Договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа

Как оформить договор купли-продажи с рассрочкой платежа

Договор купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа — это особый вид договорной документации, при котором порядок оплаты имущества производится в рассрочку. То есть стоимость недвижимости покупателем оплачивается частями, размер и срок их внесения описывается в соглашении.

Законодательные нормы и особенности договора с отсрочкой платежа

Реализация имущественных активов в рассрочку, отсрочку или кредит (ипотеку) определяется нормами Гражданского кодекса:

1. Помимо существенных условий, предусмотренных для стандартной сделки, договор на рассрочку содержит дополнительные существенные условия — ст. 488 ГК РФ.
2. Если покупатель просрочил срок внесения платежа либо перечислил средства в меньшем объеме, то он признается лицом, удерживающим чужие деньги, за что привлекается к ответственности по ст. 395 ГК РФ.
3. Если средства вносятся в нарушение условий сделки, продавец вправе расторгнуть договор, вернув полученные средства от покупателя — ст. 328 ГК РФ.

Это ключевые отличия сделки с отсрочкой платежа. В остальном условия и порядок передачи прав на недвижимое имущество осуществляются в стандартном порядке, предусмотренном для операций по купле-продаже имущества.

Виды рассрочки

Рассмотрим виды рассрочки, или условия, на которых покупатель оплачивает приобретаемый актив. Все условия определяются по договоренности сторон.

Задаток и оплата остатка

Покупатель вносит оплату двумя частями: сначала передается задаток, в счет гарантии сделки. После оформления имущества в Росреестре покупатель вносит остаток продавцу. Размер задатка определяется условиями соглашения. Обычно это 10–30% от стоимости актива. Задаток оформляется предварительным договором и специальной распиской о получении денег. Покупатель вносит средства в строгом соответствии с прописанными условиями. Если приобретатель откажется от сделки, то сумма задатка может быть невозвратной.

Процентная рассрочка с задатком

Такой вариант расчетов предусматривает внесение задатка. Процентная рассрочка применяется к сумме остатка по сделке. Это условия оплаты, при которых остаточная стоимость актива разбивается на периодические платежи, с начислением процентов. В контракте прописываются:

• стоимость имущества;
• размер задатка;
• сумма платежа;
• основная задолженность;
• процентная ставка;
• график внесения платежей.

Ежемесячные платежи без задатка

Рассрочка без задатка практикуется редко, например, при реализации социального жилья по специальным государственным программам. Вся стоимость недвижимости разделяется на периодические платежи, с начислением процентов или без них.

Помимо приведенной группировки, рассрочку распределяют:

• по наличию процентов при расчетах: процентная и беспроцентная;
• по срокам представления: краткосрочная и долгосрочная;
• по возможности досрочного погашения: предусмотрено или нет.

В каких случаях оформляется

Оформить договор купли-продажи помещения с рассрочкой платежа выгодно тем покупателям, у которых в наличии нет нужной суммы денег. Например, это молодая семья, которая решила приобрести жилье. Или небольшая фирма, решившая купить офисное, складское или торговое помещение.

Приобретение недвижимости в кредит — это дорогая услуга. Банки накручивают значительные проценты за пользование заемным капиталом. Не стоит забывать и о банковских комиссиях, обязательных страховках и штрафных санкциях. Прежде чем выдать кредит, банковское учреждение проверит платежеспособность приобретателя. При предоставлении рассрочки условия, навязанные банками, не применяются. Стороны сделки договариваются между собой, без привлечения третьих лиц.

Какие документы необходимы для составления договора

Сторонам необходимо самостоятельно проверить чистоту сделки. Для этого потребуются следующие документы:

1. Свидетельство о регистрации права собственности, либо выписка из ЕГРН. Это основной правоустанавливающий документ по реализуемому объекту.
2. Паспорт или иные документы, устанавливающие личности сторон.
3. Информация из домовой книги о прописанных гражданах в жилой квартире, доме, комнате.
4. Сведения об отсутствии задолженности по коммунальным и бытовым услугам по объекту недвижимости.

Если приобретаете недвижимость у застройщиков, то дополнительно затребуйте Устав или иной учредительный документ, выписку из ЕГРЮЛ, ИНН и свидетельство о государственной регистрации.

Порядок составления договора

Правильный образец договора продажи в рассрочку обязательно раскрывает следующие сведения о сделке:

1. Полное наименование и реквизиты сторон. Для физических лиц достаточно ФИО, паспортных данных и адреса. Юридические лица указывают полное наименование, ИНН, КПП, ОГРН, юридический и фактический адрес.
2. Предмет сделки — это подробная информация об объекте, который реализуется по договору. Необходимо прописать адрес местоположения, площадь, этажность, количество комнат и дать иные дополнительные сведения, которые позволяют охарактеризовать и идентифицировать объект.
3. Цена сделки, порядок внесения денежных средств и сроки платежей. При продаже недвижимости в рассрочку пропишите подробные условия оплаты и периодичность внесения платежей. Если за представление рассрочки предусмотрена плата, определите ее размер. Предусмотрите меры ответственности за нарушение сроков оплаты.
4. Сведения об ограничении на права и обременениях по объекту. Необходимо детально описать, какие и в каком объеме имеются ограничения по недвижимому активу.
5. Условие о залоге. Особенностью договора купли-продажи с рассрочкой является то, что с момента передачи квартиры покупателю и до момента ее полной оплаты актив находится в залоге у продавца, если договором не предусмотрено иное. Залог снимается после того, как стоимость квартиры выплачена в полном объеме (п. 5 ст. 488, п. 3 ст. 489 ГК РФ).
6. Сроки освобождения объекта недвижимости. Сторонам необходимо заранее оговорить сроки, когда недвижимость освобождается от прежнего владельца. Например, пропишите срок, до которого продавец обязуется вывезти свое имущество из квартиры и выписаться из нее.

При наличии особых условий в сделке рекомендуем подробно описать все в тексте договора.

Как зарегистрировать договор

Продажа недвижимости в рассрочку, как и договор продажи с отсрочкой платежа, оформляется в письменном виде. В противном случае сделка признается недействительной. Переход права собственности по договору купли-продажи и возникающий залог квартиры подлежат обязательной государственной регистрации в органах Росреестра (п. 1 ст. 339.1, п. 1 ст. 551 ГК РФ; п. 2 ст. 1, ст. 2 Закона №102-ФЗ; ч. 1, 2 ст. 14, 28 Закона №218-ФЗ).

Для регистрации достаточно обратиться в МФЦ или Росреестр. Подготовьте документы на недвижимость. Возьмите с собой:

• паспорт или иной документ, подтверждающий личность;
• договор купли-продажи;
• квитанцию об оплате госпошлины;
• заявление (рекомендуем оформить заявления прямо в МФЦ).

