Как заключить договор пожизненной ренты

Что такое договор ренты и кому он нужен

Сделка даёт возможность получить имущество в рассрочку для одной стороны и деньги или уход — для другой.

Что такое договор ренты и какой она бывает

Договор ренты ГК РФ Статья 583. Договор ренты подразумевает сделку, в ходе которой собственник передаёт кому‑то своё имущество. Взамен он периодически получает деньги или содержание в другой форме.

Получатель имущества в зависимости от условий договора может платить ренту:

Бессрочно. В этом случае право на получение денег или других бонусов после смерти получателя ренты переходит к его наследникам. У плательщика остаётся возможность выкупить ГК РФ Статья 592. Право плательщика на выкуп постоянной ренты ренту и выйти из круга обязательств, но это условие должно быть прописано в договоре.
Пожизненно, то есть до смерти собственника имущества.

Во втором случае вопрос может быть не только денежным. Как отдельный вид сделки существует пожизненная рента с иждивением. Она подразумевает, что получателю имущества придётся ухаживать за собственником, помогать ему по хозяйству или обеспечивать его бытовые потребности. Иногда это делается вместо ежемесячных выплат, иногда — в дополнение к ним.

При этом имущество может передаваться ГК РФ Статья 585. Отчуждение имущества под выплату ренты бесплатно, то есть за выполнение условий договора ренты, а может и за единовременную выплату в дополнение к последующим.

На практике речь обычно идёт о пожизненной ренте с иждивением или без него в обмен на недвижимость. И дальше мы будем говорить в основном именно о таких вариантах.

Когда нужен договор ренты

Когда человеку требуются деньги и у него есть недвижимость, он может её продать. Но если это его единственное жильё, он остаётся без крыши над головой. Договор ренты помогает получать финансовую и бытовую помощь до самой смерти и не терять при этом права жить в квартире. Потому такой возможностью часто пользуются пожилые или нездоровые люди.

Например, одинокая старушка может заключить договор ренты с юной соседкой. Та будет ежемесячно приносить определённую сумму денег, ходить в магазин и аптеку, прибираться. А когда пожилая женщина умрёт, девушке достанется квартира.

Передача жилья здесь выступает с одной стороны платой за помощь и материальную поддержку, а с другой — гарантией, что плательщик ренты продолжит выполнять свои обязательства, потому что иначе договор можно расторгнуть.

Когда плательщик ренты получит квартиру

Жильё переходит в собственность к новому владельцу сразу после заключения договора ренты и его регистрации в Росреестре. Однако бывший владелец получает право пожизненного проживания в квартире, а на недвижимость накладывается обременение ГК РФ Статья 586. Обременение рентой недвижимого имущества . Новый собственник не может ГК РФ Статья 604. Отчуждение и использование имущества, переданного для обеспечения пожизненного содержания продать или сдать жилплощадь без разрешения получателя ренты.

Как определяется размер ежемесячных платежей

Как договорятся участники сделки. Но нижняя граница у платежей есть: они должны быть не меньше прожиточного минимума, а при ренте с иждивением — не меньше двух ГК РФ Статья 597. Размер пожизненной ренты прожиточных минимумов. Впрочем, это правило не работает, если при заключении договора будущий владелец жилья внёс плату за него единовременно.

Какие риски есть для получателя ренты

В целом для получателя это относительно безопасная сделка. Есть риск столкнуться с недобросовестным плательщиком, но в этом случае договор можно расторгнуть ГК РФ Статья 587 через суд.

Конечно, в жизни иногда повторяется сюжет детективных сериалов, где милую старушку уговаривают переписать на кого‑то квартиру, а потом убивают. Но это криминальная история, пожалуй, может случиться не только с получателем ренты. Убить могут и наследники, тут нет прямой связи с видом сделки.

Какие риски есть для плательщика ренты

У этой стороны слабых мест несколько больше:

Получатель ренты может попытаться оспорить сделку в суде, просто потому что передумал. И на этот случай плательщик должен быть готов доказать, что свои обязательства он исполнял в полном объёме.
Платежи никак не привязываются к стоимости имущества. Если получатель ренты отличается хорошим здоровьем, то сумма всех взносов по договору может превысить в итоге стоимость квартиры.
Квартира будет в собственности плательщика с момента заключения договора ренты, но распоряжаться ею фактически нельзя.
В случае повреждения или уничтожения имущества риски несёт ГК РФ Статья 600 плательщик ренты. То есть не исключен вариант остаться без недвижимости, например из‑за пожара. Но и это не всё: обязанность платить ренту при этом сохраняется.

Впрочем, кое‑какие риски можно компенсировать, но об этом ниже.

Как заключить договор ренты

Обговорить условия сделки

Получатель и плательщик ренты будут в относительно близком контакте долгие годы. Потому важно изначально всё скрупулёзно обговорить и убедиться, что всем всё понятно, а условия устраивают обе стороны.

По возможности будущему плательщику ренты стоит познакомиться с родственниками получателя и удостовериться, что они не против. Потому что именно они могут вставлять палки в колёса, настраивать получателя ренты против плательщика и подталкивать к оспариванию договора.

Убедиться в законности сделки

Помимо всего прочего, есть два документа, которые плательщику ренты крайне желательно посмотреть к моменту сделки.

1. Выписка из ЕГРН

Для начала необходимо проверить, может ли вообще человек распоряжаться жильём и является ли его единственным собственником. Для этого понадобится выписка из Единого государственного реестра недвижимости. В ней будет информация обо всех владельцах квартиры. Получить документ плательщик ренты может и самостоятельно. Как это сделать, у Лайфхакера есть отдельная подробная инструкция.

2. Справки от психиатра и нарколога

Договоры ренты часто заключаются с пожилыми людьми. Когда они умирают, в дело вступают наследники, лишившиеся квартиры. Они разыгрывают карту невменяемости родственника: мол, его вынудили подписать документ. А потому хорошо бы иметь свежие справки от специалистов о том, что потенциальный получатель ренты вменяем и отдаёт себе отчёт в своих поступках.

Составить договор

В договоре ренты много нюансов. И это именно тот случай, когда просто необходимо обратиться к специалисту. Он проследит, чтобы в документе не осталось недоговорённостей и формулировок, которые можно трактовать неоднозначно.

Не стоит экономить на услугах юристов, чтобы впоследствии не тратить впустую ещё больше денег и нервов.

Особенно это касается ренты с иждивением. В профессиональной помощи здесь заинтересованы обе стороны. Грамотно заключённый договор поможет бывшему собственнику имущества получать помощь в полном объёме, а будущему — защитить себя от неправомерного расторжения сделки.

Для этого, в частности, надо включить в документ конкретный список обязанностей по удовлетворению бытовых потребностей получателя ренты. И в случае разночтений, что плательщик ренты должен или не должен делать, всегда можно будет свериться с договором.

Обратиться к нотариусу

Договор ренты обязательно ГК РФ Статья 584 удостоверяется нотариусом. Если по нему передаётся квартира, то документ также необходимо зарегистрировать в Росреестре.

Что делать после заключения договора ренты

Получателю ренты остаётся жить и следить, чтобы материальную или другую помощь оказывали ему в соответствии с договором. А вот плательщику придётся чуть сложнее.

