Как продать квартиру с обременением в пользу продавца?

Договор купли-продажи квартиры с залогом в пользу продавца

Подборка наиболее важных документов по запросу Договор купли-продажи квартиры с залогом в пользу продавца (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: Договор купли-продажи квартиры с залогом в пользу продавца

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Определение Пятого кассационного суда общей юрисдикции от 02.02.2021 по делу N 88-568/2021, 2-180/2020
Категория спора: 1) Продажа недвижимости; 2) Право собственности; 3) Защита прав на жилое помещение.
Требования покупателя, правообладателя жилого помещения: 1) О взыскании убытков; 2) О выселении из жилого помещения.
Требования иных лиц: 2) О признании договора недействительным; 3) О признании права собственности на квартиру.
Обстоятельства: Спорная квартира приобретена истцом на основании договора купли-продажи, в квартире без законных оснований проживают ответчики, которые членами семьи истца не являются, никаких соглашений о порядке пользования квартирой не заключалось, совместные жилищные отношения между собственником и ответчиками не возникали.
Решение: 1) Удовлетворено; 2) Удовлетворено в части; 3) Отказано; 4) Отказано. Разрешая спор, частично удовлетворяя исковые требования П. и отказывая в удовлетворении встречных исковых требований М.К., А., судебные инстанции, руководствуясь положениями статей 153, 154, 166, 178, 209, 218, 292, 304, 421, 431, 432, 486, 549, 558, 1102, 1105, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 1, 3, 30, 31, 35 Жилищного кодекса Российской Федерации, разъяснениями, данными в пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 года N 14 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации”, в пункте 13 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года N 1 “О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела”, в пункте 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 года N 43 “О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации”, с учетом обстоятельств, установленных при рассмотрении гражданского дела, дав оценку собранным по делу доказательствам в соответствии со статьей 67 ГПК РФ, обоснованно исходили из того, что П., являясь сособственником спорного жилого помещения, не может реализовывать свои права сособственника, поскольку М.К. и члены его семьи не освобождает квартиру, игнорируя ее обращение об освобождении жилого помещения, чем препятствуют ей пользоваться и распоряжаться спорным недвижимым имуществом по своему усмотрению, принадлежащим ей на праве собственности. К утверждениям М.К. о заключении им с Н.А.АА. договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года спорной квартиры в состоянии заблуждения, полагая, что подписывал договор залога в обеспечение исполнения договора займа, судебные инстанции отнеслись критически, указав на непредставление М.К. доказательств совершения в отношении него обманных действий относительно природы совершаемой сделки, при заключении договора М.К. был ознакомлен с его условиями, подписал его, при этом он не был лишен возможности отказаться от его заключения, договор купли-продажи содержит все существенные условия; доказательств, свидетельствующих о том, что на момент заключения оспариваемой сделки воля сторон не была направлена на ее исполнение, указанная сделка не была исполнена, а также доказательства введения продавца в заблуждение относительно действий покупателя, наличия отношений между Н.А.АА. и Н.А.АБ. по договору займа, М.К. не представлено. Применив по ходатайству П. истечение срока исковой давности, судебные инстанции пришли к выводу об отказе в удовлетворении требований М.К., А. К. о признании договоров купли-продажи недействительными. Вместе с тем, отказывая в удовлетворении исковых требований П. о взыскании неосновательного обогащения в виде неполученной арендной платы в размере 394800 руб., судебные инстанции исходили из того, что фактическое проживание ответчиков в спорной квартире не является основанием для взыскания с них денежных средств в виде арендной платы, поскольку П. не представлены доказательства, с которыми закон связывает возможность возникновения обязательств вследствие неосновательного обогащения.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Договор купли-продажи квартиры с залогом в пользу продавца

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Ситуация: Каковы особенности приобретения жилья в ипотеку?
(“Электронный журнал “Азбука права”, 2021) При приобретении жилья в ипотеку покупатель заключает кредитный договор с банком и договор купли-продажи с продавцом. Ипотека подлежит государственной регистрации. До погашения кредита жилье находится в залоге у банка. С прекращением обязательства по кредиту залог прекращается и регистрационная запись об ипотеке подлежит погашению.

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Ситуация: Как составить договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа?
(“Электронный журнал “Азбука права”, 2021) Особенностью договора купли-продажи квартиры с рассрочкой является то, что с момента передачи квартиры покупателю и до момента ее полной оплаты квартира находится в залоге у продавца (ипотека в силу закона), если договором не предусмотрено иное. Залог снимается после того, как стоимость квартиры выплачена в полном объеме (п. 5 ст. 488, п. 3 ст. 489 ГК РФ).

Нормативные акты: Договор купли-продажи квартиры с залогом в пользу продавца

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Постановление Правительства РФ от 15.05.2008 N 370
(ред. от 04.03.2021)
“О порядке ипотечного кредитования участников накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих”
(вместе с “Правилами предоставления участникам накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих целевых жилищных займов, а также погашения целевых жилищных займов”) 10. Жилое помещение (жилые помещения), приобретенное участником по договору купли-продажи с использованием целевого жилищного займа, находится в залоге (ипотеке) в силу закона у Российской Федерации в лице уполномоченного органа со дня государственной регистрации права собственности участника на указанное жилое помещение (жилые помещения).

Договор купли-продажи квартиры с обременением в пользу продавца

Договор купли-продажи квартиры с обременением в пользу бывшего собственника почти всегда составляется тогда, когда на момент заключения сделки не произведен полный расчет между сторонами. Рассрочка (отсрочка) платежа позволяет покупателю рассчитаться с продавцом уже после регистрации сделки, при этом не прибегая к банковскому займу.

Особенностью договора купли-продажи с обременением является то, что до момента полного расчета объект находится в залоге у бывшего собственника. В том случае, если покупатель нарушит свои обязательства по договору, продавец как залогодержатель вправе подать судебный иск с требованием взыскать неполученные средства либо расторгнуть договор купли-продажи. Так продавец снимает с себя риск того, что покупатель реализует его недвижимость до момента полного взаиморасчета.

Обременение недвижимости

Для того чтобы, быстро получить ответы на свои вопросы , обращайтесь за юридической консультацией в онлайн-чат справа или звоните по телефону: 8 (800) 302-32-85

Под обременением понимается ограничение права собственности владельца объекта недвижимости. Обременение не позволяет ему в полной мере реализовать свое право собственности, обычно — распорядиться объектом без разрешения лица или органа власти, в чьих интересах оно наложено. В отдельных случаях обременение не позволяет собственнику и свободно пользоваться имуществом.

Наиболее распространен такой вид обременения, как залог имущества. Он накладывается в пользу физического или юридического лица, предоставившего кредит на покупку недвижимого имущества либо рассрочку платежа. В соответствии со ст. 334 ГК РФ неисполнение покупателем своих обязательств, обеспеченных залогом, продавец или банк, предоставившие кредит, вправе истребовать заложенное имущество или удовлетворить свои требования после его продажи.