В связи с распространением коронавирусной инфекции в г. Москве ограничено предоставление услуг в помещениях органов власти и государственных учреждений, в том числе МФЦ. Услуги, получение которых предусмотрено в электронном виде, предоставляются только в электронном виде. Росреестр тоже рекомендует воздержаться от личных визитов в его отделения и получать услуги онлайн (п. 3.5 Указа Мэра Москвы №12-УМ от 05.03.2020; информация Росреестра). Аналогичные меры принимаются и в регионах. Уточните по телефону порядок обращения граждан в отделения МФЦ или Росреестра.

На что обратить внимание

Рекомендуем покупателю самостоятельно заказать выписку ЕГРН в Росреестре или МФЦ. Стоимость документа 400 рублей. Выписку допустимо заказать через интернет на официальном сайте Росреестра или в личном кабинете портала «Госуслуги».

В документе проверьте следующие сведения:

• информацию о собственнике;
• наличие обременений по объекту;
• наличие арестов, ограничений по недвижимости.

Проверенные сведения позволят обезопасить себя от мошенников. Учтите, что если продавец не заказал выписку из ЕГРН и совершил сделку с мошенниками, то признать ее недействительной сложно.

Риски продавца

Заключая договор с рассрочкой, продавец передает недвижимость в пользование покупателю, еще не получив полную оплату за объект. В таком случае риски продавца велики:

1. Покупатель не выполняет условия оплаты. Систематические задержки и просрочки платежей — это основание для расторжения договора.
2. Если требуется расторгнуть соглашение, то продавец обязан вернуть все полученные деньги. Возможно, что такой суммы у продавца не окажется.
3. Имущество возвращено в плачевном состоянии. При принудительном расторжении соглашения недобросовестный покупатель способен причинить вред залоговому имуществу.
4. Наличие задолженностей по коммунальным и бытовым платежам. Придется выбивать долги с покупателя через суд, если он не согласится погасить их в добровольном порядке.

Для продавца имущества, не смотря на положения ГК РФ о залоге, риск потерять деньги или недвижимость при рассрочке довольно велика, поэтому следует подойти к оформлению сделки скрупулезно и заранее оценить финансовое положение покупателя.

Договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа

Мы, гр. _______________________________________, проживающий (ая) по адресу:___________________________________________________, паспорт серии _________ N ___________, выдан «__» ______________ 200_ г. __________________________________________, код подразделения _________, именуемый (ая) в дальнейшем “Продавец”, с одной стороны,

и гр. ____________________________________________________ проживающий (ая) по адресу:______________________________________, паспорт серии ________________ N __________, выдан «___» ____________ 200_ г. ____________________________________________________________, код подразделения _________________, именуемый(ая) в дальнейшем “Покупатель”, с другой стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем:

1. Я, гр. _____________________________________, обязуюсь передать в собственность, а я, гр. ________________________________________________ обязуюсь принять и оплатить Продавцу, в соответствии с условиями настоящего Договора, следующее недвижимое имущество: квартиру, расположенную на _____________________ этаже ___________________________ жилого дома, находящуюся по адресу: __________________ область, ___________________________________________, улица _________________________, дом № ______, корпус (строение) № ____, квартира № ___, состоящую из _______ комнат (ы), размером общей площади
_____________________________________ кв. м., в том числе жилой площадью_____________________________________ кв. м.

2. Указанная квартира принадлежат Продавцу по праву собственности на основании _____________, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от «__» _____ 200_ г. серия ___ № ____, выданным ____________________________________________, регистрационный номер _________________ в Едином государственном реестре прав от «__» ____________ 200_ г.

3. Стороны определили стоимость квартиры в _________________ рублей.
(цифрами и прописью)

4. Покупатель обязуется произвести оплату указанной в п. 4 стоимости квартиры путём передачи денег Продавцу в следующие сроки:
в размере ____________________ рублей в срок до “__” __________ 200_ г.;
(цифрами и прописью)
в размере ____________________ рублей в срок до “__” __________ 200_ г.;
(цифрами и прописью)
в размере ____________________ рублей в срок до “__” ___________ 200_ г.

Покупатель вправе досрочно исполнить обязательства по оплате.

5. Покупатель осмотрел приобретаемую квартиру перед заключением настоящего Договора, дефектов и недостатков, о которых не был предупреждён Продавцом, не обнаружил, удовлетворён качественным и техническим состоянием указанной квартиры.

6. Передача квартиры производится в день передачи Продавцу первого платежа, срок которого установлен в п. 5 настоящего Договора , о чем стороны составляют передаточный акт в соответствии со ст. 556 ГК РФ .

7. Покупатель приобретает право собственности на указанную квартиру с момента государственной регистрации перехода права собственности.

8. С момента государственной регистрации права собственности Покупателя и до момента полной оплаты стоимости квартиры, указанная квартира находится в залоге у продавца. Покупатель не имеет права отчуждать квартиру или ее часть без письменного согласия Продавца, обременять ее, заключать сделки продажи, мены, найма, дарения, пожертвования, ренты, залога, передачи в уставный капитал, доверительное управление и т.п.

9. После получения последнего платежа, согласно п. 5 настоящего Договора , Продавец обязуется в тот же день выдать Покупателю расписку о получении оплаты за квартиру в полном объёме и представить заявление о прекращении залога в орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество.

10. Покупатель за свой счёт осуществляет ремонт и эксплуатацию указанной квартиры в соответствии с правилами и нормами, действующими в РФ.

11. На момент заключения настоящего Договора, квартира свободна от проживания третьих лиц, имеющих в соответствии с действующим законодательством право пользования данной квартирой.

12. Супруг (а) Продавца письменным заявлением от «__» _________ 200_ г. подтвердила согласие на заключение настоящего Договора (либо на отчуждение квартиры).

13. Продавец обязуется передать квартиру в том состоянии, в котором она находится на момент заключения настоящего Договора (осмотра ее Покупателем): укомплектованную санитарно-техническим оборудованием, электрооборудованием и иным необходимым оборудованием, без задолженности по налогам на недвижимость, платежам по ремонту жилого дома, содержанию придомовой территории и мест общего пользования жилого дома, коммунальным платежам, оплате счетов за пользование местной, междугородней и международной телефонной связью, абонентской плате, обслуживанию домофона, охранных услуг (консьерж) и др. платежам, которые могут быть предъявлены владельцу квартиры.

14. До подписания настоящего Договора указанная квартира никому не продана, не подарена, не заложена, не обременена правами третьих лиц, в споре и под арестом (запрещением) не состоит.

15. Настоящий Договор может быть расторгнут в установленном действующим законодательством порядке.

16. Стороны Договора подтверждают, что не лишены дееспособности, не состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данный Договор на крайне невыгодных для себя условиях.

19. Настоящий Договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета настоящего Договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или предложения, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до государственной регистрации настоящего Договора.

