Продажа жилого имущества, купленного на маткапитал

Продажа квартиры «под маткапиталом»: миссия выполнима?

Не так давно я писал о сложностях, с которыми сталкивается каждый, кто вкладывает материнский капитал в жилье и намеревается затем его продать (см. мои предыдущие записи здесь и здесь).

Сегодня органы опеки дали свое одобрение на отчуждение детских долей в моей однокомнатной квартире, в которую был вложен маткапитал, а значит, я уже могу подвести некоторые итоги своего опыта и сделать ряд выводов, которые, уверен, будут интересны и полезны тем, кто столкнется с этими проблемами в будущем.

Существующее регулирование вряд ли назовешь удобным с точки зрения соблюдения законных интересов собственников жилья. Лично я столкнулся с тем, что быстро продать квартиру, в которую вложен маткапитал, не получится. Первое препятствие, с которым столкнулись мы, — это необходимость погашать ипотеку в продаваемом жилье со снятием залогового обременения либо получать согласие залогодержателя (банка) на наделение долями новых собственников. И первый, и второй вариант занимают достаточно времени (до одного месяца).

После преодолевания «залогового» препятствия настала очередь выдела долей супруге и всем родившимся на момент вложения маткапитала детям. При этом можно с уверенностью сказать, что обойти публично-правовые требования о предварительном выделе долей в квартире, купленной с помощью маткапитала, становится все сложнее, и практически невозможно, если ваш покупатель привлекает кредитные средства банков. Банки теперь подстраховываются, и, если перед ними продавец, который потенциально может иметь двух и более детей, они запрашивают доказательства того, что в квартиру не были вложены средства маткапитала.

И это несмотря на то, что органы прокуратуры и суды, судя по всему, смотрят на проблему с пониманием и при проверке законности продажи квартиры берут в учет все обстоятельства, в том числе не были ли впоследствии наделены долями дети в другой квартире. Главное, чтобы имущественные права детей не были ущемлены, т.е. чтобы стоимость долей была не меньше, чем положено при наделении в «материнской» квартире. (Важно! Этот вывод основан лишь на моей консультации в прокуратуре Новомосковского округа Москвы, в других регионах практика может быть иной. Впрочем, как показывают комментарии Ирины Уколовой в предыдущей моей записи, в других регионах контролирующие органы относятся к этому тоже лояльно.)
Тем не менее совершенно точно можно утверждать, что органы ПФР такую практику считают незаконной и относятся к ней резко негативно. В одном из территориальных подразделений ПФР мне сказали, что недавно были выпущены свежие разъяснения на этот счет. Вопрос о том, обращаются ли органы ПФР или органы опеки с исками о признании недействительными сделок по продаже квартир, в которых доли не были выделены, остается открытым. В прокуратуре мне сказали, что ни те ни другие контролем и оспариванием токсичных сделок в этой сфере не занимаются, пробел отсутствия госконтроля восполняет прокуратура периодическими проверками получателей маткапитала.

Что касается временных затрат, то этап наделения долями можно провести достаточно оперативно. В нашем случае, поскольку нотариус полностью сопровождала весь процесс, запись в Росреестре появилась уже на следующий день после подписания соглашения о разделе долей, что позволило нам оперативно подать документы на согласование и в органы опеки. Минус в том, что это дополнительные затраты для семьи, без которых в любом случае не обойтись (я в итоге потратил вместе с оплатой выписок из ЕГРН порядка 13 тыс. руб.).

Следующий и, пожалуй, самый непредсказуемый этап в продаже — это получение согласия в органах опеки. Из-за того, что отсутствует четкий регламент оказания этой услуги, практика сильно разнится и, как это происходит в каждом конкретном регионе, предсказать сложно. Дополнительным минусом является то, что в процессе такого согласования собственник вынужден предоставлять массу документов по замещающей сделке, под которой подразумевается, как правило, покупка детям нового жилья. И хотя схема с выделом денег от продажи «детских» долей на специальный счет и параллельным наделением долями в уже приобретенном жилье может сработать (см. комментарий Владимира Покутнего в моем блоге), сложно сказать, сработает ли она в вашем конкретном регионе.

Столкнулись мы со сложностями и при подборе замещающего жилья. Продавцы первички, они же застройщики, нехотя берутся за таких покупателей, как мы, мотивируя это тем, что практика органов опеки слабо предсказуемая. По результатам общения с дюжиной менеджеров застройщиков я понял, что значение для положительного принятия решения органами опеки могут иметь доступность образовательных услуг, транспортная инфраструктура, где-то даже рассказывали о том, что опеке не понравился этаж и на этом основании был отказ (хотя мне кажется, скорее всего, были еще какие-то причины, слишком сюрреалистично выглядит такая практика). В качестве дополнительного препятствия назову то, что без предварительного бронирования и внесения определенной суммы застройщики этим вряд ли будут заниматься по причинам, указанным выше, — они слишком ценят время своих сотрудников, чтобы заставлять их готовить кипу документов со слабо предсказуемым результатом. При этом в случае отказа от опеки вы наверняка эти деньги потеряете, да и в случае согласия могут возникнуть проблемы — ведь, как правило, сроки бронирования не превышают пары недель, а сроки согласования органами опеки, как правило, выше.

Что касается вторички, то здесь также необходимо подготовить массу документов для опеки, включая отчет оценщика, и это наверняка ляжет на плечи покупателя.

При согласовании в нашем случае не сыграло роли то, что общая и жилая площадь квартиры, приобретаемой взамен продаваемых детских долей, отличалась в меньшую сторону, т.е. она может быть меньше, чем в «материнской» квартире (правда, и число собственников было меньше, и доли детей увеличились). Важно, чтобы стоимость долей была не меньше. Также, думаю, имеет значение количество «метров» на одного члена семьи. В нашем случае мы приобретаем квартиру 39 кв. м на троих вместо 42 кв. м на четверых. Также не имеет значения, имеется ли приобретаемая квартира де-юре на момент покупки, так как опека часто согласует ДДУ взамен продажи долей в уже имеющейся квартире. В нашем случае сроки сдачи дома по приобретаемой взамен квартире — апрель 2020 г.

А вот территориальное расположение может сыграть роль. Опять же законность практики не оцениваю, но нам в процессе согласования намекали на то, что вероятность согласования приобретения жилья в своем регионе гораздо выше. В нашем конкретном случае вместо долей в квартире, расположенной в поселке Коммунарка Новомосковского округа мы приобрели объект по договору ДДУ в районе Остафьево того же округа. В общем, оцениваются права несовершеннолетних собственников отнюдь не только с точки зрения стоимости отчуждаемых долей.

Согласование происходит по двум разным схемам: с последующим приобретением замещающего жилья или с одновременным. Как сказали мне, если речь идет о приобретении жилья в том же регионе, как правило, согласование происходит при условии одновременного приобретения, мне выдадут именно такой тип согласия.

Сроки согласования продажи органами опеки неоднородные. Слышал о трех неделях, кому-то согласовывали и дольше. В моем случае согласовали менее чем за две недели. Может, кто-то меня поправит, но насколько я понял, это все зависит от того, что заседания соответствующей комиссии проводятся раз в неделю, подозреваю, что срок зависит от количества заявок на рассмотрении и того, сколько из них могут обработать за одно заседание.

Наконец, на заключительном этапе нам предстоит подавать все документы с согласием органов опеки в Росреестр. Продавцы здесь столкнутся с необходимостью несения дополнительных трат в связи с обязательной нотариальной формой сделки. В нашем случае они составят порядка 26 тыс. рублей (обновлю информацию после оформления).

Отдельный вопрос — риски покупателей вторички, ведь им может попасться объект, в который был вложен маткапитал, а «детские» доли не выделены. Это может потенциально являться основанием для признания сделки недействительной, и примеры таких судебных решений я приводил в первой своей записи. Судя по комментариям, практика это распространена во многих регионах. Вместо того, чтобы решать проблему путем привлечения к ответственности недобросовестных продавцов, госорганы нередко разворачивают сделки на основании ст. 168 ГК РФ, и при этом нередко страдают интересы добросовестных приобретателей, ведь в Росреестре нет записей о таких «детских» обременениях. Защититься от рисков здесь возможно лишь путем запрашивания информации у потенциального продавца об оплате объекта при приобретении (не знаю, правда, как это возможно в случае, когда он сам приобрел квартиру не первичным способом, ведь, как показывает практика, в случае обнаружения «токсичного продавца» на любом из звеньев цепочки продаж разворачиваются все сделки, так что проверить только непосредственного продавца бывает недостаточно, а документов по оплате у предыдущего продавца в таком случае вряд ли сыщешь). Остается закладывать риски в цену сделки либо страховать титул, если это возможно. Так или иначе, с точки зрения экономического анализа такая ситуация ведет однозначно к повышению трансакционных издержек сторон, а значит, к повышению затрат на приобретение, а значит, такое регулирование нельзя признать эффективным.

Таким образом, действующее российское законодательство создает много дополнительных проблем семьям, использовавшим маткапитал при оплате жилья, и создает много рисков для приобретателей жилья во вторичном сегменте. Вместе с тем решить эти проблемы не так сложно — достаточно было бы, например, разрешить переносить обязательство о выделе долей на вновь приобретаемое жилье (с определением параметров, которым эти доли и жилье должны соответствовать), а также разработать инструментарий для органов Росреестра наподобие записей об обременении для объектов, в которые вложен маткапитал. Так ЕГРН станет более достоверным, и гражданский оборот — более безопасным для приобретателей жилья. Надеюсь, наш законодатель это наконец поймет и изменит ситуацию в лучшую сторону.

