016). Свет от окна должен проникать в кухню по прямой хотя бы через светопрозрачные двери, перегородки или окна в них;
• организация кухни-ниши площадью менее 5 кв.м.
• объединять вентиляцию кухни и санузлов (9.7. СП 54.13330.2016);
• устройство полов в санузлах и других мокрых помещениях без гидроизоляции (СНиП 2.03.13-88 «Полы»);
• устройство пола в санузле без порожка или без занижения на 15-20 мм. относительно смежного помещения (п. 4.11 «Технического требования и правил проектирования, устройства, приемки, эксплуатации и ремонта (в развитие СНиП 2.03.13-88 «Полы»);
• демонтаж порожков при выходе на балкон в панельных домах. На такую перепланировку не дают своё разрешение авторы проекта типовых серий панельных домов. Согласовать такую перепланировку невозможно; или устройство проёмов в несущих стенах в типовых домах после 2007-ого года постройки, автором которых является проектный институт МНИИТЭП, не дающий на это своего разрешения. Подробнее о проёмах в несущих стенах мы говорили здесь.

• расширение проёмов в наружных стенах при выходе на балкон (лоджию) в панельных и кирпичных домах, так как на это не дают своего согласия авторы проекта дома;
• демонтаж части не несущей стены при выходе на балкон в монолитных домах, если при этом не останется на всю квартиру хотя бы один противопожарный простенок длиной 1200 мм. от края балкона до проёма или длиной 1600 мм. между двумя выходами на балкон (п. 6.20 СНиП 21-01-97);
• демонтаж подоконного блока в кирпичных домах, если он удерживает балконную плиту за счет защемления;
• объединение двух квартир с разными собственниками (п.1 ст.40 ЖК РФ). Квартиры можно объединять только в том случае, если у них есть хотя бы один общий собственник;

Что можно делать при перепланировке квартиры?

Согласованный лист с новой планировкой квартиры.

Если говорить кратко, то при перепланировке можно делать всё, что не запрещено нормами. Тут важно, чтобы ремонт относился именно к перепланировке, так как некоторые ремонтные работы относятся к реконструкции и на них необходимо получать разрешение на строительство. Постараемся перечислить те работы, которые можно осуществлять при перепланировке:

• перенос или расширение кухни на площадь нежилого помещения (коридор, кладовая и т.д.) при соблюдении остальных требований по её площади, инсоляции и т.д.
• расширение санузла или мокрых зон на территорию нежилых помещений с обязательным устройством гидроизоляции в полу расширенной части;
• изменение конфигурации не несущих перегородок между комнатами или комнатами и коридором, кладовой, постирочной, гардеробной и т.д.;
• демонтаж подоконного блока в монолитных домах с установкой французского окна между балконом (лоджией) и внутренним помещением;
• демонтаж подоконного блока в кирпичных домах, если балконная плита держится не за счет защемления в наружной стене, или если это защемление останется достаточным и при ликвидации подоконного участка с установкой французских окон;
• демонтаж подоконного блока в панельных домах до 2007-ого года постройки. А также более позднего года постройки, если его автором является не МНИИТЭП, с установкой французского окна;
• устройство проёмов в несущих стенах кирпичных и монолитных домов. Ширина и возможное место проёма определяются на основании обследования квартиры. Также в проёме обязательно делается усиление из металлоконструкций;
• устройство проёмов в несущих стенах панельных домов до 2007-ого года постройки. Или более позднего года постройки, если его автором не является МНИИТЭП. Допустимая ширина и расположение проёма определяются также после соответствующего обследования квартиры;
• демонтаж порожка и части наружной стены в монолитном доме, если в квартире остается хотя бы один противопожарный простенок;
• остекление балкона и установка наружного блока кондиционера (не требуют никакого согласования);
• изменение конструкции полов;
• перестановка сантехнических приборов (плиты, ванной, унитаза, душа и т.д.) в пределах мокрых зон;
• объединение кухни с электрической плитой и жилой комнаты путём демонтажа перегородки между ними;
• демонтаж не несущей перегородки между газифицированной кухней и комнатой с установкой на её месте плотно закрывающихся раздвижных перегородок или рольставен;
• перенос радиаторов отопления на другую стену. К замене радиаторов на конвекторы в полу Жилищная инспекция относится плохо- требует согласовать такую замену в управляющей компании, которая, в свою очередь, может затребовать предоставить проект марки ОВ на квартиру;
• Установка электрической плиты вместо газовой при достаточной выделенной мощности;
• Объединение квартир по горизонтали и вертикали, если у обеих квартир есть хотя бы один общий собственник;
• Устройство антресолей общей площадью не более 40% от площади квартиры;
• Устройство выхода из помещения, оборудованного унитазом, в комнату или кухню. Раньше это было запрещено согласно п. 3.9 СанПиНа 2.1.2.2645-10, но с 1 марта 2021 года данный СаНПиН отменили Постановлением Правительства РФ № 1631 от 08.10.2020, и теперь такую перепланировку выполнять можно;
• Устройство лоджии на первом этаже. Однако для такой перепланировки также обязательна организация общедомового собрания, о котором мы уже писали выше;