20. Настоящий Договор подлежит государственной регистрации в соответствии с п. 2 ст. 558 ГК РФ и считается заключённым с момента его государственной регистрации.

21. Стороны ознакомлены с содержанием ст. 167 , 209 , 253 , 288 , 292 , 549 – 558 ГК РФ.

22. Расходы по государственной регистрации Договора стороны несут в равных долях по 50% каждый.

23. Настоящий Договор составлен в трёх экземплярах, имеющих одинаковую силу, из которых один находится у Продавца, второй – у Покупателя, третий – в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество

__________________________________________________________.
(наименование органа полностью)

Подписи сторон:

Продавец: ______________ _________________________________________
(подпись) (Ф.И.О. полностью)

Покупатель: _____________ _________________________________________
(подпись) (Ф.И.О. полностью)

Как грамотно заключить договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа – рекомендации, образец документа

Покупка квартиры в рассрочку может быть очень выгодной. В основном такие предложения встречаются на первичном рынке, но иногда рассрочка практикуется и со вторичным жильем. Чтобы оформить договор купли-продажи с рассрочкой нужно знать риски подобных сделок и заранее предусмотреть варианты, как их можно минимизировать. В данной статье описано как грамотно заключить договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа, разработаны рекомендации и представлен соответствующий образец документа.

Что это такое?

Рассрочка – поэтапная оплата стоимости квартиры равными платежами. График внесения денег предусмотрен в договоре купли-продажи или дополнительном соглашении к нему. Он может предусматривать помесячную, поквартальную или ежегодную оплату части стоимости с начислением процентов или просто равными платежами.

Рассрочка при оплате стоимости помогает:

• снизить расходы при заключении договора;
• поэтапно проводить оплату, без серьезной нагрузки на семейный бюджет;
• приобрести качественное жилье, на которое пока нет полной суммы его стоимости.

Важно! До внесения последнего платежа по графику рассрочки квартира не может быть продана, подарена или передана в наследство без согласия бывшего владельца. В выписке из ЕГРН (документ, подтверждающий право собственности), ставится отметка об обременении, поэтому любая сделка будет заблокирована.

Это не очень удобный вариант для инвесторов, которым требуется ликвидность их объекта инвестиций, но для обычных покупателей в этом нет никакой проблемы.

Смотрите видео: 3 способа купить квартиру в рассрочку

В каких случаях возможно заключение?

В основном рассрочка оформляется при покупке квартиры у застройщика при оформлении ДДУ (договора долевого участия в строительстве). Это делается, чтобы привлечь как можно больше покупателей и быстрей распродать все квартиры еще на стадии котлована.

После введения дома в эксплуатацию, когда дом уже поставлен на кадастровый учет, рассрочка оформляется редко. Например, если не был распродан ряд квартир и на них нет спроса, то застройщик может предложить потенциальным покупателям заключить договор купли-продажи на выгодных условиях рассрочки.

На вторичном рынке рассрочку чаще всего оформляют при сделках купли-продажи между родственниками, друзьями, коллегами. Самый распространенный вариант: один из родственников уезжает на ПМЖ в другую страну и оформляет купчую с рассрочкой на кого-то из членов своей семьи. Это своеобразный жест доброй воли, поскольку поэтапная оплата менее выгодна, чем получение 100% стоимости квартиры.

• Скачать бланк договора долевого участия
• Скачать образец договора долевого участия

Кому подходит такой вариант?

Рассрочка идеально подходит молодым семьям, у которых не хватает средств на полную оплату стоимости квартиры. Банковский кредит может оказаться очень дорогим, а рассрочку можно найти на рынке без процентов либо с низкой процентной ставкой.

Подойдет такой вариант и тем, кто в будущем планирует продать какой-то актив (другую квартиру, машину и пр.) и за счет этих средств оплатить купленную недвижимость.

Виды рассроченной оплаты при покупке недвижимости

Основные виды рассрочки: процентная и беспроцентная, с начальным взносом (задатком) или без него. Различают также краткосрочные и долгосрочные графики оплаты.

Рассмотрим основные варианты оплаты с рассрочкой подробнее.

1. Задаток и выплата остатка. Размер задатка, который передается еще до оформления купчей, определяется по соглашению сторон. Это может быть 10% или 30%, все зависит от достигнутого компромисса.Для оформления задатка подписывается предварительный договор купли-продажи, в котором указывается внесенная сумма, а также все основные условия будущего основного договора. Далее остаток вносится в соответствии с графиком платежей, установленным соглашением в четко оговоренные даты. Если покупатель отказывается от сделки, то задаток не возвращается.
2. Задаток и остаток с ежемесячной оплатой процентов. Если предусмотрена процентная рассрочка, то в договоре указывается процентная ставка, а также полная сумма платежа с учетом «тела» задолженности и процентов.Размер ставки определяется ключевой ставкой Банка России или договором. Начисление процентов на проценты (сложные проценты) не допускается, если иное не установлено законом (ст. 395 ГК РФ).
3. Ежемесячные платежи без внесения задатка. Редко, но все же иногда случается вариант рассрочки вообще без задатка. Например, на рынке Москвы его практикуют всего несколько застройщиков социального жилья.В этом случае стоимость квартиры делится на равные части, которые покупатель должен будет оплачивать с процентами или без них в оговоренные сроки. Это вариант очень выгоден покупателю, но нужно изучать договор на предмет скрытых “ловушек” и подвохов.

Как оформить сделку между физическими лицами?

Справка! Для составления купчей проще всего обратиться к нотариусу. Его услуги обойдутся не более 5-8 тыс. рублей, но зато вы получите нотариально заверенный договор с соблюдением всех формальностей.

Для оформления договора необходимо проделать следующие шаги:

1. Собрать пакет документов для сделки (паспорт, свидетельство о браке, согласие супруги (а), выписку из ЕГРН, справки об отсутствии задолженности и пр.).
2. Заранее оговорить с покупателем график платежей, размер задатка, наличие или отсутствие процентов.
3. Согласовать текст договора купли-продажи и графика платежей.
4. Подписать договор купли-продажи квартиры в рассрочку.
5. Зарегистрировать купчую в Росреестре с учетом обременения (о договоре купли-продажи квартиры с обременением мы писали тут).

В договоре должны быть указаны контакты физлиц, а также их паспортные данные. Для перечисления денег указывается также номер счета продавца в банке или другой способ передачи средств. График платежей прописывается с указанием суммы (в цифрах и прописью), а также даты внесения.

Все существенные условия (описание предмета договора, цена, сроки оплаты в рассрочку) должны быть отражены. Не менее важно также прописать ответственность сторон в случае срыва графика, а также возможность досрочного расторжения договора.

Условия

Основные условия рассрочки указываются обычно в самом договоре купли-продажи. Обязательно фиксируется полная стоимость квартиры и описывается, какая часть уже была погашена, а какую надлежит оплатить равными платежами в определенные сроки.

