Инструкция, как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме. Все тонкости и нюансы процедуры
Жилищный кодекс России закрепляет за собственниками жилья право выбора УК в качестве одного из вариантов управления многоквартирным домом.
Но первоначальный выбор не всегда идеален, и перед владельцами помещений, недовольными работой организации, встаёт вопрос о смене управленцев.
Для юридически грамотного осуществления процедуры существует регламентированный законодательством порядок, о котором речь пойдет в статье. Вы узнаете, каков алгоритм действий, кого необходимо уведомлять о смене, как подобрать новую УК, а также найдете ответы на другие вопросы по теме.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 302-76-94. Это быстро и бесплатно !
Основания для смены управляющей компании в многоквартирном доме
Обязанности УК прописаны в договорах, которые она заключает с собственниками МКД. Невыполнение этих обязанностей или выполнение их не на должном уровне могут стать основанием для замены.
Другой причиной может стать непрозрачность информации о работе компании, поскольку по закону УК обязана раскрывать сведения о своей деятельности собственникам жилья.
Таким образом, основанием для начала процедуры смены управленцев считается:
- Некачественное содержание общего имущества — отсутствие ремонта, несвоевременное устранение поломок технического оборудования, отсутствие уборки территории и т.д.
- Предоставление услуг ненадлежащего качества — отсутствие горячей воды, несоблюдение теплового режима в зимний период, перебои с водоснабжением, несвоевременный вывоз мусора и др.
- Несвоевременное реагирование на заявки и жалобы либо невыполнении их.
- Сокрытие информации о собственной деятельности.
Жильцы дома должны подавать жалобы на неустраивающие их факты бездействия УК. Нарушением является также несвоевременное устранение поломок общедомового имущества и технического оборудования, так как существуют строгие временные рамки для выполнения работ.
Совет! При каждой поломке или нарушении жильцам рекомендуется составлять акты, которые впоследствии пригодятся в качестве основания для смены нерадивых управленцев.
Если организация продолжает вести дела в таком же режиме, не применяет никаких мер по устранению нарушений, халатно относится к своим прямым обязанностям, договор с нею следует расторгать.
Кроме того, если работа управленцев вас не устраивает, можно сменить её по окончании срока договора и заключить договор с новой компанией.
Препятствием для смены УК могут стать сроки её работы. Закон предусматривает невозможность расторжения соглашения с УК в первый год.
Управляющая компания, получив извещение о желании жильцов прекратить сотрудничество, возможно, начнёт создавать видимость активного выполнения обязанностей. У вас вдруг станет чисто в подъездах и на придомовой территории, или внезапно текущая годами крыша начнёт ремонтироваться. Но не стоит обольщаться.
Если компания за истекшее время не делала того, что нужно, а теперь вдруг взялась за дело, значит, это просто показуха.
Кто выступает инициатором?
В этой роли должна выступить созданная инициативная группа, выступающая от имени МКД. В группу могут входить любые из собственников квартир, но на практике, чаще всего ими являются члены правления.
Обратите внимание! Состав инициативной группы выбирается советом дома. Группа проводит анализ деятельности УК.
Как сменить управляющую компанию МКД: порядок
Чтобы сменить УК для начала нужно расторгнуть соглашение со старой компанией или дождаться окончания его действия. Подготовка документов и процедура перехода к новой управляющей компании в многоквартирном доме проводится по определённому алгоритму:
Уполномоченная советом группа собирает документы для обоснования смены управленцев.
Для этого она внимательно изучает договор, требует от УК отчёт о деятельности за определённый период — акты работ, акты осмотра технического оборудования и др.
Инициативная группа готовится к общему собранию жильцов после изучения всей документации и подготовки списка претензий. Для обеспечения кворума для смены УК, необходимо провести рассылку извещений о собрании по адресам. Если хоть один собственник не будет официально предупреждён, собрание будет признано недействительным. А без согласия собственников смена управляющей компании невозможна.
Обязательные пункты в извещении:
- сведения об инициаторах;
- информация о форме, дате и времени проведения;
- повестка дня;
- способ вручения извещения;
- бюллетени для голосования при заочной форме.
Справка! Уведомление о проведении внеочередного общего собрания собственников МКД должно поступить по адресам не позже чем за 10 дней до намеченной даты.
Созыв собрания. На собрании обязаны присутствовать не меньше 50 % собственников помещений. Только в этом случае оно будет иметь законную силу.
Аргументированно выдвинутые претензии к УК фиксируются в протоколе, который завершается решением о смене организации.
Правильное оформление протокола собрания. По каждому пункту повестки дня необходимо принять решение.
Строго определённой формы нет, но в протоколе обязательно должны присутствовать следующие пункты:
- сведения об уведомлении собственников;
- повестка дня;
- сведения о голосовании;
- процедура ознакомления собственников с решением;
- решение по повестке;
- процедура ознакомления с результатами собрания управляющей компании.
Вручение протокола старой и вновь избранной УК. Вместе с протоколом, УК вручается уведомление о расторжении соглашения с ней, в котором указываются причины и основания для прекращения сотрудничества.
Управленцы обязаны сдать полномочия и всю документацию новой компании в течение 3 дней с момента получения уведомляющего протокола и окончания действия соглашения.
Также есть полезные публикации по другим важным темам:
Правила подбора новой УК
Кроме анализа работы действующей компании, инициативной группе предстоит заняться подбором новой. При подборе новых управленцев внимательно изучите следующую информацию:
- Опыт работы УК, характер её взаимоотношений с администрацией.
- Организационная состоятельность компании — объемы фондов, учредители, штат сотрудников.
- Количество домов под управлением данной организации.
- Состояние документации.
- Материальная база — наличие техники, договоров с субподрядчиками.
- Открытость деятельности компании, её контактность.