Если речь идёт о пожизненной ренте, ему необходимо вовремя перечислять деньги и собирать документы, подтверждающие это. При ренте с иждивением к платежам добавляется (или заменяет их) непосредственная помощь и траты на продукты, лекарства — всё строго по договору.

Вообще документы — лучший друг плательщика ренты. Если договор говорит, что делать, то чеки и прочие подобные бумаги подтверждают исполнение обговорённых условий.

При ренте с иждивением в конце каждого месяца хорошо бы брать с её получателя расписку, что у него нет претензий и он всем доволен. Всё это пригодится на случай, если получатель ренты захочет оспорить сделку.

А ещё плательщику ренты стоит дружить с соседями, чтобы они подтвердили его активность в суде, если потребуется.

Могут ли наследники оспорить договор ренты после смерти родственника

Попытаться так поступить им никто не запретит. Но плательщик ренты в относительной безопасности, если всё делал правильно, а именно:

попросил у второй стороны справку о вменяемости при заключении договора;
привлёк юриста к составлению документов;
исполнял договор как следует и может подтвердить это.

Что запомнить

Договор ренты даёт её получателю возможность спокойно дожить в своей квартире в комфорте и с уходом.
Плательщику ренты сделка позволяет получить недвижимость в рассрочку или в обмен на приложенные усилия.
Срок, когда квартира полностью перейдёт в распоряжение плательщика ренты, не определён и может растянуться на десятилетия. Но не обязательно.
Чтобы избежать рисков, надо заключать договор с привлечением специалистов, а потом чётко соблюдать условия документа.

Кому и зачем нужен брачный договор
Что лучше: подарить квартиру или оставить в наследство
Что такое договор дарения и когда он может понадобиться
Как составить договор купли-продажи: основные правила и советы юристов
Как оформить доверенность: азы и юридические тонкости

Пишу для Лайфхакера о деньгах, праве и правах, вещах, которые помогают жить проще, лучше и веселее. И конечно, проверяю советы на себе: получаю налоговые вычеты, подаю декларации онлайн, а ещё досрочно выплатила ипотеку и вынудила почту найти мою посылку.

Как заключить договор пожизненной ренты

Как заключить договор пожизненной ренты: его виды, возможные плюсы, минусы и риски — разбор «Комсомолки» с комментариями экспертов

Договор пожизненной ренты — это сделка с недвижимостью с одной важной особенностью. Хозяин недвижимости отдает, а не продает ее. Взамен получает не деньги, как в случае договора купли-продажи, а содержание себя. «Комсомолка» вместе с экспертами рассказывает, что такое договор пожизненной ренты, его плюсах, минусах и прочих особенностях, которые помогут принять важное решение — заключать сделку или нет.

Чтобы суть термина была более понятна, мы разложили определение на тезисы.

Договор пожизненной ренты — это соглашение сторон.
Получателя ренты называют рентным кредитором или рантье. Плательщика — рентным должником.
Получатель передает свое имущество в собственность плательщику.
В обмен на это рентный должник платит оговоренную сумму на длительной основе. Сумма должна быть не меньше минимальной оплаты труда.
Кроме денег могут быть иные виды платежей ренты: содержание/уход — обеспечение необходимыми товарами (лекарства, продовольствие, жилье) или равноценные по стоимости услуги, а также вещи.

Постоянная рента

Этот вид довольно редко встречается в России. Главная ее особенность в отсутствии всяких сроков выплат. То есть имущество передается в обмен на обещание должника всегда платить. Когда кредитор умирает, он может передать право получать ренту своим наследникам. Примечательно, что если постоянная рента выплачивается деньгами, то ее величина должна быть не ниже прожиточного минимума в конкретном регионе России, где был заключен договор.

Также постоянная рента может возмещаться выполнением каких либо работ или услугами, которые должны соответствовать оговоренной стоимости. Такой тип расчета должен быть прописан в договоре.

В договоре постоянной ренты могут быть прописаны и условия ее выкупа. То есть плательщик единовременно оплачивает указанную сумму и с этого момента перестает делать периодические платежи, а имущество переходит к нему. Однако когда кредитор заключает договор постоянной ренты, то ему невыгодно, чтобы ее тут же выкупали. Ведь люди рассчитывают на периодическое получение дохода или услуги при своей жизни. Поэтому в договоре можно прописать, что выкупить ренту можно только после смерти или по истечению, например, 10 лет с момент заключения договора. Максимальный срок — 30 лет.

Пожизненная рента

Чтобы оформить договор пожизненной ренты, необходимо обратиться к нотариусу. Его услуги будут стоить 1,5% от стоимости жилья. В документе обязательно будет прописан объем и вид содержания, цена недвижимости и размер ежемесячной оплаты.

Исходя из стандартных норм, плательщик ренты обязан:

обеспечить жильем рентного кредитора (получателя);
лекарствами и медицинской помощью;
качественными продуктами питания с учетом возраста либо состояния здоровья;
поддерживать чистоту в доме рентного кредитора;
ритуальные услуги обсуждаются отдельно.

Договор пожизненной ренты — это сделка с недвижимостью, когда хозяин отдает, а не продает ее. Взамен получает не деньги, а содержание себя. Фото: shutterstock.com

Пожизненное содержание с иждивением

Это разновидность ренты, которая подразумевает не фиксированные выплаты, а услуги по уходу и содержанию. В чем они будут заключаться — необходимо прописать в договоре. Самое базовое: покупка лекарств, продуктов, обеспечение медпомощи, оплата услуг ЖКХ, ремонт и уборка. В обмен на это получатель ренты передает плательщику свой дом/квартиру/земельный участок.

К договору пожизненного содержания с иждивением применяются правила о пожизненной ренте. Исполнителем может быть третье лицо. То есть плательщик может договориться с рентным кредитором, что он, например, будет оплачивать ему содержание сиделки или пребывание в доме престарелых.

Выгода для плательщика:

Возможность приобрести недвижимость в рассрочку.
Возможность получить право на собственность жилья.

Если нарушаются пункты условий в договоре, его можно расторгнуть в суде.
Возможность жить в своей квартире.
Возможность залога на дом или квартиру.

Возможные неудобства и риски для получателя ренты.

Обременение на недвижимость или участок. Когда договор зарегистрирован в Регпалате, право собственности переходит плательщику. Он не может его продать, но и бывший владелец отныне не вправе им распоряжаться. Если неожиданно появятся наследники, которым получатель вдруг захочет оставить жилье, сделать это будет практически невозможно.

Договор нельзя расторгнуть просто так. При обоюдном согласии придется снова идти к нотариусу. Если возникнут разногласия, то все решается через суд. Это сложная сфера и без помощи юристов обывателю в ней не разобраться, а значит придется нести расходы.

Недобросовестные рентные должники.

Необходимость уплачивать НДФЛ (13%, если доход ниже 5 млн рублей в год, а если больше, то 15% с суммы сверх 5 млн) и подавать декларацию в налоговую.

Кредит без известного срока окончания. В случае договора пожизненной ренты или пожизненного иждивения, необходимо будет делать оговоренные взносы на протяжении всей жизни рантье.

Невозможность стать полноправным владельцем недвижимости до наступления смерти кредитора. Формально, квартира будет уже в собственности плательщика, но распоряжаться ей нельзя.