Залог недвижимости не позволит покупателю самостоятельно распоряжаться имуществом без разрешения залогодержателя (продавца) в части отчуждения объекта. То есть покупатель не сможет подать, продать, обменять или повторно заложить недвижимость. Это гарантия для продавца, что в случае недобросовестного поведения покупателя, он сможет вернуть себе объект в собственность.

Также существуют и другие виды обременения (ограничения) прав собственника:

сервитут земельного участка;
сохранение права пользования объектом недвижимости (зарегистрированный договор аренды, найма жилого помещения, завещательный отказ, договор ренты);
арест имущества, запрет на регистрационные действия с недвижимостью и т. д.

Однако данные виды обременения накладываются не в пользу продавца, а в интересах третьих лиц или по распоряжению органов власти.

Преимущества сделки с обременением

Единственный вид обременения, который может быть наложен в пользу продавца, это залог недвижимости. Залог обычно возникает в силу того, что полный расчет производится уже после того, как право собственности будет зарегистрировано, то есть применяется рассрочка платежа.

Рассрочка платежа и залог недвижимости в пользу бывшего владельца имеет преимущества для обеих сторон:

покупатель имеет возможность купить квартиру, заплатив часть общей стоимости и не оформляя банковский кредит;
продавец не теряет покупателя, готового заплатить нужную цену;
так как недвижимость находится в залоге, то продавец страхуется от неисполнения покупателем своих обязательств.

У подобной сделки имеются и недостатки — она более рискованная, чем обычная продажа недвижимости, так как расчет по договору производится после его исполнения.

Как составить договор купли-продажи с обременением (залогом недвижимости)

Дорогие читатели! Если у вас возникли вопросы, обратитесь за консультацией к дежурному юристу в онлайн-чат справа или звоните по телефону (звонок бесплатный): 8 (800) 302-32-85

Договор купли-продажи с обременением нужно оформить по общим правилам, определенных § 7 ГК РФ. Однако из-за того, что применяется такой способ обеспечения обязательств, как залог, то дополнительно соглашение должно содержать положения, регулируемые ст. 489 и ст. 334 ГК РФ.

Форма и существенные условия соглашения

Ст. 550 ГК РФ утверждает, что для любого договора купли-продажи недвижимости обязательной признается письменная форма соглашения. Оно составляется в виде одного документа в нескольких копиях (по экземпляру для каждого из участников сделки и для органа регистрации соответственно).

Существенными условиями договора купли-продажи с залогом являются:

предмет соглашения, то есть продаваемый объект (ст. 554 ГК РФ);
цена (п. 1 ст. 555 ГК РФ);
порядок, сроки и размеры платежей, если имущество продается в рассрочку (п. 1 ст. 489 ГК РФ).

Если при продаже квартиры имеется граждане, сохраняющие право проживания в ней, то указание перечня таких лиц признается существенным условием (п. 1 ст. 558 ГК РФ). Также на основании п. 1 ст. 432 ГК РФ существенными признаются условия, определенные сторонами в качестве таковых. Без указания в тексте соглашения существенных условий соглашение признается незаключенным, что автоматически влечет за собой его недействительность.

Содержание договора (образец)

Договор купли-продажи с обременением фактически ничем не отличается от стандартного соглашения по купле-продаже недвижимости. Исключением является условие о рассрочке платежа и возникающем залоге недвижимости, а также о порядке внесения выплат и их размере.

Текст соглашения должен содержать:

название документа, место и дату его составления;
паспортные данные всех участников соглашения;
паспортные данные представителя, если от лица любой из сторон действует доверенное лицо;
указание на то, что совершается сделка по купле-продаже недвижимого имущества;
максимально подробное описание продаваемого объекта (кадастровый номер, месторасположение, адрес, количество и метраж отдельных помещений, этаж, общая площадь квартиры и т. д.);
указание на то, что квартира принадлежит продавцу со ссылкой на правоподтверждающий документ (выписку из ЕГРН, свидетельство о праве собственности);
цену договора — общую стоимость объекта недвижимости;
порядок оплаты с указанием условия о рассрочке, а также датой, размером и порядком внесения отдельных платежей;
указание, что до полного расчета объект находится в залоге у продавца;
условие передачи объекта недвижимости покупателю (по передаточному акту либо договор имеет силу акта приемки-передачи);
указание на то, что переход права собственности должен быть зарегистрирован;
список лиц, сохраняющих право проживания в квартире (при наличии);
условия регистрации перехода права собственности;
иные условия, в том числе существенные, согласованные сторонами;
права и обязанности сторон;
порядок разрешения споров;
в заключении договора — паспортные данные сторон и их подписи.

Регистрация сделки: пошаговая инструкция

Продажа квартиры с залогом в пользу бывшего собственника не имеет существенных отличий от обычной сделки, за исключением того, что одновременно с регистрацией права собственности регистрируется и его обременение залогом.

Шаг первый — подписание договора

Первый этап регистрации сделки — это заключение сторонами договора купли-продажи. Договор заключается в виде одного документа, но в нескольких экземплярах. Обычно стороны подписывают соглашение до момента обращения в орган регистрации или в МФЦ, но можно сделать это и на месте.

Шаг второй — подача заявлений на государственную регистрацию

Следующий этап — подача заявления на государственную регистрацию. Несмотря на то, что регистрацию проводит Росреестр, подается заявление в МФЦ. Для этого нужно записаться на прием в многофункциональный центр любым из доступных способов — по телефону, на сайте, через Госуслуги или при личном посещении центра. Также можно подать документы через интернет — портал Госуслуги или официальный сайт Росреестра. Для этого обе стороны должны предварительно оформить усиленную электронную подпись (УКЭП).

При обращении стороны должны заполнить заявления: продавец заполняет заявление на переход права собственности, покупатель — на его регистрацию. Во время подачи заявления сторонам необходимо предоставить:

паспорта всех сторон, участвующих в сделке;
экземпляры договора купли-продажи;
правоподтверждающие документы на квартиру (при необходимости);
квитанцию об оплате госпошлины.

В отдельных случаях придется предоставить и другую документацию. Перечень необходимых для сделки документов дополнительно может включать в себя:

нотариальное согласие супруга на распоряжение имуществом, если жилье приобретено в браке;
согласие органа опеки, если собственник не обладает полной дееспособностью;
нотариальную доверенность, если действуют доверенные лица;
техническую документацию на квартиру и т. д.

Также покупателю рекомендуется проверить правоустанавливающие документы, на основании которых ранее было зарегистрировано право собственности. Подобным документом может быть договор, свидетельство о праве на наследство, решение суда, распоряжение органа власти и т. д.