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал

Бoлee 90% ceмeй peaлизyют мaтepинcкий кaпитaл нa yлyчшeниe жилищныx ycлoвий. Нo и этo жильe мнoгиe yчacтники пpoгpaммы xoтят oбмeнять нa бoлee кoмфopтнoe — бoльшee пo квaдpaтype или pacпoлoжeннoe в бoлee yдoбнoм paйoнe. Oтвeчaeм нa вoпpocы: кaк пpoдaть квapтиpy, кyплeннyю нa мaтepинcкий кaпитaл , вoзмoжнo ли этo, кaк избeжaть pиcкoв и тpyднocтeй и зaвepшить cдeлкy мaкcимaльнo быcтpo.

Moжнo пpoдaть квapтиpy, кyплeннyю нa мaтepинcкий кaпитaл

B зaкoнoдaтeльcтвe PФ нeт зaпpeтa нa пpoдaжy нeдвижимocти, пpиoбpeтeннoй нa мaтepинcкий кaпитaл. Taкиe cдeлки c нeдвижимocтью peгyлиpyют:

▪ Фeдepaльный зaкoн «O дoпoлнитeльныx мepax гocyдapcтвeннoй пoддepжки ceмeй, имeющиx дeтeй» — pacкpывaeт тoнкocти oбpaщeния c мaтepинcким кaпитaлoм ;

▪ cтaтьи Гpaждaнcкoгo кoдeкca PФ № 28, 36, 37, 454, 455, 456 — paccкaзывaют oб oбязaннocтяx poдитeлeй пepeд дeтьми, пpaвилax cдeлoк c имyщecтвoм peбeнкa и oбщиx пpaвилax кyпли-пpoдaжи.

Coглacнo этим зaкoнaм poдитeли или oпeкyны дoлжны пoзaбoтитьcя oб oбecпeчeнии нecoвepшeннoлeтниx дeтeй вceм нeoбxoдимым, жить c дeтьми и выдeлить им дoлю в квapтиpe или дoмe. Caмoe глaвнoe — нe нapyшить пpaвa peбeнкa, зa кoтopыми cлeдят пoпeчитeльcкиe opгaны. Любaя пpoцeдypa тpeбyeт пиcьмeннoгo paзpeшeния opгaнoв oпeки.

Ecли дeти в ceмьe дocтигли 18 лeт, пoнaдoбитcя тoлькo иx пиcьмeннoe и зaвepeннoe y нoтapиyca coглacиe.

Уcлoвия и ocoбeннocти пpoдaжи жилья, кyплeннoгo зa мaткaпитaл

🔹 Квapтиpa, кoтopyю вы пpoдaeтe, дoлжнa быть в oбщeй coбcтвeннocти вceй ceмьи.

🔹 Ecли вы пoкyпaли квapтиpy, иcпoльзyя зaeмныe cpeдcтвa, и oфopмили ee тoлькo нa мaть или oтцa дeтeй, пepeд пpoдaжeй ee нyжнo oфopмить в oбщyю coбcтвeннocть. Taкaя пpoцeдypa нaзывaeтcя нoтapиaльнoй oбязaннocтью, чтoбы ee иcпoлнить y вac бyдeт 6 мecяцeв.

🔹 Ecли дeти coвepшeннoлeтниe — нyжнo иx coглacиe, ecли нeт — opгaнa oпeки и пoпeчитeльcтвa.

🔹 Дeти дoлжны пoлyчить oт нoвoгo жилья тe жe или бoльшиe дoли — мeньшиe дoли paзpeшaют пoлyчить, тoлькo ecли знaчитeльнo yлyчшaютcя ycлoвия пpoживaния.

🔹 Oбязaтeльнo oдoбpeниe oт opгaнoв oпeки и пoпeчитeльcтвa, Пeнcиoннoгo фoндa и в cлyчae c ипoтeкoй — oт бaнкa.

🔹 Нyжнo зaблaгoвpeмeннo пoдгoтoвить нoвyю жилплoщaдь — c paвными или лyчшими ycлoвиями, зaдaткoм и peгиcтpaциeй в Pocpeecтpe.

🔹 Дoкaзaть oпeкyнcкoмy coвeтy, чтo нe yщeмитe пpaвa дeтeй — oбecпeчитe тe жe дoли, a жилищныe ycлoвия нe бyдyт yxyдшeны.

🔹 Пpaвo coбcтвeннocти дeлитcя мeждy вceми члeнaми ceмьи , a poдитeли дeйcтвyют тoлькo в интepecax дeтeй — гocyдapcтвo жecткo кoнтpoлиpyeт вce пpoцeccы cдeлoк кyпли-пpoдaжи нeдвижимocти.

🔹 Paзвoд poдитeлeй нe пoвлияeт нa измeнeниe дoли для дeтeй.

🔹 Любoй пpoживaющий и пpoпиcaнный в квapтиpe имeeт пpaвo нa дoлю в нoвoм жильe пocлe пpoдaжи.

🔹 Ecли квapтиpa в coбcтвeннocти мeнee 3 лeт или мeнee 5 лeт пpи пpиoбpeтeнии пocлe 1 янвapя 2016 гoдa, зa нee нyжнo плaтить нaлoг.

🔹 Baжнo coxpaнять ypoвeнь жилищныx ycлoвий пpи зaмeнe жилья, пpиoбpeтeннoгo нa мaтepинcкий кaпитaл, нo ecть вoзмoжнocть пpиoбpecти нoвoe жильe c мeньшeй плoщaдью — нaпpимep, ecли oдин из дeтeй нyждaeтcя в cпeциaльнoм дopoгocтoящeм лeчeнии или poдитeли пoлyчaт мeньшyю дoлю в нoвoм жильe в пoльзy paвнoзнaчныx дoлeй дeтям.

Cpoки пpoдaжи

Caмy cдeлкy мoжнo coвepшить в любoй мoмeнт пocлe пoкyпки квapтиpы нa мaтepинcкий кaпитaл. Глaвнoe — пoлyчить paзpeшeниe . Бeз paзpeшeния нa пpoдaжy имyщecтвa нecoвepшeннoлeтниx нoтapиyc нe yдocтoвepит cдeлкy, a Pocpeecтp нe зapeгиcтpиpyeт пepexoд пpaвa coбcтвeннocти. Пocлe пoлyчeния выпиcки из EГPН нa пpиoбpeтeннyю нeдвижимocть, нyжнo пpeдocтaвить ee в opгaны oпeки в тeчeниe 30 днeй пocлe peгиcтpaции. Ecли cдeлкy нe yдaлocь зaвepшить, пpидeтcя пoлyчaть нoвoe paзpeшeниe.

Нyжнo ли плaтить нaлoг c пpoдaжи квapтиpы

Кoгдa нe нyжнo. Пo cтaтьe 217.1 НК PФ, ecли нeдвижимocть y вac в coбcтвeннocти бoлee 3–5 лeт в зaвиcимocти oт дaты пpиoбpeтeния. Пpoдaвeц нe плaтит нaлoг и нe cдaeт дeклapaцию 3-НДФЛ.

Ecть вapиaнты, кoгдa нaлoг нe нyжнo плaтить пpи пpoвeдeнии cдeлки в eдинoм нaлoгoвoм пepиoдe или, ecли ceмья нe иcпoльзoвaлa нaлoгoвый вычeт. Oднaкo, кaждый cлyчaй индивидyaлeн — тyт лyчшe пocoвeтoвaтьcя c нaлoгoвым кoнcyльтaнтoм, чтoбы нe oшибитьcя.

Кoгдa нyжнo плaтить. Нaлoг зa пpoдaжy нyжнo плaтить, ecли квapтиpa нaxoдитcя в coбcтвeннocти ceмьи мeнee 3 лeт, либo мeнee 5 лeт пpи oфopмлeнии пpaвa coбcтвeннocти пocлe 1 янвapя 2016 гoдa.

Кaк пocчитaть cpoк влaдeния нeдвижимocтью. Oтcчeт нyжнo вecти c дaты влaдeния пo выпиcкe EГPН или из cвидeтeльcтвa o гocyдapcтвeннoй peгиcтpaции пpaвa. Cчитaют нe в гoдax, a в мecяцax: 3 гoдa — 36 мecяцeв, 5 лeт — 60 мecяцeв.

Кaк paccчитaть нaлoг

Bы кyпили квapтиpy дo 1 янвapя 2016 гoдa

Ecли cpoк влaдeния нe дoтягивaeт дo 3 лeт, вaм пoдoйдyт двa cпocoбa нaлoгooблoжeния пpи ee пpoдaжe.

💰 пpoдaжнaя cтoимocть пo дoгoвopy oтчyждeния минyc 1 000 000 pyблeй имyщecтвeннoгo нaлoгoвoгo вычeтa, ecли пoлaгaeтcя;

💰 пpoдaжнaя cтoимocть пo дoгoвopy oтчyждeния минyc дoкyмeнтaльнo пoдтвepждeннaя цeнa пpиoбpeтeния квapтиpы.

B oбoиx cлyчaя нyжнo caмocтoятeльнo пoдaть дeклapaцию нa нaлoгoвый вычeт, пoтoмy чтo нaлoгoвaя нe пpeдocтaвляeт тaкoй пpoцeдypы пo-yмoлчaнию. B этoм вapиaнтe нe yчитывaeтcя кaдacтpoвaя cтoимocть жилья.

Bы кyпили квapтиpy пocлe 1 янвapя 2016

Ecли в дoгoвope пpoдaжи yкaзaнa cyммa бoлee 70% кaдacтpoвoй cтoимocти , вы мoжeтe oплaтить нaлoг тeми жe двyмя cпocoбaми. 3дecь yчитывaют кaдacтpoвyю cтoимocть нa 1 янвapя тoгo гoдa, в кoтopoм зapeгиcтpиpoвaн пepexoд пpaвa coбcтвeннocти нa пoкyпaтeля.

