Как выкупить долю жилой площади?

Личный опыт: как выкупить долю в квартире, если собственник против

Семья журналистки Ксении Троицкой оказалась в ситуации, когда один из владельцев квартиры не принимал участия в её содержании и не давал согласия на продажу. Им пришлось обратиться в суд, чтобы признать долю сособственника незначительной. Вот как это происходило.

Наша история

Моя свекровь — младшая из троих детей. Её семья жила в трёхкомнатной квартире. В 1972 съехала её старшая сестра, за ней брат. И свекровь осталась с родителями.

После смерти матери в 1991 году квартиру приватизировали на троих: отца, свекровь и её сына (моего мужа). Другие дети не принимали участия в приватизации. В 1997 отец умер и завещал свою часть квартиры свекрови, так как она ухаживала за родителями. Брат и сестра отказались от наследства: они имели жильё.

Через несколько месяцев свекровь узнала, что старшая сестра, несмотря на отказ, оформила долю в квартире. В анамнезе у неё группа по инвалидности из-за онкологии. Это дало ей возможность воспользоваться правом на обязательную долю в наследстве. Согласно ст. 1149 ГК РФ нетрудоспособные по возрасту или болезни дети получают часть имущества наследодателя независимо от того, что написано в завещании. Доля старшей сестры составила 2/27.

С 1997 свекровь неоднократно обращалась к сестре с просьбой продать ей долю. Та отказывала или просила 1 000 000 ₽, что превышало рыночную стоимость доли в 5 раз. С 1972 в спорной квартире она не проживала, не прописана, не платила коммунальные услуги и не приходила, в том числе к родителям.

В 2015 году муж подарил мне часть своей доли в квартире, сособственников стало четверо. В квартире никто не проживает, бремя по содержанию несём мы с супругом. Договориться с сестрой свекрови о продаже доли или квартиры до 2019 года не удалось. Пришлось подавать в суд, чтобы выкупить её долю принудительно.

В тексте свекровь называю истцом, её сестру — ответчиком, нас с супругом — третьими лицами по делу.

Когда можно идти в суд

Верховный суд России разрешил в исключительных случаях собственникам больших долей выкупать долю собственников меньших долей.

Чтобы выкупить у сособственника долю, должны совпасть три условия.

1. Доля сособственника незначительна, и её нельзя выделить в натуре

Если у участников долевой собственности не получилось договориться, то согласно пункту 3 статьи 252 ГК РФ заинтересованный сособственник вправе требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

На 2/27 доли ответчика пришлось 6,2 м 2 общей площади и 3,4 м 2 жилой. Учитывая общую площадь квартиры в 62,5 м 2 , закон даёт право признать долю незначительной.

Выделить долю в натуре в нашем случае невозможно. В квартире три комнаты: 20, 18, 9 м 2 : они больше площади, принадлежащей ответчику.

Предположим, ответчик заселится в комнату 9 м 2 . Но он вправе размещаться только на площади 3,4 м 2 , иначе нанесёт ущерб имуществу других сособственников, которые не давали согласия на его использование. К имуществу относятся напольное и настенные покрытия, двери, мебель и прочее.

То же касается нежилой площади. Остаток в 2,6 м 2 делится между кухней, санузлом, кладовкой. Нельзя закрыть сособственнику доступ к туалету и кухонной плите, но запретить купаться в ванной — легко. Существовать в таких условиях нельзя, поэтому выдел доли в натуре невозможен.

План квартиры, из-за которой шёл спор

Фото: Ксения Троицкая

Однако если изолировать жилую комнату и провести туда коммуникации, выделить её как отдельный объект права реально. Тогда совокупность условий для удовлетворения иска будет потеряна. Это в основном относится к частным домам, а не к квартирам. Сделать подобную перепланировку на 8 этаже многоквартирного дома практически невозможно.

Примерно так должна выглядеть доля, выделенная в натуре

Фото: сайт OLX, удалённое объявление

2. Доля собственника не представляет для него существенного интереса

В нашем случае сособственница не имела притязаний на квартиру почти полвека. Она не пыталась заселиться, не хранила личных вещей и не оплачивала коммунальные услуги. По словам судьи, достаточным сроком при оценке отсутствия интереса считается 3 года.

Отсутствие интереса нужно доказать истцу. На заседание мы пригласили соседку. Она подтвердила, что не видела ответчика с момента её выезда из квартиры в 1972 году.

3. У собственника другое жильё

Истец должен доказать, что у ответчика есть жильё в собственности.

У нашей сособственницы было ещё 2 квартиры. Я заказала выписки из ЕГРН на сайте «Росреестра» п о известным нам адресам. Стоимость одной выписки — 250 ₽. Распечатанные документы приложила к исковому заявлению.

На собеседовании судья сказала, что прикладывать выписки необязательно. Запрос на имущество ответчика суд делает самостоятельно. Но я не рекомендую надеяться на это. На заседании выяснилось: суд забыл сделать запрос, и наша выписка, приложенная к делу, сыграла ключевую роль в том, что заседание не перенесли за недостатком доказательств.

Как обращаться в суд: пошаговая инструкция

Решите, хотите ли вы уладить вопрос в досудебном порядке.

Вы готовы решить вопрос без суда

Позвоните ответчику или встретьтесь с ним. Попробуйте договориться устно.
Напишите ответчику письмо о намерении купить долю и предложите условия. Форма свободная. Отправьте заказным письмом. Выждите 10 дней: если ответчик не получил письмо, получил и не ответил или ответил отказом, обращайтесь в суд. Судьям импонируют люди, пытающиеся решить вопрос самостоятельно.

Вы имеете причины, чтобы решать вопрос только в суде

Информация об обязательном досудебном урегулировании отсутствует в статье 252 ГК РФ — основной статье, на которую опираются дела о принудительном выкупе. Ответчик не сможет апеллировать к этому факту , поэтому подавайте в суд тайно, если считаете нужным.

Мы не прибегали к досудебному урегулированию по нескольким причинам.

В последнем разговоре ответчик обещала подарить долю третьему лицу, чтобы сделать жизнь истца невыносимой. Если она передаст долю взрослому человеку, мы сменим ответчика. Это потеря времени и денег на уплату пошлины, ожидание нового суда. Если же она подарит долю несовершеннолетнему, выкуп не состоится. Суды почти всегда встают на сторону ребёнка в спорах с недвижимостью (нюансы таких дел не имеют отношения к теме статьи и рассматриваться не будут).

Ещё одна причина нашего молчания в том, что если бы ответчик узнала о суде заранее, то могла бы попробовать вселиться в спорное жильё. Чтобы обозначить своё намерение на проживание в квартире, достаточно привлечь внимание соседей или прийти с участковым. Если вы не пустите сособственника в квартиру, участковый составит акт, с которым ответчик отправится в суд и докажет, что хотел жить на своих метрах.

Если же ответчик попытается прорваться в квартиру после того, как дело наберёт ход, то это уже сыграет против него. Будет очевидно, что интерес к жилью вызван фактом суда.

То, что мы не пытались урегулировать спор мирно, не повлияло на решение суда.

Оцените стоимость жилья и вычислите стоимость доли сособственника.