Основные условия приобретения квартиры в рассрочку:

• задаток (от 0% до 50%);
• ежемесячные или ежеквартальные платежи в соответствии с графиком;
• возможность досрочного погашения;
• срок погашения от 3 месяцев до 10-12 лет.

В договоре делается отметка о том, что финансовых претензий по поводу графика платежей и указанных сумм, стороны друг к другу не имеют.

Внимание! Каждый факт оплаты подтверждается заявлением продавца о получении им соответствующей суммы денежных средств, если иное не предусмотрено в договоре.

Изучим самые важные пункты договора.

1. Порядок оплаты. Расчеты между покупателем и продавцом регулируются ст. 485, 486, 487 и 488 ГК РФ. Оплата производится на банковский счет, в кассу (если речь идет о застройщике), а также наличными из рук в руки. Если платежи перестают вноситься, то по условиям Гражданского кодекса, продавец вправе требовать возврата квартиры.
2. Ответственность. В случаях просрочки наступает также ответственность для покупателя. Согласно ст. 395 ГК РФ возможно начисление пени, которая обычно оговаривается договором. Если убытки, причиненные продавцу, превышают сумму процентов, то он может требовать их возмещения в части, превышающей эту сумму.

Если договор купли-продажи с рассрочкой оформлен на несколько человек, то исполнение солидарной обязанности полностью одним из должников освобождает остальных от расчетов с бывшим владельцем квартиры (ст.325 ГК РФ).

Индексации платежей можно требовать только в том случае, если они идут на содержание гражданина, в том числе в возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью, либо по договору пожизненного содержания (ст. 314 ГК РФ). В остальных случаях повышение размера платежей в одностороннем порядке невозможно.

Необходимые документы

Для оформления договора купли-продажи потребуется паспорт покупателя и продавца, а также нотариально заверенное согласие супруга (и) на совершение сделки.

От продавца потребуется его правоустанавливающие документы на жилье, выписку из домовой книги о прописанных лицах, справка об отсутствии задолженности за коммунальные услуги.

Если продавцом выступает застройщик, то проверяются еще устав, свидетельство о госрегистрации компании, ИНН, выписка из ЕГРЮЛ.

О том, какие документы нужны для купли-продажи квартиры, написано тут.

Когда возникает право собственности?

Право собственности на квартиру возникает после государственной регистрации договора купли-продажи в Росреестре, то есть появления электронной записи о новом собственнике. До погашения всей суммы задолженности квартира будет находиться под обременением, но ее собственником все равно будет числиться покупатель.

Подводные камни

Рассрочка может обернуться серьезной проблемой, если плательщик потеряет работу либо заболеет на долгий срок и перестанет оплачивать свои платежи. В этом случае начнет начисляться пеня, штрафы, а спустя 2-3 месяца, в зависимости от условий договора, продавец квартиры вправе требовать досрочного расторжения соглашения.

Риски покупателя

Подводные камни сделки для покупателя:

• возможность изменения дохода в худшую сторону;
• отказ продавца от снятия обременения после полной оплаты купли-продажи квартиры;
• оспаривание факта погашения задолженности.

Важно! Чтобы минимизировать риски необходимо очень внимательно оформлять договор купли-продажи. Если вы не уверены в своих доходах на ближайшие годы, то не стоит оформлять короткий договор с крупными суммами оплаты.

При оформлении договора с продавцом-физлицом могут также возникнуть проблемы с нежеланием снимать обременение с квартиры. Он может уехать или быть недоступным для звонков, и вопрос снятия запрета на продажу может просто «подвиснуть». Нужно четко оговорить с ним сроки визита в Росреестр после полной оплаты договора, а также необходимость быть в этот период в стране либо передать свои права представителю.

Для того, чтобы заблокировать возможность оспаривания погашения необходимо сохранять все квитанции об оплате и ни в коем случае не осуществлять передачу денег из рук в руки без оформления расписки.

Опасности для продавца

Существует риск и для продавца, который соглашается на поэтапную оплату стоимости квартиры.

Риски при продаже квартиры в рассрочку:

• неплатежи покупателя;
• постоянные просрочки по договору;
• необходимость расторгнуть соглашение и вернуть все полученные деньги;
• возврат квартиры в плохом состоянии.

По закону, если договор будет расторгнут, например, если покупатель не сможет выполнить график платежей, продавец обязан будет вернуть ему все полученные деньги в обмен на квартиру. Если взаимоотношения длились уже несколько лет, то ранее полученные деньги вполне могли бы быть потраченными. Чтобы избежать таких случаев не стоит сразу тратить средства, которые были получены до полной оплаты договора.

Не желательно также прописывать длительный график внесения платежей на 10-15 лет, так как это всегда повышает риски неплатежей. В самом договоре купли-продажи можно предусмотреть пункт, согласно которому покупатель обязан содержать квартиру в чистоте и проводить текущий ремонт до полного погашения суммы рассрочки.

Чем такая сделка отличается от ипотеки?

От ипотеки рассрочка отличается по целому ряду пунктов. Далеко не каждая рассрочка выдается под процент, а ипотека всегда подразумевает наличие кредитной ставки. В отличие от банка, продавец квартиры в рассрочку может не требовать оформлять договор страхования, а также жизни покупателя.

Это существенно снижает расходы, особенно если добавить к этому отсутствие банковской комиссии и других платежей. Застройщик или другая сторона по договору не проверяет финансовую состоятельность покупателя. Банк же тратит на это не менее недели, подключая к мини-расследованию бюро кредитной истории и службу безопасности.

Справка! По всем параметрам в экономическом смысле рассрочка получается выгодней ипотеки, однако ее предлагают в основном застройщики, да и то на начальном этапе строительства дома.

Полезное видео: Информация и советы по оформлению купли-продажи квартиры в рассрочку

Заключение

Рассрочка при покупке квартиры – мечта многих российских семей. Однако зачастую такие условия предлагают только строительные компании. Встретить продавца квартиры на вторичном рынке, который будет готов к поэтапной оплате практически невозможно. Если же чудо произошло, то внимательно вычитывайте текст договора, а в особо сложных ситуациях обращайтесь к юристу.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа

Порядок и условия заключения договора купли-продажи недвижимости изложены в §7 Главы 30 ГК РФ, а понятие рассрочки платежей и условия её предоставления изложены в ст. 489 ГК РФ.