- Сроки реагирования на заявки от жильцов, готовность находить индивидуальный подход к собственникам жилья.
- Квалификация кадров — опыт персонала, соотношение численности руководящего состава и технических работников.
- Сведения о тарифной политике, система работы с поставщиками коммунальных услуг.
Важно! Обязательно проверьте, есть ли у выбранной вами организации лицензия, поскольку в соответствии с Законом №255 от 21.07.14г., каждая УК должна вести собственную деятельность на основании государственной лицензии.
Сведения обо всех УК, имеющих документ, содержатся в государственных реестрах субъектов РФ. Это открытая информация, которая размещается на официальных сайтах органов Жилнадзора государственной исполнительной власти.
Если жильцы дома не справились с самостоятельным выбором УК, органы местного самоуправления объявят открытый конкурс по отбору организации, которая возьмёт в свои руки управление данным МКД.
По закону произойти это должно в течение трех дней после проведения собрания, на котором выражено недоверие старой УК. Сам же конкурс проводится через 30 дней после его объявления.
Правила проведения собрания
По закону собрание МКД проводится не менее двух раз в 12 месяцев. Но если возникла неординарная ситуация, правление или любой из собственников может инициировать внеочередной сбор жильцов.
После фиксации кворума собрания, выбирается секретарь для ведения протокола. Первым выступает руководитель УК с отчётом о деятельности организации. Затем выступает представитель инициативной группы со сведениями по проверке работы УК.
Следующим шагом является голосование о переходе в другую УК. Решение принимается простым большинством голосов. Следует заметить, что количество голосов, принадлежащих собственнику, зависит от площади его квартиры по отношению к общей площади многоквартирного дома. Не менее 50% собственников плюс еще 1 — именно столько нужно голосов, сколько потребуется, чтобы голосование было признано проведенным, а дальнейшая процедура по смене УК возможной.
Ход голосования вносится в протокол, который подписывается председателем и секретарём. Результаты доносятся до сведения всех собственников, и является обязательным для исполнения.
Может ли УК быть инициатором общего собрания?
Согласно п.7 ст.45 ЖК РФ, управляющая компания может выступить инициатором собрания жильцов. Но в отношении собрания по смене УК, имеется ограничение.
Для организации собрания с такой повесткой дня УК должна получить заявление от одного из собственников или группы собственников. По этому заявлению управленцы обязаны заняться организацией общего собрания.
С момента получения заявления УК должна начать все необходимые процедуры по организации общего заседания. В её же обязанности входит проведение и оформление документации по ходу собрания.
Созыв собрания с запрашиваемой собственниками повесткой дня управленцы обязаны провести в течение полутора месяцев от даты поступления к ним заявления.
Заключение нового договора
Договор с новой компанией должен соответствовать ст.162 ЖК РФ. Внимательно изучите его пункты. При необходимости обратитесь к юридической компании.
Если какие-то пункты вас не устраивают, составьте протокол разногласий и передайте его в УК. Возможно также создание рабочей группы, в которую войдут представитель управленцев и МКД. Совместными действиями вы сможете составить договор, удовлетворяющий обе стороны.
Не стесняйтесь предъявлять требования к УК, ведь её услуги вы оплачиваете из собственного кармана, а значит, она должна работать так, чтобы вы были удовлетворены результатами.
Вопрос о согласованных пунктах нового договора обсудите на общем собрании. Текст договора необходимо предварительно размножить и вручить для подписания каждому собственнику.
Узнать о том, какая управляющая компания обслуживает дом, можно воспользовавшись специальной инструкцией.
Для успешного сотрудничества с новой управляющей организацией лучше заранее ознакомиться с ее правами и обязанностями, а также с особенностями взаимодействия с советом МКД.
Если УК отказывается от передачи технической документации
Срок передачи технической документации УК при ее смене составляет 3 рабочих дня согласно ч. 10 ст. 162 ЖК РФ. Но управленцы могут не признать решение собрания и не передать дела новой компании.
Поэтому к сбору обоснований для отстранения от деятельности собственники должны подойти со всей серьёзностью, фиксируя письменно каждое нарушение собственных прав.
В пакет документов должны входить копии жалоб собственников в УК или органы госконтроля. Также следует приложить копии постановлений о привлечении компании к ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанностей, акты, фиксирующие несооветствия нормативам.
В случае непризнания результатов собрания, вновь избранной УК следует подать заявление в арбитражный суд, а также подать жалобу в прокуратуру и жилинспекцию. При невозможности самостоятельно выполнить процедуру смены УК, вы можете обратиться с жалобой в департамент городского хозяйства.
Опираясь на ст. 165 ЖК РФ, они проведут проверку деятельности организации и в случае подтверждения фактов, которые вы предоставили, самостоятельно инициируют проведение собрания совета дома, что поможет вам избавиться от нерадивых управленцев.
Справка! Существуют посреднические фирмы, специализирующиеся на оказании помощи МКД в борьбе с нерадивыми УК. Если вы хотите добиться результатов и максимально защитить свои интересы, целесообразно обратиться к их услугам. Цена вопроса варьируется от 30 до 100 тыс. руб.
Если вы справились с подбором подходящей управляющей компании и добились замены старой, у вашего дома начнётся благополучная жизнь.
На видео предоставлены рекомендации о том, как быстро и правильно поменять УК:
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:
Смена управляющей компании – миссия выполнима!
Недобросовестная управляющая компания может годами отравлять жизнь обитателей многоквартирного дома. Мусор не вывозится, облупившаяся краска кусками покидает стены, а сосульки каждую весну угрожающе свисают с крыши. При этом квитанции с нескромными суммами продолжают поступать из месяца в месяц. Выход есть — менять УК. Как это сделать, читайте ниже.