Безусловно, рассмотреть абсолютно все типы перепланировок в рамках одной статьи невозможно, так как существуют ещё пограничные мероприятия по перепланировке, успешность согласования которых сильно зависит от позиции по данному вопросу проверяющего чиновника.

Комментарий к видео:
Изменился пункт: При перепланировке квартиры не должны нарушаться требования строительных, санитарно-гигиенических, пожарных и правовых норм согласно пункту 10.9, а не пункту 11.9, как было раньше (после выхода ППМ №1335 от 19.08.2020, актуального и в 2022 году).

Жилищная инспекция перестала согласовывать перепланировки, в которых кухня расширяется на территорию санузла (если это не последний этаж) даже при предоставлении нотариально заверенного письма о добровольном ухудшении жилищных условий.

Жилищная инспекция перестала пропускать площадь кухни-ниши менее 5 кв.м. (раньше они допускали её площадь до 2 кв.м.).

Теперь выход из санузла (помещения с унитазом) можно выполнять в жилую комнату или кухню, так как ПП РФ №1631 отменило действие СанПиНа 2.1.2.2645-10, который раньше запрещал выполнять такую перепланировку.

Вместо противопожарного простенка в наружной стене длиной 1200 мм. теперь можно установить жаростойкое стекло той же длины.

Надеемся, мы смогли ответить на Ваш вопрос о том, что можно, а что нельзя делать при перепланировке квартиры.

С этой статьёй читают

Незаконная перепланировка квартиры в 2022. Все аспекты.

Оформление перепланировки квартиры в 2022. Разбор.

Проект перепланировки квартиры в Москве недорого.

Штраф за незаконную перепланировку квартиры или нежилого помещения 2022. Все нюансы.

Изменения в законе о перепланировке в 2022 году

Значительные изменения пространства квартиры считаются капитальным ремонтом. В быту чаще всего используется термин «перепланировка». Для жильцов/собственников ее проведение во все времена являлось проблемой – требуется провести немало согласований, чтобы впоследствии избежать возможных неприятностей.

Между тем новые правила перепланировки появляются буквально ежегодно. Как правило, они носят не кардинальный, а «бюрократический» характер – меняются виды работ, требующих согласования и инстанции, в которые следует обращаться.

Давайте разберемся, что принес нам наступивший год. Какие правила переустройства и перепланировки претерпели изменения, много ли среди них существенных. И о чем необходимо помнить в этом году тем, кто запланировал застеклить балкон, разделить/объединить комнаты, переставить сантехнику и прочее.

Перепланировка квартиры: правила нормы

Для начала вспомним законодательную базу. Основным правовым актом в данной области был и остается Жилищный кодекс РФ. Статей, регламентирующих масштабные ремонтно-строительные работы в многоквартирных дома, в нем несколько. В основном они содержатся в статьях от № 25 до № 29.