Плательщик оплачивает все расходы на нотариуса и регистрацию договора.

Необходимость скрупулезно собирать все квитанции, справки и платежки. От греха подальше лучше сохранить все-все документы о переводе средств на счет рантье. Еще лучше получать каждый раз письменную расписку о том, что другая сторона все получила и претензий не имеет.

В том случае, если заключен договор пожизненного содержания с иждивением, рантье может не устроить качество оказываемых услуг и он вправе потребовать расторжения договора.

Обсудить все аспекты

Получатель и плательщик ренты на словах оговаривают все условия. Если по каким-то пунктам есть разногласия, или вы не знаете, как лучше сделать — обращайтесь за помощью к квалифицированному юристу. Он возьмет деньги за консультацию, но поможет разрешить спор.

Что делать, если вам необходимо ввести запрет на действия с недвижимостью? Рассказывает опытный адвокат

Составляем договор

Образец можно найти в интернете. Бумага довольно простая, даже типовая. Если не уверены, что можете заполнить ее самостоятельно или боитесь упустить какой-то нюанс, тогда вам опять же стоит обратиться за юридической помощью. Или воспользуйтесь нашим чек-листом.

В договоре указать, при каких условиях реализовывается переход права.
Сформулировать обязательство плательщика в адрес получателя ренты: деньги, услуги и т.д.
Указать вид недвижимости, который будет передан по итогам договора: квартира, дом, доля в доме и т.д.
В договоре должны быть данные по адресу недвижимости, права собственности.
Конкретный перечень обязательств зависит от воли сторон сделки.
Условия должны быть понятны и четки.

1) Информация о сторонах (либо третьих лицах, если таковые есть).
2) Информация о предмете договора — недвижимости (вид, адрес, стоимость).
3) Обязанности плательщика, при нарушении которых вторая сторона имеет право расторгнуть договор.
4) Информация о виде платежа ренты.
5) Возможность и условия выкупа.
6) Действия сторон в случае ЧП с недвижимостью (пожар, цунами, землетрясение).
7) Условия расторжения сделки.
8) Порядок разрешения споров по договору.
9) Полные расходы при оформлении сделки.
10) Ответственность, в случае нарушений условий договора.
11) Дата договора.

Что такое договор ренты на квартиру и как правильно его заключить?

Договор ренты — это договор, согласно которому владелец квартиры передает в собственность свое имущество другой стороне в обмен на регулярные платежи или содержание.

Какими бывают договоры ренты?

Договоры ренты делятся на три типа:

договор постоянной ренты;

договор пожизненной ренты;

договор пожизненного содержания с иждивением.

Что такое договор постоянной ренты?

Это договор, при котором вы регулярно выплачиваете получателю ренты деньги (или, например, оказываете услуги) в обмен на его имущество (в том числе движимое). Постоянную ренту могут получать только граждане или некоммерческие организации, а платить ее могут граждане, юрлица, государство или муниципалитет.

Получатель ренты может передавать права на ее получение другим лицам, а также передавать по наследству. Как правило, договор постоянной ренты — бессрочный, то есть в случае смерти получателя право получения ренты переходит к его наследнику.

Пример договора: вы бессрочно платите гражданину или юридическому лицу ежемесячный рентный платеж, взамен получая в собственность земельный участок. При этом вы становитесь собственником участка сразу после того, как подписываете акт о передаче имущества (но имущество обременено наличием ренты). В договоре можно прописать, когда прекращаются ваши обязательства по выплате ренты: например, после выкупа ренты или после ликвидации юрлица.

Что такое договор пожизненной ренты?

В данном случае плательщик регулярно (например, ежемесячно) перечисляет владельцу квартиры определенную сумму. Периодичность выплат может быть иной, если это указано в договоре; но получатель ренты сохраняет право пользования своим имуществом (например, может жить в квартире) пожизненно. Пожизненная рента выплачивается только деньгами.

Получателем пожизненной ренты могут быть только граждане. Этот вид ренты не наследуется, обязательства по выплате ренты прекращаются со смертью ее получателя.

Важный момент: даже если имущество, которое передается под выплату пожизненной ренты, случайно будет уничтожено или получит повреждения (допустим, квартира сгорит или будет затоплена соседями и потребует капитального ремонта), вы все равно будете обязаны выплачивать ренту на условиях договора.

Пример пожизненной ренты: пенсионерке-владелице квартиры плательщик ренты ежемесячно выплачивает определенную сумму, а после ее смерти квартира отходит ему. Плательщик в этом случае становится собственником квартиры сразу после регистрации перехода прав в Росреестре. Однако полностью распоряжаться своей новой собственностью плательщик сможет только после смерти получателя ренты, когда с квартиры снимется обременение.

Что такое договор пожизненного содержания с иждивением?

Отличие этого договора в том, что при пожизненном содержании с иждивением плательщик ренты не просто выплачивает получателю определенную сумму, но полностью его содержит (при этом получателей ренты может быть несколько, все они должны быть прописаны в договоре). Предметом такого договора может быть только недвижимость (квартира, жилой дом с земельным участком и др.).

К этому договору применяются те же правила, что и к договору пожизненной ренты. Если один из получателей ренты умирает, его доля ренты переходит к другим получателям (то есть размер платежа или количество и качество услуг не уменьшаются, если иное не согласовано). Плательщик перестает выплачивать ренту, только когда умирает последний получатель.

Пример пожизненного содержания с иждивением: молодая семья (плательщики ренты) обеспечивает уход и содержание пенсионеров (получатели ренты) в обмен на их жилье: покупает им продукты и лекарства, организовывает уборку квартиры, оплачивает коммунальные услуги, лечение.

В какой форме можно выплачивать ренту?

Это зависит от типа ренты. Постоянную ренту необязательно выплачивать только деньгами — можно заменить ее услугами или выполнением работ, если прописать это в договоре. А вот пожизненную ренту нужно платить только в денежной форме.

В случае с договором пожизненного содержания с иждивением стороны могут договориться, что, например, плательщик будет не только полностью содержать получателя ренты и ухаживать за ним (покупать продукты, лекарства, оплачивать лечение и пр.), но периодически делать и денежные выплаты. Размер и частота таких выплат и другие формы компенсации прописываются в договоре.

Что прописать в договоре ренты?

Перед заключением договора тщательно обсудите все условия. Если возникают сомнения — обратитесь к профессиональному юристу.

В договоре ренты обязательно необходимо:

Описать имущество, которое передается под выплату ренты (адрес и характеристики квартиры);
Указать цену выкупа ренты (для договоров постоянной ренты);
Сумму и график платежей (для договоров пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением);
Указать способ выплаты ренты или список продуктов и услуг (для договоров пожизненного содержания с иждивением);
Если речь идет о движимом имуществе, необходимо включить условие об обеспечении рентных платежей (в случае с недвижимостью такого не потребуется).