Независимая оценка жилья

Обратитесь в любую компанию, которая занимается оценкой недвижимости и выдаёт отчёты для суда. Стоимость услуги — от 4000 ₽ в регионах и от 6000 ₽ в Москве. Если попадёте на акцию, уложитесь в 2500 ₽. Срок — 4–12 дней.

Стоимость жилья по итогам оценки совпадает с рыночной или может быть ниже.

Кадастровая стоимость

Отталкивайтесь от кадастровой стоимости: посмотреть её можно на сайте «Росреестра» в личном кабинете. Вход через логин/пароль от «Госуслуг».

Разделите кадастровую стоимость на общее количество долей и умножьте на долю ответчика. Это и будет компенсацией.

Расчёт из кадастровой стоимости невыгоден, когда она превышает рыночную. Вы самостоятельно решаете, какой вариант для вас предпочтительней.

Мы воспользовались этим способом по нескольким причинам:

Ранее ответчик просила 1 000 000 ₽. Мы знали, что стоимость доли по оценке независимой экспертизы её не устроит, так как будет существенно ниже. Значит, она подаст ходатайство о судебной экспертизе, которое судья удовлетворит согласно статье 79 ГПК РФ.
Если суд принимает сторону ответчика, мы обязаны оплатить расходы на судебную экспертизу (статья 98 ГПК РФ).

Так мы сэкономили время и деньги.

Выбрать самую дешёвую ипотеку

Составьте исковое заявление. Чем проще и короче обращение к суду, тем больше шансов, что его быстрее рассмотрят и не запросят дополнительных данных.

Признать долю ответчика незначительной.
Обязать вас (истца) выплатить ему (ответчику) компенсацию за его долю.
Признать за вами право собственности.

Корректных шаблонов исков по этой категории дел в интернете нет. Я обратилась к юристу: 4000 — исковое и ходатайство, 800 — консультация по телефону.

Мы просили суд принять меры по обеспечению иска, то есть наложить запрет на любые регистрационные действия в отношении спорного имущества. Суд удовлетворил ходатайство: во время разбирательства все сособственники не имели права распоряжаться квартирой, в частности, дарить свои доли.

Ходатайство составлять необязательно: его наличие зависит от ваших отношений с ответчиком.

При этом продать долю ответчик сможет даже без ходатайства. Действует закон о праве преимущественного выкупа ( статья 250 ГК РФ ). Ответчик в первую очередь обязан письменно предложить другим собственникам выкупить долю. После отказа — продавать по цене не выше той, которую назначил другим сособственникам. Любую сделку, которая проходит не по этому сценарию, можно оспорить в суде.

Рассчитайте на сайте вашего суда госпошлину в разделе «Калькулятор госпошлины». Выберите «Подать исковое», далее «Имущественного характера, подлежащего оценке». Введите стоимость доли ответчика (она же сумма иска) в открывшееся окно. Калькулятор покажет сумму пошлины. Сформируйте квитанцию и оплатите её в банке.

Сумма госпошлины разная для разных исков.

От госпошлины освобождаются люди с инвалидностью, пенсионеры и прочие лица платят полную стоимость.

Теперь соберите документы и распределите по пакетам.

Оригинал квитанции об оплате госпошлины. Не забудьте сделать себе копию.
Исковое заявление.
Ходатайство о принятии обеспечительных мер.
Ксерокопии квитанций об оплате коммунальных услуг за последние три месяца. Сделайте копии всех квитанций, в том числе за газ, капитальный ремонт и свет.
Выписка из ЕГРП на спорное имущество.
Выписка из ЕГРП на имущество ответчика, чтобы доказать наличие в его собственности жилья.
Копии паспортов истца и третьих лиц (сособственников).
Копия кадастрового паспорта на жильё. Кадастровый паспорт должен быть у вас с момента приобретения жилья. Если вы потеряли его, обратитесь в ближайшее МФЦ для восстановления. Цена — 200 ₽.
Почтовые квитанции, подтверждающие отправку писем ответчику и третьим лицам.
Опись пакета — 2 шт.

Для ответчика:

Исковое заявление.
Ксерокопии квитанций об оплате коммунальных услуг за последние три месяца.
Выписка из ЕГРП на спорное имущество.
Копия кадастрового паспорта на жильё.

Для третьих лиц:

Исковое заявление.
Ходатайство о принятии обеспечительных мер.
Ксерокопии квитанций об оплате коммунальных услуг за последние три месяца.
Выписка из ЕГРП на спорное имущество.
Выписка из ЕГРП на имущество ответчика.
Копия кадастрового паспорта на жильё.

Первый пакет отнесите в районный суд, к которому прикреплено спорное имущество. Предварительно снимите копии с документов и храните у себя. Они понадобятся на случай форс-мажора (например, суд потеряет). Попросите секретаря поставить отметку о приёме документов на вашем экземпляре описи. В к анцелярии суда можно заполнить документ о согласии получать СМС: вместо бумажных уведомлений будут приходить СМС о движении дела. Это бесплатно.

Через 5 дней суд примет дело к производству.

Отправьте заказные письма с документами ответчику и третьим лицам. Стоимость — 70–100 ₽. Если известно несколько адресов ответчика, отправляйте на все.

Что касается третьих лиц, отправлять им письма нужно, даже если живёте с ними в одном доме. Каждому сособственнику — личное письмо. В суд надо передать столько квитанций об отправке, сколько собственников у квартиры, не считая вас.

Следите за движением дела. Через 5 дней проверьте на сайте суда, принято ли оно к производству. Если информации нет — позвоните в канцелярию и поинтересуйтесь результатом.

Если пришло СМС, узнайте отдельно судьбу ходатайства. Спустя неделю мы выяснили, что обеспечительные меры по иску не приняты, так как суд потерял документ. После звонка суд удовлетворил ходатайство в течение суток.

Через 3–6 дней на адрес прописки всех участников процесса придёт письмо из «Управления Росреестра» вашего города с уведомлением о запрете на регистрационные действия с имуществом.

Как проходит собеседование

Когда дело уходит в производство, информация о его движении обновляется на сайте суда.

Задержка обновления до 48 часов

Перед заседанием участников процесса приглашают на собеседование. Вы имеете право не приходить: судья на предварительной беседе должен изучить материалы дела, попробовать склонить стороны к мировому соглашению или запросить доказательства. Об этом вы и так узнаете из письма, которое суд направит вам, ответчику и третьим лицам.

Мы пришли на собеседование в полном составе: я, супруг и свекровь. Ответчик не явилась. Разговор шёл в кабинете судьи, протокол не вели. Судья выслушала нашу версию событий и спросила, есть ли у нас деньги на компенсацию ответчику.

Я была готова к вопросу, поэтому предъявила выписки с карты , на которых видно, что остаток на счёте покрывает размер компенсации и позволяет несколько месяцев безбедно жить. Некоторым судьям важно, чтобы истец отдавал не последнее: перед тем, как сделать выписку, положите на счёт больше денег. Суду неважно, кто конкретно предъявляет деньги — истец или третьи лица. В нашем случае очевидно, что истец — пенсионер и выплата осуществляется за счёт средств детей.