За регистрацию права собственности нужно уплатить госпошлину в размере 2 тыс. руб. Кто именно оплачивает пошлину — сторону определяются самостоятельно. Квитанция об оплате должна быть приложена к документам, передаваемым на регистрацию. Так как договор содержит условие о залоге недвижимости, то одновременно регистрируется обременение недвижимости, госпошлину за него платить не нужно.

Шаг третий — получение документов в Росреестре

Регистрация права собственности занимает период в 5–9 рабочих дней. После того, как этот срок истек, покупатель может получить выписку из ЕГРН. Она подтверждает право собственности на квартиру и зарегистрированный залог в пользу физического лица (продавца). Выписка из ЕГРН после регистрации выдается бесплатно.

Снятие обременения после полного расчета

Надоело читать? Позвоните юристу и он быстро вас проконсультирует по любым вопросам (бесплатный звонок по всей России): 8 (800) 302-32-85

После того, как покупатель полностью рассчитался по договору, сторонам необходимо снять обременение. Подтверждением полной оплаты обычно является расписка продавца, что с ним был произведен полный расчет по договору. Или стороны могут оформить акт об исполнении обязательств. Чтобы аннулировать залог недвижимости, необходимо также обратиться в Росреестр.

Сама процедура снятия обременения почти ничем не отличается от регистрации права собственности. Обе стороны (и покупатель, и продавец) должны обратиться в МФЦ или отделение Росреестра, заполнить соответствующие заявления и предоставить документы на квартиру и расписку (акт) продавца.

Снятие обременения также занимает 5-9 рабочих дней. После того как залог аннулирован, собственник жилья может вновь посетить МФЦ и получить свежую выписку из ЕГРН, в которой не только подтверждается его право собственности, но и указывается, что обременения и ограничения прав Росреестром не зарегистрированы.

Какие сложности могут возникнуть

Договор купли-продажи с обременением в пользу продавца при рассрочке платежа обычно выгоден покупателю. Он может купить недвижимость, не теряя время и средств на оформление ипотечного кредита. Свои плюсы существуют и для продавца — предоставив рассрочку, он не теряет покупателя, который хоть и не имеет полной суммы, но готов заплатить нужную собственнику цену за квартиру. Однако данный вид соглашения более рискованный для обеих сторон, чем обычный договор купли-продажи недвижимости. Поэтому очень важно грамотно составить текст договора, особенно ту часть, которая касается залога недвижимости и порядка расчета между сторонами. Обычно участники сделки в подобных случаях обращаются за юридической помощью.

Частые вопросы и ответы на них

Главный риск покупателя состоит в том, что продавец может просто проигнорировать свою обязанность по участию в снятии обременения. Как уже говорилось, при подаче заявления на аннулирование залога должны присутствовать и залогодатель (покупатель), и залогодержатель (продавец). Если последний откажется подавать заявление в Росреестр, снимать обременение придется через суд.

Есть риски и у продавца недвижимости. Отказ покупателя вносить выплаты или нарушение сроков их внесения рассчитываются как нарушение условий договора. В таком случае бывшему собственнику также придется обращаться в суд. Исковые требования могут разными — можно потребовать взыскать неуплаченную сумму или попросить суд расторгнуть сделку купли-продажи в связи с существенным нарушением покупателем принятых на себя обязательств.

Снять обременение без согласия бывшего собственника нельзя. Продавец может одобрить продажу жилья до момента полного с ним расчета на своё усмотрение. Например, если покупатель более не способен вносить выплаты по рассрочке платежа, он может обратиться к продавцу с предложением снять обременение, продать квартиру и единовременно погасить долг. Однако в подобном случае бывшему собственнику необходимо грамотно продумать юридический аспект, так как дав согласие на продажу, он лишается средства обеспечения обязательств покупателя в виде залога жилья.

Нотариальное заверение договора не является обязательным и может происходить лишь по инициативе одного из участников сделки или обеих сторон.

Как продать квартиру с обременением в пользу продавца?

Продажа квартиры с обременением в пользу продавца является одним из возможных способов обеспечения обязательства. Как правило, такое обременение устанавливается до момента полной оплаты стоимости объекта недвижимости. В представленном материале можно узнать особенности оформления такого обременения.

Основания установления обременения

При совершении сделки продажи квартиры стороны вправе самостоятельно определять все существенные и дополнительные условия договора. К числу таких условий относиться и определение цены продаваемого жилья, а также порядок расчетов. Такие условия могут быть сформулированы следующим образом:

полный расчет между сторонами перед подписанием договора;
полный расчет после заключения договора и государственной регистрации сделки в органах Росреестра;
поэтапное внесение оплаты по договору.

Если денежные средства за квартиру передаются продавцу до подписания договора, никакого обременения не может возникать, так как денежное обязательство считается исполненным надлежащим образом с момента принятия денег или поступления их на счет.

Если стороны приняли решение оформить денежный вопрос после заключения договора, даже после регистрации сделки продолжает существовать денежное обязательство покупателя. Чтобы гарантировать его исполнение, стороны могу устанавливать обременение (залог), которое не позволит новому собственнику распоряжаться квартирой до момента оплату средств контрагенту по заключенному договору.

Так как обременение устанавливается в отношении объекта недвижимости, оно совершается по тем же условиям, что и сам договор купли-продажи. Это значит, что обременение подлежит государственной регистрации, а сведения о нем будут внесены в ЕГРН.

Порядок установления обременение в условиях договора

Существует два варианта установления обременения в пользу продавца: по закону и по соглашению сторон. По умолчанию, условие о залоге в силу закона возникает в случае, если порядок оплаты по договору предусматривает расчет между контрагентами после проведения сделки. Для этого достаточно сделать ссылку на возникновение залога в силу закона, чтобы государственный регистратор отметил этот факт при внесении сведений в ЕГРН.

Сами стороны могут устанавливать в договоре следующие условия обременения:

срок исполнения денежного обязательства, а, соответственно, и момент снятия обременения;
порядок снятия обременения в случае досрочного исполнения денежного обязательства (оптимальный вариант, если в договоре содержится условие о поэтапной оплате);
содержание обременения.

Если такие условия указаны в договоре и подписаны сторонами, на стадии государственной регистрации такое положение не может произвольно меняться одной из сторон или государственным регистратором. После совершения регистрационных действий стороны получат в органах Росреестра или МФЦ выписки из ЕГРН, где будет зафиксирован переход права собственности на новое лицо и, одновременно, установление обременения в пользу продавца.

Обременение будет действовать до тех пор, пока покупатель полностью не рассчитается за квартиру. С этого момента у продавца существует обязанность снять обременение, для чего нужно вновь обратиться в органы Росреестра. Для снятия обременения необходимо наличие заявления от обеих сторон сделки.

Этот факт представляет собой самый существенный риск для покупателя – если продавец получил в полном объеме денежные средства, но уклоняется от снятия обременения, оформить документы через Росреестр в одностороннем порядке не получится.