Недавно (в конце 2018) вышедший закон ФЗ № 558, вносящий изменения в некоторые статьи ЖК РФ, более «специализирован».

Он регулирует именно новые правила перепланировки. То есть изменения в конфигурации помещения, либо расположении инженерных сетей, которые требуют внесения в техпаспорт. То есть предварительного согласования с районной (городской) Жилищной инспекцией.

А также работы, которые можно производить вообще без согласования, или без предварительного согласования с БТИ, постфактум поставив бюро в известность, что они были произведены. И, разумеется, существует четкий список «перестроек», которые производить нельзя в принципе.

Правила перепланировка квартиры 2020

Если концентрироваться именно на новых требованиях этого года, то их два. Причем оба облегчают жизнь граждан, планирующих «переформатировать» свою квартиру.

• Для согласования больше не нужна справка о принадлежности/непринадлежности дома к числу архитектурных памятников
• Выписка из ЕГРН также не нужна, если собственность на квартиру уже зарегистрирована. Сопутствует этому правилу запрет на проведение перепланировки в новостройках до того момента, пока собственность на новое жилье не будет зарегистрирована в Росрестре

• Разрушение общедомовых коммуникаций и несущих конструкций (стен)
• Объединение балкона и/или кухни, где установлена газовая плита, с жилым помещением
• Перенос санузла в зоны, под которыми находятся жилые комнаты нижних этажей
• Вынос элементов центрального отопления на балкон
• Работы, результат которых делает невозможным нормальное пользование квартирой

Не нужны согласования для косметического ремонта, смены отделки (например, с обоев на кафель, с линолеума на паркет и т.д.), обновления встроенной мебели.

Не нужно подавать предварительную заявку в БТИ, чтобы произвести:

• Обустройство проемов в межкомнатных перегородках
• Замену кухонной плиты
• Перемещение сантехники в пределах санузла
• Установки или разборки гипсокартонных перегородок
• Застекления балкона
• Монтажа кондиционеров, сплит-систем, спутниковых антенн
• Переустройства/ликвидации тамбурной зоны

Все перечисленные изменения достаточно зарегистрировать в БТИ уже после того, как они произведены.

Основные правила перепланировки в 2022 году

Если владелец жилья запланировал капитальный ремонт, включающий изменения, которые необходимо будет внести в технический и кадастровый паспорта, его план необходимо предварительно согласовать. Для этого нужно подать заявку в районную (городскую) Жилинспекцию.

Вначале следует заказать технический паспорт (в БТИ, либо в МФЦ). Затем – разработку проекта (в любой сертифицированной проектной организации). Когда все это будет готово, отнесите в Жилинспекцию следующие документы:

• Заявление
• Техпаспорт на квартиру
• Эскиз проекта (2 экземпляра)
• Паспорт собственника
• Согласие всех, прописанных в квартире

Через 35 дней будет готово разрешение. До его получения начинать работу нельзя. Таковы актуальные ныне правила перепланировки квартиры. Нарушителя ждут штрафные санкции. После того, как все работы завершены, собственник приглашает комиссию Жилинспекции, которые подписывают документы о том, что капитальный ремонт произведен без нарушений.

Если у вас остались вопросы на данную тему, или вы хотите уточнить законодательные требования к ремонтным работам внутри квартир, спрашивайте у юристов. Сайт prav.io предоставляет любые юридические консультации.

Перепланировка квартиры в 2022 году

Начиная ремонт, многие думают, что в своем жилище могут делать что хотят. Это не совсем так. Законы вносят ряд ограничений в наши хотелки, а за нарушения можно не только заплатить штраф, но и лишиться квартиры. Рассказываем, как сделать перепланировку квартиры правильно в 2022 году

Ломать – не строить

О том, что перепланировку или переоборудование в квартире надо согласовывать, большинство наслышано. Но делают это далеко не все, предполагая, что обойдутся без лишней бюрократии или узаконят преобразования как-нибудь потом.