Как внести обеспечительный платёж

Судья попросила до первого заседания перевести деньги на депозит суда ( статья 327 ГК РФ ). Намекнула, что это не обязательно, но многое скажет о наших намерениях. Когда я изучала вопрос, столкнулась с тем, что суды неохотно дают добро на внесение денег на депозит и отказывают тем, кто хочет положить добровольно. Узнавайте ситуацию в вашем суде самостоятельно, но будьте готовы к такому варианту событий.

Если суд откажет в обеспечении платежа или вы не захотите вносить деньги, варианты следующие:

Договориться с ответчиком на первом заседании и вручить ему деньги в зале суда под расписку.
Попросить у ответчика расчётный счёт и положить на него деньги через кассу «Сбербанка» (в некоторых регионах допускают проведение платежа через другие банки — узнавайте в канцелярии суда) после удовлетворения иска. Показать суду квитанцию.

Второй вариант — утопия, если ответчик не согласен с иском. Он может укрываться от исполнения решения суда и препятствовать переводу денег на его счёт. Тогда обратитесь к любому нотариусу и внесите деньги на его депозит ( статья 87 «Основ законодательства Российской Федерации о нотариате» ). За это придётся заплатить 0,5% от суммы принятых средств, но не меньше 1000 ₽ ( статья 22.1 «Основ законодательства Российской Федерации о нотариате» ).

Если вносите деньги на депозит суда, возьмите реквизиты счёта в «Управлении судебного департамента» вашей области. Платите в «Сбербанке» через кассу. Комиссия 1% от суммы, но не более 2500 ₽.

Отвозить квитанцию в канцелярию суда не надо. На заседании заявите ходатайство о приобщении её к делу.

Как проходит суд

На заседании сторонам и свидетелям дают высказаться. После судья удаляется для принятия решения.

Судья посчитала основания для удовлетворения нашего иска вескими, суд мы выиграли. Для обжалования решения суда ответчику дают 30 календарных дней. После решение вступает в законную силу.

Как снять обеспечительные меры с квартиры

Если вы не ходатайствовали об обеспечении иска, то на 31 день забирайте решение суда и идите с ним в МФЦ. За внесение изменений в ЕГРН заплатите 2000 ₽.

Если ходатайство было, придётся пройти ещё одно судебное заседание. На 31 день подайте в канцелярию заявление о снятии обеспечительных мер. Напишите его в свободной форме, указав номер дела, участников процесса, дату, когда решение вступило в силу. В заявлении попросите снять с квартиры запрет на регистрационные действия.

Проследите, чтобы на заявлении поставили отметку о принятии

Фото: Ксения Троицкая

Суд назначит новое судебное заседание: вам, третьим лицам и ответчику придут СМС-оповещения с датой (или повестки, если не подключали услугу). Приходить на заседание не нужно. Однако моя свекровь на всякий случай сходила. Ей сообщили, что запрет снимут в течение 15 дней с момента вынесения судом решения.

Как ответчику получить деньги с депозита

Вам не обязательно заниматься этим вопросом — ответчик сам найдёт решение.

Но в целом этот процесс выглядит так. После вступления решения суда в силу ответчику необходимо прийти в «Управление судебного департамента» и написать заявление (бланк дадут) на выдачу денег. Указать расчётный счёт. Бухгалтерия забирает оригинал решения суда. Деньги переводят в течение двух дней.

Сколько стоило судебное разбирательство

Я убеждена, что подготовиться к суду можно самостоятельно. В нашем случае реально было обойтись без искового от юриста, но я решилась на него для подстраховки.

Наши расходы составили:

4800 ₽ — услуги юриста;
5600 ₽ — госпошлина;
2500 ₽ — комиссия «Сбербанку» за перевод на депозит суда.

Итого: 12 900 ₽.

Компании и частные юристы предлагали сопровождение дела без присутствия в суде за 25 000–35 000 ₽. С представлением в суде (не более двух заседаний) — от 50 000 ₽. Экономия налицо. Потраченное на подготовку время — около 70 часов с учётом чтения материалов дел, консультации, посещений суда.

Действуйте сами — требование опирается на единственную статью , трудностей в его подготовке нет.

Как рассчитать стоимость доли в квартире

Продавать долю квартиры — это всегда хлопотное и не очень выгодное дело для ее владельца. Потому что стоимость отдельных долей жилья в сумме значительно меньше, чем стоимость продажи квартиры целиком в одни руки.

Почему так? Потому что, покупая квартиру целиком, приобретатель переплачивает за определенный комфорт единоличного собственника. А получить во владение часть жилплощади, на которой проживают и другие собственники — это менее удобный вариант для покупателя. Чтобы понять, как вычислить стоимость доли квартиры перед ее продажей, нужно учесть множество скрытых факторов.

Бывает так, что квартира имеет ряд серьезных обременений, при которых вашу часть жилплощади продать практически невозможно без сильного занижения ее реальной стоимости. Но есть ситуации, когда цена на долю может вырасти аж на двадцать процентов от ее средней рыночной стоимости. Чтобы не упустить подобную выгоду, мы рекомендуем провести полную оценку вашей недвижимости с привлечением компетентного специалиста.

Факторы, влияющие на оценку доли в квартире

Примерный расчет стоимости доли квартиры в простых случаях производится с помощью обычного арифметического соотношения площади этой доли к общей рыночной цене всей квартиры.

К примеру, если трехкомнатное жилье в определенном городе в среднем по рынку стоит 3 000 000 рублей и у квартиры три собственника в равных по площади долях, то стоимость одной доли рассчитать можно так: 3 000 000 разделить на 3 (количество долей в квартире). Но полученная цена (1 000 000 рублей) не будет верной без учета понижающего коэффициент 0,5 или 0,7 (500 000-700 000 рублей за долю). А размер продаваемой доли далеко не всегда соответствует площади одной комнаты, что усложняет подсчеты.

Точное определение понижающего коэффициента и вычисление стоимости доли квартиры производится с учетом нескольких факторов.

Порядок пользования общей жилой площадью

В квартире, помимо жилых помещений (комнат), могут быть балконы, кухня, ванная, коридор, санузел и кладовые. Когда несколько собственников — это члены одной семьи, у них нет необходимости делить это пространство, или устанавливать порядок и очередность пользования данными помещениями. Строится все на взаимном доверии. Но устные негласные договоренности в таком случае — это серьезный минус к стоимости отдельной доли, если она продается постороннему человеку.

Как он будет пользоваться балконом? Где он будет сушить свои вещи? Сможет ли он использовать газовую плиту для приготовления пищи в нужное ему время? Будет ли он с утра занимать ванную на два часа, или вообще в нее не попадет?

Если перед продажей доли вы закрепите порядок пользования общей жилой площадью письменным договором между всеми собственниками, можно рассчитывать на увеличение цены доли квартиры. Без такого соглашения, у нового собственника могут возникнуть проблемы с доступом к общей жилплощади, которые ему придется решать в судебном порядке.

Беспрепятственный доступ в квартиру

Сам по себе свободный доступ в собственное жилье — это естественное право человека и оно не добавляет стоимости вашей доле квартиры. Но как иногда бывает, другие собственники могут начать препятствовать доступу в квартиру новому владельцу доли. Это серьезно отражается на цене доли в сторону ее снижения. Данный пункт можно также отразить в договоре о порядке пользования общей жилой площадью, который нужно составить с другими собственниками перед продажей вашего имущества. Покупателю нужно будет продемонстрировать, что этот аспект отражен в соглашении.