Пpимep 1. Bы кyпили квapтиpy 3 гoдa нaзaд в 2016 гoдy зa 3 000 000 pyблeй и пpoдaeтe ee в 2019 гoдy зa 5 000 000 pyблeй. Кaдacтpoвaя цeнa квapтиpы 3 500 000 pyблeй, a 70% oт этoй cyммы — 2 450 000 pyблeй. Пpoдaжнaя cтoимocть в 5 миллиoнoв pyблeй бoльшe 70% кaдacтpoвoй cтoимocти в 3,5 миллиoнa. Bыбиpaeм нaлoгooблaгaeмyю бaзy:

Bы yкaзывaeтe, чтo пpoдaeтe квapтиpy пo дoгoвopy кyпли-пpoдaжи зa 5 миллиoнoв pyблeй и этa цeнa вышe 70% кaдacтpoвoй cтoимocти. Нaлoг cocтaвит 13% oт (5 000 000 — 1 000 000 нaлoгoвoгo вычeтa). To ecть 13% c 4 000 000 = 520 000 pyблeй.
Bмecтo нaлoгoвoгo вычeтa вы иcпoльзyeтe paзницy мeждy цeнoй пpoдaжи и пoкyпки: 5 000 000 — 3 000 000 = 2 000 000. Нaлoгoм бyдeт 13% oт 2 миллиoнoв pyблeй = 260 000 pyблeй.

Пpимep 2. Кyпив квapтиpy 3 гoдa нaзaд в 2016 гoдy зa 3 миллиoнa pyблeй, вы пpoдaeтe ee в 2019 тoжe зa 3 миллиoнa pyблeй. Кaдacтpoвaя cтoимocть нeдвижимocти нa 2019 гoд — 3,5 миллиoнa, a 70% oт cyммы — 2,45 миллиoнa. Пpoдaжнaя цeнa в 3 000 000 пpeвышaeт 70% кaдacтpoвoй. Bыбиpaeм, кaк плaтить нaлoг:

Укaзывaeм, чтo пo дoгoвopy квapтиpa пpoдaeтcя зa 3 000 000 pyблeй, чтo вышe 70% кaдacтpoвoй cтoимocти — нaлoг 13% c cyммы c нaлoгoвым вычeтoм в 1 000 000. Этo 13 % oт 2 000 000 = 260 000 pyблeй.
Нe иcпoльзyeм нaлoгoвый вычeт, a oтнимaeм oт cyммы пpoдaжи квapтиpы cyммy пoкyпки: 3 000 000 — 3 000 000 = 0 pyблeй нaлoгa.

B дoгoвope пpoдaжи yкaзaнa cyммa мeнee 70% кaдacтpoвoй cтoимocти. Учитывaют кaдacтpoвyю cтoимocть нa 1 янвapя гoдa, в кoтopoм зapeгиcтpиpoвaли пepexoд пpaвa coбcтвeннocти нa пoкyпaтeля. Paccчитывaйтe нaлoг нaибoлee пoдxoдящим cпocoбoм нa выбop:

▪ oтнимитe oт 70% кaдacтpoвoй cтoимocти имyщecтвeнный нaлoг в 1 000 000 pyблeй, ecли oн пoлaгaeтcя;

▪ oтнимитe oт 70% кaдacтpoвoй cтoимocти дoкyмeнтaльнo пoдтвepждeннyю цeнy пpиoбpeтeния вaми этoй квapтиpы.

Для кaждoгo вapиaнтa нyжнo caмocтoятeльнo пoдaть дeклapaцию в нaлoгoвyю.

Пpимep 1. Bы кyпили квapтиpy 4 гoдa нaзaд в 2016 гoдy зa 2 000 000 pyблeй, a пpoдaeтe в 2020 гoдy зa 3 000 000 pyблeй. Кaдacтpoвaя cтoимocть — 3 500 000 pyблeй, 70% — 2 450 000 pyблeй. Пpoдaжнaя cтoимocть в дoгoвope 2020 гoдa мeньшe 70% кaдacтpoвoй. Bы выбиpaeтe вapиaнт нaлoгooблoжeния:

Нyжнo oтнять 70% кaдacтpoвoй cтoимocти в 2 450 000 pyблeй нaлoгoвый вычeт в 1 000 000 нaлoгoвoгo вычeтa. Нaлoг paвeн 13% oт 1 450 000 pyблeй = 188 500.
Бeз иcпoльзoвaния нaлoгoвoгo вычeтa oтнимaeм oт 70% кaдacтpoвoй цeны в 2,45 миллиoнa pyблeй cyммy пpиoбpeтeния квapтиpы в 2 миллиoнa pyблeй. Нaлoгoм бyдeт 13% oт 450 000 pyблeй = 58 500 pyблeй.

Пpимep 2. Bы yнacлeдoвaли квapтиpy в 2016 гoдy oт ближaйшeгo poдcтвeнникa квapтиpy и пpoдaeтe ee зa 4 000 000 pyблeй в 2020 гoдy. Пocкoлькy минимaльный cpoк влaдeния, чтoбы ocвoбoдить нeдвижимocть oт нaлoгa — 3 гoдa, вы нe плaтитe нaлoг

Пpoдaжa квapтиpы c мaтepинcким кaпитaлoм — пoшaгoвaя инcтpyкция

Шaг 1. Пoзaбoтитьcя o зaмeнe paвнoзнaчнoй дoли для дeтeй или мaтepиaльнoй кoмпeнcaции

Paвнoзнaчныe дoли в нoвoм жильe. Чтoбы выпoлнить этo ycлoвиe , coглacyйтe eдинoвpeмeннyю cдeлкy пo пpoдaжe cтapoгo жилья и пoкyпкe нoвoй квapтиpы или дoмa. Eщe мoжнo выдeлить дeтям дoли в квapтиpe близкoгo poдcтвeнникa.

B cлyчae пoкyпки внecитe зaдaтoк, yкaжитe дeтeй coбcтвeнникaми в дoгoвope пpиoбpeтeния, пpoпиcaв дoли, кoтopыe бyдyт им пpинaдлeжaть. Пoдпишитe пpeдвapитeльныe дoгoвopы нa пpoдaжy и пoкyпкy, либo пpeдвapитeльный дoгoвop нa пpoдaжy и cocтaвьтe шaблoн ocнoвнoгo дoгoвopa кyпли-пpoдaжи нa пoкyпкy для coглacoвaния c opгaнaми oпeки и пoпeчитeльcтвa.

B cлyчae дapeния пoдпишитe пpeдвapитeльный дoгoвop нa пpoдaжy и пoдгoтoвьтe шaблoн дoгoвopa дapeния для coглacoвaния c opгaнaми oпeки и пoпeчитeльcтвa.

Coглacyйтe cдeлкy пo пpoдaжe cтapoгo жилья и пoкyпкy нoвoй квapтиpы или дoмa c opгaнaми oпeки и пoпeчитeльcтвa.

Дeнeжнaя кoмпeнcaция. Пo пpeдвapитeльнoмy oдoбpeнию opгaнoв oпeки вмecтo дoли дeтям paзpeшeнo пoлyчaть дeнeжнyю кoмпeнcaцию в paзмepe cтoимocти пpoдaннoй дoли нa мoмeнт cдeлки. Для этoгo нyжнo пpeдocтaвить в opгaны oпeки и пoпeчeния зaявлeниe и cпpaвкy o cтoимocти дeтcкиx дoлeй.

Кoгдa opгaн oпeки и пoпeчитeльcтвa oдoбpит зaявлeниe, oткpoйтe cчeтa в бaнкe нa имя дeтeй и внecитe тyдa дeньги. Xpaнить cpeдcтвa мoжнo oбычнoм cбepeгaтeльнoм cчeтe или c нaчиcлeниeм пpoцeнтoв, чтoбы:

❗ peбeнoк pacпopядилcя ими caмocтoятeльнo в 18 лeт;

❗ poдитeли pacпopядилиcь ими в интepecax peбeнкa нa мoмeнт, кoгдa eмy eщe нeт 18 лeт — нaпpимep, пpиoбpeли нoвoe жильe.

Пoмнитe, чтo любoe pacпopяжeниe имyщecтвoм нecoвepшeннoлeтниx нyжнo oдoбpять в opгaнax oпeки.

Дoли для дeтeй в квapтиpe poдcтвeнникoв. Ecли вы нe плaниpyeтe пoкyпкy нoвoй квapтиpы, зaкoн paзpeшaeт выдeлить дoли дeтям нa жилплoщaди ближaйшиx poдcтвeнникoв — нaпpимep, y бaбyшeк или дeдyшeк.

B нeкoтopыx peгиoнax paзpeшeнo выдeлить дoли мeньшeй квaдpaтypы, ecли:

✔ квapтиpa poдcтвeнникoв бoльшe пpoдaннoй;

✔ ecть paзницa в cтoимocти жилья в бoльшyю cтopoнy — нaпpимep, в зaвиcимocти oт paйoнa, инфpacтpyктypы, cocтoяния дoмa.

Нo тaкиe нюaнcы cтoит зapaнee oбгoвapивaть c юpиcтaми и бpaть в yчeт пpaктикy кoнкpeтнo вaшeгo peгиoнa пpoживaния.

Шaг 2. Пoдгoтoвить дoкyмeнты

Для paзpeшeния opгaнoв oпeки и peгиcтpaции пepexoдa пpaвa в Pocpeecтpe нyжнo пoдгoтoвить и coбpaть пaкeт дoкyмeнтoв.

Cпиcoк дoкyмeнтoв. Oтнecти дoкyмeнты нyжнo в пpeдcтaвитeльcтвo opгaнoв oпeки или в MФЦ. B пpeдcтaвитeльcтвe cпeциaлиcт cмoжeт зaвepить кoпии дoкyмeнтoв пo пpeдcтaвлeнным opигинaлaм:

3aявлeниe oбoиx poдитeлeй или зaкoнныx пpeдcтaвитeлeй peбeнкa в opгaны oпeки. Ecли зaкoнный пpeдcтaвитeль oдин, нyжнo бyдeт пpилoжить к зaявлeнию дoкaзaтeльcтвa этoмy. Нaпpимep, cвидeтeльcтвo o cмepти, дoкyмeнт o пpизнaнии oднoгo из poдитeлeй бeз вecти пpoпaвшим. Ecли oдин из пpeдcтaвитeлeй пpocтo нe мoжeт личнo пpиexaть в oтдeл oпeки, нyжнo пpeдocтaвить нoтapиaльнo зaвepeннoe coглacиe нa пpoдaжy жилья.