Что в этом случае делать покупателю – уговаривать продавца или взыскивать денежные средства и расторгать сделку? У покупателя есть право на обращение в суд за защитой своего права. В суд необходимо представить следующие документы:

исковое заявление; , подтверждающую переход права и установление обременения;
документы, подтверждающие перечисление полной суммы договора продавцу, либо расписку о передаче наличных денег.

В такой ситуации, если вся сумма уплачена продавцу, у суда будут все основания для удовлетворения иска.

Если между сторонами нет разногласий, снятие обременения пройдет в органах Росреестра по упрощенной процедуре. На основании заявления сторон из ЕГРН будут исключены сведения о зарегистрированном обременении, после чего покупатель получит выписку с подтверждением данного факта.

С этого момента новый собственник вправе по собственному усмотрению распоряжаться приобретенной квартирой, в том числе использовать ее в других гражданских сделках.

Особенности продажи квартиры с обременением

Продажа квартиры с обременением не часто встречается на рынке недвижимости. Объясняется это тем, что в сделке, кроме покупателя и продавца, участвует третья сторона и всем приходится искать компромисс. Действовать нужно так, чтобы покупка квартиры была выгодной, а в будущем с ней не возникло проблем. Для этого следует собрать как можно больше сведений о недвижимости.

Общая информация об ограничениях на недвижимость

Обременение подразумевает возникновение юридических условий, которые не позволяют собственнику в полной мере реализовать право на распоряжение жилым объектом. Другими словами, нельзя просто взять и продать недвижимость, обойдя третье лицо, заинтересованное в сделке.

При продаже квартиры обременение переходит на нового хозяина. Этот факт фиксируется в Росреестре , поэтому утаить неприятную сторону от покупателя не получится.

ипотека,
рента, ,
наем,
прописанные лица,
аварийное состояние здания,
сервитут.

И если арестованную недвижимость можно реализовать после погашения долгов, то жилплощадь в аварийном доме вовсе нельзя продать. В остальных случаях нужно обращаться к заинтересованным субъектам.

Как продается обремененная недвижимость

Многие граждане интересуются, как продать квартиру с обременением. Сделать это реально на законных основаниях. Особенность сделки состоит в том, что полноценный переход права собственности возможен лишь при соблюдении определенных требований. Это связано с тем, что право владения, пользования и распоряжения ограничено.

В сделке с обремененным объектом, кроме покупателя и продавца, присутствует ещё одна заинтересованная сторона – банк, государственные органы и так далее.

Особое внимание привлекает вопрос, можно ли продать квартиру с обременением в виде ареста, наложенного исполнительными и судебными органами. Нужно признать, что сделать это крайне трудно, ведь новому владельцу попросту не удастся зарегистрировать переход права собственности.

При продаже или покупке квартиры с обременением главное, чтобы все стороны уяснили условия ограничений. Нюансы соглашения следует обсуждать с третьей стороной. В остальном же выкуп дома с обременением осуществляется по стандартной процедуре продажи недвижимости.

Что говорит закон

Основные виды обременений перечислены в ФЗ № 122 от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними» . Запись в ЕГРН подтверждает наличие права на имущество.

Важный нюанс закреплен в п.1 ст. 460 ГК РФ : при продаже квартиры продавец информирует покупателя о наличии обременения и передает имущество, свободное от права требования третьих лиц. В виде исключения предусматривается согласие покупателя на приём жилплощади с ограничениями.

Поскольку сделки с обременением недвижимости полны подводных камней, сторонам приходится устранять определенные трудности, идти на уступки друг другу.

Подготовка документов для продажи объекта

Заключение сделок с недвижимостью сопровождается составлением определенных документов. Часть из них является факультативной – их не требует регистратор, но может запросить заинтересованное лицо.

В обязательном порядке нужно предъявить:

Подтверждение права собственности.
Договор купли-продажи.
Паспорт владельца квартиры (продавца).
Квитанцию об уплате госпошлины за регистрацию.

Базовый перечень документов для продажи квартиры с обременением в 2020 году формируется в зависимости от ситуации. Но дополнительно при реализации такого помещения может потребоваться:

При ипотеке – согласие залогодержателя.
При аресте – разрешение органа, наложившего санкцию.
При ренте – договор ренты.
При проживании на жилплощади несовершеннолетних и недееспособных лиц – согласие на сделку от их опекунов.

Чтобы правильно продать квартиру с обременением, нужно заранее узнать, какие бумаги потребуются, и в каких инстанциях их можно получить.

Приобретение ипотечной жилплощади

Некоторые объект продажи могут находиться в залоге у банка в связи с тем, что:

жилье покупается по программе ипотечного кредитования;
собственник заложил объект для получения в финансовом учреждении крупной суммы денег.

Чтобы продать такую недвижимость, нужно заручиться согласием залогодержателя (банка). Дальше ситуация может развиваться по разным сценариям. Участниками сделки будут:

продавец квартиры,
покупатель,
залогодержатель.

Лицо, которое хочет приобрести жилье, может взять на себя обязательство выплачивать кредит. Обычно продавцу возмещается определенная сумма в виде компенсации за уплаченные деньги по займу.

Покупатель может перевести деньги частями: одну – залогодержателю в виде погашения кредита, другую – продавцу.

Ещё один вариант того, как купить квартиру в обременении у банка:

Заинтересованное лицо сразу передает владельцу первую часть денег, равную долгу по кредиту.
Оставшиеся средства выплачиваются, когда продавец гасит кредит и снимает залог.

При таких действиях согласие банка не требуется, разве что в кредитном договоре не предусмотрено досрочное погашение ссуды.

Покупка квартиры с зарегистрированным лицом

Иногда продаются жилые помещения, в которых прописан человек. Как правило, им является арендатор объекта недвижимости. Договор аренды, заключаемый на период, превышающий 1 год, оформляется в письменном виде и подлежит государственной регистрации.

Продать квартиру с прописанным жильцом реально, однако это не повлечет расторжения договора аренды.

Нередко с жильцом бывают прописаны и его несовершеннолетние дети. Чтобы покупка квартиры с обременением пропиской не стала причиной головной боли для нового владельца, лучше всего потребовать расторжения договора аренды еще до приобретения жилья. Это, конечно, можно сделать и после заключения сделки, но нет гарантии, что удастся обойтись без участия суда.

Реализация арестованного жилого помещения

Арест – самый тяжелый вид обременения. Санкция может полностью или частично распространяться на распоряжение имуществом, а иногда даже на пользование им. Наложить арест могут государственные структуры:

суд,
правоохранительные органы,
судебные приставы.

Те, кто уже изучал вопрос, как продать арестованную квартиру, пришли к выводу, что реализовать такую собственность крайне трудно. Первым делом нужно получить разрешение органа, наложившего арест, но, как показывает практика, сделать это нелегко.

Судебные и правоохранительные органы действуют в рамках закона, и не могут на свое усмотрение распоряжаться недвижимостью. Приоритетом считается защита интересов граждан и соблюдение законов, а не выгода владельца. Поэтому для продажи такого жилья нужно сначала снять арест, а он остается действительным, пока должник не выполнит свои обязательства.