Условия договора должны быть максимально понятными. Например, чтобы выполнять требования по выплате определенной суммы в месяц, достаточно ежемесячно делать платеж и брать с получателя ренты расписку о получении денег. А если требования более объемные — приобретать лекарства, обеспечивать получателя ренты продуктами и т. п., — то в случае серьезных разногласий с получателем доказать в суде, что вы выполняете требования, будет сложно. Поэтому следует максимально подробно прописать условия договора, к примеру, составить перечень жизненных потребностей получателя и услуг, которые плательщик будет ему оказывать (приобретение продуктов, вещей, лекарств, уборка квартиры и пр.). По каждому пункту пропишите, что конкретно плательщик ренты обязуется купить или выполнить. Это не только поможет выявить, насколько у обеих сторон договора разные ожидания от сделки (если они есть), но и ликвидировать разногласия на раннем этапе.

Укажите в договоре, что считать существенным нарушением условий. Например, что будет, если плательщик не выплачивает деньги в течение нескольких месяцев и какие последствия наступят в этом случае.

Как внести изменения в договор ренты?

Чтобы внести изменения в договор или добавить какие-либо пункты, при согласии обеих сторон, можно будет заключить дополнительное соглашение к договору и заверить его у нотариуса.

Обязан ли получатель ренты жить в квартире?

Нет, можно указать любое место проживания получателя ренты (главное, не забудьте это сделать во избежание разногласий).

Жить вместе с получателем ренты, скорее всего, не получится. Закон этого не запрещает, но большинство юристов считает это рискованным (если пожилой человек скоропостижно умрет, подозрения падут на плательщика ренты), а потому отговаривают от этой идеи.

Можно ли вернуть деньги, уплаченные по договору ренты?

Нет, нельзя. У получателя ренты нет обязательств по возврату уплаченных платежей. В случае возникновения разногласий вернуть уплаченную ренту не получится.

Какие документы нужны для заключения договора ренты?

Если речь идет о договоре ренты с передачей прав на недвижимость, то пакет документов приходится готовить получателю ренты (владельцу недвижимости). Для оформления договора потребуются:

паспорта всех сторон сделки; ;
документы, на основании которых возникло право собственности (например, договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве наследования или договор приватизации); , в котором перечислены все, кто прописан и имеет право пользования квартирой;
копия финансово-лицевого счета на жилье (подтверждает наличие или отсутствие задолженности по коммунальным платежам);
техплан и экспликация квартиры из БТИ;
согласие супруга получателя, если речь идет об имуществе, приобретенном в браке, и супруг не является стороной сделки;
заявление о государственной регистрации перехода прав собственности в Росреестре и квитанцию об уплате госпошлины (для физлиц — 2000 рублей).

Обязательно ли удостоверять договор ренты у нотариуса?

Да, иначе он будет считаться недействительным. А если договор подразумевает переоформление собственности, документ нужно регистрировать в Росреестре. У объекта недвижимости в этом случае появляется обременение. То есть квартира, в которой проживает пенсионер на вашем иждивении, будет вашей собственностью, но вы не сможете свободно распоряжаться ею до прекращения действия договора, то есть до смерти получателя ренты.

Сколько стоят услуги нотариуса?

Услуги нотариуса обходятся, как правило, в 0,5% от суммы договора, но не менее 300 и не более 20 000 рублей. Еще несколько тысяч рублей придется заплатить нотариусу (все расходы при этом несет плательщик ренты). После оформления договора у нотариуса необходимо также подписать акт приема-передачи квартиры.

Как избежать мошенничества при заключении договора ренты?

Как и в любой сделке тут важно проявлять осторожность и осмотрительность. Случаи мошенничества в этой сфере не редки, причем жертвой может стать любая из сторон.

Если вы плательщик ренты, обратите внимание на то, есть ли у получателя наследники. Если пенсионер не поддерживает отношений с семьей и отписывает квартиру вам, после его смерти родственники могут попытаться отсудить у вас квартиру. Поэтому перед заключением сделки договоритесь с получателем ренты о прохождении медицинского освидетельствования и получите справку о его дееспособности (самому также лучше получить подобную справку).

Всегда есть вероятность, что пенсионер передумает и подаст в суд с целью расторгнуть договор, настаивая на том, что плательщик не выполняет свои обязательства. Если суд примет сторону получателя, сумма ренты, которую вы уже выплатили, к вам не вернется (а право собственности на квартиру вы утратите — как, впрочем, и необходимость дальнейших платежей).

В адвокатской практике были примеры, когда пожилые люди регулярно заключали и расторгали договоры ренты, тем самым обеспечивая себе доход. На 100% от этого застраховаться нельзя, однако желательно сохранять все чеки при покупке лекарств и других продуктов, квитанции о платежах и брать у получателя ренты расписки о наличных выплатах. Так при необходимости в суде будет проще доказать, что вы были добросовестным плательщиком.

Чтобы не стать жертвой мошенничества, внимательно читайте договор, а лучше составляйте его у профессионального юриста.

Если вы собираетесь получать ренту, проявите максимальную осторожность при выборе плательщиков. Распространенная среди мошенников схема включает единовременную выплату пенсионеру крупной суммы — например, нескольких сотен тысяч рублей, — однако при этом подписывается не договор ренты, а договор дарения или купли-продажи квартиры.

Иногда вместо договора ренты дают подписать генеральную доверенность на распоряжение имуществом, тогда третье лицо получает возможность оформлять сделки с недвижимостью собственника. В этих случаях пенсионер рискует продать жилое помещение за бесценок или лишиться недвижимости и остаться без материальной поддержки.

Если же плательщик ренты не выполняет обязательства по договору, вы имеете право обратиться в суд. Подробнее о расторжении договора читайте ниже.

Какие ещё существуют риски при заключении договора ренты?

Помимо мошенничества, один из главных рисков — возможное падение цен на недвижимость. Подсчитайте, какую сумму ренты вы будете платить в год, оцените варианты на разное количество лет (так как неизвестно, сколько лет придется ее выплачивать) — и сравните со стоимостью квартиры. В некоторых случаях сделка будет нерентабельной.

Наконец, помните, что этот договор не имеет определенного срока. Пенсионер может прожить довольно долго после подписания договора, а может и пережить рентоплательщика (в этом случае выплачивать ренту придется его детям или другим наследникам).

Как расторгнуть договор постоянной ренты?

Если речь идет о договоре постоянной ренты, плательщик может прекратить выплаты, выкупив ренту. Кроме того, если имущество будет испорчено или уничтожено, плательщик постоянной ренты вправе отказаться от выплат или вообще расторгнуть договор.

Получатель постоянной ренты вправе требовать, чтобы плательщик выкупил ренту, если тот регулярно нарушает условия договора:

Не выплачивает ренту больше года;
Признан банкротом либо возникли иные обстоятельства, явно свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, установленные договором;
Не соблюдает условия по уплате ренты;
В случае иных обстоятельств, прописанных в договоре.

Если плательщик отказывается расторгать договор или выкупать ренту, разорвать условия можно только через суд. Если по решению суда договор будет расторгнут и имущество вновь поменяет владельца, получателю ренты необходимо зарегистрировать переход права собственности в Росреестре.

Как расторгнуть договор пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением?

Расторгнуть договор пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением крайне сложно. Он прекращает действовать, когда умирает получатель ренты. Просто так прекратить выплаты не получится, как и выкупить у него квартиру, — таких прав договор не предусматривает.