Особенности составления документа

1. Скачать образец договора купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа
2. Заполненный образец договора
3. Содержание договора
4. Ответственность сторон по договору

Содержание договора

Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли продажи недвижимости продавец обязуется передать недвижимость: здание, сооружение, земельный участок и т.д. в собственность покупателю. Договор купли-продажи недвижимости в рассрочку составляется:

• В обязательной письменной форме, составляется одним документом и подписывается сторонами – ст. 550 ГК РФ. Несоблюдение формы договора купли-продажи недвижимости влечёт его недействительность.
• Предмет договора должен быть чётко идентифицирован, в договоре должны быть указаны данные позволяющие определённо установить квартиру, подлежащую передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие её расположение в составе другого недвижимого имущества (этаж, номер квартиры). При отсутствии этих данных договор считается не заключённым – ст. 554 ГК РФ.
• Цена. При отсутствии в договоре условия о цене продаваемой квартиры договор о её продаже считается незаключённым. Если иное не предусмотрено законом или договором, установленная в нём цена квартиры, включает цену передаваемой с ней соответствующей части земельного участка или права на него. Если цена квартиры в договоре продажи установлена на единицу её площади или иного показателя её размера, общая цена, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества – ст. 555 ГК РФ.
• Условия передачи имущества, которое осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя – обязанности принять имущество – ст. 556 ГК РФ.
• Порядок, сроки и размер оплаты – наличный, безналичный расчёт, а также дата, до которой должен быть произведён очередной платёж, размер которого устанавливается договором – ст. 489 ГК РФ.
• В договоре должны быть перечислены лица, которые проживают в продаваемой квартире и согласно закона, сохраняют право пользования этой квартирой, с указанием их прав на пользование жилым помещением – ст. 558 ГК РФ.
• Условия регистрации недвижимого имущества в государственных регистрирующих органах – ст. 551 ГК РФ.
• Права и обязанности сторон.

Важно! Если покупатель не выплачивает очередной платёж, предусмотренный договором, в срок который в нём же оговаривается, продавец имеет полное право требовать возврата проданной квартиры, но только при условии, если общая сумма выплат за неё не составляет половину от её общей стоимости – ст. 489 ГК РФ.

Ответственность сторон по договору

Для того чтобы избежать проблем в виде неисполнения обязательств со стороны продавца, а именно отказа заключать договор купли-продажи квартиры в договор необходимо внести условия начисления и выплаты неустойки, предусмотренные ст.ст. 330 – 333 ГК РФ.

Размер неустойки может быть установлен по соглашению сторон. Если этот пункт отсутствует, то применяются правила ст. 395 ГК РФ.

Кроме того, согласно ст. 811 ГК РФ за нарушение покупателем сроков оплаты обязательств, продавец может требовать полного погашения суммы предоставленного займа в рассрочку.

Риск случайной гибели наступает у покупателя с момента фактического исполнения продавцом договора – ст. 459 ГК РФ.

Заполненный образец документа

Документ полностью Ёфицирован. Что это значит?

Договор
купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа

г. ___________ «___» __________ 20__ г.

Мы, гр. _______________________________________,
(Ф.И.О. полностью)

проживающий (ая) по адресу:___________________________________________________,

паспорт серии _________ N ___________, выдан «__» ______________ 200_ г.

__________________________________________, код подразделения _________,
(наименование выдавшего органа)

именуемый (ая) в дальнейшем “Продавец”, с одной стороны,

и гр. ____________________________________________________
(Ф.И.О. полностью)

проживающий (ая) по адресу:______________________________________,

паспорт серии ________________ N __________, выдан «___» ____________ 200_ г. _____________________________________________________________________,
(наименование выдавшего органа)

код подразделения _________________, именуемый(ая)

в дальнейшем “Покупатель”, с другой стороны, заключили настоящий Договор

1. Я, гр. _____________________________________, обязуюсь передать в
(Ф.И.О. Продавца полностью)
собственность, а я, гр. ________________________________________________
(Ф.И.О. Покупателя полностью)
обязуюсь принять и оплатить Продавцу, в соответствии с условиями настоящего Договора, следующее недвижимое имущество: квартиру, расположенную на _____________________ этаже ___________________________
(тип дома: кирпичный, блочный и т.д.)
жилого дома, находящуюся по адресу:
__________________ область, ___________________________________________,
(населённый пункт: район, город, посёлок, деревня)
улица _________________________, дом № ______, корпус (строение) № ____,
квартира № ___, состоящую из _______ комнат (ы), размером общей площади
_____________________________________ кв. м., в том числе жилой площадью
(цифрами и прописью)
_____________________________________ кв. м.
(цифрами и прописью)

2. Указанная квартира принадлежат Продавцу по праву собственности на основании __________________________________________, что подтверждается
(наименование правоустанавливающего документа)
свидетельством о государственной регистрации права от «__» _____ 200_ г.
серия ___ № ____, выданным ____________________________________________,
(наименование органа, осуществившего регистрацию)
регистрационный номер _________________ в Едином государственном реестре прав от «__» ____________ 200_ г.

3. Инвентаризационная оценка указанной квартиры составляет
____________________ руб., что подтверждается справкой N _____, выданной
(цифрами и прописью)
«__» ________ 200_ г. БТИ ______________________________________________
(наименование муниципального образования)

4. Стороны определили стоимость квартиры в _________________ рублей.
(цифрами и прописью)

5. Покупатель обязуется произвести оплату указанной в п. 4 стоимости квартиры путём передачи денег Продавцу в следующие сроки:
в размере ____________________ рублей в срок до “__” __________ 200_ г.;
(цифрами и прописью)
в размере ____________________ рублей в срок до “__” __________ 200_ г.;
(цифрами и прописью)
в размере ____________________ рублей в срок до “__” ___________ 200_ г.

Покупатель вправе досрочно исполнить обязательства по оплате.

6. Покупатель осмотрел приобретаемую квартиру перед заключением настоящего Договора, дефектов и недостатков, о которых не был предупреждён Продавцом, не обнаружил, удовлетворён качественным и техническим состоянием указанной квартиры.

7. Передача квартиры производится в день передачи Продавцу первого платежа, срок которого установлен в п. 5 настоящего Договора, о чем стороны составляют передаточный акт в соответствии со ст. 556 ГК РФ.

8. Покупатель приобретает право собственности на указанную квартиру с момента государственной регистрации перехода права собственности.

9. С момента государственной регистрации права собственности Покупателя и до момента полной оплаты стоимости квартиры, указанная квартира находится в залоге у продавца. Покупатель не имеет права отчуждать квартиру или ее часть без письменного согласия Продавца, обременять ее, заключать сделки продажи, мены, найма, дарения, пожертвования, ренты, залога, передачи в уставный капитал, доверительное управление и т.п.

10. После получения последнего платежа, согласно п. 5 настоящего Договора, Продавец обязуется в тот же день выдать Покупателю расписку о получении оплаты за квартиру в полном объёме и представить заявление о прекращении залога в орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество.

11. Покупатель за свой счёт осуществляет ремонт и эксплуатацию указанной квартиры в соответствии с правилами и нормами, действующими в РФ.

12. На момент заключения настоящего Договора, квартира свободна от проживания третьих лиц, имеющих в соответствии с действующим законодательством право пользования данной квартирой.