Как избежать рисков при покупке недвижимости с обременением

Интересоваться, как купить недвижимость без риска в случае с обремененной квартирой, нет смысла. Всё равно придется как-то страховаться, чтобы заключить сделку не в ущерб себе. Например, нужно получить от собственника квартиры и зарегистрированных в ней лиц нотариальные обязательства выписаться из помещения в четко установленные сроки.

Чтобы минимизировать риски при покупке квартиры с ограничениями, учтите следующие рекомендации:

нюансы сделки нужно конкретизировать в договоре купли-продажи: указание кредита, расчетных счетов, алгоритма действий сторон;
перед сделкой стоит потребовать, чтобы продавец предъявил официальную бумагу от банка с информацией об ипотечном займе;
желательно посетить финансовое учреждение с собственником квартиры и удостовериться, что на помещение оформлен жилищный кредит;
погашать остаток задолженности нужно безналичным путем, с документальным подтверждением операции.

Это далеко не полный список напоминаний, ведь нюансы зависят от конкретной ситуации. При покупке таких квартир рекомендуем пользоваться помощью юриста, риелтора. Они подскажут, как происходит, например, срочный выкуп жилья с обременением, какие документы требовать у владельца и так далее.

Преимущества приобретения квартиры с обременением

Не все покупатели категорически отвергают возможность приобрести жилую недвижимость с обременением. Но прежде чем решиться на такую покупку, нужно взвесить все «за» и «против». В некоторых случаях подобная сделка может оказаться очень выгодной. Часть успеха зависит от квалификации риелтора.

Часто покупка недвижимости с обременением обусловлена стоимостью жилого помещения. Под давлением обстоятельств продавец вынужден снижать цену объекта. Иногда у покупателя не хватает средств, чтоб сразу выкупить недвижимость, а ипотечная ему вполне подходит. Если продавец урегулирует вопрос с банком, возможно переоформление залога.

Финансовые организации не всегда соглашаются на перезалог недвижимости, ссылаясь на низкий уровень дохода покупателя или его плохую кредитную историю.

На основании отзывов тех, кто покупал квартиру с обременением, можно выделить ещё одно преимущество подобной сделки. Продавец вправе переуступить права на недвижимость в строящемся доме. Эта операция выгодна для покупателя, поскольку объект на стадии строительства стоит дешевле, чем готовая квартира.

С другой стороны, на заключение сделки с обремененным имуществом уйдет больше времени, чем при составлении стандартного соглашения.

Содержание соглашения купли-продажи

Основной документ при заключении сделки на жилую недвижимость – договор купли-продажи. В нем содержится информация о:

Сторонах.
Предмете соглашения, его характеристиках.
Стоимости квартиры.
Порядке расчета и передачи имущества.
Ответственности сторон при невыполнении условий.

Трехсторонний договор купли продажи недвижимости должен содержать дополнительный пункт о наличии обременения, его виде, правовых последствиях для покупателя. В этом и заключается его основное отличие от обычного договора купли-продажи.

Следует понимать, что умолчание продавца об обременении – основание для покупателя оспорить сделку, так как его ввели в заблуждение.

Ознакомьтесь с тем, как выглядит образец договора купли-продажи недвижимости с обременением

Нюансы составления договора купли-продажи в пользу продавца

Чтобы успешно реализовать квартиру с обременением в пользу продавца, нужно составить соответствующий договор. Документ послужит гарантией для сторон сделки. Нельзя доверять устным договоренностям, особенно, когда речь идет о сложных финансовых операциях.

Продажа квартиры с обременением в пользу продавца – распространенное явление. В этом случае покупатель берет на себя ответственность за выполнение определенного обязательства. Обычно обременение остается действительным, пока приобретатель полностью не рассчитается с продавцом за недвижимость.

Как оформляется и выглядит соглашение

Стороны сделки детально обсуждают существенные условия сделки, прописывают важные нюансы в ДКП квартиры с обременением. Договор в пользу продавца составляется письменно (ч.3 ст.339 ГК РФ). При желании сторон его можно заверить.

Виды обременения в пользу собственника жилого объекта:

в силу закона;
по договоренности сторон.

Заранее следует договориться о том, каким способом будет вноситься плата за жилой объект: наличным либо безналичным расчетом. В ДКП можно конкретизировать порядок расчета с продавцом:

до подписания контракта;
после заключения договора и госрегистрации права собственности в Росреестре;
в рассрочку или с отсрочкой платежа.

Если оплата производится до подписания договора, в обеспечении нет необходимости, так как покупатель полностью исполняет денежное обязательство до заключения сделки. Если условия не соблюдены, продавец легко аннулирует соглашение.

При переводе средств после совершения сделки, даже после внесения данных в Росреестр, покупатель остается обязанным собственнику имущества. Самая эффективная гарантия исполнения обязательств – залог. Для его снятия продавец и покупатель подают заявление в Регистрационную палату, которое является основанием для внесения отметки о погашении обременения в ЕГРН.

Пакет документов

Чтобы продажа квартиры с обременением до погашения всей суммы долга осуществилась по всем правилам, следует зарегистрировать соглашение купли-продажи с обременением в пользу продавца. Для этого стороны подают:

Совместное заявление на переход права собственности.
Договор купли-продажи.
Техническую документацию на жилое помещение.
Соглашение о залоге при необходимости.
Справку о количестве зарегистрированных лиц.
Выписку об отсутствии долгов по коммунальным услугам.

Дополнительно можно прикрепить доверенность, согласие органов опеки, разрешение супруга и так далее.

Стоимость услуги и сроки ее оказания

Стороны процесса должны оплатить нотариальные (по необходимости) и технические услуги в соответствии с законодательными тарифами. Также придется обеспечить документальное оформление сделки, заплатить за услуги юридической фирмы.

К специалистам по составлению договоров обращаются, если есть неуверенность в правильности содержания документа.

Согласно п. 22 ст. 333.33 НК РФ , госрегистрация перехода права собственности обойдется в 2000 рублей. Государственному регистратору нужно вручить подтверждение платежа.

Сроки процедуры регламентирует ст.16 ФЗ №218 «О государственной регистрации недвижимости» . Они зависят от формы подачи бумаг и органа, принявшего документы. Обычно информация в ЕГРН вносится в течение 7 рабочих дней с момента приема пакета бумаг.

При обращении в Многофункциональный центр ждать придется чуть дольше: 9-10 дней.

Плюсы и минусы покупки

Главная проблема, которая может возникнуть при заключении сделки купли-продажи с ограничением в пользу продавца, – отказ последнего от снятия обременения после уплаты средств покупателем.

Если продавец не хочет снимать обременение, покупатель не сможет распоряжаться квартирой. Вариантов решения проблемы 2: прийти к компромиссу или обращаться в суд.