Общий порядок действий по смене УК
Времена ЖЭКов ушли в прошлое, и терпеть бездействие коммунальщиков больше не нужно. Жители многоквартирных домов вправе отказаться от услуг одной УК в пользу другой с более высоким уровнем сервиса. Но расторгнуть отношения в одностороннем порядке не получится: необходимо выполнить определенные процедуры. Сделать переход законным, а также соблюсти все формальности поможет представленная ниже инструкция.
Выберите новую УК
К выбору управляющей компании следует подходить ответственно. Внимательно изучите имеющиеся варианты. Проштудируйте сайты, обратитесь к отзывам, поговорите с жителями домов, прикрепленных к интересующим вас УК. Не стесняйтесь задавать вопросы. Выясните, какие услуги будут предоставляться и за какую стоимость.
Проведите собрание жильцов дома
Итак, с компанией определились. Пора созывать жильцов на собрание. На повестке дня — смена управляющей компании. Важно, чтобы половина присутствующих на обсуждении проголосовала положительно. Жильцы, которые не смогли присутствовать, должны быть ознакомлены с принятым решением. Результаты следует закрепить документально.
Уведомите управляющую организацию о расторжении договора
Управляющую компанию необходимо известить в течение 5 дней после собрания. Направьте соответствующее уведомление, а также протокол заседания жильцов.
Некоторые недобросовестные организации могут отрицательно отреагировать на ваше решение. Если мирно договориться не получится, попробуйте пригрозить судом. Если и это не подействовало, обратитесь к юристу, который поможет подготовить иск для обращения в вышестоящие инстанции.
Заключите договор с новой управляющей компанией
Для этого потребуется собрать необходимые документы:
- Заявление
- Протокол собрания жильцов
- Договор с бывшей УК
Имейте в виду: в новом договоре должны подписаться не менее половины собственников квартир МКД. Удобнее подготовить документ заранее и подписать на общем собрании жильцов.
С чего начинать смену управляющей компании
Первым делом определитесь с причинами перехода к другой управляющей организации. Это может быть:
- Нарушение УК своих обязательств. Невыполнение услуг, нежелание реагировать на поступающие жалобы от жильцов, и т.д.
- Соглашение сторон, если старая управляющая компания не возражает против расторжения действующих отношений.
- Окончание действия договора. Обязательно подать соответствующее заявление, иначе договор пролонгируется автоматически.
- Смена способа управления многоквартирным домом. Впоследствии вы сможете нанять УК для выполнения нужных задач.
Срок передачи технической документации при смене УК
В течение 3-х дней после расторжения договора управляющая компания обязана передать техническую документацию, ключи от общих помещений, электронные коды доступа от оборудования и прочее вновь выбранной управляющей организации, товариществу или кооперативу.
Когда платить в новую УК
При смене управляющей организации нередко возникают путаницы в финансовых операциях. Заявление написали, договор оформили. Сразу ли ждать начисление платежей?
Оплачивать услуги нужно лишь после того, как ваш дом будет внесен в лицензию УК. Если с документами все в порядке, то происходит это в течение 10 дней после обращения УК в орган государственного жилищного надзора. Вся необходимая информация есть на сайте ГЖН.
Поручите задачу профессионалам. Юристы выполнят заказ по стоимости, которую вы укажите. Вам не придётся изучать законы, читать статьи и разбираться в вопросе самим.
Pазъяснения
Как сменить управляющую компанию? Пошаговое руководство с образцами документов
Управляющая компания плохо работает? Или вы начали подозревать, что ваши деньги уходят “не туда”? Или вашу УК просто решили обанкротить?
Ответ один – управляющую компанию необходимо менять!
Дополнение – в конце материала вы можете найти видео с семинара, где мы объяснили ряд тонкостей, связанных со сменой УК.
Шаг 1. Выбираем альтернативную управляющую компанию.
Посмотрите всевозможные рейтинги управляющих компаний (вот наш старый рейтинг, а вот рейтинг администрации города Красноярска, или вот рейтинг сайта “Реформа ЖКХ”). Съездите, посмотрите дворы. Пообщайтесь с жителями домов, которые обслуживают УК-кандидаты.
Если вы живете в городе Красноярск, то не лишним было бы посмотреть список нарушений найденных в домах УК-кандидата Службой строительного надзора и жилищного контроля.
Сделать это можно на карте нарушений (ссылка).
Обязательно обсудите вопрос смены УК с соседями. Съездите к руководству выбранной вами управляющей компании и обсудите все интересующие вас вопросы. Причем ехать надо как можно более крупной группой скептически настроенных граждан.
Шаг 2. Выбираем способ смены УК.
Жилищный кодекс не дает нам право просто так взять и сменить управляющую компанию. Существует ряд ограничений, и зная их вы можете сделать выбор каким способом вы будете менять управляющую компанию.
Основные способы смены УК:
1) Выбор новой управляющей организации по окончанию срока действия договора управления со старой УК.
2) Существенные нарушения договора управления старой управляющей организацией, дающие собственникам квартир право расторгнуть договор управления в одностороннем порядке (часть 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ).
3) Лишение управляющей компании лицензии на право управления вашим домом согласно статьи 199 Жилищного кодекса РФ.
4) Расторжение договора по соглашению сторон, если старая УК согласна расторгнуть договор.
5) Смена способа управления многоквартирным жилым домом. Например, на общем собрании собственников вы принимаете решение о создании ТСЖ или ТСН, но в последствии товарищество не осуществляет управление многоквартирным жилым домом самостоятельно, а нанимает для этого управляющую компанию в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 137 Жилищного кодекса РФ.
Кстати, у такого способа есть один немаловажный плюс – если новая УК не оправдает ожиданий, то сменить ее можно будет проведя всего одно собрание правления ТСЖ, если это предусмотрено уставом товарищества.