Расторгнуть договор пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением можно только по требованию получателя ренты, но только если плательщик нарушает условия договора и не выполняет свои обязательства. В этом случае получатель вправе требовать, чтобы плательщик выкупил ренту, либо добиваться расторжения договора с возмещением убытков.

Если речь идет о договоре пожизненного содержания с иждивением, то в случае, если плательщик грубо нарушает свои обязательства, получатель вправе потребовать вернуть ему имущество либо выплатить его покупную цену, то есть полную стоимость квартиры. При этом плательщик не имеет права на компенсацию расходов, которые понес на содержание получателя ренты.

Договор ренты: как стать владельцем квартиры, не покупая ее

Договор ренты — это соглашение, по которому владелец квартиры передает недвижимость физическому лицу или компании в обмен на систематические выплаты либо пожизненное содержание. Этот способ подходит для пожилых людей, у которых нет родственников и финансовой поддержки, покрывающей коммунальные платежи и основные потребности. В идеале человек получит стабильный предсказуемый доход, ничего не теряя при жизни.

Часто заключают договор постоянной ренты: собственник квартиры или другого имущества передает его в обмен на обязательство периодически выплачивать определенную сумму денег. Можно подписать соглашение на предоставление вещей или услуг, которые покроют необходимые суммы — не меньше ежемесячного прожиточного минимума. Договор не ограничен по срокам, но может быть расторгнут, если его условия не соблюдаются.

Договор ренты с пожизненным содержанием

Допустим, пожилая женщина не может себя обеспечивать, у нее нет родственников, но есть квартира. Часто в силу возраста она не готова ее сдавать и переезжать в квартиру, аренда которой обойдется дешевле. Тогда она может передать недвижимость в собственность другому человеку, но он полноценно вступит в права только после смерти хозяйки. Оплата производится деньгами — не вещами и не услугами. То есть, заключая договор пожизненной ренты, плательщик обязуется содержать пенсионерку до конца ее жизни, при этом уже может жить в квартире, оплачивая ее будто в рассрочку. Ренту нельзя передавать по уступке третьему лицу.

Договор пожизненного содержания с иждивением

Вместо ежемесячных платежей будущий полноправный владелец квартиры должен ухаживать за нынешним. В отличие от пожизненного содержания иждивение предполагает не только денежную выплату, но и покупку еды, одежды, лекарств и вещей, а также поддержку здоровья и помощь с бытовыми делами — лично или путем оплаты услуг профессионалов. Суммы, которые тратятся каждый месяц на содержание получателя ренты, должны быть не меньше двух прожиточных минимумов. При этом и владелец недвижимости, и осуществляющий уход, как правило, живут вместе.

Договор пожизненного содержания с иждивением должен гарантировать помощь (Фото: Andrea Piacquadio/Pexels)

Как заключить и расторгнуть договор ренты

Договор ренты необходимо зарегистрировать у нотариуса, иначе он будет признан недействительным (ст. 584 ГК РФ). Специалист должен удостовериться, что участники соглашения отдают себе отчет в принятом решении, проверить подлинность документов (в случае если плательщик — юрлицо, убедиться, что деятельность соответствует его Уставу).

ГК РФ предусматривает возможность расторжения договора ренты по общим для всех соглашений критериям. Например, если владелец квартиры признан недееспособным или подписал документы под угрозой. Однако есть возможность прекращения договоренностей по специфическим причинам. Закон позволяет разорвать соглашение, если выплаты просрочены на год и более, а также когда плательщик не исполняет обязательств или признан банкротом. Особенно важно прописать в договоре все нюансы и другие возможные причины отмены ренты; требования о ее прекращении и возмещении убытков будут рассматриваться в суде.

Плюсы договора ренты

Получателю ренты выгодно заключение такого договора. Особенно если у него есть еще одно жилье. Вместо сдачи внаем со сменой арендодателей и несением ответственности за имущество он обеспечит себе безбедную старость с гарантией ежемесячных выплат. Договор гарантируется залогом — передаваемым имуществом. Финансовое обеспечение сохраняется, даже если жилье станет непригодным для проживания.

Плательщик также остается в выигрыше: с учетом стоимости недвижимости он получит квартиру или дом с меньшими затратами. Рантье не сможет расторгнуть договор, если его условия соблюдаются. К тому же вариант с проживанием и иждивением дешевле, чем снимать квартиру.

Минусы договора ренты

Договор ренты отличается неопределенностью сроков долга. До момента смерти пожилого человека стать полноправным владельцем квартиры невозможно. Кроме того, плательщик берет на себя все расходы на нотариуса, по заключению договора и получению справок. Владелец квартиры, в свою очередь, может стать жертвой мошенников. Нередки случаи, когда рантье старались сжить со свету, чтобы меньше платить и скорее заполучить его имущество.

Как оформить договор ренты

Любую сделку стоит заключать под контролем профессионала. Случалось, что под видом договора ренты владельцу давали подписать договор дарения: человек лишался квартиры и не мог претендовать на финансовую помощь. Плательщику же необходимо помнить, что даже если квартира уничтожена (сгорела или разрушена), ему придется соблюдать условия договора до самой смерти ее собственника. Если сам плательщик внезапно скончается, обязанности по уплате и иждивению перейдут к его ближайшим родственникам по наследству. Кроме того, сохраняется риск оспаривания договора со стороны наследников владельца.

Когда планируете передавать квартиру в ренту или заключать договор, чтобы стать ее собственником, заручитесь профессиональной юридической помощью, это поможет избежать серьезных рисков. Правильно составленный договор позволит прописать варианты расторжения соглашения и ответственность сторон.

Комментарий эксперта

Интервью с Еленой Федоровой, юристом в сфере земельных отношений, строительства и защиты прав обманутых дольщиков:

— Что важно знать рентодателю?

— Судебные тяжбы по договорам пожизненного содержания (ренты) не редкость. Интересен случай, когда спор между наследником и рентодателем тянулся 15 лет. Пожилой человек оформил завещание на одну соседку, а потом договор ренты на другую. Дамы не общались, одна носила продукты, вторая делала уколы и возмещала коммуналку, обе рассчитывали на квартиру. Спор инициировала наследница по завещанию в связи со смертью пожилой дамы, оплатила услуги юристов, экспертизы и проиграла.

Основа таких споров — установление способности рентополучателя осознавать действия и руководить ими.

— На что обратить внимание при заключении договора?

— Для оформления соглашения запросите у рентополучателя справку из психоневрологического диспансера с освидетельствованием, а при необходимости и наркодиспансера. Расспросите о симптомах деменции.

С недавних пор при совершении действия нотариус вправе использовать средства видеофиксации в порядке, установленном Федеральной палатой.

Согласно порядку, «материалами видеофиксации признаются любые фото-, видео- и аудиоматериалы, полученные при использовании средств видеофиксации при совершении нотариального действия». Такая фиксация может быть использована в качестве доказательства в суде.

— Как обезопасить себя на будущее: собирать чеки покупок для иждивенца, заказывать товары на его адрес, сохранять билеты, счета и подтверждения перевода денег?

— Нужно неукоснительно соблюдать условия заключенного договора, а подтверждения его исполнения хранить.

— Что необходимо учесть рентополучателю?