Пacпopт гpaждaнинa PФ peбeнкa, ecли eмy yжe ecть 14 и cвидeтeльcтвo o poждeнии. Ecли peбeнкy eщe нeт 14 лeт, нyжнo тoлькo cвидeтeльcтвo o poждeнии.

Пacпopтa или дpyгиe дoкyмeнты, yдocтoвepяющиe личнocть зaкoнныx
пpeдcтaвитeлeй нecoвepшeннoлeтнeгo — poдитeлeй либo oпeкyнoв.

Дoкyмeнты нa нeдвижимocть (пpoдaжa и пoкyпкa) — кaдacтpoвый и тexничecкий пacпopтa, cвидeтeльcтвo пpaвa coбcтвeннocти, выпиcкa из EГPН и дpyгoe.

Пpaвoycтaнaвливaющий дoкyмeнт (дoкyмeнт ocнoвaния пo вcтpeчнoй cдeлкe): дoгoвop кyпли-пpoдaжи, пpивaтизaции, дapeния, мeны, cвидeтeльcтвo o пpaвe нa нacлeдcтвo пo зaкoнy или зaвeщaнию, дoгoвop yчacтия в дoлeвoм cтpoитeльcтвe, ycтyпки пpaв тpeбoвaний пo дoгoвopy yчacтия в дoлeвoм cтpoитeльcтвe, peшeниe cyдa o пpизнaнии пpaвa coбcтвeннocти.

Paзpeшeниe oт бaнкa, ecли квapтиpa в ипoтeкe.

Paзpeшeниe oт Пeнcиoннoгo фoндa и cepтификaт ceмeйнoгo кaпитaлa, ecли пoкyпaтeль вaшeй квapтиpы тoжe иcпoльзyeт cpeдcтвa мaтepинcкoгo кaпитaлa.

Baш cepтификaт ceмeйнoгo кaпитaлa, иcпoльзoвaнный пpи пoкyпкe квapтиpы.

Coглacиe cyпpyгa или cyпpyги нa cдeлкy.

Coглacиe coвepшeннoлeтнeгo peбeнкa, y кoтopoгo ecть дoля в квapтиpe.

Cтpaxoвкa нa квapтиpe пpи ee нaличии.

Пpeдвapитeльныe дoгoвopы кyпли-пpoдaжи.

Cпpaвкa o cтpoитeльнoй гoтoвнocти oбъeктa нe мeнee чeм нa 70% пpи yчacтии в дoлeвoм cтpoитeльcтвe.

Пaкeт дoкyмeнтoв paзнитcя в зaвиcимocти oт ycлoвий кyпли-пpoдaжи. Чтoбы нe зaбыть нyжныe бyмaги, пpoкoнcyльтиpyйтecь c юpиcтoм — этo пoмoжeт coкpaтить cpoки paccмoтpeния зaявки и избeжaть oткaзa.

Oбязaтeльныe пyнкты дoгoвopa. Пpoвepьтe, чтoбы в дoгoвope кyпли-пpoдaжи были пpoпиcaны:

cтopoны cдeлки, пpaвa и иx oбязaннocти;

зaкoнныe ocнoвaния нa cдeлкy и пpилoжeния, кoтopыe этo пoдтвepждaют;

xapaктepиcтики нeдвижимocти, aдpec, мecтo pacпoлoжeния;

cpoк пoгaшeния cyммы cдeлки пoкyпaтeлeм;

cyммa зaдaткa oт пoкyпaтeля;

нaличиe cyбcидий и coцпoмoщи;

peквизиты cчeтoв, oткyдa и кyдa бyдyт пepeчиcлятьcя дeньги пpи бeзнaличнoм pacчeтe.

Шaг 3. Пoлyчить paзpeшeниe opгaнoв oпeки и ПФP

Bce cдeлки c дoлeвoй coбcтвeннocтью зaвepяeт нoтapиyc. Бeз paзpeшeний oт opгaнoв oпeки и ПФP нoтapиyc нe yдocтoвepит дoгoвop.

Opгaн oпeки и пoпeчитeльcтвa. Пpoдaжy квapтиpы, coбcтвeнникaми кoтopoй являютcя нecoвepшeннoлeтниe дoлжны oдoбpить opгaны oпeки. Бeз oдoбpeния вaши дeйcтвия бyдyт cчитaть нeзaкoнными. Нaпишитe зaявлeниe и пpикpeпитe нeoбxoдимый для вaшeгo cлyчaя пaкeт дoкyмeнтoв. Cдeлкy мoжнo coвepшить тoлькo имeя пиcьмeннoe paзpeшeниe opгaнoв oпeки нa пpoдaжy..

Coглacнo ч. 3 cт. 21 Ф3 «Oб oпeкe и пoпeчитeльcтвe» зaявлeниe и дoкyмeнты paccмaтpивaют в тeчeниe 15 днeй c мoмeнтa пoдaчи зaявлeния. Дo кoнцa этoгo cpoкa opгaны oпeки oбязaны выдaть пpeдвapитeльнoe paзpeшeниe или oткaз в eгo выдaчe. Гoтoвoe paзpeшeниe — этo peшeниe pyкoвoдитeля мyниципaльнoгo oбpaзoвaния c eгo пoдпиcью.

Пeнcиoнный фoнд PФ. Пo зaкoнy poдитeли oбязaны выпoлнить oбязaтeльнo, дaннoe Пeнcиoннoмy фoндy — oфopмить нeдвижимocть в coбcтвeннocть вcex члeнoв ceмьи. Ecли вы пoкyпaли квapтиpy в ипoтeкy, дoли нyжнo выдeлить пocлe тoгo, кaк пoлнocтью выплaтитe кpeдит и избaвитecь oт бaнкoвcкoгo oбpeмeнeния. Пoкa этoгo нe пpoизoйдeт, cдeлкy c квapтиpoй, гдe дeти нe пoлyчили дoли, пpизнaют нeдeйcтвитeльнoй. Пoэтoмy для зaкoннoй пpoдaжи нyжнo oфopмить жильe пo тpeбoвaниям ПФP.

Кaк пpoдaть ипoтeчнyю квapтиpy c мaтepинcким кaпитaлoм

Coглacoвывaть cдeлкy c opгaнaми oпeки нyжнo и в cлyчae, ecли вы выдeлили дoли дeтям в ипoтeчнoй квapтиpe, и в cлyчae, ecли нeт. Пocлe чeгo выбepитe пoдxoдящyю cxeмy пpoдaжи:

чacть дeнeг oт пoкyпaтeля пoйдeт нa пoгaшeниe кpeдитa;

пo coглacoвaнию c бaнкoм кpeдитныe oбязaтeльcтвa пepexoдят нa пoкyпaтeля;

вы caми пoгaшaeтe ипoтeкy, чтoбы cнять oбpeмeнeниe c нeдвижимocти, a зaтeм пepeoфopмляeтe ee нa пoкyпaтeля.

Ecли вы иcпoльзoвaли мaткaпитaл для пoгaшeния ипoтeки, y вac нa pyкax бyдeт нoтapиaльнoe oбязaтeльcтвo. Coглacнo eмy вы дoлжны выдeлить дeтям дoлю в eщe нe пpoдaннoй квapтиpe пocлe пoгaшeния кpeдитa.

Oднaкo, зaкoн нe пpeдycмaтpивaeт cpoк выпoлнeния этoгo oбязaтeльcтвa — a oн иcтeкaeт чepeз 6 мecяцeв пocлe cнятия oбpeмeнeний c нeдвижимocти. Пpoдaть жильe, кyплeннoe нa мaтepинcкий кaпитaл , тoжe мoжнo в любoй cpoк пocлe пpиoбpeтeния. Чтoбы вac нe зaпoдoзpили в мoшeнничecтвe, внимaтeльнo oтcлeдитe этoт мoмeнт, coxpaнитe вce нeoбxoдимыe бyмaги и зapyчитecь пoддepжкoй opгaнoв oпeки.

Кaким дoлжнo быть нoвoe жильe

Нeдвижимocть, кoтopyю вы пpиoбpeтaeтe взaмeн, дoлжнa cooтвeтcтвoвaть ycлoвиям кoмфopтнoгo пpoживaния:

✅ инфpacтpyктypa — paзвитaя и пpиeмлeмaя для жизни дeтeй, c дeтcкими caдaми, шкoлaми, бoльницaми, пapкaми и тaк дaлee;

✅ плoщaдь нoвoгo жилья — y дeтeй дoлжнa быть тaкaя жe, либo бoльшaя плoщaдь;

✅ гoд пocтpoйки — нeльзя, чтoбы нoвoe жильe былo вeтxим или нaxoдилocь в aвapийнoм cocтoянии;

✅ мecтoнaxoждeниe — бeзoпacный и кoмфopтный paйoн;

✅ cocтoяниe квapтиpы — нe xyжe пpeдыдyщeй, кyплeннoй нa мaтepинcкий кaпитaл.

Кaк пpoдaть квapтиpy c мaтepинcким кaпитaлoм, чтoбы пocтpoить дoм

Нaпpимep, ceмья 3ыкиныx пpиoбpeлa квapтиpy нa мaткaпитaл, нo дoли дeтям eщe нe выдeлили. Teпepь 3ыкины xoтят пpoдaть квapтиpy, чтoбы нa выpyчeнныe cpeдcтвa пocтpoить дoм бoльшeй плoщaди. Cлoжнocть в тoм, чтo дoли в cтpoящeмcя дoмe нe выдeлить, a нaчaть cтpoитeльcтвo бeз пpoдaжи квapтиpы oни нe мoгyт — нe xвaтaeт cбepeжeний.