Площадь доли

Не всегда у собственников квартиры равное долевое участие. Если ваша доля больше по площади, чем остальные — это преимущество для покупателя и цена доли подрастает. Когда у вас во владении доля квартиры меньше, чем у других — это уменьшает ее рыночную стоимость. Но здесь возможны исключения. Если у вас в собственности очень большая доля (например ⅚ площади), то вы захотите продать ее почти по цене всей квартиры. Но вы должны понимать, что оставшаяся доля будет восприниматься покупателем, как досадное неудобство, ведь жилье все равно придется делить с другим человеком. В таком случае ему выгоднее поискать отдельное жилье по той же цене или с небольшой переплатой.

Отдельный вход в комнату

Если в двухкомнатной или трехкомнатной квартире есть отдельные входы в каждую комнату, это позволяет рассчитать стоимость доли с небольшой выгодой для продавца. Здесь играет важную роль фактор изолированности комнаты. Одному собственнику не придется попадать в свое жилье через помещение другого человека. Это удобно для обеих сторон и снизит риск наступления конфликтных ситуаций между собственниками в дальнейшем.

Количество собственников и прописанных людей

Большую роль в проведении расчета цены на долю квартиры играет общее количество собственников жилплощади. Чем больше дольщиков, тем сложнее с каждым из них договориться и ужиться, и тем дешевле будет стоимость такой недвижимости. И наоборот, если у квартиры всего два собственника, доля может подорожать до 120% от номинальной стоимости.

Рассчитанный коэффициент цены доли в этом случае будет не понижающим, а повышающим (он равен 1,2). При этом со счетов нельзя скидывать и тех, кто прописан в квартире, ведь они имеют право на проживание в ней. И с ними также придется иметь соседство. Это понижает стоимость доли квартиры.

Несовершеннолетние собственники

Если среди собственников долей в квартире присутствуют несовершеннолетние, то любые манипуляции с продажей части жилплощади будут проводиться только с разрешения органов опеки и попечительства после длительных проверок с их стороны. Это существенно затягивает сроки сделки купли-продажи и удешевляет стоимость доли.

Элитность жилья

Долю квартиры в дорогостоящем жилом комплексе возможно продать только при сильном падении в цене, так как для покупателя всегда есть более удобная альтернатива — купить отдельное, менее элитное жилье, за ту же цену (или даже дешевле).

Формула расчета

Все эти факторы вместе влияют на коэффициент, который практически всегда будет понижающим (от 0,5 до 0,7), за исключением той ситуации, когда вся квартира разделена на две доли, когда помимо собственников на жилплощади больше никто не прописан, есть среди владельцев нет несовершеннолетних, есть отдельный вход в комнату и все те удобства, перечисленные в пунктах выше.

Какой именно коэффициент выбирать, точно может сказать только опытный оценщик недвижимости. А любой риэлтор обычно выдумывает эту цифру из головы на основе примерных ценников по недвижимости в данном жилом районе и на основе собственных финансовых интересов.

Сама формула расчета реальной стоимости доли выглядит так: Скв×Д/2×К. Расшифровка переменных в этой формуле такова:

Д — площадь доли квартиры;
СКВ — текущая средняя рыночная стоимость одного квадратного метра жилплощади;
К — понижающий или повышающий коэффициент.

Отдельные вариации этой формулы могут быть заложены в различных онлайн-калькуляторах для просчета стоимости недвижимости. Они дают лишь примерную стоимость. Так как веб-мастера программируют подобные калькуляторы по рекомендациям и личным предпочтениям риэлторов. Если калькулятор расположен на сайте риэлторского агентства, он может выдавать и заведомо выгодные цифры для данной организации. Но не для вас.

Поручите задачу профессионалам. Юристы выполнят заказ по стоимости, которую вы укажите. Вам не придётся изучать законы, читать статьи и разбираться в вопросе самим.

Как продать долю в квартире

Долевая собственность чаще всего возникает при совместной покупке жилья и при распределении наследства или выделении. Рано или поздно перед собственниками может встать вопрос о том, как продать долю в квартире. Предлагаем пошаговую инструкцию с подробным описанием всего алгоритма от подготовки документов до получения денег.

Что нужно сделать прежде, чем продать долю

Долевая собственность на квартиру возникает при разделении совместно купленного жилья супругами, выделении части третьим лицам (детям), распределении наследственного или приватизированного имущества. Вопрос, можно ли продать долю в квартире, нередко встает при изменении личных ситуаций. Например, при разводе супругов или при желании одного из наследников выкупить доли другого.

Краткая инструкция, как продать долю в квартире и какие документы нужны для продажи доли в квартире :

Определение самой доли совладельца.
Оформление договоренности с совладельцами или совладельцем квартиры.
Подготовка документов для оформления договора куплю-продажи.
Подписание и нотариальное заверение договора купли-продажи.
Государственная регистрация сделки.
Уплата НДФЛ от доходов с продажи доли квартиры.

Каждый из этапов процедуры, как продать долю в квартире, имеет свои законодательные особенности. Дальше рассмотрим подробности подготовки и реализации процесса продажи части жилого помещения.

Как определить долю в квартире?

Большинство собственников частей общей жилплощади даже не задумываются о том, что законодательно их доли в большинстве случаев не пригодны к продаже и покупке. Прежде чем продать долю, ее сначала нужно четко определить. В юридической практике существует два типа определения доли недвижимости:

Натуральная доля – это реальный объект, часть недвижимости, которую можно определить отдельно. Например, одна комната в квартире с выделенной и четко определенной в квадратных метрах площадью.
Идеальная доля – это часть квартиры, не заданная квадратными метрами, а определенная соотношением от общей площади. Например, доля 1/3 от общей площади – это не какой-то отдельно выделенный объект, а именно третья часть от общей собственности без выделения отдельной части натурального имущества.

Решая задачу, как продать долю в квартире, совладелец жилья обязательно должен определить, какова его часть имущества. Для решения этого вопроса есть два пути:

Договориться и заключить соглашение с остальными собственниками или вторым совладельцем квартиры.
Подать исковое заявление в суд, чтобы в ходе судебного разбирательства была определена доля продавца в общей собственности.

Эти виды процедур определения доли в квартире установлены ст. 252 ГК РФ. Если совладельцы приходят к общему решению, необходимо зарегистрировать договор в Росреестре, после чего на каждого собственника общей недвижимости оформляется отдельный кадастровый паспорт.

Если владельцы не приходят к общему соглашению, придется подавать в суд для определения доли каждого из совладельцев. Для подачи искового заявления понадобятся такие бумаги:

Документы, устанавливающие права каждого из совладельцев квартиры. В зависимости от конкретных обстоятельств к ним относятся – договор купли-продажи, завещание, договор о приватизации.
Документ, подтверждающий права собственников. В выписке из ЕГРН указываются имена и права каждого из совладельцев недвижимости.
Технические документы на квартиру. К ним относятся кадастровый паспорт, технический план БТИ, акты перепланировки (если такие были) и другие бумаги в зависимости от характеристик жилья.
Исковое заявление о выделении доли в квартире, находящейся в совместной собственности. Как правило, иск подается от лица, заинтересованного в продаже части квартиры. Ответчиками в таком случае выступают другие собственники обозначенной квартиры.