Шаг 3. Проводим собрание собственников по смене управляющей компании в очно-заочной форме.
Прежде чем проводить собрание, внимательно изучаем договор управления со старой УК. Это позволит избежать множества ошибок.
1) Подготавливаем повестку собрания.
В повестку собрания необходимо включить вопросы о:
а) проведении собрания в форме очно-заочного голосования,
б) расторжении договора управления заключенного со старой управляющей организацией,
в) выборе способа управления и утверждения новой управляющей организации,
г) утверждении условий договора управления между собственниками и новой управляющей организацией, а также утверждении размера платы за содержание и текущий ремонт общедомового имущества,
д) сроках передачи технической документации (не позднее чем за 30 дней до прекращения действия договора управления со старой УК,рекомендуемый срок – 2-3 дня с момента проведения собрания) и накопленных средств от старой управляющей организации к новой (после расторжения договора управления),
Если старая УК утратила техническую документацию или ее часть, она обязана в течение трех месяцев за свой счет ее восстановить (п.21 Правил №416).
е) вопросы о порядке уведомления собственников о результатах собрания и месте хранения оригинала протокола собрания.
2) Не менее чем за 10 дней уведомляем всех собственников помещений в доме о проведении собрания.
Согласно жилищному кодексу, уведомлять необходимо заказным письмом или лично под роспись. Однако, если ранее на собрании собственников вы приняли решение о другом надлежащем способе уведомления, например вывешиванием объявлений на входах в подъезды, то вы можете воспользоваться этим способом.
Если вы не помните, чтобы принимали такое решение, посмотрите в действующем договоре управления и протоколах ранее прошедших собраний собственников. Во многих договорах присутствует такой пункт.
Не забываем вести реестр уведомлений ( образец реестра).
В реестре, если мы вручили уведомление собственнику лично, то он расписывается о получении уведомления сам. Если мы отправили уведомление заказным письмом, то мы делаем запись об этом с указанием номера почтового отправления. Если мы разместили (повесили) уведомление в установленном месте, то мы делаем запись об этом, и лицо разместившее уведомление, а также один – два свидетеля оставляют свои подписи.
Кроме того, с апреля 2016 года, обязательным приложением к протоколу собрания становится полный реестр собственников помещений в МКД (п.а п.19 по ссылке).
С 1 июля 2015 года упразднен реестр голосования собственников на очном голосовании. Все собственники, как проголосовавшие на очной части собрания, так и проголосовавшие на заочной части, заполняют один и тот же Бланк Решения.
Не обязательно, но крайне желательно вести реестр выдачи бланков собственникам.
4) Проводим заочную часть собрания в очно-заочной форме. Обходим собственников не присутствовавших на очном собрании.
Бланк Решения собственников используется все тот же.
5) Составляем протокол собрания.
Собственно, все понятно из образца протокола собрания.
6) Уведомляем собственников о результатах собрания.
Уведомление о результатах общего собрания собственников размещается не позднее чем через десять дней после завершения собрания в месте определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений.
Кроме того, не забываем о том, что отныне мы обязаны направлять копию протокола собрания в действующую на момент проведения собрания управляющую организацию в течение все тех же десяти дней.
Шаг 4. Уведомляем старую управляющую организацию о том, что мы ее сменили.
В случае принятия собранием решения о смене способа управления многоквартирным домом, уполномоченное собранием лицо, в течение 5 рабочих дней направляет в адрес старой управляющей компании, а также в органы государственного жилищного надзора, органы муниципального жилищного контроля, уведомление о принятом на собрании решении с приложением копии этого решения.
Указанное уведомление должно содержать наименование организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, ее адрес, а в случае непосредственного управления собственниками помещений в таком доме – сведения об одном из собственников, указанном в решении собрания о выборе способа управления многоквартирным домом (п.18 Правил №416).
Шаг 5. Заключаем договор управления с новой управляющей организацией.
Согласно части 1 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, более 50% собственников помещений в многоквартирном жилом доме должны расписаться в договоре управления с новой управляющей организацией. Если собственники не произведут этого действия, то договор управления не считается заключенным, не смотря на решение общего собрания собственников.
Рекомендуем подписывать договор управления одновременно с проведением собрания в доме, так как собрать отдельно всех собственников зачастую проблематично.
После того как собрание будет проведено, составлен протокол собрания и подписан договор управления, новая управляющая организация должна будет обратиться с заявлением в орган государственного жилищного надзора, чтобы внести изменения в лицензию этой управляющей организации.
Если все документы будут в порядке, то изменения в лицензию вносятся в течение 10 рабочих дней с момента поступления заявления (п.4 Порядка, утвержденного приказом Министерства строительства и ЖКХ РФ от 25.12.2015 г. № 938/пр).
Шаг 6. С какого момента платить в новую УК?
В новую управляющую организацию вы начинаете платить только с того момента, когда органы Государственного жилищного надзора включат ваш дом в лицензию новой управляющей организации. Эти сведения легко проверить, так как органы ГЖН обязаны размещать их на своем сайте в сети Интернет.
Если у вас остались какие-то вопросы, пожалуйста оставьте их в комментариях к данному материалу.
Дмитрий Иванов для нкжкх.рф
Образцы документов подготовила: юрист МОД “Народный контроль в ЖКХ” Серафима Виноградова.
Также прочитайте:
Видеозапись первой части семинара “Как поменять УК?”:
Видеозапись второй части семинара “Как поменять УК?”:
Оставить комментарии к данному материалу вы можете на наших страницах в социальных сетях ВКонтакте, Facebook и Одноклассники.
Как сменить управляющую компанию?