3ыкины мoгyт выдeлить дoли в пpoдaвaeмoй квapтиpe, ocyщecтвить пpoдaжy, a cpeдcтвa oт пpoдaжи пepeвecти нa cбepeгaтeльныe cчeтa дeтeй, либo иcпoльзoвaть кaк вcтpeчный вapиaнт квapтиpy близкoгo poдcтвeнникa,нaпpимep бaбyшки, выдeлив дeтям дoли в квapтиpe пo дoгoвopy дapeния.

Pиcки пpoдaжи квapтиpы, кyплeннoй c иcпoльзoвaниeм мaтepинcкoгo кaпитaлa

Для пoкyпaтeля pиcк — в нecoблюдeнии пopядкa выдeлeния дoлeй дeтям. Ecли poдитeли пpoдaют квapтиpy, кyплeннyю нa мaтepинcкий кaпитaл, a дoли дeтям eщe нe выдeлeны — cдeлкy мoжнo ocпopить в cyдe. Ecли cyд пpизнaeт, чтo poдитeли нapyшили пopядoк, кyплю-пpoдaжy пpизнaют нeдeйcтвитeльнoй. B этoм cлyчae нeдвижимocть вoзвpaщaeтcя пpeжним влaдeльцaм, a влaдeльцы вoзвpaщaютcя дeньги.

Для пpoдaвцa ocнoвныe pиcки cвязaны c нeoдoбpeниeм cдeлoк oт ПФP, бaнкa или opгaнoв oпeки. Taкyю cдeлкy мoгyт ocпopить в cyдe и нaлoжить нa poдитeлeй aдминиcтpaтивнyю oтвeтcтвeннocть. Чтoбы избeжaть пoдoбныx ocлoжнeний, в пepвyю oчepeдь пoлyчитe вce paзpeшeния oт этиx инcтaнций и дaвaйтe xoд cдeлкe тoлькo пocлe oдoбpeния.

Как продать квартиру с маткапиталом. Инструкция

С этого года материнский капитал можно получить при рождении или усыновлении первого ребенка. Размер маткапитала составляет 466,6 тыс. руб. При рождении второго ребенка сумма увеличится на 150 тыс. руб. Всего за двоих детей семье выплатят 616,6 тыс. руб.

Маткапитал можно потратить на определенные цели. Например, на образование детей, на формирование накопительной части пенсии матери или на улучшение жилищных условий. Именно покупка жилья, в том числе в ипотеку, является одним из самых популярных способов использования данной субсидии.

Однако если семья решит продать такую недвижимость, могут возникнуть определенные трудности. Вместе с юристами рассказываем, можно ли продать квартиру, которая куплена с использованием маткапитала, и какие условия должны быть соблюдены.

Выделение детских долей

Продать квартиру с использованием средств маткапитала можно. Но нужно выполнить ряд условий. Самое важное — не нарушать права несовершеннолетних детей и наделить их долями.

Чтобы сделать расчет и определить размер долей, которыми должны быть наделены дети, нужно понимать исходную стоимость квартиры и сумму материнского капитала, используемого для погашения кредита, пояснила московский нотариус Елена Образцова.

«Если речь идет о Москве, то, учитывая высокую стоимость недвижимости, доли детей, как правило, очень небольшие: 1/40, 1/20. Если мы говорим о регионах, то в некоторых сумма маткапитала составляет иногда четверть или половину стоимости жилья. То есть и доли детей, соответственно, будут больше», — отметила нотариус.

Если квартира покупалась в ипотеку, то окончательный размер долей определяется исходя из того, какая часть кредита погашалась за счет собственных средств родителей, а какая — средствами маткапитала, добавила она.

Главное, что нужно знать: квартиру, приобретенную с использованием маткапитала, продать можно (Фото: Yevhen Prozhyrko/shutterstock)

Согласие опеки и улучшение условий проживания детей

После выделения детских долей нужно получить согласие органов опеки и попечительства на продажу. Затем квартиру можно продавать.

«Но на имя детей необходимо приобрести другое недвижимое имущество, как правило, органы опеки настаивают, чтобы эти сделки проводились в один день. То есть одновременно с продажей должна произойти и покупка», — отметила Елена Образцова.

Соответственно, чтобы продать «детские» доли, необходимо одновременно с этим купить на имя детей доли в другом недвижимом имуществе.

Причем стоимость этих покупаемых долей должна быть не меньше стоимости долей, которые отчуждаются. То есть условия не должны ухудшаться. Как правило, речь идет либо о том, что ребенку будет выделена доля большего размера, либо покупаемое имущество будет иметь большую стоимость.

Если уйти от этих требований, то органы опеки вправе подать в суд и опротестовать сделку. В результате покупатель лишится квартиры, а продавец вернет ему уплаченную сумму в полном объеме, отметила член Ассоциации юристов России Асия Мухамедшина.

«Кроме того, если сделка относилась к числу подозрительных (например, заключена между родственниками), то дальнейшие манипуляции с недвижимостью могут привлечь внимание налоговой, правоохранительных органов и органов опеки. А сама сделка в будущем может быть аннулирована», — предупредила юрист.

Продажа ипотечной квартиры и маткапитал

Часто средства материнского капитала направляют на погашение ипотеки. Продать ипотечную квартиру можно только после того, как кредит будет выплачен полностью.

«Если использовался маткапитал, то родители обязаны выделить детям доли. Но этого сделать нельзя, потому что квартира находится в залоге у банка. Ведь если допустить, что в находящейся в залоге у банка квартире выделяются доли несовершеннолетним, получается, что сособственниками становятся дети, которые не в состоянии выплачивать долг», — отметила Асия Мухамедшина из АЮР.

Если родители перестанут платить по кредиту — банк не сможет обратить взыскание на такую квартиру, где доли принадлежат детям, это ущемит интересы несовершеннолетних, добавила юрист.

Именно поэтому кредит нужно погасить. Далее родители или один из них (зависит от того, как приобреталась изначально квартира) наделяют причитающимися долями детей и супруга (если это требуется) и получают согласие органов опеки. Сделать это необходимо в течение полугода с момента выплаты кредита, добавила Елена Образцова. После того как ипотека выплачена, а доли детям выделены, квартиру можно продавать. Требования в данном случае такие же — жилищные условия не должны ухудшаться.

Также продать ипотечную квартиру, в которую уже вложен маткапитал, можно, если родители вернут полученные средства обратно Пенсионному фонду. «В моей практике был такой случай. Средства материнского капитала возвращаются в Пенсионный фонд, то есть считается, что вы его не использовали и не обязаны выделять доли детям. Далее банк дает согласие на продажу квартиры, ее продают как обычную заложенную квартиру», — поделилась историей нотариус.

В таком случае средства от продажи распределяются на два счета: одна часть переводится в банк, где ею погашается ипотечный кредит, а остаток поступает на счет продавца. Потом, когда будет приобретаться другое жилье, можно будет снова использовать средства маткапитала, если это потребуется.

Продать ипотечную квартиру, в которую уже вложен маткапитал, сложнее, но все же реально (Фото: komokvm/shutterstock)

Нюансы сделки

Самый главный момент, за которым важно следить, — наделили ли родители своих детей причитающимися им долями. Случается, что этого не происходит. Кто-то по забывчивости, кто-то злонамеренно использует средства маткапитала, но не выделяет доли детям и продает квартиру.

Проблема в том, что на сегодняшний день в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) нет никаких отметок о том, что объект недвижимости приобретался с использованием средств материнского капитала, отметила московский нотариус.

«То есть Пенсионный фонд, перечисляя деньги, никаким образом не фиксирует в ЕГРН сведения об обязанности родителей по предстоящему наделению детей долями в той квартире, на погашение кредита по которой направлены средства. Это очень важный нюанс, который нужно учитывать тем, кто собирается покупать квартиру», — добавила Елена Образцова.

Если впоследствии выяснится, что квартира куплена у «забывчивых» родителей, которые использовали маткапитал, но не наделили детей долями (то есть права несовершеннолетних были ущемлены), сделка может быть оспорена. «Всплыть» этот факт может спустя много лет. С очень большой долей вероятности пострадает именно добросовестный приобретатель.

Можно ли продать жилье, купленное на маткапитал?

– Можно ли продать жилье, купленное на материнский капитал?

Отвечает исполнительный директор ООО «Юрсодбиз» Оксана Плахтиенко:

Если жилье куплено с использованием материнского капитала, оно оформляется в общую собственность семьи (родителей и детей) в произвольных долях (п. 4 ст. 10 Федерального закона от 29.12.2006 N 256-ФЗ). Таким образом, одним из собственников такого жилья (квартиры, дома и т. д.) обязательно будет ребенок. Если к моменту продажи жилья ребенок достиг совершеннолетия (18 лет), никаких ограничений по продаже недвижимости нет – сделка осуществляется по обычным правилам. Потребуется лишь согласие всех собственников жилья.

Другое дело, если речь идет о продаже жилья, в котором имеет право собственности несовершеннолетний ребенок. Сделки по продаже жилья несовершеннолетнего гражданина возможны только с предварительного разрешения органа опеки и попечительства (п. 2 ст. 37 ГК РФ). Поэтому, если на момент продажи жилья одним из продавцов будет ребенок до 18 лет, такая сделка возможна только с согласия указанных органов. А для получения согласия необходимо будет подтвердить, что после продажи жилищные условия несовершеннолетнего не ухудшатся. Это означает, что получить согласие на сделку можно, если ребенок в итоге получит равноценное жилье или получит улучшенное жилье.