В большинстве случаев, если проведенный ремонт не нарушает санитарных и строительных норм, не грозит жизни и здоровью соседей и не представляет опасности для конструкции дома, его реально узаконить и постфактум. Проблемы возникают, когда при перепланировке нарушаются действующие нормы. И ее вам не согласуют ни при каких обстоятельствах.

Как становится известно о нарушениях? Ситуаций, в которых чаще всего возникают проблемы, как правило, две.

Первая – жалобы соседей, за которыми следует проверка жилинспекции. Случаи, когда из-за слишком безбашенного ремонта в отдельно взятой квартире по всему дому шли трещины или даже случались обрушения перекрытий (были даже жертвы, хотя и единичные), увы, известны.

Вторая – продажа квартиры. В большинстве случаев жилье сейчас покупается по ипотеке. Банк не примет в качестве залога жилье с неузаконенной перепланировкой. Как это выяснится? Очень просто: среди пакета документов обычно присутствует план БТИ, а несоответствия в планировке там будут отмечены красными линиями – зримо и наглядно.

Какие штрафы действуют за перепланировку квартиры

Штрафы за незаконную перепланировку невелики – в Москве это порядка 2,5 тыс. рублей. Неприятнее другое: жилинспекция вынесет предписание вернуть все в прежний вид. Естественно, за свой счет. Если указанные в предписании сроки пройдут, а ничего не изменится, жилинспекция вправе подать иск в суд о продаже «нехорошей» квартиры с торгов. Вырученные деньги отдадут горе-перепланировщику – за вычетом суммы, необходимой для выполнения предписания инспекторов.

Такие случаи уже не экзотика. В столице, к примеру, нашумела история, когда москвич лишился квартиры, решив расширить санузел за счет присоединения к нему кухни, коридора и части жилой комнаты. На перепланировщика пожаловались соседи. Дело закончилось судом и выселением.

НАША СПРАВКА

Переустройство согласно Жилищному кодексу предполагает замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования. Скажем, если вы меняете ванну на душевую кабину (не двигая при этом стены) – это переустройство.

Перепланировка предполагает изменение конфигурации помещения. Скажем, если вы из однушки делаете квартиру-студию, объединив кухню с комнатой аркой (напомним, это возможно только в домах с электроплитами) – это перепланировка.

Как узаконить перепланировку квартиры

Схема действий такая:

1. Определитесь, где и когда вы хотите проводить перепланировку в своей квартире.

2. Получите в БТИ техпаспорт квартиры.

3. Составьте проект перепланировки. Сами вы его не сделаете — документ способна разработать только организация, которая является членом саморегулируемой организации (СРО). То есть вы хоть на листке бумаги, хоть в фоторедакторе рисуете, что и как вы хотите изменить в своей квартире. Отдаете эскиз в контору, которая занимается подготовкой документации. Перед этим уточняете, входит ли она в СРО.

4. Далее отправляетесь за консультацией в жилинспекцию своего города (или многофункциональный центр, если нужные услуги можно получить через него). С собой возьмите план БТИ, документы о собственности и проект перепланировки. Вам скажут, можно ли задуманные преобразования осуществить, не нарушая закона, и что для этого нужно.

5. Подаете заявку, ждете, пока ее рассмотрят (в среднем около месяца). После одобрения (оно действует один год) начинаете делать ремонт.

6. Когда работы завершатся, вызываете приемочную комиссию. Если все ОК, в техпаспорт квартиры вносятся нужные изменения.

Переустройство и перепланировка жилых помещений – как согласовать по нормам 2022 года

Ремонт в квартире может включать в себя снос стен, объединение комнат, перемещение плиты на кухне, новые проемы. Одна часть работ считается перепланировкой, другая – переустройством. Объединяет эти два понятия – необходимость в соблюдении всех законодательных требований и строительных норм.