Регулярная уборка подъездов, ремонт лифтов и основных систем жизнеобеспечения дома — все это является зоной ответственности управляющей компании. Бывает, что жильцы недовольны качеством оказываемых услуг и, получая очередную квитанцию, задумываются о том, за что они платят деньги. Что делать, если управляющая компания некачественно выполняет свои обязательства, и как ее поменять?
Что такое управляющая компания и какие услуги она оказывает?
Управляющая компания — это коммерческая организация, которую нанимают собственники многоквартирного дома и которая оказывает услуги по профессиональному управлению имуществом дома.
К числу обязанностей компании относятся обеспечение пожарной безопасности, ремонт общего имущества (подъезды, лифты и систем электро- водоснабжения и отопления), устранение аварий и их последствий, уборка подъездов, уборка и благоустройство прилегающей территории, вывоз мусора, установка и эксплуатация счетчиков. Полный перечень услуг, которые оказывает управляющая компания, содержится в договоре с собственниками многоквартирного дома, а также в ежемесячных квитанциях.
В каких случаях стоит задуматься о смене управляющей компании?
Если вы систематически обнаруживаете в своей квитанции услуги, которые не оказываются по факту, управляющая компания (УК) некачественно обслуживает дом или необоснованно завышает квартплату, следует обдумать возможность найма другой организации.
Для того, чтобы адекватно оценить необходимость замены УК, стоит выписать из договора с УК и квитанций все оказываемые услуги, и составить список претензий по каждой из услуг. По каждому из пунктов можно написать жалобы непосредственно в УК. Если компания не реагирует, на следующем этапе можно самостоятельно или совместно с другими жильцами обратиться в надзорные органы (Роспотребнадзор, жилищную инспекцию или прокуратуру). После того когда наберется значительное количество официальных свидетельств неудовлетворительной работы УК, можно начинать процедуру ее замены.
Но стоит подготовиться к тому, что этот процесс займет немало времени и потребует поддержки со стороны большинства собственников дома.
Какие бывают разновидности управляющих компаний?
Существуют несколько видов управляющих компаний, в зависимости от способа которым они были наняты. От этого будет зависеть алгоритм действий для ее замены.
Вариант 1. В большинстве случаев УК избирается на общем собрании собственников многоквартирного дома. Договор заключается на срок от 1 до 5 лет.
Вариант 2. Если жильцы не назначили УК в течение 20 дней со дня ввода дома в эксплуатацию, это сделает муниципалитет через открытый конкурс. О результатах муниципалитет сообщает собственникам, которые обязаны заключить договор с этой организацией. Срок договора не может превышать 3 лет. В этом случае можно поменять УК через собрание собственников жилья. Причем в отличие от предыдущего варианта, формальных оснований (таких как неудовлетворительная работа УК или нарушения) не требуется — достаточно решения большинства собственников.
Вариант 3. Еще одна разновидность организаций — это временные управляющие компании. Они могут быть назначены застройщиком после сдачи дома в эксплуатацию на срок не больше 3 месяцев. Временные УК оказывают коммунальные услуги до момента, когда собственники подпишут договор с постоянной УК.
Какие могут быть основания для расторжения договора?
Договор с управляющей компанией может быть расторгнут по следующим причинам:
Истекает срок действия договора
В большинстве случаев договорами предусмотрено автоматическое продление, если жильцы не заявят о своем намерении отказаться от услуг компании и не продлевать договор. Подобное решение может быть принято в ходе собрания собственников многоквартирного дома;
Условия договора дают возможность расторжения
Следует внимательно изучить текст договора с управляющей компанией на предмет дополнительных причины для расторжения;
- УК не выполняет свои обязанности
Если УК не оказывает услуги в полном объеме или делает это некачественно, собственники имеют право расторгнуть договор в одностороннем порядке. Для этого потребуется собрать свидетельства невыполнения УК своих обязательств (копии жалоб в прокуратуру, Роспотребнадзор и контролирующие органы);
- Смена способа управления домом
В любой момент собственники могут поменять способ управления имуществом домом, например, на товарищество собственников жилья (ТСЖ). В этом случае договор со старой УК может быть расторгнут, а ТСЖ наймет новую организацию.
Можно ли отказаться от услуг компании, если она формально ничего не нарушает?
В данном случае отказаться от услуг управляющей компании можно только после окончания срока договора. Досрочно расторгнуть договор удастся только по решению суда или по соглашению с представителями УК.
Исключение составляет случай, если УК назначена муниципалитетом по результатам открытого конкурса. Тогда заметить УК можно через голосование общего собрания собственников, даже если компания не допускала формальных нарушений.
Как поменять управляющую компанию: пошаговая инструкция
Шаг 1. Составить список претензий к действующей управляющей компании и собрать свидетельства нарушений (копии жалоб в УК, Роспотребназор и контролирующие органы).
Шаг 2. Обсудить ситуацию с другими жильцами и создать инициативную группу жильцов.
Шаг 3. Подобрать новую управляющую компанию. Следует внимательно изучить рейтинги управляющих компаний и прочитать отзывы. В особенности стоит обратить внимание на официальный сайт потенциальных кандидатов, наличие у них необходимых документов (прежде всего, лицензии). Посмотрите на состояние обслуживаемых этими компаниями домов — это поможет получить объективное представление о работе УК. После того, как сформирован список понравившихся компаний, можно обратиться к ним с просьбой составить план работ по вашему дому, а также дать информацию о тарифах.
Шаг 4. Составить повестку общего собрания собственников, которая должна включать вопрос расторжения договора с текущей управляющей компанией. Кроме того, желательно сразу же внести в повестку вопрос о выборе новой компании, сроках передачи ей всей документации и остатка денежных средств.
При этом нужно определиться с основанием для расторжения договора: истечение срока, нарушение управляющей компанией условий договора или смена способа управления домом.