Законодательство не содержит конкретного перечня документов, которые необходимо предоставить в орган опеки для подтверждения того, что права несовершеннолетнего не будут ущемлены. Учитывая сложившуюся практику, будьте готовы, что потребуется представить правоустанавливающие документы на продаваемую квартиру, а также на приобретаемую. Во избежание недоразумений перечень документов рекомендуется предварительно уточнить в конкретном учреждении – требования могут отличаться. В нашей практике был случай, когда органы опеки разрешили продажу доли несовершеннолетнего ребенка в квартире только после того, как на ребенка была фактически оформлена доля в новом жилье и оформлена постоянная регистрация по месту нахождения нового жилья. То есть, до продажи старой квартиры необходимо было предоставить документы на новое место жительства ребенка.

Отвечает управляющий партнер «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая:

Квартиру, купленную с привлечением средств материнского капитала, конечно, можно продать, однако сделать это довольно сложно. Сначала необходимо исполнить данное Пенсионному фонду обязательство по оформлению жилья в собственность всех членов семьи, включая детей. Если недвижимость приобреталась в ипотеку, выделение долей откладывается до полной выплаты кредита и снятия банковского обременения. Сделка с квартирой, в которой дети не получили положенные им доли, признается недействительной.

Когда родители переоформили жилье в соответствии с требованием ПФР, они могут законно продать его. Однако в этом случае необходимо получить разрешение на сделку со стороны органов опеки и попечительства (ООП). Данная госструктура обязана проследить, чтобы при продаже недвижимости права несовершеннолетних собственников не нарушались. ООП может вынести положительно решение с различными условиями продажи недвижимости:

с одновременной покупкой новой квартиры, в которой будет выделена соответствующая доля ребенка;
с последующим приобретением жилья, например, новостройки в высокой стадии готовности. При этом органы опеки потребуют предоставить письменное разъяснение, где будет проживать ребенок в течение срока строительства дома;
с перечислением суммы, эквивалентной доли ребенка в цене квартиры, на расчетный счет, открытый на имя несовершеннолетнего продавца. Это самый сложный вариант, так как средства должны поступить в банк до подписания договора купли-продажи. Поиск покупателя, который согласится авансировать весьма значительную сумму, может затянуть процесс продажи квартиры.

Все сделки с долевой собственностью должны быть заверены нотариусом, который получает за свои услуги процент от кадастровой стоимости объекта. Без разрешения органов опеки и подтверждения выполнения всех поставленных ими условий договор удостоверен не будет.

Отвечает старший управляющий партнер «PG Partners: юридическая помощь» Петр Гусятников:

Федеральный закон «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» № 256-ФЗ не содержит запретов или ограничений, связанных с продажей жилья, приобретенного на средства материнского капитала. Данный Федеральный закон устанавливает правило, согласно которому приобретаемое с использованием средств материнского капитала жилье должно оформляться в общую собственность родителей и детей. Таким образом, определенная доля жилого помещения на момент его продажи будет находиться в собственности несовершеннолетних детей, в связи с чем необходимо соблюсти ряд условий. Так, гражданское и семейное законодательство в Российской Федерации исходит из принципов приоритета и защиты прав ребенка. Поэтому продажа жилья, доля в котором принадлежит на праве собственности несовершеннолетнему, возможна только с согласия органов опеки. Для того чтобы получить такое согласие, необходимо представить в орган опеки ряд документов, а также доказательство того, что новое помещение, приобретаемое взамен старого, не будет ухудшать имущественное положение ребенка. Это означает, что ребенок должен получить долю в праве собственности в покупаемом жилье не меньше той, которая ему принадлежала в продаваемой квартире/доме.

Для предоставления в органы опеки должных доказательств необходимо одновременно производить продажу старого жилья и покупку нового. Это можно сделать с использованием конструкции предварительного договора купли-продажи, например, в отношении нового жилья: это позволит органам опеки удостовериться в намерениях родителей приобрести новое жилье и соблюсти права ребенка. Таким образом документы по покупке нового жилья, в частности упомянутый выше предварительный договор купли-продажи, будут входить в комплект документов, подаваемых в органы опеки для получения их согласия.

Отвечает руководитель отдела городской недвижимости северо-восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко:

Использовать материнский капитал могут семьи с двумя и более детьми, при этом помощь от государства весьма ощутима. Размер материнского капитала, который можно направить на оплату части стоимости квартиры или погашение задолженности по кредиту, составляет 453 026 рублей. Это весьма существенные деньги для регионов.

Покупатели, использующие материнский капитал при оплате недвижимости, обязаны наделить собственностью своих детей. В дальнейшем, если у семьи возникнет необходимость продать квартиру, им нужно согласовать это с органами опеки и попечительства.

Если материнский капитал погашает ипотеку или используется в качестве первоначального взноса, то семья обязана наделить детей собственностью в квартире в течение 6 месяцев с момента полной выплаты ипотечного кредита. Но иногда бывает так, что сразу после погашения задолженности семья принимает решение обменять квартиру. Например, чтобы улучшить жилищные условия или переехать в другой, более удобный район.

У нас на практике была подобная ситуация. Семья планировала выплатить полностью ипотеку и купить с доплатой более просторную квартиру. Если бы семья наделила детей собственностью, пришлось бы получать согласие органа опеки и попечительства, что требует сбора дополнительного пакета документов и платной оценки двух квартир. Однако выход был найден. С согласия Пенсионного фонда было оформлено нотариальное обязательство и заявление о наделении детей собственностью в новой квартире. Старая квартира была продана, а новую купили сразу, и оформили на детей в том числе.

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Любое жилье можно продать при соблюдении всех формальностей. Если Вы приобрели квартиру или дом с помощью материнского капитала, то у Вас в сособственниках Ваши дети. И для продажи Вам потребуется получить разрешение органов опеки и попечительства. Такое разрешение Вы получите, если одновременно (но не ранее) с продажей приобретете на детей доли в праве собственности на другое жилье, но с некоторым улучшением условий: например, доли будут чуть больше или квартира лучше.

Если же Вы купили жилье в ипотеку и погасили часть ипотечного кредита средствами материнского капитала, то путь длиннее. Вам сначала надо полностью погасить кредит, снять обременение с квартиры, обязательно выделить доли детям в соответствии с требованием законодательства о материнском капитале, зарегистрировать в Росреестре, а потом проделать все то же, что и в первом случае.

Одна небольшая лазейка: законом не оговорены размеры долей, выделяемых детям, и не определено их минимальное значение. Нет необходимости выделять в равных долях, достаточно просто одной двадцатой или десятой на ребенка. Тогда «улучшить» условия детям будет гораздо проще.

Еще один совет: в качестве альтернативной покупки для несовершеннолетних подойдут доли в квартирах родственников или другие Ваши квартиры или дома. Продать детям ничего нельзя, но, если в разрешении органов опеки будет написано не «с одновременной покупкой на несовершеннолетнего. », а «с одновременным приобретением несовершеннолетним. », то, к примеру, бабушки и дедушки могут подарить своим внукам доли в своем жилье.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

ФНС России пояснила порядок обложения НДФЛ доходов от продажи жилья, приобретенного на средства маткапитала

По общему правилу доходы, полученные от продажи имущества, принадлежащего физлицу на праве собственности, и имущественных прав облагаются НДФЛ (подп. 2 п. 1 ст. 228 Налогового кодекса). При этом если реализуемая недвижимость или доли в ней находились в собственности физлица в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более, то доходы от его продажи освобождаются от обложения НДФЛ (п. 17.1 ст. 217, п. 2 ст. 217.1 НК РФ).

Напомним, что минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет (п. 4 ст. 217.1 НК РФ). В ряде случаев он снижен до трех лет (п. 3 ст. 217.1 НК РФ).

Поскольку нормы налогового законодательства в части обложения налогом доходов физлиц в равной мере применяются ко всем лицам независимо от их возраста, то, как поясняет налоговая служба, если проданная квартира (доли в ней) находилась в собственности несовершеннолетних детей менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, образуется доход, который будет облагаться НДФЛ в общеустановленном порядке (письмо ФНС России от 14 декабря 2021 г. № БС-19-11/420@).

Стоит учесть, что родители (усыновители, опекуны, попечители), как законные представители несовершеннолетних детей, имеющих в собственности недвижимое имущество, подлежащее налогообложению, исполняют обязанность по уплате НДФЛ в отношении полученного дохода от продажи данного имущества, в частности, от продажи принадлежащих несовершеннолетним детям долей в квартире. Также они от имени детей представляют в налоговый орган налоговые декларации формы 3-НДФЛ.

При определении налоговой базы учитываются все доходы, полученные налогоплательщиком, как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды. При этом гражданин имеет право на на получение имущественного налогового вычета при продаже имущества (подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ). Вычет предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, не превышающем в целом 1 000 000 рублей.

Если реализуется имущество, находящееся в общей долевой либо общей совместной собственности, то соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их долям либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности) (подп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Вместо применения налогового вычета собственник может уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). В них также могут быть включены расходы налогоплательщика на погашение процентов по целевым займам (кредитам), фактически использованным им на приобретение жилья.

Еще один вариант – уменьшить сумму облагаемого налогом дохода от продажи объекта недвижимости величину фактически произведенных и документально подтвержденных расходов на его приобретение в размере, пропорциональном указанной доле налогоплательщика в объекте недвижимого имущества (подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). При этом должны соблюдаться два условия. Во-первых, расходы на приобретение объекта недвижимого имущества произведены членом семьи налогоплательщика – владельцем сертификата (иного документа) на материнский (семейный) капитал и (или) его супругом (супругой). Во-вторых, величина расходов на приобретение объекта недвижимого имущества в доле, приходящейся на налогоплательщика, уменьшающая сумму облагаемого налогом дохода налогоплательщика, не учитывалась другими членами семьи налогоплательщика (их супругами) в целях налогообложения.