В этой статье мы расскажем:

• что относится к перепланировке, а что – к переустройству и в чем между ними разница;
• какие ошибки нельзя допускать при ремонте квартиры;
• где, как и сколько стоит согласовать перепланировку и переустройство жилых помещений в Москве.

Коротко о том, что такое переустройство и перепланировка

Разграничение понятий дает Жилой кодекс РФ:

• перепланировка – это изменение конфигурации жилого помещения, требующее внесения изменения в технический паспорт. То есть это все работы, которые меняют первоначальный поэтажный план квартиры – объединение комнат между собой или их присоединение к лоджии, перенос кухни в другую часть квартиры, создание гардеробных или новых проемов, расширение комнат за счет соседних помещений.
• переустройство – это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, также требующие внесения изменений в технический паспорт квартиры. Например, перенос сантехнического оборудования или газовой плиты.

Пример дизайн-проекта квартиры, в котором сделана кухня-ниша. Здесь были объединены перепланировка и переустройство с переносом электрической плиты на другое место:

Ванную комнату совместили с туалетом.

Список работ, относящихся к перепланировке квартиры и переустройству

Самые частые работы по перепланировке:

• объединение ванной комнаты и туалета;
• расширение санузла за счет коридора или кладовых;
• объединение кухни с гостиной (при условии электрической плиты в квартире – с газовой это запрещено делать);
• перенос кухни в другую часть квартиры (прихожую, гардеробную) с созданием кухни-ниши;
• новые проемы в перегородках и стенах;
• демонтаж стен и создание новых межкомнатных перегородок в других местах;
• объединение лоджии с комнатой или кухней (разрешено только с установкой двойного стеклопакета);
• перенос дверных проемов;
• создание дополнительного санузла;
• демонтаж либо создание новой гардеробной или встроенного шкафа;
• монтаж антресоли или антресольной полки.

Под переустройством квартир понимаются такие виды работ, как:

• замена газовой плиты на электрическую;
• перенос плиты на кухне в другое место;
• перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов;
• проведение сантехники в новые ванные, душевые комнаты или туалеты;
• прокладка новых или замены существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, джакузи, стиральных машин повышенной мощности;
• установка или замена оборудования, увеличивающее потребление электричества или воды;
• перенос радиаторов отопления в квартире (исключение составляет их вынос на балкон или лоджию – это запрещено);
• демонтаж подводящих сетей или инженерного оборудования, если при этом сохраняются существующие стояки.

Для всех этих работа нужен проект перепланировки. Его готовит проектное бюро с допуском СРО.

Пример проекта перепланировки квартиры в доме серии КОПЭ, где была перенесена электрическая плита на кухне в другое место, сделана гидроизоляция, демонтированы и возведены заново перегородки. Газовую плиту также можно передвигать, но если вы перемещаете ее хотя бы на 15-20 см, это необходимо отмечать в проекте и согласовывать как перепланировку.

Что запрещено при перепланировке и переустройстве

Есть ряд работ, которые нельзя делать в квартире во время ремонта – их не согласует Мосжилинспекция, поскольку это небезопасно для вас и соседей, ухудшает условия проживания в квартире и доме. Нельзя:

• переносить санузлы в комнаты и на кухню;
• объединять лоджию или балкон с комнатой без установки двухкамерного стеклопакета, так как это нарушает тепловой контур дома;
• закладывать или демонтировать сантехнические короба и вентиляционные блоки – они должны находится в том же месте и таком же виде, как отмечены на плане квартиры. Также не допускается их переоборудование под полки;
• делать новые проемы, ниши, отверстия в стенах-пилонах или диафрагмах, а также в колоннах и стойках;
• уменьшать минимально допустимую жилую площадь комнат;
• замуровывать газовые трубы или центральное отопление.

Пример неправильного объединения кухни с лоджией – эти помещения обязательно должен разделять стеклопакет – можно распашной или раздвижной по типу «французского» окна. Ремонт не будет согласован Мосжилинспекцией до тех пор, пока хозяева не установят разделяющую перегородку.