Статистика судебной практики показывает, что суд чаще всего встает на сторону истца и выделяет натуральную долю в размере комнаты или площади. Исключение составляет разбирательство, касающееся однокомнатной квартиры, в таком случае выделить натуральную долю невозможно, так как в ней только одна жилая комната. В таком случае квартира делится на всех дольщиков по площади. Например, квартира в 40 кв. м делится в равных долях между двумя совладельцами по 20 кв. м каждому.

Можно ли продать долю в квартире постороннему покупателю

Вопрос о том, кому можно продать долю в квартире, является весьма актуальным. Этот факт обусловлен законодательными аспектами – совладельцы общей недвижимости имею преимущественное право покупки продаваемой доли. Чтобы соблюсти закон, при продаже долевой собственности жилья сначала необходимо уведомить совладельцев об этом намерении. Для этого необходимо подготовить извещение о намерении продать долю в общей собственности в письменном виде. Документ составляет по шаблону, в нем обязательно нужно указать такие факторы:

полное название объекта;
предполагаемая цена продажа доли в праве на помещение ;
порядок расчетов;
сроки продажи и передачи имущества.

Извещение составляется для каждого из совладельцев, плюс один экземпляр для продавца доли. На собственном экземпляре каждый и дольщиков должен расписаться в подтверждение получения уведомления.

Документ можно передать совладельцам лично в руки, отправить по почте заказным письмом, передать через нотариуса. На принятие решения о покупке или отказе от приобретения предложенной доли у собственников есть ровно один месяц с момента получения уведомления.

Если ни один совладелец не выразил желания, купить долю, ее можно выставлять на продажу посторонним покупателям. Когда доля по предварительному соглашению продается одному из собственников жилья, уведомления можно не составлять, так как преимущественное право покупки соблюдается.

Если еще до того, как продать долю в квартире, все собственники отказались от ее приобретения, можно не ждать месяц. Необходимо зафиксировать факт отказа письменно с личной подписью от каждого совладельца. Эта процедура не является обязательной. Однако при заключении сделки купли-продажи нотариус может отказаться подтверждать договор, поэтому отказные лучше подготовить.

Оформление договора купли-продажи доли квартиры

Независимо от того, кому вы решили продать долю в квартире, – совладельцу или постороннему покупателю, – необходимо соблюсти нюансы составления договора. При совершении такой сделки нужно учитывать такие факторы:

В договоре купли-продажи доли квартиры обязательно должны быть указаны детали – информация о всех собственниках, подробное описание квартиры, стоимость, права совладельцев.
Договор необходимо заверить нотариально, а также оформить акт передачи доли квартиры новому владельцу.
Заплатить госпошлину за регистрацию сделки. В 2020 году размер пошлины составляет 2000 рублей. Квитанцию об оплате необходимо приложить к документам на регистрацию.
Сделка регистрируется, права нового владельца вносятся в Росреестр. Подать документы на перерегистрацию можно в одно из отделений Росреестра или через МФЦ.

Нельзя продать долю в квартире, если недвижимость находится под обременением, то есть, под невыплаченной ипотекой или в залоге. Если одним из совладельцев жилья является несовершеннолетний, процедура продажи усложняется – необходимо согласие официального представителя (родителя, опекуна) и органов опеки и попечительства. Если заключить договор-купли продажи без согласия органов опеки, сделка может быть расторгнута в суде.

За сколько можно продать долю в квартире

Продажная стоимость доли может отличаться от заявленной ранее в извещении совладельцам. Она зависит от нескольких факторов:

размер и вид доли – натуральная доля ценится выше;
региональных цен на жилье – чем выше цена квартиры, тем дороже и ее части;
места расположения – по определению есть более и менее востребованные районы;
состояние квартиры – относительный показатель, но иногда учитывается.

Некоторые совладельцы квартиры, решая вопрос, за сколько можно продать долю в квартире, ошибочно полагают, что достаточно просто высчитать соответствующую часть от общей стоимости. Однако это неверно. Специалисты по недвижимости рекомендуют учитывать коэффициент понижения, который начисляется с учетом конкретных факторов. При этом учитываются такие аспекты:

Количество зарегистрированных в квартире и реально проживающих человек. Чем больше жильцов, тем ниже стоимость.
Наличие среди собственников несовершеннолетних. Этот фактор снижает цену доли, так как такое обстоятельство затрудняет процедуру размена или продажи квартиры.

Продать долю, исходя от реальной стоимости квартиры, практически нереально. В зависимости от конкретных обстоятельств берутся различные алгоритмы расчета цены. В договоре купли-продаже необходимо указать, каким образом рассчитывалась стоимость доли – от общей стоимости квартиры, от цены квадратного метра. Наиболее удобно и выгодно продавать натуральную долю в четко обозначенном виде – одна комната определенной площади.

Продается угол в комнате

Верховный суд объяснил, как принудить собственника доли в квартире продать ее

Одни из самых сложных гражданских споров в наших судах – споры собственников долей в одной квартире. Сколько в нашей стране таких владельцев долей в квартирах, точно не подсчитано, но известно, что счет их идет на сотни тысяч и постоянно растет.

Владельца части дома можно заставить продать ее соседям, если эта часть так мала, что жить на ней невозможно. Фото: Сергей Куксин/ РГ

Происходит этот рост чаще всего из-за деления квартир между несколькими наследниками, при разводах или когда квадратные метры просто дарят. В итоге у одной квартиры оказывается несколько хозяев, причем нередко совершенно посторонних друг другу людей. Кто-то из них в такой квартире живет, а у кого-то такая доля, что на ней и не поселишься. Редко кому из таких совладельцев удается договориться полюбовно, продать долю, на которой нельзя жить тому, кто уже обитает в квартире.

Поэтому разъяснения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ о том, при каких условиях владелец большей части квартиры может принудительно выкупить у других собственников их незначительную долю, может помочь очень многим гражданам.

Наша история началась в обычной городской квартире, где проживали супруги и их маленькая дочь. Эта трехкомнатная квартира была в свое время приватизирована поровну на мужчину и его мать. Позже мать свою долю продала. Сыну с женой и ребенком осталась половина трешки. Но фактически они занимали две изолированные комнаты. Другая же половина квартиры оказалась в собственности некого гражданина, который эту половину купил. Жить в квартире он не планировал и через договоры дарения продал свою часть “по кусочкам” трем разным гражданам.Как только живущей в квартире семье стало известно про этот “подарок”, они стали просить новых соседей продать им свои метры. Но договориться о цене не вышло.

Тогда семья пошла в районный суд с иском, в котором попросили признать доли новых сособственников незначительными, прекратить их право собственности, выплатить им рыночную стоимость долей.

В районном суде семье просто отказали. Тогда те упорно двинулись дальше. Городской суд посчитал, что требования истцов обоснованы, и удовлетворил иск. В апелляции пришли к выводу, что доля каждого из ответчиков незначительна, предоставить им изолированное жилое помещение, соразмерное их доле, невозможно. Договориться о праве пользования квартирой у сторон не получилось. При этом ответчики в ней не зарегистрированы, живут в другом месте, и у них есть другая жилплощадь в собственности. И всего перечисленного достаточно для того, чтобы удовлетворить требования семьи с ребенком.