Шаг 5. Провести общее собрание собственников многоквартирного дома и зафиксировать решения в итоговом протоколе. Данное мероприятие требует соблюдения большого количества формальностей, поэтому помощь профессионального юриста может оказаться полезной.
Шаг 6. В течение 5 дней уведомить о результатах собрания текущую управляющую компанию. К уведомлению нужно приложить копию итогового протокола общего собрания.
Также в течение 5 дней необходимо направить в государственную жилищную инспекцию пакет документов:
- оригинал протокола общего собрания и принятого решения;
- реестр собственников жилых помещений дома;
- реестр уведомления собственников о проведении собрания;
- оригинал бланков голосования;
- реестр граждан, которые проголосовали очно и заочно.
Шаг 7. Направить копии протоколов собрания в новую управляющую компанию.
Шаг 8. Новая управляющая компания подписывает договор обслуживания с каждым собственником.
Что делать, если предыдущая управляющая компания отказывается выполнять решения общего собрания собственников жилья?
В этом случае собственники могут направить жалобу в жилищную инспекцию, прокуратуру или подать иск в суд. К жалобе следует приложить все документы, которые подтверждают допущенные управляющей компанией нарушения.
5 главных шагов в процессе передачи дома в управление новой УО
Смена управляющей домом организации – событие нечастое и непростое. УО, принимающей МКД в управление, следует соблюсти все этапы этого процесса, чтобы в дальнейшем не столкнуться с оспариванием её права на управление домом. Рассказываем об основных шагах, которые должны предпринять собственники и новая компания при смене УО.
Шаг 1. Проведите общее собрание собственников помещений
Первый этап при смене управляющей организации – проведение общего собрания собственников. Инициатором может выступить либо кто-то из владельцев помещения в МКД, либо действующая УО, если расторжение договора управления происходит по обоюдному согласию (ч.ч. 4, 6, 7 ст. 45 ЖК РФ).
Инициаторы собрания должны помнить, что нельзя просто отказаться от услуг старой УО, не избрав новую. Поэтому в случае смены управляющей организации перед проведением ОСС инициаторы должны определить, какую организацию они предложат в качестве новой для управления домом. Название УО и проект договора управления необходимо вынести на голосование собственников.
В повестку ОСС обязательно нужно включить вопросы об избрании председателя, секретаря и счётной комиссии, месте хранения протокола, а затем вынести на голосование вопросы о смене УО: о расторжении договора управления с действующей организацией, о выборе новой компании, об утверждении договора управления, перечня работ и услуг, размера платы за жилое помещение.
Провести собрание необходимо строго в соответствии с ст. ст. 44 – 46 ЖК РФ: в таком случае меньше шансов на то, что кто-то оспорит решение собственников о смене управляющей организации.
Вопрос о расторжении договора управления и выборе новой УО решается простым большинством, то есть 50% + 1 голос от числа голосов, присутствующих на ОСС (ч. 4 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).
Собственники, выступающие инициаторами ОСС, обязаны направить в УО оригиналы протокола и приложений к нему в течение десяти дней после проведения общего собрания, а УО – направить их в орган ГЖН в течение пяти дней с момента их получения, перед этим сняв необходимое количество копий (ч.ч. 1, 1.1 ст. 46 ЖК РФ).
Шаг 2. Подпишите договор управления в соответствии с требованиями ЖК РФ
Когда решение о выборе новой УО принято, то сторонам необходимо подписать утверждённый собственниками договор управления. Согласно ч. 1 ст. 162 ЖК РФ, сделать это должны собственники, обладающие более 50% голосов от всех голосов в доме.
Если этого не сделать, то при обращении несогласных со сменой УО в суд договор может быть признан незаключённым. Это подтверждает судебная практика. В деле № А56-107136/2017 суд признал правомерным включение дома в реестр лицензий УО-1 и отказ от этого в отношении УО-2, поскольку последняя не предоставила подписанный собственниками договор управления.
О наличии подписанного в соответствии с ч. 1 ст. 162 ЖК РФ договора управления как доказательства реализации решения ОСС о выборе управляющей организации говорит и ВС РФ в деле № А17-1382/2018.
Обычно договор управления подписывается непосредственно на ОСС, на котором принято решение о выборе управляющей организации. Это упрощает процесс сбора подписей: в ином случае представителю УО, председателю Совета дома придётся дополнительно обходить квартиры.
Собственники также могут доверить право подписи уполномоченному лицу: обычно это председатель Совета МКД. Однако следует помнить, что в таком случае на имя председателя должны быть оформлены соответствующие доверенности (п. 3 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ).
Шаг 3. Уведомите бывшую УО о принятом на собрании решении
Когда собственники приняли на ОСС решение о выборе новой управляющей организации, подписали договор управления, УО должна начать процесс включения дома в свою лицензию и передачи дома ей в управление от предыдущей компании.
Необходимо проследить, чтобы инициаторы собрания или уполномоченное собранием лицо уведомили предыдущую УО о принятом на собрании решении. На это отводится пять рабочих дней с момента составления протокола ОСС (п. 18 ПП РФ № 416). К письму прилагаются копии протокола собрания и приложений к нему, подтверждающие легитимность данного решения.
Шаг 4. Подайте заявление в орган ГЖН на внесение изменений в реестр лицензий
Общее собрание собственников проведено, протокол составлен, договор управления подписан. Следующий, один из самых важных, этапов для УО – сообщить об этом в орган ГЖН и подать заявление на включение дома в лицензию.
Для этого новой управляющей организации необходимо разместить в ГИС ЖКХ сведения о том, что она управляет домом, а затем направить документы в орган ГЖН. Сделать это нужно в течение пяти рабочих дней с момента подписания договора управления (ч. 2 ст. 198 ЖК РФ). Орган ГЖН, получив заявление на внесение изменений в реестр лицензий, обязательно проверит выполнение этого требования законодательства (пп. «д» п. 5 № 938/пр).