13. Супруг (а) Продавца письменным заявлением от «__» _________ 200_ г. подтвердила согласие на заключение настоящего Договора (либо на отчуждение квартиры).

14. Продавец обязуется передать квартиру в том состоянии, в котором она находится на момент заключения настоящего Договора (осмотра ее Покупателем): укомплектованную санитарно-техническим оборудованием, электрооборудованием и иным необходимым оборудованием, без задолженности по налогам на недвижимость, платежам по ремонту жилого дома, содержанию придомовой территории и мест общего пользования жилого дома, коммунальным платежам, оплате счетов за пользование местной, междугородней и международной телефонной связью, абонентской плате, обслуживанию домофона, охранных услуг (консьерж) и др. платежам, которые могут быть предъявлены владельцу квартиры.

15. До подписания настоящего Договора указанная квартира никому не продана, не подарена, не заложена, не обременена правами третьих лиц, в споре и под арестом (запрещением) не состоит.

16. Настоящий Договор может быть расторгнут в установленном действующим законодательством порядке.

17. Стороны Договора подтверждают, что не лишены дееспособности, не состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данный Договор на крайне невыгодных для себя условиях.

18. Настоящий Договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета настоящего Договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или предложения, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до государственной регистрации настоящего Договора.

19. Настоящий Договор подлежит государственной регистрации в соответствии с п. 2 ст. 558 ГК РФ и считается заключённым с момента его государственной регистрации.

20. Стороны ознакомлены с содержанием ст. 167, 209, 253, 288, 292, 549 – 558 ГК РФ.

21. Расходы по государственной регистрации Договора стороны несут в равных долях по 50% каждый.

22. Настоящий Договор составлен в трёх экземплярах, имеющих одинаковую силу, из которых один находится у Продавца, второй – у Покупателя, третий – в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество

__________________________________________________________.
(наименование органа полностью)

Подписи сторон:

Продавец: ______________ _________________________________________
(подпись) (Ф.И.О. полностью)

Покупатель: _____________ _________________________________________
(подпись) (Ф.И.О. полностью)

Оставить комментарий к документу

Считаете документ неправильным?
Оставьте комментарий, и мы исправим недостатки.
Без комментария оценка не будет учтена!

Здесь вы можете оставить комментарий к документу «Договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа», а также задать вопросы, связанные с ним.

Если вы хотите оставить комментарий с оценкой, то вам необходимо оценить документ вверху страницы

Договор купли-продажи с рассрочкой платежа

Под договором купли-продажи с рассрочкой платежа подразумевается соглашение, согласно которому одна сторона передает в собственность другой стороне определенный товар. Контрагент, который приобретает товар, в свою очередь, обязуется осуществить оплату в виде частичных платежей.

Внимание! Этот документ можно скачать в КонсультантПлюс.

• Бланк и образец
• Онлайн просмотр
• Бесплатная загрузка
• Безопасно

Сущность вышеупомянутого соглашения заключается в том, что сторона, приобретающая товар, оплачивает его в течение определенного договором времени. Зачастую это связано с недостатком финансовых средств на момент приобретения товара.

При этом, договор с рассрочкой платежа может быть заключен соглашением между двумя Контрагентами, либо с привлечением банка в качестве третьей стороны по соглашению.

Субъектами по договору купли-продажи с рассрочкой платежа могут выступать как физические, так и юридические лица. Сторонами сделки являются Продавец и Покупатель.

Такое соглашение подразумевает собой письменное оформление. Если приобретаемый товар продается в каком-либо магазине, то наверняка у этой организации уже есть свои типовые образцы документа.

При оформлении сделки между физическими лицами, например, по договору купли-продажи с рассрочкой платежа квартиры или автомобиля, стороны составляют документ самостоятельно, либо могут воспользоваться услугами нотариуса.
Ниже, на примере договора купли-продажи автомобиля с рассрочкой платежа мы рассмотрим, как составлять указанный документ, и какие положения следует вносить в данный вид соглашения.

Преамбула

Договор купли-продажи автомобиля с рассрочкой платежа.

11 октября 2023 года
Мы:
Киселев Эдгар Альбертович, 07.01.2000 года рождения, проживающий по адресу Курганская область, город Курган, улица Блюхера, дом 30, квартира 144, паспорт ХХХХ ХХХХХХ, выдан УФМС России по Курганской области в городе Кургане 07.01.2020, именуемый в дальнейшем Продавец с одной стороны
И
Жданов Вячеслав Александрович, 07.02.2000 года рождения проживающий по адресу Курганская область, город Курган, улица Каримова, дом 76, квартира 245, паспорт ХХХХ ХХХХХХ, выдан УФМС России по Курганской области в городе Кургане 07.02.2020, именуемый в дальнейшем Покупатель с другой стороны
заключили настоящий договор о нижеследующем:

В преамбуле документа фигурирует следующая информация:

• разновидность заключаемой сделки;
• место и дата заключения соглашения;
• имена и роли участников договора;
• адреса проживания и паспортные данные Контрагентов.

При этом следует отметить, что вступление договора в юридическую силу напрямую зависит от содержания в нем всех существенных условий. В нашем случае существенными условиями выступают:

• предмет договора;
• стоимость отчуждаемого объекта;
• срок и периодичность фиксированных платежей по договору с рассрочкой выплаты.

Предмет

Информация о предмете договора фигурирует в начальных пунктах документа. В нашем случае предметом будет выступать непосредственно сам отчуждаемый автомобиль. В разделе о предмете соглашения необходимо дать исчерпывающую характеристику продаваемому объекту. К таким характеристикам относятся:

• марка транспортного средства;
• год выпуска;
• номер VIN;
• объем двигателя;
• цвет машины;
• регистрационный номер;
• паспорт транспортного средства;
• свидетельство о регистрации;
• иные характеристики, присущие указанному транспортному средству.

Итак, раздел о предмете соглашения выглядит следующим образом:

Продавец отчуждает в собственность Покупателя следующее транспортное средство:
Легковой автомобиль марки Volkswagen Passat CC, коробка — робот, 2015 года выпуска, кузов – седан, комплектация – спорт, привод – передний, ПТС – оригинал, предыдущие владельцы – один владелец, пробег – 90 000 км., VIN ХХХХХ-ХХХХХХ, двигатель номер 00000000, кузов номер 0000000, объем двигателя 1.8 л., цвет серебристый, регистрационный номер Х ХХХ ХХ ХХ, паспорт транспортного средства ХХХХХХ, выдан (кем выдан) ХХ ХХ ХХХХ (дата выдачи).
Продавец обязуется оплатить продаваемый автомобиль в соответствии с пунктом 2 настоящего договора.
Собственником транспортного средства является продавец на основании свидетельства о регистрации автомобиля в органах Управления Государственной инспекции безопасности дорожного движения
Указанный автомобиль не находится в залоге, аресте, не принадлежит по праву собственности третьим лицам.