Тогда новые собственники попытались оспорить решение горсуда. В Верховном суде РФ. Там они настаивали: квартира им нужна, а стоимость доли, представленная оценщиком, была занижена. Правда, о назначении экспертизы почему-то не просили.

Но Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ встала на сторону апелляции, посчитав ее позицию правильной. ВС напомнил о статье 252 Гражданского кодекса, где разъясняется, когда можно заставить собственника незначительной доли продать ее по рыночной стоимости, без его согласия.

Но какую долю назвать незначительной? Ту, которую в реальности нельзя выделить. И еще – если собственник не заинтересован в использовании общего имущества. Нужна собственнику его доля или нет, решается в каждом конкретном случае отдельно, сказала Судебная коллегия по гражданским делам. Но во внимание принимаются возраст человека, о котором идет речь, его состояние здоровья, профессия, наличие у него детей и много других обстоятельств.

Верховный суд объяснил, как выглядит отсутствие интереса в использовании жилья у собственника небольшой доли. Это информация о наличии у него другой недвижимости (подтверждается выпиской из ЕГРН). Нужны и данные, что в спорной квартире владелец доли никогда не жил. Надо предоставить суду документы, что главные собственники полностью несут расходы по содержанию квартиры. Имеет значение и степень родства.Возможность выделения доли в натуре оценивается, исходя из общей площади спорного объекта, количества комнат и возможности выделения изолированного помещения. Иск сособственников может быть удовлетворен только в том случае, если доля “лишнего” соседа настолько мала, что не может быть выделена в отдельное помещение.

В этом году появился закон, о котором собственникам долей следует знать. Речь о микродолях. Доля в квартире, согласно этому закону, теперь может быть реализована только в том случае, если ее метраж соответствует установленной норме. Раньше можно было продать даже полметра, теперь это запрещено.

Возможность проведения сделок с микродолями родила массу мошеннических схем. Пришлось разрабатывать специальный закон. По нему доля в общей собственности на квартиру может быть образована и отчуждена, только если ее итоговый размер позволит владельцу вселиться в помещение и проживать в нем. Если доля меньше этой нормы – сделку продажи провести не получится. Значение нормы устанавливается отдельно властями каждого региона РФ.

Мне досталась доля в недвижимости: что я могу с ней сделать

Допустим, вы получили наследство, или развелись и поделили нажитое в браке имущество, или купили с кем-то квартиру в складчину. Словом, стали собственником доли какого-либо объекта недвижимости.

Рассказываем, как ею владеть и распоряжаться, что нужно сделать, чтобы продать, и о чем придется договариваться с другими владельцами долей.

Чем фактически владеет собственник доли

Владение долей квартиры чаще всего не означает владения правами на конкретную комнату (даже при наличии возможности выделить каждому владельцу по комнате). Собственник владеет долей в праве собственности, и она может быть как равной с долями других владельцев, так и большей или меньшей.

«Долевая собственность — особая форма владения, при которой ни у одного из сособственников нет определенно выделенного имущества, в каждом сантиметре квартиры есть доля другого собственника, — поясняет руководитель офиса «В Крылатском» компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Ирина Бербенева. — Поэтому иногда очень сложно установить порядок пользования. Если сособственники не могут договориться мирным путем, то они определяют порядок пользования по суду».

Впрочем, доля может быть и реальной. По словам председателя совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирины Доброхотовой, реальная доля может быть привязана к конкретным частям квартиры (например, комната 12 кв. м в двухкомнатной квартире общей площадью 52 кв. м). Причем выделяться может только изолированное жилое помещение — комната, а коридор, кухня и санузел остаются в общей долевой собственности. Выделение реальных долей приводит к тому, что квартира по факту превращается в коммунальную.

Кто может владеть долями

Количество владельцев и их качественный состав законом не ограничены. Например, собственность может принадлежать только физическим или только юридическим лицам, а также одновременно физическим и юридическим лицам.

Особенности владения долями

Обладатель доли в жилой недвижимости имеет все права собственника, а именно права владения, пользования и распоряжения. Однако реализовать эти права без согласования с другими собственниками невозможно. «Чаще всего это приводит к различным спорам, и попытка реализации того или иного права без согласования с другими владельцами может быть признана судом неправомочной. Чтобы не доводить дело до конфликта, собственник доли должен понимать, что своими действиями ему не следует нарушать права владельцев других долей», — рассказала управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

Собственник доли в жилой недвижимости обязан платить имущественный налог и коммунальные платежи, помимо этого, оповещать других владельцев жилья о планируемых сделках со своей долей собственности (продажа, аренда, залоговое обеспечение и т. п.). Владелец доли в помещении должен содержать свою собственность в порядке, устранять аварийные ситуации, даже если он фактически не использует помещение.

«Долевая собственность — это ограниченное пользование. Если другой собственник не проживает в квартире, не стоит забывать о том, что он может в любой момент воспользоваться своей жилплощадью», — отмечает Ирина Бербенева.

Как оплачиваются услуги ЖКХ

Услуги ЖКХ при общей долевой собственности оплачиваются, как правило, по единому платежному документу. При этом любой участник долевой собственности вправе обратиться в управляющую компанию с заявлением о выставлении ему отдельного счета за услуги ЖКХ пропорционально его доле, рассказала руководитель юридической службы компании «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова. «Законом определено, что участник долевой собственности обязан участвовать в издержках по содержанию и сохранению имущества соразмерно своей доле», — говорит эксперт.

Можно ли кого-нибудь зарегистрировать в долевой квартире

Владелец доли в квартире имеет право сам зарегистрироваться в ней без согласия других собственников. Он также может зарегистрировать там своего несовершеннолетнего ребенка, поскольку по закону местом жительства несовершеннолетнего до 14 лет является место жительство его родителей (или одного из них). Если же владелец хочет зарегистрировать в долевой квартире супруга или супругу, родителей, других родственников, а также лиц, не состоящих с ним в родстве, то ему придется получить согласие всех совладельцев квартиры.

Как выделить свою долю, чтобы ни от кого не зависеть

Гражданский кодекс России позволяет выделить долю в натуре, но лишь в том случае, если есть техническая возможность оборудовать в этой части жилья отдельный вход и санузел. Только при соблюдении этих норм можно поставить объект на кадастровый учет и оформить на него право собственности.

«При выделении доли в натуре участник долевой собственности становится индивидуальным собственником, для него долевая собственность на имущество прекращается, — поясняет Светлана Краснова. — Но применительно к квартирам реализация процедуры выдела доли практически невозможна. Поэтому чаще всего собственники долей обращаются в суд с требованием об определении порядка пользования квартирой (закреплении конкретной комнаты за истцом)».

Поделить современные квартиры непросто, поскольку общая площадь должна быть не менее 28 кв. м (СНиП 01.31.2003) с учетом особенностей планировки. Если представить себе, что квартира очень большая и обустройство двух отдельных входов в ней возможно, то изменение жилой и нежилой площади, установка нового оборудования и подвод коммуникаций обойдутся недешево.