Согласно п. п. 2, 3 № 938/пр, новая УО должна подать в орган Госжилнадзора заявление, в котором обязательно указываются адрес дома и основания для включения МКД в лицензию, данные о себе (наименование, ИНН, номер лицензии).
В некоторых субъектах РФ, например, Москве, Московской области, Краснодарском крае госжилинспекции разработали свой шаблон такого заявления, который следует использовать УО при обращении в эту инспекцию.
К заявлению необходимо приложить копию протокола ОСС, на котором УО была выбрана для управления домом, и копию договора управления, подписанного собственниками в соответствии с ч. 1 ст. 162 ЖК РФ.
Орган ГЖН проверит достоверность представленных сведений и примет решение в течение 10 рабочих дней. При отсутствии нарушений и противоречий дом будет включён в лицензию УО в день принятия решения об этом (п.п. 4, 14 № 938/пр). Управление домом начнётся именно с даты внесения изменений в реестр лицензий (ч. 7 ст. 162, ч. 4 ст. 198 ЖК РФ).
Шаг 5. Получите у бывшей УО техдокументацию и иные документы на дом
Получив право на управление домом, новая управляющая организация должна истребовать у своих предшественников техническую документацию на дом и иные документы, которые необходимы для выполнения условий договора управления.
О смене УО предыдущая компания узнаёт из уведомления, направленного ей инициаторами ОСС или уполномоченным лицом не позднее пяти рабочих дней с момента принятия такого решения (п. 18 ПП РФ № 416).
- техническую документацию;
- иные связанные с управлением домом документы;
- ключи от помещений, входящих в состав общего имущества с;
- электронные коды доступа к общедомовому оборудованию;
- иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации дома и управления им.
Если у предыдущей компании нет каких-то обязательных документов, то, согласно п. 21 ПП РФ № 416, она должна их найти/восстановить за 3 месяца, и направить новой УО. Все передачи документов оформляются актами (п. 22 ПП РФ № 416).
Новой управляющей организации следует строго контролировать сроки получения техдокументации и иных документов на дом. Если предыдущая УО затягивает процесс передачи документов, отказывается от этого, передала неполный пакет документов, то новой организации следует зафиксировать это документально и обратиться в орган ГЖН, прокуратуру или в суд.
Поделитесь положительным опытом смены УО
Организация, планируя получить в управление многоквартирный дом, который входит в лицензию другой УО, должна быть готова к долгой и кропотливой работе. Необходимо соблюсти все формальности, чётко следовать требованиям ЖК РФ, ПП РФ № 416, ПП РФ № 491, № 938/пр, не нарушать установленные сроки.
Это позволит не только ускорить и облегчить УО процесс перевода дома в её управление, но и защитить свои права на управление МКД в суде, если кто-то из собственников или предыдущая организация решат оспорить такие изменения.
На практике сменить управляющую организацию непросто. Но мы уверены, что примеры могут привести даже наши читатели. Поделитесь в комментариях примерами, когда собственники отказались от услуг другой УО и успешно подписали новый договор управления с вашей компанией.
Смена управляющей компании
Поменять управляющую компанию можно в любой момент. Но зачастую собственникам квартир в многоквартирных домах, которые, начиная этот процесс, совершают ошибки, не удается довести дело до конца.
Очень важно тщательно готовиться к смене управляющей компании, строго соблюдать процедуру проведения общего собрания и юридически грамотно оформить все документы. Владельцам квартир, которые намерены поменять управляющую компанию, представители общественного движения «Народный контроль в ЖКХ» советуют сразу настроиться на то, что для этого потребуется потратить время и приложить усилия.
Основания для смены управляющей компании
В Жилищном кодексе предусмотрено несколько способов смены управляющей компании, которая перестала работать. Поменять ее можно, если закончился срок действия договора. Как правило, договор заключают на период от года до пяти лет. И если к истечению этого срока собственники не принимают решения перейти к новой УК, договор автоматически продляется.
Договор с управляющей компанией может быть расторгнут по соглашению сторон, если УК на это согласна.
Для смены УК можно доказать, что действующая компания допускала существенные нарушения договора управления. Что именно считать таким существенным нарушением, в этом случае фактически могут решать сами жители дома.
Отказаться от услуг управляющей компании также можно, если собственники решили изменить способ управления многоквартирным домом и уходят, чтобы создать ТСЖ или ТСН. Договор может быть расторгнут в одностороннем порядке.
Кроме того, если с момента перехода к управляющей компании не истек шестимесячный срок, можно оспорить законность выбора управляющей компании в суде. Тогда собственникам нужно будет доказать, что собрание или конкурс, на котором выбирали УК, проведены с нарушениями.
Еще один способ разорвать отношения с УК — лишить ее права управления вашим домом. В Жилищном кодексе сказано, если в течение одного календарного года из-за некачественного обслуживания дома мировой суд выписал УК два и более штрафа, жилищная инспекция должна исключить ваш дом из лицензии УК. Но этот способ сложно назвать работающим, за три года его существования на этом основании к новой УК перешел лишь один дом в стране. На практике из всех способов чаще всего используется тот, когда управляющую компанию меняют на общем собрании собственников квартир в многоквартирном доме.
Общее собрание при смене управляющей компании
При смене управляющей компании важно соблюсти всю процедуру проведения общего собрания жильцов многоквартирного дома. Иначе у не желающей терять доход в виде отчислений вашего дома УК появится возможность оспорить решение общего собрания в суде. Прежде чем проводить собрание, рекомендуют обсудить с соседями смену УК и убедиться, что они разделяют ваше желание уйти под управление новой компании.