Цена договора и порядок оплаты

Этот раздел является ключевым в рамках договора купли-продажи автомобиля с рассрочкой платежа. Именно в нем указывается информация о том, как и в каком размере будут производиться платежи. Также прописываются положения о сроке настоящего соглашения, то есть до какого момента Покупатель обязуется оплатить стоимость автомобиля.

Стоимость транспортного средства составляет 1 200 000 (Один миллион двести) тысяч рублей 00 копеек. Покупатель выплачивает цену договора в рассрочку в течение одного года с момента подписания соглашения.
Сумму 500 000 (Пятьсот) тысяч рублей Покупатель выплачивает в момент подписания договора.
Сумму в 350 000 (Триста пятьдесят) тысяч рублей Покупатель выплачивает 11 марта 2023 года.
Сумму в 350 000 (Триста пятьдесят) тысяч рублей Покупатель выплачивает 10 октября 2023 года.
Оплата осуществляется путем передачи наличных денежных средств.

Права и обязанности сторон

В таком разделе прописываются обязательства Контрагентов по настоящему соглашению. Выглядит это следующим образом:

Продавец вправе:
• Требовать надлежащего исполнения обязательств Контрагентом по настоящему соглашению.
Продавец обязуется:
• Передать Покупателю автомобиль в надлежащем состоянии.
• Передать Покупателю все необходимые документы на транспортное средство.
Покупатель вправе:
• Требовать передачи права собственности на отчуждаемый объект с момента подписания настоящего соглашения.
Покупатель обязуется:
• В сроки и в размерах, которые установлены соглашением, выплачивать денежную сумму в пользу Продавца.
• Принять транспортное средство, которое соответствует заявленным характеристикам.

Ответственность сторон

В этом разделе прописываются обстоятельства, при наступлении которых Контрагенты несут материальную ответственность:

Стороны несут материальную ответственность в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязательств в рамках настоящего договора.
В случае просрочки платежа, Покупатель выплачивает пени в размере 3% за каждый просроченный день.

Заключение

В заключительных положениях указывается порядок передачи автомобиля, то есть где и в какой срок будет передано транспортное средство. Также могут быть прописаны разделы о форс-мажорных ситуациях и порядке разрешения споров.
В конце договора ставятся подписи сторон, и сделка считается заключенной.

Регистрация

Переход права собственности на автомобиль осуществляется путем регистрации договора в органах ГИБДД.

Существует ли рассрочка между частными лицами?

Мало кто знает, что, покупая квартиру на вторичном рынке, можно оформить ипотеку между физическими лицами. По факту это рассрочка, условия которой детально прописываются в договоре купли-продажи. Эксперты «Метриум Групп» разобрались, как эта схема работает и какие риски предполагает.

Многие считают, что в ипотечных сделках обязательно должен участвовать банк. Но на самом деле продать или купить квартиру в ипотеку можно и без финансовой организации, при участии лишь двух сторон – продавца и покупателя. Формально это будет рассрочка с залогом, условия которой прописываются в договоре купли-продажи. Подобные сделки являются редкостью в силу недостаточной осведомленности граждан о такой возможности. Однако специалисты «Метриум Групп» уверены, что в условиях низкого спроса на вторичном рынке ипотека между физическими лицами могла бы стать более популярным инструментом.

Что такое ипотека между частными лицами?

Об ипотечном кредитовании имеют представление почти все. Однако далеко не каждый знает, что «ипотека» и «ипотечное кредитование» – это не одно и то же. Термин «ипотека» определяется как форма залога, при котором закладываемое недвижимое имущество передается во владение и пользование должника. А ипотечный кредит – это только одна из составляющих общего понятия ипотека, когда в процедуре купли-продажи недвижимости участвует третья сторона – банк, финансирующий сделку.

Если же кредитную организацию исключить, то останутся только два лица – собственник недвижимости и желающий ее приобрести. Мы привыкли к тому, что при покупке квартиры без банковского кредита покупатель выплачивает продавцу сразу всю стоимость жилья. Но можно пойти и другим путем: договориться о поэтапной оплате и прописать эти условия в договоре купли-продажи. В соответствии с российским законодательством, такая сделка также будет называться ипотекой, несмотря на то что банк в ней участвовать не будет.

Зачем нужна ипотека между физическими лицами?

Сегодня на вторичном рынке недвижимости сложилась непростая ситуация. Спрос находится на низком уровне, цены не растут, на неликвидные варианты – снижаются, сроки экспозиции увеличиваются. При этом ипотека на «вторичке» практически недоступна: ставки высоки, а получить кредит не так просто. Это приводит к тому, что и продавцы, и потенциальные покупатели оказываются в невыгодной позиции: первые не могут продать свои объекты, а вторые не имеют возможности их приобрести.

Особенно страдают альтернативные сделки, когда люди хотят улучшить жилищные условия, продав имеющееся у них жилье, находят подходящий вариант, но старая квартира никак не продается. Заплатить за новую они не могут и «альтернатива» срывается.

Ипотека между «частниками» позволяет решить эту проблему. В том случае, если у продавца нет острой необходимости в получении сразу всей суммы и он готов подождать какое-то время, но при этом хочет продать недвижимость сейчас, опасаясь снижения цены, он может предоставить покупателю рассрочку. В свою очередь, желающего приобрести жилье такая возможность заинтересует тогда, когда он ожидает получения крупной суммы денег (например, от продажи старой квартиры, годовой бонус, возврат долга и т. д.), но хочет купить именно эту квартиру, не дожидаясь, пока ее приобретет кто-то другой.

Как оформляются сделки с рассрочкой между физическими лицами?

Отличий от обычной сделки купли-продажи недвижимости почти нет. Стороны так же обращаются в Росреестр с заявлением о переходе права собственности на квартиру и договором, а ведомство, в свою очередь, регистрирует эту сделку в установленные законом сроки. Разница заключается в следующем:

• в договор купли-продажи вносятся дополнительные условия;
• при подаче документов на регистрацию обе стороны заявляют о том, что на квартиру будет наложено обременение. Это фиксируется в заявлении на регистрацию перехода права собственности;
• в выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП), заменившей с июля 2016 года свидетельство о собственности, ставится отметка об обременении. То есть продать, завещать или подарить квартиру до полного погашения задолженности перед продавцом новый собственник не сможет.

Как правильно составить договор для такой ипотечной сделки?