Если разногласий нет, процедура проходит по упрощенному алгоритму:

Подается совместное заявление в Росреестр. Оно является основанием для снятия ограничений.
Регистратор исключает запись из ЕГРН об обременении.
Покупатель получает выписку об отсутствии ограничений и приобретает полное право распоряжения.

Другие преимущества ДКП в пользу продавца:

надежная гарантия защиты его имущественных прав;
возможность приобрести квартиру в рассрочку;
залогодатель полностью отвечает за жилой объект как во время совершения сделки, так и после нее.

Такой договор гарантирует безопасность сделки купли-продажи квартиры с отсрочкой или рассрочкой платежа.

Кроме того, популярной остается и продажа в пользу покупателя. Это позволяет ему защитить себя от махинаций со стороны собственника недвижимости.

Договор купли-продажи с обременением арендой

Приобретаемая недвижимость может находиться в аренде. При сроке свыше года договор оформляется письменно. В такой ситуации права и обязанности арендатора и арендодателя сохраняются. Место продавца займет покупатель, а наниматели продолжат пользоваться помещением в пределах срока аренды (ст.617 ГК РФ).

Посмотрите, как выглядит образец такого договора.

В обычный договор купли-продажи лишь вносятся дополнительные пункты, которые отражают имеющиеся ограничения, условия о переходе вместе с правом собственности других полномочий на покупателя касаемо третьих лиц.

Правильно организованная продажа имущества с обременением “аренда” пройдет без проблем для обеих сторон.

Покупка в рассрочку

Наличие обременения не отражается на возможности воспользоваться рассрочкой платежей. Иногда это, наоборот, является оптимальным вариантом.

В договоре указывается цена квартиры и дополнительно отмечается «за вычетом расходов на снятие обременения». Стоимость уменьшается на сумму подтвержденных затрат покупателя.

Обязательно в договоре продажи в рассрочку расписывается порядок оплаты, суммы платежей и их периодичность. Если покупатель задерживает очередную выплату, продавец может потребовать возврата собственности, но не тогда, когда общая сумма внесенных средств превысила половину цены жилого объекта.

Для ознакомления приведем примерный договор купли продажи квартиры в рассрочку.

Как узнать об ограничениях на квартиру

Чтобы новый владелец недвижимости в будущем не столкнулся с трудностями, нужно правильно подготовиться к заключению сделки.

Любое ограничение на собственность проходит регистрацию, фиксируется в Едином государственном реестре недвижимости. Узнать о нем можно на сайте Росреестра или получить выписку из ЕГРН.

Особенно эта информации полезна тем, кто интересуется, как не купить квартиру с обременением.

Выводы

Квартира с обременением – это не всегда плохо. Все зависит от ситуации. Иногда по выгодной стоимости удается приобрести хорошую жилплощадь за разумные деньги. При этом покупатель всегда должен помнить о рисках, которые сопровождают подобные сделки.

Отзывы о “Особенности продажи квартиры с обременением”

Насколько мне известно, наличие обременений не позволит оформить переход права собственности на квартиру в Регистрационной палате. Какую силу имеет в таком случае нотариально заверенный договор купли-продажи?

Жилье с довеском: что нужно знать о квартирах с обременениями

Собираясь приобрести ту или иную квартиру, нужно обязательно проверять, нет ли у нее обременений. Так называются права других лиц (как частных, так и юридических и государственных) на владение или пользование объектом, из-за которых права владельца оказываются ограниченными. В частности, он не может продать жилье, пока не снимет обременение.

Рассказываем, что нужно знать об обременениях, какие бывают разновидности и чем опасна покупка жилья, владельцу которого удалось скрыть факт обременения.

Обременение в виде залога по ипотеке

Бывает, что владельцы решают продать квартиру, которая куплена в ипотеку и до сих пор еще находится в залоге у банка. Соответственно, без его разрешения заложенное жилье не может быть продано. Чтобы приобрести такую квартиру, покупатель должен либо переоформить ипотечный кредит продавца на себя и продолжить его выплачивать, либо договориться с продавцом о досрочном погашении им кредита за счет задатка и снятии обременения.

Сделки с продажей ипотечных квартир — не редкость, и обычно они проходят без проблем. Риск заключается только в том, что владелец, погасив кредит за счет средств продавца, может отказаться от сделки. Впоследствии суд вправе обязать собственника вернуть покупателю деньги, но если сумма уже потрачена, он может выплачивать их частями, а на это уйдет много времени.

Обременение в виде ренты

По договору ренты права собственности на жилье переходят от одного человека (обычно пожилого и нуждающегося в уходе) к другому (готовому взять на себя пожизненное содержание бывшего владельца). В результате объект недвижимости получает обременение.

Что такое рента

Рента — особый вид сделки, который предусматривает передачу недвижимости взамен на материальное обеспечение владельца до его смерти. Собственник проживает в квартире до конца жизни и получает ренту в виде денежных выплат, а после его смерти квартира переходит к плательщику ренты, с которым заключен соответствующий договор. Продать жилье без его письменного и заверенного согласия нельзя до прекращения действия договора ренты (то есть до смерти рентополучателя).

Если бывший собственник не против, договор ренты можно перезаключить на другого человека — в частности, на покупателя. Естественно, потенциальный покупатель должен быть уведомлен, что у квартиры есть такое обременение. В этом случае он может стать и собственником жилья, и рентодателем — то есть возьмет на себя все обязательства по содержанию получателя ренты. Но такие случаи очень редки.

Однако случается, что недобросовестные рентодатели пытаются продать жилье без ведома своих подопечных. Во избежание подлогов и последующих неприятностей юристы не рекомендуют рассматривать покупку жилья, обремененного рентой.

Обременение в виде ареста

Наложение ареста на квартиру означает, что с ней нельзя совершать никаких юридических действий: ни продать, ни сдать в аренду, ни завещать, ни подарить ее невозможно. Информация о наложении ареста отражается в ЕГРН, и для регистрационных органов этот факт незамеченным не останется. Арест может быть наложен, если жилье является предметом судебных разбирательств (в том числе при разделе имущества при разводе или дележе наследства) либо если у владельца есть долги. Суд может как наложить арест на недвижимость, так и снять его — тогда квартиру можно будет продать.

Обременение в виде аренды

Такой тип обременения означает, что продаваемая квартира сдается в аренду и срок арендного договора еще не истек (то есть до этого выселить арендаторов нельзя). Если договор аренды регистрировался в Росреестре, то пометка о том, что квартира сдана, будет и в ЕГРН. Владелец может снять это обременение, досрочно расторгнув договор аренды (выполнив все указанные там условия расторжения). Он может также предложить покупателю купить квартиру вместе с арендаторами (перезаключить на себя договор с ними) и продолжать ее сдавать — в этом случае новый владелец берет на себя обязательства по предоставлению жилплощади и обременение не снимается.