«В случае когда обособление доли в натуре осложняется объективными причинами, юристы советуют выделить свою долю в денежном эквиваленте, — отмечает Ирина Доброхотова. — Владелец, отказавшийся от своей доли, взамен получит деньги от других сособственников, которые после этого смогут распределить его долю между собой».

Можно ли продать свою долю

Можно, но сначала придется уведомить об этом других владельцев долей, поскольку они имеют преимущественное право на выкуп помещения. Если другие собственники не выкупят долю в течение месяца или не напишут письменный отказ до истечения этого срока, то можно искать покупателя на стороне.

«Если собственник доли нарушил право преимущественного выкупа других владельцев долей, то они могут в течение трех месяцев подать иск в суд, который вернет им это право, — рассказывает Мария Литинецкая. — Такой сценарий возможен не только, если собственник втайне от других владельцев продал свою долю, но и в том случае, если он завысил стоимость своей доли при их извещении, а постороннему покупателю назначил меньшую цену».

Совместная продажа (одновременная продажа всей долевой квартиры) всегда гораздо выгоднее, чем продажа доли, считает брокер агентства недвижимости Century 21 Milestone Сергей Коршунов. Необходимо использовать любые возможности договориться с другими владельцами долей, нанять агента-профессионала, который сможет убедить ваших родственников на совместную продажу.

«Ваша доля и ваши возможные проблемы с родственниками не нужны никому, кроме профессиональных участников рынка — перекупщиков, — отмечает Коршунов. — А значит, и реальная стоимость доли будет как минимум на 30% ниже, чем рассчитанная арифметическим путем от стоимости целой квартиры».

Сложности распоряжения долевой собственностью

Российское законодательство не ограничивает минимального размера долей собственности. Это открывает путь к бесконечному дроблению любых помещений.

«На одну квартиру могут претендовать собственники с мизерными долями, — объясняет Мария Литинецкая. — В судебной практике были случаи, когда владельцы, скажем, 1/40 квартиры требовали вселения в жилье и снятие препятствий, которые им чинили собственники половины или трети квартиры. Обычно суд назначает выплату компенсации, то есть фактически принуждает владельца большей доли согласиться на выкуп незначительной доли».

Надо понимать, что общая собственность нередко объединяет людей с противоречивыми интересами. Не все владельцы долевой собственности одинаково ответственно оплачивают коммунальные услуги и налоги. Один из владельцев может попытаться тайно или обманным путем продать свою долю. Возможны и другие конфликтные ситуации. Все спорные вопросы, касающиеся долевой собственности (даже если речь идет об оплате услуг ЖКХ), нередко решаются в суде.

Как продать долю в квартире: условия и особенности сделки, пошаговая инструкция

В 2020 году были приняты поправки в закон о долевой собственности. Теперь вы сможете продать долю в квартире, только когда ее метраж соответствует установленной норме, но не менее 8 кв. м. Норматив определяют местные муниципалитеты.

Разберемся, что такое доля в квартире, как ее продать, какие условия нужно соблюсти для успешной сделки.

Метраж выделенной доли должен быть достаточным для проживания. Фото: irbeika.ru

Что такое доля в квартире и как стать ее владельцем

Долевая собственность в квартире появляется при разделе одного объекта недвижимости между собственниками. Каждый из них получает определенную долю.

Варианты получения доли:

В наследство

Часто долю в квартире или доме получают в наследство, когда имущественные права распределяются между несколькими людьми. К примеру, после умершего родственника вам и другим наследникам достается по определенной части жилья.

От родителей

Собственник недвижимости вправе еще при жизни выделить доли в квартире своим детям. К примеру, вы покупаете жилье в ипотеку с использованием материнского капитала. Доли распределяются на всех членов семьи. Минимальный размер доли устанавливают местные власти региона.

В браке или после развода

По закону недвижимость, купленная в браке, находится в совместной собственности, которая не подразумевает выделение определенных долей. Супруги вправе не только при разводе, но и в браке разделить квартиру на доли. Это упростит сделку купли-продажи, если вы решите продать часть квартиры.

При совместной покупке

Снимать квартиру и копить на собственное жилье все труднее. Поэтому многие россияне решаются на покупку недвижимости в складчину. То есть вы с родственниками или близкими друзьями собираете необходимую сумму и покупаете квартиру, в которой каждому собственнику выделяется доля.

Какие бывают доли

Законом определены два вида доли в квартире:

идеальная доля — часть от целой жилплощади, к примеру, 1 /₃ или 1 /₂ квартиры;
выделенная доля — в натуральном выражении, к примеру, одна комната или 25 кв. м.

Покупателю удобнее приобрести выделенную долю, когда он покупает отдельную комнату, которой не смогут пользоваться другие собственники. Поэтому такую часть квартиры вы продадите быстрее и выгоднее.

Собственнику легче реализовать выделенную, а не реальную долю. Фото: ipotekami.ru При покупке идеальной доли новому жильцу, скорее всего, придется договариваться с другими владельцами о порядке пользования жильем. Из-за возможных проблем с соседями по квартире такую долю продать сложнее.

Что нужно сделать до оформления сделки купли-продажи

Прежде чем искать покупателя на свою часть недвижимости, вы обязаны озвучить свое предложение другим собственникам жилья. Это нужно сделать в письменном виде, отправив каждому владельцу уведомление (извещение) о продажи доли в квартире.

В извещении необходимо указать характеристики вашей доли (отдельное помещение или «квадраты», в каком состоянии и т. д.), стоимость, условия продажи. Не лишним будет отметить, в какие сроки вы планируете продать жилье, кто из собственников владеет другими долями квартиры.

Уведомление необходимо отправить каждому собственнику, даже если они проживают по одному адресу. Фото: русь-дом44.рф

Есть несколько вариантов отправки уведомления: почтой, через нотариуса, вручить лично. Если вы решили воспользоваться услугами Почты России, то отправляйте документ заказным письмом с уведомлением о получении. Обязательно сохраните квитанцию об отправке письма.

При личной передаче извещения другому владельцу сделайте себе копию и попросите получателя поставить на документе подпись и дату. Если вы поручили отправку уведомления нотариусу, то нужно взять у него аналогичные свидетельства.

У долевых собственников есть месяц со дня получения извещения, чтобы выкупить вашу долю или отказаться от покупки. Отказ необходимо оформить письменно. Этот документ потребуется для оформления договора купли-продажи с третьим лицом, иначе вашу сделку не зарегистрируют.

Что будет, если вы не отправите извещение

Если вы продали свою долю третьему лицу, но не отправили извещение и не получили отказ от других собственников, то любой из них может подать иск о переводе на себя прав и обязанностей покупателя доли.

Для обращения в суд у ваших долевых совладельцев есть три месяца. Если судебные органы удовлетворят иск, то ваша доля перейдет к истцу. Он должен будет заплатить за нее столько же, сколько заплатил первоначальный покупатель.

Долевой собственник вправе обратиться с иском в случаях:

если в извещении вы указали цену выше, чем продали в итоге;
вы продали долю не через месяц после получения собственниками уведомления, а раньше;
один из владельцев доли согласился купить вашу часть жилья, а вы все равно продали ее третьему лицу.