Повестка общего собрания собственников квартир
Начинать подготовку к собранию нужно с формулировки повестки, требования к этому документу содержатся в приказе Минстроя России № 937 от 25 декабря 2015 года. В повестке есть пункты, которые должны быть в нее включены обязательно (например выбор председателя и секретаря собрания), иначе документ будет считаться недействительным, и есть необязательные пункты, которые можно в повестку не вносить.
Обязательно в повестке должны быть отражены вопросы, которые касаются непосредственно этого собрания: вопрос о проведении очно-заочного голосования, вопрос о расторжении договора со старой УК, о выборе способа управления, об утверждении новой управляющей организации и условий договора, а также размера платы за содержание и текущий ремонт общедомового имущества.
Для передачи технической документации от старой управляющей компании к новой в документах обычно закладывают срок 30 дней. Техническая документация потребуется новой управляющей компании для того, чтобы заключить договор с ресурсоснабжающими организациями.
Важно также указать в повестке, каким образом собственники квартир узнают об итогах собрания (например, будет опубликовано объявление на информационной доске в каждом подъезде или на двери в подъезд).
Собрание проводится в очно-заочной форме. Те собственники, которые пришли в указанный в информационном сообщении день на собрание, голосуют очно, остальные выражают свое мнение в заочной форме, заполняя бланки голосования. В уведомлении нужно указать и дату, когда будет проводиться очная часть собрания, и то, до какого дня собираются решения собственников в заочной части, и куда заполненные бланки нужно передавать.
Составление реестров собственников квартир
Подготовку к собранию нужно начинать с составления реестра собственников квартир в доме. Получить его можно несколькими способами. Можно обратиться за ним в управляющую компанию, но совсем не обязательно вам там его предоставят, или попытаться собрать информацию о собственниках самостоятельно через сайт Росреестра. Получение выписки из Единого государственного реестра недвижимости о том, кто является собственником квартир в доме, через сайт Росреестра обойдется в три — четыре рубля за квартиру.
Кроме того, сведения о собственниках можно получить через информационную систему «Домсканер». Эта система создана для проведения собраний собственников через Интернет, за составление реестра в этом случае также придется заплатить, но вам выдадут уже готовые списки собственников квартир.
Уведомление соседей о собрании
Не позднее чем за десять дней до даты собрания нужно проинформировать соседей об его проведении. Для этого придется их обойти и собрать подписи под уведомлением. Как оно правильно оформляется, также можно посмотреть в приказе № 937 Минстроя России от 25 декабря 2015 года.
Обходить соседей не обязательно, если ранее на собрании собственники приняли решение в качестве способа уведомления соседей размещать объявления на информационных стендах, дверях подъезда, тогда именно так и нужно поставить в известность о собрании жителей дома.
В таком случае в реестре уведомления нужно указать дату и место размещения объявления, а человек, его разместивший, распишется в этом документе, и этого будет достаточно, чтобы доказать, что собственники о собрании проинформированы. Дополнительно можно сделать фотографию объявления.
Соблюдение процедуры проведения общего собрания собственников
Собрание проводится в очно-заочной форме, на очном собрании сначала нужно зафиксировать всех присутствующих, затем каждому из них выдается отдельный бланк, в котором он голосует по каждому вопросу и ставит подпись. Если у квартиры пять собственников, бланков тоже должно быть пять. Некоторые юристы рекомендуют также вести реестры выданных бланков решений.
При оформлении протокола общего собрания нужно ориентироваться на приказ Минстроя России от 25.12.2015 N937/пр, в котором содержатся предъявляемые к этому документу требования. Обязательным приложением к протоколу являются все реестры: реестр собственников квартир, реестр выданных уведомлений, реестр присутствовавших на собрании, протокол общего собрания, в котором указано, кто выступал и какое решение приняли.
Если собственник не участвовал в очной части собрания, он должен в установленный срок сдать бланки голосования по адресу, который был указан в сообщении о проведении собрания.
Чтобы собрание состоялось, в нем должны принять участие не менее половины собственников (при этом учитывается площадь квартир, которой владеют собственники, а не количество человек). Собрание будет признано состоявшимся, если в доме площадью 4000 квадратных метров в нем участвовали собственники, владеющие 2001 квадратным метром жилья. Для принятия решения за смену УК должен проголосовать 51 процент пришедших на собрание собственников.
После того как решение о смене управляющей компании принято, в течение пяти дней нужно отправить в стройнадзор и УК уведомление о том, что собственники решили поменять управляющую компанию. К нему прилагается копия протокола собрания и копия всех приложений.
Как выбирать новую управляющую компанию?
Еще до того как вы разорвали договор со старой УК, можно начинать заниматься поиском новой. Для этого стоит послушать мнение председателей советов многоквартирных домов, посмотреть, какие дома обслуживает выбранная вами компания, съездить пообщаться с их жителями, собрать информацию на специализированных сайтах. На сайте стройнадзора (krasnadzor.ru) публикуется информация о предписаниях, которые контролирующая организация выписала допускавшим нарушения управляющим компаниям.
Эту же информацию можно посмотреть на сайте «Реформа ЖКХ», где УК обязаны публиковать информацию о выписанных штрафах, и на сайте «Дом.госуслуги.ру».
«Можно посмотреть, публикуют они там информацию или нет, потому что недобросовестные УК эту информацию обычно не публикуют, значит, они не соблюдают требований, и эту компанию можно сразу отметать, — рассказывает представитель общественного движения «Народный контроль в ЖКХ» Дмитрий Иванов. — Что касается того, стоит вообще начинать эту процедуру или нет, то, как показывает практика, даже одной инициации собрания обычно хватает, чтобы действующая управляющая компания начала шевелиться. Если раньше она не стремилась что-то делать, теперь УК получает сигнал, что собственники ее работой недовольны, и начинает что-то менять. А если собственники взамен найдут добросовестную компанию, она будет работать лучше».