Обременения, которые сложно обнаружить

Большинство обременений (залог по ипотеке, рента, аренда, арест) легко обнаружить, даже если продавец о них не предупредил. Для этого нужно ознакомиться с выпиской из ЕГРН.

Однако некоторые обременения отследить сложно, поскольку сведения о них в выписку не попадают и нужно внимательно изучать другие документы. Например, это может быть, если в квартире зарегистрирован человек, который отказался от приватизации — по закону он имеет пожизненное право пользоваться жилплощадью. Также может оказаться, что человек получил право проживания в квартире по завещанию, и его тоже нельзя выселить даже при смене владельца.

Наконец, жилье может быть приобретено с использованием материнского капитала, а это значит, что права на доли в квартире имеют дети продавца.

Чем опасны квартиры с маткапиталом

Если жилье куплено с привлечением средств материнского капитала, значит по закону всем членам семьи (включая всех детей) должны быть выделены доли в этой квартире. Только после этого жилье можно продавать, если возникла такая необходимость. Также требуется согласие органов опеки и попечительства. Если доли в квартире детям не были выделены и продавец скрыл от покупателя факт использования материнского капитала, впоследствии сделка может быть признана недействительной. И проблема здесь не только в отмене сделки, но и в том, что вернуть деньги будет очень сложно, если их успели потратить.

Что делать с неочевидными обременениями

Для того чтобы выяснить, есть ли у каких-либо лиц право претендовать на жилплощадь, нужно требовать от продавца предоставления дополнительных сведений или документов. Например, выписку из домовой книги, где указаны все зарегистрированные граждане. Можно также прописать в договоре купли-продажи требование о снятии всех проживающих в квартире с регистрационного учета.

Если в документах продавца фигурирует свидетельство о наследстве, необходимо узнать, нет ли у квартиры обременения в виде лиц, имеющих права проживания по завещательному отказу.

Чтобы выяснить, не нарушаются ли при продаже квартиры права несовершеннолетних (если у владельца есть дети), нужно попросить предоставить справку из Пенсионного фонда об остатке средств на сертификате на материнский капитал.

Тонкости покупки квартиры с обременением

История квартиры важнее, чем другие ее характеристики, ведь «подмоченные» документы не исправит ни удобная планировка, ни даже хороший ремонт. После сделки покупатель может остаться без жилья и без денег. Поэтому еще на этапе выбора нужно проверять юридическую чистоту квартир и искать пороки в истории перехода прав. Но не все они фатальны, некоторые можно исправить, а от других — застраховаться.

Первое, что нужно выяснить — наличие обременений, то есть узнать, имеет ли кто-то кроме собственника какие-либо права на объект недвижимости. В некоторых случаях владелец с ограниченными правами на жилье может его продать. Это зависит от вида обременения и причины его возникновения.

Существуют различные виды обременений, самые распространенные из которых следующие:

Залог — ипотека или банковский заем с залогом недвижимости.
Пожизненная рента — не может быть снята, пока предыдущий продавец жилья жив.
Аренда — долгосрочный договор с третьими лицами.
Арест — временно ограничивает право распоряжения собственностью.
Доверительное управление — присмотр за жильем третьих лиц.

Важно. Презумпция виновности покупателя

В России действует понятие «добросовестный приобретатель». То есть еще до сделки человек сам либо с помощью специалистов (юристов и риелторов) должен убедиться в том, что жилье по закону может быть продано, а прежний собственник имеет право это жилье продавать. В противном случае дело может закончиться судебными тяжбами и даже признанием сделки недействительной. Проверять надо все — от наличия обременений до психического здоровья продавца. Предоставление справок из психоневрологического диспансера для сделки уже является нормальной практикой.

Покупка ипотечной квартиры

Наиболее распространенная ситуация — продажа квартиры, которая находится в залоге у банка. Люди продают недвижимость, приобретенную в ипотеку, чтобы улучшить жилищные условия или из-за невозможности в дальнейшем погашать заем.

Обременение в таких случаях снимается до сделки либо переходит на нового собственника. В любом случае сделка происходит только с одобрения финансового учреждения, выдавшего кредит на покупку жилья.

Квартиры, ранее приобретенные в ипотеку, продаются по рыночным ценам, потому что такое обременение не считается пороком. Объект недвижимости уже можно считать условно «чистым» и не изучать глубоко историю перехода прав, так как перед выдачей займа его уже серьезно проверял банк. В такой ситуации нужно узнать, не наложен ли на квартиру арест и не находится ли продавец в предбанкротном или банкротном состоянии. В этих случаях сделка может быть признана недействительной. О том, как проверить человека на банкротство, написано ниже.

Смена залогодателя с единовременной выплатой залога

По такой схеме обязательства по выплате ипотечного кредита перекладываются с продавца на покупателя. При этом необходимо согласие банка на переоформление права собственности. Покупатель вносит средства на два аккредитивных счета или закладывает их в банковские ячейки. После оформления договора о переходе прав на имущество одну часть денег получает продавец, другую — кредитное учреждение. Обременение с квартиры снимается, и она полностью переходит в собственность покупателя.

Сделки с залоговыми квартирами без участия банка

Эта схема наиболее выгодна с финансовой точки зрения. Чтобы заключить договор купли-продажи, продавцу необходимо сначала рассчитаться с банком. Для этого нужны «живые» деньги, которые можно получить от покупателя в качестве аванса.

Снятие залогового обременения занимает 5 рабочих дней. Еще 10 дней нужно на перерегистрацию прав на имущество. В этот период собственники могут поменять намерения и отказаться от продажи.

После снятия залога на объект могут быть наложены другие обременения. По решению собственника квартира может быть арестована за другие долги сразу после возврата закладных документов.

Важно. Покупать залоговую квартиру без участия банка рискованно

Сразу после закрытия ипотечного кредита собственник может отказаться от совершения сделки или на объект недвижимости может быть наложен арест за другие долги.

Покупка ипотечной квартиры без смены залогодателя

В этом случае сделка также проходит исключительно с одобрения банка, выдавшего ипотечный кредит. Отличие в том, что новый собственник не обременен выплатой займа. Квартира при этом остается в залоге, но обязательства по выплате ипотеки сохраняются за прежним владельцем. Такие сделки оформляются с помощью трехстороннего договора: продавец-банк-покупатель. Расчеты могут проводиться в любой безналичной форме.

Покупка залоговой квартиры с торгов

Квартиры злостных неплательщиков кредитов финансовые учреждения продают с аукционов. При этом покупатели могут расплатиться сразу либо оформить ипотеку в том же банке. После того, как новым займом закрывается долг по старым закладным документам, с первого должника снимаются обязательства. Квартира остается в залоге, но право собственности переходит покупателю. Новому заемщику кредит предоставляется на условиях действующих ипотечных программ.