— Необходимо досконально проговорить и обстоятельно зафиксировать размер содержания, возможность его индексации, расходы на приобретение продуктов, одежды, лекарств, ремонт жилого помещения.

Учтите, что при совместном проживании вы можете не ужиться в силу характера, при этом условия договора будут соблюдаться, но психологический климат окажется невыносим. Основанием же для расторжения соглашения в суде испорченные взаимоотношения не являются.

Предусмотрите раздельное проживание и невозможность переселения из квартиры.

Квартира в обмен на заботу: как работают договоры пожизненной ренты

Наша героиня 10 лет ухаживала за пожилой тётей по договору пожизненной ренты и получила квартиру после её смерти. Она рассказала об этом опыте, а мы узнали у юристов, как работают такие сделки и какие нюансы нужно учитывать при составлении договора пожизненной ренты.

Моя история обусловлена жизненными обстоятельствами — на моём попечении осталась пожилая одинокая родственница, это моя тётя, родная сестра отца. Она была вдовой, у неё не было детей, я и моя мама были её ближайшими родственницами. Тёте полагался бесплатный социальный работник — такие работники приходят дважды в неделю, приносят продукты (на них мы оставляли еженедельно деньги), выносят мусор, проверяют, всё ли хорошо со здоровьем у их подопечного — не обследуют, но смотрят по внешнему виду, ответам. У нас был мобильный соцработника тёти, мы были много лет на связи, и когда с тётей случился удар, именно соцработник быстрее всех вызвал врача — это случилось в день её прихода.

Раз в неделю я приезжала к тёте — одна или вдвоём с мамой. Мы мыли квартиру, холодильник, ванную и туалет, привозили простую универсальную еду (готовили её дома и привозили огромные свёртки с собой — пюре, паровые котлетки), чтобы тётя меньше соприкасалась с газовой плитой и больше разогревала в микроволновке. Мы мыли тётю, я стригла ей ногти, волосы, мы забирали вещи в стирку и переодевали в новое, я застилала постель. Так продолжалось последние десять лет — тётя стала слаба здоровьем и не выходила на улицу.

Соответственно, ежемесячные траты на тётю были равноценны ежемесячным тратам на полноценного члена семьи — питание, бытовая химия, одежда, оплата коммунальных услуг и т. п., это может быть от 30 000 до 50 000 ₽ в месяц. Тётину пенсию мы сохраняли, а оплату ухода за ней я делала все эти годы из своей зарплаты.

Примерно за год до её ухода мы стали замечать изменения в её психике — провалы в памяти, она иногда называла нас не нашими именами, резко перескакивала с одной темы на другую: развивалась деменция. Мы стали думать о том, чтобы перевезти тётю к нам — под постоянный уход и контроль.

Тётя проживала в районе, почти полностью состоящем из хрущёвок, где проживали уже немолодые жильцы, в основном старички и старушки. Мы постоянно слышали о фактах мошенничества, когда к ним приходят люди, выманивающие деньги на «волшебные» бытовые или медицинские приборы, мы понимали, что рынок квартир — хрупкий и в один прекрасный день к тёте придёт такой человек, который «обсудит» с ней передачу прав на квартиру.

Чтобы обезопасить её и её дом юридически, мы выбрали вариант договора пожизненной ренты. Он подразумевает передачу вам права на имущество (здесь — недвижимое, двухкомнатную квартиру в пятиэтажке) после смерти того, кого вы обеспечиваете рентой пожизненно.

Тётя дала согласие, мы поговорили с ней и объяснили, как это решение позволит зафиксировать то, что мы и так делаем, обезопасить её и дать ей гарантии на будущее.

Мы сразу подключили к нашему вопросу нотариуса и юриста, вызвав их на дом. Уже сложно сказать, сколько это стоило на тот момент, но это были цены в рынке и в спектр услуг входило составление договора, выезд к родственнице, заверение подписей и сопровождение потом, выписка всех необходимых документов.

В договоре были прописаны все те пункты, которые и так выполнялись мной на протяжении многих лет — была указана сумма в 30 000 — это ежемесячный минимум, который должен был бы выполняться по уходу (по договору вы собираете чеки), в некоторых договорах фиксируются условия захоронения и заботы об этом после ухода человека. По факту сумма на уход тратилась больше, и это было в порядке вещей — потому что речь шла о члене семьи.

Вопрос с последующими похоронами в нашем случае был решён, потому что для тёти было место на кладбище, где была захоронена её мама (моя бабушка).

Тётя ушла из жизни вскоре после ухода папы, своего брата, и заключённый своевременно договор позволил избежать забот, которые могли бы быть связаны с получением наследства.

Я могу сказать, что несмотря на то, что моя ситуация, казалось бы, довольно очевидная и естественная, в ней есть то, что важно учитывать всем на поприще пожизненной ренты:

1. Это ответственность , прежде всего, за здоровье человека, за его ментальное и эмоциональное состояние. Специальные книги не нужны, а вот здоровая и стабильная психика — однозначно. Вам предстоит уход за стариком с негибкой психикой и, возможно, ухудшающимся здоровьем. Вы должны быть эмоционально взрослым и с невероятно развитым эмоциональным интеллектом. Вы должны быть выше помрачений рассудка подопечного, не обижаться на его капризы и скверный характер. Вы должны проявлять колоссальную эмпатию, любовь и терпение и именно их поддерживать весь свой путь. Это первостепенно важные вещи.

2. У вас должно быть время на заботу о подопечном. Это может быть ежедневная забота или целый день в выходные — но полностью с утра до вечера, и это много месяцев и недель на протяжении многих лет. У такой работы нет отпусков и отгулов. И это физически и эмоционально тяжело. Тяжело мыть пусть лёгкое, но неповоротливое тело старичка или старушки и отмывать квартиру, вы должны быть не брезгливы, доброжелательны и готовы к роли сиделки.

3. Вы должны знать, что плюсов в этой заботе гораздо больше , чем просто будущая материальная выгода. Вы улучшаете качество жизни другого человека, делаете его здоровее и счастливее.

4. Вы должны быть зрелым человеком, чтобы решиться на такое, когда так складываются обстоятельства. Важно понимать, что тем самым вы обезопасите своего подопечного, а не впадать в крайности «что люди вокруг скажут». Для этого, правда, как и писала ранее, нужно быть эмоционально взрослым.

Что такое пожизненная рента

Пожизненная рента — это вид сделки , при которой собственник квартиры (получатель ренты) обязуется передать своё жильё в обмен на регулярные платежи. Если собственнику жилья требуются дополнительные услуги — например, уход, покупка продуктов или помощь по хозяйству, — то такой вид ренты называется пожизненным содержанием с иждивением .

Срок такого договора — до конца жизни собственника квартиры. А если договор ренты был заключён с несколькими получателями — например, супругами, — то до конца жизни последнего из получателей.

Недвижимость может передаваться бесплатно (то есть исключительно в счёт рентных платежей) или за плату — единовременный платёж на момент заключения договора, который в дальнейшем будет дополнен рентными платежами, отмечает управляющий партнёр адвокатского бюро г. Москвы «Щеглов и партнёры», адвокат Юлия Лялюцкая.

Размер рентных выплат устанавливается договором. Если квартира передаётся бесплатно, то платежи не могут быть ниже прожиточного минимума, который установлен в регионе, где живёт получатель ренты. Если прожиточный минимум растёт — выплаты индексируются.