Все ошибки перепланировки и переустройства мы собрали в нашей памятке по ремонту.

Что можно сделать в квартире без согласования

Есть ряд работ, которые можно провести во время ремонта и не согласовывать их с Мосжилинспекцией. Они никак не влияют на план БТИ и не считаются перепланировкой или переустройством:

• монтаж нового напольного покрытия, если при этом не затрагивается внутренняя конструкция пола;
• замена инженерных коммуникаций, если не меняется расположение основных их узлов;
• замена электропроводки со штробами стен;
• прокладка новых труб для санузла;
• выравнивание стен под покраску или под обои;
• установка новых дверей;
• замена окон;
• замена ванны, унитаза, раковины, мойки;
• отделка помещения — покраска стен, замена обоев и потолочного покрытия.

Сегодня не считается перепланировкой остекление балкона. Но 1 марта 2022 года вступают в силу новые правила эксплуатации жилья. Собственникам придется узаконивать остекление балкона или лоджии. В противном случае придется платить штраф и приводить холодное помещение в его первоначальное состояние.

В законодательстве регулярно что-то меняется, и вы можете об этом не знать. Мы всегда в курсе всех нововведений. Получите нашу бесплатную консультацию – напишите нам в WhatsApp, что хотите сделать в квартире, и мы расскажем, законно это будет или нет. А если нет, то подскажем пути решения проблемы:

Задайте вопрос эксперту в WhatsApp

Здравствуйте! 👋 Вы можете задать мне любой интересующий вопрос в WhatsApp.

Получите консультацию специалиста или отправьте нам на предварительную оценку необходимые документы.

Частые вопросы нашим экспертам

Чтобы задать вопрос в WhatsApp отсканируйте QR-код с телефона. Диалог с экспертом откроется в приложении.

Где согласовать перепланировку и переустройство квартиры

В Москве этим занимается Мосжилинспекция – она принимает документы, выдает разрешение, оформляет акт о завершенной перепланировке и переустройству.

В идеале процесс согласования должен начинаться задолго до самого ремонта. Вся разрешительная документация, проект, техническое заключение готовятся заранее.

Иногда может потребоваться обращение в другие инстанции:

• к авторам проекта дома или в ГБУ «Экспертный центр» для оформления технического заключения, если во время ремонта затрагиваются несущие стены или возводится антресоль;
• в банк, если квартира находится в ипотеке и нужно внести изменения в ЕГРН;
• в Департамент культурного наследия города Москвы, если квартира расположена в доме-памятнике истории, культуры и архитектуры;
• в Мосгаз, если вы планируете перенос газовой плиты и др.

Понять, нужно ли обращаться куда-то дополнительно помимо Мосжилинспекции, также поможет наша консультация.

Список документов для согласования

Для начала работы по перепланировке и переустройству нужен техпаспорт или план квартиры с экспликацией.

Если квартира в новостройке – сначала нужно пройти первичную инвентаризацию и поставить жилье на учет в БТИ. Как это сделать, мы рассказываем в статье «Как получить план БТИ для квартиры в новостройке».

После этого готовятся проект перепланировки и техническое заключение о возможности перепланировки. Если во время ремонта не затрагиваются несущие стены, то заключение можем сделать мы. Если вы планируете новые проемы в несущих стенах, нужно обращаться к авторам проекта дома или в ГБУ «Экспертный центр».

Также для Мосжилинспекции потребуются:

• доверенность на компанию от всех собственников квартиры, если перепланировкой будем заниматься мы;
• выписка из ЕГРН – жилищная инспекция может получить ее сама, но вы ускорите процесс, если сами предоставите ее;
• договор купли-продажи квартиры, свидетельство о праве собственности.