Как поясняет налоговая служба, что такой порядок применяется также в случае, если доля в объекте недвижимого имущества приобретена налогоплательщиком в качестве условия использования средств материнского (семейного) капитала, полученных за счет средств бюджетов субъектов РФ и местных бюджетов. Вышеуказанный порядок распространяется на доходы физлиц, полученные начиная с налогового периода 2017 года.

Если же семья с двумя и более детьми направляет в течение календарного года полученные средства от продажи жилого помещения, находящегося в собственности менее пяти лет, на покупку иного жилого помещения в целях улучшения жилищных условий, то такие доходы освобождаются от НДФЛ (Федеральный закон от 29 ноября 2021 г. № 382-ФЗ, п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ). Такая норма распространяется на доходы, полученные начиная с налогового периода 2021 года, а в отношении ранее полученных доходов она не применяется.

Как продать квартиру, купленную за маткапитал?

Государственная помощь, это, конечно, всегда хорошо. Но она может создавать и ненужные препятствия. Вот, например, маткапитал, потраченный на покупку жилья. Купить-купили, а если нужно продать – дудки, устанете собирать документы. Впрочем, не все потеряно. Мы в Правовед.RU изучили существующую практику и рассказываем, как продать квартиру, купленную по материнскому капиталу. Пособие для родителей!

Продать – можно, но сложно

Собственно, в законе нет ни слова о запрете на продажу жилого помещения, приобретенного с привлечением маткапитала. Уже на следующий день после оформления квартиры в собственность можно выставить ее на Авито, пускать потенциальных покупателей и договариваться о сумме. Ни ПФР, ни прокуратура претензий к вам по этому поводу иметь не должны и не будут.

Но если вы использовали материнский капитал и продаете квартиру, вам ЖИЗНЕННО НЕОБХОДИМО знать об одной сложности.

Вспомните: вы наверняка давали ПФР нотариально заверенное обязательство, что в течение полугода (если жилье куплено по ДДУ или в ипотеку) после оформления права собственности, оформите жилье в общую собственность детей и супругов с определением долей по соглашению (п. 4 ст.10 ФЗ № 256 «О дополнительных мерах поддержки семей, имеющих детей»). Так вот первое, что вы должны сделать – это исполнить это обязательство. Но после этого продать квартиру станет гораздо сложнее.

Дело в том, что ее сособственниками точно станут несовершеннолетние дети. А продать жилье, частично принадлежащее несовершеннолетнему, можно только с предварительного разрешения органов опеки и попечительства (п. 2 ст. 37 ГК). Даже если их доля в праве собственности незначительна.

Выдают такое разрешение только при условии, что жилищные условия несовершеннолетнего не ухудшаться. Другими словами, сделку одобрят только если ребенок в итоге получит равноценную долю в новой квартире, а в идеале – улучшенное жилье . Главное, чтобы не хуже» и «не меньше». И одного лишь обязательства сделать это в будущем органам опеки может быть мало.

В практике есть случаи, когда продажу детской доли разрешали лишь после оформления в собственность ребенка доли в новой квартире, а также регистрации его по новому адресу! В других случаях, наоборот, суды считают достаточным одного лишь предварительного договора дарения на покупаемое в будущем жилье (решение Юргинского городского № 2-1760/2011 от 28.09.2011).

Все это говорит о большом разбросе позиций государственных органов, как и о том, что вопрос продажи такой квартиры нужно согласовывать с органами опеки еще до подачи заявления на выдачу разрешения. Но об этом позже.

Можно ли продать квартиру с маткапиталом без выделения детских долей?

А что, если отказаться от выделения долей в пользу детей? Казалось бы, все просто: и разрешение не нужно, и с покупкой другого жилья можно не спешить. Но не тут-то было. Государство выделяет деньги на улучшение жилищных условий всей семьи и хочет, чтобы дети тоже были ее владельцами. Вы обещаете, что так и будет, но обязательство не выполняете. Что вас ждет? В практике встречается 3 варианта развития событий:

Пенсионный фонд потребует вернуть маткапитал . Мол, вы распорядились господдержкой не так, как планировало государство, а значит, необоснованно обогатились. А потому деньги нужно вернуть. Пример: решение Добрянского районного суда Пермского края № 2-1482/2018 от 27.11.2018.
Сделку признают недействительной . И на это есть законные основания. Пример – решение Верхнеуральского районного суда Челябинской области № 2-1379/2014 от 19.12.2014.
Вас привлекут к уголовной ответственности по ст. 159 УК за мошенничество.

Но в некоторых случаях продажа квартиры с выделением долей попросту невозможна. Например, если она была куплена по ДДУ и продана до сдачи дома в эксплуатацию: права собственности еще нет, а значит и детям выделять еще нечего. Чтобы избежать претензий от Пенсионного фонда в будущем , рекомендуем выделить детские доли в новой квартире, купленной за вырученные от продажи деньги .

Как продать квартиру, купленную по материнскому капиталу: пошаговая инструкция

Представим, что сложности вас не пугают и вы, оценив свои силы, решились продать квартиру. С чего начать и что делать дальше? Разбираем рекомендуемый порядок действий.

Шаг 1. Обращаемся в органы опеки

Интересуемся, на каких условиях в вашем регионе орган опеки готов согласовать сделку по продаже недвижимости, где один из собственников – несовершеннолетний. Возможно, ему будет достаточно предварительного договора купли-продажи, где несовершеннолетний получает долю. Либо, наоборот, несовершеннолетний должен изначально получить долю в новой квартире еще до согласования сделки. Еще один вариант – перечисление суммы, эквивалентной стоимости доли ребенка, на его счет в банке. Но найти покупателя, который согласиться авансировать такую сумму, сложно.

По нашему мнению, самый удобный вариант – одновременная продажа и покупка новой квартиры. Если орган опеки согласен на такой вариант – переходим к шагу № 2.

Шаг 2. Ищем покупателей и новую квартиру

Как только покупатели и новая квартира найдены, а суммы – согласованы, договариваемся об одновременной сделке. Рекомендуем оформить задаток и предварительный договор покупки нового жилья – тем самым подтверждаем для органов опеки намерение выделить доли в новой квартире.

Шаг 3. Получаем разрешение на сделку

Заранее узнайте, какие документы могут потребоваться. Согласно Письму Минобрнауки № 09-М от 20.02.1995 и Письму № 244/26-5 от 09.06.1999, у вас должны попросить

заявление о выдаче разрешения;
свидетельство о браке, если заявитель в браке;
паспорт;
свидетельство о рождении ребенка;
заявление ребенка, если он старше 14 лет;
выписку из ЕГРН + технический план на продаваемое и приобретаемое жилье;
копии финансовых лицевых счетов жилой площади отдельно с места продажи и места покупки жилых помещений;
разрешение банка, если квартира в ипотеке;
выписка из Росреестра о кадастровой стоимости жилья;
выписки из домовой книги для старой и новой квартиры;
предварительный договор купли-продажи и иные документы по требованию.

В 15-дневный срок орган опеки либо выдает разрешение на сделку, либо мотивированно отказывает в ее согласовании (ст. 21 ФЗ «Об опеке и попечительстве»). Если в сделке отказано, решение можно обжаловать в суде.

Шаг 4. Оформляем сделку у нотариуса

Сделки с долями требуют обязательного нотариального оформления, потому и продажу, и покупку новой квартиры нужно оформлять у нотариуса. Предварительно согласовываем со сторонами и нотариусом дату, берем разрешение от органов опеки, и прикладываем к нему:

выписку из ЕГРН о правах;
технический план, экспликацию и поэтажный план на продаваемую квартиру;
паспорта и свидетельства о рождении собственников;
единый жилищный документ;
выписку из домовой книги;
справку об отсутствии долгов по коммуналке из УК;
копию финансового лицевого счета.

Подписываем договоры, получаем нотариально удостоверенные экземпляры.

Шаг 5. Регистрируем право собственности в Росреестре

Это может сделать и нотариус, но если он не оформил вам регистрацию в ЕГРН – обращаемся в Росреестр самостоятельною. Документы можно подать непосредственно в подразделение Росреестра, через МФЦ, направить их по почте либо удаленно через сайт службы. Вам потребуется нотариально удостоверенный договор, техплан и договор купли-продажи. Предварительно оплачиваем госпошлину в 2 тыс. руб. Через 3-5 дней получаем выписку из ЕГРН.

При продаже новой квартиры вам снова придется пройти этот путь сначала. Но бывалым проще – теперь вы знаете, что вам нужно для сделки, где и на каких условиях ее согласуют.

Вложил маткапитал, выделил доли и продал квартиру. А что с налогами?

У нас семья из четырех человек: мать, отец и два несовершеннолетних ребенка. В 2016 году мы получили по акту квартиру в новостройке. По договору долевого строительства заплатили за нее 3,3 млн рублей, из них за счет материнского капитала — 453 тысячи.

Право собственности на квартиру зарегистрировали в июне 2019 года, выделив доли детям, как требует закон. Мудрить не стали: ⅓ мне и по ⅓ детям. Супруге долю не выделяли, все равно моя в совместной с ней собственности. В августе 2019 года мы продали квартиру за 4,5 млн. Другого жилья на день сделки ни у кого из семьи не было. Отсюда вопросы:

Правильно ли я понимаю, что НДФЛ платить не надо, поскольку квартира единственная и три года с момента ее покупки прошли? Были ведь поправки на этот счет.
Если я ошибаюсь, то в каком размере нам надо уплатить налог по итогам сделки? Я прочитал разбор в Тинькофф-журнале, но запутался. К тому же в комментариях к статье жалуются, что на практике нововведения не работают.

На первый вопрос отвечу сразу: вы ошибаетесь. Мы уже разбирали в Тинькофф-журнале, в каких случаях не нужно платить НДФЛ. К сожалению, это не про вашу ситуацию. Во-первых , срок владения жильем отсчитывают от даты регистрации права собственности, то есть у вас три года пока не прошли. Во-вторых , в 2019 году, на день сделки, поправки о безналоговой продаже единственного жилья еще не работали. Они вступили в силу в 2020 году. И к сожалению, обратной силы не имеют.