По словам Лялюцкой, переход права собственности на недвижимость происходит сразу после заключения договора ренты. То есть юридически владельцем квартиры станет плательщик ренты. Но недвижимость будет с обременением — её нельзя продавать и сдавать в аренду без согласия получателя ренты, за которым также сохранится право на проживание в квартире.

Нужно иметь в виду: оплачивать коммунальные платежи и налоги после заключения договора нужно будет плательщику ренты — как владельцу имущества, — несмотря на то, что фактически он не будет проживать в квартире.

Как правильно составить договор

По словам юриста Сусаны Киракосян, договор пожизненной ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению. А переход права собственности на квартиру – государственной регистрации. Если квартира передаётся бесплатно — это будет договор дарения, а если за квартиру вносят дополнительный платёж — то договор купли-продажи.

Перед тем как заключать договор, плательщику ренты следует подготовиться, советует помощник адвоката Союза адвокатов Московской коллегии адвокатов «Арбат» Александр Ушаков.

Познакомиться с получателем ренты . Юрист рекомендует изучить состав семьи получателя и его потенциальных наследников. Для этого можно получить архивную и расширенную выписки из домовой книги (это можно сделать в МФЦ, ЖСК или ТСЖ), посмотреть, кто и когда был зарегистрирован в квартире получателя ренты и куда выписан. «Этот документ даст представление о составе семьи, но только при условии, что они были зарегистрированы в квартире получателя ренты», — замечает Ушаков. Кроме того, юрист рекомендует посмотреть фотоальбомы и поговорить с потенциальным получателем ренты и его соседями.

Проверить психоэмоциональное состояние будущего получателя ренты. Лучше всего, если получатель пройдёт медико-психологическую экспертизу в аккредитованном учреждении здравоохранения, ПНД и НД по месту жительства, говорит Александр Ушаков. Дополнительная гарантия — наличие действующего водительского удостоверения у получателя ренты.

Предоставить нотариусу при заключении договора справки из учреждений здравоохранения об отсутствии постановки на учёт в ПНД и НД. «Желательно оформлять только в нотариальной конторе с записью в журнале регистрации нотариальных действий», — советует юрист.

Типовых договоров ренты нет, они всегда составляются индивидуально. В договоре обязательно нужно указать общую стоимость жилья, размер ежемесячного денежного платежа и сроки его выплаты. Если оформляется договор пожизненного содержания с иждивением, то нужно перечислить все обязанности плательщика ренты — и сделать это максимально подробно. Если получатель ренты хочет сохранить за собой право проживания в квартире, то это условие нужно прямо прописать в договоре, замечает Сусана Киракосян.

«При составлении договора ренты важно чётко сформулировать обязанности плательщика ренты, прописав, что конкретно он должен исполнить перед получателем ренты: в том числе суммы единовременного и ежемесячных платежей получателю ренты, порядок и размер индексации сумм периодических выплат. При наличии условия о снабжении продуктами и лекарствами необходимо указать объём и ассортимент, качество либо наименование конкретных товаров, указать периодичность услуг», — перечисляет Александр Ушаков.

А можно просто купить квартиру в ипотеку

Чего стоит остерегаться

1. Сделку могут признать недействительной. «Самый распространённый случай мошенничества с договором ренты — это его заключение в пользу гражданина, который умер к моменту его заключения. Чаще всего такие ситуации возможны, когда договор ренты заключается через посредников», — рассказывает Юлия Лялюцкая. В дальнейшем такой договор могут признать недействительным, а вот вернуть деньги, переданные «посредникам», проблематично.

Вот ещё несколько причин, по которым сделку могут признать недействительной:

получатель ренты не имел права распоряжаться недвижимостью;

личность получателя ренты препятствует заключению договора: он недееспособен, не осознаёт, что распоряжается имуществом, или заблуждается относительно природы сделки;

форма договора не отвечает требованиям закона.

Чтобы снизить эти риски, необходимо очень внимательно и тщательно провести экспертизу самого объекта недвижимости, договора, а также проверить личность рентополучателя, советует адвокат.

Для этого необходимо получить выписку из ЕГРП (Росреестра), а также проверить по электронной судебной базе информацию обо всех судебных делах с участием собственника, добавляет Сусана Киракосян.

2. Сделку могут оспорить наследники. Недвижимость, которая передаётся по договору ренты, выбывает из наследственной массы — то есть её в любом случае не смогут получить наследники. Но после открытия наследства родственники получателя ренты могут оспорить договор.

«Самый популярный довод в таких делах: дедушка (или бабушка) не мог руководить своими действиями, не осознавал, что распоряжается недвижимым имуществом», — объясняет Юлия Лялюцкая. Действительно, полностью исключить такой риск при заключении договора ренты невозможно. Даже если собрать максимальное количество доказательств и документов, которые подтвердят реальную волю сторон и отсутствие принуждения и заблуждения, то подать иск наследникам всё равно не запретишь. А судебный спор — это 6 – 8 месяцев тяжбы только в суде первой инстанции, предупреждает юрист.

3. Получатель ренты может изменить своё решение и попытаться расторгнуть договор. « Такие ситуации обычно возникают под давлением наследников, родственников или просто неравнодушных соседей, которые видят во всём криминальную составляющую», — говорит Юлия Лялюцкая.

«Стороны должны действовать добросовестно, но, увы, на практике многие районные суды, особенно в центре крупных городов, где недвижимость дорогая, довольно часто рассматривают споры между получателем и плательщиком ренты с требованиями о расторжении по надуманным основаниям. В результате этого добросовестный плательщик ренты остаётся с убытками без ожидаемой недвижимости», — подтверждает Александр Ушаков.

Если составить договор правильно и как следует исполнять свои обязанности, то расторгнуть его без оснований будет проблематично. Но доказать свою добросовестность суду всё-таки придётся. «Если договор ренты предусматривает регулярные денежные выплаты, то доказательством выполнения обязанностей плательщика ренты будут расписки о получении наличных денежных средств или выписки из банка, подтверждающие регулярные денежные переводы», — замечает Юлия Лялюцкая.

Советы: как обезопасить себя и свои деньги

Выбирать надёжных посредников, если они нужны. Чтобы не нарваться на мошенников, следует очень тщательно изучить документы и реальные отзывы на агентство-посредника — такие агентства лучше выбирать по советам знакомых вам людей. «Если вы решили заключить договор с профессиональной фирмой, то предпочтение отдайте государственной. Выплаты будут меньше, зато вы будете надёжно защищены от мошенничества», — советует Сусана Киракосян. Ещё безопаснее — самостоятельно найти знакомого вам получателя ренты. Таким человеком может стать, например, одинокая пожилая соседка или ваш родственник.

Обратиться к юристам за сопровождением сделки. «Адвокат, готовя документы к сделке, помимо требований гражданского законодательства учитывает также правовые позиции судов, похожие споры и “кейсы”, которые обуславливают появление в документе тех или иных условий», — объясняет Юлия Лялюцкая. Риелтор, по словам эксперта, не сможет заменить профессиональную юридическую экспертизу: его цель — обеспечить встречу продавца и покупателя и довести их до сделки.