Этапы согласования перепланировки и переустройства

1. Получаете поэтажный план квартиры с экспликацией либо технический паспорт БТИ;
2. Заказываете проект перепланировки и техническое заключение о возможности перепланировки;
3. Собираете документы и направляете их в Мосжилинспекцию через портал mos.ru;
4. Дожидаетесь положительного решения;
5. Выполняете ремонт;
6. Приглашаете инспектора Мосжилинспекции на приемку квартиры и получаете акт о выполненном переустройстве и перепланировке;
7. Заказываете новый технический план БТИ;
8. Оформляете у кадастрового инженера технический план квартиры и подаете его в Росреестр, чтобы внести изменения в ЕГРН.

Стоимость согласования перепланировки

В среднем весь процесс занимает от 4,5 до 6 месяцев – все зависит от того, какие изменения ждут вашу квартиру.

Разработка проекта перепланировки и оформление технического заключения у нас стоит от 75 000 рублей. Проект перепланировки, согласование и технадзор за ремонтом – от 95 000 рублей.

Стоимость согласования «под ключ» начинается от 75 000 рублей. Это самый удобный вариант для наших заказчиков, так как позволяет вам сэкономить время и силы, а также практически не вникать во все детали согласования.

Вывод

Согласовать перепланировку и переустройство квартиры можно самостоятельно, но стоит готовиться к тому, что практически на каждом этапе могут всплыть свои нюансы и сложности. Например:

• получение дополнительных справок, а, значит, и посещение различных инстанций;
• оформление актов о скрытых работах, без которых не примут ваш ремонт, даже если вы все сделали правильно;
• оформление первичного технического паспорта для новостройки, которое по незнанию и неопытности может принести проблемы в виде «красных» линий на плане квартиры и временной приостановки работ по перепланировке;
• вызов техников БТИ и Мосжилинспекции к вам на квартиру, который нужно провести в тот момент, когда к ремонту точно не будет никаких вопросов.

Знать все тонкости согласования, требования законодательства, нормативы могут только профессионалы. У нас большой опыт в этом – каждый месяц мы сдаем от 60 до 100 объектов а всего уже более 5000 выполненных перепланировок, прошедших все согласования. C PEREPLAN ваш ремонт будет в надежных руках.

Перепланировка квартир в 2022 году: штрафы за перепланировку, за остекление балконов

В 2022 году сделать самовольно перепланировку квартир будет невозможно. Хоть и захочется поменять местами ванную и кухню, или расширить за счет лоджии гостиную, нужно помнить, что контроль за перепланировкой станет жестче.

Чем рискуют собственники квартир

Многие собственники просто не знают, что рискуют после ремонта потратить сотни тысяч рублей на штрафы и работы по реконструкции. И это правильно, ведь в первую очередь нужно думать о безопасности всего дома и не допускать сноса несущих стен.

Однако хозяева уверены, что если недвижимость недвижимость — их собственность, то они не обязаны ни с кем согласовывать свой ремонт. На самом деле это не так. Нужно учитывать также права и законные интересы соседей, требования пожарной безопасности, гигиенические и экологические нормы, а также требования ряда законов и правил пользования жилыми помещениями.

Правила пользования жилыми помещениями в 2022 году

Правила в следующем году несколько изменятся. Нововведения вступят в силу с 1 марта.

Так, наниматели жилья по договору социального найма будут обязаны согласовывать переустройство и перепланировку помещений. Кроме того, они должны сообщать о любых неисправностях в помещении, в том числе электрики и сантехники.

Штрафы за остекление балконов

Большой резонанс вызвала новость о штрафах за остекление балконов. В Минстрое пояснили, что они были и раньше. Надзорные органы и сейчас имеют право оштрафовать собственника, который несанкционированно остеклил балкон.

Просто в следующем году эти правила распространятся не только на физических лиц, но и на юридических, если недвижимость находится в собственности у них.

В Минстрое разъяснили, что жильцы имеют полное право менять окна на балконах, утеплять и остеклять эти помещения разрешёнными материалами. Но бывают исключения.