Оформление купли-продажи доли через нотариуса

Новые поправки в закон о купле-продаже недвижимости разрешают оформлять договора без участия нотариуса. Но в сделках, связанных с продажей доли, это правило работает только в случае, когда вы и другие собственники продаете свои доли одновременно.

Если только один собственник собирается реализовать свою часть недвижимости, то ему для регистраии сделки придется обратиться в нотариальную контору.

Какие документы нужно подготовить для нотариуса:

договор купли-продажи доли в квартире;
паспорт гражданина РФ;
отказ всех собственников от покупки доли;
извещения о продаже доли (если нет отказов);
выписка из ЕГРН;
технический паспорт на квартиру;
разрешение супруга/супруги (если доля получена в браке);
разрешение органов опеки (если доля принадлежит несовершеннолетнему).

После проверки документов сотрудником нотариальной конторы продавец и покупатель подписывают договор. Нотариус заверяет документы и отправляет их на регистрацию в Росреестр.

Внимание! С 1 февраля 2019 года нотариус сам должен отправить в Росреестр все нотариально заверенные документы вместе с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности. Дополнительных денег за это платить не придется.

Договор купли-продажи доли

Одна из главных позиций договора купли-продажи доли — предмет соглашения. Вы должны прописать характеристики объекта: где находится доля (дом, квартира, участок), ее размер, кадастровый номер.

Образец договора можно скачать в интернете или получить у нотариуса. Фото: sudsistema.ru

Какие параметры объекта нужно описать в договоре:

местонахождение (адрес, этаж, подъезд);
характеристики дома (тип постройки, этажность и т. д.);
площадь квартиры;
количество комнат.

Если ваша доля — это отдельная комната или часть дома, то в ней может находиться имущество, к примеру, мебель и бытовая техника, которые также выставлены на продажу. Укажите это в договоре.

Что еще необходимо указать в договоре:

Цена — сумма, которую вы ожидаете получить от продажи доли. Она не должна быть ниже стоимости, которую вы казали в извещении, отправленном другим собственникам жилья.
Условия оплаты — порядок расчетов (наличный или переводом на счет в банке), срок, в течение которого продавец обязан с вами расплатиться, и другие условия, связанные с финансовой стороной соглашения.
Обременение — обязательства, наложенные на долю. То есть, если ваша часть квартиры находится в залоге или на нее заключен договор ренты, то вы должны указать это в договоре.

Внимание! Если доля находится в ипотеке, то продавать ее можно только с согласия банка, если в договоре не сказано иное.

Прочие условия — обстоятельства сделки, требования продавца и покупателя, которые были ими согласованы. К примеру, вы можете отметить, что расходы по оформлению сделки делятся между сторонами поровну.

Ваши расходы

Продажа доли оформляется через нотариуса, поэтому покупатель и продавец будут нести расходы за нотариальную регистрацию сделки. По закону тариф нотариуса составляет 0,5% от стоимости доли по договору.

Сумма оплаты услуг нотариуса не может быть выше 20 тыс рублей и ниже 300 рублей. Кроме этого, вам придется оплатить государственную пошлину за регистрацию договора в размере 2 тыс. рублей.

Вы можете разделить расходы на услуги нотариуса с покупателем. Фото: bataysk-online.ru

Помимо расходов на оформление договора купли-продажи вы обязаны заплатить налог — 13% от стоимости доли. Но вы вправе не платить НДФЛ, если владели долей от пяти и более лет.

Если вы являлись собственником части жилья от трех и более лет, то тоже можете не платить налог, если:

получили долю в наследство;
получили долю по договору дарения от родственника;
приватизировали долю;
получили долю по договору ренты;
купили долю до 1 января 2016 года.

Во всех остальных случаях налог платить придется, но законодательство РФ позволяет снизить его сумму, предоставляя право на налоговый вычет 1 млн рублей.

Простыми словами, если вы, к примеру, когда-то получили долю в наследство, а сегодня ее продаете, то можете уменьшить сумму для рассчета налога на 1 млн рублей.

Что важно учесть при купле-продаже доли

Вы вправе продать не всю долю в квартире, а ее часть. Для этого нужно предварительно разделить долю, учитывая нормы, принятые местным муниципалитетом. При этом часть доли не должна быть менее 8 «квадратов».

Разделить на доли можно квартиру, купленную в браке. Тогда вы сможете продать часть жилья в любое время, не дожидаясь развода. Предполагается, что доли будут равными, но этот момент можно оговорить в соглашении.

Объект недвижимости супругов можно разделить по брачному договору. Сделать это вы можете максимально подробно и даже описать, какие предметы мебели принадлежат каждому из супругов.

Продажа доли несовершеннолетнего совершается только с разрешения органов опеки по месту регистрации. Для этого вам нужно обратиться в органы опеки с заявлением и другими документами — их список лучше попросить в самом органе.

Продажа доли в квартире возможна и в случае, если кто-то из долевых собственников против сделки. У несговорчивого соседа по квартире есть два варианта: выкупить у вас долю или пойти в суд и оспорить сделку.

Но в суде он все равно может предъявить только одно требование — перевести на него права и обязанности покупателя по договору. То есть истец должен быть готов выкупить долю.

Пошаговая инструкция

1. Определитесь с ценой и предложите купить свою долю другим владельцам недвижимости. В случае согласия оформляйте сделку купли-продажи доли. Если соседи по квартире не планируют выкупать вашу часть жилья, то отказ нужно оформить письменно у нотариуса.

2. Найдите другого покупателя. Для этого обратитесь к услугам риэлтора или самостоятельно подайте объявление о продаже доли. Это можно сделать через печатные СМИ и интернет ресурсы: Авито, ЦИАН, Mirlvartir.ru и другие базы недвижимости.

3. Выберите нотариуса. Вы можете обратиться к специалисту ближайшей нотариальной конторы или найти нотариуса по отзывам и рекомендациям знакомых. Оценивайте качество его работы, так как тарифы на услуги почти одинаковы во всех нотариальных фирмах.

4. Подготовьте необходимые документы. Их перечень можно получить у нотариуса или на сайте госуслуг. Если вы еще не отправили уведомление о продаже доли другим собственникам, то нотариус может предоставить такую услугу. Он же оформляет продавцу свидетельство об отправке уведомлений.

5. Нотариус проверяет документы и составляет договор купли-продажи доли в квартире. Обговорите с покупателем условия сделки: цена доли в квартире, способ и срок оплаты и т. д. Если у вас или покупателя есть дополнительные условия, к примеру, вы обязуетесь освободить жилплощадь через две недели после совершения сделки, отметьте это в соглашении.

6. После подписания договора нотариус подает документы на регистрацию в Росреестр. Подача документов — обязанность специалиста нотариальной конторы, то есть вам не нужно дополнительно оплачивать эту услугу. Срок регистрации составит от трех до семи дней.

7. Оплатите госпошлину за регистрацию сделки — 2 тыс. рублей. Если отправкой уведомлений о продаже доли другим владельцам квартиры занимался нотариус, то вам придется оплатить и эту услугу. Обычно нотариальный тариф составляет 2-2, тыс. рублей.

8. Заберите документы у нотариуса после регистрации. Имейте в виду, специалист нотариальной конторы не обязан извещать клиентов о получении документов. Поэтому лучше периодически справляйтесь о готовности по телефону.