Важно. Проверка продавца на предбанкротное состояние

Перед покупкой квартиры нужно уточнить, есть ли кредиты у ее владельца. Если они есть, то узнать состояние платежей по незакрытым займам. Если просрочки составляют более 3 месяцев, от сделки лучше отказаться. Человек — потенциальный банкрот. А в этом случае все совершенные им в последние месяцы сделки по продаже имущества могут быть отменены. Также важно проверить имущество на аресты.

Судебный арест

Обременение, наложенное, например, из-за отказа владельца квартиры возвращать долг, может быть снято только по решению суда. Очевидно, что покупатель квартиры не несет ответственности за подобные действия ее продавца. При этом собственник может предоставить неполный пакет документов, описывающих юридическое положение его недвижимости. Поэтому наличие обременения в виде арестов стоит проверять дополнительно. Если эти обстоятельства не выяснить до сделки, то после возможны судебные тяжбы. Исход дела, в большей мере, зависит именно от ситуации ответчика. Не исключено, например, что проще закрыть долги собственника, чтобы снять обременение с жилья. Избежать проблем поможет сбор всех бумаг и их тщательная юридическая проверка.

Как проверить наличие ареста

Если на недвижимость накладываются юридические обременения, соответствующая запись вносится в Единый Государственный Реестр Прав на недвижимое имущество. Доступ к этим сведениям может получить покупатель лично, но обычно выписку из ЕГРП оформляет сам продавец или получает риелтор. Проверить наличие обременений можно и через Интернет на сайте Госуслуг. Выписка предоставляется после оплаты госпошлины. Получать документ нужно незадолго до заключения сделки или внесения задатка, так как со временем данные могут измениться. Информация об арестах актуальна в течение 10 дней.

«Сложные» обременения

При доверительном управлении необходимо уточнять условия договора. В некоторых случаях собственник может самостоятельного расторгнуть отношения с управляющей компанией, но при инвестиционных сделках они могут перейти на нового собственника. Для этого необходимо заключение дополнительных соглашений. Это удобно, если недвижимость приобретается для последующей сдачи в аренду.

Ситуация с рентой сложнее. Перед покупкой лучше настоять на расторжении такого договора. Если это невозможно, то обычной купли-продажи не будет. С помощью нотариуса заключается новый договор ренты, при котором передаются обязанности рентодержателя. Важно смотреть на условия, при которых человек может получить квартиру в собственность. Если в договоре прописано только денежное содержание, то доказать добросовестное выполнение обязательств довольно просто. В случае содержания с иждивением рентополучатель может расторгнуть сделку, например, из-за недостаточного ухода.

Скрытые опасности

Объект недвижимости может не иметь официальных обременений, но все равно оставаться «рискованным».

Совместно нажитое имущество

Например, квартира, купленная в браке, выставленная на продажу в ходе семейных отношений или после их расторжения, документально не имеет обременений, но продать ее можно только с согласия обоих супругов. Эта распространяется и на ситуации, когда жилье оформлено в собственность только мужа или жены. Согласие важно получить в письменном виде, иначе второй супруг может оспорить сделку. Исключения возможны при наличии брачного договора, в котором отдельно прописаны права на собственность.

Сложная история перехода собственности

Частая смена собственников, особенно в результате дарения, должна насторожить при покупке. Таким образом прежние владельцы могли избавляться от имущества, намеренно ухудшая свое материальное положение, чтобы избежать ответственности перед кредиторами. Еще один вариант — криминальные цепочки. Сначала квартира оформляется в собственность с помощью преступных схем, после этого права на недвижимость передают в ходе фиктивной купли-продажи подставному человеку и выставляют жилье на реализацию по рыночной цене. «Маркерами», сообщающими о потенциальной опасности, можно считать более 5 переходов прав за всю историю квартиры либо 3 перехода за последние 3 года.

Наследная квартира

Покупать квартиру, полученную в результате наследования по завещанию, рискованно. Тревогу вызывают свежие переходы прав. Формально права на имущество наследники могут предъявить в течение полугода. Но в некоторых случаях судом могут быть удовлетворены претензии, полученные в более поздний срок. Рисков больше, если наследодатель — мужчина. В этом случае возможно появление внебрачных детей. Считается, что опасность практически нивелируется через 3 года после оформления права собственности.

Ипотека, погашенная с использованием материнского капитала

Если при оплате ипотечного кредита использовался семейный капитал, то родители обязаны наделить долями в квартире всех детей. При этом неважно, полностью или частично потрачены средства, полученные от государства по сертификату. Если несовершеннолетние не получили своих долей, органы опеки или Пенсионный фонд вправе оспорить сделку.

Отказники от приватизации

Люди, отказавшиеся от оформления недвижимости в собственность, но прописанные на данной жилплощади, сохраняют за собой право пожизненного пользования и проживания. Выгнать их из квартиры перед или после продажи нельзя даже через суд. Выход из ситуации — договариваться о выписке до сделки. Право на пожизненное проживание у отказника отменяется, только если он впоследствии участвует в приватизации другого объекта недвижимости.

Низкая цена — опасный триггер

Низкая цена должна насторожить уже на этапе подбора квартиры. Дисконт более чем в 7-10% от рыночной стоимости предоставляется только на объекты с изъянами. Если квартира без серьезных недостатков и юридических пороков продана дешевле аналогов, то сделка может быть признана недействительной. Например, может выясниться, что продавец реализовал недвижимость на кабальных условиях или под давлением. Обратитесь к нашим специалистам, чтобы определить актуальную рыночную цену объекта.

Как минимизировать риски

Если снять обременения «на берегу», до сделки, не получается, то снизить риски можно с помощью титульного страхования. Оно защищает от утраты прав собственности добросовестного приобретателя. Как правило, страховка на 3 года практически нивелирует возможные риски. Но страховые компании не заключают договоры на объекты с существенными пороками.

Если выяснилось, что на выбранную вами квартиру наложено обременение, но вы все же хотите приобрести именно ее, стоит обратиться за помощью к профессиональному риелтору. Лучше оплатить услуги фирмы по проведению сделки купли-продажи, чем потратить гораздо больше денег — и нервы в придачу — впоследствии, отстаивая право собственности на приобретенную недвижимость. А в некоторых случаях можно вовсе лишиться и квартиры, и денег. В случае, если вы пока только находитесь в поиске подходящего варианта жилища, воспользуйтесь расположенным ниже фильтром. Он поможет вам подобрать квартиру с учетом ваших предпочтений. А наши специалисты всегда готовы посодействовать в проверке жилья на наличие обременений и при необходимости снять их.

4 способа оплаты при продаже/покупке квартиры

Какой из видов расчета безопаснее при купле-продаже квартиры. Банковская ячейка, аккредитив, перевод на карту или передача бумажных денег? Плюсы и минусы каждого из способов.

4 способа продать ипотечную квартиру

Решившись на ответственный шаг приобретения квартиры в ипотеку, вы тщательно все продумали и просчитали возможности. Но жизнь непредсказуема и подчас заставляет резко перестраивать свои планы.