Например, если внешний вид дома, в том числе фасада, регулируется местными нормативными актами или законами субъекта Федерации. В этом случае, перед тем как остеклить балкон, нужно ознакомиться с региональными правилами по благоустройству.

— Согласование переустройства и перепланировки жилого помещения в многоквартирном доме, установление порядка получения соответствующего разрешения относится к компетенции органов местного самоуправления, а в городах федерального значения (в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе) — органов государственной власти субъекта РФ. За самовольную, то есть не согласованную предварительно перепланировку или переустройство уже сейчас предусмотрена административная ответственность, — рассказал ведущий юрист «Европейской юридический службы» Юрий Аванесов.

Размер административного штрафа

Если будут выявлены нарушения, штраф придется заплатить, он составляет:

• для рядовых граждан от 2000 до 2500 рублей;
• должностным лицам — от 4000 до 5000;
• юридическим — от 40 000 до 50 000.

Важно отметить, что административная ответственность возлагается на человека, совершившего правонарушение (самовольную перепланировку или переустройство), а гражданско-правовые последствия (обязанность привести в первоначальное состояние) — на собственника.

— Принципиально новых штрафов для собственников с 2022 года не предвидится. Другой вопрос, что за перепланировками и переустройством квартир сейчас станут следить строже.

Главная проблема — это восстановление прежнего облика помещения, поскольку при неисполнении предписания о восстановлении помещение может быть продано с торгов.

Перерасчет кадастровой стоимости жилья

Самым же больно бьющим по карману жителей будет перерасчёт кадастровой стоимости жилья.

Предполагаемый рост составит около 20%, что моментально отразится на налоге на недвижимость, который поднимется примерно на ту же величину, но может вырасти больше. В зависимости от стоимости квартиры, по мнению государства и региональных коэффициентов, — рассказал эксперт рынка недвижимости «Академии управления финансами и инвестициями» Алексей Кричевский.

Стоимость ремонтных работ вырастет

Стоимость ремонтных работ в следующем году тоже может вырасти. Соответственно, увеличатся и затраты на восстановление первоначального вида жилья.

В конечном счёте они могут в несколько раз превышать стоимость ремонта с перепланировкой и составлять десятки, а то и сотни тысяч рублей.

Когда требуется согласование перепланировки балконов

— Что касается остекления лоджии и балкона, то само по себе остекление как таковое не является перепланировкой, если не влечёт за собой нарушение прочности или разрушение несущих конструкций здания, нарушение в работе инженерных систем и (или) установленного на нём оборудования, ухудшение сохранности и внешнего вида фасадов, нарушение противопожарных устройств. В связи с этим согласование необходимо только в определённых случаях, а также если увеличивается площадь или конфигурация помещения, — добавил Юрий Аванесов.

Для того чтобы согласовать остекление балкона:

1. Составить проект с указанием материалов, размеров, мест стыков и всех технических характеристик предстоящих работ.

2. Обратиться в местные органы самоуправления.

Если муниципалитет удовлетворит просьбу — можно стеклить балкон, если нет, то этого делать нельзя.

Конечно, всегда есть возможность обратиться в суд и оспорить решение муниципалитета. Правда, какова будет судебная практика по этому вопросу, пока непонятно.

Об этом рассказал старший управляющий партнёр юридической компании PG Partners Петр Гусятников.

Юрист пояснил, что, как бы там ни было, процедура согласования перепланировки — дополнительные расходы для граждан. Обычно на эти цели уходит от 10 до 70 тысяч рублей. Но суммы условны, так как многое зависит от масштаба предстоящих работ и площади помещения. В следующем году цены на эти услуги тоже вырастут.

Запрещённые перепланировки в квартире и чем они грозят

Если же в квартире есть перепланировка с изменениями, которые нельзя узаконить, то у хозяина могут возникнуть серьёзные проблемы с продажей такого жилья. На этот момент нужно обращать внимание и потенциальным покупателям. В дальнейшем с такой квартирой может быть много сложностей.