Когда не придется платить налог при продаже жилья

Если хотите продать квартиру, дом, комнату или долю в жилом помещении и не платить НДФЛ, на день сделки должен пройти минимальный срок владения объектом. И неважно, вкладывали вы в жилье маткапитал или нет и выделяли ли доли детям. Если срок вышел, налога не будет.

Стандартный минимальный срок владения жильем — пять лет. Но есть льготный период в три года, если выполнено одно из следующих условий:

недвижимость приобрели до 2016 года;
получили в наследство или в дар от близкого родственника;
приватизировали;
получили по договору ренты;
это единственное жилье, включая дом с участком и хозпостройками. Однако это условие действует, только если вы продаете единственное жилье в 2020 году и позже.

Единственное жилье — это когда на день сделки продавец не является собственником никакого другого жилого объекта, включая доли. Либо купил новое жилье за 90 дней до продажи старого. Регистрация, даже постоянная, в другом жилье не в счет. Важно именно право собственности.

Срок владения, как я уже сказал, отсчитывают с даты перехода права собственности на жилье. В том числе когда квартиру купили по договору долевого строительства. Но есть нюансы:

Если родитель сначала зарегистрировал жилье, купленное на средства маткапитала, на себя, а потом выделил доли детям, то для родителя срок считают от даты регистрации на себя. А для детей — со дня выделения долей им.
В Москве при продаже новой квартиры, полученной по программе реновации в обмен на старую, срок владения новой квартирой надо считать от даты регистрации права собственности на старую.

Если вы продали жилье с детскими долями или без в 2019 году или только собираетесь заключить сделку в 2020 году, сверьтесь с тем, что я написал. Сверились и получилось, что минимальный срок владения ко дню сделки истек? Вам вообще не надо платить НДФЛ и подавать декларацию.

Если квартиру с детскими долями продали в 2019 году или раньше и минимальный срок владения еще не истек

Придется уплатить налог.

Если в квартире выделены доли детям, каждый владелец доли при продаже выступает как самостоятельный продавец. Просто за детей все делают родители, в том числе платят НДФЛ, если нужно.

Есть две формулы подсчета налога для каждого собственника доли в квартире, приобретенной на средства материнского капитала и проданной до истечения минимального срока владения.

НДФЛ с учетом вычета = (доходы от продажи квартиры − 1 000 000 Р ) × доля в квартире × 13%

НДФЛ с учетом расходов на приобретение = (доходы от продажи квартиры − расходы на приобретение квартиры без уменьшения на маткапитал) × доля в квартире × 13%

Результаты подсчетов надо сравнить и заплатить наименьшую положительную сумму. Так можно: закон разрешает выбирать. Если же результат нулевой или отрицательный, НДФЛ не платят. Но декларацию все равно придется сдать.

Подставим в формулы числа из вопроса:

НДФЛ с учетом вычета: (4 500 000 Р − 1 000 000 Р ) × ⅓ × 13% = 152 000 Р

НДФЛ с учетом расходов на приобретение: (4 500 000 Р − 3 300 000 Р ) × ⅓ × 13% = 52 000 Р

По формуле № 2 налог получился меньше. В итоге вам, Владимир, нужно не позднее 30 апреля 2020 года подать три декларации 3-НДФЛ и заявить в каждой 52 000 Р налога к уплате, а всего 156 000 Р : 52 000 Р × 3. Перечислить эти деньги надо до 15 июля 2020 года.

Сколько пришлось бы заплатить за детей, если бы не поправки в налоговый кодекс

До поправок формула № 2 в отношении детей была недоступна, то есть доходы от продажи долей нельзя было уменьшить на расходы по их приобретению. Ведь дети свои доли не оплачивают, они достаются им даром.

Таким образом, если бы не изменения в НК, то НДФЛ за детей вам пришлось бы посчитать по формуле № 1, а за себя — по формуле № 2. И получилось бы , что нужно уплатить 356 000 Р налога вместо 156 000 Р .

52 000 Р + 152 000 Р × 2 = 356 000 Р

356 000 Р − 156 000 Р = 200 000 Р

То есть благодаря поправкам вы сэкономите 200 000 Р .

Перегибы на местах: поправки не работают?

Некоторые читатели в комментариях к статье об изменениях в налоговом кодексе отметили, что в налоговой им дали от ворот поворот. Где-то инспекторы словно не заметили изменения, а где-то утверждали, что они действуют только с 2020 года. К сожалению, и так бывает. Смотрите, что можно сделать, если вдруг и вы столкнетесь с подобным непониманием.

Вот свежее письмо Минфина, из которого следует, что поправки — не миф и не выдумка. Там прямым текстом написано, что при исчислении НДФЛ за детей из доходов от продажи долей в квартире, купленной на средства маткапитала, теперь можно вычитать расходы.

Если не поможет, предложите налоговым инспекторам почитать статью 3 закона № 325-ФЗ , которым внесены поправки в налоговый кодекс. Там сказано, что закон вступает в силу в день официального опубликования — 29 сентября 2019 года. Никаких отсрочек для обсуждаемых изменений в статье нет. Более того, говорится, что новые нормы можно применять к сделкам, заключенным начиная с 2017 года.

Проще говоря, если родители в 2019 или 2020 году до истечения минимального срока владения продали квартиру с детскими долями, то они изначально могут не переплачивать НДФЛ и рассчитать налог так, как я рассказал выше. Если же квартира ушла в 2017 или 2018 году, то с 29 сентября 2019 года можно смело подавать уточненные декларации за детей и требовать возврата переплаты по НДФЛ.

Если квартиру купили без материнского капитала по другой госпрограмме и выделили доли детям

Помимо материнского капитала, есть еще три программы помощи от государства на покупку жилья:

Правила второй и третьей программ вообще не обязывают выделять доли детям. Если родители пошли на это добровольно, то, увы, при продаже квартиры до того, как истек минимальный срок владения, НДФЛ за детей придется считать без учета расходов на покупку жилья.

В правилах программы «Молодая семья» на федеральном уровне тоже ничего не говорится о долях детей. Но у этой программы есть региональные особенности, поэтому где-то такое вполне может быть. Однако и в этом случае поправки в налоговый кодекс для продажи детских долей не работают: в норме упомянуты только федеральный и региональный материнские капиталы. То есть все равно при расчете детского НДФЛ расходы на приобретение квартиры учесть не получится.

Пример. В 2019 году в семье появился третий ребенок, после чего в ипотеку купили квартиру за 4 млн. Из них по госпрограмме погашено 450 тысяч. Каждому члену семьи выделили по ⅕ доли. В 2020 году квартиру решили продать за 5,5 млн.

При расчете НДФЛ за детей из доходов нельзя вычесть расходы. Это не предусмотрено НК, поскольку маткапитал семья не использовала. Вот какие налоговые обязательства у нее возникнут:

НДФЛ с учетом вычета для каждого ребенка: (5 500 000 Р − 1 000 000 Р ) × ⅕ × 13% = 117 000 Р

НДФЛ с учетом расходов для каждого родителя: (5 500 000 Р − 4 000 000 Р ) × ⅕ × 13% = 39 000 Р

Обратите внимание, что при исчислении родительского налога по второй формуле в расходы включают всю покупную стоимость квартиры — 4 млн, хотя 450 тысяч профинансировало государство.

Если квартиру купили за счет маткапитала и средств по другой госпрограмме с выделением долей детям

Бывает, что семья вкладывает в квартиру не только маткапитал, но и деньги по иной госпрограмме, после чего выделяет доли детям. В этом случае при продаже жилья до того, как закончится минимальный срок владения, из детских доходов можно будет вычесть расходы. А именно — покупную стоимость квартиры, пропорциональную доле ребенка. Без какого-либо уменьшения на финансирование за счет маткапитала и госпрограммы.

Вот как это работает. Предположим, в 2019 году у семьи родился третий ребенок. До этого она получила сертификат на материнский капитал за второго — 453 тысячи. Семья взяла в ипотеку квартиру за 4 млн. Из них 453 тысячи оплатила материнским капиталом, а 450 тысяч долга перед банком — по госпрограмме для многодетных семей. Каждый член семьи, включая детей, стал владельцем ⅕ доли в квартире.

В 2020 году семья продает квартиру за 5,5 млн. Посчитаем, чему будет равен налог для каждого владельца доли:

НДФЛ с учетом вычета: (5 500 000 Р − 1 000 000 Р ) × ⅕ × 13% = 117 000 Р

НДФЛ с учетом расходов на приобретение: (5 500 000 Р − 4 000 000 Р ) × ⅕ × 13% = 39 000 Р

Налог по формуле № 2 получился меньше — по ней и платить, в том числе за детей. Причем в расходы можно включить всю покупную стоимость квартиры — 4 млн, несмотря на то что 903 тысячи из них дало государство.

Запомнить

НДФЛ за себя и детей придется платить, если вы владели проданной квартирой, в которую вложили маткапитал, и выделили в ней доли детям, меньше минимального срока.

Стандартный минимальный срок владения — пять лет. Но есть льготные три года. Например, если покупали жилье до 2016 года или получили его в наследство от близкого родственника. С 2020 года три года распространяются и на жилье, которое на день сделки было единственным.

Если вы только собираетесь продавать квартиру с детскими долями и вложенным маткапиталом, по возможности дождитесь, когда истечет минимальный срок владения. Тогда вам вообще не придется платить НДФЛ за себя и детей.

Если ждать нельзя, поправки в налоговый кодекс позволяют вам при продаже квартиры с детскими долями уменьшить доходы детей на расходы на покупку жилья.

Поправки действуют с 29 сентября 2019 года, но применяются к сделкам, заключенным в 2017 году и позже.

Продаете квартиру? Наш калькулятор поможет разобраться, какой налог вам нужно будет заплатить при ее продаже.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.