Все различия с обычным договором купли-продажи (ДКП) недвижимости сосредоточены в одном месте – разделе, описывающим стоимость продаваемого объекта и порядок оплаты. Для того, чтобы сделка была зарегистрирована как ипотечная, необходимо во всех подробностях расписать условия, на которых продавец предоставляет покупателю рассрочку:

• общая стоимость квартиры;
• размер первоначального взноса в денежном эквиваленте и в процентах от общей стоимости;
• размер платежей в денежном эквиваленте и в процентах от общей стоимости;
• количество платежей;
• дату и порядок внесения платежей;
• срок полного погашения задолженности;
• штрафные санкции за просроченные платежи;
• порядок расторжения договора в случае непоступления платежей;
• указание на то, что в соответствии со статьями 488 и 489 Гражданского кодекса РФ, квартира признается находящейся в залоге до полного выполнения финансовых обязательств со стороны покупателя.

Пример оформления ипотечного договора между частными лицами:

По согласованию сторон стоимость указанной Квартиры составляет 10 000 000 (десять миллионов) рублей 00 копеек. Соглашение о цене является существенным условием настоящего Договора.

Оплата Квартиры Покупателем производится в следующем порядке:

Сумма в размере 3 000 000 (три миллиона) рублей 00 копеек, что составляет 30% (тридцать процентов) от стоимости Квартиры, уплачена Покупателем наличными Продавцу при подписании настоящего Договора, в связи с чем Продавец, подписывая настоящий Договор, подтверждает, что указанная сумма им получена.

Сумму в размере 7 000 000 (семь миллионов) рублей 00 копеек, что составляет 70% (семьдесят процентов) от стоимости Квартиры, Покупатель обязуется выплатить Продавцу 10 (десятью) равными ежемесячными платежами до 30 сентября 2017 года по 700 000 (семьсот тысяч) рублей 00 копеек, составляет 10% (десять процентов) от стоимости Квартиры в месяц. Ежемесячный платеж должен быть совершен не позднее 25 числа каждого месяца путем передачи денежных средств наличными в присутствии нотариуса с заверением подписей сторон на расписке о получении денежных средств.

В случае непоступления ежемесячного платежа (или поступления неполной суммы ежемесячного платежа) на указанный расчетный счет в течение 5 (пяти) календарных дней с даты, указанной в настоящем Договоре, с Покупателя взыскивается штраф в размере 0,03% (три сотых процента) от стоимости Квартиры за каждый день просрочки.

В случае непоступления ежемесячного платежа (или поступления неполной суммы ежемесячного платежа) на указанный расчетный счет в течение 30 (тридцати) календарных дней с даты, указанной в настоящем Договоре, Продавец имеет право обратиться в суд для признания настоящего Договора утратившим силу. В случае признания настоящего Договора утратившим силу по причине задержки очередного ежемесячного платежа, Квартира передается в собственность Продавцу, а Покупателю возвращаются уплаченные денежные средства за вычетом штрафа в размере 0,03% (три сотых процента) от стоимости Квартиры за каждый календарный день, прошедший с даты заключения настоящего Договора и до даты признания настоящего Договора утратившим силу.

В связи с вышеизложенным, согласно ст. 488 и ст. 489 ГК РФ, до полной оплаты согласованной Сторонами настоящего Договора цены Квартиры Квартира признается находящейся в залоге у Продавца для обеспечения Покупателем своего обязательства по оплате согласованной выше цены Квартиры.

До полной оплаты согласованной Сторонами настоящего Договора цены Квартиры Покупатель не имеет права совершать любые сделки с Квартирой, за исключением передачи Квартиры в пользование третьим лицам по договору аренды. Залог с Квартиры снимается дополнительным соглашением к настоящему Договору, подписанным Сторонами в присутствии нотариуса. После подписания данного дополнительного соглашения, оно становится неотъемлемой частью настоящего Договора. Для снятия обременения с Квартиры Стороны обращаются в территориальное управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

Какие есть риски при рассрочке между частными лицами?

Сделки с рассрочкой подвержены тем же рискам, что и любые другие операции купли-продажи недвижимости на вторичном рынке. Это могут быть и «подводные камни» юридического характера, и технические нюансы, связанные с неузаконенной перепланировкой квартиры. Однако в случае ипотеки между частными лицами присутствуют дополнительные факторы, которые нужно учитывать. Большая их часть регламентируется законодательством, поэтому обе стороны являются юридически защищенными от форс-мажорных обстоятельств. Тем не менее, главный риск заключается в том, что при такой ипотеке, в отличие от банковской, покупатель не страхуется в пользу продавца от утраты трудоспособности, потери здоровья и т.д. Поэтому сроки погашения задолженности имеет смысл устанавливать небольшие – год-два, максимум – три.

Риски для продавца

Риски для продавца очевидны: покупатель, который перестает платить. Однако это ни коим образом не означает потерю и квартиры, и денег. Так как в свидетельстве о

собственности, выданном покупателю, имеется отметка о том, что на квартиру наложено обременение, он не может производить с ней никаких действий до тех пор, пока в присутствии продавца это обременение не будет снято. Это исключает перепродажу объекта недвижимости. То есть в случае просрочки платежа продавец может обратиться в суд для расторжения договора.

Когда речь идет о банковской ипотеке, то вариантов развития событий может быть три:

• суд принудит покупателя погасить всю сумму задолженности досрочно;
• суд постановит продать квартиру с целью погашения задолженности;
• суд решит восстановить статус-кво: вернуть квартиру продавцу, а выплаченные ранее средства – покупателю.

Когда речь идет об ипотеке между «физиками», наиболее вероятен третий пункт. Конечно, возврат денег покупателю – это неприятная процедура, однако шанс остаться ни с чем отсутствует.

Риски для покупателя

Гипотетически возможна ситуация, когда после получения всей суммы продавец квартиры откажется обращаться в Росреестр с заявлением о снятии обременения, либо будет затягивать с этим. Для таких случаев покупателю нужно иметь документальное подтверждение того, что свои обязательства он исполнил в полном объеме. Конечно, это могут быть и рукописные расписки о передаче денежных средств. Но самым надежным вариантом станет участие нотариуса в этом процессе, с заверением подписей обеих сторон. Причем привлекать его необходимо при каждой передаче денег. Нотариально оформленные расписки станут не только неоспоримым доказательством в суде самого факта оплаты полной стоимости квартиры, но подтвердят то, что задолженность погашалась точно в срок. Также надо учесть и то, что процедуру передачи сумм в присутствии нотариуса необходимо прописать в договоре купли-продаже в разделе, описывающем порядок оплаты.

«Конечно, ипотека между физическими лицами сопряжена с определенными рисками, на которые далеко не каждый готов пойти, – комментирует управляющий партнер компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая. – Однако существует ряд жизненных ситуаций, когда такая форма сделки могла бы быть удобна обеим сторонам. Естественно, что ипотека между «физиками» не станет массовым явлением. Но информация о такой возможности вне всякого сомнения поможет многим. Главное – принять взвешенное решение с учетом всех обстоятельств. И желательно пригласить профессионального риелтора, который поможет и провести сделку, и проверить стороны на предмет платежеспособности и криминального прошлого».

Текст: «Метриум Групп»

Не пропустите:

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.