Исполнять договор буквально. Для этого нужно максимально подробно расписать все ваши обязательства в договоре. Если в нём написано, что рентную выплату нужно перевести через банк — переводите через банк, чтобы было подтверждение третьего независимого лица о сделанной в пользу получателя ренты оплате, рассказывает Александр Ушаков.

Собирать доказательства всех ваших действий. Храните доказательства всего, что вы исполняете по договору: выписки из банка о переводе средств, чеки из магазинов, подтверждения оплаты услуг и так далее. «Также не будет лишним ежемесячно оформлять акт — расписку о том, что условия по договору выполнены и получатель ренты за прошедший период претензий к плательщику ренты не имеет», — замечает юрист.

Дружить с соседями получателя ренты. В случае спора их показания в суде в качестве свидетеля: что вы регулярно посещали, приносили продукты и лекарства, ухаживали и содержали жилище получателя ренты, — будут верным инструментом защиты вашей добросовестности, советует Александр Ушаков.

Договор пожизненной ренты: что нужно о нем знать и как правильно заключить

При ренте собственник передает свое имущество в обмен на материальное содержание.

Чаще всего пожизненная рента применяется к квартирам: пожилой владелец жилья заключает такой договор с тем, кто обязуется поддерживать пенсионера деньгами и ухаживать за ним. Хозяина квартиры называют получателем ренты, а того, кто помогает деньгами или как-то иначе, — плательщиком ренты.

Квартира перейдет в пользование плательщику ренты, только когда собственник умрет, поэтому рента называется пожизненной. Кроме денег по договору пожизненной ренты можно получать и другую помощь.

В этой статье я расскажу об особенностях договора пожизненной ренты и налогах, покажу, как его правильно заключить и расторгнуть, и объясню, можно ли продать квартиру с рентой.

Курсы Т—Ж

Чем пожизненная рента отличается от других видов ренты

Существует три договора — это вариации ренты:

Пожизненная рента.
Постоянная рента.
Пожизненное содержание с иждивением.

Отличия от постоянной ренты. По договору пожизненной ренты выплаты ограничены сроком жизни получателя. В случае с постоянной рентой выплаты бессрочны: когда получатель ренты умрет, плательщик должен будет платить его наследнику.

В то же время плательщик постоянной ренты в любой момент вправе отказаться от дальнейшей выплаты ренты и просто выкупить ее. Фактически постоянная рента — это разновидность рассрочки, которую в любой момент можно погасить досрочно.

По договору пожизненной ренты получать выплаты может только человек. По договору постоянной ренты получателем ренты могут быть не только граждане, но и некоммерческие организации, например благотворительный фонд или ТСЖ.

Имущество, которое передается по договору пожизненной ренты, может принадлежать не самому получателю ренты, а другому человеку. Например, собственник квартиры передает ее плательщику ренты при условии, что он будет выплачивать рентные платежи сестре собственника. В договоре постоянной ренты такое невозможно.

Выплаты по договору постоянной ренты могут быть деньгами или вещами, работами и услугами, но нужно определить их стоимость. В договоре пожизненной ренты высчитывать эту стоимость не надо. При этом денежная выплата за месяц не может быть ниже прожиточного минимума на душу населения.

Если стороны не предусмотрят в договор другое условие, рента выплачивается после каждого квартала.

В договоре постоянной ренты получатель выплат может передать право получать ренту другому человеку — по договору уступки права требования, по наследству или при реорганизации юридического лица, если получателем выступает некоммерческая организация.

Отличия от пожизненного содержания с иждивением. Основное отличие договора пожизненного содержания с иждивением от других вариантов ренты в том, что его можно заключать только в отношении недвижимого имущества. Предметом же договора пожизненной ренты может быть передача любого имущества, в том числе движимого, например машины.

По договору пожизненной ренты, как правило, выплаты идут деньгами, хотя иногда в договоре указывают, что часть платежей может быть в виде продуктов, лекарств или помощи.

По договору пожизненного содержания с иждивением плательщик обязательно должен обеспечить получателя едой, одеждой, лекарствами. Также в договоре пожизненного содержания может быть прописана обязанность следить за чистотой и порядком в жилье, периодически отвозить получателя ренты к врачам и сопровождать на прогулках.

Стоимость всего объема содержания с иждивением нужно прописать в договоре. Стоимость месячного содержания не может быть ниже двух величин прожиточного минимума, установленного в регионе, где находится имущество. Если региональные власти не определили прожиточный минимум, надо ориентироваться на федеральный размер.

Плюсы и минусы, а также риски пожизненной ренты

Пожизненная рента — сложная правовая конструкция со множеством нюансов. В идеале обе стороны получают явные выгоды. Например, у получателя ренты они такие:

Он может получать платежи без каких-либо усилий. Платежи гарантированы залогом, то есть плательщик ренты не сможет свободно распоряжаться жильем, пока не выплатит ренту.
Можно жить в квартире или доме до самой смерти.
Можно получать платежи, даже если квартира будет полностью разрушена.
Если плательщик ренты нарушает условия договора, можно потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Плюсы для плательщика ренты:

Не нужно брать кредит и платить проценты банку.
Если выполнять договор, закон гарантирует получение жилья — на него накладывается обременение, поэтому ни сам получатель ренты, ни его наследники не смогут оспорить договор.

Но на практике есть минусы и довольно серьезные риски.

Для получателя ренты. Основной — право собственности на жилье прекращается. То есть получатель ренты продолжает жить в квартире, но больше не может ею распоряжаться — например, зарегистрировать в ней кого-либо .

Если получатель ренты захочет расторгнуть договор, одного желания будет недостаточно. Договор ренты расторгнуть можно только по установленным законом основаниям — например, если плательщик несколько раз задержит выплаты.

Получатель ренты может оказаться в ситуации, когда плательщик не выполняет условия договора, но состояние здоровья получателя уже не позволяет ему биться за свои права.

Для плательщика ренты. Для этой стороны минусов и рисков даже больше.

Так, непонятна конечная цена имущества: платить ренту придется до конца жизни получателя, а сколько он проживет — неизвестно. Поэтому переплата за квартиру может выйти существенной. Если же все произойдет наоборот и получатель ренты переживет плательщика, платить ренту придется его наследникам.

Пока получатель ренты не умрет, на имуществе будет обременение и им можно будет распорядиться, только если обеспечить получателя другим жильем. Если же получатель ренты каким-либо образом лишится своего жилья, например его дом сгорит, плательщик все равно будет обязан вносить платежи.

Плательщик ренты несет все расходы по заключению договора: платит государственную пошлину и за правовые и технические услуги нотариуса. Также у плательщика возникает обязанность содержать имущество: ремонтировать, оплачивать коммунальные услуги и налог на имущество физлиц.

Если получателя ренты будет что-то не устраивать и платежи состоят не только из денег, он может заявить, что другая сторона некачественно выполняет обязательства. Например, если плательщик должен обеспечивать получателя продуктами, лекарствами, уборкой, медицинской помощью, получатель может заявить, что не получал никаких услуг, и потребовать расторжения договора.

Наследники получателя ренты могут попробовать оспорить договор в суде. Придется нести расписки и чеки, вызывать свидетелей, чтобы подтвердить добросовестность.